Особенности и уникальность рынка недвижимости

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Существовавшие в прежние годы легальные и нелегальные элементы рыночных отношений (жилищные кооперативы, строительные бригады, продажа частных домов, обмен квартир через маклеров) можно рассматривать как предысторию рынка жилья. Начало легального рынка следует датировать серединой 1990-го года, когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы создали первые риэлторские фирмы. Средняя цена 1кв. м жилья в это время составляла $100.

Считается, что средняя цена одного квадратного метра общей площади квартиры в городе правильно отражает усредненную стоимость жилья. В этом случае динамика ее изменения может многое сказать об истории становления и развития жилищного рынка.

В своей же работе я постараюсь наиболее полно рассмотреть особенности рынка недвижимости России, а также моменты, определяющие его уникальность.

Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы.

«Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] .

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [1].

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

26 стр., 12806 слов

Статистика рынка жилья и жилищных условий населения

... жильем и жилищных условий населения, статистическое изучение жилищно-коммунальных услуг); 2) Статистическое изучение жилищных условий России; 3) Анализ рынка жилья г. Тюмени (тенденции развития рынка жилой недвижимости г. Тюмени, анализ цен на рынке жилой недвижимости г. Тюмени) 1. Характеристика рынка жилья и жилищных условий населения ...

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

  • колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
  • достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
  • достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
  • высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
  • большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

  • эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
  • отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
  • свободное формирование цен на объекты и услуги;
  • перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
  • перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

  • создание новых объектов недвижимости;
  • передачу прав на недвижимость;
  • установление равновесных цен на объекты недвижимости;
  • эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
  • распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
  • инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

  • со сменой собственника:
  • куплю-продажу объектов недвижимости;
  • наследование;
  • дарение;
  • мену;
  • обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
  • с частичным или полным изменением состава собственников:
  • приватизацию;
  • национализацию;
  • изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
  • внесение в уставный капитал;
  • банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);
  • без смены собственника:
  • инвестирование в недвижимость;
  • развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;
  • изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
  • управление, эксплуатация;
  • залог;
  • аренду;
  • передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
  • регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
  • ренту;
  • пожизненное содержание с иждивением;
  • передачу в доверительное управление;
  • введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
  • страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [1].

3 стр., 1370 слов

Обеспечение пожарной безопасности объекта экономики

... обеспечения пожарной безопасности объекта экономики включает в себя системы предотвращения пожара, противопожарной защиты, организационно-распорядительных мероприятий. Обеспечение пожарной безопасности объектов осуществляется ... изделий. Технические средства и оборудование противопожарной защиты Обеспечение пожарной безопасности объекта, относящегося к технологическим процессам повышенной опасности, ...

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис. 1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

  • низкой ликвидностью;

— Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

  • высокой степенью регулирующего государственного воздействия;
  • наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;
  • высоким уровнем трансакционных издержек.

Особенности и уникальность рынка недвижимости 1

Рис. 1. Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В России в среднем они составляют 5-7% от цены объекта. В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2-3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы-застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Приведенные цифры получены в результате обработки информации, накапливаемой в базе данных «Городского каталога недвижимости». Данные обработаны по специальной методике, позволяющей устранить искажающее влияние наиболее сильных ценообразующих факторов (таких, как эксклюзивный ремонт или вид из окон) и учесть влияние ряда других факторов (крайние этажи, отсутствие ванной комнаты и др.).

Количество ежемесячно публикуемых вариантов (более 20 000) позволяет проанализировать, как влияет на цену местоположение, тип дома, число комнат в квартире.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 1

Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы

Влияние на предложение

Влияние на спрос

1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ

Изменение уровня доходов населения:

рост

сокращение

В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья

Увеличение

Уменьшение

Изменение уровня доходов бизнеса:

рост

сокращение

Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости

Увеличение

Уменьшение

Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов:

рост

сокращение

Увеличение

Уменьшение

Увеличение

Уменьшение

Ставки арендной платы:

рост

сокращение

Увеличение

Уменьшение

Уменьшение

Увеличение

Стоимость строительства:

рост

сокращение

Уменьшение

Увеличение

Увеличение на рынке готового жилья

Ставки арендной платы:

рост

сокращение

Уменьшение

Увеличение

Уменьшение

Увеличение

Стоимость строительства:

рост

сокращение

Уменьшение

Увеличение

Увеличение на рынке готового жилья

Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы:

увеличение

Увеличение

Увеличение

2. СОЦИАЛЬНЫЕ

Изменение численности населения

рост

сокращение

Увеличение

Увеличение

Уменьшение

Изменение образовательного уровня:

рост

понижение

Увеличение

Уменьшение

Изменение уровня преступности:

рост

понижение

Уменьшение

Увеличение

3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ

Реальная налоговая ставка:

рост

понижение

Увеличение

Уменьшение

Увеличение

Уровень налога на имущество:

рост

понижение

Увеличение

Уменьшение

Уровень земельного налога:

рост

сокращение

Увеличение

Увеличение

Зональные ограничения:

более строгие

менее строгие

Увеличение

Увеличение

Условия совершения сделок:

либеральные

ограничительные

Увеличение

Увеличение

Условия получения прав на застройку:

либеральные

ограничительные

Увеличение

Уменьшение

4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ

Экологическая обстановка:

улучшение

ухудшение

Увеличение

Уменьшение

Уровень развития инфраструктуры:

высокий

низкий

Увеличение

Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости [3] . Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

Преимущества:

  • возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

  • достаточная устойчивость потребительского спроса;

  • меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

  • наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

  • информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

  • отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

  • необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

  • «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

  • издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих

  • объектов недвижимости;

  • экономических субъектов, оперирующих на рынке;

  • процессов функционирования рынка;

  • инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

— продавцы (арендодатели).

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

— покупатели (арендаторы).

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

  • профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

  • организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

  • федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

  • федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

  • органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

  • органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

  • органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

  • проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

  • государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

  • брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

  • оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

  • финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

  • девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

  • редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

  • управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

  • проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
  • юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

  • занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

  • участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

  • аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

  • финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

  • маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

  • информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

  • специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

  • специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

  • любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

  • оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

  • оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

  • оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

  • оценка инвестиционного проекта;

  • оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

  • оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

1.1 Организация системы развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий) собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

  • законодательную и нормативную базы рынка;

  • систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

  • систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

  • специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

  • эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

  • стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

  • единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

  • законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

  • нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

  • банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

  • экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса;
  • уровень конкуренции на рынке;
  • уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей;
  • уровень деловой активности населения;
  • возможность привлечения заемных средств;
  • стоимость строительства и цены на объекты недвижимости;
  • цены и тарифы на коммунальные услуги;
  • уровень арендной платы;
  • налогообложение.

  • социальные факторы: структура населения;
  • плотность населения;
  • число семей;
  • миграция населения;
  • численность населения и тенденции ее изменения;
  • возрастной и социальный статус населения;
  • образовательный уровень и др.

  • природно-климатическая среда: климат;
  • продолжительность времен года;
  • водный и тепловой режим;
  • тип почв;
  • запас питательных веществ в почве;
  • экология.

  • административные факторы: постоянные и временные ограничения;
  • условия получения прав на строительство недвижимости;
  • правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

  • окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры;
  • транспортные условия;
  • местонахождение недвижимости.

  • национальные и культурные условия, традиции населения.

  • политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

  • ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

  • продуктивностью земли;

  • ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

  • за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

  • за счет изменения типа использования;

  • за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

  • институциональный;

  • объектный;

  • воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

  • органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

  • институт независимой оценки недвижимости;

  • девелопмент;

  • банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

  • институт управляющих недвижимостью;

  • институт риэлторов;

  • государственный и частный нотариат;

  • организации;

  • арендаторы недвижимости;

  • продавцы недвижимости;

  • саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности).

Правомерно будет выделить:

  • рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

  • рынок;

  • рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

  • рынок развития объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

  • рынок потребления объектов недвижимости — совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

  • рынок оборота прав на недвижимость — совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Итак, рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

  • локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

  • значительно меньшее число сделок купли-продажи;

  • владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции;
  • на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
  • налог на недвижимое имущество;
  • государственная пошлина и другие сборы на сделки;

  • сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

  • рынок недвижимости несовершенен.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

1. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. — М., 1995.

2. Коуз Р. Фирма, рынок и право. — М., 1999, с. 59.

3. Ардемасов Е.Б., Горбунов А.А., Песоцкая Е.В. Маркетинг в управлении недвижимостью / Под ред. А.А. Горбунова. — С.-Пб., 2005. — С. 24 — 26.

4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. –М.: 2002. – С. 7- 30, 85 — 96.

5. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Под ред. Г.А. Краюхина. — С.-Пб., 2002. – С. 5 -25.

6. Виноградов д.в. ФУНКЦИИ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ: УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ (электронный учебник).

– Источник: EUP.RU

7. «Газета Стройка» №10 (2005) рубрика «Стройинформ»

8. www.aup.ru