Кадастровая и рыночная стоимость — разные по своей природе и цели показатели. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации и утверждаются Минэкономразвития. А рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Как видите, цели оценок, а также их методическая база различаются.
Цель — одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Вместе с тем законодатель предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости участка в процентах от его рыночной стоимости, так что в принципе они могут быть и равны. Действующей методикой кадастровой оценки это, например, уже сделано для таких объектов, как вокзалы, порты, электростанции. По мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться.
Рыночная стоимость земли.
На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:
-Полезность. Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью.
-Спрос. Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется.
-Передаваемость. Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.
Реферат особенности рыночной оценки объектов недвижимости
... оценки недвижимости. Рассмотреть правовые основы оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. Рассмотреть основные подходы, используемые при оценке недвижимости Проанализировать современного состояния рынка жилья в г.Новосибирске. Рассчитать рыночной стоимости объекта оценки ... объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно. К отличительной особенности недвижимости ...
Из анализа этих факторов следует, что стоимость является оценкой ценности товара или услуги в конкретный момент времени и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги. Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.
Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.
Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.
К числу основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся:
-рыночная стоимость;
-стоимость на открытом рынке;
-стоимость при существующем использовании;
-расчетная стоимость реализации;
-расчетная стоимость ограниченной реализации;
-остаточная стоимость замещения;
-стоимость аренды на открытом рынке;
-расчетная будущая стоимость аренды;
— утилизационная стоимость;
-стоимость
-стоимость для налогообложения;
-инвестиционная стоимость.
Рыночная стоимость земли — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости земли не обязанный ее приобрести, согласен был бы ее приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на открытом рынке в условиях конкуренции.
Существует и другое определение рыночной стоимости земли, привязывающее ее ко времени:
Рыночная стоимость – это расчетная сумма, за которую собственность следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
Кадастровая стоимость земли.
Земельный кадастр – систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:
Кадастровая оценка земель лесного и водного фонда на территории ...
... кадастровая стоимость земельных участков лесного и водного фондов. Предмет исследования - закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель лесного и водного фондов. кадастровая оценка земля лесной водный Цель работы заключается в изучении кадастровой оценки лесного ив одного фонда ... Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (в ред. Постановлений ...
-Кадастру недвижимости, где дается сравнительная экономическая оценка земли;
-Земельной книге, в которой учитывается право собственности на землю.
Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.
Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов.
Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации. Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.
Определение кадастровой стоимости земельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки, определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.
Различие рыночной стоимости по определению Верховного суда РФ 05 июля 2010 г.
Определением Верховного суда Российской Федерации от 28 апреля 2010 г. № 67-Г10-7 установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности проведения государственной кадастровой оценке, поскольку действующее законодательство не содержит каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11).
В целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, разработана Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/337 (далее -Методика), которая позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель и основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.
Оценка земельного участка.
Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:
- целевое назначение;
- форму собственности;
- разрешенное использование.
Отчет об оценке земельной собственности.
Вся необходимая информация по объекту оценке содержится в таблице .
| Объект оценки: | Земельный участок общей площадью 400 м^2 с выделением на местности, расположенные по адресу: Россия, г. Новосибирск, ул. Восходная 5 |
| Цель оценки: | Определение рыночной стоимости объекта оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»). |
| Задача оценки: | Залоговая стоимость объекта оценки. |
| Основание проведения оценки: | Договор заказчика и оценщика |
| Сведения о Заказчике: | Управляющая организация «Силуэт» |
| Сведения об Оценщике: | Сертифицированный член РОО, индивидуальный оценщик – Ильиный А.П. |
| Сведения о привлекаемых организациях или специалистах: | ЗАО «Ядро» — измерение и межевание земельных участков. |
| Оцениваемые права: | право собственности на земельный участок |
| Обладатель оцениваемых прав: | Директор ООО «Силуэт» Шмелов Семен Семенович |
| Дата оценки: | 08.12.2008 |
| Дата осмотра: | 10.12.2008 |
| Дата составления отчета: | 15.12.2008 |
| Описание земельного участка: | кадастровый номер 071545, площадь 0.4 га, адрес: г. Новосибирск Романова 1, категория земель – земли поселений с выделением на местности. |
| Описание улучшений: | помещения жилое 5-ти этажное 168 м2. (Свидетельство о праве собственности № 45-72 от 26.05 1972) |
| Текущее использование: | Использование по назначению |
| Наиболее эффективное использование: |
помещения жилое |
| Срок экспозиции, месяцев: | 6 месяцев |
| Рыночная стоимость объекта: | |
| Результаты оценки, полученные подходами: | |
| затратный, р.: | 15 000 000 |
| доходный, р.: | 8 100 000 |
| сравнительный, р.: | 26 480 000 |
| Применяемые стандарты оценочной деятельности: | МСО |
