Практическая работа — Ипотечное кредитование в современной России

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КАФЕДРА МЕНЕДЖМЕНТА

Семестровая работа по финансовому менеджменту

«Ипотечное кредитование в современной России»

Студент: Плужников Никита, гр.9710.2

Научный руководитель: Черемисина Татьяна Петровна

Новосибирск 2010

Часть I. Построение Российской модели ипотечного кредитования.

Для того, чтобы взять ипотеку по самым выгодным условиям, необходимо сравнить несколько программ различных банков. Имеем следующую картину:

За последний год количество выдаваемых ипотечных кредитов в России существенно возросло по сравнению с 2008-2009 годами. Наблюдается тенденция к снижению размера первоначального взноса и ставки процента по кредиту. По легенде, есть определенный первоначальный взнос – 280 т.р., что составляет 18,9% от стоимости квартиры. В этом случае остаются 3 альтернативы: Газпромбанк, Райффайзенбанк, Росевробанк, т.к. по их программе первоначальный взнос должен быть не менее 15%. Рассмотрев эти альтернативы, я остановил свой выбор на ипотечном кредите банка «Газпромбанк» .

Условия кредита:

Параметры жилья:

Описание — г. Бердск, 1к. кв, ул. Ленина, 5/10 (45/20/11)

Стоимость квартиры – 1480 тыс.руб.

Исходная ситуация :

Данный кредит действует на рынке вторичного жилья. В наличие имеется недвижимое имущество – гараж, стоимость которого была оценена в 280 тыс.руб.. Таким образом, применяется латиноамериканская модель ипотечного кредитования. Сумма основного долга уменьшится на величину стоимости гаража, что облегчит и ускорит улучшение жилищных условий. Реализуется новый проект, т.к. исходно жили с родителями.

Семья состоит из 2 человек:

Муж работает инженером-технологом, имеет зарплату в размере 27 тыс.руб. Трудовой стаж – 4 года. Жена – студентка последнего курса университета, официально трудоустроена, имеет зарплату в размере 20 тыс.руб. Предполагается, что будет финансовая помощь родителей в размере 150 тыс.рублей, которые должны пойти на ремонт квартиры и перевозку вещей.

Альтернативная стоимость капитала:

Гараж можно сдавать в аренду за 12% в год от рыночной стоимости(2,8 тыс.руб. в месяц).

Полученные от родителей деньги можно вложить в золото под 13% годовых.

Рассчитаем средневзвешенную стоимость капитала:

Рассчитаем РПП по формуле нестандартного аннуитета:

По полученным данным построим график изменения частей равновеликого платежа:

На данном графике синяя линия – часть платежа в счет уплаты процентов по основному долгу, а красная – в счет погашения основного долга. Размер каждой из частей равновеликого платежа изменяется нелинейно: сначала большая часть расходуется на уплату процентов по долгу, потом ситуация меняется и большая часть начинает уходить в счет погашения основного долга. Перпендикулярной линией показано погашение ? долга.

Рассмотрим австралийскую «технологию» погашения долга разными платежами.

Допустим, что у нас есть 2 варианта оплаты:

1) платить 16000р. в месяц(192000 в год);

2)платить 20000р. в месяц(240000 в год).

Таким образом, можно сделать вывод, что, используя австралийскую «упрощенную» систему, при наличии платежей в 16000 рублей, можно расплатиться за квартиру за 14 лет, а при 20000 рублей – за 9 лет. Вообще, существует еще одна схема оплаты, когда квартира не покупается, а арендуется. Поэтому рассмотрим случай, когда платятся только рентные платежи в размере 12000 руб.в месяц(144 тыс.руб.в год).

По представленным расчетам видно, что, если бы это были не арендные платежи, а покупка квартиры, то их было бы недостаточно для погашения основной суммы долга – остающаяся часть долга растет с каждым платежом.

Часть II. Оценка эффективности инвестиций в жилье.

Для того, чтобы определить операционный денежный поток, надо определить структуру затрат. В 6 году жена рожает ребенка, расходы па ребенка включается в статьи «продукты питания» и «одежда и обувь». Структуры затрат до рождения и после рождения ребенка представлены ниже:

Динамика цен и заработной платы в 3 состояниях экономики:

Подсчитаем вероятностные оценки состояний экономики на основе статистики. В среднем, кризис наступает каждые 10-11 лет и при этом длится на протяжении 3-3.5 лет. Если судить по нынешнему финансовому кризису, то возьмем длительность, равную 3.5 года.

Теперь, чтобы найти вероятность кризисного состояние, надо длительность кризиса поделить на промежуток от конца предыдущего кризиса до начала нынешнего. Умеренное состояние, в среднем, по времени длится столько же, сколько и кризис, поэтому задаем следующие оценки:

Оценим рискованность проекта. Найдем NPV:

= -552,5

= 342

= 367,1

Найдем ожидаемую доходность:

Найдем среднеквадратичное отклонение: Таким образом, с 46,64% вероятностью данный проект нам будет недоступен.

Подсчитаем NPV проекта для возможных состояний экономики:

= 1854

= 1439

Показателем рискованности будет являться среднеквадратическое отклонение: Найдя соответствующее значение S в таблице нормального распределения, получим значение, равное 20,34%. Это означает, что с такой вероятностью семье не будет доступно жилье.

Часть III. Альтернативный проект.

Для того, чтобы проверить, является ли данный проект самым выгодным или необходимо использовать иной способ приобретения жилья, возьмем альтернативный проект. Суть его заключается в следующем: та же молодая семья с тем же заработком берет изначально не квартиру в ипотеку, а покупает комнату за 600 тыс.рублей по ул.Карла Маркса 24 в 3-х комнатной квартире, живет там 5 лет и в 6 периоде берет в ипотеку 2-х комнатную квартиру на 10 лет, используя комнату в качестве первоначального взноса. Так же, семья откладывает 10 тыс.рублей в месяц на счет до востребования под 0,1% годовых. К концу 5 периода семья имеет для первоначального взноса следующую сумму:

618,05 тыс. руб.(накопленная за 5 лет сумма)+ 464,27 тыс.руб.(дисконтированная стоимость комнаты)= 1082,32 тыс.руб.

Накопленная сумма рассчитывалась по формуле стандартного аннуитета:

Т.к. изначально у семьи всего 280+150=430 тыс.рублей, то для того, чтобы собрать 600 тыс., семья занимает 170 тыс.рублей у родителей мужа и отдает все деньги в течение года.

Параметры жилья(2-х комнатной квартиры):

Описание – г.Бердск, ул.Микрорайон, 48а. 60/33/12

Стоимость – 2 млн.руб

Все параметры ипотеки и структуры расходов остаются такими же, как и в основном проекте. Т.к. размер первоначального взноса зависит от стоимости квартиры, то для каждого состояния экономики отдельно высчитывается РПП и график амортизации.

Ниже представлена таблица по операционному денежному потоку для альтернативного проекта, а также расчет налогового щита для жилья:

Оценим рискованность альтернативного проекта. Найдем NPV для каждого состояния экономики:

NPVкр=-554,46

NPVур=2786,87

NPVбр=2359,05

Посчитаем

Найдем среднеквадратичное отклонение:

Найдем

Найденному значению в таблице нормального распределения соответствует значение 0,1619. Это означает, что с вероятностью 16,19% нам не будет доступно жилье. Этот показатель лучше, нежели у первоначального проекта(20,34%).

Теперь, с помощью анализа чувствительности, оценим влияние заработной платы на доступность проекта. Представим таблицы для операционного денежного потока и таблицы совокупного потока:

и т.д……………..