Недвижимость представляет собой капитальный объект имущества, неразрывно связанный с землей, перемещение которого невозможно без потери функционального назначения.
Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. [1]
В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов:
- жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);
- коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны);
- промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания научно-исследовательских институтов);
- незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);
- недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты).
В данной курсовой работе мы рассмотрим такой сегмент как жилая недвижимость.
Под жилой недвижимостью понимается любые объекты недвижимости, которые используются для постоянного или временного проживания. Сюда относятся квартиры, комнаты, дома, дачи, таунхаусы, коттеджи и другие формы жилого фонда, в том числе участки под застройку объектами жилого фонда.
Оценка недвижимости представляет собой комплекс мероприятий, предназначенных для определения рыночной стоимости объектов недвижимого
имущества.
Актуальность данной темы состоит в том, что оценка жилой недвижимости является одной из востребованных услуг на рынке недвижимости.
При проведении оценки учитывается много факторов, среди которых можно назвать следующие:
— Месторасположение
— Площадь квартиры
— Этаж
Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на ...
... дипломной работы «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке». Исходя из этого, целью дипломной работы является изучение теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости. ...
— Наличие и качество внутреннего ремонта
— Тип дома
Основными целями и задачами оценки жилой недвижимости являются:
— кредитование (в том числе ипотечное) под залог объектов жилой недвижимости;
— страхование объектов жилой недвижимости и определение размера ущерба;
—
— оформление наследства,
— выкуп недвижимости у собственников для государственных нужд.
Цель данной курсовой работы – произвести оценку и определить рыночную стоимость квартиры, находящейся по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Кольцевая, дом 106, квартира 15.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
— анализировать рынок объекта оценки;
— описать объект оценки и его окружение;
— определить стоимость объекта оценки;
— согласовать результаты, полученных разными подходами.
Объектом оценки в данной курсовой работе является квартира, находящаяся по адресу Республика Башкортостан, город Уфа, улица Кольцевая, дом 106, квартира 15.
Предметом исследования является – рыночная стоимость объекта недвижимости и подходы к оценке жилой недвижимости.
1. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
-
-
Анализ рынка недвижимости
-
Жилищные вопросы всегда относились к категории самых актуальных для населения, ведь каждый человек мечтает жить в собственной квартире с удобной планировкой и отличной инфраструктурой.
Рынок недвижимости является экономико-правовым пространством, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.
В конце 2017 года рынок недвижимости в России продемонстрировал небольшое оживление – покупатели, испуганные слухами о прекращении действия программ государственного субсидирования ипотек, которые распространялись на фоне общего падения цен на жилье, несколько повысили свою активность, считая недвижимость способом разумного вложения накопленных денег. Тем не менее, тенденция к сокращению уровня доходов жителей страны в итоге привела к быстрому преломлению позитивных трендов.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости для целей налогообложения
... и налогообложении. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: в целях их ...
В итоге рынок снова «встал», а эксперты предсказывают падение цен к концу года на 5-7% в среднем по стране. Меньше всего ощутил кризис сегмент, представленный квартирами эконом-класса. Самый активный спрос, как обычно, зафиксирован в крупных финансовых и промышленных центрах России типа или Екатеринбурга. Причем особой популярностью у населения пользуются малогабаритные площади в виде небольших студий до 20 м 2 .
Квартиры с большим числом комнат также невелики – примерные выкладки показывают, что россияне покупают маленькие двухкомнатные квартиры в 33-35 м 2 , а также трешки в 45-48 м 2 . Однако спрос со стороны населения должен быть поддержан и другими факторами, такими как рост реальных доходов хотя бы на 6,5-7,5% в год при падении инфляции до 4,5-5,5%, а также адекватными ставками по ипотеке. В этом случае население будет чувствовать себя достаточно уверенно, чтобы приобретать недвижимость в кредит.
Рынок недвижимости в Росси на осень 2017
Что касается прогнозов на 2018 год, безусловно, мнения экспертов в отношении конкретных показателей динамики российского рынка жилья в значительной степени отличаются. Ни один из специалистов по аналитике не берется однозначно утверждать, что ждет сектор недвижимости в 2018 году. Тем не менее, многие из них предсказывают, что тенденция к снижению цен на старый фонд, а также на , расположенные в пригороде, продолжится и в 2018 году.
Окончательную стабилизацию этого сектора рынка прогнозируют не ранее 2020 года – тогда-то цены и начнут свое медленное, но верное движение вверх. В правительстве считают, что повода для паники касательно краха рынка недвижимости не существует.
В 2018 году ожидается снижение ставок по ипотечному кредитованию до 7-8%, так что рынок жилья «оживет» без какой-либо помощи со стороны государства. Тем не менее, большинство экспертов, в том числе представители Российского экономического университета имени Георгия Валентиновича Плеханова и Уральской палаты, считают такой прогноз наполненным чрезмерным оптимизмом. Согласно мнению аналитиков рынка недвижимости, стоит рассчитывать на действие негативных тенденций еще и в 2018 году.
Эксперты полагают, что в ближайшие два года платежеспособность населения не повысится, что приведет к дальнейшему снижению спроса на жилье и замедлению темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, достигнув максимальной глубины в 2019 году, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно. При этом предсказывают, что новострой будет падать в цене быстрее вторички.
Сколько стоит и цена написания а
... техническим специальностям, можно узнать у специалистов. Ориентировочная цена — от 2,5 тыс. руб. Цена за сложные работы возрастает в несколько раз — около 4,5 тыс. рублей. Если студент должен предоставить курсовой проект ... его задания. Цена за реферат О том, сколько стоит реферат в 20 листов, можно узнать у людей, работающих в этой сфере. Средняя стоимость реферата — от 500 до 2,5 тыс. руб. Если ...
Основной аргумент в поддержку этого утверждения – цена на недвижимость все еще остается для россиян непомерно высокой. Снижение стоимости квадратных метров не улучшит ситуацию с покупательной способностью, ведь реальные доходы граждан за последние годы значительно упали. Но существуют аналитики, настроенные более оптимистично. Они говорят, что в 2017 году рынок жилья в стране стал на путь «оздоровления».
Об этом свидетельствует тот факт, что в Москве в первом квартале 2017 года число договоров о долевом участии повысилось на 25% в сравнении с концом прошлого года. Кроме того, меняются цены на строительные материалы. Эксперты строительного рынка прогнозировали, что в 2017 году цена кирпича и бетона возросли на 14-15%, а арматуры – на 70%, так что ожидается скачок цен на жилье, реализуемое в 2018-2019 году (ведь застройщик должен будет учесть эти затраты при формировании цены за квадратный метр).
Застройщики также жалуются, что власти постоянно увеличивают степень социальной нагрузки, обязывая компании возводить в дополнение к домам детсады и школы, а это новые затраты на землю, стройматериалы и прочее. Еще одним важным моментом группа специалистов называет фактор рецессии, наблюдаемой в последние несколько лет.
В качестве примера аналитики приводят ситуацию 2008-2009 годов, когда упавшие в кризис цены вернулись с повышением в два раза. Если же придерживаться самых распространенных прогнозов, то, скорее всего, ситуация на рынке жилья крупных городов РФ в начале 2018 года будет выглядеть так:
— столица останется прогнозируемым лидером рейтинга стоимости квартир. Большая часть экспертов полагает, что за указанный период времени на рынке произойдет оживление в 1-2%, а средняя цена квадрата будет составлять около 220 тысяч рублей;
— на второй строчке в рейтинге активного роста будет находиться Сочи (+5%) – цена за квадрат может вырасти в среднем до 95 тысяч рублей;
— третью позицию активных рынков займет Геленджик, в котором цена за
квадратный метр новостроя будет выражаться в 75 тысячах рублей;
— для Северной Пальмиры эксперты прогнозируют небольшое падение цен (в пределах 1-2%), что приведет к установлению цены в 100 тысяч рублей за квадрат;
— в Казани прогнозируют проседание цен в размере 4-5%, что приведет к установлению средней цены за м 2 в размере 67 тысяч рублей;
— в Екатеринбурге ожидают падение цен на 1-2% до уровня в 70 тысяч за квадрат;
— в Хабаровске не прогнозируют изменения ценовых показателей. Согласно прогнозам экспертов, цена останется на уровне в 70 тысяч рублей за единицу площади;
— на рынке жилья Нижнего Новгорода ожидается небольшое падение в пределах 2-3%, итогом которого станет цена 65 тысяч рублей за м 2 ;
Контрольная работа: Взаимосвязь цены, спроса и предложения. Классификация ...
... – влево. 3. Вкусы и предпочтения покупателей. 4. Потребительские ожидания. 5. Количество покупателей. 1.2. Взаимодействие цены и предложения В установлении рыночной цены не менее важную роль ... интервалы цен. 1. Взаимосвязь цены, спроса и предложения 1.1.Взаимодействие цены и спроса Состояние рыночной экономики, уровень и механизм развития всех инструментов, в том числе и цены, описываются ...
— в Самаре эксперты ожидают проседание цен до уровня в 60 тысяч рублей за м
— жители Ростова-на-Дону могут ориентироваться на стоимость метра в размере 57 тысяч рублей. Здесь также ожидается небольшое падение в пределах 1%;
— падение цен в Перми приведет к формированию показателя в 49 тысяч за единицу площади;
— приличное снижение (6%) прогнозируют для Волгограда. Итогом может стать цена 47 тысяч рублей за квадрат;
— примерно такое же положение дел ожидает Воронеж – тут цена м
Таблица 1
Рейтинг средней стоимости квартир на первичном рынке
Средняя цена
205 306 руб/м²
113 137 руб/м²
66 633 руб/м²
Продолжение таблицы 1
Казань
65 973 руб/м²
64 161 руб/м²
58 961 руб/м²
55 315 руб/м²
53 551 руб/м²
51 381 руб/м²
48 110 руб/м²
За первое полугодие 2017 года в Башкирии было зарегистрировано около 335 тыс. прав, сделок, ограничений (обременений) объектов недвижимости, что на 15 % меньше аналогичного показателя 2016 года. Такие данные были озвучены на полугодовой коллегии Управления Росреестра по Республике Башкортостан.
Если вспомнить средние цены предложения в 2017 году и изучить отчеты,
то увидим, что аналитика цен на недвижимость элитного рынка демонстрирует его рост. Если посмотреть на активность рынка, то сделки очень выборочны — покупается только самое интересное: и по цене, и по качеству.
Падение рубля летом 2017 года дало только небольшой толчок спроса — накоплений, которые требуется «спасать», становится меньше.
По итогам 2017 года по количеству зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав и сделок Республика Башкортостан занимает шестое место после города Москвы, Московской, Ростовской и Свердловской областей, Краснодарского края. За год Управлением зарегистрировано более 729 тыс. прав на недвижимость, сделок и обременений, кроме того произведено более 134 тыс. действий по кадастровому учету, что для Управления Росреестра с 2017 года является новой функцией. Ежедневно в Управление обращается около 4 тыс. жителей республики. С таким объемом работы удается справляться благодаря профессиональному коллективу, состав которого с 2014 года остается стабильным на 76,5 процента. Так, в 2017 году количество регистрационных записей об ипотеке увеличилось по сравнению с 2016 годом на 11% (78 321), также на 15% (17 198) увеличилось количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.
Оценка жилой недвижимости
... главе дипломной работы «Методическое положение по оценки стоимости объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости. Во второй главе «Оценка жилой недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – двухкомнатной ...
Сегодня спрос на новостройки и вторичное жилье находится в относительном равновесии. Массовое появление новых строящихся объектов может создать избыток определенных типов жилья в некоторых районах города. Яркий пример мы имели пару лет назад по однокомнатным квартирам во вторичном фонде в микрорайоне Полесье в Инорсе. Одновременно здесь могло продаваться по двадцать объектов, конкурирующих друг с другом только ценой. В обозримом будущем мы получим избыточное предложение эконом-класса в Глумилино.
Средняя стоимость элитного жилья составляет около 81,2 тысячи рублей за квадратный метр. Максимальная цена «квадрата» в сегменте – 175 тысяч.
Социальное жилье доступно для порядка двадцати категорий граждан. С 1 ноября в Уфе действует стоимость в 38,3 тысячи рублей за «квадрат» с чистовой отделкой. При увеличении объемов это существенно сдержит возможность роста цен, что, прежде всего, будет на пользу населению и станет невыгодно коммерческим застройщикам.
Таблица 2
Цены на квартиры в Уфе вторичном жилье
Продолжение таблицы 2
Средняя цена квартиры во вторичном жилье за март 2018 года составляет 62319 рублей за квадратный метр.
Таблица 3
Средняя цена квартиры в новостройках за март 2018 года составляет 61928 рублей за квадратный метр.
Изучив анализ рынка жилой недвижимости, можно выделить основные ценовые факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости.
К таким факторам относятся:
— местоположение (район города);
— общая площадь;
— количество комнат;
— материал стен дома;
— наличие балкона или лоджии;
— этаж расположения квартиры и этажность дома;
-качество внутренней отделки.
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ
2.1 Описание объекта оценки
Описание оцениваемого объекта — обязательная часть отчета об оценке. Основной целью описания является в первую очередь выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта.
Оценка стоимости недвижимости
... продажа объекта для специального покупателя. Инвестиционная стоимость При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) в инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие ...
Объект на момент оценки представляет собой двухкомнатную квартиру, расположенную на 4 этаже 4-этажного кирпичного жилого дома. В настоящее время объект оценки эксплуатируется как жилая квартира.
Рисунок 1
Согласно сайту 2ГИС местонахождение объекта оценки
Таблица 4
Описание объекта оценки
Продолжение таблицы 4
многоквартирный дом
Вид данных
оценка
Количество подъездов
2
Адрес
Республика Башкортостан, город Уфа, улица Кольцевая, дом 106
Количество жилых помещений
32
Год постройки
1959
Техническое состояние здания
хорошее (износ 17 %)
Вход
со двора
Фундамент
бетонные ленточные
Стены
кирпичные
Перекрытия
из сборного железобетонного настила
Инженерные коммуникации
электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, вентиляция
Мусоропровод
нет
Количество этажей
4
Площадь жилых помещений
1224
Общая площадь дома
1751 м
Продолжение таблицы 4
Таблица 5
Внутренняя отделка частей помещений
Жилая комната
9.9 кв.м., стены-обои, потолок-натяжной, пол-линолеум, окна-пластиковые
Кухня
5.7 кв.м., стены-обои, потолок-натяжной, пол-линолеум, окна-пластиковые
Коридор
4.6 кв.м., стены-обои, потолок-покрытие из пенопласта, пол-линолеум
Санузел
Управление государственным и муниципальным долгом, перспективы ...
... управлении государственным долгом региона. ... руб. Для городских округов увеличение составило 0,07 млн.руб.Рассмотрим динамику с помощью рис.2.7. Рис.2.7 –Динамика муниципального долга ... долга по выпуску облигаций серии 34006 и частичное погашение коротких бюджетных кредитов. Рассмотрим сравнительную характеристику ... рейтинг международного агентства Fitch Ratings ... её номинальной стоимости либо иные ...
2.9 кв.м., стены-плитка, потолок-пластиковые панели, пол-плитка
Встроенные шкафы (кладовые)
2.6 кв.м., стены-обои, потолок-штукатурка, пол-линолеум
Таблица 6
Описание прилегающей территории
Маршруты городского транспорта: 18 маршрутного транспорта
Ближайшая ж/д станция: Черниковка – 1,5 км
Ближайший ж/д вокзал:
ж/д вокзал г. Уфы
Ближайшая остановка транспорта: 170 м
Качество обустройство двора
среднее
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности
Магазины, жилые дома, школа, детский сад, больницы, поликлиники, парк, трц, банк, библиотека, ресторан, парикмахерская, родильный дом, участковый дом полиции
Таким образом, можно сделать вывод, что :
— положительные характеристики местоположения — развитая инфраструктура района делает объект оценки привлекательным для жителей города и области;
— отрицательные характеристики местоположения — основными источниками загрязнения атмосферного воздуха являются — промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
3.1 Определение стоимости затратным подходом
Оценочная деятельность в Российской Федерации проводится на основании трех подходов:
— затратный подход;
— сравнительный подход;
— доходный подход.
Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту . [4]
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
— уровень заработной платы;
— величина накладных расходов;
— затраты на оборудование;
Рыночная и кадастровая стоимость земли.Оценка земельного участка
... показатели кадастровой стоимости земель в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель и основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Оценка земельного участка. Оценка земельного ...
— нормы прибыли строителей в данном регионе;
— рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
— расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;
— расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений;
— расчет накопленного износа:
физический износ
функциональный износ
внешний износ
— расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:
С
где
С
С
— определение итоговой стоимости недвижимости:
С
где
С
С
Рисунок 2
Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно возможным в следующих случаях:
— анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
и улучшений;
— обоснование необходимости обновления действующего объекта;
— оценка общественно-государственных и специальных объектов;
— оценка зданий специального назначения;
— оценка объектов на малоактивных рынках;
— оценка для целей страхования и налогообложения;
— при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
затрат
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
При определении стоимости затратным походом используем метод сравнительной единицы, как самой простой и широко применяемой оценщиками. Этот метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность этого метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают современный объект аналог сходный с оцениваемым по конструктивным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта аналога (1 м 2 ) умножается на число таких единиц оцениваемого объекта:
С
где
С
С
S
Таблица 7
Объекты-аналоги
Определим среднюю стоимость за 1м
х=(х
где
х- стоимость за 1 м
n
х=50000+59523+36279+48863+50469=245134:5=49026,8 руб/м
С
S
Определим по формуле 3 стоимость объекта оценки затратным подходом:
С
Таким образом, стоимость, рассчитанная затратным подходом, составляет
Объект оценки имеет износ 17% (см. таб. № 4 Описание объекта оценки).
Учтем износ, накопленный на дату оценки в стоимости.
(5)
где
С
С
К
=1770112,75 рублей.
Стоимость, рассчитанная затратным подходом с учетом износа, составляет 1770112,75 рублей.
Таблица 8
Основные характеристики объектов-аналогов
Рассчитаем стоимость 1м
А1=2100000-210000=1890000:42=45000 рублей
А2=2500000+500000=3000000:42=71428 рублей
А3=1560000-1092000=468000:43=10883 рублей
А4=2150000-215000=1935000:44=43977 рублей
А5=2150000=2150000:42,6=50469 рублей
Таблица 9
Объекты-аналоги с учетом коэффициентов
Определим среднюю стоимость за 1м
х=(45000+71428+10883+43977+50469):5=44351,4 рублей
Определим по формуле 3 стоимость объекта оценки затратным подходом с учетом коэффициентов:
С
Определим стоимость объекта с учетом износа, используя формулу 5:
=1601307,3 рублей.
3.2 Определение стоимости сравнительным подходом
Сравнительный подход
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на следующих принципах:
— замещения;
— сбалансированности;
— спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сегментирование рынка представляет процесс разбивания рынка на секторы (сегменты).
Разбивание происходит на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.
Объекты должны быть сходными по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению.
Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
1. Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
2. Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается
то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
— находятся в родственных отношениях;
— являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
— имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
— сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
— занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и так далее;
3. Инвестиционной мотивации, которая определяется:
— аналогичными мотивами инвесторов;
— аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
— степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.
Процентные поправки
Кумулятивные процентные поправки
Рисунок 3
Виды корректировок
Стоимостные поправки:
— абсолютные поправки,
— денежные поправки
Поправка в форме
Последовательность внесения поправок:
1.Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продаж.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Сравнительный подход анализируется четырьмя показателями:
1. Среднее арифметическое значение скорректированных цен.
2. Мода (Мо) — число, которое наиболее часто встречается в ряду распределения.
3. Медиана (Ме) — численное значение признака у той единицы совокупности, которая находится в середине ранжированного ряда.
4. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.
, (6)
где
хср – среднее арифметическое (цена объекта аналога);
хi – цена объектов-аналогов;
fi
Таблица 10
Стоимость объектов-аналогов
Проранжируем стоимости объектов-аналогов, оформив в таблице 11:
Таблица 11
Ранжирование стоимости объектов-аналогов
Исходя из данной таблицы найдем следующее:
1. Средняя стоимость объектов-аналогов:
Х ср==
2. Мода (Мо) = 2500000 рублей.
3. Медиана (Ме) = 2150000 рублей.
4.
Cскор(А)=1560000- (1560000*(-0,7)=468000 рублей.
С
С
Таким образом, усредненная стоимость, полученная статистическими
методами сравнительного подхода, составляет 1802500 рублей.
Определим среднее значение стоимостей, полученных разными методиками сравнительного подхода.
Ссрав.ср.=, (8)
где
С срав.ср — усредненное значение полученное разными методами сравнительного подхода
С о.ср .- стоимость, полученная методикой сравнительной единицей
С о.стат. — усредненная стоимость, полученная статистическими методами
Со.срав.ср.==1786306,4 рублей.
Таким образом, стоимость объекта оценки с позиции сравнительного
дохода составляет
3.3 Определение стоимости доходным подходом
Доходный подход
Капитализация дохода
Базовая формула доходного подхода (см. рис.2):
или
где
С (V) — стоимость недвижимости;
ЧД (I) — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К ( R ) — норма дохода или прибыли — это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации
Ставка капитализации
Ставка дисконтирования
Рисунок 4
Модель капитализации дохода
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
— операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
— фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и так далее);
— резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:
— качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в
— риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости,
рыночной стоимости.
В
— прямой капитализации доходов;
— дисконтированных денежных потоков.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод капитализации доходов
— потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
— потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или
где
С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);
КК — коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
Основные проблемы данного метода:
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, — «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчет ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Потенциальный валовой доход представляет доход, который можно
получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
, (11)
где
ПВД- потенциальный валовый доход;
S — площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;
См — арендная ставка за 1 м
Действительный валовой доход
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы, (12)
где
ДВД- действительный валовый доход;
ПВД- потенциальный валовый доход.
Чистый операционный доход
ЧОД = ДВД – ОР, (13)
где
ЧОД- чистый операционный доход;
ДВД- действительный валовый доход;
ОР- операционные расходы.
Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. [5]
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
, (14)
где
Rm– ипотечная
ДО– ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
, (15)
где
Rc– коэффициент капитализации собственного капитала;
поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
, (16)
где
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Существуют три способа
(методРинга);
— возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
(метод Хоскольда).
Метод Ринга
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
, (17)
где
n– оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
Метод Инвуда
, (18)
где
SFF — фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
, (19)
где
У
Преимущества
Недостатки
— применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
— метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
— предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
— имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
— потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
— оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
— объект недвижимости строится или только что построен и вводится в действие.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
Расчет мультипликатора валовой ренты на основе анализа продаж сопоставимых объектов, которые на момент продажи сдавались в аренду произведем по формуле:
МВР=, (20)
где
МВР- мультипликатор валовой ренты
Ц- цена сопоставимых объектов сдаваемых в аренду
А г — аренда годовая
Таблица 12
Объекты-аналоги сдаваемые в аренду
Определим стоимость недвижимости доходным подходом:
80500 : 5= 16100 *12 = 193200 руб – средняя годовая плата за аренду.
МВР==10
Стоимость объекта оценки составит:
Сдох.п.=193200 *10=1932000 рублей.
Таким образом, стоимость, полученная доходным подходом, составляет 1932000 рублей.
4. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПОЛУЧЕННЫХ РАЗНЫМИ ПОДХОДАМИ
4.1. Согласование результатов полученных разными подходами
Заключительным этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости является процедура согласования результатов, полученных оценщиком при реализации различных подходов и методов (закрепленных международными и российскими стандартами оценочной деятельности) в отношении одного объекта в рамках одного процесса (задания на оценку).
Три подхода к оценке независимы друг от друга, хотя каждый из них основывается на одних и тех же экономических принципах. На идеальном (открытом и конкурентном) рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости.
Согласование
Необходимость проведения этой процедуры связана с тем, что в большинстве случаев реализация разных подходов и методов дает неодинаковые стоимостные результаты.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.
Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводится по формуле:
С
где
С
С
К
В отношении этих коэффициентов выполняется равенство:
К
где
К
К
К
Определим значимость каждого подхода через удельные коэффициенты:
— затратный подход учитывает затраты и издержки на возведение здания, но не учитывает конъюнктуру рынка. Также, учитывая характеристику технического состояния объекта оценки, присвоим весовой коэффициент -0,2.
— сравнительный подход показывает рыночную ситуацию на дату оценки. Рыночная стоимость, определенная методом сравнения с аналогами, является наиболее подходящей, так как учитывает условия сложившегося рынка недвижимости, поэтому сравнительному подходу придаем наибольший удельный коэффициент -0,5.
— доходный подход обычно используется для оценки объекта, который приносит большие доходы. Вероятность сдачи недвижимости в аренду объекта оценки мала, поэтому удельный коэффициент составит 0,3.
Таблица 13
Согласование результатов
Продолжение таблицы 13
Рассчитаем итоговую стоимость объекта оценки (С
С
На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:
Итоговая стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: город Уфа, улица Кольцевая, дом 106, квартира 15, полученная в результате согласования результатов полученных затратным, сравнительным и доходным подходом, с учетом сделанных допущений и ограничивающих условий, по состоянию на 31 марта 2018 года составляет с учетом допустимого округления 1826775 рублей.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В данной курсовой работе был рассмотрен объект недвижимости города Уфы, находящийся в Орджоникидзевском районе по улице Кольцевая, дом 106, квартира 15. Были проведены расчеты объекта оценки с помощью трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.
Оценщиком является лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик.
В данной курсовой работе мы исполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали собственное жилье и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, сравнительным, доходным подходами.
Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную 1770112,75 рублей.
В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 1786306,4 рублей.
Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную 1932000 рублей.
Заключительным элементом процесса оценки является сравнение результатов, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к итоговой рыночной стоимости объекта. Процесс сведения учитывает положительные и отрицательные стороны каждого подхода, определяет, насколько достоверно они отражают состояние рынка.
Для этого по результатам оценки, полученными тремя подходами мы придали весовые коэффициенты: затратному — 0,2, доходному — 0,3, предпочтение было отдано сравнительному подходу, удельный вес, которого, составляет 0,5.
В конце курсовой работы, сведя стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с использованием весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость объекта недвижимости, равная 1826775 рублей.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации-М.:Эскимо,2009
2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. «Федеральные стандарты оценки», утверждены приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г., №256, 255, 254.
4.
5. Таранец О.Н.
6. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. М.- Финансы и статистика,2010.-557с.
7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости.-С.-П.:Питер,2010.-206с.
8. Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. — М.: Феникс, 2013. — 382 с.
9. Асаул А.Н., Старинский В. Н., Старовойтов М. К. Оценка объектов недвижимости — СПГАСУ:, 2012. — 472 с.
10. Таранец.О.Н. Экономика и оценка недвижимости. Конспект лекций. Изд-во ТТИ ЮФУ,2012. – 89 c .
11. Белокрыс А. М., Болдырев В. Ю. Основы оценки стоимости недвижимости. Международная академия оценки и консалтинга, 2004. – 304 с.
12. Наназашвили И. Х., Литовченко В. А. Оценка недвижимости. Учебное пособие, 2011. – 200с.
13. Гриненко С.В.
14.
15.
16. 2
17. Рейтинг цен на квартиры в крупных городах России —
Анализ рынка недвижимости в городе Уфа, Республика Башкортостан — (электронный ресурс)
Цены на квартиры в Уфе на вторичное жилье и новостройки —
Цены на квартиры в Уфе —
