студентка 4 курса
группы № 7462 (ЮР 2)
Плакса А.И.
Проверил: Дзъоник В.Р.
Санкт – Петербург
2011.
ДЕПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ
С 1991 года, после принятия Закона о приватизации жилищного фонда граждане, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма, получили право приобрести это жилое помещение в собственность (приватизировать).
В соответствии со статьей 1 Закона о приватизации жилищного фонда под приватизацией жилых помещений понимается «бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде». Такая передача оформляется договором между органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.
За 10 лет осуществления приватизации жилья на практике стала возникать обратная ситуация, когда граждане, приватизировавшие жилое помещение, по каким-либо причинам хотели отказаться от права частной собственности на него. Такой отказ и возвращение жилого помещения в государственную или муниципальную собственность обозначают термином «деприватизация» или «расприватизация». Следует отметить, что эти термины не закреплены в действующем законодательстве и потому не являются официальными.
Деприватизация жилья может осуществляться гражданами добровольно или по решению суда.
При отсутствии согласия одной из сторон (собственника жилого помещения или уполномоченного государственного органа) передача жилого помещения в государственную или муниципальную собственность осуществляется в судебном порядке.
Договор приватизации, как разновидность гражданско-правовой сделки, может быть признан решением суда недействительным по основаниям оспоримости или ничтожности в соответствии с положениями 1 ст. 166 — 181 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ).
Чаще всего сделки приватизации признаются недействительными по основанию оспоримости, когда договоры приватизации совершаются гражданами под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ), например незнание норм наследственного права, возможные трудности с обменом жилья. Но некоторые исследователи (например, О.В. Поспелов <
Приватизация собственности и её формы. Приватизация в России
... России к многоукладной экономике, потребовалось преобразование государственной собственности на основе ее приватизации и разгосударствления, что явилось важным условием формирования рынка. ... целом, экономические формы, которые принимает собственник. Принято называть формами собственности. Так по конституции выделяются следующие формы собственности: частная (собственность граждан и юридических лиц); ...
- >) считают неверным такое основание недействительности приватизации, поскольку под заблуждением в ст. 178 ГК понимается заблуждение, в частности, относительно природы сделки, то есть существа сделки, а не ее последствий. Поэтому О.В. Поспелов считает, что в данном случае имеет место подмена понятий: последствия возникновения частной собственности на жилище отождествляют с природой сделки — приобретением жилища в собственность. Что касается существенного заблуждения, то оно, в соответствии со ст. 178 ГК РФ, может относиться только к природе сделки либо тождеству или таким качествам ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Применительно к приватизации жилья речь может идти, например, о строительных недоделках.
Среди других оснований признания оспоримой сделки недействительной применительно к договору приватизации следует назвать: совершение сделки гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); совершение сделки гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы 2 (ст. 179 ГК РФ).
Ничтожным договор приватизации чаще всего признается в соответствии со ст. 168 ГК, как не соответствующий закону или иным правовым актам. Основанием в данном случае может выступать, например, подложность документов, удостоверяющих личность или полномочия лиц, подписавших договор. Также часто признается недействительным договор приватизации, нарушающий права несовершеннолетних. Например, когда в нарушение ст. 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ребенок не был включен в договор передачи жилого помещения.
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ и ст. 4 Гражданско-процессуального кодекса РФ требование о применении последствий недействительности сделки приватизации жилья может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, то есть лицом, права, свободы и законные интересы которого нарушены или оспариваются3 . Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе, то есть независимо от того, было ли заявлено соответствующее требование.
Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения угроз, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки приватизации жилого помещения может быть предъявлен в течение десяти лет со дня государственной регистрации договора приватизации (п. 1 ст. 181 ГК РФ).
В настоящее время законодательством не урегулирован вопрос о восстановлении права на приватизацию жилого помещения как последствия признания договора приватизации недействительным. При решении этого вопроса можно руководствоваться только положениями Гражданского кодекса о последствиях недействительности сделок.
Договор найма жилого помещения
... этом законодатель не ограничивает размера жилья. По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда (ст. 49 ЖК РФ), по договору найма - любой формы собственности. Ряд положений ГК ...
Исходя из положений Общей части Гражданского кодекса, следует различать последствия признания сделки приватизации ничтожной и признания ее недействительной. При наличии оснований для признания ее ничтожной сделка приватизации жилья не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Такая сделка недействительна в силу нормы права уже в момент ее совершения. Поэтому следует считать, что граждане не приобретали право собственности на жилое помещение и не использовали свое право на приватизацию жилья, следовательно, право однократной бесплатной приватизации за ними должно быть восстановлено.
Что касается признания недействительной оспоримой сделки, то она считается таковой только с момента признания ее недействительной судом, а не с момента заключения договора. С момента заключения и до вынесения решения суда такой договор является действительным, и, таким образом, право на однократную бесплатную приватизацию было использовано. В то же время следует отметить, что одним из последствий признания сделки недействительной является двусторонняя реституция (п. 2 ст. 167 ГК РФ), то есть восстановление положения каждой стороны до заключения договора. Следовательно, восстановить нужно и право на бесплатную приватизацию. Данное правило не должно применяться только в случае признания договора приватизации недействительным в результате виновных действий лица, приватизировавшего жилое помещение (например, предоставление подложных документов).
В зависимости от основания признания договора приватизации недействительным определяется момент возникновения государственной или муниципальной собственности на жилое помещение:
- по основаниям ничтожности — со дня регистрации договора приватизации;
- по основаниям оспоримости — со дня вступления в законную силу решения суда.
В отличие от судебной процедуры при добровольной деприватизации отсутствует спор между сторонами (собственником жилого помещения и уполномоченным органом).
Распространенным является мнение о деприватизации жилья путем расторжения по соглашению сторон зарегистрированного договора приватизации жилого помещения. Вопрос о возможности деприватизации жилого помещения таким способом является спорным. Что касается законодательного регулирования, то Закон о приватизации жилья вообще не упоминает о возможности расторжения договора приватизации. Единственным нормативным актом, предусматривающим расторжение договора передачи жилого помещения, является Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утв. решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4) >. Согласно п. 15 указанного Положения «при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения».
Следует отметить, что такой подход к деприватизации противоречит Гражданскому кодексу. Согласно ст. 453 ГК РФ расторжение договора прекращает обязательства сторон, его заключивших. Договор приватизации предусматривает обязательство одной стороны передать жилое помещение в собственность другой стороне. При этом право собственности на жилое помещение у этой стороны возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре 4 (ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда).
Институциональные принципы приватизации собственности
... собственниками в целом и государством как одним из участников. приватизация собственность концепция Глава 1. Институциональные принципы приватизации собственности 1.1 Приватизация как институциональная реформа Приватизация - это безвозмездное или возмездное отчуждение имущества, находящегося в ...
Таким образом, после государственной регистрации права собственности на жилое помещение обязательство по передаче этого жилого помещения является исполненным, следовательно, прекращается. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что исполненный договор приватизации нельзя расторгнуть, поскольку обязательство по нему уже прекратилось в момент передачи жилого помещения.
Также нельзя расторгнуть и незарегистрированный договор приватизации, так как он является заключенным только с момента государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
До регистрации договора приватизации правоотношения, возникшие между сторонами, могут быть прекращены в следующих случаях:
1) отзыв гражданином заявления о приватизации жилья;
2) отказ уполномоченного органа в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию;
3) отказ органа по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации договора приватизации и права частной собственности граждан на жилое помещение.
При наличии любого из указанных обстоятельств жилое помещение не передается в собственность гражданина, то есть не происходит его приватизация.
Долгое время право граждан отказаться от права собственности на жилое помещение не предусматривалось ни Законом о приватизации жилищного фонда, ни Гражданским кодексом РФ, что приводило к нарушению прав граждан.
Актуальность проблемы подчеркнул уполномоченный по правам человека Российской Федерации, говоря о нарушении экономических и социальных прав граждан в своем докладе в 2000 году <
- >: «В законе необходимо предусмотреть возможность расприватизации (деприватизации) занимаемых гражданами жилых помещений. Особенно актуальна эта проблема для слабозащищенных слоев населения — одиноких пенсионеров, инвалидов, несовершеннолетних граждан. Эти лица не всегда могут нести расходы по содержанию своего жилища. Помимо прочего, за их приватизированным жильем иногда разворачивается настоящая охота со стороны криминальных элементов».
Но несмотря на давно назревшую необходимость законодательно урегулировать деприватизацию, попытка сделать это была предпринята только в 2002 году: гражданам было предоставлено право заключать договоры передачи своих жилых помещений в государственную или муниципальную собственность. В Закон о приватизации жилищного фонда была включена ст. 9.1 закрепившая право граждан, приватизировавших жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. В свою очередь, на соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица возложена обязанность принять жилое помещение в собственность и заключить договор социального найма с этими гражданами.
Такая передача, по сути, и является деприватизацией, но осуществляемой не в форме расторжения договора приватизации, а в форме заключения отдельного договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Именно такой подход к договорной деприватизации нашел свое отражение в законодательстве.
По предмету «Право» : «Договор банковского вклада»
... Целью договора банковского вклада является предоставление банку определенной денежной сумму денег в собственность с ... правового регулирования договора банковского права. Среди трудов правоведов-цивилистов, посвященных правовому регулированию договора банковского права, следует ... Договор банковского вклада, в котором вкладчиком является гражданин, в соответствии с Поскольку публичный характер договора ...
Следует отметить, что подобные договоры заключались и ранее, поскольку право граждан передавать свои квартиры в государственную или муниципальную собственность вытекает из положений Общей части Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора.
Закрепив право граждан передавать жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, законодатель не создал механизма такой передачи. В связи с наличием этого пробела в федеральном законодательстве в настоящее время жилые помещения не передаются в государственную собственность. Что касается передачи в муниципальную собственность, то механизм такой передачи предусматривается региональным законодательством.
Один из первых нормативных актов, регулирующих договорную деприватизацию, был принят в Москве: Закон г. Москвы от 6 ноября 2002 г. N 60 «О передаче в собственность города Москвы приватизированных жилых помещений»
Этот Закон предусматривает право граждан, приватизировавших жилые помещения в жилищном фонде города Москвы, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в собственность города Москвы, а также подробно регулируют порядок такой передачи5 . Так, граждане, желающие передать в собственность города Москвы приватизированные ими жилые помещения, должны обратиться в исполнительные органы государственной власти города Москвы по месту жительства. Исполнительные органы, в свою очередь, должны в месячный срок с даты подачи заявления и правоустанавливающих документов (например, договор на передачу квартиры в собственность граждан) заключить с гражданами договор, в соответствии с которым осуществляется передача в муниципальную собственность приватизированного жилого помещения. На основании решения исполнительного органа государственной власти с гражданами, передавшими в собственность города Москвы приватизированное ими жилье, заключается договор социального найма.
Следует отметить неясность некоторых положений этого Закона. Так, исходя из положений этого Закона, можно сделать вывод о том, что передаче в собственность г. Москвы подлежат только жилые помещения, которые до приватизации находились в муниципальной собственности. Что касается жилых помещений, ранее находившихся в государственной собственности, то согласно п. 4 ст. 2 Закона г. Москвы порядок их передачи в собственность Российской Федерации определяется нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таких законодательных актов на настоящий момент не существует.
Неурегулированным также является вопрос о том, возможна ли передача в муниципальную собственность жилых помещений, до приватизации принадлежавших Российской Федерации. Полагаем, что да, поскольку собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, и ограничение его права заключать договор социального найма с муниципалитетом противоречило бы принципу свободы договора.
Также вызывает сомнения обозначение субъектов деприватизации как «граждан, желающих передать в собственность г. Москвы приватизированные ими жилые помещения». По-видимому, это положение подлежит расширительному толкованию и должно включать не только граждан, приватизировавших данное жилое помещение, но и тех, которые приобрели ранее приватизированное жилое помещение по каким-либо гражданско-правовым договорам (например, по договору купли-продажи).
Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья
... учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных ... квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений остается открытым [2]. Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. ...
Неурегулированным продолжает оставаться вопрос о восстановлении права на бесплатную приватизацию. Имеет ли гражданин, передавший приватизированное им ранее жилое помещение в муниципальную собственность, право на последующую бесплатную приватизацию этого или другого жилого помещения? Формально, согласно принципу однократности бесплатной приватизации, он такого права не имеет, так как уже один раз воспользовался им. А передача принадлежащего ему жилого помещения в муниципальную собственность осуществляется добровольно и является реализацией его правомочий собственника.
Тем не менее законодательное закрепление, хотя бы на уровне субъекта Российской Федерации, процесса деприватизации имеет большое значение, поскольку долгое время данный вопрос не регулировался ничем, что приводило к путанице и препятствовало осуществлению гражданами своих прав.
Таким образом, существовавший в течение десяти лет пробел в законодательстве в сочетании с необходимостью осуществления деприватизации на практике породил множество неясностей. Прежде всего, относительно способов осуществления деприватизации. Так, на протяжении долгого времени передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность могла осуществляться как путем расторжения договора приватизации (на основании Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда), так и путем заключения отдельного договора передачи (в соответствии с положениями ГК РФ о свободе договора).
Лишь с внесением в 2002 году изменений в Закон о приватизации жилищного фонда был сделан выбор в пользу второго способа.
В целом деприватизация жилых помещений является скорее исключением, чем правилом, и применяется редко. Это связано прежде всего с тем, что в настоящее время нет существенной разницы в размере расходов на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, и на квартиры, находящиеся в пользовании на основании договора социального найма. Но в перспективе, при введении налога на недвижимое имущество, взимаемого с рыночной стоимости имущества, и, как следствие, увеличении сумм уплачиваемого налога, возможно, деприватизация станет более распространенным явлением.
Приватизация Жилья.
Приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений…
закон о приватизации предусматривает безвозмездные условия перехода жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан.
граждане РФ, проживающие в жилых помещениях, предоставленных им договору социального найма до 1 марта 2005 года, имеют право на их приватизацию до 01 марта 2007 года…
Добровольный характер
приватизация квартиры осуществляется с согласия всех зарегистрированных в ней лиц старше 14 лет… никто не обязан приватизировать жилое помещение, в котором он проживает, факт неприватизации не может быть основанием для изменения условий проживания граждан, изменения размера платежей за квартиру или расторжения договора социального найма…
Приватизация жилых помещений
... жилья в частную собственность... путем приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов...»; - согласно ... приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом; рассмотреть особенности приватизации жилых помещений на современном этапе; изучить особенности приватизации отдельных видов жилых помещений. При написании данной работы ...
исключением являются помещения, в которых после смерти родителей, а также иных случаев утраты попечения родителей (например, лишение их родительских прав) остались проживать только несовершеннолетние: органы опеки и попечительства или другие лица, которые являются их законными представителями, обязаны в течение трех месяцев приватизировать такое жилое помещение…
Однократность
реализовать свое право на безвозмездную приватизацию можно только один раз… последующая деприватизация, т.е. передача приватизированного жилья обратно в собственность государства или муниципалитета не порождает права на последующую приватизацию того же или другого помещения…
при этом гражданин, ранее воспользовавшийся правом безвозмездной приватизации, сохраняет за собой право приобретения в собственность жилого помещения из числа объектов государственного, ведомственного или муниципального жилищного фонда, правом пользования которым он обладает, но уже на возмездной основе… стоимость жилого помещения определяется собственником…
исключение из принципа однократности предусмотрено 6 ч.2 ст.11 закона РФ от 04.07.199г.№ 1541–1 «о приватизации жилищного фонда в РФ»: несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию после достижения ими совершеннолетия…
Безвозмездный характер
бесплатность — один из основных принципов, определенных в законе о приватизации жилищного фонда… кроме того, бесплатность носит разовый характер… иными словами, каждый гражданин вправе воспользоваться этим правом один раз…
есть исключение из этого правила, которое установлено 7 ФЗ «о внесении изменений и дополнений в закон РФ «о приватизации жилищного фонда» от 11.08.1994г. № 26-ФЗ в отношении несовершеннолетних… указанным ФЗ введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия… другими словами, они могут участвовать в приватизации жилых помещений дважды: первый раз — в несовершеннолетнем возрасте, второй раз — когда им исполнится 18 лет… такое дополнение в закон было сделано в целях обеспечения жилищных прав несовершеннолетних8 , поскольку, как показала практика, при осуществлении приватизации жилья допускались многочисленные случаи нарушения жилищных прав…
