Оценка вероятности погашения кредита (процедура андеррайтинга)

метки: Заемщик, Кредит, Расход, Платеж, Доход, Максимально, Жилье, Стоимость

андеррайтинг жилищный кредит сумма

Одним из важнейших этапов предоставления жилищного кредита является этап андеррайтинга кредита. Это ключевой этап, на котором вырабатывается решение о возможности или нецелесообразности предоставления кредита заемщику. Процедура андеррайтинга осуществляется после проведения предварительной квалификации клиентов банка, сбора и проверки документов, подтверждающих полноту и достоверность информации, представленной клиентом о своих доходах. Получаемая информация о потенциальном заемщике включается в заявление-анкету на ипотечный жилищный кредит (см. описание в главе 9).

В ходе подготовки решения выявляются возможные риски, которые принимает на себя кредитор, предоставляя кредит заемщику, а также оценивается вероятность возврата кредита в соответствии с устанавливаемым графиком платежей.

На этом этапе определяются основные параметры и условия предоставления кредита, которые после утверждения их на кредитном комитете банка в соответствии с принятым в банке регламентом станут основой для составления кредитного договора и договора об ипотеке. В процессе андеррайтинга эксперт (кредитный инспектор), ответственный за его проведение, должен представить обоснованное заключение — отчет об андеррайтинге, в рамках которого дается краткая характеристика платежеспособности заемщика, оценивается достаточность обеспечения кредита, а также делается заключение о возможности предоставления кредита данному заемщику.

Процедура андерайтинга представляет собой комплекс мероприятий по анализу и проверке полученной от заемщика информации с тем, чтобы оценить риски, которые берет на себя банк, предоставляя заемщику кредит. Эксперт по андеррайтингу (кредитный инспектор банка) должен определить вероятность погашения заемщиком предоставляемого кредита полностью и в срок, исходя из информации, содержащейся в заявлении на ипотечный кредит заемщика.

Процедура андеррайтинга осуществляется по следующим основным направлениям анализа собранной и документально подтвержденной информации о заемщике:

• оценка платежеспособности потенциального заемщика — способности своевременно погасить кредит — на основе анализа его доходов и расходов;
• оценка готовности заемщика погасить кредит, т.е. его кредитной дисциплины, на основе анализа его кредитной истории;
• оценка достаточности наличных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов по совершаемым сделкам;

— оценка достаточности обеспечения возвратности кредита, предполагающая определение соотношения суммы запрашиваемого кредита и оценочной стоимости приобретаемого жилого имущества, заключение об инженерно-техническом состоянии жилого объекта и проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на предмет ипотеки.

Техника андеррайтинга в России

... Цель курсовой работы - изучить технику андеррайтинга в России. Задачи курсовой работы: рассмотреть ... одолжить под 10-12% (первоклассным заемщикам кредиты и займы обходятся дешевле - ... бумаг для инвесторов. Цель проведения маркетинга состоит в том, ... он - избавлен от трудоемких процедур [15, с.35]. Основными ... применения андеррайтинга, используя международный опыт. Однако большую часть информации приходится ...

После проведения процедуры по оценке вероятности погашения кредита эксперт по андеррайтингу подготавливает для кредитного комитета банка отчет о результатах андеррайтинга, в котором содержатся проекты решений, касающихся конкретного заемщика:

• предоставить кредит данному клиенту, с указанием суммы кредита, сроков и условий погашения;
• отказать в кредите, с указанием оснований для отказа;
• провести дополнительный анализ информации о заемщике, с возможной модификацией первоначальных условий кредита.

В случае положительного решения банк сообщает заемщику о порядке и сроках заключения кредитной сделки, включая процедуру оформления кредита и договора ипотеки. Заемщику сообщаются окончательные параметры кредита, т.е. сумма кредита, сроки и условия его погашения.

Юридическая служба банка контролирует правильность заключения всех договоров, а также порядка их оформления, предусмотренного законодательством и инструкциями банка.

Ключевым моментом в процессе андеррайтинга является оценка платежеспособности клиента с точки зрения его возможности регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту исходя из имеющихся доходов. Чтобы провести такую оценку, необходимо собрать информацию относительно стабильности трудовой занятости заемщика, основных источников получения им доходов, их регулярности, а также его расходов, на основании чего делается вывод о финансовых возможностях заемщика своевременно и полно осуществлять регулярные платежи по кредиту и в конечном счете погасить его полностью.

Стабильность занятости

Стабильность трудоустройства как в момент подачи заявления на кредит, так и в перспективе — важнейший показатель способности заемщика погасить кредит.

Первостепенное значение при оценке стабильности трудоустройства заемщика имеют уровень его образования, квалификации, профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Анализ перечисленных факторов позволит эксперту по андеррайтингу оценить стабильность трудовой занятости клиента, возможность профессионального и карьерного роста, способность в случае потери работы найти новую без уменьшения доходов.

Проверка источников дохода заемщика

Расчет максимальной суммы кредита, которая может быть выдана заемщику, производится на основе подтвержденного официальными документами дохода. Заемщик должен представить документы о получении стабильного дохода за два последних года и более детальные сведения о доходах за последние 12 месяцев. Банк должен иметь основания предполагать, что клиент будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита. Оценка уровня доходов созаемщика производится в том же порядке, что и оценка доходов заемщика.

Источниками получения дохода, которые учитываются банком при расчете максимально допустимой суммы кредита, являются:

Банковский кредит

... финансовый лизинг; кредиты, предоставленные физическим лицам. Банковский кредит предоставляется при заключении кредитного договора. Все вопросы, которые возникают по поводу кредитования, решаются на договорной основе непосредственно между банком и заемщиком. Согласно ...

• заработная плата по основному месту работы;
• почасовая дополнительная заработная плата;
• среднегодовой доход за сверхурочную работу;
• доход от работы неполный рабочий день и по совместительству;
• годовые премии;
• доход, получаемый в форме комиссионного вознаграждения;
• доход в виде дивидендов и процентов;
• пенсионные выплаты;
• чистый доход в форме арендной платы;
• алименты и пособия на детей;
• ожидаемое увеличение размера дохода в случае, если имеется документальное подтверждение от работодателя.

Проверка доходов заемщика, имеющего собственное дело

Желательно, чтобы клиент, имеющий собственное дело, мог представить сведения о владении долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее 18 месяцев. Если число предприятий и доля участия в них частного предпринимателя на протяжении последних двух лет существенно колеблются, необходимо более тщательно изучить все представленные сведения обо всех предприятиях, в которые клиент вкладывал свои инвестиции, получал от них доход либо брал какие-либо обязательства.

Податель заявления, занятый предпринимательством, должен представить следующие документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и то, что он и впредь может получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита:

1) правоустанавливающие документы:

• нотариально заверенные копии устава и учредительного договора с внесенными изменениями или разрешение на занятие хозяйственной деятельностью с указанием срока, лицензии в случае, если осуществляемые виды деятельности требуют соответствующих разрешений;

2) финансовые и другие подтверждающие документы:

• балансы (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода с отметкой налоговой инспекции;
• отчеты (годовой и квартальные) за два последних отчетных периода о прибылях и убытках с отметкой налоговой инспекции;
• расшифровки дебиторской и кредиторской задолженности с указанием дат ее образования;
• карточки с образцами подписей и оттиска печати, заверенной нотариально;
• аудиторское заключение о достоверности годового отчета;
• выписка из расчетного и валютного счетов на последнюю дату с отметкой банка о сальдо счета и наличии претензий к счету;
• бизнес-план;
• контактные телефоны руководителя, первого заместителя и главного бухгалтера;
• документы об уплате налогов за предыдущие два года.

Эксперт по андеррайтингу может принять решение обратиться за помощью к инспектору по проверке информации, чтобы он изучил состояние предприятия клиента для получения дополнительного подтверждения устойчивой жизнеспособности бизнеса и достоверности представленных финансовых отчетов. Следует провести анализ тенденции изменения доходов предприятия клиента.

Анализ расходов заемщика

При анализе платежеспособности заемщика необходимо обращать внимание не только на его доходы, но и на регулярные, носящие стабильный характер расходы. В структуре расходов заемщика следует выделить группы с учетом степени их регулярности и целевого назначения:

• ежемесячные будущие расходы заемщика, связанные с приобретаемым жильем (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание и коммунальные услуги, платежи по ипотечному кредиту, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья);
• ежемесячные (или пересчитанные в расчете на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества;
• регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заемщика и его семьи (питание, образование детей, медицинское обслуживание);
• расходы заемщика, связанные с отдыхом, развлечениями, дорогостоящим хобби;
• другие постоянные и обязательные расходы заемщика, производимые ежемесячно или с другой периодичностью в течение года.

Необходимо определить и учесть разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита:

Налоговый учет расходов, связанных с производством и реализацией продукции

... расходов на производство и реализацию по статьям и элементам для организаций, определяющих доходы и расходы по методу начисления, расходы должны подразделяться на прямые и косвенные (п. 1 ст. 318 НК РФ). Налоговый учет расходов, связанных с производством и реализацией Налогоплательщик уменьшает полученные доходы ...

• расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующих договоров купли-продажи и договора залога (плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством и др.);
• комиссия риэлтору;
• плата за оценку недвижимого имущества;
• плата за предоставление необходимых справок по поводу приобретаемой жилой недвижимости;
• сборы банка, связанные с оформлением кредита, открытием расчетного счета, рассмотрением заявления на кредит;
• страхование предмета залога (от рисков повреждения и утраты, а также прав собственности);
• страхование жизни заемщика;
• расходы, связанные с возможным ремонтом и переездом на приобретаемую жилплощадь.

Анализ денежных и иных материальных активов заемщика

Минимальный размер денежных средств заемщика, необходимых для совершения сделок по купле-продаже недвижимости и получения ипотечного кредита, рассчитывается экспертом по андеррайтингу на основании определения суммы денежных средств, которыми потенциальный заемщик должен располагать на момент предоставления ему ипотечного кредита. Суммируются денежные средства, необходимые для покрытия расходов, связанных с порядком и процедурами предоставления ипотечного кредита в банке (сбор за консультации и заполнение заявления на кредит), а также с регистрацией и нотариальным удостоверением договора по купле-продаже недвижимости, договора залога недвижимого имущества и получением других документов, необходимых для оформления сделок.

В качестве приемлемых с точки зрения банка источников денежных средств, необходимых заемщику для совершения кредитной сделки, могут быть использованы:

• сбережения заемщика;
• собственные средства заемщика, получаемые от продажи принадлежащего ему движимого или недвижимого имущества (продажа должна быть произведена до выдачи кредита);
• субсидии от работодателя;
• государственные жилищные субсидии.

Сотруднику банка следует проверить источники получения всех средств, используемых на цели первоначального взноса и другие расходы, связанные с оформлением сделок по купле-продаже жилья и оформлению кредита и залога, с тем чтобы исключить возможность использования заемных средств от третьих лиц, что непосредственно скажется на финансовой нагрузке на бюджет заемщика при погашении кредита и может существенным образом снизить его платежеспособность, увеличивая тем самым кредитный риск для банка.

Обычно стоимость имущества заемщика (автомобиль, дача, ювелирные изделия, произведения искусства, антиквариата и другое движимое и недвижимое имущество) не учитывается при определении ежемесячных доходов заемщика, расчете коэффициентов, определяющих соотношения его платежей по кредиту, и при установлении максимально допустимой суммы кредита, которую банк может предоставить заемщику исходя из его доходов. Однако наличие имущества, его оценочная стоимость, за которую при необходимости это имущество можно реализовать, чтобы погасить задолженность по кредиту, рассматривается как компенсирующий фактор.

Залоговые операции банков как способ обеспечения возвратности ...

... кредитов с не истекшими сро­ками кредитования). Ипотекой предприятия может быть обеспечено обяза­тельство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, ... банковского бизнеса. В какой-то мере залоговый ме­ханизм является следствием несовершенства эконо­мических отношений» [14. с.32]. Под залогом ... порядку осуществления залоговых операций банков. В третьем разделе ...

«Коэффициенты риска», или Три соотношения, определяющие платежеспособность заемщика и обеспеченность кредита

При проведении андеррайтинга кредита далеко не все процедуры могут быть сведены к оценке коэффициентов. Тем не менее на основе сведений о доходах заемщика, стоимости приобретаемого жилья, платежей по кредиту, анализа его доходов и расходов и другой информации, имеющейся в заявлении заемщика на получение кредита, можно рассчитать несколько основных соотношений, позволяющих формализовать процедуру андеррайтинга заемщика и расчета максимально допустимой суммы кредита для него.

В правилах по предоставлению кредитов банк вправе установить несколько различных соотношений, или коэффициентов, расчеты по которым с учетом статистики просроченной задолженности или невозврата по кредитам позволят банку установить некоторые предельные величины, определяющие «зону повышенного риска».

Рассмотрим три основных коэффициента, используемых в практике работы как большинства банков США, так и российских банков, осуществляющих операции по ипотечному кредитованию.

Для определения способности заемщика выплачивать ипотечный кредит банк оценивает доходы заемщика на основе коэффициентов:

• отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту к среднемесячным совокупным доходам заемщика (платеж / доход, или П/Д);
• отношение общих ежемесячных долгосрочных обязательств, включая расходы на платежи по кредиту, обязательства по другим кредитам или займам, алименты и другие обязательные финансовые платежи, к среднемесячному совокупному доходу заемщика за тот же период (обязательства / доход, или О/Д);
• отношение размера кредита к оценочной стоимости предмета залога (кредит / залог, или К/З В данной работе и в другой литературе для обозначения этого коэффициента также используется аббревиатура LTV (Loan to value ratio).).

Банк может самостоятельно устанавливать максимальные значения для каждого показателя, выраженные в процентах. В самом общем случае, исходя из стандартов, выработанных зарубежной практикой, коэффициент, показывающий отношение ежемесячных платежей по ипотечному жилищному кредиту (включая некоторые другие обязательные расходы, связанные с жильем, в частности платежи по страхования данного жилья) к среднемесячным доходам заемщика (П/Д), не должен превышать 30% от его совокупного дохода.

Коэффициент П/Д равен отношению суммы ежемесячных жилищных расходов (включая ежемесячный платеж по основному долгу и выплату процентов по ипотечному жилищному кредиту, ежемесячные платежи по налогам на имущество, ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, а также страхованию жизни заемщика) к сумме ежемесячных совокупных доходов заемщика и созаемщика (некоторые банки при расчете берут чистые доходы, т.е. за вычетом подоходного налога):

Формы обеспечения возвратности банковского кредита

... кредитор) предоставляет другому (ссудополучателю, заемщику) деньги (иногда имущество) на определенный срок с условием возврата эквивалентной стоимости, как правило, с оплатой этой услуги в виде процента. При кредите появляется договор займа, или ...

ежемесячные жилищные расходы

П/Д = ————————————————————— 100,

ежемесячные совокупные доходы заемщика

где П/Д 30%.

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по жилищному ипотечному кредиту в совокупных доходах заемщика исходя из критериев, устанавливаемых банком. Превышение этого коэффициента свидетельствует о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита — с точки зрения способности заемщика своевременно и правильно погашать жилищный ипотечный кредит.

Соотношение, определяющее удельный вес общей суммы долгосрочных обязательств заемщика в его доходах (коэффициент О/Д), как правило, не должно превышать 40% совокупного дохода заемщика. Расчет производится следующим образом:

общая сумма обязательных ежемесячных платежей

О/Д = ——————————————————————— 100,

ежемесячные совокупные доходы заемщика

где О/Д 40%.

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю всех обязательств заемщика в его бюджете, включая расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, так и с другими имеющимися у заемщика долгосрочными (как правило, свыше одного года) обязательствами (потребительскими кредитами, прочими долговыми обязательствами, а также алиментами и другими регулярными обязательными платежами, связанными с содержанием иждивенцев, медицинским страхованием здоровья или пенсионными накоплениями — дополнительно на основе контрактов и договоров, — со страхованием другого движимого и недвижимого имущества).

После анализа и одобрения отчета о результатах оценки эксперт по андеррайтингу рассчитывает отношение размера предоставляемого кредита к стоимости залога (К/З, или LTV), определяемой как минимальная из двух величин: цены покупки (или продажи) недвижимого имущества или оценочной стоимости этого имущества. К/З определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Учитывая требования к минимизации банковских рисков и опыт российских и зарубежных банков, можно сделать вывод о том, что максимальная величина этого соотношения не должна превышать 70—80% оценочной стоимости или продажной цены в зависимости от того, какая величина меньше. К/З рассчитывается следующим образом:

Размер кредита

К/З = ————————————————————————- 100%,

Минимальная из двух величин (цена продажи или

оценочная стоимость заложенного жилого имущества)

где К/З 70—80%.

Анализ кредитной истории заемщика

Проводя анализ готовности заемщика погасить кредит, эксперт по андеррайтингу должен определить, в какой степени можно доверять данному заемщику. Важно установить, насколько клиент банка ответствен при выполнении принятых на себя обязательств. Помимо характера выплаты предоставленных прежде займов, эксперт по андеррайтингу должен установить, каковы сумма неуплаченного остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счет погашения займа.

Проверка, формирование и анализ кредитной истории заемщика

Отсутствие кредитной истории (депозитных и других счетов в банке, кредитных карточек, потребительских кредитов) не должно рассматриваться как негативный фактор. Необходимо учитывать, что у большинства заемщиков в России не было возможности ранее обращаться в банк за кредитом. Поэтому одной из основных задач банка становится формирование кредитной истории заемщика на основе анализа выполнения тех финансовых обязательств, которые у него есть и которые ему приходится выполнять.

Во многих странах действуют соответствующие специализированные структуры — кредитные бюро, и банк может получить от них информацию о кредитной истории каждого заемщика. В России система кредитных бюро только формируется и не имеет необходимой информационной базы. Поэтому банку следует самостоятельно оценить платежную дисциплину заемщика по другим обязательствам.

Поскольку многие заемщики могут не иметь документированной кредитной истории, банк может использовать альтернативные источники получения информации, включающие сведения (но не ограничивающиеся ими) о выплате алиментов или пособий на детей. Запросы на получение информации должны быть направлены:

• указанным в заявлении кредиторам клиента;
• коммунально-эксплуатационным службам, поставляющим коммунальные услуги, электроэнергию, осуществляющим телефонную связь.

Клиенты, утаивающие информацию о своих прежних обязательствах по кредитам, могут скрывать и другие сведения, относящиеся к рассматриваемому делу. Если обнаружится, что клиент утаил имеющиеся у него долговые или иные финансовые обязательства, у него следует потребовать объяснений и далее проводить андеррайтинг с особой тщательностью. Во избежание подобных ситуаций сотруднику отдела по приему заявлений следует уведомить клиента, что банк может потребовать досрочного погашения кредита в связи с сокрытием заемщиком информации.

Анализ выполнения заемщиком имеющихся долговых обязательств

Кредитная история за 12 месяцев должна быть достаточным основанием для того, чтобы эксперт по андеррайтингу сделал логический вывод по поводу обязательств, взятых на себя заявителем в отношении платежей по новому ипотечному кредиту.

Следует уделить большее внимание тому, своевременно ли клиент выполнял свои платежные обязательства в целом, а не в отдельных случаях. В кредитной истории может быть отражен отдельный просроченный платеж, который не обязательно свидетельствует о пренебрежении обязательствами по кредитам. В то же время необходимо обратить внимание на количество даже умеренно просроченных платежей за предшествующие 12 месяцев. У заемщика следует потребовать письменного объяснения по поводу всех платежей, просроченных в прошлом на 30 и более дней.

Анализ осуществления заемщиком обязательных платежей по жилью

Поскольку ипотечный кредит представляет собой будущее обязательство, связанное с жильем, заемщик должен представить подтверждение того, что он регулярно вносил платежи, связанные с жильем в прошлом. Эксперт по андеррайтингу должен проверить своевременность уплаты заемщиком квартирной платы, платы за коммунальные услуги и налога на имущество за последние 12 месяцев по соответствующим платежным книжкам.

Аренда (наем) жилья в частном секторе

Если заемщик в прошлом платил за наем жилья в частном секторе, это является показателем его отношения к выполнению финансовых обязательств. Любая просроченная задолженность сроком более 30 дней по оплате найма должна быть объяснена в письменной форме. Просрочки платежей, превышающие 30 дней, имевшие место за предшествующие 12 месяцев, могут быть достаточным основанием для того, чтобы андеррайтер принял решение об отказе в предоставлении клиенту кредита.

Оценка достаточности обеспечения — предмета залога

В случае если заемщик не выплачивает кредит на установленных условиях, для погашения задолженности по кредиту банк имеет право в установленном законом порядке обратить взыскание на предмет залога — заложенное недвижимое имущество (обычно это приобретаемое с помощью кредита жилье).

Банк должен убедиться в том, что стоимость имущества достаточна для обеспечения кредита. При оценке предмета залога эксперт по андеррайтингу должен проанализировать три фактора:

• законность (юридическую чистоту) прав собственности на приобретаемое жилье;
• соотношение стоимости имущества и суммы кредита;
• физическое состояние имущества.

Правоустанавливающие документы

Кредитный инспектор, осуществляющий андеррайтинг кредитов, отвечает за проверку правоустанавливающих документов, законность прав собственности на предмет залога, наличие или отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, соответствие заключаемых договоров установленным внутренним инструкциям банка. Кредитный инспектор организует проведение юридической экспертизы предмета залога. С этой целью юридическая служба банка представляет заключение относительно законности прав собственности на предмет залога у продавца (если на предыдущем этапе этот анализ не проводился).

Там, где это возможно, банку целесообразно требовать от заемщика застраховать законность прав собственности на предмет залога — «правовой титул собственности» — в страховой кампании. При отсутствии страхования правового титула следует убедиться, что юристы банка проверили документы, подтверждающие права собственности в отношении приобретенного жилья, и исключена возможность возникновения встречных требований третьих лиц в отношении заложенного имущества.

Состояние предмета залога

Имущество должно находиться в приемлемом состоянии и соответствовать минимальным требованиям к предмету залога, установленным банком.

Если квартира или дом приобретаются на вторичном рынке жилья, кредитный инспектор направляет сотрудника банка для проведения инженерно-технической экспертизы, которая позволит выявить возможные скрытые дефекты, связанные с предыдущей эксплуатацией объекта, конструктивными особенностями и другими инженерно-техническими характеристиками жилья. Заключение по проведенной инженерно-технической экспертизе используется при подготовке отчета об андеррайтинге и подшивается в кредитное дело.

Требования к оценке имущества

Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества, привлекая независимого оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и/или оценщика, имеющегося в штате банка. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка по андеррайтингу, составлены в требуемой форме и признаны удовлетворительными. Оценочная стоимость предмета залога определяется на основе утвержденных банком методик оценки.

Оценщик предоставляет кредитору подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости. Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты:

• анализ состояния жилого помещения;
• анализ прилегающей территории;
• определение «аналоговой» оценочной стоимости сопоставимого по характеристикам жилья на рынке;
• определение ликвидационной стоимости, т.е. оценочной стоимости жилья, которую можно получить в случае его срочной продажи;
• определение рыночной стоимости.

Если эксперт по андеррайтингу найдет, что оценка проведена не полностью или недостаточно правильно, ему следует заказать проведение оценки имущества еще раз другому оценщику.

С учетом заключения сотрудника банка, проводившего инженерно-техническую экспертизу, и на основании собственного анализа соответствия предмета залога требованиям, установленным кредитором, кредитный инспектор вправе сделать поправочные (понижающие) коэффициенты на установленную оценщиком стоимость жилого помещения и учесть это при расчете коэффициента К/З с соответствующей корректировкой максимально доступной суммы кредита.

В случае, если цена приобретения квартиры или дома существенно расходится с той, что представлена оценщиком, кредитный инспектор анализирует причины этих расхождений, при необходимости встречается с представителями продавца, риэлторской фирмы, с продавцом и покупателем (заемщиком) квартиры или дома. Заемщик должен быть предупрежден, что разница между ценой приобретения квартиры и предоставляемым кредитом должна быть покрыта за счет его собственных средств в форме первоначального платежа.

Анализ «факторов риска» и «компенсирующих» факторов по кредиту и принятие решения по результатам андеррайтинга

После того как основные этапы анализа платежеспособности заемщика и его кредитоспособности завершены, определяются основные параметры кредита с учетом запрашиваемой суммы кредита, оценочной стоимости приобретаемого жилья, а также оценок рисков банка относительно способности заемщика погасить кредит.

При анализе факторов риска и принятии решения об одобрении кредита банк руководствуется следующими соображениями.

1) Основное внимание уделяется способности заемщика выплатить ипотечный жилищный кредит. Большое значение имеют такие факторы риска, как нестабильность трудовой занятости; частая смена работы без увеличения доходов; снижение доходов или отставание их роста от темпов инфляции.

2) Проверяется достаточность наличных денежных средств заемщика, необходимых для выплаты первоначального взноса за жилье, а также для покрытия расходов, связанных с заключением сделок по купле-продаже и выдаче ипотечного жилищного кредита.

3) Проверяется и анализируется кредитная история заемщика. Отсутствие кредитной истории не должно рассматриваться в качестве негативного фактора при наличии других компенсационных факторов.

В частности, наличие значительного объема денежных средств или другого ликвидного имущества сверх суммы, необходимой для оплаты первоначального взноса, покрытия расходов по заключению кредитного договора и договора об ипотеке недвижимого имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного жилищного кредита, может рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, поскольку свидетельствует о наличии у заемщика дополнительных источников средств, помимо месячного дохода, которые могут быть направлены на ежемесячные выплаты по ипотечному жилищному кредиту. При этом необходимо проанализировать источники денежных средств, которыми располагает заемщик к моменту приобретения жилья и получения ипотечного жилищного кредита, обращая внимания на то, что денежные средства не должны иметь «заемную природу» и их наличие и происхождение должно быть документально подтверждено заемщиком.

Возраст заемщика, а также хорошее образование, перспективная специальность также могут рассматриваться как существенные компенсирующие факторы, поскольку позволяют надеяться, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а доля ежемесячных платежей в доходе — снижаться.

Компенсирующие факторы, как правило, носят субъективный характер и не могут быть подвергнуты точной количественной оценке. Эксперт по андеррайтингу должен определить, являются ли данный фактор или комбинация факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные отрицательные моменты в уровне доходов или стабильности их получения потенциальным заемщиком. В некоторых ситуациях компенсирующий фактор может послужить основанием для того, чтобы эксперт по оценке вероятности погашения кредита вынес положительное решение в отношении заявления на ипотечный кредит, которое в противном случае было бы отклонено.

3. Методика и примеры расчета максимально доступной суммы кредита

Исходя из требований банка к предельным величинам соотношений между суммами ежемесячных платежей заемщика по кредиту, а также его суммарных общих обязательств и величины ежемесячных доходов, зная доходы заемщика и стоимость предмета залога, можно рассчитать, какой кредит заемщик может получить, не нарушая коэффициентов риска, установленных внутренним регламентом банка.

Ниже приводятся примеры расчетов, используемых при определении максимально допустимого размера кредита, а также ежемесячных платежей по кредиту исходя из доходов заемщика, оценочной стоимости предмета залога, основных параметров кредита: величины процентной ставки и срока погашения. Используется стандартный ипотечный кредит. Важнейшими критериями, используемыми при расчетах, являются перечисленные выше соотношения, на основании которых банк устанавливает для себя приемлемый уровень риска при предоставлении кредита данному заемщику.

Рассмотрим пример расчетов, используя следующие исходные данные:

• совокупный месячный доход заемщика — 15 000 руб.,
• ежемесячные обязательства заемщика (по другим кредитам) — 2000 руб.,
• оценочная стоимость имущества — 450 000 руб.,
• цена приобретения имущества — 420 000 руб.,
• срок кредита — 10 лет,
• процентная ставка — 15% годовых (в руб.).

Необходимо еще раз подчеркнуть, что на этапе андеррайтинга используются только проверенные, официально подтвержденные данные о доходах заемщика. Эти расчеты позволяют уточнить предварительные расчеты, сделанные на этапе предварительной квалификации заемщика.

Расчет максимально доступной для данного заемщика величины ежемесячных платежей по кредиту исходя из его дохода, а также критериев (соотношений) риска, установленных банком

Учитывая критерии банка относительно коэффициентов П/Д и О/Д, а также доход заемщика, находим максимально допустимую величину ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита, выбирая при этом наименьшую из величин, определяемых из следующих соотношений (1) и (2).

Соотношение (1).

Максимально допустимая величина ежемесячных жилищных расходов

П/Д	30%
Совокупный ежемесячный доход, руб.	15 000
Максимально допустимая величина ежемесячных жилищных расходов, руб.	15 000 х 0,3 = 4500

Соотношение (2).

Максимально допустимая величина ежемесячных расходов, включая жилищные расходы и уже имеющиеся иные долгосрочные финансовые обязательства заемщика

О/Д	40%
Совокупный ежемесячный доход, руб.	15 000
Сумма обязательств заемщика, руб.	2000
Максимально допустимая величина ежемесячных жилищных расходов, руб.	15 000 х 0,4 — 2000 = 4000

Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений (1) и (2), — 4000 руб. Эта сумма является максимально допустимой величиной расходов на жилье для данного заемщика исходя из установленных критериев банка.

Определение максимального размера ежемесячного платежа по кредиту

Теперь на основании полученной максимально допустимой величины жилищных расходов определяем максимально допустимую величину ежемесячного платежа по кредиту П , включающего платежи по основному долгу и процентам, путем вычитания налогов, платежей по страховке и оплате технического обслуживания из общей суммы жилищных расходов заемщика.

Пример

Наименьшая из сумм, полученных в результате расчетов (1) и (2), руб.	4000
Ежемесячные налоги на имущество, руб.	-30
Ежемесячные платежи по страхованию имущества, жизни и трудоспособности, руб.	-800
Ежемесячный платеж по кредиту, руб.	= 3170

Расчет максимального размера кредита, доступного для заемщика исходя из его дохода

Определяем максимально доступный для заемщика размер кредита по формуле аннуитетных платежей.

Пример

Ежемесячный платеж, руб.	3170
Срок кредита, лет	10
Процентная ставка, % годовых	15
Cумма кредита, руб.	196 486

Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика исходя из стоимости предмета залога

Максимально допустимый размер кредита с учетом стоимости залога рассчитывается на основе установленного банком коэффициента К/З.

Пример

Оценочная стоимость имущества, руб.	450 000
Цена приобретения имущества, руб.	420 000
Наименьшая (расчетная)	420 000
Коэффициент К/З, %	70
Размер кредита, руб.	420 000 х 0,7= 294 000

Итоговый максимально допустимый размер кредита

Исходя из коэффициентов платежеспособности заемщика максимально доступная сумма кредита для данного заемщика составляет 196 486 руб., в то время как исходя из стоимости предмета залога допустимый размер кредита мог бы быть больше — 294 000 руб. Поскольку решение о предоставлении кредитов принимается на основании меньшей из указанных сумм, итоговый максимально допустимый размер кредита для заемщика в данном случае составляет 196 486 руб.

4. Выводы эксперта по андеррайтингу

Мы видим, что размер кредита, который банк на основании установленных им критериев, оценивающих допустимый уровень риска, может выдать заемщику, существенно меньше, чем сумма, которую он мог бы получить в том случае, если бы мы исходили не из его платежеспособности, а из оценочной стоимости приобретаемого жилья. Можно подумать, что банк чересчур строго подошел к определению размера кредита и что исходя из стоимости приобретаемого жилья эта сумма могла бы быть увеличена. Однако это не так.

Необходимо помнить, что основой погашения ежемесячных платежей по кредиту банка являются доходы заемщика. Банк оценивает их и принимает к расчету лишь те доходы, которые носят достаточно регулярный и стабильный характер. Если на стадии андеррайтинга эксперт завысит размер предоставляемого кредита, исходя из оценочной стоимости приобретаемого жилья, учитывая случайные или неподтвержденные доходы заемщика, то впоследствии может возникнуть ситуация, когда заемщик будет не в состоянии своевременно и в полной мере погасить регулярный платеж. Это повлечет за собой штрафные санкции со стороны банка и, если доходы заемщика окажутся недостаточными, невозможность погасить кредит. Какое-то время заемщик сможет решать свои временные финансовые проблемы за счет продажи других активов, если они у него имеются (автомобиль, дача, мебель и др.), однако все это требует времени, к тому же имущества может оказаться недостаточно, чтобы рассчитаться по кредиту и процентам. Не исключено, что в этой ситуации заемщик по согласованию с банком примет решение о продаже заложенного жилья, платежи по которому он не в состоянии регулярно осуществлять.

Заемщик должен располагать средствами, достаточными для внесения требуемого первоначального взноса и оплаты расходов по оформлению сделки. При этом данные средства должны быть получены из источников, установленных банком в качестве приемлемых источников собственных средств. Все исключения и отклонения от квалификационных соотношений и установленных критериев должны быть обоснованы с указанием существенных компенсирующих факторов, а также факторов риска, отражены в отчете об андеррайтинге и особо отмечены в заключении, которое готовит кредитный инспектор для принятия решения на кредитном комитете. В обосновании кредитный инспектор должен отразить факторы риска (кредитный риск, валютный риск), возникающие при некотором допустимом превышении значений коэффициентов, дать необходимые расчеты и указать те активы заемщика, которые могут быть использованы (реализованы) в случае наступления возможного риска временных финансовых затруднений заемщика в процессе погашения кредита.

5. Отчет об андеррайтинге

Кредитный инспектор готовит отчет об андеррайтинге, в котором отражает все существенные аспекты для принятия решения по форме, утвержденной в регламенте о предоставлении кредитов в банке:

• о возможности выдачи кредита;

• о целесообразности выдачи кредита, но при учете некоторых допустимых превышений установленных банком коэффициентов риска;

• об отказе предоставить кредит;

— о невозможности предоставить кредит в данный момент, но о целесообразности продолжить работу с данным заемщиком при его согласии внести определенные изменения (повысить сумму первоначального платежа за счет реализации имеющихся материальных активов, подобрать другую квартиру или дом).

При решении андеррайтера об отказе предоставить кредит заемщику кредитный инспектор готовит письмо с причинами отказа.

В случае, если инспектор на основании проведенного анализа считает невозможным в данный момент предоставить кредит клиенту, но полагает, что заемщик является перспективным для банка и целесообразно продолжить с ним работу по кредитному согласованию на других условиях (уменьшить сумму кредита, увеличить размер первоначального взноса, подыскать другую квартиру и др.), кредитный инспектор приглашает заемщика на беседу и поясняет, по каким причинам представление кредита в настоящий момент невозможно, дает свои рекомендации.

При принятии положительного решения кредитного комитета инспектор готовит и направляет письмо-уведомление заемщику, в котором сообщает о решении, а также о зафиксированных в решении условиях предоставления кредита и тех действиях, которые должны последовать со стороны банка и заемщика для подготовки и заключения соответствующих сделок по кредиту и его обеспечению. В письме указываются сроки, в течение которых эти действия должны быть осуществлены.

Основная литература

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков).

— М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России — М.: Институт экономики города, 1994.

3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов).

— М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. — М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. — М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. — М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. — М. Фонд «Институт экономики города», 2004.

14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.

22. Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.

Дополнительная литература

1. Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. — М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.

2. Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.

3. Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.

4. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

5. Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

6. Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. — М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.

8. Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. — М.: БЕК, 2000.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. — М.: Финансы и статистика. 2002.

10. Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.