Применение доходного подхода при принятии решений и финансировании объекта недвижимости — раздел Образование, Затратный подход оценки недвижимости Доходный Подход Основан На Том, Что Стоимость Недвижимости, В Которую Вложен …
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход помогает инвестору учитывать ожи¬даемый инвестиционный доход, поэтому его нужно применять при обосновании решений о финансирова¬нии инвестиций в недвижимость, при анализе целесо¬образности инвестирования.
Доходный подход, в отличие от сравнительного и зат¬ратного подходов, отражает представление инвесто¬ра о недвижимом имуществе как об источнике получе¬ния реального дохода. Результаты, которые будут получены на основе доходного подхода, являются значимыми при оценке объектов, приносящих доход: складских и офисных помещений, торговых площа¬дей, производственных зданий и гостиниц.
Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных. Однако существуют и другие:
1) необходимость прогнозирования долговременно¬го потока дохода (процесс получения наиболее точ¬ной оценки будущего дохода затрудняется, так как в России сложилась устойчивая экономическая си¬туация и вероятность неточного прогноза увеличи¬вается пропорционально долгосрочности прогноз¬ного периода);
2) влияние факторов риска на прогнозируемый доход (чтобы определить текущую стоимость, нужно учесть возможный риск, который связан с получением в будущем дохода от владения недвижимым иму¬ществом, а величина возможного риска в россий-ских условиях значительна, и эти факторы повлияют на точность получаемого результата оценки не¬движимости);
3) проблематичность сбора данных о доходности ана¬логичных объектов
4) стоимостная оценка дохода (в случае оценки недви¬жимости, имеющей удобства, и уникальных объек¬тов стоимостная оценка выгод существенно за¬труднена из-за частого изменения цен).
5) Методы доходного подхода допускают внесение в анализ определенного элемента необъективности. Поскольку некоторые из этих методов довольно сложны, аналитик, ориентированный на достижение конкретной цели, может слегка подтасовать особенно чувствительные экономические переменные таким образом, чтобы иметь возможность манипулировать результатами анализа или повлиять на них иным образом.
6) Методы доходного подхода допускают возможность двойного счета, то есть, завышение стоимости нематериальных активов.
7)Методы доходного подхода допускают возможности совершения непреднамеренных ошибок, а также заранее обозначенных нечестных манипуляций
Применение доходного подхода важно не только для инвесторов, но и для прочих участников процесса финансирования недвижимости, потому что он позво¬ляет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Но нестабильность российской экономики увеличивает неточность прогнозов о доходах недвижимости. Риск вложений в недвижимость, который характеризуется значительной долгосрочностью и стимулирует к вло¬жению финансовых ресурсов в другие направления инвестирования, достаточно велик. Правильное при¬менение доходного подхода позволит инвестору при¬нимать достаточно обоснованные и точные решения относительно финансирования инвестиций в недви¬жимость.
Все темы данного раздела:
Затратный подход к оценке недвижимости — это метод оценки стоимости на основе определения затрат по приобретению сво¬бодного участка под постройку и строительство зданий и других сооружений, необхо
Параметры (характеристики) Сегмент рынка (1.рынок земельных участков; 2.Жилье; 3.коммерческая недв-ть; 4.производствен.помещения).
Текущее использование (1.Многоквартирный дом, 2.
Оценка недвижимости- особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке н
Жизненный цикл-законченная последовательность процессов существования объекта нед-ти от его создания до прекращения дея-ти. Осн.этапы жизн.цикла объекта. 1. Предынвестиционный (анализ целесообразно
Среди преимуществ инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами долговременных вложений, которые обусловили по¬ступательное развитие данному сегменту инвестиционного рынка можно выделить
Ипотечное кредитование — предоставление кредитов на приобре¬тение и строительство (реконструкцию) объектов недвижимости — яв¬ляется формой кредитных отношений, выполняющей важные эконо¬мические и с
В России термин недвижимое и движимое имущество впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в указе от 23 марта 1714года. С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимо
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. Предмет оценки – это полезность потребительская ценность, способность удовлетворить потребности вла
Недвижимость-это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями. Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли- продажи, дарения, залога
Риск отражает возможность отклонения фактических данных от запланированных результатов. Основные риски, связанные с финансированием недвижимости:1)кредитный риск- потери, если заемщик не производит
Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму
Оценка недвижимости – это особая сфера профессион. деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке н
При инвестиционном анализе оцениваются наиболее вероятные, а не единственно возможные параметры. Риск –возможность отклонения фактических данных от ожидаемых запланированных результатов. М
Оценка недвижимости- особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке н
Движимое имущество — это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектом недвижимости, с которыми оно связано. Организационные основы вкл: 1.Классификацию движимого иму
Из возможных вариантов использования объекта нед-ти выбирается тот, при к-м наиболее полно реализуются функциональные возможности зем.участка с улучшениями. Оценщик делает поправку на потери при сб
В с.-х. объектами оценки недвижимости выделяют: 1) В растениеводстве:
- зерно-, картофеле-, фрукто-, хранилища;
- зерносушилки;
- здания для хранения с.-х. техники; — здания агрокабинетов
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля. Понятие земли (земельного участка) как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теори
Существует 4 группы принципов: I. Принципы пользователя недвижимого имущества: 1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным по
В Конституции РФ изложены основополагающие принципы, оп¬ределяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. «Каждый вправе иметь имущество в собственность, владеть, пол
Под «ипотекой» понимают залог недвижимос¬ти как способ обеспечения обязательств. Нали¬чие системы ипотечного кредитования — неотъем¬лемая составная часть любой развитой системы частного права, начи
Рынок недвижимости- это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости. В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его учас¬тников можно условно объединить в три
Стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральны
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основные
Недвижимость, являясь существенной составляющей нацио¬нального богатства страны, для каждого отдельного собственника служит экономическим благом, специфическим товаром или ис¬точником дохода.
Недвижимость- это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, зданиями и сооружениями. С 1994 года согласно ст 130 ГК РФ к недвижимости к недвижимым вещам, к недвижимому имуществу
Приведены результаты исследования подходов, применяемых при оценке торговой недвижимости, выделены факторы, влияющие на ее стоимость Оценка коммерческой недвижимости имеет свои особенности
Метод прямой капитализации более простой для расчетов,но характеризуется статистичностью, привязкой к одному году, зависимостью результатов оценки от правильного выбора и расчета чистого дохода и к
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимо¬сти воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен¬ки дает стоимость во
В рыночных условиях оценка имущества явл-ся необходимым элементом при совершении практически любой операции с недв-тью. Оценка недв-ти – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недв-ти
Метод дисконтирования денежных потоков позволяет превратить доходы от недвижимос¬ти в оценку ее стоимости. Метод используют для определения те¬кущей стоимости тех выгод, которые будут обеспечены за
«Экономика недвижимости» — общепрофессиональная экономическая дис¬циплина, необходимая для формирования современных кадров Российского го¬сударства. Ее изучение объективно связано с преобразованием
При анализе инвестиционных проектов анализируется инвестиционная стоимость собственности с учетом ее рыночной стоимости. Инвестиционный проект-программа по вложению средств с целью получения прибыл
