Особенности и уникальность рынка недвижимости

метки: Недвижимость, Объект, Рынок, Спрос, Жилье, Предложение, Орган, Условие

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Существовавшие в прежние годы легальные и нелегальные элементы рыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров) можно рассматривать как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990-го года, когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы создали первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время составляла $100.

Считается, что средняя цена одного квадратного метра общей площади квартиры в городе правильно отражает усредненную стоимость жилья. В этом случае динамика ее изменения может многое сказать об истории становления и развития жилищного рынка.

В своей же работе я постараюсь наиболее полно рассмотреть особенности рынка недвижимости России, а также моменты, определяющие его уникальность.

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] .

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [1].

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Статистика рынка жилья и жилищных условий населения

... жильем и жилищных условий населения, статистическое изучение жилищно-коммунальных услуг); 2) Статистическое изучение жилищных условий России; 3) Анализ рынка жилья г. Тюмени (тенденции развития рынка жилой недвижимости г. Тюмени, анализ цен на рынке жилой недвижимости г. Тюмени) 1. Характеристика рынка жилья и жилищных условий населения ...

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
• свободное формирование цен на объекты и услуги;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов недвижимости;
• передачу прав на недвижимость;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости;
• эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
• инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:
• куплю-продажу объектов недвижимости;
• наследование;
• дарение;
• мену;
• обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
• с частичным или полным изменением состава собственников:
• приватизацию;
• национализацию;
• изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
• внесение в уставный капитал;
• банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
• без смены собственника:
• инвестирование в недвижимость;
• развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;
• изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
• управление, эксплуатация;
• залог;
• аренду;
• передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
• регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
• ренту;
• пожизненное содержание с иждивением;
• передачу в доверительное управление;
• введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
• страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [1].

Обеспечение пожарной безопасности объекта экономики

... обеспечения пожарной безопасности объекта экономики включает в себя системы предотвращения пожара, противопожарной защиты, организационно-распорядительных мероприятий. Обеспечение пожарной безопасности объектов осуществляется ... изделий. Технические средства и оборудование противопожарной защиты Обеспечение пожарной безопасности объекта, относящегося к технологическим процессам повышенной опасности, ...

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

• низкой ликвидностью;

— Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

• высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
• наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;
• высоким уровнем трансакционных издержек.

Рис. 1. Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В России в среднем они составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.).

Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 1

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы		Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения: рост сокращение		В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение		Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение		Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение		Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение		Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение		Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение		Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение			Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение			Уменьшение Увеличение
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка: рост понижение	Увеличение			Уменьшение Увеличение
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение			Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение			Увеличение
Зональные ограничения: более строгие менее строгие	Увеличение			Увеличение
Условия совершения сделок: либеральные ограничительные	Увеличение			Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка: улучшение ухудшение	Увеличение			Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий	Увеличение			Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости [3] . Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

• меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих

• объектов недвижимости;

• экономических субъектов, оперирующих на рынке;

• процессов функционирования рынка;

• инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

— продавцы (арендодатели).

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

— покупатели (арендаторы).

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

• государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

• занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

• любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

• оценка инвестиционного проекта;

• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

1.1 Организация системы развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;

• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса;
• уровень конкуренции на рынке;
• уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей;
• уровень деловой активности населения;
• возможность привлечения заемных средств;
• стоимость строительства и цены на объекты недвижимости;
• цены и тарифы на коммунальные услуги;
• уровень арендной платы;
• налогообложение.

• социальные факторы: структура населения;
• плотность населения;
• число семей;
• миграция населения;
• численность населения и тенденции ее изменения;
• возрастной и социальный статус населения;
• образовательный уровень и др.

• природно-климатическая среда: климат;
• продолжительность времен года;
• водный и тепловой режим;
• тип почв;
• запас питательных веществ в почве;
• экология.

• административные факторы: постоянные и временные ограничения;
• условия получения прав на строительство недвижимости;
• правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры;
• транспортные условия;
• местонахождение недвижимости.

• национальные и культурные условия, традиции населения.

• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

• продуктивностью земли;

• ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

• за счет изменения типа использования;

• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

• институциональный;

• объектный;

• воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

• органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

• институт независимой оценки недвижимости;

• девелопмент;

• банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

• институт управляющих недвижимостью;

• институт риэлторов;

• государственный и частный нотариат;

• организации;

• арендаторы недвижимости;

• продавцы недвижимости;

• саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности).

Правомерно будет выделить:

• рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

• рынок;

• рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

• рынок развития объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

• рынок потребления объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

• рынок оборота прав на недвижимость — совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Итак, рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

• значительно меньшее число сделок купли-продажи;

• владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции;
• на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
• налог на недвижимое имущество;
• государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

• рынок недвижимости несовершенен.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.

2. Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1999, с. 59.

3. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. — С.-Пб., 2005. — С. 24 — 26.

4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. –М.: 2002. – С. 7- 30, 85 — 96.

5. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. — С.-Пб., 2002. – С. 5 -25.

6. Виноградов д.в. ФУНКЦИИ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ (электронный учебник).

– Источник: EUP.RU

7. «Газета Стройка» №10 (2005) рубрика «Стройинформ»

8. www.aup.ru