Оценка стоимости компании

метки: Оценка, Стоимость, Предприятие, Компания, Объект, Анализ, Продажа, Основать

Сегодня для принятия эффективных управленческих решений собственникам и руководству предприятия часто требуется информация о стоимости бизнеса. В проведении оценочных работ заинтересованы и другие стороны: государственные структуры (контрольно-ревизионные и другие органы), кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы и акционеры.

Повышение стоимости предприятия — один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием. Традиционные методы финансового анализа основаны на расчете финансовых коэффициентов и только на данных бухгалтерской отчетности предприятия. Однако наряду с внутренней информацией в процессе оценки стоимости предприятия необходимо анализировать данные, характеризующие условия работы предприятия в регионе, отрасли и экономике в целом.

Результаты оценки бизнеса, получаемые на основе анализа внешней и внутренней информации, необходимы не только для проведения переговоров о купле-продаже — они играют существенную роль при выборе стратегии развития предприятия: оценка стоимость затратный доходный

• в процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы предприятия, степень его устойчивости и ценность имиджа;
• для принятия обоснованных управленческих решений необходима инфляционная корректировка данных финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
• для обоснования инвестиционных проектов по приобретению и развитию бизнеса нужно иметь сведения о стоимости всего предприятия или части его активов.

Знание основ оценки стоимости предприятия (бизнеса) и управления ею, умение применять на практике результаты такой оценки — залог принятия эффективных управленческих решений, достижения требуемой доходности предприятия. Именно этими обстоятельствами объясняется актуальность и выбор темы дипломной работы.

Целью данной дипломной работы является оценка стоимости компании на примере ЗАО «Строительная компания «М-Индустрия».

Объектом исследования является имущественный комплекс ЗАО «Строительная компания «М-Индустрия».

Для достижения поставленной цели были поставлены следующие задачи:

• рассмотреть теоретические основы и методологию оценки стоимости компании;
• произвести предварительный финансовый анализ рассматриваемого предприятия
• произвести оценку имущественного комплекса ЗАО «Строительная компания «М-Индустрия» всеми перечисленными в теоретической части методами и придти к конечному результату.

Структурно дипломная работа состоит из введения. Трех глав и заключения.

Методы расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса

... курсовой работы является рассмотрение методов расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса. Основные задачи, поставленные исходя из цели: рассмотреть основные методы расчета ставки дисконтирования в оценке бизнеса; дать краткую характеристику оцениваемому предприятию; определить особенности предприятия как объекта оценки стоимости его бизнеса; провести оценку стоимости бизнеса ...

В первой главе определены теоретическое основы оценки стоимости компании, рассмотрены виды стоимости, методы оценки.

Во второй главе произведен предварительный финансовый анализ ЗАО «М-Индустрия». В ходе проведения анализа подробно освещены следующие вопросы: характеристика компании, характеристика отрасли действия данной компании и расчет финансово-экономических показателей.

В третьей главе произведена оценка имущественного комплекса компании ЗАО «Строительная компания «М-Индустрия» разными методами — затратным, сравнительным и доходным — и рассчитана окончательная стоимость компании.

В заключении сделаны выводу по дипломной работе.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КОМПАНИИ

1.1 Цели и задачи оценки стоимости компании

Создаваемая для акционеров стоимость в долгосрочной перспективе является наилучшим критерием оптимальности принимаемых управленческих решений. Именно держатели акций, являясь остаточными претендентами на денежные потоки компании, для принятия решений нуждаются, в отличие от любого другого круга заинтересованных лиц (менеджеров, наемных рабочих, общества в целом), в максимально полной информации, мыслят долгосрочными категориями и должны эффективно управлять всеми денежными потоками компании.

Таким образом, управление стоимостью компании с целью ее увеличения в долгосрочной перспективе позволяет в максимальной степени удовлетворить интересы собственников, определить оптимальные стратегические направления своего развития и выработать систему управленческих мер, способствующих достижению поставленных целей.

Процесс управления рыночной стоимостью компании использует в качестве базы доходный подход к оценке компании (бизнеса).

В рамках данного подхода стоимость компании представляет собой сумму денежных потоков, которые будут созданы компанией, скорректированных с учетом факторов времени и соответствующих рисков, за вычетом всех требований к компании.

Построение операционной модели деятельности компании позволяет проанализировать факторы, оказывающие воздействие на величину стоимости компании (различные компоненты модели денежного потока), определить чувствительность количественной величины стоимости к изменению того или иного фактора и выработать оптимальный вариант реструктуризации компании. При этом используются три основные стратегии внутренней реструктуризации: операционная, инвестиционная и финансовая.

В рамках операционной стратегии рассматриваются следующие управленческие решения, оказывающие влияние на эффективность текущей деятельности компании:

1. управление оборотными средствами с конечной целью оптимизации их структуры и сроков оборачиваемости;

2. управление денежными средствами с целью поддержания устойчивой платежеспособности компании в долгосрочной перспективе;

3. управление издержками предприятия с целью обеспечения максимального уровня отдачи от используемых ресурсов и т.д.

При анализе возможностей использования той или иной инвестиционной стратегии рассматриваются как расширение деятельности (в первую очередь увеличение выпуска наиболее рентабельных видов продукции), так и ее сокращение с продажей избыточных активов.

«Оценка стоимости предприятия (на примере ПАО «МегаФон»)» Студентка

... главе бакалаврской работы проводится оценка стоимости ПАО «МегаФон» на конец 2016 года. В третьей главе предлагаются рекомендации по совершенствование деятельности ПАО «МегаФон» с целью повышения стоимости компании. 1 Теоретические аспекты оценки стоимости предприятия 1.1 ...

Рассмотрение финансовых стратегий внутренней реструктуризации позволяет моделировать влияние различных способов финансирования деятельности компании на конечную величину ее стоимости.

Помимо внутренних стратегий реструктуризации, необходимо также оценить влияние возможных различных вариантов внешней реструктуризации (слияния, поглощения, выделение «центров роста», ликвидация убыточных подразделений и т.д.) с точки зрения приращения стоимости компании.

Результаты оценки стоимости сказываются практически на всех показателях деятельности предприятия. Для достижения успеха в деятельности любой компании менеджеру при принятии каждого серьезного управленческого решения надо просчитать, повысит ли его реализация стоимость компании. На Западе существует аксиома: «Необходимо использовать оценку стоимости компании для принятия лучших управленческих решений»; в России такой подход пока интенсивно изучается, однако практически применяется крайне редко.

Обычно для повышения качества управления анализируются отдельные структурные подразделения, процессы, виды продукции, направления деятельности, в то время как необходимо исследовать всю структуру в целом с учетом внешних и внутренних взаимосвязей. Предприятие — сложная система, использующая экономические ресурсы (трудовые, природные и финансовые), меняющаяся относительно видов выпускаемой продукции (работ, услуг), методов ее производства и продажи. Анализировать одновременно все составляющие структуры возможно на основе оценки стоимости предприятия (компании).

Оценка бизнеса сегодня — комплекс услуг, который начинается с правовой экспертизы. Затем идет финансовый анализ и при необходимости — корректировка баланса, разработка проектов реструктуризации и реконструкции. Заканчивает процесс оценщик, который обобщает работу других специалистов и дает рекомендации по наиболее эффективному управлению предприятием.

Оценка предприятия — это определение в денежном выражении стоимости предприятия, учитывающей его полезность и затраты, связанные с получением этой полезности.

В условиях нестабильности российской экономики, отражающейся на положении российских предприятий на рынке, оценка стоимости предприятия и его активов приобретает особое значение.

Независимая оценка может применяться даже на этапе создания предприятия, когда речь идет о взносе в уставный капитал. Основные нормативные правовые акты, регулирующие оценку стоимости предприятия (бизнеса) в Российской Федерации, представлены в Приложении 1 к настоящей дипломной работе.

Объектом оценки является любая собственность, т.е. любое имущество в совокупности с пакетом связанных с ним прав.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» объектом оценки могут быть:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями, и потребители их услуг (заказчики).

Курсовая — Оценка деятельности ОФБУ на РЦБ за 2010 и 2011 г

... стоимости пая за рассматриваемый период. По данным Агентства по оценке деятельности ОФБУ количество активов в их управлении ... работу новый ОФБУ смешанного типа «Петрокоммерц — Фонд активного управления». Активы фонда ... эффективности доверительного управления при общем повышении объема ... банковских фондов по итогам марта снизилась на 1,1% и на конец месяца составила 7,8 млрд руб. Причиной снижения стоимости ...

Стандарты оценки — правила оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, разрабатываемые и утверждаемые в соответствии с законодательством.

Наряду со стандартами оценки, утвержденными постановлением Правительства РФ № 519, российские оценщики учитывают международные и европейские стандарты. Международные стандарты оценки (МСО) разрабатываются международным комитетом по стандартам оценки (МКСО), европейские стандарты оценки (ЕСО) — Европейской группой ассоциаций оценщиков (ЕГАО).

Российское общество оценщиков (РОО) является полномочным представителем РФ в МКСО.

В оценочной деятельности часто используются как синонимы термины «бизнес» и «предприятие», однако каждое из этих понятий имеет особенности.

Бизнес — это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, работ, услуг, или другая разрешенная законом деятельность с целью получения прибыли.

Этой деятельностью занимается хозяйствующий субъект (физическое или юридическое лицо), которому принадлежит предприятие.

Предприятие — производственно-экономический и имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 Гражданского кодекса РФ).

Компания — один или несколько имущественных комплексов, выраженных в виде самостоятельных юридических лиц, в состав которых входят все виды имущества, предназначенные для осуществления деятельности (бизнеса).

Исходя из данного определения, компанию можно рассматривать в двух срезах: с точки зрения элементов ее формирующих (по сути — это элементы имущественного комплекса в виде активов и обязательств) и элементов, формирующих ее бизнес (совокупность бизнес-единиц).

Данная трактовка позволяет выделить еще один уровень: если компания представляет собой структурно-сложный бизнес, то элементами ее формирующими (как и элементами формирующими ее бизнес) выступает совокупность имущественных комплексов. Данное деление необходимо для выделения элементов, не участвующих в формировании стоимости бизнеса компании, реструктуризация которых позволит получить дополнительный эффект, выраженный в виде денежных средств или иного рода актива. Настоящее утверждение апробировано в результате осуществления практических работ и получило практическое обоснование и подтверждение.

При осуществлении оценочной деятельности предприятие рассматривается как единое целое, в состав которого входят все виды имущества и права на него. Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырьеи продукцию, нематериальные активы, в том числе гудвилл (в отечественной практике — деловая репутация), права на товарный знак, фирменное наименование и другие исключительные права.

Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать и завещать, т.е. бизнес (предприятие) может быть предметом сделки и является товаром, имеющим следующие особенности:

1) вложения в этот товар осуществляются с целью отдачи в будущем, обеспечения определенным доходом собственника предприятия, т.е. являются инвестиционными;

2) бизнес является системой, но его подсистемы и элементы могут продаваться отдельно, становясь основой формирования новой системы;

3) потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде (финансовое состояние предприятия, экономическая и политическая стабильность в стране, социальные факторы и др.);

4) состояние бизнеса тесно связано с состоянием экономики и общества, что влечет участие государства в регистрации, совершении сделок купли-продажи и оценке этого товара;

5) финансово убыточное предприятие может положительно оцениваться рынком из-за имиджа конкретного наименования на рынке.

Основные цели оценки бизнеса:

• решение вопроса о частичной или полной купле-продаже бизнеса, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;
• выход на фондовые рынки;
• определение стоимости ценных бумаг предприятия в случае их купли-продажи на фондовом рынке и проведения различного рода операций с ними;
• определение максимально приемлемых цен приобретения акций поглощаемых компаний;
• реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение,

выделение и т.д.);

• оценка качества управления предприятием;
• повышение эффективности управления предприятием;
• внесение имущества в уставный капитал предприятия;
• решение имущественных споров;
• обоснование инвестиционных проектов развития предприятия;
• управление финансами предприятия: оценка кредитоспособности, определение стоимости доли предприятия как залога при кредитовании;
• страхование активов и деловых рисков;
• антикризисное управление, осуществление процедуры банкротства;
• оценка стоимости части имущества предприятия (в целях решения вопроса о купле-продаже части имущества для высвобождения неиспользуемых активов или расчетов с кредиторами в случае некредитоспособности, для получения кредита под залог части имущества, для страхования, передачи недвижимости в аренду, определения базы налога на имущество, оформления части недвижимости в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия);
• оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции или услуг (при их перекупке, приобретении другой фирмой, при установлении нанесенного деловой репутации предприятия ущерба, при использовании в качестве вклада в уставный капитал и др.);
• выкуп акций у акционеров;
• обжалование судебного решения об изъятии собственности, когда возмещение от изъятия бизнеса необоснованно занижено;
• определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;
• эмиссия акций обществом.

При купле-продаже или реструктуризации предприятия потребность в оценке возникает во избежание споров о стоимости имущества предприятия (основных и оборотных средств) или бизнеса в целом с учетом его доходности в краткосрочном периоде и долгосрочной перспективе.

Еще на стадии создания предприятия независимая оценка может быть полезна при внесении имущества в уставный капитал.

Так как деятельность оценщика регламентируется законодательством, отчет об оценке имеет юридическую силу и указанные в нем результаты определения стоимости могут быть использованы в суде при возникновении каких-либо имущественных споров, в частности относительно уставного капитала.

В процессе функционирования практически каждого предприятия необходима независимая оценка для управления финансами.

1.2 Принципы оценки стоимости компании

Основные принципы оценки компании можно разделить на четыре группы:

• Принципы, отражающие компоненты объекта

1. Принцип вклада

2. Принцип остаточной продуктивности

3. Принцип предельной продуктивности

4. Принцип сбалансированности

• Принципы, основанные на представлениях владельца

1. принцип полезности

2. Принцип замещения

3. принцип ожидания

• Принципы, связанные с рыночной средой

1. принцип внешних изменений

2. принцип конкуренции

3. принцип спроса и предложения соответствия, регрессии, прогрессии

4. Экономического разделения

• Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

1. Синтез предыдущих трех групп принципов

Принципы оценки имущества взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой ситуации набор принципов может быть различен.

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о его стоимости.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Принцип остаточной продуктивности. Так как земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства.

Принцип полезности заключается в том, что предприятие с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за предприятие больше, чем за предприятие с эквивалентной полезностью, или больше, чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость предприятия влияют ожидаемые преимущества от владения объектом и его недостатки. На стоимость бизнеса влияют ожидаемая доходность инвестиций за счет потоков дохода от функционирования и выручка от будущей продажи предприятия. Важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода.

Принцип внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены.

Принцип соответствия основан на том, что если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то цена будет приближена к среднерыночным значениям.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

1.3 Виды стоимости компании

Чтобы получить результат оценки, необходимый заказчику для принятия обоснованных решений, нужно четко сформулировать цели оценки, в зависимости от которых определению подлежат различные виды стоимости.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща объектам: наличие стоимости зависит от желания людей и покупательной способности; имущество имеет стоимость только при наличии полезности; для того чтобы иметь стоимость, имущество должно быть относительно дефицитным. Четыре компонента стоимости представлены на рис. 1.

Компоненты стоимости
Спрос	Полезность	Дефицитность	Возможность отчуждаемости объектов

Рис. 1. Компоненты стоимости

Рассмотрим эти компоненты.

Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.

Полезность определяется способностью имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность — ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения — расти.

Возможность отчуждаемости объектов — это возможность передачи имущественных прав, что позволяет ей переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.

В оценке имущества различают несколько видов стоимости, которые зависят от целей оценки. Если требуется принять решение относительно цены продажи предприятия (его части), определяется рыночная стоимость.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная оценка основана на учете затрат, связанных с производством товара, времени получения доходов, уровня конкуренции, экономического имиджа предприятия, макро- и микроэкономических условий, влияющих на стоимость объекта. Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий.

Для различных целей оценки могут применяться и другие виды стоимости. Так, при обосновании инвестиционных проектов развития бизнеса, оценки бизнеса с учетом инвестирования рассчитывают инвестиционную стоимость, а если предполагается ликвидация предприятия и реализация его активов по отдельности, определяется ликвидационная стоимость.

Основные виды стоимости имущества включены в Стандарты оценочной деятельности, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 (табл. 1).

Таблица 1

Виды стоимости, отличные от рыночной

Вид стоимости	Характеристика
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком	Стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров
Стоимость воспроизводства	Сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, аналогичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий
Стоимость замещения	Сумма затрат в существующих на дату проведения оценки рыночных ценах на создание объекта, аналогичного оцениваемому с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т.п.)
Стоимость при существующем использовании	Стоимость объекта оценки, которая определяется исходя из существующих условий и цели его использования. Расчет основан на предположении продолжения формы функционирования объекта и возможности его продажи на рынке
Утилизационная стоимость	Стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки
Инвестиционная стоимость	Стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях
Ликвидационная стоимость	Стоимость объекта оценки, если он должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов
Стоимость для целей налогообложения	Стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов, в том числе инвентаризационная стоимость
Специальная стоимость	Стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности

Видом стоимости, на который влияют субъективные оценки, является инвестиционная стоимость. Ее величина может отличаться от рыночной по причинам индивидуальной оценки будущей прибыльности, из-за особенностей инвестиционных целей, наличия специфических налоговых ситуаций (льгот), сочетаемости с другими принадлежащими владельцу объектами и др. Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная стоимость может быть рассчитана для арбитражных управляющих преимущественно на стадии внешнего управления в случае продажи предприятия конкретному инвестору, который в данном случае покупает набор активов, позволяющих получить будущие доходы. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Стоимость для целей налогообложения может базироваться на рыночной стоимости, на затратах на воспроизводство объекта, либо рассчитывается по нормативной методике без привлечения специалистов- экспертов. Этот вид стоимости может использоваться антикризисным (арбитражным) управляющим при разработке финансового плана и программы финансового оздоровления, а также при анализе возможностей использования «налогового щита».

Утилизационная стоимость — это стоимость утилизируемых активов предприятия, которые полностью утратили свою первоначальную полезность вследствие полного износа, определяется как рыночная стоимость полученных при утилизации материалов за вычетом затрат на демонтаж и ликвидацию. Данный вид стоимости может быть полезен антикризисному управляющему в процессе работы на кризисных предприятиях. Утилизационная стоимость должна рассчитываться, например, для определения ожидаемого дохода от реализации полностью изношенного оборудования.

Если предполагается ликвидация предприятия и реализация его активов по отдельности, то как разность между ожидаемой выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию определяется ликвидационная стоимость.

Стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, называется специальной стоимостью объекта оценки. В частности, в числе видов стоимости, отличных от рыночной, включенных в международные стандарты оценки, выделяют стоимость предприятия как действующего (бизнеса в целом).

Стоимость предприятия как действующего — это стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. В соответствии с Международными стандартами оценки (раздел «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. Стандарты МКСОИ») такая оценка основана на виде стоимости, не являющемся рыночным. Стоимость предприятия как действующего включает в себя оценку функционирующего предприятия и получение из общей стоимости действующего предприятия величин для его составных частей, выражающих их вклад в общую стоимость, но ни один из этих компонентов сам по себе не образует рыночной стоимости.

Если некоторый объект собственности как часть действующего предприятия не вносит вклад в общую прибыльность фирмы, его можно рассматривать в качестве избыточного актива и учитывать возможные альтернативные варианты его использования, включая потенциальную утилизационную стоимость.

Оценка предприятия как действующего (в российской трактовке оценка «стоимости действующего предприятия»),предполагает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше, чем простая сумма стоимостей отдельных элементов.

Таким образом, множеству различных операций с имуществом соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка, величины различных видов стоимости одного и того же объекта могут существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости. Выбор того или иного вида стоимости зависит от целей оценки, необходимости учета текущей ситуации и перспектив развития бизнеса.

1.4 Методы оценки стоимости компании

Традиционных подходов к оценке три:

1) сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

2) затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

3) доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и подразумевает свои методы и условия.

При оценке с позиции доходного подхода основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, считается доход. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом применяется оценочный принцип ожидания и учитываются продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует активный рынок аналогичных объектов собственности.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Для оценки бизнеса наиболее приемлем доходный подход, но в некоторых случаях затратный или сравнительный подходы являются более точными и эффективными. Часто результаты каждого из подходов необходимы для проверки величины стоимости, полученной с помощью других подходов.

Конкретные методы оценки в рамках каждого из этих подходов выбираются в соответствии с особенностями ситуации (экономические особенности оцениваемого объекта, цели оценки и др.).

При выборе подхода учитывается, что подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, но каждый имеет дело с различными аспектами рынка.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые величины могут существенно различаться.

Доходный подход. Основных методов доходного подхода два.

1. Метод капитализации доходов. Стоимость бизнеса (V) определяется по формуле

V = D:R (1)

где D — чистый доход бизнеса за год;

• R — коэффициент капитализации.

2. Метод дисконтирования денежных потоков. Стоимость бизнеса получают на основе прогнозирования потоков дохода от него и их дисконтирования в соответствии с требуемой инвестором ставкой дохода. Если доходы предприятия существенно изменяются год от года, то для целей оценки бизнеса выбирается метод дисконтирования денежных потоков, для чего проводится прогнозирование денежных потоков в разные временные периоды. Ставку дисконтирования обычно определяют кумулятивным методом, который основывается на учете безрисковой ставки дохода, к которой прибавляется экспертно оцениваемая премия за инвестирование в данную компанию. Эта премия представляет собой доход, который требует инвестор в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данную компанию, по сравнению с безрисковыми инвестициями. Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия.

Затратный подход основан на определении рыночной стоимости активов и текущей стоимости обязательств. Методов затратного подхода тоже два.

1. Метод стоимости чистых активов. Стоимость бизнеса равна рыночной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств.

2. Метод ликвидационной стоимости. Стоимость бизнеса равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Применение затратного подхода в оценке бизнеса наиболее обоснованно в следующих случаях:

• оценка всего предприятия;
• оценка контрольного пакета акций компании, обладающей

значительными материальными активами;

• оценка недавно созданных предприятий, когда отсутствуют ретроспективные данные о прибылях или имеются затруднения с обоснованным прогнозированием величины будущих прибылей или денежных потоков;
• нет рыночной информации о предприятиях-аналогах;
• в случае ликвидации предприятия (метод ликвидационной стоимости).

Затратный подход применим для оценки предприятий, обладающих значительными материальными активами, и новых предприятий.

Сравнительный подход. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты, проводится соответствующая корректировка данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада. Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.

1. Метод рынка капитала. Стоимость бизнеса определяется на основе анализа рыночных цен акций аналогичных предприятий.

2. Метод сделок. Стоимость бизнеса определяется с учетом цен приобретения контрольных пакетов акций предприятий-аналогов.

3. Метод отраслевых коэффициентов. Ориентировочная стоимость бизнеса рассчитывается на основе отраслевой статистики.

Выводы по главе 1

Подводя итог вышесказанному нужно отметить, что предметом оценки бизнеса может быть как оценка рыночной стоимости закрытой или недостаточно открытой для фондового рынка компании, так и оценка имущественного комплекса компании в целом либо имущественных комплексов по выпуску и продажам отдельных видов ее продукции. В странах с неразвитым фондовым рынком все чаще предметом оценки бизнеса становится оценка имущественного комплекса.

Цели оценки бизнеса (предприятия) могут предполагать оценку компании как действующей и оценку ее ликвидационной стоимости в расчете соответственно на быструю распродажу имущественного комплекса либо быструю ликвидацию компании как юридического лица со срочной распродажей ее имущества и одновременным погашением всех обязательств фирмы независимо от срока их погашения, предусмотренного в конкретных кредитных соглашениях. Стандарты (международные) оценки бизнеса подразделяются в основном в зависимости от того, какие требования предъявляются к используемой в оценке информации.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы, а также для выбора обоснованного направления реструктуризации компании. При этом в процессе оценки бизнеса, выявляются альтернативные подходы к управлению компанией, определяется, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность а, следовательно, и более высокую рыночную цену. Именно это и является основной целью собственников и задачей управляющих компаний

ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ»

2.1 Информация об оцениваемой компании

Основные сведения о ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ», которое подлежит оценке, представлены в следующем виде:

Наименование	Значение
Полное наименование	Закрытое акционерное общество «Строительное объединение «М-Индустрия»
Краткое наименование	ЗАО «М-Индустрия»
Отрасль	Строительство промышленных, жилищных объектов и объектов коммерческого назначения

ЗАО «М-Индустрия» было создано в 1993 году.

Согласно бухгалтерскому балансу (форма № 1) по состоянию на 01.01.2007 г. уставный капитал общества составляет 1 010 тыс. руб.

Основными видами деятельности общества являются:

• Строительство промышленных, жилищных объектов и объектов коммерческого назначения.
• Осуществление инвестиционной и девелоперской деятельности.
• Архитектурно-строительное и технологическое проектирование зданий и сооружений I и II уровня ответственности от предпроектных разработок до стадии рабочей документации и авторского надзора.
• Производство и монтаж высокотехнологичных строительных конструкций из железобетонных элементов, применяемых в промышленном и общегражданском строительстве.
• Технический надзор за строительством объектов, эксплуатация построенных объектов
• Реализация построенных объектов.
• Профессиональное управление недвижимостью.

В состав группы компаний М-ИНДУСТРИЯ входят предприятия, которые вместе обеспечивают полный комплекс услуг по производству, строительству, инжинирингу, развитию и управлению недвижимости.

• ООО «Строительная Компания «М-ИНДУСТРИЯ» — это главная генподрядная организация группы компаний.

В ее задачи входит выполнение всего комплекса функций Генерального подрядчика: строительство зданий и сооружений, координация взаимодействия всех подрядных организаций, организация и контроль их работы.

• ЗАО «СТРОЙСТАР» — Является генподрядной организацией, осуществляющей строительно-монтажные работы на объектах гражданского и промышленного строительства.

Компания применяет комплексный подход к реализации инвестиционного проекта — от начала работ до сдачи объекта Заказчику. Основные виды выполняемых работ: кирпичная кладка, кровельные работы, установка столярных изделий, внутренние электромонтажные работы.

— ЗАО «Т-БЕТОН» — совместное эстонско-российское предприятие, выпускающее практически полный спектр номенклатуры железобетонных изделий, которые применяются при строительстве зданий и сооружений. Компания не только изготавливает железобетонные изделия, но и осуществляет их монтаж.

2.2 Описание отрасли, в которой действует оцениваемая компания

По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2006 году рост рынка жилья в России составил 19,2%, что соответствовало 50,2 миллиона квадратных метров нового жилья. В целом потребность россиян в жилье составляет 1,6 миллиарда квадратных метров.

В 2006 году цены на жилье в Петербурге и в Москве возросли в два раза, и основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь прошлого года.

Причинами резкого повышения цен в 2006 году на жилье в Санкт-Петербурге были объективные факторы: несовершенство законодательства, в частности закон о долевом строительстве, дефицит земельных участков, рост цен на энергоресурсы и стройматериалы; инфляция, развитие ипотеки, рост доходов населения, влияние московского рынка. Ситуация на рынке Санкт-Петербурга повторяет московскую историю с очень незначительной разницей.

Ситуацию на рынке недвижимости можно спрогнозировать на основе оценки таких макроэкономических показателей, как объем совокупного спроса и предложения.

Среди наиболее значимых факторов, оказывающих влияние на предложение, можно выделить:

• действие федерального закона №214-ФЗ «О долевом строительстве»
• недостаток подготовленных к строительству земельных участков.

Земли продают мало, не там, где нужно, без инженерного обеспечения и при этом дорого. Задел по не начатым домам, оставшийся от прежних лет, составляет менее 2 млн. кв. м. Скорее всего, он закончится к середине 2007 года, и рынок останется с тем объемом жилья, который дают земельные торги. Стоит отметить, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006 №167 был установлен новый порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Цель — вовлечение в оборот земель, необеспеченных инженерной инфраструктурой. Учитывая данные факторы, можно ожидать увеличения площади застройки не ранее 2008 года.

Недостаток покупателей на квартирном рынке обусловлен двумя причинами: цена жилья не воспринимается как справедливая, вторая причина — недостаток средств. Дальнейшее развитие ситуации зависит не только от объемов нового строительства, но и от развития ипотечного кредитования.

На данный момент рынок находится в состоянии равновесия.

Строительное объединение «М-ИНДУСТРИЯ» работает в секторе кирпичного и кирпично-монолитного домостроения. Несмотря на большое количество участников данного сегмента — около 80%, этот сектор остается наиболее привлекательным, т.к. обеспечивает высокие потребительские характеристики жилья и соответствует большинству покупательских предпочтений.

По итогам 2006 года компания М-Индустрия занимает 3-е место по объемам введенного в эксплуатацию площадей (100 тыс. кв.м.), уступая лишь компаниям ЛенСпецСМУ и ЛЭК, причем, по объемам введенных площадей за период с 2004 года по 2006 года Компания замыкает первую десятку.

В настоящее время строительная компания «М — ИНДУСТРИЯ» активно применяет технологию монолитного строительства. Эта технология интересна и строителям, и потребителям. Монолитно-кирпичный дом имеет много преимуществ. Монолитный железобетон — это единственный строительный материал, который со временем делается только прочнее. Монолитно-кирпичные здания отличают прочность, повышенные теплоизоляционные свойства и экологичность по сравнению с панельными домами. Монолитные конструкции без швов, стыков и соединений наиболее устойчивы к землетрясениям и наводнениям. Применение монолитной технологии позволяет строить здания уникальной архитектуры — в том числе и с более свободной планировкой квартир, с большей высотой потолков. Срок службы кирпично-монолитного дома — 150 лет. Технология монолитного строительства дает возможность возводить дома высотой до 50 этажей.

2.3 Финансовый анализ ЗАО «М-Индустрия»

Анализ финансового состояния компании играет важную роль в процессе оценки бизнеса. Цель проведения анализа — выявление тенденции развития компании в прошлом, оценка ее сегодняшнего положения, обоснование ее развития в будущем, определение степени ее деловых и финансовых рисков.

Определение финансового состояния компании на конкретную дату позволяет выявить, насколько правильно компания управляла финансовыми ресурсами в течение периода, предшествовавшего этой дате; как она использовала имущество, какова структура этого имущества; насколько рационально она сочетала собственные и заемные источники; насколько эффективно использовала собственный капитал; какова отдача производственного потенциала; нормальны ли отношения с дебиторами, кредиторами, бюджетом, акционерами и т.д.

Выводы финансового анализа используются во всех подходах к оценке бизнеса.

Финансовый анализ представляет собой анализ следующих характеристик:

• Ликвидность;
• Финансовая устойчивость;
• Деловая активность;
• Рентабельность.

Исходной информацией для анализа финансового состояния предприятия являются его бухгалтерские балансы (форма №1) и отчеты о прибылях и убытках (форма №2) за предшествующие дате оценки периоды в целях выявления тенденций в деятельности и определение основных финансовых показателей. Ликвидность и финансовая устойчивость анализируются на основе только баланса. Для анализа деловой активности и рентабельности потребуются баланс и отчёт о прибылях и убытках.

Для проведения настоящего финансового анализа принимаем решение использовать уплотненный аналитический баланс.

Для анализа баланса аналитики, как правило, пользуются одним из приведенных ниже способов:

• проводят анализ непосредственно по балансу без предварительного изменения состава балансовых статей;
• строят уплотненный аналитический баланс путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей и их перекомпоновки;
• проводят дополнительную очистку баланса от имеющихся в нем регулятивов с последующим агрегированием статей в необходимых аналитических разрезах.

В Таблице 2 приведен лишь один из вариантов построения уплотненного аналитического баланса-нетто, в котором не только агрегирован ряд статей, но и изменена последовательность их расположения. Именно такое расположение разделов баланса принято во многих экономически развитых странах. Логика такого представления состоит в том, что в начале баланса размещаются статьи, используемые для оценки и анализа платежеспособности — одной из основных характеристик текущего финансового состояния. Тем самым подчеркивается определенная приоритетность и значимость этого раздела оценки финансовой деятельности.

Таблица 2

Аналитический нетто-баланс ЗАО «М-Индустрия», тыс. руб.

статья	2005 год	2006 год	Изменение
АКТИВ
Оборотные активы
денежные средства и их эквиваленты	5310	36373	31063
расчеты с дебиторами	1 999 889	4 017 547	2 017 658
запасы и прочие оборотные активы	1 013	7 082	6 069
Итого по разделу 1	2 006 212	4 061 002	2 054 790
Внеоборотные активы			0
Основные средства	3 653	4 959	1 306
Прочие внеоборотные активы	211	97	-114
Итого по разделу 2	3 864	5 056	1 192
Всего активов	2 010 076	4 066 058	2 055 982
ПАССИВ
Заемный капитал
Краткосрочная задолженность, в т.ч.	214 135	316 931	102 796
кредиты и займы	0	43 630	43 630
кредиторская задолженность	214 135	273 301	59 166
Долгосрочная задолженность	1881041	4 800 066	2 919 025
Итого по разделу 1	2 095 176	5 116 997	3 021 821
Собственный капитал			0
Уставный капитал	10	1 010	1 000
Фонды и резервы, нетто	387	695	308
Итого по разделу 2	397	1 705	1 308
Всего источников	2 095 573	5 118 702	3 023 129

Рост баланса ЗАО «Строительное объединение» М-Индустрия» связан с увеличением долгосрочных обязательств эмитента, в том числе за счет размещения облигационного займа номинальной стоимостью 1 млрд. руб.

За отчетный период структура баланса не претерпела каких-либо значительных изменений. По прежнему основным источником финансирования деятельности, являются заемные источники, что полностью отражает специфику бухгалтерского учета средств инвесторов привлеченных, по договорам долевого участия в строительстве, которые по сути являются выручкой от реализации.

Стоимость внеоборотных активов ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» выросла за счет незавершенного строительства, значение которого увеличилось с начала года в шесть раз. Такой рост связан с «накоплением» на балансе Строительного объединения работ выполненных по ген. подряду, но еще не принятых заказчиком.

Рост стоимости оборотных активов, главным образом, связан с увеличением дебиторской задолженности (прежде всего долгосрочной).

Это связано с увеличением количества договоров долевого участия, что в свою очередь вызвало увеличение финансирования договоров ЗАО «Строительного объединения «М- Индустрия» заказчиком в лице ЗАО «М-Индустрия». То есть рост дебиторской задолженности — это рост задолженности ЗАО «М-Индустрия» по договорам долевого участия перед ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия».

В структуре пассивов ЗАО «Строительное объединение «М-Индустрия» наиболее весомое изменение произошло в разделе долгосрочных обязательств, в частности по статье «Прочие долгосрочные обязательства», по которой отражаются средства, привлеченные по договорам долевого участия в строительстве. Значение выросло с 1 881 млн. руб. до 4 800 млн. руб. Это связано со значительным ростом продаж в результате резкого роста цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, вследствие значительного превышения спроса над предложением. Во втором квартале 2006 года неоднократно складывалась ситуация, когда компания была вынуждена приостанавливать продажи.

Кроме того, в 2006 году был размещен облигационный заем номинальной стоимостью 1 000 000 000 руб., который отражен в балансе эмитента по статье «Займы и кредиты».

Доля оборотных средств в активах ЗАО «М-Индустрия» составила:

Д2005 = 2049673 / 2095573 * 100 = 97,81

Д2006 = 4842362 / 5118702 * 100 = 94,60

Для анализа платежеспособности ЗАО «М-Индустрия» используем следующие исходные данные: бухгалтерский баланс ЗАО «М-Индустрия» за 2006 год (Приложение 1), которые для удобства анализа сгруппируем в таблице 3.

Таблица 3

Исходные данные для анализа платежеспособности ЗАО «М-Индустрия», (в тыс. руб.)

№ п/п	Показатели	По состоянию на 01.01.2006г.	По состоянию на 01.01.2007г.	Изменения
1	Краткосрочные финансовые вложения	14661	772798	758137
2	Денежные средства	5310	36373	31063
3	Итого быстрореализуемые активы (стр.1 + стр.2)	19971	809171	789200
4	Дебиторская задолженность сроком погашения до 1 года и НДС	20506	46540	26034
5	Итого активы быстрой и средней реализуемости (стр.3 + стр.4)	40477	855711	815234
6	Запасы	602	623	21
7	Итого ликвидные средства (стр.5+стр.6+стр.7)	41079	856334	815255
8	Краткосрочные займы и кредиты	0,00	43630	0
10	Кредиторская задолженность	214135	273301	59166
11	Задолженность участника (учредителям) по выплате доходов и прочие краткосрочные обязательства	0	0	0
12	Итого краткосрочные обязательства (стр.9+стр.10+стр.11) …