Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования на примере оценки квартиры

метки: Таганрог, Ипотечный, Город, Стоимость, Рынок, Объект, Здание, Часть

Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна — изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.

В данной работе под объектом исследования понимается рынок жилой недвижимости, изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ — это предмет данной курсовой работы.

Целью выполнения курсовой работы — определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости, а именно:

затратного;

сравнительного анализа продаж;

доходного.

Необходимость в оценочной деятельности конкретно для жилых домов приусадебного типа заключается в следующем:

для консультирования продавца или покупателя при установлении цены продажи или покупки;

для оценки налогооблагаемой стоимости имущества;

для оценки стоимости недвижимости для целей страхования;

для оценки рыночной стоимости недвижимости как залога для получения кредитов и т.д.

1. Ипотечное кредитование в России

Решение одной из важнейших проблем, стоящих в настоящее время в России, — то есть доступность жилья, в условиях рыночной экономики во многом зависит от способности финансовой системы страны обеспечить население доступными кредитными ресурсами на цели приобретения жилья. Поэтому при развитии ипотечного кредита в России, то есть, чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, большое значение имеют источники кредитных ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений.

Все финансовые ресурсы, используемые банками для выдачи ипотечных кредитов, приходят из следующих источников:

1) собственный капитал банка, что характерно для большинства государственных и негосударственных коммерческих банков;

Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

... аспектов определения рыночной стоимости недвижимости на примере нежилого помещения, методологии оценки объектов недвижимости и практика оценки нежилого помещения в г. Кемерово. В данной работе рассматриваются основные понятия и подходы к оценке недвижимости, методы и задачи определения стоимости недвижимости, выполнена оценка рыночной стоимости нежилого помещения. В работе также ...

2) капитал акционеров и спонсоров, привлеченный нерыночным способом;

3) капитал, привлеченный под государственные гарантии (АИЖК).

Однако для создания массовой ипотеки этих источников не достаточно. Даже при самых благоприятных обстоятельствах они не смогут обеспечить объем оборотного капитала, необходимый для выполнения задач, намеченных Национальной ипотечной программой. Практически единственным решением этой проблемы является создание массовых схем и структур, которые смогут привлечь в ипотеку инвестиционный капитал с вторичного рынка [5, с.50].

Вторичный рынок ипотечных кредитов представляет собой совокупность отношений между участниками ипотечного рынка, обеспечивающих формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации закладных в ипотечные ценные бумаги и размещения их среди инвесторов. На вторичном рынке кредитор может действовать по двум направлениям:

1) формирует из единообразных закладных пулы и выпускает на их основе эмиссионные ипотечные ценные бумаги. Размещая ценные бумаги на фондовом рынке, кредитор возвращает ресурсы, вложенные в ипотечное кредитование;

2) продает закладные операторам вторичного рынка, высвобождая кредитные ресурсы. Операторы вторичного рынка формируют из однотипных ипотечных кредитов пулы и выпускают на их основе ипотечные ценные бумаги.

Функционирование вторичного рынка ипотечного кредита обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте; способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам интеграции финансового рынка и рынка недвижимости и земли, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективная работа данной системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Необходимо сказать, что финансирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется через механизм эмиссии корпоративных облигаций АИЖК, обеспеченных государственной гарантией. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию рефинансирует ипотечные кредиты, выданные и обслуживаемые в соответствии с определенными требованиями, предоставляет межрегиональную ликвидность и фактически выводит денежные потоки по ипотечным кредитам на рынок капитала. Государственная гарантия по облигациям АИЖК в полном объеме покрывает основную сумму долга и купонные платежи. Выданная держателям облигаций, она является безотзывной и не может быть изменена. Гарантия внесена в книгу внутреннего долга Российской Федерации и фиксируется в госбюджете как федеральное внутреннее заимствование. Однако в случае дефолта эмитента гарантия не предусматривает немедленного получения держателем облигаций их средств, а обеспечивает их выплату только с определенной отсрочкой и только в случае надлежащего соблюдения требований процессуального характера. Минимизация риска дефолта АИЖК достигается тщательным андеррайтингом заемщиков (т.е. оценкой кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика, а также качества предмета залога), определенными стандартами и проверкой закладных, выкупаемых у региональных операторов.

Анализ рынка ипотечного кредитования

... на его счетах, межбанковских кредитов и пр. При этой системе существует лишь первичный рынок закладных; расширенная (американская) модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными ...

Также следует отметить, что помимо финансирования за счет внутренних заимствований, финансирование ипотечного жилищного кредитования возможно за счет внешних источников. Международная финансовая корпорация (IFC), инвестиционное подразделение группы Всемирного банка, объявила об официальном запуске проекта «Развитие первичного рынка ипотечного кредитования в России». Проект нацелен на развитие системы ИЖК, увеличение ее инвестиционной привлекательности и эффективности, повышение доступности ипотеки для заемщика. Проект финансируется также правительствами Швейцарии и Нидерландов.

В странах с развитой рыночной экономикой финансирование ипотечного кредитования в основном обеспечивается посредством размещения ипотечных ценных бумаг, номинированных в национальной валюте. Основными инвесторами в такие ценные бумаги традиционно являются страховые компании и пенсионные фонды, заинтересованные во вложении средств в высоконадежные и долгосрочные финансовые инструменты.

В России же финансирование ипотеки пока осуществляется за счет ресурсов банковской системы, что, по мнению директора департамента рынков капитала АБ «Газпромбанк» Алексея Котлова, представляется не столь эффективным, учитывая низкую капитализацию банковской системы и ее ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах [5, c.24].

В этом плане 2006 г. ознаменовался несколькими значительными событиями с точки зрения развития механизмов финансирования ипотеки, наиболее яркими из которых являются размещение российскими банками (ВТБ и Городским ипотечным банком) ипотечных ценных бумаг на международном рынке капитала и регистрация ФСФР проспекта ипотечных ценных бумаг «ГПБ-Ипотека», осуществляемого в рамках Федерального закона №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Эти события позволяют констатировать зарождение рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных российскими ипотечными активами.

Иностранные ипотечные ценные бумаги, обеспеченные российским пулом ипотек, могут быть достаточно привлекательными для иностранных инвесторов, поскольку маржа между кредитными ставкам в России и средней доходностью иностранных бондов должна быть значительно выше, чем аналогичный разрыв внутри России, что при необходимости позволяют обеспечить как привлекательную для инвестора доходность иностранных ипотечных ценных бумаг, так и больший доход эмитента. В то же время в этой ситуации существуют определенные риски, связанные:

с формированием зависимости российского банка-кредитора от интереса к его закладным со стороны западных рефинансирующих компаний (усугубленная невозможностью выпуска ипотечных ценных бумаг с собственного баланса и самостоятельного учреждения ипотечного агента);

Рынок ипотечных ценных бумаг в России

... ипотечного кредитования; изучить модели рефинансирование ипотечных кредитов; рассмотреть ипотечные ценные бумаги; провести анализ ипотеченого рынка; проанализировать рынок ипотечных ценных бумаг; рассмотреть перспективы развития ипотечных ценных бумаг в РФ Объект исследования - рынок ипотечных ценных бумаг ... объекты. Однако они являются предметами ипотеки, т.е. рассматриваются как объекты залога. ...

с возможными конфликтами законодательных норм: ипотечные ценные бумаги выпускаются в соответствии с иностранным законодательством, предусматривая соответствующие права инвесторов, в том числе при банкротстве эмитента или дефолте заемщика, а деятельность кредитора и заемщика, в том числе в случае дефолта, регламентируется российским законодательством.

Однако проблемы этим не ограничиваются. Использование данного источника финансирования в значительной степени зависит от спекулятивных колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках, включая высоковолатильный валютный рынок. А также данный финансовый инструмент, будучи ориентированным на международных инвесторов, в силу своей сложности и финансовых параметров не является привлекательным для большинства российских инвесторов, а следовательно, не способствует мобилизации внутренних ресурсов экономики РФ для развития ипотеки.

Размещение ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке, напротив, ориентировано на внутренний, пока еще относительно узкий и дорогой для эмитента, рынок. Тем не менее, использование данного финансового инструмента в значительно меньшей степени зависит от колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках, позволяет привлечь дополнительные внутренние ресурсы финансовой системы РФ для развития ипотеки, а также способствует повышению стабильности российской финансовой системы посредством предложения инвесторам дополнительного инструмента для диверсификации рисков.

Несомненно, широкое использование этих инструментов финансирования ипотеки будет способствовать снижению ставок на рынке ипотечного кредитования и повышению доступности жилья для населения.

Можно утверждать, что только с интенсивным развитием вторичного ипотечного рынка можно осуществить реализацию амбициозных планов Правительства РФ по темпам роста рынка ипотечного кредитования.

Для решения наиболее серьезных проблем развития ипотечного кредитования — недостаточности длинных ресурсов в пассиве большинства российских банков — необходимо привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе и на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов; вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков; постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов; и, наконец, сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей организаций и жилищного строительства банковским кредитом на надежной основе. Развитие ипотечного кредита способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование жилищного строительства. Согласно исследованиям Министерства экономического развития и торговли, около 15% россиян готовы приобрести жилье с помощью ипотечного кредита, частично погашаемого безвозмездными государственными субсидиями.

Практическая работа — Ипотечное кредитование в современной России

... в 280 тыс.руб.. Таким образом, применяется латиноамериканская модель ипотечного кредитования. Сумма основного долга уменьшится на величину стоимости ... 15%. Рассмотрев эти альтернативы, я остановил свой выбор на ипотечном кредите банка «Газпромбанк» . Условия кредита: Параметры жилья: ... От 15% За последний год количество выдаваемых ипотечных кредитов в России существенно возросло по сравнению с 2008- ...

Однако многие юристы и политики безосновательно считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование. Для того, чтобы оно действительно повлияло на улучшение жилищной политики в стране, нашей стране необходима система ипотечного жилищного кредитования с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых отношений.

Как и в большинстве стран, ипотека способна стать в России мощным инструментом развития страны, поскольку отлаженная система ипотеки жилища содержит в себе огромный потенциал по стимулированию экономической, политической и социальной стабилизации общества.

Необходимо заметить, что решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активном участии государства.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которое включало бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

5) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами [8, c.473].

Обобщая все вышесказанное, следует отметить, что противоречивость и сложность становления ипотечного кредитования в России связано со сложной экономической ситуацией в стране (дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения).

Слабое законодательство по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживают развитие операций по предоставлению ипотечных кредитов в России.

ипотечное кредитование оценка квартира

2. Характеристика недвижимости г. Таганрога

2.1 Историческая справка

Экономика города тольятти

... Действуют музеи, драмтеатры (Колесо), городской симфонический оркестр, филармония. День города празднуется в первые выходные лета. В окрестностях Тольятти ежегодно проходит Грушинский фестиваль, собирающий десятки тысяч участников. По ... в Тольятти составляет 80-85 % зимой и 55-70 % в тёплый период[15]>. Роза ветров города характеризуется следующим образом: в холодный период года преобладают ...

Город-порт в Ростовской области, на берегу Азовского моря (в Таганрогском заливе, в 70 км от Ростова-на-Дону).

Население — 258 692 человек (2010)

Основан в 1698 г. Петром I. Всемирную известность приобрел благодаря тому, что здесь 17 января 1860 года родился великий русский писатель Антон Павлович Чехов.

Таганрог расположен на юго-восточной части Миусского полуострова, вдающегося в Таганрогский залив Азовского моря, старая часть города расположена на мысу Таганий Рог от греческого тигани [Фзгбнй] — сковорода. Город расположен на равнинной, волнообразной местности, возвышаясь над уровнем моря на высоту примерно до 15 м. В черте города протекают два ручья: в районе рощи Дубки по балке Большая Черепаха и по балке Малая Черепаха.

Климат сухой, умеренно-континентальный с избытком тепла и относительным недостатком влаги. Характерны сильные ветры, сопровождаемые иногда нагонной волной, приводящей к подмыванию берега и оползням.

В 1698 г. в урочище Таганрог Пётр I основал Троицкую крепость (название по церкви, освящённой во имя Святой Троицы) и порт, которые служили базой русского Азовского военного флота. Название, данное крепости Петром I не привилось, её обычно называли Троицкий-на-Таганроге, хотя употреблялось и Таганрог-город, и просто Таганрог. Название урочища из тюркского таган «подставка для котла, треножник» и русского рог «мыс», т.е. «мыс, на котором была подставка для огня (маяк)». С середины 18 в. за городом закрепляется название Таганрог.

В феврале 1712 г. по условиям мирного договора с Турцией, заключённого в результате неудачного Прутского похода русских войск (1711), крепость была разрушена. В 1769 г. в ходе русско-турецкой войны 1768-74 северо-восточная часть побережья Азовского моря была занята русскими войсками и по Кючук-Кайнарджийскому мирному договору (1774) окончательно присоединена к России.

Восстановленный Таганрог в 1775 г. официально утверждён городом Азовской провинции Азовской губернии. После основания Севастополя (1783) Таганрог утрачивает значение военно-морской базы и с 1780-х становится крупным внешнеторговым портом на юге России. С 1783 г. безуездный город Екатеринославского наместничества.

В Таганроге 19 ноября (1 декабря) 1825 г. умер император Александр I.

В годы Крымской войны 1854-56 Таганрог подвергался в 1855 г. нападениям англо-французского флота.

В 1856 г. в портовом городе Таганрог Таганрогского градоначальства Екатеринославской губернии насчитывалось 8 церквей, 1900 домов, 343 лавки.

В 1869 г. Таганрог был соединён железной дорогой с Харьковом и Ростовом-на-Дону.

В 1887-1920 гг. Таганрог — окружной город Области войска Донского. В 1890-х гг. в Таганроге были построены металлургический, механический, котельный и другие заводы. В 1900 г. на промышленных предприятиях города трудилось около 6 тыс. рабочих.

В годы Гражданской войны власть в Таганроге неоднократно менялась, шли ожесточённые бои. В мае 1918 г. был оккупирован немецкими войсками, затем в город вступили части Добровольческой армии генерала А.И. Деникина. В январе 1920 г. в Таганрог вошли соединения 1-й Конной армии.

В 1920-24 гг. Таганрог — окружной центр в составе Украины, затем в Северо-Кавказском, с 1934 г. — в Азовско-Черноморском краях. С 1937 г. в Ростовской области.

В ходе Великой Отечественной войны 1941-45 был оккупирован немецко-фашистскими войсками 17 октября 1941 г. Освобождён 30 августа 1943 г. войсками Южного фронта и силами Черноморского флота в ходе Донбасской операции.

2.2 Недвижимость Таганрога

В 1696 году по приказу Петра I началось строительство гавани и крепости на Таганьем Роге. Но инженер Лаваль, руководивший до этого работами по укреплению Азова, заложил шанец на Петрушиной косе. В следующем, 1698 году, пушкарский приказ сместил Лаваля и решил строить крепость в устье Миусского лимана (будущая Семеновская крепость).

Этими работами руководили барон Боргсдорф, Траузен и датчанин Юрий Франк. В дальнейшем, это решение так же было признано не вполне правильным. Началось планомерное строительство Троицкой крепости на месте нынешнего Таганрога. В дополнение к этим укреплениям были возведены Павловская крепость в устье Миуса и крепость Черепаха (в настоящее время находится под отвалами металлургического завода).

Между ними был возведен Петровский вал. Этими работами руководил будущий генерал-адмирал Федор Апраксин.

Уже в это время Таганрог был достаточно крупным для юга России того времени населенным пунктом. Он стал местом общероссийской каторги, поэтому его население быстро возрастало. В 1711 году в городе насчитывалось 8 тысяч постоянных жителей. Здесь работал архитектор Осип Старцев. Город строился по заранее разработанному плану. Планировка улиц внутри крепости была радиально-концентрической с главной площадью в центре. В слободах за крепостным валом селились рабочие люди.

Бурная строительная деятельность Петра I была прервана неудачным Прутским походом 1711 года. По перемирию того же года Россия оставляла Троицкую и окружающие ее крепости. Таганрогские земляные укрепления были срыты, а все постройки разрушены.

Только через 50 лет возобновилось освоение приазовского пограничья Российской империи. Оно велось по двум направлениям: восстановление и реконструкция старых крепостей — Азовской, Троицкой и прилегающей к ней сооружений на Миусском полуострове, а так же строительство новых военных объектов. Укрепляется северное побережье Таганрогского залива вдоль стратегической дороги на Черкасск, а позже к крепости Св. Дмитрия Ростовского. В устье р. Самбек на правом берегу сооружается Круглый Редут. До 1783 года Таганрог являлся главной базой ВМС России на юге. Но со строительством Севастополя в Крыму он утратил свое военное значение.

Последний период крепостного строительства в Приазовье, когда были возобновлены крепости на Миусском полуострове, относится к середине 19 века. На западной окраине Недвиговского городища (древний город Танаис) существует в хорошей сохранности небольшое укрепление. Во время Крымской войны 1853-55 гг. на этом месте предполагалось построить оборонительное укрепление. Был составлен план. Главное укрепление на нем занимало территорию самого городища, а со всех сторон его подступы защищали редуты и батареи. Возможно, при планировании его авторы использовали более древнее укрепление западнее городища, попавшее в плане в общую схему западного и южного редута, включив его в единую оборонительную линию.

От периода военного форпоста в Таганроге остались солдатские казармы на переулке Полуротном, да остатки валов Троицкой крепости в районе того же переулка, которые застроены сейчас частной одноэтажной застройкой. В почти первичном состоянии сохранились валы другой крепости, Павловской, расположенной на северо-восточной окраине Догадайловки.

Новый этап возвышения Таганрога был связан с экспортом зерна. С конца 18 века и вплоть до 1860-ых гг. он был крупнейшим внешнеторговым портом донского Приазовья. Развивалась в нем и промышленность в виде разнообразных мануфактур. Центр современного Таганрога застраивался по проектам 1808 и 1824 гг. Была выбрана лучевая система улиц, идущих к бывшей крепости. Особая роль отводилась порту, как основному источнику дохода города. В акватории Таганрогского залива проводились дноуглубительные работы. В 1806 году началось мощение улиц, а в 1849 завершилось благоустройство Пушкинской набережной. В этот период город получил ценнейшие образцы зданий, построенных в стиле классицизма, господствовавшего в России в это время.

Знаковыми для Таганрога стали Дворец Алфераки на улице Фрунзе, построенный в стиле русского ампира петербургским архитектором А.И. Штакеншнейдером, Факультет иностранных языков педагогического института, портикованное восьмью колоннами коринфского ордера, и, конечно, Гостинный двор. Последний построен архитектором Кампиниони. Два крыла бывших Александровских рядов, украшенных дорическими колоннами, симметрично и достаточно эффектно обрамляют Красную площадь с находящимся на ней памятник Чехову советского времени.

Единую композицию составляют фасады зданий по улице Петровской №№41-45. Не менее интересна застройка улицы Шмидта, на которой сохранилось много зданий классического вида. Особенно эффектно возвышается над Пушкинской набережной колоннада дома Волкова-Реми, построенного в 1812-14 гг. архитектором А. Руском. Из других характерных для этого времени зданий стоит выделить «Александровский дворец», в котором умер император Александр I на улице Греческой, классическую гимназию на улице Октябрьской, старейшую на юге страны больницу (1837 г.), а также два полутораэтажных дома с портиками на улице Чехова. Все они, несомненно, украшают современные улицы Таганрога.

В 1823 году была построена каменная лестница, ставшая визитной карточкой приморской части города. Она расширяется к низу, что приводит к впечатляющему сужению верхней ее части, если смотреть на нее с уровня моря. Эта идея была использована при строительстве Потемкинской лестницы в Одессе.

Много памятников рассматриваемого периода утеряно к нынешнему времени. В 1971 году разобран маяк, возвышавшийся над таганрогским портом. Лишь частично восстановлен шлагбаум, служивший визуальной границей города. Особенно пострадали культовые сооружения. Из многочисленных церквей, построенных в стиле классицизма, в советское время было разрушено большинство. Так, был нивелирован храм Успения Пресвятой Богородицы, возведенный по проекту архитектора А.И. Мельникова. Он был одноглавым. Все пространство помещалось под куполом большого пролета. Архитектурные идеи этого храма были в дальнейшем использованы в постройке Храма Христа Спасителя в Москве. Подобной участи уничтожения подверглись Троицкая церковь, церковь св. Митрофания, Греческая церковь, Католический мужской монастырь и многие другие. В руинированном виде дошла до нашего времени церковь св. Марии Магдалины в Поляковке, декорированная когда-то в стиле русского классицизма.

Лишь одно культовое здание сохранилось в изначальном виде. Это церковь Всех Святых, расположенное на старом кладбище Таганрога. Она была построена в 1813 году с последующей перестройкой в 1837.

После отмены крепостного права развитие капитализма в Таганроге усилилось. В 1869 году к городу была проведена железная дорога. Были усовершенствованы портовые сооружения. В 1890-ые гг. в Таганроге появилась крупная промышленность. Металлургический, котельный, а также перестроенный кожевенный заводы были построены при значительном участии иностранного капитала. Территория города сильно увеличилась. Перед первой мировой войной здесь проживало 70 тысяч жителей.

В Таганроге появилось много новых районов, заселенных в основном пролетариями крупных предприятий. Расширение города шло в северном и северо-западном направлениях. В 1880-90-х годах заселялись места между старым кладбищем и железнодорожным вокзалом. Сюда было переведено частично население из района бывшей крепости. Здесь вырос новый бедняцкий городской район. В нем не было ни мощеных дорог, ни зелени, ни воды. Среди таганрожцев он получил ироничное название «Петербург». В годы первой мировой войны, после эвакуации в Таганрог крупного Русско-Балтийского завода, началось жилое строительство в западной части города.

Если в этих новых районах, в основном, господствовала одноэтажная, саманно-деревянная, застройка, то в центральной части Таганрога все обстояло совсем иначе. Капиталисты, торговцы и чиновники возводили много добротных зданий для жилых, общественных и хозяйственных нужд. Большинство из них сохранилось до наших дней. Дух той архитектурной эпохи можно почувствовать, если пройтись по современным улицам города — Петровской, Чехова, Греческой, Фрунзе и Александровской.

Здания строились в стиле эклектизма, характерном для конца 19 — начала 20 вв. Но среди них встречались и чистые стилизации, например, под барокко. Кафе «Театральное», одноэтажный особняк купца Рафаиловича, бывший окружной суд до сих пор архитектурно разнообразят городскую застройку.

В 1900-10-ые гг. в Таганроге появились некоторые здания в стиле модерн. Наиболее выдающимся среди них является особняк хлеботорговца Шаронова на улице Фрунзе. Он построен по проекту Ф.О. Шехтеля и напоминает постройку Ярославского вокзала в Москве. Мозаика на фасаде выполнена по эскизам В.М. Васнецова, а маски львиц на воротах напоминают работы художника М.А. Врубеля. С чертами модерна выполнены особняк священника Поцелуева и таганрогский почтамт.

Но все же главенствовала в это время в Таганроге эклектичная манера оформления фасадов зданий. В 1887 году была построена клиника Гордона с элементами мавританской архитектуры. В стиле краснокирпичной эклектики выполнен старый железнодорожный вокзал Таганрога, одно из значимых зданий города. Средневековый замок напоминает Дом Чайковских на улице Греческой. В сходной манере реализована композиция особняка в усадьбе Лакиера. Существует много зданий с использованием барочных или ренессансных мотивов. Например, Дом Полякова на Петровской улице или дом купца Жеребцова на улице Фрунзе. Стоит также упомянуть дом №43 по Комсомольскому бульвару с бочкообразными колоннами и аттиком луковообразной формы, следующими образцам древнерусского зодчества. Одним из самых красивых зданий города после реконструкции стала Таганрогская картинная галерея, бывший дом Хандрина.

В это же время сложился ансамбль монументальной пластики на старом кладбище, т. н. таганрогском некрополе. Здесь сохранились интересные могильные надгробия и скульптурные изваяния. Среди них хочется упомянуть памятник Стоговой и Михалтано, а также «Скорбящего Ангела» на фамильном склепе Котопули. В советское время к этим композициям добавились обелиски, посвященные погибшим в ВОВ. Среди надгробий революционным борцам интересен высокий пьедестал, увенчанный шаром, объятым языками пламени. По мысли автора он, наверно, символизирует Землю, на которой полыхает пожар классовой борьбы.

После установления Советской власти изменились социально-экономические условия. Больше стало оказываться внимания рабочим районам. В годы НЭПа и первых пятилеток в Таганроге были реконструированы старые предприятия и возведен ряд новых. Также было сооружено полмиллиона квадратных метров жилья, в особенности интересна комплексная застройка рабочих поселков.

В 1928 году к северу от города, вблизи железнодорожной станции Марцево, началось строительство Северного поселка. Он стал одним из благоустроенных районов города. В поселок был проведен водопровод, установлена телефонная связь. Дома электрифицированы и радиофицированы. Были открыты школы и магазины. Недалеко от металлургического завода раскинулся Стахановский городок. Его строительство проводилось в годы второй пятилетки. Здесь возводились типовые одноэтажные здания, окруженные приусадебными участками. Они и сейчас хорошо сохранились в районе улицы Шаумяна. В начале 1950-ых гг. поселок был дополнен малоэтажной застройкой по улице Бабушкина. В 1920-ые гг. городок из двухэтажных домов возник и в западной части города возле завода им. Димитрова. Подобные жилкомплексы появились и около других предприятий Таганрога.

Историческая часть города пополнилась интересными памятниками в стиле конструктивизма — ведущего направления в архитектуре начала 30-х годов. Например, жилые дома котельного и кожевенного заводов по улице Фрунзе, «Новый быт» на Банковской площади, круглый дом на Смирновском переулке. Здание Клуба металлистов, напоминающее в плане гаечный ключ, стало архитектурным центром прилегающей к нему площади на Петровской улице около главного входа в городской парк. По замыслу архитекторов доминировать в перекрестной застройке должно было и здание кинотеатра «Октябрь». В эти годы были воздвигнуты первые пролетарские монументы — памятник погибшим бойцам революции на привокзальной площади и памятник Ленину на центральной улице города, у входа в городской парк культуры и отдыха. Оба они не сохранились.

После ВОВ, как и везде в СССР, главенствовал стиль советского неоклассицизма. Зданиями подобной архитектуры богат ансамбль Октябрьской площади, дополненный позднее памятником Ленину. Архитектором Бондаренко в 1952-58 годах построен главный корпус Радиотехнического института. Характерными малоэтажными зданиями застроен Красный городок на улице Дзержинского. Колоннадный фасад имеет ДК завода «Красный котельщик» и новый железнодорожный вокзал. Еще до войны возведен Дом для специалистов на улице Фрунзе ростовскими зодчими Чалхушьяном и Ребайном.

Во второй половине 20 века интенсивность многоэтажной застройки значительно увеличилась. Взамен тихих рабочих поселков 1920-30-ых гг. стали появляться огромные массивы высотных зданий.5-этажными «хрущовками» знаменит микрорайон «Дубки». В 1970-80-ые гг. уже девятиэтажными домами для рабочих комбайнового завода были заняты кварталы т. н. Русского поля. А в конце 1980-ых гг. появились первые 16-этажные дома на улице Сызранова и в Стахановском городке. Среди общественных зданий этого периода стоит отметить монументальное здание ДК Металлургического завода и гостиницу «Таганрог».

В последние десятилетия крупного строительства не велось. В центре идет лишь точечная застройка, и неспешна идет довозведение жилых многоэтажек на оставшихся площадях ранее построенных микрорайонов. Но расцвела коттеджная форма заполнения городской территории, примером которой может служить застройка на улице Адмирала Крюйса. Как и по всей стране, в Таганроге последние годы возведено много скульптур т. н. малых форм.

За три столетия своего существования Таганрог стал своеобразным архитектурным музеем, где собраны во многом уникальные для юга России памятники зодчества и ваяния. Но его историческая ценность несомненно будет еще полнее открываться нынешним и будущим поколениям.

2.3 Обзор рынка недвижимости г. Таганрога

Анализ производится за 2012 год, на основании данных риэлторской базы агентства недвижимости «ОлимП», объём выборки в среднем — 531 единица, нормирование выборки производится путём исключения повторов, очистки от случайных ошибок.

Средняя цена предложения 1 кв. м. жилья на вторичном рынке жилой недвижимости в декабре 2012 г в среднем по городу составил 35267 руб. (погрешность 1,7%), что на 3349 руб. больше, чем цена в январе 2012 г.

Рисунок 2.1 _ Динамика предложения 1 кв. м. вторичного жилья недвижимости г. Таганрога в рублях, в 2012 году

Увеличение цены 1 кв. м. предложения за 12 месяцев текущего года составило 10,4%.

Таблица 2.1 — Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м в руб. на вторичном рынке жилой недвижимости г. Таганрога в декабре 2012 г. с разбивкой по районам

районы	Январь 2012г.	Декабрь 2012г.	разница,%
СЖМ	28509	33087	13,83625
ПМК	30841	31039	0,637907
ЗЖМ	30086	33798	10,9829
Военный городок	28883	33328	13,33713
Русское поле	33252	35732	6,940557
Простоквашино	35029	35363	0,94449
Дзержинского	30340	36915	17,81119
Новый вокзал	30719	36700	16,297
Свободы	30530	34084	10,42718
Кислородная площадь	32495	33058	1,703067
Безымянка	31211	34713	10,08844
Транспортная	30060	30000	-0,2
Центр	36325	34948	-3,94014
Электроника	32619	41134	20,70064

Рисунок 2.2 — Сравнительный анализ цен. За январь и декабрь 2012 года

Из данных таблицы, видно, что максимальный рост цены 1 кв. м за текущие 12 месяцев произошел в районах Электроника — 20,7%, СЖМ — 13,8%, Дзержинка — 17,8%, Военный городок — 13,3%, Новый Вокзал — 16,2%, Свободы — 10,4%.

Таблица 2.2 — Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м. в руб. на вторичном рынке жилой недвижимости в 2012 г. с разбивкой по комнатам.

Тип жилья	Сред. цена руб. /кв. м январь 2012г.	Сред. цена руб. /кв. м декабрь 2012г.	Разница,%
1-комн. кв-ры	33912	37623	10,9%
2-комн. кв-ры	32467	35669	9,90%
3-комн. кв-ры	30983	34204	10,40%
4 и более комн. кв-ры	26887	31387	16,70%

Рисунок 2.3 — Средневзвешенная цена за 2012 год, по количеству комнат.

Максимальный рост цены предложения за текущие 12 месяцев у четырехкомнатных квартир 16,7%, у двухкомнатных квартир — 9,9%, у однокомнатных квартир — 7,3%, минимальный рост у трехкомнатных квартир — 5,8%.

Таблица 2.3 — Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м. в руб. на вторичном рынке жилой недвижимости в зависимости от фонда в декабре 2012 г.

Тип фонда	январь	декабрь	Разница, %
хрущевский фонд	32310	34555	6,9%
Новый (брежневский) фонд	33620	36940	9,9%
бизнес/класс фонд	35916	36920	2,8%
Совр. эконом/класс фонд	33327	33821	1,5%

Максимальный рост цены предложения — 9,9% произошел на объектах нового фонда, минимальный — современный эконом-класс 1,5%

Рисунок 2.4 — Средневзвешенная цена за 2012 год, по структуре

Рисунок 2.5 — Структура предложений на вторичном рынке квартир Таганрога в декабре 2012 года, с разбивкой по количеству комнат.

Рисунок 2.6 — Структура предложений на вторичном рынке в зависимости от района Таганрога в декабре 2012 г.

3. Сведения об объекте оценки

Адрес объекта: ул. Греческая, 12

Город (область, район): г. Таганрог

Собственник: Петров Владимир Владимирович

Право собственности: полное право собственности

Правоустанавливающий документ: свидетельство о собственности

Дата и цена приобретения: данный объект недвижимости был приобретен 15.07.2006 г.

Текущее использование объекта: жилье

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности с целью последующей продажи

3.1 История объекта

После постройки дома, владельцем оцениваемой квартиры являлся и является (с 2006 года по 2013 год) Петров Владимир Владимирович. Объект используется исключительно под жильё. Капитальный ремонт не проводился.

3.2 Анализ местоположения объекта

Застроенность окружения.

Средняя застроенность, тенденции к дальнейшей застройке отсутствуют. Преобладающее большинство кирпичных и панельных зданий, как жилого, так и не жилого типа.

Местоположение и транспортная доступность объекта.

Объект расположен в центральной части города, обеспеченность общественным транспортом средняя, т.к. через данную улицу проходят: автобусы №№ 2, 19,30,60,56,74 Также рядом расположены центры жизнеобеспечения, включая медицинские, детские учреждения и объекты культуры, торговли.

Развитость инженерной инфраструктуры.

Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон — в отличном состоянии. Также существует несколько интернет — провайдеров для подключения к локальной сети.

Типичное использование окружающей недвижимости.

Жилое, услуго-бытовые.

Состояние окружающей среды.

Загрязненность воздуха и уровень шума — низкие, т.к. дом находится не в промышленной зоне. Чистота и освещенность территории хорошие.

Выводы:

Положительные характеристики территории.

Современный быстроразвивающийся район города. Отличное состояние водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения; телефон; хорошая освещенность территории; озеленение; чистый подъезд. Рядом с домом находятся школа №8, детский сад № 12, отделение Сбербанка, супермаркет «Магнит» и «Иванка»

Отрицательные характеристики.

Высокий уровень шума в дневное и вечернее время. Рядом проходят автомобильная трасса.

3.3 Описание объекта оценки

Общая характеристика	Панельный дом
Ориентация относительно сторон света и розы ветров	Окна выходят на Запад, Восток; ветер умеренный.
Год постройки	2006 год
Площадь общая	65
Площадь полезная	57
Этаж/количество этажей	1/9
Класс капитальности	Капитальное
Строительные характеристики:
Фундамент	Бетон (гравий, арматура, песок)
Стены	Панельные
Перекрытия	Ж/б плиты
Крыша	Мягкая кровля
Полы	Полиуретановые наливные полы
Окна	Пластиковые
Двери:	Деревянные
Внутренняя отделка	Обои, кафельная плитка, на потолках плитка из пенопласта, покраска
Качество строительства	Отличное
Привлекательность/внешний вид	Современный внешний вид
Требуемый ремонт	Не требуется
Фактический возраст здания	6 года
Нормативный срок службы	100 лет
Остаточный срок эксплуатации	94 лет
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	Хорошее
Электросети	Хорошее
Канализационная сеть	Хорошее
Система отопления	Хорошее
Газ	—
Лифт	Хорошее
Телефон	Хорошее
Радио	Хорошее
Телевидение	Хорошее
Сигнализация (охранная, пожарная)	Отсутствует
Внешнее благоустройство:	Хорошее
Озеленение	Хорошее
Стоянка для автомашин	Имеется
Детская площадка	Имеется
Подъездные пути	Хорошее состояние; асфальтовое покрытие.
Уличное освещение	Хорошее
Текущее использование площадей	Все площади под жилье

4. Определение стоимости объекта

4.1 Затратный метод оценки

4.1.1 Оценка стоимости замещения объекта

Метод сравнительной единицы.

В качестве аналогов использованы объекты в построившихся новостройках города. Источники информации — агентство недвижимости «ОлимП».

Результаты расчета представлены в таблице 3.1

Таблица 3.1 — Сравнительная таблица

Объекты сравнения	C, стоимость квартиры, тыс. руб.	S общая , м2	I, стоимость 1 м 2 , тыс. руб.
Ул. Петровская, 15	2 100	65	32
Ул. Азовская, 3	3 200	65	49

Определим среднюю стоимость 1 м ² :

• (32 + 49) /2=40,5;
• т.е.

40,5 тыс. руб. — стоимость 1 жилья в панельном доме Центрального района. Новый объект аналогичный оцениваемому, будет стоить:

С = 40,5*65 = 2 632 500 рублей.

4.1.2 Оценка накопленного износа

Для расчета физического износа воспользуемся методом срока жизни. , Оцениваемому объекту 6 года. , Учитывая, что нормативный срок службы кирпичного дома 100 лет, определим износ , И=6*100/100=6% или И=0,06*2 632 500=105 300 рублей. , Итак, стоимость замещения оцениваемого объекта за вычетом износа:

С _з =2 632 500 — 105 300 = 2 527 200 руб.

4.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж

Данные об отобранных для сравнения объектах, а также корректировках, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами, указаны в таблице 3.2

Таблица 3.2

Элемент сравнения	Дзержинского.18	Энгельса (жакт)	Иртышская, 23
Цена продажи, руб	2 300 000	800 000	2 500 000
Этаж	3/10	1/1	5/9
S общ ., м2	65	65	65
S жил ., м2	57	63	62
S кухни , м2	8	9	9
С/узел	разд.	разд.	разд.
Балкон	+	нет	+
Телефон	+	нет	+
Корректировки
Общая чистая корректировка, руб	0	+168 166	0
Цена с учетом корректировки	2 300 000	968 166	2 500 000

Источники информации — агентство недвижимости «Номер Один», агентство недвижимости «ОлимП».

Рассчитаем корректировку на наличие телефона для квартиры, расположенной по ул. Энгельса (жакт).

При этом воспользуемся стоимостью срочной установки телефона на данный момент и в данном районе. Установка стоит 1 500 руб., т.к. в оцениваемом объекте имеется телефон, то к стоимости квартиры без телефона прибавляем данную сумму.

Рассчитаем корректировку на наличие балкона для квартиры, расположенной по Энгельса (жакт).

Величину такой корректировки можно определить самостоятельно, подобрав для сравнения 3-4 пары объектов, о которых известна информация о сделках купли-продажи, один из них должен находиться в одном районе с оцениваемым объектом, другой — с объектом сравнения. Отношение их цен и даст размер корректировки.

№ пары	Цена квартиры с балконом, тыс. руб.	Цена квартиры без балкона, тыс. руб.	Разность цен, тыс. руб.
1	900 000	790 000	110 000
2	950 000	800 000	150 000
3	1 090 000	850 000	240 000

Корректировка на наличие балкона вычисляется как среднее значение разности цен и равна

(110 000+150 000+240 000) / 3 = 166 666 руб.

Теперь найдем рыночную стоимость оцениваемого объекта (путем усреднения):

(2 300 000+968 166 +2 500 000) /3=1 922 722 руб.

Стоимость объекта, полученная методом сравнения продаж равна: 1 922 722 руб.

Примечание: при корректировке продажных цен все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

4.3 Метод капитализации дохода

4.3.1 Расчет чистого операционного дохода

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств.

Плата за аренду квартиры, аналогичной оцениваемой, составляет 32 300 руб. в месяц при ежемесячной оплате в конце периода при условии, что коммунальные услуги за исключением интернета оплачивает арендодатель. Из расчета прописки в трехкомнатной квартире 3-х человек получаем ежемесячные расходы инвестора, т.е. коммунальные расходы, в размере 2100 руб. Уменьшив на эту сумму ежемесячную арендную плату, получим ежемесячный доход:

32 300 — 2 100 = 30 200 рублей.

Полученную величину необходимо продисконтировать, чтобы получить текущую стоимость доходов.

Исходя из процентных ставок, предоставляемым банками по вкладам, примем ставку дисконта равной 15% годовых.

30 200 * 11,07931 = 334565,162 рубля.

Вычтя из полученной суммы ежегодный налог на имущество, который в текущем году составил 360 руб., получаем чистый операционный доход (ЧОД) от сдачи оцениваемого объекта внаем:

ЧОД = 334565,162 — 360 = 334205,162 руб.

4.3.2 Метод прямой капитализации

Оценка с использованием общего коэффициента капитализации

Оценка коэффициента капитализации, полученная при данных условиях, приводится ниже. ЧОД рассчитывается по ставке дисконта 15 %. Плата за коммунальные услуги для всех объектов-аналогов принята 2100 руб., налог на имущество — 360 руб. в год. Коэффициент капитализации (R ₀ ) для объектов-аналогов находится как отношение ЧОД к цене продажи. Весовые коэффициенты (K) расставлены в зависимости от степени похожести объектов-аналогов и оцениваемого объекта.

Объекты-аналоги	Стоимость аренды, тыс. руб. /мес.	Цена продажи, тыс. руб.	ЧОД, руб. в год	R 0	К, Весовой коэффициент	Расчетная величина, R 0 *К
Ул. Петровская, 15	21	2 100	232 470	0,0765	0,4	0,0306
Дзержинского, 18	20	2 300	254 610	0,0793	0,6	0,0476

R ₀ для оцениваемого объекта определяется суммой расчетных величин, R₀ = 0,0782. Рассчитаем стоимость объекта методом прямой капитализации на основе полученных данных:

Чистый операционный доход, руб.	334 205
Коэффициент капитализации	0,0782
Стоимость недвижимости, руб.	4 273 721

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная с помо-щью доходного подхода, равна: Сд= 4 273 721 рублей.

4.4 Согласование результатов оценки

Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

затратный метод: 2 632 500 руб.

метод прямого сравнительного анализа продаж: 1 922 722 руб.

метод капитализации доходов: 4 273 721 руб.

Учитывая, что целью оценки является определение рыночной стоимости объекта, весовой коэффициент для метода прямого сравнительного анализа продаж примем равным 0,5. стоимость замещения с учетом износа не всегда точно отражает стоимость объекта на рынке, поэтому для затратного подхода выбран следующий вес — 0,1. Стоимости, полученной доходным подходом, присвоим коэффициент 0,4. Используя выбранные весовые коэффициенты, получим искомую стоимость:

2 632 500 * 0,1 + 1 922 722 * 0,5 + 4 273 721 * 0,4 = 2 934 099 руб.

Таким образом, исходя из приведенных в отчете данных, на 14.04.2013 г. рыночная стоимость объекта равна: 2 934 099 руб.

Заключение

Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса, ещё более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства. Ипотечное кредитование — один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в экономическом росте. Однако не следует забывать — жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка.

Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. В затратном методе оценочная стоимость определяется, исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Список литературы и источников на тему «Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования на примере оценки квартиры»