- Библиографический список
ь предоставление денежных средств на длительное время,
ь кредитование сделки по приобретению недвижимости,
ь в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.
Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:
- назначение кредитуемого объекта;
- характер участия в инвестиционном процессе;
- порядок погашения долга и уплаты процентов;
- стабильность процентной ставки по кредиту;
- стабильность величины взноса в погашение обязательств;
- участие кредитора в текущих доходах и приросте;
- стоимость капитала инвестора;
- способ финансирования перепродажи.
Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.
К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.
Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.
1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:
- Ш кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока — «шаровой» платеж;
- Ш кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце срока — «шаровой» платеж;
- Ш кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;
2. Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:
Государственный долг России
... выпущенной сумме процент за определенный срок пользования этой суммой. Кроме того, что государственный долг делится на основной и текущий долг, также есть еще два вида государственного долга. Это внутренний и внешний государственный долг. Внутренний государственный долг это ...
- Ш кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;
- Ш кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.
3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:
- Ш кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;
- Ш кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.
4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение всего длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:
- v индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;
- v пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени («канадский ролл — овер», переговорная ставка).
В зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости возникают понятия первой, завершающей и принятой ипотеки.
Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.
Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.
Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.
Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.
Ипотечное кредитование объектов недвижимости
... банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком ... шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования; кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных ...
Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.
Условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.
2. Ипотечно-инвестиционный анализ. Этапы проведения
Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного — дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.
Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.
Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:
- составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита — нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
- определяются денежные потоки собственных средств;
- рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
- по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.
Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:
Слова-выручалки при написании курсовых и дипломных проектов
... изъяснения. Опускаются малоинформативные части сложного предложения, в сложном предложении упрощаются союзы. Например: Конструкции, связывающие все композиционные части схемы-модели Переход от перечисления к анализу основных вопросов проекта: - В этом ...
- определяется доход от реверсии;
- из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
- по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.
Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.
Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы:
- где N01 — чистый операционный доход n года проекта;
- DS — сумма обслуживания долга в n году проекта;
- TG — сумма реверсии без учета расходов на продажу;
- UM — невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;
- i — отдача на собственный капитал;
- М — первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.
Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:
- если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;
- если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.
Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.
Чистая настоящая стоимость — критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег:
ипотечный кредит недвижимость инвестирование
где NPV — чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со — начальные инвестиции; Сi — денежный поток периода t; i, — ставка дисконтирования для периода t.
Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.
Этапы применения правила чистой текущей стоимости:
- прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
- определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
- определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
- выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.
Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.
Основные правила принятия инвестиционных решений:
1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.
2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.
Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.
Методы оценки эффективности инвестиционных проектов
... эффективность. Предметом исследования являются методы оценки эффективности инвестиционных проектом. Курсовой проект состоит из введения, теоретической главы, практической главы, выводов и заключения. В курсовой работе имеется 5 рисунков и 20 таблиц. Инвестиционные проекты и классификация методов оценки эффективности этих проектов. Сущность инвестиционных проектов ...
Период окупаемости — время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.
Однако здесь не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости, что является существенным недостатком.
3. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
Приобретение недвижимости с целью извлечения дохода, то есть инвестирование капитала в недвижимость предполагает тщательный анализ выгодности с учетом разных стадий осуществления инвестиционного проекта: приобретения (покупки), использования, ликвидации (перепродажи).
1. Приобретение
Важнейшими факторами этой стадии, влияющими на эффективность инвестирования в недвижимость, являются условия финансирования, в частности:
- уровень Левереджа,
- ставка процента по кредиту,
- условия амортизации кредита,
- оправдывающее обстоятельство,
- право заемщика на досрочное погашение остатка кредита или право кредитора это потребовать,
- право на продажу заложенной собственности вместе с долгом и др.
2. Использование
Важнейшими факторами этой стадии, учитываемыми в ипотечно-инвестиционном анализе, являются следующие:
- размер чистого операционного дохода (NOI),
- периодичность и равномерность поступления дохода,
- величина платежей по обслуживанию долга.
Основным показателем, характеризующим выгодность инвестиции в данную недвижимость, будет ставка дохода на собственный капитал. Поскольку правом первого требования обладает кредитор, а инвестору достается остаток NOI, то для расчетов можно использовать технику остатка.
3. Ликвидация (перепродажа)
Поскольку приобретаемый объект часто бывает обременен ипотекой, то важнейшим фактором, учитываемым на данной стадии ипотечно-инвестиционного анализа, будет способ освобождения от долга. Следует учесть, что кредиторы, в случае продажи собственности с непогашенным кредитом, имеют первенство в получении своей доли из выручки от продажи.
Рассмотрим 4 основных способа освобождения от существующего долга, которые могут иметь множество разновидностей, связанных с особыми пунктами договора об ипотеке.
Первый способ: новое финансирование третьей стороной для выплаты существующего долга. В этом случае покупатель берет новый кредит в своем банке под залог приобретаемой недвижимости, добавляет собственные деньги и выкупает объект. При этом часть этой общей суммы идет на погашение долга, часть — на покрытие расходов, связанных с совершением сделки, остаток составляет выручку продавца за его собственный капитал. То есть сумма денег, полученная продавцом, будет компенсацией за отказ от прав на получение дохода от собственности.
Второй способ: принятие покупателем на себя всего остатка невыплаченного долга с сохранением тех же условий кредитования.
Третий способ: В случае, если у покупателя не хватает собственных денег, необходимых сверх принятия долга, используется завершающая ипотека, предоставляемая третьей стороной («младшее» залоговое право).
Анализ рынка недвижимости
... разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно ...
Четвертый способ: Если покупатель не может получить второй кредит в банке, а собственных денег не хватает, но продавцу очень нужно объект продать, то завершающую ипотеку может предоставить сам продавец. Но тогда цена покупки повысится, то есть превысит рыночную стоимость.
- приобретение
- использование
- ликвидация.
На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.
На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);
- На 2-м — получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
- На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего доход имущества может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора.
1. Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
2. Оценка недвижимости // Под ред. Грязновой А.Г, Федотовой М.А. — М.: Финансы и статистика, 2007. — 496 с., ил.
3. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Учебное пособие. — Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
4. Грибовский C.В. Методология оценки коммерческой недвижимости. — СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.
5. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова — СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 2006.
