Ипотечное кредитование сегодня является одним из важнейших секторов экономики, так как оно способствует развитию не только банковской сферы, но и некоторых отраслей промышленности и народного хозяйства. Продавая квартиры на этапе строительства, застройщик получает дополнительные средства, что, безусловно, положительно влияет на динамику возведения домов и их благоустройство. Развитие рынка недвижимости в свою очередь порождает дополнительные рабочие места не только для строителей, но и для риэлторов. Кроме того, квартиры во многих новостройках продаются без косметического ремонта, следовательно, образуются вакансии для специалистов по внутренней отделке. Повышение занятости трудоспособной части населения влечет к уменьшению безработицы и повышению уровня жизни людей, что, в свою очередь, положительно влияет на общеэкономическую ситуацию в целом.
Ипотечный рынок занимает одно из важнейших мест среди финансовых механизмов экономического стимулирования и стабильного развития экономики. Применение ипотеки дает значительный социально- экономический эффект, помогает увеличивать активы различных субъектов рынка, осуществляется инвестирование реального сектора экономики, вследствие чего обеспечивается стабильный рост доходов в различных отраслях экономики. Развитие данного сектора кредитования позволит решить острую проблему жизни граждан, повысить занятость и платежеспособность спроса населения, обеспечить рост ВВП страны.
Из всего вышеизложенного можно смело утверждать, что ипотека положительно влияет на экономику региона в частности и страны в целом, а также является одним из важнейших стимулов и средств развития.
Исследование развития ипотечного рынка выступает одной из наиболее актуальных тем в течение уже достаточно длительного времени. Ежегодно появляются научные работы, посвященные данной проблеме, в которых анализируются тенденции, проблемы и перспективы развития российского рынка ипотечного кредитования, новые модели и механизмы его регулирования. При этом каждый прошедший год добавляет новые вводные и требует переосмысления в плане определения перспектив дальнейшего развития российского ипотечного рынка. 205 г. стал годом, когда были нарушены уже сложившиеся и четко выраженные тенденции развития рынка ипотеки в России после кризиса 2009 г.
Развитие страхования ипотечных кредитов в РФ (на примере АО «Росбанк»)
... закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала [0]. Система ипотечного жилищного кредитования – это совокупность отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов ...
Объектом исследования данной работы является ПАО «ВТБ24».
Предметом исследования – ипотечное кредитование в ПАО «ВТБ24».
Целью данной работы является совершенствование процесса ипотечного кредитования в коммерческом банке. Для достижения указанных целей необходимо решение следующих задач:
изучить теоретические основы ипотечного кредитования;
рассмотреть ипотечное кредитование в ПАО «ВТБ24»;
выявить проблемы ипотечного кредитования в ПАО «ВТБ24» и дать рекомендации по развитию ипотечного кредитования в ПАО «ВТБ24».
Для достижения поставленных целей были использованы нормативные и законодательные акты, труды специалистов и банковских деятелей, статистические данные, исследовательские статьи в периодической литературе, средства массовой информации. Проблемы, освещенные в дипломной работе, анализировались многими ведущими учеными: Ж.В. Морозовой, В.В. Ивановым, Л.Ю. Грудцыной, И.А. Разумовой, И.В. Довдиенко, В.З. Черняк и другими
В данной работе использованы также различные научные труды: монографии, статьи, учебная литература. ГЛАВА . ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
.. Сущность и отличительные черты ипотеки. Классификация ипотечных кредитов и закладных
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство) [23].
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греческого hypotheka – подставка, подпорка) отмечались все доги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовые передачи земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам).
Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость [3].
Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировано выполнение обязательства.
Ипотечный кредит дол возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять контроль использования, не допуская ухудшения либо исчезновения предмета залога. Оставление недвижимого имущества, служащего обеспечением кредита, в собственности должника давало возможность производительно использовать данное имущество, получать прибыль, необходимую как для погашения основного долга, так и для уплаты процентов за кредит.
«Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования» Студент
... приобретаемого жилья или под залог уже имеющейся в его собственности недвижимости. Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. ... в том, что сделанные в работе выводы могут быть использованы для совершенствования ипотечного жилищного кредитования и путей его становления, как в исследуемом коммерческом банке, так и в ...
Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию. Сначала договор ипотеки имел вид простого соглашения между заемщиком и кредитором. Позже стали составляться официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такую же силу имели частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Кроме того, ипотека делилась по законодательной принадлежности – по степени ее важности, установленной законом. При чем наибольшая сила была у ипотек «по закону» фискальных, далее следовали ипотеки, установленные официальными документами, и лишь затем – ипотеки, оформленные простыми соглашениями [6].
В тот период начали действовать ориентированные по приоритету времени ипотеки. «Принцип, который служил основой: «Que prior est tempore potior est jure» — «Кто первый во времени, тот и сильнее в праве»».
Кроме того, вводились различные легальные ипотеки (ипотеки по закону), действовавшие без согласия сторон:
ипотека инвестора на инвестиции;
ипотека на имущество опекуна;
ипотека жены на имущество мужа;
ипотека церкви и т.д.
Почти все виды ипотеки сохранились и действуют по настоящее время во многих странах.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).
В мировой практике на основании способа рефинансирования выделяют две основные модели систем ипотечного кредитования: одноуровневую и двухуровневую. Главным отличием является то, что в одноуровневой модели ипотечный банк занимается выдачей кредитов, а затем самостоятельно проводит эмиссию ипотечных ценных бумаг облигационного типа. В двухуровневой модели существует деление рынка на первичный и вторичный: на первичном рынке кредитные организации предоставляют ипотечные кредиты населению, а на вторичным рынке они переуступают права требования по выданным кредитам специализированным организациям. Проводится секъюритизация ипотечных кредитов и продажа ипотечных ценных бумаг инвесторам.
Рассмотрим особенности каждой модель и возможности применения их в России.
Одноуровневая (европейская) модель ипотечного кредитования.
Одноуровневая модель ипотечного кредитования действует в ряде развитых западных стран таких, как Дания, Германия, Франция, Польша, Чехия, Словакия, Венгрия.
Согласно законодательству одноуровневая система может предполагать несколько участников. Помимо банков или других ипотечных кредитных организаций модель предполагает также участие страховых компаний, осуществляющих страхование заложенного имущества, а также компаний по работе с недвижимостью.[3]
К достоинствам дноуровневой модели можно отнести:
. Простая организационная структура.
Участники ипотечной сделки — кредитор (банк), страховые и оценочные компании. Банк объединяет в себе функции эмитента ипотечных облигаций, кредитора и управленческой компании. Небольшое количество участников уменьшает затраты заемщика, сопутствующие получению кредита, что делает суду более доступной. Европейская модель ипотечного кредитования легка во внедрении, так как не требует наличия сложной рыночной инфраструктуры.
Анализ рынка ипотечного кредитования
... механизма, позволяющего заемщикам воспользоваться ипотечным кредитованием. В зависимости от того, как решаются эти проблемы, можно выделить разновидности модели ипотечного кредитования (модели ипотеки), отличающиеся по следующим параметрам: характеру связи с финансовым рынком; источникам и ...
2. Жесткое законодательное регулирование деятельности кредитных организаций
Эмитенты закладных листов не имеют права осуществлять высоко рискованные операции, а их основная деятельность практически целиком сводится к выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, эмитент, не упомянутый в законе, регулирующим секъюритизацию ипотечных кредитов, не имеет права проводить эмиссию ипотечных ценных бумаг. Заемщик вправе получить полную информацию о движении денежных средств, что обеспечивает прозрачность деятельности кредитных организаций. Таким образом, исключая предоставление кредитными организациями рискованных программ ипотечного кредитования (предусматривают негативную амортизацию суммы основного долга по ипотечному кредиту), снижается вероятность дефолта заемщика по причине строгих процедур андеррайтинга (анализа рисков с целью принятия решения о заключении договора или выдаче кредита), что является положительной стороной данной модели.[4]
3. Неизменность процентной ставки по ипотечному кредиту.
В рамках этой модели предоставляются программы с фиксированными процентными ставками. Фиксированные ставки привлекательны для заемщика в случае роста рыночных ставок. В случае их снижения ипотечный кредит с фиксированными процентными ставками становится невыгодным. Однако, несмотря на то, фиксированные процентные ставки предпочтительнее для заемщика, так как они известны и неизменны в течение всего срока кредитования и представляют возможность прогнозировать бюджет в части ежемесячных расходов на ипотечный кредит, что снижает кредитный риск заемщика.
4. Самофинансируемость одноуровневой модели ипотечного кредитования.
Данная модель финансируется в основном внутренними источниками фондирования: собственными средствами и средствами, получаемыми по минимально рисковым банковским операциям, путем использования депозитов, займов и иных краткосрочных средств. Кроме того, ипотечный банк проводит эмиссию ценных бумаг, формируя долгосрочные денежные ресурсы.[2]
В качестве основного недостатка одноуровневой модели ипотечного кредитования выделяют ее негибкость: виды ипотечных ценных бумаг, эмиссию которых можно привести, и ипотечных кредитов, которые имеют право предоставить банки, строго ограничены. Это не дает возможность разрабатывать новые программы ипотечного кредитования, что, в свою очередь, крайне важно для сохранения кредитной организацией конкурентного преимущества в рыночных условиях, а также удовлетворения потребностей различных категорий населения и обеспечения доступности ипотечного кредита.
Двухуровневая (американская) модель ипотечного кредитования.
Достоинствами двухуровневой модели ипотечного кредитования являются:
. Различные источники фондирования.
Это депозитные вклады населения, кредиты материнских и аффелированных компаний, средства, полученные от секъюритизации различных видов ипотечных кредитов. Что позволяет банкам привлекать денежные средства за счет внутренних и внешних источников фондирования.
2. Большое количество участников рынка (достоинство для кредитных организаций).
Ипотечный кредит и его роль в реализации национального проекта ...
... приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть ...
В данной модели ипотечного кредитования существует большое количество организаций, специализирующихся на проведении различных этапов ипотечной сделки. В большинстве случаев определением кредитного рейтинга заемщика занимаются скоринговые компании, андеррайтингом заемщика и предмета ипотеки — кредитные брокеры. Это снижает временные и трудовые затраты банков. Ввиду большого количества организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, постоянно совершенствуются и разрабатываются новые программы, сокращается время на рассмотрение заявления заемщика на предоставление займа.
3. Большой срок кредитования, отсутствие необходимости существенного первоначального взноса.
Срок кредитования до 30 лет и возможность получения ипотечного кредита без первоначального взноса. Большое разнообразие программ ипотечного кредитования для заемщиков и ипотечных ценных бумаг для инвесторов.
Секъюритизация ипотечных кредитов, выпуск различных ипотечных ценных бумаг позволяют привлечь и консервативных, и высокорисковых инвесторов, что является несомненным преимуществом двухуровневой модели В силу специфики англо-саксонской системы права рынок ипотечного кредитования не подвергается жесткому регулированию и является гибким. Кредитными организациями разрабатываются программы ипотечного кредитования для различных категорий заемщиков, населения с низкими, средними и высокими доходами.[4]
В России система ипотечного кредитования на данный момент опирается на двухуровневую модель ипотечного кредитования. За основу взята двухуровневая ипотечная система США, при которой индивидуальные ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке ипотечными агентствами и небольшими банками, продаются на вторичном рынке крупным инвестиционным банкам и государственным корпорациям.
Поскольку между нашими странами существуют огромные политические, экономические и культурные отличия, мы провели сравнительный анализ ипотечных систем России и США по различным критериям. По сравнению с американской системой андеррайтинга заемщиков, в России банки более требовательны при анализе финансовой состоятельности клиентов. С одной стороны, это замедляет развитие ипотечного кредитования, но с другой — доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в России значительно ниже. Кроме того, сами заемщики начали подходить к вопросу кредитования более серьезно, стали тщательно анализировать ситуацию и свои финансовые возможности. Банки идут навстречу заемщикам — оптимизируют свои ипотечные программы, и нередко предлагают условия кредитования даже лучшие, чем были до кризиса. В конечном счете все это способствует развитию ипотечного кредитования в России.
История ипотеки в России берёт начало в 997 году, когда Правительство РФ создало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК).
В июле 998 года вступил в силу закон № 02-ФЗ «Об ипотеке». Через месяц после принятия этого закона произошёл дефолт, и про кредиты, обеспеченные недвижимостью, пришлось на время забыть. Немногие уцелевшие банки могли выдавать долгосрочные ссуды в условиях высокой инфляции и снизившихся в несколько раз доходов населения. Только в начале 2000-х годов ипотечный рынок начал возрождаться, в 2002 году были введены стандарты АИЖК, по которым стали производиться выдача, рефинансирование и сопровождение ипотечных жилищных кредитов. Фактически
Кредитование малого бизнеса
... получение банковского кредита, однако на практике такая задача оказывается для предприятий зачастую непосильной. Поэтому проблема кредитования малых предприятий так актуальна на данный момент. Целью моей курсовой работы ... Так или иначе, суммы кредитов, взятые для малого бизнеса, на порядок выше остальных целевых кредитов, будь то кредит на авто или ипотечное кредитование. Именно поэтому банки ...
АИЖК стало функционировать с 2003 года, а с 2005 года начался активный рост ипотечного рынка.
Во время кризиса 2008 года на рынке ипотечного кредитования начался спад, продолжавшийся до 200 года. Цены на недвижимость упали на 30-40 %, и те заёмщики, которые взяли кредит непосредственно перед кризисом, оказались в ситуации, когда сумма займа превышала стоимость квартиры.
История развития ипотеки после кризиса характеризуется постепенным увеличением объёмов кредитования, снижением процентных ставок, появлением на рынке новых участников [2].
Ипотечные кредиты можно классифицировать по различным признакам [40]:
. По объекту недвижимости:
земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования:
приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;
на строительство, реконструкцию, капительный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.
3. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов. В таблице приведена классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования.
Таблица
Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования [8] № Способ рефинансирования Вид кредитного института п/п Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки 2 Предварительные накопления заемщиков, Стройсберкассы
государственные субсидии 3 Собственные, привлеченные и заемные Универсальные банки
средства (в том числе займы международных
организаций) 4 Продажа закладных ипотечному агентству или Кредитные учреждения, занимающиеся
крупному ипотечному банку, собственные, ипотечным кредитованием и
привлеченные и заемные средства (в том числе заключившие договор с ипотечным
займы международных организаций) агентством или крупным ипотечным
банком.
4. По виду кредитора:
банковские;
небанковские.
5. По виду заемщиков:
Как субъектов кредитования:
кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования ...
... значительный рост емкости рынка недвижимости и распространение ипотечного кредитования. Большее число операций на этом рынке осуществляется с помощью ипотечных кредитов, что стало одним из ... актами, регулирующими кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотечного кредитования, программными документами. В работе были применены следующие методы исследования: дедукция, анализ, сопоставление ...
По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
сотрудникам банков;
сотрудникам фирм-клиентов банка;
клиентам риэлтерских фирм;
лицам, проживающим в данном регионе;
всем желающим.
6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам. приведена в таблице 2.
Таблица 2
Классификация ипотечных кредитов по срокам [25]
Страны
Страны Виды кредитов Великобритания континентальной США Россия
Европы Краткосрочные До 3-х лет До года До года До года Среднесрочные 3-0 лет -5 лет -0 лет -3 года Долгосрочные Более 0 лет Более 5 лет Более 0 лет Более 3-х лет
7. По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой. по возможности досрочного погашения:
8. С правом досрочного погашения;
без права досрочного погашения;
с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).
Сумма кредита может составлять от 50% до 00% стоимости заложенного имущества.
0. По способу амортизации долга (рис.)
ИПОТЕЧНЫЕ КРЕДИТЫ
Постоянные (типовые)
С переменными выплатами
Пружинные С шаровыми платежами С выплатой
добавленного
процента
С замораживанием
С нарастающим процентных выплат
платежом С периодическим
до истечения срока увеличением
суммы взносов
С обратным С частичной
аннуитетом амортизацией и Канадский
итоговым шаровым ролловер
С переменной платежом
ставкой Со сниженной
С выплатой только ставкой
процентов
С залоговым
счетом
С участием С дележом
Завершающая прироста
ипотека В приросте стоимости
В доходах стоимости имущества
Рисунок – Классификация ипотечных кредитов по способу амортизации
долга
Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:
обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);
субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.
Понятие закладной, ее классификация.
«Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой».
При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной мере оторванной от первоначального требования.
Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т.д.) владелец закладной может продать недвижимость для возмещения потерь. уществует понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу. Вторая закладная – закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге [2].
Ипотечное кредитование объектов недвижимости
... Экономическая сторона появления закладных, обеспеченных объектом недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и ...
Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно предоставляется и под более высокий процент.
Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются [30]:
общая закладная – это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества и обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие займы включают положение «о частичном освобождении». Которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.
комплексная закладная. Комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.
открытая закладная – это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине.
Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того. Как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течение определенного времени. Условия открытой закладной обычно запрещают увеличивать долг за пределы размеров или первоначального дога, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы [22].
перевешивающая закладная дает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемые заемщику.
.2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х годов прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (993 г.).
Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (995 г.) и второй (996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.. ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В Частности, государственной регистрации подлежит не только перехо права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам договор [9].
Особенности ипотечного договора по законодательству Российской Федерации
... гражданского права, регулирующих правоотношения по ипотеке. Цель данной работы - рассмотреть сущность ипотеки в гражданском праве Российской Федерации. В ходе достижения поставленной цели были решены следующие задачи: показана сущность ипотеки и ипотечного кредитования; рассмотрен договор ипотеки; проанализированы ...
Во исполнение требования ГК РФ 2.06.997 г. был принят Федеральный закон №22 «О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним».
Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 43 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Процесс предоставления ипотечного кредита происходит на первичном и вторичном рынках и включает в себя следующие этапы:
. Заемщик выбирает объект недвижимости, устраивающий его по всем параметрам (или предложение со стороны кредитной организации).
2. Клиент демонстрирует готовность приобрести данный объект недвижимости, обращаясь к ипотечному кредитору с заявлением о выдаче ипотечного кредита.
3. Кредитная организация проводит процедуру андеррайтинга — оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличием средств для первоначального взноса оценки предмета ипотеки.
Анализируется уровень получаемых доходов заемщика, стабильность трудоустройства и характер его расходов, если заемщик — физическое лицо. При расчете максимальной суммы кредитования и сроков кредитования, коммерческие организации исходят из соотношения ежемесячных платежей для погашения кредита и ежемесячных доходов заемщика.
4. Подписание кредитного договора.
Договор о предоставлении ипотечного кредита с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договора, а также положений ФЗ №02-ФЗ от 6 июля 998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [9] В договоре должны быть указаны:
– Предмет ипотечного кредита (его наименование, место нахождения, описание, его идентификация);
– Оценка предмета ипотечного кредитования (его оценочная стоимость);
– Размер предоставляемого ипотечного кредита, срок исполнения обязательства по данному кредиту;
– Сумма первоначального взноса, проценты по кредиту, ежемесячные ипотечные платежи.
5. Выдача ипотечного кредита путем покупки объекта недвижимости, оформление залога.
Результатом отношений между кредитной организацией и заемщиком является то, что заемщик приобретает интересующую его недвижимость, а кредитная организация — закладную, согласно которой обязательства по договору исполняются.
6. Ипотечный кредитор собирает все имеющиеся обязательства, оформленные в виде закладных.
7. Сумма выданных ипотечных кредитов продается кредитной организации, эмитирующей ипотечные ценные бумаги или ипотечному агенту.
8. Ипотечный агент формирует отдельные пулы ипотечных ценных бумаг с последующей эмиссией ипотечных ценных бумаг на сумму выкупленных закладных, входящих в пулы.
Согласно Федеральному закону №52-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от ноября 2003 г. эмитентами ценных бумаг с ипотечным покрытием могу выступать только кредитные организации и ипотечные агенты.
Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2008 года пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, также как ФЗ «О кредитных историях», ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». С марта 2009 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения в Гражданский и налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. В 2009 году была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т.п..
Государство активно способствует развитию системы ипотечного кредитования. Поэтому 8 ноября 204 года распоряжением Правительства РФ № 2242-р была утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года (далее — Стратегия).
Данная стратегия утверждена в целях реализации государственной программы РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 5 апреля 204 г. № 323 и Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 202 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
