Резкое оживление рынка жилищного строительства является одним из приоритетных направлений финансовой госполитики в России. Все экономически развитые страны нацеливают жителей не на приобретение жилья за свой счет. Жителям предлагается заплатить за него (новое жилье) не полную стоимость единовременно, а на оставшуюся часть взять ипотечный кредит. В течение ряда лет, заемщик возвращает кредит и проценты по нему периодическими платежами.
За рубежом широко применяется практика ипотечного кредитования, в частности в США с помощью него осуществляется 90% сделок по приобретению жилья, в Германии – 50%. В России актуальность ипотеки усиливается в период кризисного состояния экономики. Ипотечное кредитование (ИК) ныне ощущает кризисное состояние, в отличии от того, как это было три года назад. Расширение операций по долгосрочному ИК неразрывно связано с созданием условий для привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов. Это требует отработки надежного специального механизма финансирования кредиторов и, что немаловажно, – обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ИК [].
В этой связи специфика ИК (более длительные сроки и значительные объемы) и риски, сопутствующие этому процессу, требуют большого внимания к управлению ИК и обуславливают необходимость использования инструментов, стабилизации проблем. Одна из главных ролей в этом процессе принадлежит страхованию ИК.
Несмотря на то, что минимальное требование к страховому обеспечению ипотечной сделки, которое предусмотрено текущим законодательством, ограничивается страхованием имущества от риска гибели и (или) повреждения, большинство операторов рынка предъявляют к страховым программам дополнительные требования. Так без страхования жизни и здоровья заемщика взять ипотечный кредит обходится заемщикам значительно дороже.
В настоящее время в банках пользуется спросом рисковое страхование жизни (СЖ), выплаты по которому осуществляются только при наступлении страхового случая. Однако и накопительное страхование могло бы быть интересным как для заемщика, так и для кредиторов.
Развитие долгосрочного страхования жизни (ДСЖ) в рамках ипотечного страхования также позволило бы государству решить проблему изыскания средств для решения общегосударственных задач, в том числе и обеспечение граждан доступным жильем.
Целью выпускной квалификационной работы (ВКР) является изучение проблем рынка ипотечного страхования в РФ и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития в ПАО «РОСБАНК».
Ипотечный кредит и его роль в реализации национального проекта ...
... приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть ...
В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие задачи: уточнить понятие ипотеки и субъектно-объектную структуру отношений,
выявит особенности и виды ИК; рассмотреть экономическую сущность ИК и страхования; проанализировать рынок ипотечного страхования и его особенности; изучить типичные риски, присущие ипотечному кредитованию,
предложить ряд мер по их минимизации; осветить процесс развития ипотечного страхования в Росбанке; изучить проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования и
на этой основе обосновать основные направления его развития.
Предметом исследования выпускной квалификационной работы является ипотечное кредитование в ПАО «РОСБАНК».
Объект исследования — ПАО «РОСБАНК»
Теоретической основой ВКР послужили исследования отечественных и зарубежных специалистов в области ИК. В информационной базе были использовались обзоры Госкомстата; законодательные и нормативные акты РФ, а также материалы научных изданий; информационные ресурсы сети Интернет.
Теоретические аспекты ипотечного кредитования в РФ
. Сущность и отличительные черты, объекты и субъекты ипотеки
«Ипотека» — слово греческого происхождения (от греч. hypoteka – подставка, подпорка).
Впервые о нем упоминается в законодательстве Соломона (VI в. до н.э.).
В Римской империи уже в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества жителям. В период правления императора Антонина Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. По нашим меркам банки становились специализированными, развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. В государствах различных стран оказывалась большая поддержка ипотечному кредитованию, для чего создавались специальные социальные институты. К примеру, при императоре Траяне были созданы финансовые алиментные фонды поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5% годовых – это был самый низкий процент в Риме. В то время (аналогичные финансовые институты действовали в России в XIX в.) [8].
Понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.
Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательств должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, другом договоре, причинении вреда и т.п. [0].
Ипотека – это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит – одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя. В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.
Договор об ипотеке форма содержание права и обязанности сторон
... называемые ипотечными (по российскому законодательству - в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). Именно с этим законодательством многих стран стали связывать само существо права залога недвижимого имущества. Римляне так же расширили юридическое поле ипотеки и ...
Ипотека несет в своем содержании две составляющие – экономическую и правовую.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации проектов [5].
В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника [].
Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает: отношения собственности; кредитные отношения; финансовые отношения.
Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.
Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенности ипотечных кредитов заключаются в следующем:
во-первых, ипотека, как и всякий залог – это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл [9];
во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения;
в-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода;
в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.), которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией [8];
Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации
... этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации. Общее в обоих случаях — залог недвижимого имущества (земельных ...
в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
Права ипотечных кредитов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.
И, наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.
Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала [0].
Система ипотечного жилищного кредитования – это совокупность отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.
В настоящее время система ипотечного жилищного кредитования в России включает пять сегментов: рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для ИК;
первичный рынок, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;
вторичный рынок ИК, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;
рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладах) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредникам, в целях получения доходов по ним;
страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой) [4].
Ипотечное кредитование банка
... кредитора и заемщика. Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот ...
Ипотечное кредитование (ИК) – это механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Несмотря на интернациональный характер исследуемого института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственное владение землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи, с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие [].
Выше было отмечено, что ипотечное кредитование – это особый род взаимоотношений между получателем кредита и лицом, предоставляющим кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.
Объектами ИК являются: земельные участки; жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и
сооружения предприятий, занятых в социальной сфере; офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие
объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности; производственные помещения – склады, заводские здания и научно исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие
помещения производственного назначения.
Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития [8].
Нужно отметить, что перечисленные субъекты ИК преследуют различные цели.
Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
Таблица – Участники рынка, субъекты ИК, их функции и цели Участники Субъекты Функции Собственные цели
рынка ипотечных кредитов Заемщик Физические Заключают кредитные Максимизация (залогодатель) – лица, желающие договоры с целью покупки объема привлечения физические улучшить свои или строительства жилья. дешевых лица жилищные Обеспечением исполнения финансовых
условия и обязательств по договорам ресурсов для
удовлетворяющи служит залог приобретаемого покупки или
е требованиям жилья строительства жилья
Становление ипотечного кредита в России
... в России; изучить состояние рынка ипотечного кредита в России; выработать рекомендации по развитию ипотечного кредита в России. Предмет исследования - отношения ипотечного кредита в системе движения капитала. Объект исследования - становление ипотечного кредита в России. Теоретическая и фактическая база исследования. В качестве теоретической базы исследования использовались работы ...
банков по
уровню кредито и
платежеспособн
ости Банк-кредитор Коммерческие, Предоставляют заемщикам в — Максимизация (залогодержател сберегательные, установленном порядке доходности активных ь) ипотечные ипотечные кредиты на основе операций;
банки; оценки платежеспособности — ограничение рисков
ссудосберегатель и кредитоспособности и обеспечение
-ные заемщика. возвратности
ассоциации, Обслуживание выданных ссудного капитала
стройсберкассы; ипотечных кредитов.
взаимосберегате Имеет возможность в случае
льные союзы и невыполнения должником
т.п. своих обязательств получить
удовлетворение денежных
требований из стоимости
заложенного жилого
помещения
преимущественно перед
другими кредиторами
залогодателя. Продавец жилья Юридические и Продают жилые помещения, — Максимизация
физические лица находящиеся в их денежных средств за
собственности или продаваемое жилое
принадлежащие другим помещение;
физическим лицам, по их — минимизация
поручению рисков, связанных с
продажей Государство Создание благоприятных — Капитализация
условий для развития рынка недвижимого
ипотечного капитала имущества и
обеспечение его
оборотоспособности;
- — не инфляционная
поддержка сферы
жилого
строительства;
- — решение жилищной
проблемы в
отдельном регионе и
в стране в целом;
- — уменьшение
разрыва между
производительным и
финансовым
капиталом;
- — пополнение
доходной части
бюджета и
обслуживание
внутреннего долга Государственны — Органы — Регистрация сделок купли- Государственная е органы, государственной продажи жилых помещений; поддержка регулирующие регистрации — оформление перехода прав участников и прав на собственности к новому ипотечного рынка и контролирующи недвижимое собственнику; контроль за их е деятельность имущество и — регистрация договоров об деятельностью участников сделок с ним; ипотеке и права ипотеки; ипотечного — нотариат;
- — хранение и предоставление рынка — паспортные информации по правам
службы; собственности и
- — органы опеки и обременению залогом жилья
попечительства; всем участникам ипотечного
юридические рынка
консультации Операторы Специализирова — Рефинансирование кредитов Создание системы вторичного нные агентства на основе установленных ипотечного рынка ипотечного нормативов и требований, кредитования в ипотечного кредитования, предъявляемых к процедурам стране кредитования ипотечные ипотечного кредитования;
фонды — выпуск эмиссионных
ипотечных ценных бумаг;
- — привлечение средств
инвесторов сферу
жилищного кредитования;
- — оказание кредиторам
содействия рациональной
практики проведения
операций ипотечного
кредитования;
- — разработке типов ипотечных
кредитов, более доступных
для заемщика и менее
рискованных для кредиторов Страховые Страховые — Страхования рисков Получение прибыли, компании компании, ипотечного кредитования; расширение круга
Типовая процедура ипотечного кредитования
... инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов ... финансировать покупку жилья. Важность ипотечного кредитования заключается в ... оформлению договора. Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование ...
имеющие — создание совместных своих операций,
лицензии на проектов с ипотечными повышение рейтинга
данные виды кредиторами;
страхования — разработка собственных
программ кредитования
покупки жилья на основе
накопительного страхования Оценщики Юридические и Осуществляют оценку жилых Получение прибыли,
физические помещений, являющихся расширение круга
лица, имеющие предметом залога при своих операций,
право на ипотечном кредитовании повышение рейтинга
осуществление
профессиональн
ой оценки
жилых
помещений Риелторские Юридические — Подбор вариантов купли- Получение прибыли, компании лица, продажи жилья для расширение круга
получившие заемщика; своих операций,
лицензии как — организация продажи жилья повышение рейтинга
профессиональн по поручению других
ые посредники участников рынка жилья;
на рынке купли- — участие в организации
продажи жилья проведения торгов по
реализации жилья, бывшего в
залоге, на которое судом
обращено взыскание Инвестор — Физические Приобретают ценные бумаги, — Максимизация
лица; обеспеченные ипотечными прибыли капитала,
-юридические кредитами, эмитируемые вкладываемого в
лица: ипотечными кредиторами закладные или
инвестиционные или операторами вторичного ипотечные ценные
банки, рынка бумаги;
пенсионные — обеспечение
фонды, надежности
страховые вложений
компании,
паевые
инвестиционные
фонды и другие
кредитные и
финансовые
институты
Инвестор, стремясь получить наибольшую прибыль, вкладывает свои средства в закладные или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является увеличение прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги [9].
Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации и развитии кредита роль правительства заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются: капитализация недвижимого имущества и обеспечение его
оборотоспособности; неинфляционная поддержка сферы материального производства; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего
долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования
системы ипотечного кредитования.
Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности [30].
.3 Классификации, используемые в ипотечном кредитовании и
страховании
Для целей имущественного страхования (ИС) необходимо ориентироваться на классификации ипотечных кредитов, которые различаются по следующим признакам [5] . . физические объекты недвижимости: земельные участки; здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в
предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
Особенности и перспективы развития регионального ипотечного кредитования ...
... Содержание бакалаврской работы Введение; Теоретические и методические основы ипотечного кредитования, . Становление ипотеки как современного финансового института, .2 Понятия, виды, процедуры и модели ипотечного кредитования; 2 Проблемы и перспективы ипотеки в России на ...
назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические
объекты; объекты незавершенного строительства. . цели кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного
дома на одну или несколько семей в качестве основного или
дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного
проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение
земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на
приобретение готового жилья предоставляются единым разовым
платежом; на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное
обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей); строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.
Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа. 3. кредиторы: банковские; небанковские. 4. типы заемщиков: как субъектов кредитования:
кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
сотрудникам банков;
сотрудникам фирм – клиентов банка;
клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
лицам, проживающим в данном регионе;
другим желающим. 5. способы рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица ).
6. сроки ИК. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (таблица 3).
Таблица – Способы рефинансирования ИК
Способ рефинансирования Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки Собственные, привлеченные и заемные средства Универсальные банки (в т.ч. займы международных организаций) Продажа закладных ипотечному агентству или Кредитные учреждения, крупному ипотечному банку, собственные, занимающиеся ипотечным привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы кредитованием и заключившие международных организаций) договор с ипотечным агентством или
крупным ипотечным банком
Таблица 3 – Виды кредитов по срокам
Виды кредитов Страны
Великобритания Страны США Россия
континентально
й Европы Краткосрочные До 3-х лет До года До года До года Среднесрочные 3-0 лет -5 лет -0 лет -3 года Долгосрочные Более 0 лет Более 5 лет Более 0 Более 3-х лет
лет
7. способы амортизации долга:
постоянный ипотечный кредит (предусматривает периодические
равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную
сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату
начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток
невыплаченной суммы по кредиту); кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением согласно особым условиям. 8. процентные ставке: кредит с фиксированной процентной ставкой (предусматривает
равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также
выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов
Оценка вероятности погашения кредита (процедура андеррайтинга)
... жилого объекта и проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов на предмет ипотеки. После проведения процедуры по оценке вероятности погашения кредита эксперт по андеррайтингу подготавливает для кредитного ... сборы банка, связанные с оформлением кредита, открытием расчетного счета, рассмотрением заявления на кредит; страхование предмета залога (от рисков повреждения и утраты, а ...
изменяются); кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в
зависимости от изменения ситуации на денежном рынке: по индексу
государственных ценных бумаг или другому финансовому индексу, с
установлением максимального уровня ставки процента).
9. формы досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа. 0. степень обеспеченности и величине первоначального платежа (Сумма может составлять от 50% до 00% стоимости заложенного имущества).
Ипотечные кредиты могут быть: обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
.4 Риски в ипотечном жилищном кредитовании
Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования [7].
В литературе, посвященной ипотечному кредитованию, как правило, выделяются следующие основные риски.
Риски ипотечного жилищного кредитования
Риски на стадии
первичного кредитования
Кредитный Риск Риск Валютный, риск процентной альтернативно Риск потери правовой,
ставки го выбора ликвидности системный
и др.
Риски, инициируемые
рефинансированием ИЖК
Риск недостатка
активов небольших
Риск потерь от банков для Риск ипотек с
дефолта закладных формирования пулов плавающим купоном
закладных и др.
Рисунок – Система рисков в ипотечном жилищном кредитовании
Риски ипотеки на стадии первичного кредитования:
. Кредитный – наиболее значимый и опасный по последствиям. Чаще всего причиной его проявления служит заемщик, точнее, низкие располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту, т.е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.
Управление данным риском можно свести к системе мер, принимаемых как на уровне государственных структур, так и в рамках службы рискменеджмента банка. В частности, необходимы такие меры, как: определенный сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования – 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью; прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости – LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг “розничных” клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать “критические” для кредитора значения, согласно которым кредитовать становиться коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно; требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных процентов по средствам на депозитах в обслуживающем банке (первичном кредиторе), работающем в “связке” с данным страховщиком. При этом оптимальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения части риска на третью сторону; субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса – с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом, в свою очередь, клиент должен отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, предсказуемости) своего финансового положения и обладать достаточно ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Правда, предложенная мера, скорее, возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных кредиторов, а также к полугосударственным банкам России. Другими словами, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипотечном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финансирования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансовой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может оказаться нерентабельной для ссудодателя.
. Риск процентной ставки связан с потенциальным недополучением кредитором прибыли в результате изменения процентных ставок по привлекаемым ресурсам и выданным кредитам. Кредитор предоставляет заемщику денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (например, принимая на депозит) на короткий срок. «Короткие» деньги можно привлечь дешевле, чем «длинные», тем самым кредитор, в качестве посредника на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения процентных ставок. В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывается меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате кредитора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств уже под более низкую ставку процента. Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более – на всю сумму – гарантировать возврат размещенных средств. (Риск изменения условий мобилизации фондов проявляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат.) Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми «перебоями» на рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрессивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не допустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры: эффективный мониторинг процентного гэпа (например, через
максимизацию ставок по депозитам и минимизацию кредитных ставок
при сохранении приемлемого значения положительной процентной
маржи); структурирование диверсифицированного портфеля активов по срокам,
ставкам и направлениям вложений; минимизация всех операционных расходов за счет использования
преимуществ «эффекта масштаба» – больших объемов транзакций при
малых издержках на внедрение; формирование подвижного портфеля ценных бумаг, позволяющих
сглаживать перебои с ликвидными ресурсами; установление Правительством РФ так называемых потолков
ростовщичества (широко распространенных в США) для упреждения
чрезмерного завышения ставок предложения коммерческими банками
(например, для рублевых ссуд – «учетная ставка + 00 базисных
пунктов»);
3. Риск альтернативного выбора ранжируется на риски досрочного погашения и предварительных обязательств. Вероятность потерь в этих случаях вытекает из раннего погашения «длинного» ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или из ошибочной оценки ставки предложения для индивидуального заемщика перед началом финансирования кредита, если политика банка позволяет варьировать ставками для разных случаев и критериев заимствования. Мероприятия по предупреждению риска сводятся к следующему: установление временного или стоимостного лимита на досрочное погашение, например, гасить не ранее чем через 90 дней и только половину суммы. Вторую же половину можно предложить погасить в усеченный срок, но при условии выплаты разумной комиссии, пересчитанной на число, кратное отношению срока кредитования и периода погашения раньше времени. В то же время (в «защиту» клиентов) банкам не следует злоупотреблять в ущерб доступности большими штатами за досрочную уплату долга. В данном аспекте в качестве стимула для кредитора при установлении умеренной платы можно было бы предложить внести поправки во вторую часть НК РФ по освобождению от уплаты налога на прибыль сумм комиссионных по таким случаям в строго определенном процентном соотношении к величине ссудной задолженности; индивидуальный подход при определении ставок и других условий кредитования, в том числе через распространение “плавающих” ипотечных инструментов – кредитов с переменной ставкой (когда пересчет значений осуществляется на базе корректировок, например, с привязанной к курсу валюты кредита), кредитов с периодическим пересмотром (скажем, раз в два года) процентной ставки по типу канадского ролл-Овера, инструмента с регулируемой отсрочкой платежа, ссуд с дележом прироста стоимости закладываемой недвижимости. Последняя (американская) практика особенно подходит для компенсации банкам высоких процентных ставок за счет увеличенной к концу срока действия кредитного договора стоимости покупаемой за кредитные средства недвижимости. Правда, это шаг на пути к доступности при неблагоприятной конъюнктуре (резкий рост предложения жилья) может обернуться для банков незапланированной потерей маржи. Сегодня же российский рынок недвижимости живет в условиях огромного спроса и постоянно «подогреваемых» низкими темпами строительства цен. Поэтому инструмент может оказаться действенным; наиболее эффективным и подходящим к российским условиям следует признать страхование первоначального взноса ипотечного кредита.
Страховая компания гарантирует банку, что в случае дефолта по ипотеке и обращения взыскания на залог он получит всю сумму первоначального взноса в полном объеме. За эту страховку платит заемщик. Совокупный месячный платеж по ипотечному кредиту несколько увеличится, но заемщику не требуется в таком случае платить большую сумму первоначального взноса.
4. Риск потери ликвидности обусловлен несбалансированностью сроков исполнения выданных ипотечных кредитов и обязательств, принятых на себя кредитором, для выдачи ипотечных кредитов. В таком случае при необходимости непредвиденного погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема «кассовых разрывов», которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям: разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и
