Статистика рынка жилья и жилищных условий населения

метки: Жилищный, Квартира, Рынок, Жилье, Жилой, Отдельный, Недвижимость, Комната

Жилье обеспечивает человеку достойный уровень жизни, со­здает благоприятную среду обитания и является одним из основ­ных условий поддержания качества жизни человека.

Жилищная проблема для России является настолько актуаль­ной, а качество жилья настолько сильно влияет на человеческое развитие, что это находит отражение в государственных докумен­тах, посвященных социальному развитию. В Российской Федера­ции действует Федеральный закон «Об основах федеральной жи­лищной политики». В рамках этого Закона в 1993 г. была принята Государственная целевая программа «Жилище», декларировавшая основной целью «преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья». В соответ­ствии с этой программой в первую очередь должны решаться сле­дующие задачи: сохранение имеющегося жилищного фонда и по­следовательная замена ветхого, аварийного и морально устарев­шего жилья новым; изменение отношений собственности в жи­лищном секторе; создание развитой инфраструктуры и другие. Необходимость решения этих задач требует формирования адек­ватной информационной базы о жилищном фонде, его благоустройстве и движении, обеспеченности населения жильем, деятель­ности организаций жилищно-коммунального хозяйства и т.д.

Качество жилья и жилищные условия населения в большой степени определяются надежностью работы систем инженерного оборудования территорий — водоснабжения, теплоснабжения, га­зоснабжения и т.д. Без ритмичной безаварийной работы всех сис­тем невозможно нормальное существование населения в такой стране, как Россия с ее жесткими климатическими условиями.

В настоящее время жилищно-коммунальная инфраструктура, обслуживающая население, находится в таком тяжелом, а часто и аварийном состоянии, что ее поддержание и реконструкция ста­ла одной из задач обеспечения национальной безопасности.

Наличие качественного жилища является одним из основных условий обеспечения достойного уровня жизни на­селения России, поскольку для большинства ее регионов харак­терны жесткие климатические условия.

Таким образом, целью данной курсовой работы является анализ рынка жилья и жилищных условий населения.

Можно выделить следующие задачи данной курсовой работы:

1) Характеристика рынка жилья и жилищных условий населения (характеристика жилого фонда, оценка обеспеченности жильем и жилищных условий населения, статистическое изучение жилищно-коммунальных услуг);

2) Статистическое изучение жилищных условий России;

Доходов населения. В данной работе использовались: «Политика ...

... заработной плате в России по регионам, фактическое конечное потребление домашних хозяйств, среднедушевые денежные доходы населения по Челябинской области, а так же реально располагаемые денежные доходы населения. Дипломная работа написана на 91 ...

3) Анализ рынка жилья г. Тюмени (тенденции развития рынка жилой недвижимости г. Тюмени, анализ цен на рынке жилой недвижимости г. Тюмени)

1. Характеристика рынка жилья и жилищных

условий населения

1.1. Характеристика жилого фонда

Жилье обеспечивает человеку достойный уровень жизни, со­здает благоприятную среду обитания и является одним из основ­ных условий поддержания качества жизни человека. Среди ос­новных функций, которые выполняет жилье, можно выделить следующие:

• является местом ведения домашнего хозяйства;
• обусловливает характер и особенности проведения свободного времени;
• способствует выработке форм ведения быта;
• формирует семейные взаимоотношения, способствует сохране­нию здоровья и психологической устойчивости семей;
• является местом учебы, отдыха и общения людей;
• как дорогой товар, жилье стимулирует создание инвестиционных ресурсов населения;
• обусловливает формирование спроса на широкий круг товаров

длительного пользования, что способствует развитию различ­ных отраслей экономики.

Кроме того, наличие качественного жилища является одним из основных условий обеспечения достойного уровня жизни на­селения России, поскольку для большинства ее регионов харак­терны жесткие климатические условия.

В настоящее время в тяжелых экономических условиях, по­влекших падение реальных доходов населения, сокращение возможностей полноценного лечения и отдыха, ухудшение качества питания, благоустроенное жилище является практически единственным богатством большинства населения страны, способству­ющим сохранению устойчивости семьи, поддержанию здоровья и психологического равновесия.

Жилищная проблема для России является настолько актуаль­ной, а качество жилья настолько сильно влияет на человеческое развитие, что это находит отражение в государственных докумен­тах, посвященных социальному развитию. В Российской Федера­ции действует Федеральный закон «Об основах федеральной жи­лищной политики». В рамках этого Закона в 1993 г. была принята Государственная целевая программа «Жилище», декларировавшая основной целью «преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья». В соответ­ствии с этой программой в первую очередь должны решаться сле­дующие задачи: сохранение имеющегося жилищного фонда и по­следовательная замена ветхого, аварийного и морально устарев­шего жилья новым; изменение отношений собственности в жи­лищном секторе; создание развитой инфраструктуры и другие. Необходимость решения этих задач требует формирования адек­ватной информационной базы о жилищном фонде, его благоустройстве и движении, обеспеченности населения жильем, деятель­ности организаций жилищно-коммунального хозяйства и т.д.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых; помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, дома ветеранов, интернаты и др.), квартиры, жилые служебные помещения, иные помещения, пригодные для проживания.

При изучении жилищного фонда и его благоустройства ис­пользуются следующие группы показателей:

<li-общая площадь жилищного фонда;

<li-распределение жилищного фонда по формам собственности;

<li-жилая площадь и ее удельный вес в общей площади;

<li-общее число квартир и их распределение по видам и числу комнат;

<li-распределение жилищного фонда по времени постройки;

<li-распределение жилищного фонда по степени износа;

•число населенных пунктов, имеющих водопровод, горячее водоснабжение, отопление, канализацию и газ, и их удельный вес

в общем объеме жилищного фонда;

<li-соотношение благоустроенности жилищного фонда в город­ской и сельской местности;

<li-региональное распределение жилищного фонда разной степени благоустроенности.

Уровень благоустройства в жилищного фонда оценивается долей населенных пунктов, имеющих водопровод, канализацию, центральное отопление, горячее водоснабжение, газ в общей численности населенных пунктов.

Для оценки качества жилищного фонда первостепенное значение имеет изучение вводимых домов по характеру строительства, уровню комфортности, этажности и материалу стен и фундаментов.

1.2. Оценка обеспеченности жильем и жилищных условий населения

Одной из первостепенных задач жилищной политики еще на стадии строительства должно стать обеспечение соответствия со­става и структуры нового жилого фонда демографическим харак­теристикам населения, потребностям населения в улучшении жилищных условий, изменяющимся потребностям в уровне ком­фортности жилья и т.д. Поэтому информация об объеме, составе, структуре и движении жилищного фонда должна изучаться сов­местно с данными о жилищных условиях населения.

Обобщающим показателем характеристики жилищных усло­вий населения является уровень обеспеченности населения жильем, характеризующий количество квадратных метров жилой площа­ди, приходящейся в среднем на одного жителя:

Этот показатель является одним из индикаторов уровня жиз­ни.

Основными источниками информации о жилищных условиях населения являются:

• переписи населения и микропереписи;
• выборочные обследования бюждетов домашних хозяйств;
• отчетность территориальных исполнительных органов, жилищ­но-строительных кооперативов, отчетность предприятий по месту работы и т.д.

Данные, собираемые из различных источников, позволяют решить основную задачу — оценить различия (неравенство) в рас­пределении жилищного фонда между различными группами населе­ния, выделить группы населения, проживающего в условиях, не со­ответствующих социальным нормам.

При оценке степени неравенства распределения жилья по группам населения используются следующие группировочные признаки:

• вид занимаемого жилья;
• размер общей и жилой площади в среднем на одного прожива­

ющего;

• число занимаемых жилых комнат;
• форма собственности занимаемого жилья;
• степень благоустройства жилья;
• домашние хозяйства в городской и сельской местности;
• состав домашнего хозяйства по количеству человек;
• группы домашних хозяйств по количеству детей;

<li-группы домашних хозяйств по величине среднедушевых распо­лагаемых ресурсов.

По виду занимаемого жилья домашние хозяйства объединя­ются в следующие группы: проживающие в отдельной квартире; в коммунальной квартире; в общежитии; в отдельном доме; в части дома.

Одним из основных факторов, определяющих неравенство населения в обеспечении жильем, является размер среднедуше­вых располагаемых ресурсов. В распределении домашних хо­зяйств с разным уровнем располагаемых ресурсов существует яр­ко выраженная закономерность:

1) при увеличении размера среднедушевых располагаемых ресур­сов центр распределения постепенно смещается к большим значениям общей площади;

2) с увеличением среднедушевых располагаемых ресурсов распре­деления становятся более плавными, т.е. нет резкого снижения обеспеченности жильем при больших значениях общей площа­ди;

3) в отличие от остальных групп в десятой группе (с наибольшей величиной располагаемых ресурсов) наблюдается левосторон­няя асимметрия, т.е. можно говорить об изменении характера распределения.

Низкий уровень обеспеченности жильем требует решения не­скольких основных задач, подкрепленных законодательными и нормативными актами.

Во-первых, государственные и местные инвестиционные ре­сурсы должны использоваться на строительство жилья для мало­имущих слоев населения.

Во-вторых, необходим пересмотр порядка предоставления квартир населению. В качестве основного критерия проживания в социальном жилищном фонде предлагается использовать доход семьи.

В-третьих, необходимо обеспечить защиту интересов наибо­лее уязвимых групп населения — пенсионеров, инвалидов, моло­дых семей, детей. Однако в законодательном плане меры по за­щите этих групп населения практически не разработаны.

В-четвертых, необходима разработка действенных методов кредитования жилищного строительства за счет средств населе­ния. Согласно международным стандартам стоимость покупки квартиры не должна более чем в четыре раза превышать величи­ну доходов домашних хозяйств. В этом случае могут быть исполь­зованы схемы ипотечного кредитования. При использовании приведенного критерия в России оказывается, что даже семьям со средними доходами недоступен рынок самого дешевого жилья. Кроме того, в ипотечном кредитовании не заинтересованы коммерческие банки, поэтому доля ссуд на строительство жилья в последние годы снижается. Более успешными являются раз­личного рода накопительные схемы, но эффективность их при­менения снижается в связи с тем, что до полного погашения сто­имости жилье принадлежит банку или застройщику. В качестве одного из путей улучшения жилищных условий предлагается ис­пользовать государственное и муниципальное жилье на условиях коммерческого найма. Использование продуманной системы мер позволит не только улучшить жилищные условия населения, но и рационализировать использование жилищного фонда.

1.3. Статистическое изучение жилищно-коммунальных услуг

Качество жилья и жилищные условия населения в большой степени определяются надежностью работы систем инженерного оборудования территорий — водоснабжения, теплоснабжения, га­зоснабжения и т.д. Без ритмичной безаварийной работы всех сис­тем невозможно нормальное существование населения в такой стране, как Россия с ее жесткими климатическими условиями.

В настоящее время жилищно-коммунальная инфраструктура, обслуживающая население, находится в таком тяжелом, а часто и аварийном состоянии, что ее поддержание и реконструкция ста­ла одной из задач обеспечения национальной безопасности.

Сложившаяся практика недофинансирования жилищно-коммунального хозяйства привела к значительному износу его объектов. По данным Госкомстата, степень износа основных фондов по жилищному хозяйству на начало 1999 г. составила 16,3%, а по коммунальному хозяйству — 44,2%. В то же время в России нуждаются в замене более 15% уличных тепловых сетей (29,3 тыс. км), 31,1% (99,8 тыс. км) водопроводных и 27% (19,7 тыс. км) канализационных сетей.

На территории Российской Федерации строительство объек­тов коммунального назначения осуществляется в незначитель­ных объемах, в особенности сооружений водопровода и канали­зации. В 1999 г. по сравнению с 1995 г. ввод указанных объектов сократился более чем в 2 раза.

За период с 1995 по 1999 г. не построено ни одной новой мощ­ности водопроводных сооружений на территории таких республик, как Коми, Тыва, Алтай, Хакасия, Бурятия, Калмыкия, Карачаево-Черкесия, а также в Новгородской, Ярославской, Читинской, Са­халинской, Калининградской областях; канализационных соору­жений — в Новгородской, Архангельской, Вологодской, Иванов­ской, Костромской, Рязанской, Тульской, Саратовской, Ульянов­ской, Омской, Сахалинской и Магаданской областях.

В I полугодии 2000 г. продолжался процесс снижения ввода в действие объектов коммунального назначения, кроме газовых се­тей. Водопроводные сооружения введены только на 8 территори­ях—в Орловской, Белгородской, Волгоградской, Саратовской, Пермской, Тюменской областях, Кабардино-Балкарской Респуб­лике, Ханты-Мансийском автономном округе; очистные соору­жения канализации — на 3 территориях — в Мурманской, Мос­ковской и Амурской областях.

При сокращении бюджетного финансирования жилищно-коммунального хозяйства согласно Концепции реформы жи­лищно-коммунального хозяйства единственным способом пре­одоления кризиса является переход к оплате услуг потребителями в полном объеме при условии социальной защиты малообеспе­ченных семей и экономического стимулирования улучшения ка­чества обслуживания.

Кроме того, особое место жилищно-коммунального хозяйст­ва на потребительском рынке обусловлено тем, что данный вид услуг имеет для населения обязательный характер.

В России наблюдается увеличение доли расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в расходах населения на оплату услуг. Доля этих услуг в общем объеме платных услуг населению выросла с 10,3% в 1993 г. до 20,4% в 1999 г. За I полугодие 2000 г. доля оплаты жилищно-коммунальных услуг составила 21,0%. В 1999 г. населению оказано жилищных услуг на 29,5 млрд руб. (104,9% к 1998г.), коммунальных услуг — на 62,0 млрд руб. (100,1%).

В I полугодии 2000 г. населению было оказано жилищ­ных услуг на сумму 17,9 млрд руб., коммунальных услуг — 37,0 млрд руб.

Увеличение объема жилищно-коммунальных услуг в значи­тельной степени обусловлено изменениями устанавливаемых фе­деральных стандартов доли платежей населения на покрытие за­

трат по оказанию этих услуг.

В соответствии с постановлением Правительства Российской , Федерации от 24 февраля 1999 г. № 205 федеральный стандарт доли платежей населения на покрытие затрат на все виды жилищ­но-коммунальных услуг на 1999 г. был установлен на уровне 60%. Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента Россий­ской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425, на 2000 г. предусмот­рен уровень платежей граждан за предоставленные жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) в размере 70% от их стоимости. В табл. 1.1 приводятся данные об уровне возмещения населением затрат на производство ЖКУ.

Таблица 1.1

Уровень возмещения населением России затрат на производство ЖКУ

1995	1998	1999	1 полу- годие 2000
Удельный вес платежей населения в общих затратах на производство ЖКУ всего, %	27,0	42,0	48,0	51,0
в том числе:
жилищных услуг	8	22	45	48
коммунальных услуг	51	58	49	53

Как видно из табл. 1.1, по итогам 1999 г. уровень возмещения населением затрат составил 48%, что выше уровня 1998 г. на 14,3%. Однако, данный показатель ниже установленного на 1999 г. федерального стандарта. По итогам I полугодия 2000 г. уровень стандарта также не достигнут.

Уровень возмещения населением затрат на ЖКУ существенно различается по видам услуг. При среднероссийском уровне воз­мещения затрат 51% в I полугодии 2000 г. уровни возмещения за­трат по отдельным видам услуг колеблются от 42,3% за горячее водоснабжение до 82,0% за сетевой газ (рис. 8.8).

Исходя из вели­чины федерального стандарта уровня возмещения ЖКУ (70%) на 2000 год, уже в конце I полугодия уровень возмещения затрат за газ сетевой, электроснабжение и сжиженный газ превзошел стан­дарт. Однако уровень возмещения затрат на большинство услуг отстает от стандарта: например, по горячему водоснабжению и отоплению уровень возмещения ниже стандарта в 1,65 раза, по жилищным услугам — в 1,55 раза.

жилищно коммунальных услуг 1">

Рис. 1.1. Уровень возмещения населением России затрат на отдельные виды ЖКУ в I полугодии 2000 г.

Одним из факторов, влияющих на уровень возмещения насе­лением затрат на ЖКУ, является динамика цен на ЖКУ. На протяжении последних лет рост тарифов на услуги жи­лищно-коммунального хозяйства значительно опережал увели­чение цен на потребительском рынке, за исключением 1998— 1999 гг. В эти годы существенное влияние на рост потребитель­ских цен оказал кризисный скачок цен на товары. В 2000 г. рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги опять сильно опере­жает рост цен на другие виды услуг. В целом индекс цен на жи­лищно-коммунальные услуги составил в 2000 г. 120,7% по сравне­нию с предыдущим годом, в то время как индекс цен на все услу­ги в целом составил 115,2%, на продовольственные товары — 108,7%, на непродовольственные товары — 108,6%.

По данным Госкомстата, только за I полугодие 2000 г. элект­роснабжение подорожало на 32,0%, горячее водоснабжение — на 21,3%, отопление — на 18,6%, сжиженный газ в баллонах — на18,8%.

В России наблюдаются существенные территориальные раз­личия в уровне тарифов на ЖКУ. Объясняется это не только различными темпами проведения реформы и особенностями фор­мирования тарифов, но и высокой степенью монополизации от­расли. Проведенный в рамках проекта TACIS «Социальные по­следствия экономических преобразований и приватизации в Рос­сийской Федерации» анализ цен на коммунальные услуги пока­зал, что, например, в Рыбинском муниципальном округе стои­мость водоснабжения из скважин по водозаборам различалась в 4,4 раза, водоемов — в 2,99 раза, стоков — в 5,33 раза. В табл. 1.2 приводятся данные о максимальных и минимальных тарифах на некоторые виды услуг в июне 2000 г.

Таблица 1.2.

Максимальные и минимальные тарифы на отдельные виды ЖКУ в России в нюне 2000 г.

Цена, руб			Соотношение максимальной цены и
средняя по России	макси- мальная	мини- мальная	мини- мальной	средней по России
Плата за жилье в домах муниципального жилищного фонда, за 1 кв.м общей площади Плата за водоснабжение и канализацию, с 1 чел. в месяц Плата за отопление, за 1 кв. м общей площади Плата за горячее водоснабжение, с 1 чел. в месяц Плата за электричество, за 100 кВт ч.	1,09 12,88 1,33 14,80 33,58	4,72 45,57 5,65 46,87 75,0	0,26 2,56 0,24 1,25 8,00	18,15 17,8 23,54 37,50 9,38	4,33 3,54 4,25 3,17 2,23

Наибольший разрыв в ценах зарегистрирован по тарифам за отопление и горячее водоснабжение — 23,54 и 37,50 раз соответ­ственно. Это связано с климатическими различиями по территории России. Максимальные тарифы на данные виды услуг заре­гистрированы в Якутске и Петропавловске-Камчатском. Изменение федеральных стандартов и рост тарифов на жи­лищно-коммунальные услуги приводят к тому, что доля расходов на жилищно-коммунальные услуги в потребительских расходах населения является наиболее высокой по сравнению с другими видами услуг. По результатам бюджетных обследований домаш­них хозяйств расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг во II квартале 2000 г. составили 50,6 руб. на члена домашнего хо­зяйства в месяц, что больше, чем в соответствующем периоде прошлого года, на 26,0%.

Во II квартале 2000 г. доля расходов на оплату ЖКУ составила 4,7% потребительских расходов домашних хозяйств. В городах наибольшая часть расходов — это расходы на оплату жилья и во­доснабжения. В сельской местности наибольший удельный вес занимают расходы на оплату электроэнергии и газа.

Существенно различается доля расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в группах домашних хозяйств с разным уровнем среднедушевых располагаемых ресурсов. В первой груп­пе домашних хозяйств с наименьшей величиной среднедушевых располагаемых ресурсов доля оплаты жилищно-коммунальных услуг составляет 8,7% потребительских расходов, в пятой группе — уже 5,7%, а в десятой группе с наибольшей величиной средне­душевых располагаемых ресурсов — лишь 3,0%. Очевидно, что более состоятельные домашние хозяйства в меньшей степени ис­пытывают на себе последствия роста тарифов на жилищно-ком­мунальные услуги, чем бедные домашние хозяйства.

Наибольший удельный вес во всех группах домашних хо­зяйств занимает оплата жилья и водоснабжения. Удельный вес расходов на оплату жилья колеблется от 2,3% в первой группе до 0,9% — в десятой. Соответствующие показатели для водоснабже­ния составляют 2,3 и 0,7%.

Следовательно, основной задачей, которую необходимо ре­шить в ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства, явля­ется совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг. Только рациональная система платежей позволит защитить наиболее уязвимые группы населения и обеспечить контроль собственников жилья над качеством и объемом предоставляемых им жилищно-коммунальных услуг.

В настоящее время все слои населения оплачивают содержа­ние, эксплуатацию жилья и коммунальные услуги по единым та­рифам. Как уже указывалось, эти платежи покрывают лишь часть издержек предприятий на производство и оказание услуг. Семьи же, находящиеся за чертой бедности, не могут даже частично оп­лачивать издержки коммунальных предприятий. Поэтому в стра­не предусмотрено предоставление субсидий и льгот по оплате жилья и коммунальных услуг.

При предоставлении жилищных субсидий учитываются со­циальные нормы жилой площади и нормативы потребления ком­мунальных услуг, величина прожиточного минимума, совокуп­ный доход семьи, действующие льготы. В настоящее время в Рос­сии субсидии получают 2,87 млн семей, что составляет 6,9% от всех семей. Фактически погашенные субсидии составляют лишь 48% от объема начисленных. Наибольший удельный вес в сумме начисленных субсидий занимают субсидии на оплату отопления (32%), жилья (21%), горячего водоснабжения (13%).

Кроме предоставления субсидий государство предоставляет льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. По данным за 1 полугодие 2000 г льготами пользуются 44,7 млн чел., из которых 20,3 млн чел. пользуются льготами на основании Закона «О вете­ранах», 10,1 млн чел. — инвалиды и члены их семей, 5,8 млн чел. — военнослужащие и члены их семей, 2,0 млн чел. — многодетные семьи.

Таким образом, первая проблема, которая должна быть реше­на в связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства, — ре­альный учет дифференциации доходов граждан при оплате жилья и коммунальных услуг. Поскольку субсидии и льготы привязаны к величине прожиточного минимума, который сильно занижен, необходимо прежде всего изменение подхода к оценке фаницы бедности. При современном подходе семьи, имеющие по россий­ским меркам доходы ниже средних или на среднем уровне, не по­лучают какой-либо поддержки, а основная тяжесть коммуналь­ных платежей ложится именно на них. В то же время семьи с вы­сокими доходами практически не замечают роста платежей. Не­обходима разработка дифференцированной шкалы затрат на жи­лищно-коммунальные услуги, согласованной с доходами семьи.

Вторая проблема связана с установлением обоснованных нормативов предоставления населению жилищно-коммуналь­ных услуг, поскольку на их основе определяются затраты пред­приятий на производство услуг и, следовательно, тарифы для населения.

Решение этих двух проблем позволит перейти, во-первых, к более обоснованной системе оплаты за жилье разными слоями населения, во-вторых, усовершенствовать систему субсидирова­ния оплаты жилья и коммунальных услуг путем введения адрес­ных субсидий и, в-третьих, высвободить бюджетные средства, часть которых через дотации предприятиям поступала в высоко­доходные семьи. По предварительным оценкам в результате ре­шения проблем реформы жилищно-коммунальной сферы до 15% расходов местных бюджетов может быть высвобождено и исполь­зовано на обеспечение более эффективной поддержки низкодоходных семей и более рациональное финансирование отрасли.

2. СТАТИСТИЧЕСКОЕ ИЗУЧЕНИЕ ЖИЛИЩНЫХ

УСЛОВИЙ РОССИИ

В результате проведения Всероссийской переписи на­селения 2002 г. получена информация, характеризующая жилищные условия населения страны: распределение на­селения по типам жилых помещений, среднему размеру площади, приходящейся на одного человека, числу зани­маемых комнат, благоустройству жилого помещения, пе­риоду постройки и материалу наружных стен домов, в ко­торых проживает население.

Типы жилых помещений

Таблица 2.1.

Распределение населения по типам занимаемых жилых помещений

Городское и сель­ское население, тыс. человек		В % ко всему населению
1989	2002	1989	2002
Все население	147021.9	145166,7	100	100
в том числе проживаю­щее: в индивидуальных до­мах, отдельных и ком­мунальных квартирах	131721,5	131778,8	89,6	90,8
из них: в индивидуальных до­мах	33025,3	36641,2	22,5	25.3
в отдельных квартирах	89883,8	92953,5	61,1	64.0
в коммунальных квар­тирах	8812,4	2184,1	6,0	1,5
в общежитиях	13264,3	4721,2	9,0	3.2
в институциональных учреждениях		2270.1		1,6
в гостиницах		48.0		0,0
в других жилых поме­щениях	775.5	1121.5	0.5	0,8
снимающие жилые по­мещения у отдельных граждан	1260,6	4432,2	0,9	3.1
бездомные	142.6	0,1

Основным типом жилья для российских горожан оста­ется отдельная квартира, для сельских – индивидуальный дом. Число проживающих в отдельных квартирах, и осо­бенно в индивидуальных домах, за период между перепи­сями населения увеличилось соответственно на 3,4 и 11%, в городских поселениях этот прирост был более заметным -на 6,2 и 13%, а в сельских поселениях число проживающих в отдельных квартирах снизилось на 10%, число же прожи­вающих в индивидуальных домах увеличилось на 9,7% (см. рис. 1).

Рис. 2.1. Распределение городского и сельского населения по типам жилых помещений

(в % ко всему населению)

В региональном отношении обеспеченность жителей отдельными жилыми помещениями сложилась в Россий­ской Федерации более или менее однородно. Однако на некоторых территориях отклонения от среднероссийского уровня достаточно заметны: если в республиках Адыгея, Калмыкия, Карачаево-Черкесской и Кабардино-Балкарской республиках, Коми-Пермяцком, Эвенкийском, Агинском Бурятском, Усть-Ордынском Бурятском и Корякском авто­номным округах и отдельных квартирах и домах прожива­ет 96-98% населения, то в г. Санкт-Петербурге — всего 82%, г. Москве и Республике Ингушетия — но 84%.

В Южном федеральном округе строительство частных жилых домов на протяжении ряда лет является определяю­щим в развитии жилищного строительства. Здесь более половины населения (52%) традиционно проживает в ин­дивидуальных домах, а в республиках Адыгея, Дагестан. Ингушетия, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чеченской республиках эта доля составляет от 60 до 72%. В тех регионах, где индивидуальное строительство не так распространено, основная часть населения занимает отдельные квартиры. В Мурманской области и Корякском автономном округе отдельные квартиры имеет 92% насе­ления, в городах Москве и Санкт-Петербурге, Республике Карелия, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском автономных округах, Московской, Камчатской, Магадан­ской, Сахалинской областях от 80 до 90% населения прожи­вает в отдельных квартирах.

За период между переписями населения в четыре раза сократилось число живущих в коммунальных квартирах. В 2002 г. 1,5% населения все еще продолжало проживать в жилом помещении вместе с соседями. Распространение коммунальных квартир характерно в основном для город­ских поселений. Коммунальное расселение сохраняется в г. Санкт-Петербурге, где 11% населения города не имеет отдельного жилого помещения. Несколько выше, чем в среднем по России, этот показатель в г. Москве — 3,0%, сре­ди горожан Архангельской, Ярославской, Московской, Кировской, Ленинградской областей — от 2,5 до 3,0%.

Практически вдвое уменьшилась численность и доля лиц, проживающих в общежитиях, гостиницах и институциональных учреждениях. Передача общежитий, в осо­бенности квартирного типа, с баланса предприятий и ве­домств в муниципальную собственность, сокращение чис­ленности Вооруженных сил, а также лиц, отбывающих на­казания в местах лишения свободы, привело к сокраще­нию удельного веса населения, проживающего в указан­ных типах жилых помещений в городских поселениях на 4,8 п. п., в сельской местности — на 2,3 п. п.

В общежитиях квартирного, коридорного, секционно­го, барачного типа проживает 4,7 млн. человек (3,2%).

Наи­более высока доля населения, проживающего в общежи­тиях, в Тюменской области и входящих в ее состав авто­номных округах — Ханты-Мансийском — Югре и Ямало-Не­нецком — соответственно 6,9%, 7,5 и 8,7%.

В институциональных учреждениях — учреждениях со­циального и медицинского обслуживания, казармах, ме­стах заключения, религиозных и тому подобных организа­циях проживает 2,3 млн. человек. Местом жительства для 48 тыс. человек являются гостиницы, причем 41% из них проживают в г. Москве.

Более 1 млн. жителей России живут в других жилых по­мещениях (вагончиках, юртах, на баржах и т. п.).

Их число за прошедшие после переписи 1989 г. 13 лет увеличилось почти в 1,5 раза. Наибольший удельный вес проживающих в других жилых помещениях отмечается в Республике Ин­гушетия -11% всех жителей, г. Москве -7,6, Чеченской Рес­публике — 4,9, Ямало-Ненецком автономном округе — 4,0,Таймырском (Долгано-Ненецком) автономном округе — 3,9 и Ханты-Мансийском автономном округе — Югре — 3,5%.

Проблему жилищных условий 4,4 млн. человек в Рос­сии решают путем аренды жилого помещения. Числен­ность и доля снимающих жилье у отдельных граждан в межпереписнои период увеличились почти в 3,5 раза. Преобладающая часть населения (73%) снимает отдельную квартиру, 22% — индивидуальный дом или часть его поме­щений, остальные — часть помещений в отдельных или ком­мунальных квартирах.

Впервые при проведении переписи населения была вы­делена такая категория населения, как бездомные. Практи­чески один из каждой тысячи человек в России не имеет постоянного места жительства, то есть является бездомным. В большинстве регионов Российской Федерации числен­ность бездомных незначительна, однако в г. Санкт-Петер­бурге доля лиц без определенного места жительства в шесть раз превышает среднероссийский показатель. В этом горо­де было учтено 20% всех бездомных в России, 17% бездом­ных обитает в г. Москве, 9,8% — в Краснодарском крае.

Общая площадь, приходящаяся на одного члена частных домохозяйств

Таблица 2.2.

Средний размер обшей площади, приходящейся на одного человека

(кв. метров)

Городские и сельские на­селенные пункты		Городские на­селенные пункты		Сельские на­селенные пункты
1989	2002	1989	2002	1989	2002
Население, прожива­ющее в индивидуальных домах и квартирах	16	19	16	19	17	20
в индивидуальных домах	18	21	17	21	18	21
в отдельных кварти­рах	16	18	16	19	14	18
в коммунальных квартирах	13	14	13	14	13	14

Данные переписей населения о средней обеспеченно­сти жильем согласуются и с данными текущей жилищной статистики, в соответствии с которой она увеличилась за период с 1989 по 2002 г. с 16,1 до 19,7 кв. метра ³ .

Несмотря на то, что размер общей площади, приходя­щейся на одного человека, по сравнению с 1989 г. увели­чился, по величине этого показателя, наиболее обобщен­но характеризующего обеспеченность жильем, Россий­ская Федерация уступает большинству развитых стран. На­пример, среднедушевая обеспеченность общей площадью в Украине, по данным последней переписи населения, со­ставила 21 кв. метр.

На одного сельского жителя приходится 20 кв. метров общей площади против 19 — в городских поселениях. У про­живающих в индивидуальных домах как в городской мест­ности, так и на селе этот показатель выше и составляет 21 кв. метр, а в коммунальных квартирах — соответственно ниже -14 кв. метров.

Обеспеченность жильем в значительной степени зави­сит от размера домохозяйства. Так, средний размер общей площади, приходящейся на одного человека, в домохозяй-ствах, состоящих из одного человека, составляет 42 кв. мет­ра, из двух человек — 24 кв. метра, из трех -18 кв. метров, из четырех — 15 кв. метров, из пяти и более человек — 12 кв. метров.

В региональном аспекте относительно лучше выглядят показатели обеспеченности жильем в Магаданской обла­сти (на одного жителя здесь приходится 22 кв. метра), в Белгородской, Брянской, Воронежской, Тамбовской, Псковской областях (по 21 кв. метру).

Хуже других обеспечено жильем население Республи­ки Ингушетия (11 кв. м общей площади на одного челове­ка), Республики Тыва (14 кв. м), Чеченской Республики и Агинского Бурятского автономного округа (по 15 кв. м), Коми-Пермяцкого и Таймырского (Долгано-Ненецкого) автономных округов, Республики Алтай (по 16 кв. м).

Число занимаемых комнат

За межпереписной период доля домохозяйств, занима­ющих одну-две комнаты, сократилась, а три и более ком­нат — напротив возросла.

Таблица 2.3.

Частные домохозяйства по числу занимаемых комнат

Число домохо­зяйств, тыс.		В % к общему чис­лу домохозяйств
1989	2002	1989	2002
Население, проживающее в индивидуальных домах, отдельных и коммуналь­ных квартирах	45364,0	48368,4	100	100
в том числе занимают: часть комнаты	96,5	45,3	0,2	0,1
одну комнату	12653,9	9882,7	. 27,9	20,4
две комнаты	19294,3	19830,6	42,5	41,0
три комнаты	10945,4	13956,7	24,1	28,8
четыре и более комнат	2304,0	4381,6	5,1	9,1
не указали число комнат	69,9	271,5	0,2	0,6

Для обеспечения комфортного проживания населения число жилых комнат в помещении должно превышать число членов домохозяйства. В таких условиях в России прожи­вает почти 11 млн. домохозяйств (22%).

Около 16 млн. до­мохозяйства (32%) имеют квартиры с числом комнат, рав­ным числу членов домохозяйства, а у 21,6 млн. домохо­зяйств (45%) число проживающих больше числа имеющих­ся в жилом помещении комнат.

В то же время до настоящего времени 2,6 млн. частных домохозяйств, состоящих из трех и более человек (5,4% общего числа домохозяйств), занимают в жилом помеще­нии только одну комнату или ее часть.

В региональном аспекте наиболее значимы различия среди домохозяйств, занимающих четыре и более комнат. В два-три раза доля домохозяйств, имеющих четырех- и более комнатные жилые помещения, выше, чем в среднем по России (9,1 %), во всех субъектах Южного федерально­го округа (за исключением Астраханской и Волгоградской областей), а также в Белгородской области.

Почти каждое второе домохозяйство в Мурманской, Псковской, Магаданской областях и Чукотском автоном­ном округе живет в двухкомнатном жилом помещении.

В г. Санкт-Петербурге, Ярославской и Кировской обла­стях, республиках Башкортостан и Марий Эл, Удмуртской и Чувашской республиках, Коми-Пермяцком, Таймырском (Долгано-Ненецком), Чукотском автономных округах удельный вес домохозяйств, занимающих только одну ком­нату, на 7-15 п. п. выше, чем в целом по Российской Феде­рации (20%).

В этой связи следует отметить тот факт, что при обще­известной нехватке жилья в стране число квартир, по дан­ным текущей статистики, в 2002 г. на 6,2% превышало чис­ло частных домохозяйств — 56,0 млн. жилых квартир против 52,7 млн. частных домохозяйств.

Сопоставление данных о числе жилых квартир на нача­ло 2002 г. и числе частных домохозяйств по переписи 2002 г. в региональном разрезе показывает, что в большинстве субъектов Российской Федерации — в 77 из 88 ⁴ число жилых квартир превышает число частных домохозяйств или при­мерно равняется ему (в Кабардино-Балкарской Республи­ке и Новосибирской области).

Особенно значительное пре­вышение — на 10-23% отмечается в регионах с интенсивной убылью населения: ряде районов Крайнего Севера и Цен­тральной России, но больше всего — на 44% — в Чукотском автономном округе, потерявшем за последние годы более 2/3 своего населения.

Вместе с тем в регионах квартир явно не хватает: в Республике Ингушетия их число составляет лишь 65% от общего числа частных домохозяйств, в Ямало-Ненецком автономном округе — 88%, республиках Дагестан и Тыва, Ханты-Мансийском автономном округе — Югре — 90-91 %, в Москве и Санкт-Петербурге, Республике Алтай и Агин­ском Бурятском автономном округе — 92-93%, в Тюмен­ской и Калининградской областях — 98-99%.

Период постройки дома

Доля проживающих в старом жилищном фонде посте­пенно сокращается. По данным переписи 1989 г., удель­ный вес населения, проживавшего в домах, построенных до 1941 г., составлял 7,7%. В 2002 г. в домах, построенных в довоенные и военные годы, проживало 5,9% населения частных домохозяйств, занимавших индивидуальные дома и квартиры.

В домах периода постройки 1921-1945 гг. в 2002 г. про­живало 4,8 млн. человек, или 3,6% населения страны. В Калининградской области в таком жилом фонде прожива­ет каждый пятый житель, в Ивановской — 8,1% населения, в Тверской — 7,0, Владимирской — 6,5, в Республике Северная Осетия — Алания — 6,1%.

В жилищном фонде, построенном ранее 1920 г., продол­жало проживать 3,0 млн. человек, или 2,3% населения. Осо­бенно много домов этого периода постройки в г. Санкт-Пе­тербурге (в них проживает 565 тыс. человек, или 14% жите­лей города), а также в Астраханской области (6,9% населе­ния области), Республике Северная Осетия — Алания (4,9%), Ставропольском крае (4,8%), Ростовской области (4,1 %).

91% населения частных домохозяйств, занимающих отдельные квартиры, проживают в зданиях, построенных не ранее 1957 г., то есть в период индустриального жилищ­ного строительства. А среди занимающих коммунальные квартиры таких только 51%, в то время как 17% проживает в зданиях, возведенных до 1921 с, 14%-в зданиях построй­ки 1921-1945 гг. В фонде индивидуальных домов доля тако­го старого жилья втрое меньше (в постройках, возведен­ных до 1921 г., проживает только 3,5%), а наиболее высока доля домов, построенных после 1995 г. (в них проживает 73% населения домохозяйств).

Доля населения частных домохозяйств, проживающих в более старых постройках, в целом несколько выше на селе. Но если рассматривать раздельно фонд индивиду­альных домов, отдельных и коммунальных квартир, то по­лучается, что сельское население проживает в более но­вом жилье. Стоит отмстить, что удельный вес населения ломохозяйств, занимающих индивидуальные дома, возве-денные после 1995 г., примерно одинаков в городе и на селе — соответственно 7,5 и 7,1% от общего числа домохо­зяйств, проживающих в индивидуальных домах, хотя в аб­солютных значениях перевес на стороне сельских жителей (1,0 млн. человек против 1,6).

Доля населения, проживаю­щего в новых отдельных квартирах, несколько ниже — 4,8 и 2,4% соответственно (3,8 млн. человек в городских насе­ленных пунктах и 0,3 млн. человек в сельских).

Оборудование жилого помещения различ­ными видами благоустройства

Таблица 2.4.

Долянаселения, проживающеговпомещениях, оборудованныхразличнымивидами благоустройства (в % ко всему населению)

Городскиеи сельскиена­селенные пункты		Городскиена селенные пункты		Сельскиена­селенные пункты
1989	2002	1989	2002	1989	2002
Долянаселения, про­живающеговпомеще­ниях, оборудованных: электричеством	99.7	99,2	99.7	99,1	99,6	99,3
электроплитойна­польной	14.4	18.9	18.6	23,3	2,9	7,7
газомсетевым	71.0	55.1	69.7	61,5	74,6	38.5
газомсжиженным (баллонным)		19.1		10.4		41,7
центральнымото­плением	67.4	61.1	82,0	78.7	27,6	15.7
отоплениемотиндивидуальныхустановоккотлов		16.7		10.6		32.5
отоплениемпечным	20.7	9,2	50,3
водопроводом	69.6	76.9	84.2	89.5	29.9	44.6
канализацией	63.5	70.8	79.2	85.4	20.5	33.2
ваннойилидушем	583	66.1	73.5	81,4	17.0	26.6
центральнымгорячимводоснабжением	47.5	63.2	7,1
горячимводоснаб­жениемотиндиви­дуальныхводонагре­вателей	53.0	12,5	68.5	13.7	10.8	93

За прошедшие между переписями населения 13 лет бла­гоустройство жилищного фонда несколько улучшилось. Доля населения, проживающего в домах, оборудованных отоплением, газом, водопроводом, горячим водоснабже­нием, канализацией, ванной или душем, увеличилась.

Отопление жилища является обязательным видом бла­гоустройства жилья в холодных климатических условиях. По данным переписи 2002 г., центральным отоплением пользовались 63% частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах. Еще 15% пользовались отоплением от индивидуальных установок, котлов, а 21 % -печным отоплением. В городах доля домохозяйств, пользу­ющихся печным отоплением, составила 9,3% от общего числа частных домохозяйств, проживающих в индивиду­альных домах и квартирах, а на селе — 53%.

По данным переписи 2002 г., более половины частных домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах и квартирах, — 55% проживали в помещениях, оборудован­ных сетевым газом, причем в городе эта доля была выше -61%, а на селе заметно ниже — 35%. В сельских поселениях чаще используют сжиженный (баллонный) газ — 44% про­тив 11 % в частных домохозяйствах, проживающих в инди­видуальных ломах и квартирах городских поселений (в сред­нем по России — 20%).

Напольными ‘электроплитами пользуются в большей степени частные домохозяйства, проживающие в отдельных городских квартирах, — 26% от их общего числа. Почти 14% частных домохозяйств, про­живающих в индивидуальных домах и квартирах на селе, пользуются другими плитами и приспособлениями для приготовления пищи.

Особое значение имеет благоустройство жилого по­мещения водопроводом к канализацией. По данным жи­лищной статистики, доля городов, имеющих водопровод, практически не изменилась за 1990-2002 гг.. оставаясь на уровне 99% от общего числа городов, однако в абсолют­ных значениях прогресс значительный — со 1037 до 1087. Доля поселков городского типа, имеющих водопровод, возросла с 81 до 94% при сокращении их абсолютного чис­ла до 1726. Доля сельских населенных пунктов, имеющих водопровод, увеличилась в наибольшей мере — с 19 до 29% при почти удвоении их абсолютного числа до 45019.

Гораздо хуже оборудованы населенные пункты кана­лизацией: доля городов, имеющих систему канализации, за 1990-2002 гг. увеличилась с 95 до 96%, поселков город­ского типа — с 61 до 74%. сельских населенных пунктов — с 3 до4.!%

По данным переписи 1989 г.. доля населения, проживаю­щего в жилье, оборудованном водопроводом, составляла 70%, причем в городских поселениях — 84%, а в сельских -только 30%. что немного превышает соответствующие ха­рактеристики по жилищному фонд)-. Среди населения, про­живавшего в частных домах (принадлежащих гражданам на праве личной собственности), эта доля составляла в сред­нем по России 21 %. в городе — 32, на селе — 13%.

Удельный вес населения, проживающего в жилых по­мещениях, оборудованных канализацией, был несколько ниже, как это показывают и данные жилищной статистики -в целом по России он составлял 64% от общей численно­сти населения, в городских поселениях — 79, в сельских -21%. Среди населения, проживавшего в частных домах, эта доля составляла в 1989 г. всего лишь 7,9%, в том числе 12% в городских поселениях и 4,7% в сельских.

Судя по данным переписи 2002 г., обеспеченность на­селения частных домохозяйств, проживающих в индиви­дуальных домах и квартирах, водопроводом и канализаци­ей значительно улучшилась, достигнув по обеспеченно­сти водопроводом 77% (89% в городских поселениях, 45% в сельских), а канализацией — 71% (85 и 33%).

Заметно по­высилась доля населения частных домохозяйств, прожива­ющих в индивидуальных домах, оборудованных водопро­водом и канализацией, — соответственно до 37 и 22%. Но в целом уровень оборудования жилья этими видами благо­устройства недостаточно высок даже в городских населен­ных пунктах, где водопровод есть только в половине инди­видуальных домов, а канализация — менее чем в трети.

По-прежнему уровень благоустройства жилья в сель­ской местности ниже, чем в городских поселениях. Всеми видами благоустройства обеспечено только 14% сельских домохозяйств. Такими видами благоустройства, как цент­ральное отопление, центральное горячее водоснабжение, напольная электроплита, которые больше присущи город­скому жилищу, пользуются соответственно 16%, 7,1 и 7,4% сельских домохозяйств.

Но и в городских поселениях лишь 74% домохозяйств имеет дом или квартиру, оборудованную всеми видами благоустройства. Каждое 10-е домохозяйство живет в по­мещении, не оборудованном водопроводом, и пользуется печным отоплением, каждое пятое — не имеет горячей воды, ванны или душа.

На ряде территорий Российской Федерации благоуст­ройство жилья заметно превышает среднероссийский уро­вень — это Московская, Мурманская, Ярославская, Самар­ская области, Кабардино-Балкарская Республика, Хабаров­ский край, Ханты-Мансийский — Югра, Ямало-Ненецкий, Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономные округа, где удельный вес домохозяйств, проживающих в домах со все­ми видами благоустройства, превышает показатель по Рос­сии в целом (58%) на 10-30 п. п.

Значительно хуже благоустроен жилой фонд в Чечен­ской Республике и Усть-Ордынском Бурятском автоном­ном округе. Здесь менее 1% домохозяйств проживает в домах со всеми видами благоустройства. Доля домохо­зяйств, живущих в неблагоустроенных домах, в 1,5 — 2 раза выше, чем в целом по России, в Курганской, Тамбовской, Читинской областях, Ненецком, Коми-Пермяцком, Коряк­ском, Эвенкийском автономных округах, республиках Ал­тай, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Алтайском крае.

Материал наружных стен жилых домов.

Наиболее распространенный в России, — кирпич, камень.

Таблица 2.5.

Доля населения, проживающего в домах с различным материалом наружных стен

(в % ко всему населению)

Городские и сельские на­селенные пункты		Городские на­селенные пункты		Сельские на­селенные пункты
1989	2002	1989	2002	1989	2002
Удельный вес населе­ния, проживающего в домах, где материал наружных стен: кирпич, камень	36,9	35,7	40,7	37,8	26,6	30,4
панели	32,4	29,5	40,4	37,9	10,6	7,7
блоки		6,1		6,6		4,6
дерево	24,5	19,7	14,9	11,4	50,5	41,2
смешанный материал	2,4	5,4	2,0	3,8	3,6	9.6
другой материал	3,8	2,3	2,0	1,2	8,7	5,3

Постепенно кирпич, камень и дерево, как материал для постройки домов, в городских населенных пунктах заме­няется панелями и блоками. Более широко используется смешанный материал (половина дома из кирпича, поло­вина — из дерева).

В сельской местности сокращается удель­ный вес населения, проживающего в деревянных домах, и напротив, увеличивается — в кирпичных, каменных, панель­ных и блочных домах. Сокращается доля населения, про­живающего в саманных, глинобитных, сырцовых, сборно-щитовых и тому подобных домах, хотя традиционно доста­точно высока она практически во всех регионах Южного федерального округа.

Более половины населения республик Северная Осе­тия — Алания, Ингушетия, Адыгея, Дагестан, Калмыкия, Ставропольского края, Ростовской, Липецкой, Ярослав­ской, Калининградской областей проживают в кирпичных или каменных домах, а в г. Москве, Камчатской и Мурман­ской областях, Ханты-Мансийском автономном округе -Югре — в панельных домах. В Камчатской, Магаданской и Сахалинской областях доля населения, проживающего в блочных домах, в 4,5 — 5 раз выше, чем в среднем по Рос­сийской Федерации, в 2-2,5 раза она выше в городах Моск­ве и Санкт-Петербурге, Рязанской и Калининградской, Свер­дловской областях, Кабардино-Балкарской Республике, Чукотском и Корякском автономных округах.

Дерево — основной материал домов, в которых прожи­вает население Эвенкийского (97%), Усть-Ордынского (86%), Коми-Пермяцкого (84%), Ненецкого (81%), Агин­ского Бурятского (77%).

Корякского (76%) автономных ок­ругов, республик Тыва и Саха (Якутия) — соответственно 68 и 62%.

3. АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯ Г. ТЮМЕНИ

3.1. Тенденции развития рынка жилой недвижимости г. Тюмени

Рынок земли в Тюмени находится на стадии формирования, при этом он динамично расширяется и развивается. Сегодня очевиден интерес к земле не только в столице области, но и в окрестностях Тюмени.

Тем не менее, рынок земли характеризуется дефицитом информации, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов. В сложившейся ситуации необходимо проведение комплексного исследования рынка жилой недвижимости г. Тюмени.

Новейшая история российского рынка жилья хорошо отражается в динамике самого наглядного показателя развития рынка – средней удельной цены квартир. Ежемесячные наблюдения за этим показателем в Москве с середины 1990 года, в Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени — с начала 1992 года, и в ряде других городов позволили выявить в режиме реального времени и проанализировать процессы развития рынка этих городов, объяснить причины и факторы того или иного поведения рынка.

Оказалось, что все города прошли через одни и те же стадии:

Таким образом, можно выделить следующие стадии развития рынка недвижимости г. Тюмени:

• старт рынка и взлет цен (до 1994-1997 гг.),
• стабилизация (до 1997 г.),
• кризис (до 2000 г.),
• послекризисное восстановление (до 2001 гг.),
• стабилизация – 2002 год,
• «нефтяной» рост,
• стабилизация – 2004 год,
• «ажиотажный» рост (2005-2006 гг.),
• переход к стабилизации (конец 2006 года).

Специалисты отмечают продолжение роста цен и в течение первых месяцев 2008 года, о чем свидетельствует график изменения индекса цен на рынке жилья в г. Тюмени.

Одним из наиболее значимых факторов, оказывающих влияние на рост цен, они называют отложенный спрос платежеспособной части населения города. После бурного роста цен на жилые помещения в 2006 году и коррекции цен в сторону понижения в течение лета 2007 года, часть покупателей решила выдержать паузу, ожидая более серьезного падения, которое так и не наступило, и те, кто хотел купить жилье, решили это сделать сейчас. Постоянные разговоры про деноминацию, кризис и другие проблемы в финансовой сфере заставляют граждан задуматься о том, как избежать возможного обесценивания своих сбережений.

Другими существенными факторами, оказывающими влияние на нервное настроение участников рынка, являются: произошедший обвал российского фондового рынка и ипотечный кризис в США. Кроме того, события 1998 года не укрепляют веру граждан в то, что в России не может быть кризиса.

На рынке недвижимости г. Тюмени наблюдаются следующие тенденции:

1) Рынок продаж жилья характеризовался низким интересом к недвижимости. Низкий спрос в большей степени коснулся вторичного рынка, основной причиной послужило достижение очень высоких цен на жилую недвижимость. 2006 год стал рекордным по росту цен на жилье и в 2007 году многие продавцы по инерции думая, что рост продолжится, и заложили ожидаемое повышение в стоимость жилья. Уровень цен стал недоступен для потенциальных покупателей — цены на жилье настолько высоки, что стоимость квартир не покрывает банковский кредит.

2) Все большее число сделок на рынке проходит с привлечением ипотечного кредита, однако в текущем году многие банки стали более сдержано выдавать кредиты на покупку жилья. Данное явление связано с событиями в США. Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость население охотно брало ипотечные кредиты, так как любые проценты можно было с лихвой окупить, перепродав через год выросший в цене дом: цены на жилье ежегодно росли на 15-20%. Но, по данным экспертов, около 1,5 млн. американцев находятся сейчас в стадии личного банкротства, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги – ведь им не платят заемщики.

Данная проблема уже затронула некоторые тюменские банки, сейчас они вынуждены перейти к более консервативной политике выдачи кредитов, чтобы не попасть в аналогичную ситуацию, как финансовые организации США и Европы.

3) На первичном рынке жилой недвижимости также наблюдалось снижение спроса и средней цены предложения, однако данная тенденция имела менее выраженный характер. Значительного снижения цен на новостройки не происходило, что связано с ростом себестоимости (в 2007 году основные строительные материалы подорожали в России примерно на 20 — 30%, а темпы роста цен на цемент преодолели планку в 60%) и вопросом подключения: с первого января 2008 года, в соответствии с постановлением администрации Тюмени, за подключение сетей водоснабжения и водоотведения строители должны будут авансом заплатить до 1,5 тыс. руб. за кв.м. жилья. И примерно по столько же за подключение к тепловым сетям и электроснабжению, что и повлечет за собой удорожание строительства жилья, никак не меньше чем на 4,5–5 тыс. руб. за кв.м. В условиях столь не оптимистичных предстоящих событий покупательская активность, даже несмотря на достаточно высокий уровень цен возросла, и спровоцировала к концу года повышение цены предложения на рынке строящегося жилья.

4) Значительное снижение цены предложения в домах застройки времен Хрущева и постхрущевские дома. Данное снижение коснулось всех квартир данного типа, в независимости от типа (т.е. числа комнат) и района расположения. Что в свою очередь привело к снижению средней ценовой характеристики некоторых районов, а особенно района КПД.

3.2. Анализ цен на рынке жилой недвижимости г. Тюмени

Рынок земли в Тюмени находится на стадии формирования, при этом он динамично расширяется и развивается. Специалисты отмечают продолжение роста цен и в течение первых месяцев 2008 года.

Каждый человек желает приобрести себе квартиру по приемлемой цене, желаемой планировки в желаемом районе. И с этой целью проанализируем цены на рынке жилой недвижимости г. Тюмени.

Условно г. Тюмень можно разбить на следующие районы:

• Центр;
• Дом обороны;
• Микрорайоны;
• Заречный микрорайон;
• Лесобаза.

В Центральном районе самый высокий уровень цен на недвижимость всех типов. На втором месте – Дом обороны (считается наиболее экологически чистым районом города).

Сопоставимый уровень цен в микрорайонах и Заречном микрорайоне. Наиболее низкий уровень цен на недвижимость в районе Лесобазы (данный район достаточно хорошо застраивается частными коттеджами).

В табл. 3.1. приведены цены за квадратный метр по районам в марте 2008 г.

Таблица 3.1., Цена за квадратный метр в марте 2008 г.

Районы	Цена за кв. м., тыс. руб.
Центр	50,4 – 61,9
Дом Обороны	42,3 – 54,9
Заречные мкр.	42,7 – 49,6
Мыс, Матмасы, Тарманы	37,2 – 44,9
Московский и Червишевский тракты	37,2 – 50,5
КПД	53,9 – 58,0
4-6 и Южный мкр.	43,3 – 55,7
1-3 и восточный мкр.	43,3 – 53,8
МЖК и Тюменский мкр.	42,4 – 51,4

Из таблицы видно, что самый высокий уровень цен в районах Центра и КПД, а самый низкий уровень цен – Мыс, Матмасы, Тарманы, Московский и Червишевский тракты

В табл. 3.2. приведена структура предложения объектов на вторичном рынке по состоянию на июнь 2007 г.

Таблица 3.2., Структура предложения объектов на вторичном рынке

Районы	Доля, %
Центр	21
1-3, Восточный микрорайоны	14
4-6 и Южный микрорайоны	13
КПД	12
Дом Обороны	7
МЖК	6
Червишевский и Московский тракты	8
Заречные микрорайоны	9
Район п. Мыс, Тарманы, ММС, Матмасы	3
Поселения, входящие в черту города	7

Из таблицы видно, что больше всего предоставлено к продаже квартир в районе Центра (самая высокая доля предложения – 21%), затем 1-3, Восточный, 4-6, Южный микрорайоны, КПД (доля: 12 – 14%), а меньше всего предоставлено к продаже в районе п. Мыс, Тарманы, ММС, Матмасы (доля предложения составляет всего 3 %).

На рис. 3.1. приведена структура предложения по размеру квартир на вторичном рынке по состоянию на июнь 2007 г.

Структура предложения по размеру квартир на вторичном рынке

Рис. 3.1.

Из диаграммы видно, что наибольшую долю на вторичном рынке жилой недвижимости г. Тюмени занимают однокомнатные и двухкомнатные квартиры (37 и 39 % соответственно), а наименьшую долю четырехкомнатные и более квартиры (7%).

Рассмотрим анализ цен на рынке жилой недвижимости г. Тюмени за март 2008 года.

Диапазон средневзвешенных цен предложения на вторичном рынке жилья по итогам марта 2008 года с учетом погрешности вычислений составил 53 490 – 55 970 рублей за кв. м. Индекс прироста цен предложения по сравнению с январем 2008 года составил 1,2 %. На рис. 3.2. приведены средние цены предложения на вторичном рынке жилья в зависимости от типа квартир.

Средние цены предложения на вторичном рынке жилья в зависимости от типа квартир, тыс. руб.

Рис. 3.2.

Средняя цена предложения по городу за однокомнатную квартиру в целом по итогам отчетного месяца составила 1 910 тыс. руб. Двухкомнатные квартиры предлагались на продажу по цене 2 850 тыс. руб. Трехкомнатные квартиры в марте 2008 года можно было приобрести в среднем по цене 3 930 тыс. руб., четырехкомнатные и более квартиры – 5 760 тыс. руб.

Цены предложения по категории малогабаритного жилья (пансионаты, малосемейки) в марте в среднем по городу находились на уровне 1 240 – 1 770 тыс. руб. На жилье старой застройки («хрущевки», «брежневки») цены предложения за 1-4-х комнатные квартиры колебались в пределах 1 890 – 2 710 тыс. руб. Квартиры улучшенной планировки стандартных типовых серий (121 и 86 серия) предлагались по ценам 1 890 – 4 050 тыс. руб. Жилая недвижимость серии 121-т (121-т, 121-3т, 121-7т) в среднем по городу предлагалась по цене от 2 510 до 6 000 тыс. руб. на объекты в 1-4-хкомнатном исполнении. Индивидуальные проекты в марте были предложены по ценам 2 360 тыс. руб. – 9 660 тыс. руб.

Средние цены предложения на первичном рынке жилья в зависимости от типа квартир, тыс. руб.

Рис. 3.3.

Однокомнатные квартиры на первичном рынке жилья в марте 2008 года предлагались в среднем по цене 2 150 тыс. руб. за объект в целом; двухкомнатные – 3 120 тыс. руб.; трехкомнатные – 4 080 тыс. руб.; четырехкомнатные и более – 6 400 тыс. руб.

Типовые проекты предлагались по цене 1 580 – 2 400 и 2 200 – 3 880 тыс. руб. за одно-, двух-, трехкомнатные квартиры 121 и 121-т серии соответственно. Квартиры индивидуальной планировки предлагались по цене 2 140 – 7 040 тыс. руб. за объект.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одной из первостепенных задач жилищной политики еще на стадии строительства должно стать обеспечение соответствия со­става и структуры нового жилого фонда демографическим харак­теристикам населения, потребностям населения в улучшении жилищных условий, изменяющимся потребностям в уровне ком­фортности жилья и т.д. Поэтому информация об объеме, составе, структуре и движении жилищного фонда должна изучаться сов­местно с данными о жилищных условиях населения.

Обобщающим показателем характеристики жилищных усло­вий населения является уровень обеспеченности населения жильем, характеризующий количество квадратных метров жилой площа­ди, приходящейся в среднем на одного жителя.

Качество жилья и жилищные условия населения в большой степени определяются надежностью работы систем инженерного оборудования территорий — водоснабжения, теплоснабжения, га­зоснабжения и т.д. Без ритмичной безаварийной работы всех сис­тем невозможно нормальное существование населения в такой стране, как Россия с ее жесткими климатическими условиями.

В настоящее время жилищно-коммунальная инфраструктура, обслуживающая население, находится в таком тяжелом, а часто и аварийном состоянии, что ее поддержание и реконструкция ста­ла одной из задач обеспечения национальной безопасности.

Основным типом жилья для российских горожан оста­ется отдельная квартира, для сельских – индивидуальный дом.

Общая площадь, приходящаяся на одного члена частных домохозяйств, проживающих в ин­дивидуальных домах, отдельных и коммунальных кварти­рах, по данным переписи населения 2002 г., в среднем по России составила 19 кв. метров и за межпереписной пери­од она выросла на 3 кв. метра.

По данным Все­российской переписи населения 2002 г., в каждой комнате в Российской Федерации проживало в среднем 1,2 челове­ка. Из общего числа домохозяйств, проживающих в инди­видуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах, 9,9 млн. (20%) имели там одну комнату, 19,8 млн. (41%) -две комнаты, 18,3 млн. (38%) — три и более комнат.

Для обеспечения комфортного проживания населения число жилых комнат в помещении должно превышать число членов домохозяйства. В таких условиях в России прожи­вает почти 11 млн. домохозяйств (22%).

Около 16 млн. до­мохозяйства (32%) имеют квартиры с числом комнат, рав­ным числу членов домохозяйства, а у 21,6 млн. домохо­зяйств (45%) число проживающих больше числа имеющих­ся в жилом помещении комнат.

Оборудование жилого помещения различ­ными видами благоустройства является важной ха­рактеристикой жилищных условий.

За прошедшие между переписями населения 13 лет бла­гоустройство жилищного фонда несколько улучшилось. Доля населения, проживающего в домах, оборудованных отоплением, газом, водопроводом, горячим водоснабже­нием, канализацией, ванной или душем, увеличилась.

На сегодняшний день аналитики регионального рынка недвижимости говорят о наличии существенного отложенного спроса на жилую недвижимость, причиной которого являются высокие цены на недвижимость.

Из-за высокой стоимости недвижимости процесс накопления необходимой суммы может занимать всю жизнь. При этом надо учитывать, что стоимость недвижимости постоянно растет.

Таким образом, все большее число сделок на региональном рынке недвижимости проходит с привлечением ипотечного кредита, однако в текущем году многие банки стали более сдержано выдавать кредиты на покупку жилья. Данное явление связано с событиями в США.

Жилая недвижимость выступает основой личного существования для граждан. В России происходит активное формирование и развитие рынка, и все большее число граждан участвует в операциях с недвижимостью.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1) Ефимова М.Р. Социальная статистика: учеб. пособие / М.Р.Ефимова, С.Г.Бычкова. — М.: Финансы и статистика, 2003. — 559с.;

2) Научно-информационный журнал «Вопросы Статистики», № 12, 2005 г;

3) Материалы консалтинговой группы «ЛЕКС»: www.lexgroup.ru.