Значение и структура ипотечных банков
Часть финансового рынка, на котором перераспределяется кредитный капитал, полученный взаймы, и обязательства по возврату которого обеспечены залогом недвижимости, является рынком ипотечного капитала.
Долги на рынке ипотечного капитала оформлены ценными бумагами, основными из них выступают закладные, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении обязательств заемщиков за счет реализации объекта залога. Рынок ипотечного капитала делиться на первичный и вторичный, в зависимости от типа закладной недвижимости существуют ипотечные рынки жилья, арендной недвижимости, промышленной недвижимости и др.
Кредиторами первичного рынка ипотечного капитала выступают коммерческие банки, страховые и трастовые компании, частные кредиторы. Важную роль на данном первичном рынке играют федеральные агентства, выполняя регулирующие функции путем реализации различных правительственных программ.
Особые функции на рынке ипотечного капитала исполняют ипотечные банки. Эти банки предоставляют кредиты под залог недвижимости (дом, строения, квартиры, земельные участки и др.) В экономически развитых странах ипотечные банки играют заметную роль в банковской системе, нередко выдают кредиты под залог недвижимости государству. Ипотека, как специфическое кредитно-залоговое отношение, существенно трансформировалось в связи с экономическим развитием общества.
Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски закладных бумаг. В последующем своем развитии ипотечные банки в XIX и XX вв. стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.
Наибольшее развитие ипотечные банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям.
Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе. Сильное развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 году в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял кредитование в основном крупных коммерческих хозяйств. В России развитие ипотечных банков происходило только до 1917 года. Новый импульс развитию ипотеки в нашей стране был дан в начале 1990 – х. гг. в связи с принятием Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе
... -правовые акты, регулирующие вопросы ипотечного кредитования в России. Курсовая работа состоит из трех глав: в первой главе раскрыта теоретическая сущность и значение ипотечного кредитования, во второй приведен анализ проблем ипотечного кредитование в ближайшие периоды времени, третья ...
Итак, ипотечные банки выдают долгосрочные кредиты, гарантируемые ипотеками на землевладение и строения, под залог которых и предоставляется кредит. В силу долгосрочности (20 и более лет) ипотечные ссуды удобны для кредитования в тех случаях, когда выплаты процентов и суммы на возврат кредита поступают только из текущих, обычно не высоких доходов. Например, при кредитовании строительства жилых домов под аренду возврат ипотечных ссуд возможен только из сумм арендной платы. Это распространяется на кредитование сельского хозяйства для расширения земельных угодий (приобретение дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, поскольку доходы в сельскохозяйственном производстве относительны и имеют сезонный характер.
Финансовые ресурсы для кредитования ипотечный банк получает от реализации ипотечных облигаций. Это надежные, приносящие фиксированные процентные доходы долговые обязательства кредитных организаций. Эмитируемые облигации покрываются вложениями банка в кредиты, обеспеченные залогом недвижимости. Однако не любой земельный участок или строение могут быть объектом ипотеки, потому что безопасность вложений банка в кредит обусловлена стоимостью заложенного объекта.
Ипотечные кредитные организации имеют в экономике двойное значение: как социально-экономические учреждения, выдающие долгосрочные кредиты, в основном населению, и как эмитенты ипотечных облигаций – одного из наиболее защищенных финансовых инструментов для вложений капитала, приносящего стабильные проценты. Такие банки являются посредниками между накопленным капиталом и реальным кредитом. Инвестиции владельца ипотечных облигаций гарантируются не единственным объектом недвижимости, а совокупностью всех объектов недвижимости, заложенных банка, так происходит рассеивание риска.
Ипотечные кредитные учреждения устанавливают невысокие проценты, поскольку для кредитования используются денежные средства, привлекаемые от многочисленных держателей ипотечных облигаций, по которым выплачивается также невысокий доход в силу их надежности.
Некоторые ипотечные банки кредитуют различные коммунальные учреждения. В таких операциях кредит гарантируется не ипотеками, а средствами, поступающими в виде налогов и сборов. Источник финансовых ресурсов для коммунальных займов – это эмитируемые кредитной организацией коммунальные ипотечные облигации, которые отличаются от обычных закладных листов только способом покрытия.
Свою деятельность ипотечные банки осуществляют на основе залогового права. В связи с этим необходимо кратко остановиться на некоторых его аспектах.
Так, землевладение может быть заложено путем передачи собственником права собственности (ипотеки или ипотечного долга) кредитору. При этом землевладелец поручает сделать запись в специальном разделе Земельного кадастра о залоговом праве на земельный участок в пользу кредитора. Формально по законодательству такая запись требует лишь письменного распоряжения землевладельца с его нотариально заверенной подписью. Однако поскольку ипотечные банки требуют, чтобы собственник брал на себя обязательство подчиняться судебным решениям, необходимо, чтобы поручение было оформлено нотариально, поскольку оно содержит в себе данное обязательство.
Проблемы и прикладные аспекты ипотечного кредитования предприятий
... пассивов предприятий за счет ипотечных кредитов; 1. Сущность и правовые аспекты ипотечного кредитования отечественных предприятий ипотечный кредитование промышленный экономический Коммерческая ипотека - это кредитование бизнеса посредством приобретения в кредит коммерческой недвижимости. Ипотечный кредит выдается представителям ...
Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона залогового объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед любыми другими кредиторами землевладельца на погашение долгов из средств от продажи объекта. Только после удовлетворения привилегированных кредиторов из оставшихся средств могут быть удовлетворены остальные кредиторы в порядке очередности списка.
В случае банкротства землевладельца кредиторы залогового права имеют особое положение — они могут, не довольствуясь конкурсной квотой, искать удовлетворения вне конкурсного процесса через принудительную продажу с аукциона закладного объекта. То же относится и к судебному процессу о разделе имущества.
Сущность залогового права не нарушается, если залоговый объект продается или каким-либо иным путем (например, по наследству) переходит к другому владельцу. Ипотека (или ипотечный долг) несет ответственность безотносительно к личности землевладельца. Здесь следует говорить о вещном праве. Различие между ипотекой и ипотечным долгом состоит в следующем. Предпосылкой для возникновения ипотеки является, кроме внесения записи в поземельную книгу, наличие персонального требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, не нужно наличие требования. Он является независимым от требования (абстрактным) залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.
Ипотечному банку не рекомендуется побочная инвестиционная деятельность с высоким риском. Например, такая кредитная организация имеет право приобретать землю у своих заёмщиков только во избежание убытков и для строительства собственных административных зданий или жилья для сотрудников. Земельные спекуляции данному кредитному учреждению запрещены. Поэтому в виду имеющихся законодательных ограничений в интересах кредиторов – держателей ипотечных облигаций ипотечные банки относят к специальным, а не универсальным кредитным учреждениям.
Операции ипотечных банков
Виды деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают ещё и вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.
Страновый подход к деятельности ипотечных банков и к ипотечному кредиту в целом показывает различие по странам в организации и функционировании ипотечного кредита через ипотечные банки и другие кредитно-финансовые институты, которые также проводят ипотечные операции.
Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).
Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает формирование их пассивных и активных операций, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка (табл. 1).
Более 50% пассивных операций составляет эмиссия в виде долгосрочных облигаций, затем идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов, а также собственные средства (включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль).
В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства — около 3%, ценные бумаги — 0,5% и прочие — 1,5%).
Таблица 1.
Баланс частного и государственного ипотечного банка (западная модель)
|
Пассивы |
Активы |
|
|
Ипотечные банки также осуществляют депозитные операции и комиссионные операции с ценными бумагами. Длительное время (до 20-х гг.) ипотечные банки выдавали кредит в форме закладных, которые реализовывал сам заемщик, возврат кредита производился также закладными. В последующем ипотечный кредит стал выдаваться только наличными, а продажа закладных — производиться банками. Как правило, обеспечением закладных могут быть ипотека, долгосрочное обязательство местных органов власти, гарантии банков, а также какое-то дополнительное резервное обеспечение, т.е. фонд денежных средств, которые могут храниться в коммерческих банках.
В процессе реализации закладных ипотечные банки привлекают другие банки, в основном коммерческие, используя при этом их филиальную сеть.
Закладные выпускают в различных купюрах (например, в ФРГ — 10, 20, 100, 200, 500, 1 000, а иногда 5 000 ДМ) сроком на 10—25 лет.
Закладные могут быть либо на предъявителя, либо именные. Первые — мелкокупюрные бумаги, которые покупают банки.
В послевоенные годы произошли важные изменения в технике кредитования. Раньше банк выдавал кредит под ипотеку до момента реализации закладных, т.е. за счет собственных средств. В настоящее время предварительное кредитование банками не применяется, поэтому средства для кредита они получают от реализации эмиссии закладных.
Основной тенденцией развития ипотечных банков в период после Второй мировой войны стало падение доли собственных средств по отношению к закладным. В большинстве стран ипотечные банки не обладают правом выпускать закладные на сумму, превышающую их собственный капитал в 10—20 раз.
Острая конкуренция между ипотечными и коммерческими банками, а также другими кредитными институтами за сферу привлечения денежных сбережений, и предоставление ипотечного кредита создала необходимость выхода ипотечных банков за рамки традиционных операций. Ипотечные банки получили возможность привлекать вклады физических лиц, осуществлять вложения своих средств в частные ценные бумаги, проводить лизинговые и факторинговые операции для увеличения своих доходов. Ипотечные банки, существующие в чистом виде, стремятся расширить свои операции в основном путем широкой диверсификации, поскольку их положение в настоящее время связано в основном с колебаниями экономической конъюнктуры. Малейшие спады в экономике западных стран, особенно в строительстве и сельском хозяйстве, негативно сказываются на положении банков, так как возрастает вероятность невозврата долгов.
В мировой ипотечной практике основными источниками ресурсов ипотечного кредита выступают сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц (компаний, корпораций), а также вторичный рынок ценных бумаг. Например, в США главный источник пополнения кредитных ресурсов — вторичный рынок закладных, в ФРГ — накопительные семейные счета.
Деятельность ипотечных банков в России
Отечественные кредитные учреждения, учитывая банковскую практику царской России, опыт иных стран, пытаются создать кредитные продукты, способные эффективно работать в сложных экономических условиях. Очень немногие банки являются специализированными ипотечными кредитными организациями и могут предложить долгосрочное – от 20 лет и более – кредитование строительства жилья.
В 2009 году Московский Банк Реконструкции и Развития подписал декларацию о присоединении к новому всероссийскому проекту в области ипотеки – Межрегиональной антикризисной системе сопровождения ипотечных заемщиков (МАССИЗ).
В соответствии с подписанной Декларацией, Московский Банк Реконструкции и Развития поддерживает идею создания разветвленной сети региональных консультационных центров на базе наиболее авторитетных и технологичных риэлтерских компаний на местах. Данные центры предназначаются для работы с ипотечными заемщиками, которые испытывают финансовые трудности по обслуживанию взятых ими кредитов, но при этом не подпадают под стандарты государственной реструктуризации кредитов, реализуемых через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.
К сожалению, российская ипотека, долгое время показывавшая бурные темпы роста и широкие перспективы, в ситуации финансово-экономического кризиса, стала проблемой для кредиторов и многих заёмщиков. По нашим оценкам, государственная программа реструктуризации «сложных» ипотечных кредитов, способна поддержать не более 1% неплатежеспособных заёмщиков, с остальными кредиторам приходиться разбираться самим. На наш взгляд, если к этим отношениям подключить ипотечных посредников – брокеров и риэлторов – поскольку они фактически ближе и к заёмщику и к недвижимости, тогда проблемных кредитов будет на порядок меньше.
По данным Центрального банка РФ российские банки выдали в 1-м квартале 2009 года ипотечных кредитов на сумму 24,438 млрд. руб. Это в 4,3 раза меньше, чем было выдано в 4-м квартале 2008 года. (105,056 млрд. руб.) и в 6,2 раза меньше по сравнению с 1-м кварталом 2008 года (150,759 млрд. руб.).
Объем рублевых ипотечных кредитов в 1-м квартале 2009 года составил 22,969 млрд. рублей, что в 3,7 раза меньше, чем в 4-м квартале 2008 года. (85,962 млрд. руб.) и в 5,6 раза меньше, чем в 1-м квартале 2008 года (129,206 млрд. руб.).
Ещё более значительно уменьшился объём предоставленных ипотечных кредитов в валюте. В рублёвом выражении их сумма составила 1,469 млрд. руб. Даже несмотря на произведённую в зимние месяцы девальвацию рубля, это меньше, чем в 4-м квартале 2008 года, в 13,4 раза (19,094 млрд. руб.), а по сравнению с 1 кварталом 2008 года – в 14,7 раза (21,553 млрд. руб.)
В результате снижения объёма выданных кредитов снизилась сумма задолженности по ипотеке из-за того, что объём погашения ранее выданных кредитов превысил сумму вновь выдаваемых. Так, задолженность по рублёвым кредитам уменьшилась за первые 3 месяца 2009 года на 3,7 % — до 789,754 млрд. рублей с 820,521 млрд. рублей.
В 1-м квартале 2009 года ставки по рублёвым кредитам увеличились с 14,1 % годовых в январе до 17,6 % в марте (по сравнению с 12,9 % по кредитам, выданным в среднем по 2008 году).
Сложившийся уровень ставок соответствует ставкам трехлетней давности, когда в 1-м квартале 2006 года средняя ставка составляла 14,3 % годовых. Ставки по валютным кредитам, выданным в марте 2009 года, составили 13,5 % годовых против 10,8 % в 2008 году. Валютные кредиты в марте выдавались на срок, который на 2,5 года короче, чем в 2008 году (142,7 месяца против 207,2 месяца).
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) во 2 квартале 2009 года приступило к отбору банков для софинансирования строительства жилья эконом-класса после того как АИЖК совместно с Фондом содействию развития ЖКХ отобрали в нескольких регионах земельные участки, где возможно строительство такого недорогого жилья. Правительством РФ принято решение о расширении способов рефинансирования. Банкам предоставлены целевые займы, которые кредитные организации должны направлять в строительство, а после его завершения погасить эти займы закладными, так увязываются спрос и ипотека с финансированием строительных работ.
В 2009 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию получило от государства дополнительную капитализацию в размере 20 млрд. руб. и кредит на сумму 40 млрд. руб. из средств, предусмотренных на поддержание банковского сектора. Всего за счет федерального и региональных бюджетов, средств Фонда содействия развитию ЖКХ и АИЖК на стимулирование строительства и других жилищных программ израсходовано 440 млрд. рублей. Эта сумма эквивалентна стоимости одной трети жилищного рынка страны.
Например, ООО «Городской Ипотечный Банк» (лицензия Банка России №1627) является специализированным ипотечным банком, его собственный капитал составляет около 1,9 млрд. руб. Банк создан при участии группы компаний Росгосстрах, при этом является частью глобальной компании в области финансовых услуг – Морган Стэнли, членом Ассоциации ипотечных банков США. Городской Ипотечный Банк стал первым частным российским банком, который секъюритизировал портфель ипотечных кредитов на международных рынках. В 2008 году Международное рейтинговое агентство Fitch Ratings впервые в России присвоило Банку высокий рейтинг за отличное качество обслуживания ипотечных кредитов «RPS3+(RU)».
Ипотечные кредитные учреждения являются важнейшими организационно-финансовыми звеньями в решении жилищной проблемы страны. Несмотря на многочисленные трудности, ипотечное кредитование постепенно укрепляется отечественном кредитном рынке. Однако, в настоящее время, по нашим оценкам, ипотечные кредиты, выданные всеми вместе российскими банками, составляют доли процента от совокупной стоимости всей недвижимости страны.
Список использованной литературы
- Кузнецова Е.И. Деньги, кредит, банки: учеб. Пособие для студентов вузов, обучающихся по направлениям «Экономика и управление». – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2008. – 527 с.
- Гончаров А.И., Гончарова М.В. Деньги. Кредит. Банки: учебник для студентов, обуч. по спец. «Финансы и кредит» — Волгоград: Издательство ВГПУ «Перемена», 2009. – 640 с.
- Деньги, кредит, банки: учебник/ кол. Авторов; под ред. заслуж. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. Лаврушина О.И. – 8-е изд., перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2009. – 560 с.
- Белоглазова Г. Н Деньги, кредит, банки / учебник. – М.: Изд-во Юрайт; ИД Юрайт, 2010. – 620 с.
- :// www . cbr . ru (Официальный сайт Центрального Банка России) – Сводный консолидированный баланс ЦБ.
- Челноков В.А. Эволюция денег, кредита и банков. – М.: Финансы и статистика, 2008г. – 256с
- Иванов В.В., Соколов Б.И. Деньги. Кредит. Банки: учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008 г- 710 с.
- Жукова Е.Ф.Общая теория денег и кредита: Учебник для ВУЗов — М.: — КНОРУС, 2008. — 600с.
- Продченко И.А. Деньги. Кредит. Банки: Учебный курс. Часть 2 . — М.: МЭИПТ, 2009. — 134 с
не сложно
Важно! Все представленные Контрольные работы для бесплатного скачивания предназначены для составления плана или основы собственных научных трудов.
Друзья! У вас есть уникальная возможность помочь таким же студентам как и вы! Если наш сайт помог вам найти нужную работу, то вы, безусловно, понимаете как добавленная вами работа может облегчить труд другим.
Если Контрольная работа, по Вашему мнению, плохого качества, или эту работу Вы уже встречали, об этом нам.
