Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке

метки: Ипотека, Сбербанк, Кредит, Российский, Триллион, Приобретение, Декабрь, Кредитовать

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию страны в целом. Во-вторых, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Актуальность вопроса ипотечного кредитования заключается в проблеме приобретения собственного жилья, что является первоочередной потребностью для каждой семьи. Ипотека привлекательна, прежде всего, тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать ее собственником, зарегистрировать членов своей семьи, а оплачивать ее можно в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость. Это финансово эффективнее, чем откладывать деньги, подвергая накопления инфляционным и иным рискам, или чем арендовать квартиру, так как размер ежемесячных платежей по кредиту сопоставим с ежемесячной арендной платой за жилье. Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу.

Президент и Правительство Российской Федерации в настоящее время ставят перед органами исполнительной власти важнейшую стратегическую задачу обеспечить существенное увеличение (не менее чем в 2 раза) объёмов ввода жилья с одновременным ускорением процесса реконструкции существующего жилищного фонда.

Цель курсовой работы заключается в разработке направлений совершенствования ипотечного кредитования в Кемеровском филиале КБ ОАО «Сбербанк.

Основными задачами курсовой работы являются:

1) определение сущности ипотечного кредитования;

Проблемы ипотечного кредитования (российская практика, опыт зарубежных стран)

... и перспектив развития ипотечного кредитования в России с учетом зарубежного опыта. Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора ... жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение ...

2) изучение правового содержания ипотечных отношений;

3) рассмотрение процесса организации ипотечного кредитования физических лиц в коммерческом банке;

• Поставленная цель и задачи определили структуру курсовой работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

С целью подробного изложения указанной темы, использовались работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования, а также действующие законы, нормативно-правовые документы, интернет ресурсы, справочная и учебная литература, список которой прилагается.

Практическая часть курсовой работы написана по материалам ОАО КБ «Сбербанк» за период 2010 — 2015 годов.

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Основные понятия и экономическая сущность ипотечного кредитования

Впервые понятие ипотеки появилось в Древней Греции и являлось гарантией должника перед кредитором, выраженной в виде залога имущества. Позже в Римской империи начали создавать ипотечные учреждения, специализирующиеся на выдачах кредита под залог недвижимости. Во II веке нашей эры начинает формироваться законодательная ипотечная база, договоры ипотечного кредитования приобретают государственную поддержку.

Развитие ипотечного кредитования в России датируется XVIII веком и имеет богатую историю. В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения в Москве и Санкт-Петербурге. В 1786 их преобразовали в «Государственный заёмный банк», функцией которого являлось выдача ипотеки землевладельцам. В 1835 году был создан Свод законов гражданских, регламентирующий залоговое право.[5,с.11-12]

Современная ипотека в России является самым востребованным кредитным инструментом. Перспективы ее развития ипотечного жилищного кредитования неограниченны, их регулировкой занимается государство, правила кредитования диктуют банки, создающие ипотечные программы.

Существуют два понятия ипотеки. В узком смысле слова, «ипотека» — это залог недвижимого имущества, а в широком — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации собственного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества.[8,с.6-9]

Отличительные особенности

Во-первых, ипотека, как залог недвижимости, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость.

В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая подлежит государственной регистрации. Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.[6,с.14-18]

Анализ рынка ипотечного кредитования

... в виде кредитования под залог жилья. Ипотека - представляет собой залог недвижимости перед кредитором, с целью получения ипотечного займа у банка. При ипотечном кредитовании кредитор получает у банка денежные средства, обязательством при котором ...

Также отличительной чертой является то, что в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

функции

1. Функция потребления.

2. Функция инвестиций.

3. Социальная функция.

при

возвратность

срочность

дифференцированность

принципплатности

классифицируются

По объекту недвижимости, По целям кредитования, По виду кредитора, По виду заемщиков, По виду процентной ставки, По возможности досрочного погашения, По степени обеспеченности, По способу амортизации долга

Основные участники

Заемщики — физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

Кредиторы, Продавцы жилья, Риэлтерские организации, Страховые компании, Оценочные агентства, Операторы вторичного ипотечного рынка, Инвесторы, Правительство

преимуществами

• объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное время, что позволяет организовать кредитование клиента под залог недвижимости на период до 10-30 лет;
• цены на недвижимость в долгосрочной перспективе, как правило, увеличиваются, а в условиях инфляции — более высокими темпами, чем по другим товарам.

Данная тенденция способствует более полной гарантии интересов кредиторов и защите их от потерь в процессе кредитования;

• при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости, это позволяет проследить последующие залоги имущества и другие изменения, происходящие с ним и угрожающие интересам кредитора;
• относительная простота и доступность организации контроля за сохранностью предмета залога, что избавляет кредитора-залогодержателя от излишних расходов по осуществлению контрольных функций.

Указанные условия делают ипотечное кредитование привлекательным для коммерческих банков в условиях рыночной экономики и проработанности соответствующей законодательно-правовой базы. В каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере.

1.2 Модели ипотечного кредитования

Модель ипотеки представляет собой систему организации финансирования ипотечного жилищного кредитования, сформированную, проверенную и принятую мировой экономической практикой.[8,с.234-237]

«Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования» Студент

... уже имеющейся в его собственности недвижимости. Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаё ... работе выводы могут быть использованы для совершенствования ипотечного жилищного кредитования и путей его становления, как в исследуемом коммерческом ... клиентов оказались неэффективными. Возрастающая конкурентность на рынке кредитных предложений и спрос населения на ...

Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они, прежде всего, принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

1. Усечено-открытая

Наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать модель, которую условно можно назвать усечено-открытой. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п.

Вторая характерная черта данной модели — зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Израиле и др.

2.Расширенная открытая

Ипотечная облигация

Расширенная открытая модель в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов независимых от системы инвесторов, данная модель подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение она может иметь лишь в странах с устойчивой экономикой.

Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть стоимости наличными (10 — 20%), а всю оставшуюся — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог недвижимости, либо приобретаемой, либо уже находящейся во владении клиента (ставка за кредит составляет 7 — 9% годовых).

Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 — 30 лет.

3. Сбалансированная автономная

Гражданско-правовое регулирование ипотеки и ипотечного кредитования ...

... рынка недвижимого имущества в Российской Федерации. Его положения совместно с рядом соответствующих норм ГК РФ закладывают основы правового регулирования государственной регистрации ... в данном случае зарубежный опыт был использован в законотворческой работе без надлежащего осмысления и учета нынешней ситуации в России. Предусмотренная в Законе степень открытости данных о государственной регистрации ...

Ключевым отличительным признаком такой модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования. При таком принципе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом фондовом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья, после чего заемщики получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита длится обычно 10 — 15 лет.

Важным достоинством немецкой системы является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок автономны и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной системы выступает ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие данную схему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных. Таким образом, немецкая модель стройсбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Все рассмотренные модели уже представлены на российском рынке,но единая позиция всех участников рынка относительно того, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять в России, окончательно не сформировалась до сих пор. Тем не менее, наиболее очевидными являются преимущества расширенно-открытой модели. Ее реализация способна привести к эффективному функционированию вторичного рынка, к увеличению числа кредиторов и снижению процентных ставок с увеличением срока кредитования.

По мере стабилизации и укрепления экономики возможно параллельное развитие и сбалансировано-автономной системы, финансовые ресурсы которой формируются из нерыночных источников, а значит, не подвержены воздействию рыночных рисков. Совокупность двух альтернативных моделей будет представлять собой устойчивую саморегулируемую систему.

1.3 Нормативно-правовые основы ипотечного кредитования

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки.

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты.

Среди многочисленных законов и правовых актов Российской Федерации можно выделить ряд документов, напрямую регулирующих ипотеку:[19]

1) Гражданский кодекс Российской Федерации

2) Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге».

3) Жилищный кодекс Российской Федерации

В Жилищном кодексе РФ говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, используют бюджетные и иные, не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, стимулируют жилищное строительство, обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения.

В Кодексе особое внимание уделено разграничению компетенции между органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений.

Жилищный кодекс РФ № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г., в котором учтены изменившиеся экономические и социальные условия в стране, вступил в силу с 1 марта 2005 года. Это базовый документ в пакете законов, обеспечивающих реализацию национальной программы «Доступное жилье».

4) Федеральный закон

1. основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

2. порядок заключения договора об ипотеке;

3. закладная как ценная бумага;

4. государственная регистрация ипотеки;

5. обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

6. переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

7. последующая ипотека;

8. уступка прав по договору об ипотеке;

9. обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

10. особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке, основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.

Федеральный закон

Федеральный закон

Федеральный закон

8) Федеральный закон

9)Постановлением Правительства

инструкций

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

• «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• «Гражданский кодекс»;
• «Налоговый кодекс»;
• «Жилищный кодекс».

Усилия законодателей направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. В разработке ипотечных стандартов участвуют: Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, а также ряд других госструктур.

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ПРОЦЕССА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ КЕМЕРОВСКОГО ФИЛИАЛА СИБИРСКОГО ОТДЕЛЕНИЯ ОАО КБ «СБЕРБАНК»

2.1 Краткая характеристика деятельности Кемеровского филиала СО ОАО КБ «Сбербанк»

Основным акционером и учредителем Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации, который владеет 50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Другими акционерами Банка являются международные и российские инвесторы. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Банк является юридическим лицом и со своими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.

История Сбербанка России начинается с именного указа царя Николая от 1841 года об учреждении сберегательных касс, первая из которых открылась в Санкт-Петербурге в 1842 году. Спустя полтора века — в 1987 году — на базе государственных трудовых сберегательных касс создан специализированный Банк трудовых сбережений и кредитования населения — Сбербанк СССР, который обслуживал также и юридические лица.

В июле 1990 года постановлением Верховного Совета РСФСР Российский республиканский банк Сбербанка СССР был объявлен собственностью РСФСР. В декабре 1990 года он был преобразован в акционерный коммерческий банк, юридически учрежденный на общем собрании акционеров 22 марта 1991 года. В 1991 году Сбербанк перешел в собственность ЦБ РФ и был зарегистрирован как «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России)».

функциям

• мобилизация временно свободных и не используемых на текущее потребительские цели денежных средств населения и предприятий;
• кредитно-расчетное обслуживание предприятий и организаций;
• кредитование потребительских нужд населения;
• осуществление денежных расчетов и платежей в хозяйстве и с населением;

• выпуск, покупка, продажа и хранение векселей, чеков, сертификатов и других ценных бумаг;
• консультирование и предоставление экономической и финансовой информации; совершение валютных операций и международных расчетов.

операции

• привлекает и размещает денежные средства физических и юридических лиц;
• открывает и ведет банковские счета физических и юридических лиц, осуществляет расчеты по поручению клиентов, в том числе банков-корреспондентов;
• инкассирует денежные средства, векселя, платежные и расчетные документы и осуществляет кассовое обслуживание физических и юридических лиц;
• покупает и продает иностранную валюту в наличной и безналичной формах;
• привлекает во вклады и размещает драгоценные металлы;
• выдает банковские гарантии.

сделки

• выдает поручительства за третьих лиц, предусматривающие исполнение обязательств в денежной форме;
• приобретает права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;
• доверительно управляет денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;
• осуществляет операции с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• предоставляет в аренду физическим и юридическим лицам специальные помещения или находящиеся в них сейфы для хранения документов и ценностей;
• осуществляет лизинговые операции;
• оказывает брокерские, консультационные и информационные услуги.

Банк вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.[19]

Все перечисленные банковские операции и сделки осуществляются в рублях и в иностранной валюте.

Банк имеет право осуществлять профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии с федеральными законами.

С момента акционирования банка в июне 1991 года среди инвесторов (российских и иностранных физических и юридических лиц) размещено 13 выпусков акций банка. Уставный капитал сформирован в сумме 67,76 млрд. рублей и состоит из 21 586 948 000 обыкновенных и 1 000 000 000 привилегированных акций номинальной стоимостью 3 рубля каждая.

Основным акционером банка является Центральный банк Российской Федерации, доля которого в уставном капитале Сбербанка составляет 50% плюс одна голосующая акция, в голосующих акциях — 52,32% .

Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью: в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и около 20 тысяч подразделений по всей стране. Сбербанк постоянно развивает торговое и экспортное финансирование, и к 2014 году планирует увеличить до 5% долю чистой прибыли, полученной за пределами России. Дочерние банки Сбербанка России работают в Казахстане, на Украине и в Белоруссии. В соответствии со Стратегией развития, Сбербанк России расширил свое международное присутствие, открыв представительство в Германии и филиал в Индии, а также зарегистрировав представительство в Китае.

Краткие итоги деятельности за 2012 — 2014 год:

Динамика основных статей отчета о прибылях и убытках в 2013 году относительно 2012 года:

• чистый процентный доход увеличился на 17,1%;
• чистый комиссионный доход вырос на 16,7%;
• комиссионный доход, не связанный с кредитованием, увеличился на 20,4%;
• операционные доходы до совокупных резервов возросли на 17,0%;
• расходы на создание совокупных резервов составили 97,3 млрд руб. против 29,9 млрд руб. за 2012 год;
• операционные расходы возросли на 9,7%;
• отношение расходов к доходам улучшилось с 44,5% до 41,7%;
• прибыль до уплаты налогов из прибыли составила 480,5 млрд руб. против 440,5 млрд руб. в 2012 году;
• чистая прибыль составила 392,6 млрд руб.

(без учета событий после отчетной даты) против 346,2 млрд руб. в 2012 году (с учетом событий после отчетной даты).

• Чистый процентный доход составил 721,0 млрд руб., что на 17,1% больше предыдущего года:
• процентные доходы выросли на 236,1 млрд руб. за счет роста кредитного портфеля частных и корпоративных клиентов. В их структуре доля доходов от кредитов физическим лицам стабильно растет — за 2013 год она увеличилась до 35%, что отражает рост доли кредитов физическим лицам в кредитном портфеле;
• процентные расходы возросли на 130,6 млрд руб., из которых 80,9 млрд руб.

приходятся на расходы по средствам физических лиц.

— Чистый комиссионный доход составил 227,5 млрд руб. — это 23% всех операционных доходов банка. По сравнению с предыдущим годом рост чистого комиссионного дохода ускорился: 16,7% против 12,7%. Основной прирост обеспечили комиссии, не связанные с кредитованием. Они составили 210,2 млрд руб., из которых 94,3 млрд руб. приходится на операции с банковскими картами и операции эквайринга. Объем некредитных комиссий за год вырос на 20,4%, заметно опередив рост чистого процентного дохода (+17,1%).

• Чистый доход от торговых операций на финансовых рынках снизился за декабрь на 0,9 млрд руб. до 22,0 млрд руб. Отрицательный результат в декабре объясняется валютной переоценкой вложений в дочерние банки.
• В целом, операционные доходы до совокупных резервов увеличились на 17,0% и составили 991,4 млрд руб.

— Операционные расходы возросли на 9,7%. Темп их роста замедлился вдвое относительно предыдущего года благодаря программе банка по оптимизации расходов. Отношение операционных расходов к доходам улучшилось с 44,5% до 41,7%. По итогам учета событий после отчетной даты ожидается корректировка операционных расходов в сторону увеличения. Однако, это не окажет значительного влияния на тренд по улучшению показателя отношения расходов к доходам.

— Расходы на совокупные резервы составили 97,3 млрд руб. против 29,9 млрд руб. годом ранее. В условиях текущей макроэкономической ситуации с высокой степенью неопределенности банк продолжает придерживаться консервативного подхода к созданию резервов на возможные потери, опираясь на международные стандарты и требования Банка России. Банк сохраняет достаточный уровень покрытия просроченной задолженности резервами: 2,2 раза. Восстановление резервов в декабре связано с урегулированием просроченной задолженности.- Прибыль до налогов на прибыль составила 480,5 млрд руб., чистая прибыль 392,6 млрд руб.

• Активы выросли за год на 19,9% и превысили 16,3 трлн руб. Прирост активов в декабре составил 5,3%. Основой роста активов по-прежнему остаются кредиты клиентам, совокупный объем которых приблизился к 12 трлн руб.

— В декабре банк предоставил предприятиям кредиты на рекордную сумму около 1,4 трлн руб. Всего за год выдано порядка 7,3 трлн руб., что превышает показатель предыдущего года практически на четверть (5,9 трлн руб.).

Кредитный портфель корпоративных клиентов увеличился в декабре на 4,0% до 8,6 трлн руб. Прирост за год составил 15,1%.

— Частным клиентам в декабре выдано порядка 190 млрд руб. В результате за месяц портфель розничных кредитов вырос на 3,1% до 3,3 трлн руб. Прирост за год составил 31,8%. Опережающими темпами развивалось жилищное кредитование. Портфель жилищных кредитов увеличился за год на 37,4% до 1,4 трлн руб., а его доля в структуре розничных кредитов возросла до 42,0%. За год банком выдано порядка 650 млрд руб. жилищных кредитов.

— Рост кредитного портфеля сопровождался улучшением его качества: доля просроченной задолженности в портфеле сократилась за декабрь на 0,26 п.п. до 2,24%. В итоге за год доля просроченной задолженности снизилась на 0,45 п.п. как за счет юридических (-0,55 п.п.), так и физических лиц (-0,11 п.п.).

• Объем вложений в ценные бумаги в декабре увеличился на 88 млрд руб. или на 4,7% за счет приобретения ОФЗ и корпоративных облигаций.

— Объем денежных средств на балансе увеличился в декабре до 685 млрд руб. в связи с сезонной необходимостью обеспечения достаточного запаса наличных денежных средств, в т.ч. в банкоматах, на период новогодних праздников.

Основой ресурсной базы банка остаются средства клиентов:

• Cредства физических лиц в декабре увеличились на 644 млрд руб. и превысили 8 трлн руб. Прирост за год составил 20,6%, что выше прироста за предыдущий год (17,4%).

• Средства юридических лиц в декабре увеличились на 87 млрд руб.

и составили около 3,2 трлн руб. Прирост за год составил 13,7%.

• Капитал банка, рассчитываемый по Положению Банка России № 215-П, на 1 января 2014 года по оперативным данным составил 2 003 млрд руб. В декабре капитал увеличился на 39 млрд руб. за счет заработанной чистой прибыли.
• Достаточность капитала банка по РПБУ на 1 января 2014 года по оперативным данным составила 12,7%.
• Чистая прибыль Банка за 2014 год составила 290,3 млрд.

руб. (или 13,45 рублей на обыкновенную акцию) по сравнению с чистой прибылью за 2013 год в размере 362,0 млрд. руб. (или 16,78 рублей на обыкновенную акцию).

• Операционные доходы Группы до создания резервов под обесценение долговых финансовых активов составили 1 300,7 млрд. руб., показав рост в 18,8% по сравнению с 2013 годом (1 094,8 млрд. руб.).

— Операционные расходы увеличились на 12,1% по сравнению с 2013 годом, что медленнее темпов роста операционных доходов до создания резерва под обесценение кредитного портфеля. В результате, отношение операционных расходов к операционным доходам улучшилось до 43,4% по сравнению с 46,1% за 2013 год.

• Процентная маржа сократилась на 30 базисных пунктов по сравнению с 2013 годом и составила 5,6%.
• Рентабельность собственных средств составила 14,8% за 2014 год в сравннии с 20,8% за 2013 год.
• Стоимость риска в годовом исчислении выросла с 1,12% за 2013 год до 2,33% за 2014 год.
• Совокупные активы Группы выросли за 2014 год на 38,4%.

Основным источником роста стали кредиты и авансы клиентам, которые за 2014 год выросли на 37,3%.

• Доля неработающих кредитов в кредитном портфеле выросла с 2,9% по состоянию на 31.12.2013 до 3,2% по состоянию на 31.12.2014.
• Коэффициент достаточности основного капитала Группы за 2014 год сократился на 200 базисных пунктов и составил 8.6%

Таблица 2.1 Основные итоги за 2014 год

(млрд. руб.)	2014	2013	Изменение
Операционные доходы до создания резервов под обесценение долговых финансовых активов	1300,7	1094,8	18,8
Операционные расходы	-565,1	-504,2	12,1
Создание резерва под обесценение кредитного портфеля	-357	-133,5	167,4
Чистая прибыль	290,3	362	-19,8
Совокупный доход	214,6	317	-32,3
Прибыль на обыкновенную акцию (в рублях)	13,45	16,78	-19,8
Активы	25200,8	18210,3	38,4
Чистые кредиты клиентам	17756,6	12933,7	37,3
Средства клиентов	15562,9	12064,2	29
Собственные средства	2020,1	1881,4	7,4
Коэффициент достаточности основного капитала (Базель 1)	8,6%	10,6%	-2 п.п.
Коэффициент достаточности общего капитала (Базель 1)	12,1%	13,4%	0,2 п.п.
Рентабельность собственных средств	14,8%	20,8%	-6 п.п.
Рентабельность активов	1,4%	2,2%	-0,8 п.п.
Отношение операционных расходов к операционным доходам	43,4%	46,1%	-2,7 п.п.
Чистая процентная маржа	5,6%	5,9%	-0,3 п.п.

За последние годы ситуация на рынке ипотечного кредитования изменилась:

• Выросли процентные ставки;
• Увеличился первоначальный взнос;
• Уменьшился срок кредитования;
• Повысились требования

Год 2014 дал 1,76 трлн. рублей выдачи ипотечных кредитов. В штуках чуть больше миллиона. Характеристики рекордного года в табл. 2.2

Таблица 2.2 Результаты 2014 года по сравнению с 2013 годом

Год	2013	2014	Прирост в %
Выдача в тыс. руб.	1 353 926	1 762 523	30,2
Выдача в шт.	825 039	1 012 301	22,7

Много говорится, что в конце года был ажиотажный спрос, и определенная часть ипотечных сделок имела инвестиционный или сберегательный характер. Если не учитывать колебания ипотечного рынка в течение 2014 года, а взглянуть на выдачу ипотечных кредитов в штуках, то можно предположить, что 20 % является разумным пределом ежегодного роста ипотечного рынка. Подробности в табл. 2.3

Таблица 2.3 Выдача ипотечных кредитов в 2008-2014 годах.

Показатель	2008	2009	2010	2011	2012	2013	2014
Количество выданных ипотечных жилищных кредитов в штуках	349502	130085	301433	523582	691724	825039	1012301
Прирост %	100	-62,8	131,7	73,7	32,1	19,3	22,7

Таблицы составлены на основе данных сайта ОАО АИЖК.

Сбербанк России — универсальный коммерческий банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре качественных банковских услуг на всей территории России. Действуя в интересах вкладчиков, клиентов и акционеров, Банк стремится эффективно инвестировать привлеченные средства частных и корпоративных клиентов в реальный сектор экономики, кредитует граждан, способствует устойчивому функционированию российской банковской системы и сбережению вкладов населения.

2.2 Основные ипотечные программы в Кемеровском филиале СО ОАО КБ «Сбербанк»

Ипотечный кредит — это тот финансовый инструмент, который позволяет сделать жилье доступнее.

Сбербанк России — это самая крупная банковская организация в нашей стране, которая отличается высокой надежностью. Сбербанк России является лидером в большинстве сегментов кредитного и финансового рынка и предоставляет сразу несколько кредитных программ.

Ипотечные программы Сбербанка России — варианты покупки жилья, предлагающие схожие условия кредитования с некоторыми оговорками для каждой программы. Сбербанк начал выдавать ипотечные кредиты в числе первых, чем продолжает заниматься и по настоящий день. Клиентов банка радует то обстоятельство, что наблюдается и ощущается материально смягчение условий кредитования и снижение процентных ставок для заёмщиков. Такая тенденция делает ипотечные программы Сбербанка всё более доступными и заманчивыми для покупателей квартир.[20]

требованиям

• возраст от 21 года до 75 лет;
• гражданство Российской Федерации.
• стаж работы на текущем месте работы не менее 6 месяцев, и общий стаж — не менее 1 года (за последние 5 лет), а для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», последнее требование не распространяется;
• прописка или временная регистрация на территории получения кредита Сбербанка России, т.е.

проживая, например, в городе Кемерово, оформить кредит Сбербанка России можно только в любом из отделений данного региона.

• хорошая кредитная история в Сбербанке или в любом другом банке России.
• платежеспособность для обслуживания запрашиваемой суммы кредита, для чего представляется Справки о среднемесячном доходе за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка, налоговая декларация и другие документы;
• привлечение созаемщиков, которыми могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, и доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита;
• Супруг(а) Титульного созаемщика- созаемщик в обязательном порядке вне зависимости от его(ее) платежеспособности и возраста.

условия

1. Сроки оформления кредитов — до 30 лет.

2. Минимальная сумма кредита — 45000 рублей

3. Максимальная сумма не должна превышать меньшую из величин:80% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;80% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.

4. Первоначальный взнос от 20%

5. Комиссия за выдачу кредита — отсутствует

6. Залог кредитуемого или иного жилого помещения

7. Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Сбербанк Россиикардинально изменил программы жилищного кредитования и на 2015 год предлагает заемщикам4 специальные программы.

В Сбербанке России теперь оформляются ипотечные кредиты следующих видов:

• Приобретение готового жилья;
• Приобретение строящегося жилья;
• Военная ипотека
• ипотека плюс материнский капитал.

две базовые программы

1) Приобретение готового жилья — на приобретение жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения;

2) Приобретение строящегося жилья — на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

Величина процентной ставки по жилищным и ипотечным кредитам зависит от следующих факторов: от величины первоначального взноса (чем больше взнос, тем ниже ставка); от срока, на который оформляется кредит; от места работы заемщика. ипотечный кредитование жилищный ссуда

Рассмотрим в таблице2.4 процентные ставки по жилищным кредитам на начало 2015 года.[15]

Таблица 2.4 — Процентные ставки по жилищным кредитам Сбербанка

№№	Программа кредитования физических лиц	Процентная ставка (в рублях)
1	Приобретение готового жилья	14,5-15,5
2	Приобретение строящегося жилья	14,5-15,5
3	Военная ипотека	12,5
4	Ипотека плюс материнский капитал	14,5-15,5

Приобретение готового жилья,

Предоставляется на приобретение жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения.

Положительные стороны:

• отсутствие комиссий по кредиту.
• специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».
• индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки.
• отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).

• льготные условия кредитования для молодых семей.

Таблица 2.5 — Условия кредитования по программе «Приобретение готового жилья»

Сумма кредита	Минимальная 45000рублей	Максимальная Не должна превышать меньшую из величин: — 80% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения; — 80% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.
Срок кредита	До 30 лет.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	— Залог кредитуемого или иного жилого помещения. — На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставление иных форм обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно. В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома/его части (доли) требуется одновременное оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом.
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Кредит «Приобретение строящегося жилья»

Таблица 2.6Условия кредитования по программе «Приобретение строящегося жилья»

Сумма кредита 45000	Не должна превышать: — 80% договорной стоимости жилого помещения, оформляемого в залог; — 80% оценочной стоимости жилого помещения, оформляемого в залог, указанной в экспертном заключении.
Срок кредита	До 30 лет.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	— Залог кредитуемого или иного жилого помещения. — На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого объекта недвижимости (за исключением случаев предоставления кредитов в сумме не более 3 000 000 рублей, а также случаев проведения установленной Банком процедуры отбора объекта недвижимости, в которых возможно оформление иных форм обеспечения).