Роль Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК) в развитии ипотечного кредитования
Повышение доступности ипотечных ссуд в современных условиях (до мирового кризиса 2008 г.) во многом необходимо связывать с деятельностью Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), являющегося главным оператором вторичного рынка закладных. Уже в 2005 г. Агентство рефинансировало каждую пятую из более чем 78 тыс. выданных ипотечных ссуд. На 01.07.2006 г. объем прав требований по ипотечным кредитам, находившимся на балансе АИЖК, составлял 19,5 млрд. руб. (т.е. примерно 1/4 суммарного ипотечного долга россиян).
От работы Агентства в значительной степени зависит судьба отечественной ипотеки.
Во-первых, АИЖК — это тот институт государственной поддержки ипотеки, который в случае стагнации или роста волатильности рынка способен выступить инструментом стабилизации ситуации на рынке. В этом случае АИЖК станет гарантом поддержания ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты. Такие возможности заложены в механизме государственных гарантий.
Во-вторых, что особенно актуально для средних и мелких банков, АИЖК — это институт, который предоставляет в пользование всем участникам рынка высокотехнологичные стандартные продукты, тем самым позволяя банкам значительно экономить на расходах на разработку и сроках внедрения собственных ипотечных программ.
В-третьих, и это также особенно важно для средних и мелких банков, АИЖК способствует поддержанию их конкурентоспособности также путем предоставления оферты на оперативный выкуп стандартных закладных. Имея такую гарантию выкупа закладных, банки могут эффективнее управлять своими кредитными рисками. Более того, программа рефинансирования, реализуемая АИЖК, помогает средним и мелким банкам оставаться конкурентоспособными даже в условиях сосуществования с крупными банками и активного прихода на рынок крупных западных банков с большими потоками дешевых «длинных» ресурсов. Механизм рефинансирования, поддерживаемый Агентством, обеспечивает стабильность всей банковской системы.
В-четвертых, Агентство, поэтапно снижая ставки по предлагаемым им участникам рынка стандартным кредитным продуктам, задает тон здоровой конкуренции на рынке ипотечного кредитования и стимулирует банки разрабатывать новые программы, расширять продуктовую линейку и повышать свою конкурентоспособность.
О позитивной роли деятельности АИЖК определенное представление дают также следующие данные, полученные в ходе единовременного обследования Банком России кредитных организаций (табл. 11.6)1.
Ипотечное жилищное кредитование
... содержание ипотечного жилищного кредитования раскрывается в отношениях как главных участников ипотеки - кредитора и заемщика, так и вторичных участников - строительных организаций, страховых компаний, риэлторов и др. Эти отношения возникают на ипотечном рынке. ...
Отношения участников ипотечного рынка между собой, порой складывающиеся непросто, нуждаются в особом регулировании усилиями самих же участников данного рынка. Так, некоторые банки вовлекаются в конкурентную борьбу с ипотечными агентами, ратуют за приватизацию региональных операторов, зачастую пытаются блокировать создание новых ипотечных агентов.
В Ассоциации российских банков считают, что так не должно быть. Рынок достаточно емкий, возможности для приложения сил огромные — всем хватит места для бизнеса. Важно только, чтобы этот рынок был цивилизованным. Кроме того, есть функции, которые банкам не свойственны и потому выполнение их региональными операторами или ипотечными агентами разумно и функционально (хранение досье заемщиков, привлечение клиентов, популяризация ипотеки, обучение персонала для работы с потенциальными заемщиками банков и др.).
В этой связи Ассоциация полагает целесообразным придерживаться следующих основ плодотворного и конструктивного взаимодействия банков и региональных операторов АИЖК.
1. Проблема роста невозврата и просрочки по ипотечным кредитам становится актуальной. Учитывая это обстоятельство, необходимо особое внимание уделить андеррайтингу заемщиков и не снижать качество кредитных портфелей в погоне за клиентом.
Банкам необходимы, в частности, программные комплексы автоматизированной обработки заявок на выдачу ипотечных кредитов. В программе должен быть предусмотрен модуль, позволяющий вводить информацию, необходимую для рассмотрения заявки на выдачу кредита, в том числе дистанционно, т.е. силами регионального оператора, доставлять ее в банк, формировать на основе заявки пакет необходимых документов для кредитного комитета, обеспечивать автоматизированное согласование заявки с уведомлением оператора о результате ее рассмотрения, а также формировать в учетной системе банка запись о новом кредитном договоре. Необходимо обеспечить также электронный учет закладных.
2. По данным ЦБ РФ, по состоянию на середину 2006 г. в сфере ипотечного кредитования работало уже более 600 банков, а объемы выдаваемых ими ипотечных кредитов бурно росли. В связи с этим особую значимость приобретает объединение усилий финансовых институтов и ипотечных брокеров, работающих в ипотечной сфере, по оперативному обмену информацией в целях противодействия мошенничеству при получении кредитов.
3. Ипотечный рынок России должен становиться все более цивилизованным, что предполагает и корректную борьбу за клиента, и борьбу за чистоту рядов ипотечных операторов. Очевидно, необходим кодекс ипотечного кредитора (в зарубежной практике такие кодексы широко распространены).
Хорошо известна высокая степень рисков, которые несут банки в связи с кредитованием компаний, строящих жилье. Необходим более качественный андеррайтинг строительных организаций, в том числе в регионах, что поможет создать более благоприятные условия для роста объемов ипотечного кредитования на первичном рынке.
public-private partnerships (РРР).
В условиях мирового финансового кризиса, когда рынок ипотеки серьезно сжался, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подготовили целый ряд мер для поддержки этого рынка. Правительство Российской Федерации утвердило Правила реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков. Поддержку заемщикам будут оказывать по-разному. Во-первых, по ходатайству Агентства ипотечного и жилищного кредитования кредит в банке могут реструктурировать. Это значит, что размер ежемесячных выплат снизят на срок от полугода до года. Когда льготный период закончится, будет проведена «обратная» реструктуризация и ежемесячные платежи резко вырастут. Кроме того, Агентство ипотечного и жилищного кредитования на тот же срок может предоставить человеку средства на полное или частичное погашение кредита. Позже внесенные Агентством деньги придется вернуть с той же процентной ставкой, под которую был предоставлен кредит в банке. Для реализации механизмов поддержки Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выступит учредителем специализированной организации — ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Поддержка начала оказываться в 2009 году заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации и удовлетворяющим требованиям Правил реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, путем реструктуризации платежей заемщиков по ипотечным кредитам (займам) на платной, возвратной и срочной основе с использованием средств ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».
Пути совершенствования ипотечного кредитования
... способов кредитования, имеющихся в настоящее время в России. Ипотечное кредитование — это сравнительно новый вид кредитования. Развитие такого вида кредитования проходит в сложной экономической ... Банковские; Небанковские. 4. По виду заемщиков: 4.1 Как субъектов кредитования: Кредиты, предоставляемые застройщикам: и строителям; Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; ...
ипотечный жилищный кредитование рынок
