Реферат Инвестиции в земельные участки
В последнее время одним из самых привлекательных объектов для инвестиций наряду с недвижимостью являются именно земельные участки. Тенденции рынка свидетельствуют о его постоянном росте, увеличении спроса и, соответственно, предложения. Поэтому целью данного обзора является краткий анализ современных экономических и юридических тенденций развития рынка земли, которые могут быть интересными потенциальному инвестору. В статье основной акцент сделан на мониторинге цен на земельные участки и перспективах развития рынка, проанализированы некоторые организационно-правовые вопросы относительно инвестирования в земельные ресурсы.
Цена земли может быть нормативной и рыночной. В настоящее время в земельный фонд Украины входит 33 миллиона га пашни, стоимость которых, составляет чуть более 300 миллиардов гривен. Средняя цена гектара сельхозземли в целом по стране составляет порядка 9,1 тыс. грн. /га ( $1,8 тыc).
Если принимать во внимания земли сельскохозяйственного предназначения, то фактическая рыночная цена является намного меньше ее нормативного значения (как правило, в 1,5-2,5 раза).
Этого нельзя сказать о чрезвычайно дорогих земельных участках пристоличной зоны вокруг Киева, где стоимость участков давно превзошла все разумные пределы и продолжает демонстрировать тенденцию к дальнейшему росту. На данный момент, средняя стоимость 1 га земли даже в пределах 25-30 км. от Киева достигает порядка 0,6-1,3 млн. грн./га ( $120-260 тыс./га или $1200-2600 за сотку).
Попадаются участки и по $600-900 за 0,01 га, но таких осталось не так уж и много, плюс они могут быть сравнительно небольшими. Как правило, такие земли расположены в непрезентабельном месте, и реализуются достаточно долгий отрезок времени. Однако, несмотря на это, по причине превышения спроса над предложением и постепенного строительства коммуникаций, усиливается и скупка таких малоликвидных пристоличных земель.
Для сравнения следует отметить, что средняя нормативная цена 1 гектара земли сельскохозяйственного назначения соседней Черниговской области составляет только $1345/га, Житомирской – $1285, Винницкой – $2100 за один гектар и т. д. Другими словами, стоимость земли в провинции по самым скромным оценкам, как минимум в 45-50 раз, а в среднем — в 100-120 раз ниже от стоимости участков, расположенных недалеко от Киева. За несколько последних лет, с 2003 по 2006 г. цена на земельные участки в пристоличной зоне выросла в среднем от 4,5-5 до 7,5-8 раз (табл.1), а в некоторых случаях – и больше 10-12; хотя за последний год темпы роста цены по отдельных направлениях несколько уменьшились. Цена на одну сотку уже в пределах 15-километровой зоны возле Киева составляет, как правило, $2200-5100; разброс предложений на покупку участков на рынке просто колоссальный, но в целом нормальные сделки в большинстве районов ( в пределах 15 км.) начинаются от $2,1-2,2 тыс. за одну сотую гектара. Хотя в некоторых элитных околостоличных поселках стоимость сотки иногда доходит до фантастических $25-40 тыс., что фактически достигает среднего киевского уровня ( в самой столице стоимость сотки начинается, в зависимости от места, $ 7-15 тыс.), а максимальная — в Пуще-Водице и Конча-Заспе – до $50 тыс./сотка. В элитном поселке Козин (Обуховский район) средняя стоимость земли составляет $13700/сотка, в Конче-Заспе (Обуховский район) в среднем — $25800/сотка, в п. Гатное ( Киево-Святошинский район) — $9500 за 0,01 га. ( но разброс цен, в зависимости от расположения участка, только в одном поселке Гатное сейчас составляет от $6000 до 16000 за сотку).
Приватизация земельных участков
... объектов права частной собственности. Земельные участки, которые не подлежат приватизации, делятся на две группы: земли, изъятые из оборота, и земли, ограниченные в обороте. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не ...
Таблица 1. Усредненный диапазон цен* на земельные участки Киевской области за период 2003-2006 гг. в разрезе отдельных административных районов (в пределах 30 км. от столицы)
Расположение участка
2003
2004
2005
2006 (прогноз)
Броварский район
300-620
850-2600
1400-3500
1700-9000
Вышгородский район
330-540
1300-2500
1460-4300
1550-6500
Бориспольский
300-1900
1000-3150
1300-8500
1600-11500
Обуховский
900-8200
1800-16000
2700-22000
4200-32000
Васильковский
200-1000
1000-2600
1100-3100
1300-4200
Киево-Святошинский
500-3000
1600-5500
2300-12000
3850-22400
* Без учета самых дешевых и самых дорогих участков
Естественно, цена будет варьировать от ряда факторов, среди которых важное место занимает расположение, наличие транспортной развязки и социальной инфраструктуры, близость живописных рекреационных зон возле Днепра. К примеру, на цену земельного участка, который будет использоваться в коммерческих целях, дополнительно влияет совокупная площадь земли, ее целевое назначение, удаленность от черты Киева, близость нормальных транспортных коммуникаций, наличие железнодорожного полотна. Если покупаемый участок занимает большую площадь, то цена единицы в конечном итоге площади будет меньше, демонстрируя снижение по мере увеличения размера приобретаемой земли.
В основном, на украинском рынке земли присутствует спекулятивный инвестиционный капитал (на данный момент, в руках перекупщиков сосредоточено до 65-70% всей земли пристоличной зоны ), когда в спекулятивных целях покупается земельный участок, а потом продается по новой цене. Как правило, этот процесс может происходить как через некоторое время, так и сразу после завершения скупки земельного участка, так как за время скупки цена на землю уже увеличилась (коэффициент перепродажи может достигать за это время 1,6-1,8).
Оценка стоимости земельного участка
... ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; ожидаемые изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков; ожидаемые условия эксплуатации и получения прибыли. Рыночная стоимость земельного участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию ...
На первичном рынке чаще всего землю приобретают именно для перепродажи. Учитывая почти десятикратный рост цен за последние 5 лет, земля приносит хозяину очень хорошую прибыль. Например, на рынке существуют сделки, при которых купленный еще два года тому назад участок буквально через 6 месяцев продавался по цене в два раза выше первоначальной. Интересно, что те владельцы земли, кто поспешил продать землю еще до 2004 г., теперь об этом очень жалеют – в среднем, два года тому назад селяне Киевской области продавали сотку земли в среднем за цену в 8-8,5 тыс. грн. ( $1580 – 1680 ).
Фактически, никто не смог предугадать грядущего роста цен на землю за последние 2 года, а местные жители в основном пользовались ежеминутной выгодой от резкого скачка стоимости участков за период 2003-2004 гг.. Что касается перекупщиков, то на перепродаже земельного участка в три — четыре гектара, расположенного недалеко от столицы, крупный посредник сейчас зарабатывает в среднем до $120-180 тыс., в некоторых случаях – даже больше.
В прошлом, 2005, и, особенно, текущем некоторые удачливые инвесторы через восемь-девять месяцев после покупки ресурса продавали свой земельный участок на 140-160% дороже. Таким образом, в год, при разумной инвестиционной стратегии на рынке земли, можно, не напрягаясь, получить от 70 до 200% прибыли. Это становится особенно реальным на фоне удорожания этого природного ресурса за последнее время. Об этом может свидетельствовать несколько примеров «сухой» статистики. Например, за предыдущий 2005 г стоимость земли только в границах 20-километровой зоны вокруг столицы повысилась в среднем в 1,4-1,8 раза. За 2006 год земельные участки в черте Киева продемонстрировали рост, который варьирует от 50% до 400% в зависимости от условий расположения участка. Только за второе полугодие 2006 г. земельные участки, расположенные недалеко от столицы, продемонстрировали средний рост 70%, а в целом по итогам года показатель роста цен на землю превысит отметку в 135%. Рост стоимости некоторых элитных участков дошел в 2006 г. до 350-400% В разрезе отдельных территорий наибольший рост цен наблюдался в Киево-Святошинский районе и Обуховском направлении — с июля по декабрь 2006 г. средние цены за сотку в этих территориях выросли на 90% , наименьший — в Васильковском районе Киевской области – за второй квартал этого года удорожание одной сотой гектара составило всего 25%.
Среди основных факторов, которые способствовали росту цен на земельные участки, следует выделить:
- А) значительный рост спроса на земельные участки со стороны потенциальных инвесторов за последние 2-3 года;
- Б) ограниченность земельных ресурсов, как сельскохозяйственного так и несельскохозяйственного назначения;
- дефицит ликвидного предложения на рынке;
- В) значительный рост инвестиционной привлекательности земельных ресурсов и нормы прибыли на вложенный капитал в этом сегменте.
Таким образом, инвестору, при выходе на пристоличный рынок земли практически гарантировано получение годовой прибыли по самому нижнему экстремуму в 40-50%! И это составляет, фактически, минимальный размер годового процента прибыли, ниже которого на рынке сейчас делать нечего. По нашему мнению, на данный момент новым игрокам на рынке следует ориентироваться на показатель годовой прибыли в 80-100%, а при наличии крупных ресурсов и соответствующих возможностей – на доходность в размере 150-170% годовых. Возврат ресурсов ( период окупаемости), как правило, начинается с 6 месяцев после завершения всех процедур по приобретению участка, а самым оптимальным безрисковым сроком вложения является период длительностью в 1-2 года ( с точки зрения спекулятивного бизнеса).
Государственное управление земельным фондом РФ
... прав на землю (безвозмездное улучшение земель, агротехнические содействия, обеспечение земельно-кадастровой информацией и др.). Вопрос 1. Общая характеристика управления земельным фондом Управление земельным фондом, как и ... духовных, биологических, эстетических и иных потребностей граждан. Землями запаса считаются все участки земельного фонда, не предоставленные в собственность или пользование ...
В дальнейшем, после возможного снятия законодательных ограничений ( не позднее 2010 г) , наиболее перспективным периодом инвестирования станут сроки от 5 до 10-12 лет. Ясно одно – стоимость земли в ближайшие годы, по крайней мере, не рухнет в один момент и будет не только находится на привлекательном для инвестора уровне, но и демонстрировать стабильный рост. Пока же следует учитывать некоторые политические, экономические и социальные риски в стране ( например, вполне возможный «откат» мыльного пузыря на украинском рынке недвижимости, что может «потянуть» за собой и рынок земельных ресурсов, очередное продление моратория на свободную продажу земли), и дифференцировать источники вложений по срокам и объектам. Оптимальной схемой является скупка участков и их перепродажа в течении не больше полтора-двух лет. Ввиду последних обстоятельств на рынке ( в частности, продление вышеуказанного моратория на продажу земельных участков с.-х назначения, резкий рост спроса на землю, ее ограниченность) дают основания утверждать, что цена на земельные ресурсы в ближайшей перспективе будет расти. Очень «горячо» на рынке станет после отмены этого много кому надоевшего законодательного запрета ( об этом – чуть ниже), когда начнется передел рынка у жесткая борьба за владения земельными участками, расположенными под Киевом, что в очередной резко увеличит стоимость земли. Причем, осмелимся утверждать, что цена на землю будет увеличиваться и на территориях, расположенных не только в пределах 30-35 км. от Киева, но и гораздо дальше – до 50-60 км. Даже если в будущем темпы роста стоимости земли могут несколько замедлиться, но, все таки те, кто владеет украинской землей на данный момент – никогда не проиграет в будущем. Главное – приобрести ресурс.
Отметим, что рынок земли, как и рынок недвижимости является в условиях Украины сложно прогнозируемым, и, даже самые авторитетные эксперты в этой сфере часто демонстрируют поразительный разброс мнений относительно будущего этого сегмента.
Чтобы получить нормальную доходность в земельном бизнесе, на текущий момент «в кармане» желательно иметь хотя бы минимум $2500-3000 из расчета на одну сотку, что обеспечит покупку земельных ресурсов в более-менее соответствующем, «приличном» месте, которое сможет гарантировать скорую окупаемость бизнес-проекта. Чем ближе к столице, тем дороже, но, в то же время, средства окупятся быстрее. Более точное моделирование результатов вложения инвестиций будет зависеть от выбора конкретного земельного участка, его целевого предназначения, размера, расположения, присутствия коммуникаций и социнфраструткры, спроса на землю в этом районе, целей инвестора ( девелоперский бизнес, строительство, спекулятивный интерес, логистика) и т. п. Другое дело, что свободных крупных участков недалеко от Киева фактически не осталось, они все находятся в руках спекулятивного капитала, приобретены в частную собственность, или располагаются в ведении государства и местных советов.
Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России
... состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России. 1. Особенности свободного рынка земли и связанные с ним экономические категории 1.1 Земля - как фактор производства земельный рынок рента спрос В процессе воспроизводства экономических благ затрачиваются определенные ресурсы - факторы ...
Наиболее активными покупателями земельных участков в пригородных районах Киева являются строительные и девелоперские компании. В 2005-2006 гг. усилилась тенденция перехода большей части инвесторов с киевского рынка недвижимости на рынок купли-продажи земельных участков за самой столицей, что обусловлено более быстрыми темпами удорожания земельных участков в области, чем недвижимость в Киеве. Крупные инвесторы, как правило инвестируют в пристоличные земли капитал объемом не менее $4-5 млн. В этом аспекте следует отметить, что для большинства инвесторов самым главным обстоятельством при покупке земли в пригороде столицы являются существенные различия в Киеве или за его пределами относительно сроков подготовки специальной разрешительной документации, а также строительства самого объекта недвижимости. В столице Украины этот процесс длится на сегодня до двух с половиной — трех лет, в пригородах – в среднем год. Важно подчеркнуть, что наибольшим спросом у больших инвесторов пользуются участки, которые предназначенные для строительства дачных поселков, расположенных в 10-20 километровой зоне вокруг Киева. Именно в этих районах и усиленно функционируют крупные компании, которые занимаются перепродажей участков через процедуры скупки – продажи или реализации девелоперских стратегий.
Кроме крупных компаний, активными участниками рынка являются частные инвесторы – как и относительно небольшие перекупщики, так и обыкновенные покупатели земельных участков для строительства загородного жилье для своей семье. Как правило, объем инвестиций мелких игроков на рынке колеблется от $25 тыс. до $1,2 млн.
Несколько слов о ситуации с земельными ресурсами в самой столице Украины. До 2020 года генеральный план развития Киева предусматривает вынос за пределы столицы порядка 145 промышленных предприятий и компаний. Город обладает участками площадью 200-250 га, где можно разместить крупные промышленные структуры, создав таким образом крупные технополисы с развитой социально-экономической инфраструктурой. Эти участки уже имеют необходимую инфраструктуру, энергетические возможности, а рядом с ними находятся крупные жилые районы, которые обеспечат необходимую рабочую силу. Крупные инвесторы, имея значительные капиталы, довольно часто ведут строительство в самом Киеве, даже учитывая тот факт, что средняя стоимость сотки земли здесь колеблется в пределах $30-75 тыс. Несмотря на дороговизну, наиболее востребованные девелоперами участки находятся на Печерске ( до $120–140 тыс. за сотку).
Как правило, окупаемость в этом бизнесе в столице колеблется от 30 до 120% прибыли на вложенные ресурсы.
Земельные участки пользуется спросом не только в пределах столицы и крупных городов, но и по всей территории Украины. На текущий момент потенциальные инвесторы, в случае открытия рынка, готовы сразу скупить около 65-72% всех пахотных земель в Украине. Бытует мнение, что после открытия рынка, цена за 1 га земли сельскохозяйственного предназначения рано или поздно может достичь среднего уровня по ЕС, т. е порядка $5,5-6,5 тыс./га, превысив изначальную рыночную цену несколько раз. Пример: нормативная оценка гектара земли в Сумской области – 8 тыс. грн/га, рыночная – максимум 5 тыс. грн/га.($990 ) – при достижении европейских показателей можно получить прибыльность минимум в 455%-460% даже с земель, расположенных в других регионах Украины.
Оценка земель сельскохозяйственного назначения
... число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру. В связи с этим в настоящее время оценка сельскохозяйственных земель становится все более актуальной. I. Земли сельскохозяйственного назначения 1. ...
Развитие рынка земли на Украине, к сожалению, в большой степени зависит от несовершенной системы государственного административного управления, в которой приобретение земельных наделов представляет собой закрытую процедуру, достаточно коррумпированную, и, главное, такую, что не предусматривает стабильных стопроцентных гарантий для нового собственника. Особенно в том смысле, что при очередной смене власти вполне может встать вопрос относительно законности приобретения инвестором того или иного объекта, в том числе земельного участка. Действительно, нестабильность политической и законодательной ситуации, затягивание решений административных вопросов и несогласованность при получении разрешительных документов, а также утверждении проектов, сложности в приобретении земельных участков может существенно затормозить приток инвестиций в эту часть внутреннего рынка.
Для иностранного инвестора следует знать, что напрямую нерезиденты купить земельный участок, согласно действующему законодательству, не имеют права. С этой целью создаются совместные предприятия или соответствующие дочерние структуры. Иностранный инвестор не сможет напрямую или через дочернее украинское предприятие приобрести земли сельскохозяйственного назначения, что особо актуально, например, для инвестиций в строительство складских помещений, размещение которых осуществляется преимущественно на сельскохозяйственных землях после изменения их целевого назначения. Таким образом, для приобретения сельскохозяйственных земель нерезиденту, как минимум, нужно будет действовать через украинскую холдинговую компанию либо привлекать украинского партнера. В этом случае нерезидент выступает учредителем украинской холдинговой компании. Холдинговая компания, в свою очередь, выступает учредителем украинской операционной компании (при необходимости с привлечением украинского партнера), на которую оформляется право собственности на землю.
Что касается несельскохозяйственных земель, то и в этом случае структурирование вложений через украинскую холдинговую компанию будет наиболее оптимальным, принимая во внимание два момента. Во-первых, в пределах населенного пункта нерезидент может приобрести земельный участок только в двух случаях: в случае приобретения размещенного на нем объекта недвижимости, или в целях строительства объектов для осуществления предпринимательской деятельности. Во-вторых, за пределами населенных пунктов — исключительно в случае приобретения объекта недвижимости. Указанные ограничения также распространяются на совместные предприятия, независимо от доли нерезидента в уставном фонде таких компаний.
Необходимо также иметь в виду, что земли, находящиеся в государственной собственности, приобретаются нерезидентами и совместными предприятиями на основании решения Кабинета Министров Украины, согласованного с Верховной Радой Украины. А для того чтобы приобрести земельный участок территориальной общины, иностранному инвестору потребуется решение соответствующего совета, согласованное с Кабинетом Министров Украины (на сегодняшний день порядок такого согласования не разработан, сроки не установлены).
И в первом, и во втором случае от иностранного инвестора требуется или предварительно зарегистрировать постоянное представительство с правом ведения хозяйственной деятельности в Украине, а также заключить договор аренды на интересующий земельный участок, или создать совместное предприятие с украинскими участниками.
Плата за землю земельный налог арендная плата
... платы за землю являются: земельный налог; арендная плата; нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. ... на эти строения. За земельные участки, неиспользуемые или используемые не по целевому назначению, ставка земельного налога устанавливается в ...
Таким образом, на первичном рынке земли нерезиденту юридически «проще» действовать через украинскую холдинговую компанию. Приобретение земли на вторичном рынке поможет избежать указанных ограничений, но чревато возникновением дополнительных расходов и рисков, в том числе связанных с оформлением права собственности на приобретаемый земельный участок. Кроме того, для инвестора может быть целесообразным привлечение украинского партнера ввиду лучшей осведомленности последнего о специфике рынка и наличия необходимого административного ресурса.
Если взять пример соседней Российской Федерации, где земельный рынок «открыли» в 2003 г., то наиболее крупными покупателями земли являются нефтяные компании, которые развивают собственный аграрный бизнес. Следует отметить, что россияне пытаются очень активно выйти на наш рынок земли. Но в отличие от украинцев, крупный российский капитал с опаской вкладывает средства в сельхозучастки с целью последующего изменения ее целевого назначения. В основном наши северные соседи ради земли покупают разбитые фабрики и заводы. В России земля сельскохозяйственного назначения не была товаром до принятия Земельного кодекса в 2001 году. Сейчас земельные отношения в России регулируют органы местного самоуправления — в каждой области свое земельное законодательство. Мораторий на куплю-продажу земли поныне действует лишь в регионах с самыми плодородными землями, например в Краснодарском и Ставропольском краях.
Де факто, до последнего времени складывалась ситуация, при которой, несмотря на ограничение свободной реализации земли сельскохозяйственного предназначения, на рынке присутствуют многочисленные теневые схемы ее продажи. Землю в Украине на данный момент активно скупают и продают по теневым схемам, среди которых основной является перевод так называемых земельных паев из группы земель сельскохозяйственного предназначения для товарного производства в земли для ведения личного подсобного хозяйства.
Покупая землю, нужно знать ее целевое назначение. Сегодня все продаваемые участки можно разделить на две группы — для застройки и для ведения частного сельского хозяйства. Это указывается в Государственном акте на право собственности. Соответственно если вам продадут землю для ведения частного хозяйства, то строить на ней ничего нельзя. Самостоятельно изменить целевое предназначение очень сложно. Без хороших связей среди «нужных» людей (председатель сельсовета или главный архитектор области) об этом даже не стоит мечтать. У простого человека вся эта волокита может занять несколько лет. Некоторые компании, приближенные к местным руководителям, на изменении целевого назначения земель строят свой бизнес. Естественно, такие услуги они оказывают не бесплатно.
Типичной для сделок такого рода является схема, когда меняется целевое назначение запрещенной для продажи земли. До недавнего времени Земельный кодекс относил земли личного крестьянского хозяйства к сельскохозяйственным ( имеется в виду, что личное крестьянское хозяйство использует свою землю для удовлетворения собственных потребностей и не занимается товарным производством по реализации продукции).
В то же время мораторий на продажу распространяется только на земли с назначением «ведение сельского (фермерского) хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства». Прямого запрета на продажу земли ЛСХ в пункте 15 переходных положений Земельного кодекса не было. Значит, не подлежащая отчуждению земля для товарного сельскохозяйственного производства меняется на участок для личного крестьянского хозяйства (ЛКХ), а потом уже продается. После этого снова меняется целевое назначение участка — под жилищную индивидуальную застройку, потом снова продается. Другими словами покупка земли крестьянских хозяйств обходится игрокам рынка значительно дешевле – такой участок чаще всего стоит в 2-3 раза дешевле аналогичного, но предназначенного под застройку. Следует отметить, что только по Киевской области объем «не совсем законных» сделок с землями сельскохозяйственного назначения оценивается в 250-300 млн грн. ежегодно ($49,5-59,4 млн.).
Право собственности на землю в Российской Федерации на современном этапе
... надельные земли, в земельные отношения России проникли рыночные отношения, итогом чего стало повышение эффективности сельскохозяйственного производства. Проведение земельной ... земель в пользу государства, а также составлена карта России. С целью юридического закрепления права собственности на землю, находящуюся в фактическом пользовании, в 1754 году начались работы по Генеральному межеванию земель в ...
На время изменения целевого предназначения земельного участка сильно влияет месторасположение последнего. Целевое назначение некоторых земель можно изменить только с согласия Верховной Рады.
Сроки очень индивидуальны даже в рамках одного района. Это зависит от первоначального целевого назначения, состава угодий, генпланов населенных пунктов и множества других факторов. Можно через местное управление земельных ресурсов провести инвентаризационные работы, прийти к выводу, что земля не является особо ценной. Операция (проще говоря, коррупционная схема) по смене целевого назначения земли обходится по рынку в среднем от $50 до $250 за сотку, в зависимости от размера участка, месторасположения. Только официально государству выплачивается порядка 20 тыс. гривен ( около $4 тыс.) и неофициально местным властям — в несколько раз больше. По нашей информации, руководители некоторых сельсоветов за «операцию Ы» с землей получают на руки чистыми от $5 до 30 тыс. Не исключено, что в некоторых случаях, суммы могут и превышать эти «неофициальные» тарифы.
Для окончательного урегулирования земельных отношений в Украине необходимо принять ряд важных законов, в частности, «О рынке земли», «О государственном земельном кадастре», «О государственном земельном ипотечном банке». Всего необходимо принять порядка семи-восьми законодательных актов с целью оптимизации земельных отношений в Украине.
Однако уходящий год преподнес один сюрприз – депутаты Рады в очередной раз продли мораторий на свободный рынок земли. Согласно закону, до 1 января 2008 года запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ. Кроме того, до 1 января 2008 года не допускается купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков, замена целевого назначения использования земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельхозпроизводства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности), собственникам земельных долей (паев) для ведения личного сельского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом. Дополнительно вводится запрет на изменение целевого назначения земель. Новый закон фактически запрещает продавать ЛКХ и изменять целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения – единственную схему продажи таких земель, которая заморозит данный сегмент рынка и приведет к значительному подорожанию земельных участков с целевым назначением под строительство. С социальной точки зрения фактически все делается правильно: спекулянты без моратория они не смогут за бесценок скупать у сельских жителей земли ( если быть откровенным, мораторий постоянно продлевается в целях крупного аграрного бизнеса страны, который отнюдь не заинтересован в том, чтобы «поделиться» ).
Ипотека земельного участка: проблемы и пути решения
... земельных участков и изменение их целевого назначения. Указанное обстоятельство и предопределило актуальность темы выпускной квалификационной работы. Целью исследования является исследование института ипотеки земельного участка, ... существование возможности залога земельных участков, за исключением земель, которые находятся в ... отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое ...
С другой стороны, очередное продление моратория на продажу земли в течении ближайших месяцев приведет к дефициту и подорожанию не подпадающих под мораторий земель как минимум в полтора — два раза, что отнюдь не будет способствовать приходу крупного инвестиционного капитала. Нарушаются и права людей, тех же селян – многие из них хотели бы распорядится землей по своему усмотрению: часть продать – купить лекарства, оплатить обучение детей, приобрести недвижимость в столице. Не секрет, что многие сельские жители не планируют возделывать землю, хотели бы получить реальные деньги от продажи земельных участков; от арендующих их паи предприятий толку в финансовом плане очень мало – селяне получают в год мизерную арендную плату, которая в большинстве случаев не дотягивает до $70-80 в год. Все таки, несмотря на попытки государства несколько ограничить теневые махинации на рынке, учитывая несовершенство и запутанность нашего законодательства, а также традиционно высокий уровень коррупции, грамотным спекулянтам, инвесторам, покупателям не составит большого труда найти необходимые юридические зацепки. (Например, принятые изменения в Земельный кодекс фактически не определяют статус земель резерва и запаса).
Но, безусловно, это станет делать намного труднее, дороже и длиннее. Самым лучшим вариантом для инвестора остается выжидание; вот когда снимут ограничения, усовершенствуют законодательную базу и рынок заработает на всю силу, можно будет неплохо поработать. Единственно что, следует не «прозевать момент» и «включиться в игру» после снятия моратория, после чего цена на землю резко пойдет вверх.
Таким образом, очередное продление запрета на продажу земельных участков негативным образом повлияет на нормальное развитие земельных отношений, в частности, на рынке не будет формироваться адекватная рыночная цена на земельные участки ( она будет в 2-3 раза ниже нормативной) , владельцы наделов не смогут распорядиться ими по своему личному усмотрению, земельный рынок попросту погрузится в тень, а долгосрочные инвестиционные ресурсы переориентируются на другие отрасли.
