Дневник и отчет о производственной практике в Сбербанке

метки: Кредит, Ипотечный, Средство, Кредитный, Кредитование, Россия, Московский, Жилье

Актуальность практики. Одной из главных потребностей любой семьи является приобретение собственного жилья. Ипотечное кредитование многофакторно влияет на процесс развития любого государства. Развитие ипотечного бизнеса позитивно отражается на функционировании реального сектора экономики – промышленности, строительства, сельского хозяйства и т.д. Как показывает мировая практика, распространение ипотечного кредитования как эффективного способа финансирования капитальных вложений может способствовать преодолению инвестиционного кризиса.

Ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для развития банковской системы страны. Ипотека — это важнейший инструмент, обеспечивающий возвратность кредита. Ипотечный кредитный институт, действующий в рамках системы ипотечного кредитования, является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности. Поэтому, чем больше в банковской системе таких кредитных институтов, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе страны в целом.

Ипотечное кредитование, отвлекая денежные средства из текущего оборота во внутреннее накопление, в некоторой степени способствует снижению уровня инфляции.

В современных условиях повышается значение ипотеки для социального развития общества. Жилищное ипотечное кредитование способствует обеспечению граждан доступной частной жилой собственностью, являясь мощным фактором формирования среднего класса общества.

Российский ипотечный рынок в современных условиях мирового экономического кризиса резко начал сдавать позиции.

Наибольшей актуальностью в данный момент пользуются вопросы повышения эффективности взаимодействия различных структур государственного и негосударственного уровня, принимающих непосредственное участие в ипотечном процессе.

На сегодня существует масса проблем, связанных со снижением эффективности американской модели на российском ипотечном рынке.

Целью проведения преддипломной практики было обобщение знаний и навыков работы по специальности.

Основными задачами преддипломной практики являлись:

• углубление профессиональных знаний, опыта и навыков, полученных в ходе обучения в учебном заведении, в практической профессиональной деятельности:
• сбор, обработка и анализ документов и информации, необходимых для написания выпускной квалификационной работы по теме исследования.

Практическое значение преддипломной практики заключается в том, что в процессе ее прохождения были разработаны мероприятия по совершенствованию ипотечного кредитования в России.

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

... и проблемы развития ипотечного кредитования. Цель работы - выявить проблемы в развитии ипотечной ссуды и определить пути их решения. В ходе выполнения работы поставлены и решены следующие задачи: 1.Определение понятия ипотечной ссуды и характеристика субъектов рынка ипотечного кредитования. 2.Анализ механизма ипотечного кредитования. .Сравнение практики ипотечного кредитования ...

1. Общая характеристика ОАО «Сбербанк»

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала).

Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц.

Стратегическая цель банка — выйти на качественно новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшего банка Восточной Европы. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности — работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

• обеспечить внедрение эффективных методов работы с клиентами и повышение качества их обслуживания;
• привлечь в банк и закрепить на долгосрочную перспективу максимальное количество первоклассных клиентов;
• внедрить новую идеологию работы с клиентом, основанную на сочетании стандартных технологий с индивидуальным подходом к каждому клиенту;
• увеличить удельный вес средств корпоративных клиентов в привлеченных средствах до 25%, долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активах нетто до 45%;
• сохранить лидирующую роль на розничном рынке страны. Увеличить долю на рынке кредитования населения до 30%, при этом объемы кредитования физических лиц должны вырасти не менее чем в 2 раза;
• усилить работу с корпоративными клиентами;
• опираясь на широкую клиентскую базу, обеспечить сбалансированное состояние структуры активов и пассивов, внедрить современные методы управления ими;
• обеспечить максимальную помощь государству в реализации государственных инвестиционных программ и программ поддержки отечественного экспорта;
• диверсифицировать ресурсную базу банка, в том числе используя внешнее фондирование;
• достигнуть роста капитала, позволяющего расширить инвестиции банка в экономику России;
• повысить удельный вес непроцентных доходов в структуре общих доходов банка за счет развития услуг, предоставляемых клиентам.

  Обеспечить долю комиссионных доходов в чистом операционном доходе не менее 15%;

• обеспечить отношение прибыли к капиталу не менее 20%;
• внедрить в банке полнофункциональную систему управления рисками;
• создать гибкую, адекватную быстроменяющейся обстановке систему управления банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системе распределения полномочий;
• оптимизировать филиальную сеть банка с учетом как экономических, так и социальных факторов.

Сбербанк России — это социально значимый банк. Являясь единственным банковским учреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитию национальной науки и культуры.

Валютные операции и их роль в формировании доходов коммерческого ...

... исследования. Важность темы работы определяется еще и ролью, которую играет Сбербанк в экономике, его объемами в реализации валютных операций. Объем валютно-обменных операций Сбербанка России ежегодно растет. Основная задача коммерческого банка – извлечение максимальной ...

Миссия Банка — обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.

Неразвитость и отставание законодательной базы, слабость системы контроля и обеспечения исполнения действующих законов является серьезным фактором, сдерживающим развитие банковской системы России. Сбербанк России действует в едином правовом поле с другими коммерческими банками и вынужден учитывать высокий правовой риск в текущей работе.

Нормативная база по трастовым операциям фактически блокирует возможности их проведения. Складывающаяся судебная практика по ряду операций (срочный рынок) фактически исключает возможность использования этих инструментов. Крайне противоречива законодательная база по ипотечному кредитованию, что является значительным ограничением для развития банковской деятельности в этом направлении. Окончательно не сформирована единая государственная система регистрации залогов. Не всегда эффективна действующая система судопроизводства и исполнения судебных решений, законодательство об исполнительном производстве имеет много неоднозначных толкований. Серьезно сдерживает развитие банковской системы отставание налогового законодательства и правовой вакуум по ряду вопросов налоговой практики. В результате банк вынужден платить налоги с убыточных операций, нести дополнительные налоговые издержки по инвестициям в реальный сектор экономики. Широко распространена практика местного законотворчества, противоречащая федеральным законам. В целом ряде регионов ставки арендной платы для банков в несколько раз выше, чем для предприятий других отраслей народного хозяйства и приравнены к ставкам арендной платы для казино. Для снижения величины издержек и стоимости предоставляемых услуг Сбербанк России вынужден отказываться от аренды и увеличивать долю собственных помещений. Несовершенство ведомственной нормативной базы сдерживает развитие банковских продуктов, не затрагивает операций с рядом обращающихся на рынке финансовых инструментов. Процесс нормотворчества отстает от действующей практики и не стимулирует освоение банком новых операций. Нормативы регулирования деятельности кредитных организаций не в полной мере учитывают качество системы управления, инвестиционной политики и реалий работы коммерческих банков.

Установленные критерии оценки риска кредитов не всегда объективны и в ряде случаев сдерживают инвестиционную деятельность банка. Не отработаны многие вопросы обращения векселей, других корпоративных ценных бумаг.

В ряде случаев требования нормативных документов вынуждают банк нести излишние затраты, исполнять несвойственные функции, держать дополнительный штат для формирования дублирующей и избыточной отчетности. Опираясь на накопленный опыт и текущую практику работы, используя определенную Законом “О Центральном банке Российской Федерации” и Уставом Сбербанка России роль государства как главного акционера, банк имеет возможности для формирования законодательных инициатив, внесения предложений по совершенствованию нормативной базы.

Активная работа в этом направлении может существенно снизить правовые риски в работе не только Сбербанка России, но и всех кредитных организаций, создать дополнительные стимулы участия банковского капитала в развитии экономики России. Сберегательный банк Российской Федерации является одним из крупнейших банков страны и по ряду экономических показателей занимает ведущие позиции в кредитной системе. Ему нет равных среди коммерческих банков по числу филиалов, территориальных банков и агентств. Благодаря своим ведущим позициям в банковской системе и, исходя из решаемых им задач, Сберегательный банк РФ является учредителем ряда других кредитно-финансовых учреждений: промышленного коммерческого «АвтоВАЗбанка», Внешторгбанка РФ, Корпорации «Жилищная инициатива», и другие. Уставный капитал Сберегательного банка РФ как акционерного общества формируется путем выпуска и размещения обыкновенных и привилегированных именных акций (т.е. имя владельца регистрируется в специальном реестре, ведущемся в банке).

Сберегательный банк РФ – это универсальный коммерческий банк. Он предоставляет своим клиентам более 100 разнообразных услуг: операции по вкладам, кредитование, операции с ценными бумагами, аренда сейфов, операционно-кассовое обслуживание, валютно-обменные операции и др.

Целями ипотечного кредитования Сбербанком РФ является приобретение, строительство (в т.ч. реконструкция старого жилого фонда), реконструкция, ремонт (в т.ч. отделочные работы) объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации. Капитал СБ РФ, как уже отмечалось, был сформирован за счет уставного капитала. Вместе с тем банк имеет резервный, специальные и другие фонды. Наиболее важными направлениями размещения средств СБ РФ являются ссуды и инвестиции, на которые приходится 44,3% активов баланса банка, за ними следуют: перераспределение кредитных ресурсов между учреждениями СБ РФ (19,2%), размещение средств на валютных счетах в банках-корреспондентах (1,3%), в основные фонды, дебиторам и прочие. Сберегательный банк Российской Федерации предоставляет кредиты заемщикам на цели, предусмотренные их уставом для осуществления текущей и инвестиционной деятельности. Приоритет при формировании кредитного портфеля, как правило, имеют акционеры, затем заемщики, имеющие в банке расчетные счета и совершающие по ним операции. Предоставление банком кредитов основывается на учете необходимых потребностей заемщиков в заемных средствах, наличии достаточных гарантий для своевременного их возврата. Банк предоставляет кредиты в пределах собственного капитала и привлеченных средств, обеспечивая сбалансированность размещаемых и привлекаемых ресурсов по срокам и объемам.

2. Анализ финансовой деятельности Стромынского отделения ОАО «Сбербанк России»

Стромынское отделение № 5281 – это структурное подразделение Московского банка Сбербанка России. Весь комплекс банковских услуг предоставляется как физическим, так и юридическим лицам. Клиенты приходят сюда с разными целями — от совершения какого-либо платежа до серьезных финансовых операций, которые осуществляют представители малого бизнеса и крупных организаций. Спросом у населения пользуются разного рода кредитные программы, вклады, гарантирующие безопасность вложений.

Таблица 1

Анализ динамики активов Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» в 2007-2009 гг., тыс.р.

ПОКАЗАТЕЛЬ	Год			Темп роста, %
	2007	2008	2009	2008 к 2007	2009 к 2008
АКТИВЫ	1	2	3	4	5
Денежные средства	1657552	888206	1040873	54	171
Резервы в ЦБ РФ	126696	244111	251449	193	103
Торговые ценные бумаги	527532	1472868	2817354	279	190
Средства в других банках	659578	841736	1707952	128	203
Кредиты и авансы клиентам	11966626	19251681	31501292	161	315
Дебиторская зад-ть по фин.лизингу	606101	1050472	1724085	173	164
Отложен. налоговый актив	74362	118109	86641	159	73
Основные средства	226110	280776	422281	124	150
Налоговые активы	78482	119274	286007	152	240
Прочие активы	99996	293988	771976	294	263
Нематериальные активы	55989	66554	92026	119	139
БАЛАНС	16079024	24627775	40701936	153	165

В 2009 г. наблюдался рост финансовых показателей Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» в соответствии со стратегическим планом и задачами.

Проанализируем динамику активов и пассивов. По результатам таблицы 1 видно, что темп роста активов составляет 153 % в 2008 г. и 165 % в 2009 г. В абсолютных показателях активы увеличились с 16,08 млрд р. в 2007 г. до 24,6 и 40,7 млрд р. в 2008 и 2009 гг. Объем кредитного и лизингового портфелей в 2009 г. достиг 31,5 млрд р. и 1,7 млрд р. соответственно. Темп роста лизингового портфеля составил 173 % в 2008 г. и 164 % в 2009 г. Пассивы банка характеризуются увеличением средств других банков в 2009 г. на 25 %. Также характерно для 2009 года снижение средств клиентов на 10 % и выпуска долговых ценных бумаг на 1 %. Нераспределенная прибыль в 2009 г. показала положительный результат, а в 2008-2007гг. в этой строке отражен непокрытый убыток.

Таблица 2

Анализ динамики пассивов Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» в 2007-2009 гг., тыс.р.

ПОКАЗАТЕЛЬ	Год			Темп роста, %
				2008 к 2007	2009 к 2008
	2007	2008	2009
ПАССИВЫ	1	2	3	4	5
Средства других банков	8506179	5720073	7154892	67	125
Средства клиентов	3945278	5264275	4743144	133	90
Вып. долг. цен. бум.	535909	3462650	3442266	646	99
Прочие заемные средства	1418623	6590590	19805481	465	301
Отложен. налог. обяз-ва	1771	697	1055	39	151
Налоговые обяз-ва	31810	93816	106305	295	113
Прочие обяз-ва	49672	287397	435931	579	152
Суборд. кредиты	638179	593941	549499	93	93
Уставный капитал	1639079	2989082	4289080	182	143
Эмиссионный доход	84182	84182	84182	100	100
Нераспределенная прибыль	(771658)	(458908)	90101	60	609
БАЛАНС	16079024	24627775	40701936	153	165

Анализ пассивов за 2009 г. в сегменте кредитования малого и среднего бизнеса был зафиксирован 66 % рост кредитного портфеля Банка по продуктам для МСП, который достиг 31,5 млрд р.

Количество кредитов в портфеле увеличилось до 56 016, что на 22 % выше аналогичного показателя 2008 г. (46 051 кредит).

Основную часть доходов Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» составили процентные доходы по кредитам малому и среднему бизнесу, а также от лизинговых операций (таблица 2.3).

По итогам 2009 г. существенно увеличился чистый процентный доход и составил 3,3 млрд р., что на 47 % больше аналогичного показателя 2008 г. В 2008 г. темп роста чистого процентного дохода составил 173 %, т.е. на 73 % больше показателя 2007 г. В 2009 г. снизился уровень чистых комиссионных доходов с 215 млн р. до 211,4 млн р.

Чистая прибыль банка возросла на 480 % в 2008 г и на 76 % в 2009 г. В абсолютных показателях чистая прибыль банка увеличилась с 53,9 млн р. в 2007 г. до 312,8 млн р. в 2008 г. и до 549 млн р. в 2009 г.

Таблица 3

Основные финансовые показатели Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» в 2007-2009 гг.

ПОКАЗАТЕЛЬ	Год			Изменение
	2007	2008	2009	Абсолютное		Темп роста, %
				2008-2007	2009-2008	2008 к 2007	2009 к 2008
А	1	2	3	4	5	6	7
Чистыe процент. доходы	1307891	2268402	3344947	+960511	+1076545	173	147
Чистые комис. доходы	111323	215037	211449	+103715	-3588	193	98
Операц. доходы	1212622	2189822	3117921	+977200	+928099	181	142
Операц. расходы	1102437	1736461	2329424	+634024	+592963	158	134
Прибыль до налогооблож-я	110185	453361	788497	+343176	+335136	411	174
Чистая прибыль	53915	312750	549009	+258835	+236259	580	176

Наряду с наращиванием кредитного портфеля особое внимание Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» уделял процессу поддержания его качества, осуществляя постоянный мониторинг перспективных заемщиков и выданных кредитов. Так по итогам 2009 г. показатель покрытия резервами ссудной задолженности Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» остался на прежнем уровне, что свидетельствует о стабильности качества кредитного портфеля. Отделение придает большое значение контролю над операционными расходами.

Показатели эффективности банковской деятельности (Н2, Н3, Н4) по состоянию на 31 декабря 2009 г. в сравнении с 2008 г. представлены в таблице 4. По показателям ликвидности можно видеть, что показатели Н2 и Н3 снизились на 12,3 и 5,2 процентных пункта, а показатель Н4 вырос на 2,7 процентных пункта.

Таблица 4

Показатели ликвидности Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» в 2008-2009 гг., %

Показатель	2008 г.	2009 г.	Отклонение
Н2 Норматив мгновенной ликвидности	68,6%	56,3%	-12,3
Н3 Норматив текущей ликвидности	77,5%	72,3%	-5,2
Н4 Норматив долгосрочной ликвидности	67,5%	70,2%	+2,7

В 2009-2010 г.г. работа по усовершенствованию услуг и процессов в сфере кредитования малого и среднего бизнеса продолжалась. В частности, планируемое внедрение новой системы работы и обслуживания клиентов во всех офисах Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» состоялось и была увеличена максимальная сумма кредита для клиентов малого и среднего бизнеса. Постоянно разрабатываются новые кредитные продукты Банка.

3. Анализ портфеля ипотечных кредитов Стромынского отделения ОАО «Сбербанк России»

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов – основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка – это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям).

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям.

Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

• объем и структуру кредитных вложений по видам;
• структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;
• цену кредитования (уровень процентных ставок);
• сроки кредитов;
• своевременность погашения предоставляемых кредитов;
• отраслевую принадлежность;
• виды валют.

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. по объему и структуре кредитных вложений для выявления места ипотечных кредитов в кредитном портфеле.

Представим структуру кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России» в виде таблицы 5.

Таблица 5

Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009гг. Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России»

на 01.01.2006г.			на 01.01.2007г.		на 01.01.2008г.		на 01.01.2009г.
Кредиты	Сумма, в тыс. руб.		Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %
1 Кредит на неотложные нужды	501723		72,42	625626	55,48	702 318	51,21	546 023	56,04
2 Автокредит	68 530		9,9	169215	14,96	242 525	17,68	184 326	18,91
3 Ипотечный кредит	92 030		13,3	298056	26,38	376 280	27,43	200 030	20,52
4 Кредит на личное подсобное хозяйство	10 250		1,48	9 809	0,87	15 255	1,11	13 155	1,35
5 Кредит под залог ценных бумаг	10 360	1,47		6 890	0,60	3 250	0,24	2 680	0,27
6 Образователь-ный кредит	5 600	0,81		12 400	1,10	20 250	1,48	18 506	1,90
7.Доверительный кредит	4 302	0,62		7 820	0,61	11 516	0,84	9 740	1
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц	692795	100		1129816	100	1371394	100	974 460	100

На основании данных таблицы 5 построим диаграмму, изображенную на рисунке 1:

отделения оао сбербанк россии 1">

Рис. 1. Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2006-2009 гг. Стромынского отделения Московского банка ОАО «Сбербанк России»

По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2008г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2006г. она составляла — 13,3%, в 2007г. — 26,38%, в 2009г. – 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2007г. Объясняется это тем, что именно в 2007г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет.

Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 6.

Таблица 6

Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006- 2009гг

Сроки кредитования	На 01.01. 2006г.		На 01.01. 2007г.		На 01.01. 2008г.		На 01.01.2009г
	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %	Сумма, тыс. руб.	Доля, в %
До 10 лет	19 918	21,64	25 032	8,40	62 037	16,49	40 560	20,28
10-20 лет	72 112	78,36	195 256	65,51	159 287	42,33	131 348	65,66
20-30 лет	—	—	77 768	26,09	154 956	41,18	28 122	14,06
Итого	92 030	100	298 056	100	376 280	100	200 030	100

По данным таблицы 6, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2.

Рис. 2. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2006-2009гг

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 7.

Таблица 7

Объем выданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг

Кредиты	2006г. (тыс. руб)				2007г. (тыс. руб)				2008г. (тыс. руб)				2009г. (тыс. руб)
	1 кв	2 кв	3 кв	4кв	1кв	2 кв	3 кв	4 кв	1 кв	2кв	3кв	4кв	1 кв	2кв	3кв	4кв
Ипотечный кредит	15250	25360	22 336	29 084	55 183	69 170	75 816	97 887	117 569	103 042	81 200 200	74 469	38 436	47 385	50 345	63 864

Представим данные таблицы 7 на рисунке 3.

Рис. 3. Объем выданных ипотечных кредитов за 2006-2009 гг

По приведенной выше диаграмме можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2007г. и в первом квартале 2008г. (в четвертом квартале 2007г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2008г. 117 569 тыс. руб.).

Тогда как к первому кварталу 2009г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб.

Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц).

Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица).

На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.

Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». На первоначальном этапе поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком после снижения платежеспособности заемщика и возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России.

4. Проблемы ипотечного кредитования и возможные методы их решения

Проблемы ипотечного кредитования в России тесно связаны с мировым финансовым кризисом, который начался с экономики США в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи.

В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом 2007 года кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas[1].

На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

В настоящий момент наблюдается наиболее существенное изменение на финансовых рынках, начиная с Великой Депрессии. Большинство последних кризисов – азиатский валютный кризис, кризис на рынке недвижимости Японии, а также проблемы в отдельных латиноамериканских странах, были внутристрановыми проблемами. По мнению экспертов S&P «Глобальная природа текущего кризиса требует скоординированного вмешательства финансовых властей во всем мире».

Кризис на рынке жилья США стал «спусковым» механизмом для проблем в финансовом секторе, но теперь проблемы распространились далеко за пределы сектора жилья. Фиксированные ставки по 30-летнему кредиту стабилизировались на уровне 6%. При этом, кредиты суммой менее 417 тыс. долл. и 20%-ным первоначальным взносом являются недоступными и значительно более дорогими, а subprime кредитование практически невозможным[2].

Эксперты S&P отмечают, что произошедший кризис привел к широкой переоценке подходов, применяемых инвесторами для определения надбавки за кредитный риск. Результатом кризиса стала потеря доверия и к сектору рефинансирования кредитов в целом, т.к. инвесторы стали предпочитать наименее рискованные вложения средств, такие как наличные и государственные ценные бумаги, что вызвало проблемы ликвидности у многих компаний.

Свой вклад в более широкое распространение последствий кризиса внес и скандал с участием ведущих рейтинговых агентств, которые обвиняются в недооценке кредитных рисков нестандартных кредитов и присвоения ценным бумагам, обеспеченным такими кредитами, более высоких рейтингов.

В настоящее время более 25 кредиторов, работавших на рынке нестандартных кредитов, прекратили свою деятельность и находятся в состоянии банкротства. Многие из оставшихся нестандартных кредиторов заявили о снижении ожидаемых прибылей и возможности возникновения чистых убытков.

В 2005 — 2006 гг. ряд банков в России в результате конкурентной борьбы вывели на рынок продукты с высоким LTV (90 – 100%), т.е. продукты предполагающие практически полное отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика. Многие банки в погоне за клиентом пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. Вполне вероятно возникновение проблем с такими кредитами после того, как цены на жилье начнут снижаться.

Конечно, рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США, как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются, в основном, универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране – единицы. Соответственно и источники финансирования кредитов являются в основном средства банковских депозитов, а не средства от рефинансирования кредитов, т.к. первые пилотные сделки по рефинансированию кредитов были осуществлены лишь в конце прошлого года.

Кроме того, большая часть выданных в России кредитов – это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в России постепенно переходят в фазу активного падения, что явилось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США.

В этой связи необходимо также отметить, что в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах» предусмотрено законодательное требование об уровне LTV не менее 70% для включения ипотечного кредита в состав ипотечного покрытия облигаций, что направлено на предотвращение проблем инвесторов, приобретающих ипотечные ценные бумаги, обеспеченные нестандартными кредитами.

Масштабы нестандартного кредитования в России в связи с отсутствием обобщенной статистики оценить непросто, но стремление многих российских банков выдавать ипотечные кредиты с высоким LTV и с неподтвержденным доходом заемщиков привело к ситуации, аналогичной в США.

Сложности с рефинансированием ипотечных кредитов на международных финансовых рынках заставляют банки искать другие источники средств для сохранения темпов роста бизнеса, в частности продажа пула закладных, финансирование акционеров, использование депозитной базы. С такими же проблемами столкнулись и банки, активно работающие на рынке потребительского кредитования.

Значимую роль в свертывании ипотечного рынка сыграло именно АИЖК, основной задачей которого является как раз таки стимулирование и развитие рынка ипотеки в России. АИЖК резко ужесточило условия кредитования. Однако у агентства были для этого веские основания. Дело в том, что доля просроченной задолженности стала неконтролируемо расти. И благодаря ужесточению требований АИЖК долю «просрочки» удалось за короткое время сократить.

России необходимо переориентироваться с американской модели ипотеки, основанной на рефинансировании ипотечных кредитов, на германскую, которая базируется на привлечении накоплений граждан.

Основной тип данного кредитного института — ипотечный банк. Поскольку долгосрочных средств для выдачи ипотечных кредитов недостаточно, банки всегда должны использовать различные дополнительные схемы для их привлечения. В частности, привлекают краткосрочные ресурсы — «короткие деньги», это могут быть средства граждан на счетах банка, депозитные вклады, займы и долгосрочные ресурсы — «длинные деньги», получаемые за счет долгосрочных займов, а также продажи ценных бумаг (закладных листов), обеспеченных выданными этими же банками кредитами.

Функционирование системы закладных листов основывается на следующих принципах:

1. Лицензирование. На эмиссию закладных листов необходима специальная лицензия. К получателям лицензии существуют определенные требования:

• достаточность собственного капитала банка (в Германии — минимум 60 млн. марок)
• надежность источников образования уставного капитала;
• наличие обоснованного и детализированного бизнес-плана;
• достаточная квалификация руководящего состава банка и др.;

2. Принцип покрытия. Сумма выпущенных ипотечным кредитным институтом в обращение закладных листов не должна превышать общей суммы выданных им долгосрочных ссуд, обеспеченных залогом недвижимого имущества.
3. Регистр покрытия. Все активы, которые служат покрытием закладных листов, должны быть внесены в специальный регистр, в котором указывают характеристики заложенного объекта, номинальную сумму кредита, процентную ставку, взносы в погашение основного долга, стоимость залога, способ использования объекта залога. Выделяются доходные объекты, а также незавершенное строительство и земельные участки под застройку;
4. Преимущественное право держателей закладных листов. При банкротстве банка держатель закладного листа имеет преимущественное право на возмещение;
5. «Защитный вал». Активы, пассивы и деятельность, связанные с ипотечными кредитными операциями и выпуском закладных листов, должны быть строго обособлены от иной деятельности банка;
6. Надзор. В мировой банковской практике существует строгий контроль за деятельностью ипотечных кредитных институтов. Контролируются: баланс; рентабельность банка; наращивание собственного капитала; соблюдение нормативов деятельности банков, установленных в соответствие с банковским законодательством (для ограничения уровня риска); политика процентных ставок, внутренний и внешний аудит.

Регулируется также доля собственных средств банка по отношению к объему выпуска закладных листов (в Германии сумма выпущенных в обращение закладных листов не может превышать 60-кратного размера собственного капитала для специализированных ипотечных банков и 48-кратного — для универсальных).

При соблюдении данных принципов система закладных листов является достаточно надежной. В Германии с момента принятия в 1900 г. закона «Об ипотечных банках» не было ни одного случая их банкротства.

Закладные листы выпускаются различного номинала. Они могут быть либо на предъявителя, либо именные. Процент выплаты дохода по ценным бумагам практически соответствует проценту по ипотечному кредиту с небольшой разницей на покрытие расходов и получение банковской прибыли.

Главная роль в образовании ипотечных фондов принадлежит ипотечному банку, который сам выдает кредит и до конца работает с ним, при этом всегда является непосредственным обладателем кредита. Весь инвестиционный процесс регулирует сам банк исходя лишь из собственных интересов, а также финансовой и экономической ситуации.

Кредит выдается в основном на 10-15 лет. В настоящее время для решения вопроса увеличения сроков кредитования применяется следующая инвестиционная новация: финансовые средства ипотечных и сберегательных банков (или других кредитных учреждений) объединяются по разным технологическим схемам. По одной из них заемщик берет одновременно как бы два кредита, которые он гасит последовательно — кредит сберегательного погашается в течение первых 12-14 лет, и лишь затем кредит ипотечного банка. Аналогичная инвестиционная технология объединяет помимо сберегательных и ипотечных банков также и другие финансовые учреждения.

Так, несколько кредитных и финансовых институтов, в частности сберегательный, стройсберкасса, ипотечный банк, страховая компания и др., объединяются в одну инвестиционную группу. Такая группа вырабатывает единую технологию работы с клиентом, который получает своего рода синдицированный кредит (или комбинированный в различных вариантах пакет кредитов) и все сопутствующие услуги. В реальности в результате таких объединений кредиторы могут осуществлять кредитование: в более гибкой форме и более качественно; происходит значительное уменьшение процентной ставки, увеличение ипотечной ссуды и увеличение сроков кредитования; облегчается организационный процесс и осуществление всех сопутствующих ипотечному кредитованию операций, таких, как страхование, оценка, регистрация и т.д.

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого (при заключении договора вкладчик получает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано).

Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья. После чего получают право на получение на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение кредита длится 10-15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, данная модель ипотечного кредитования значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Одним из достоинств ссудно-сберегательной системы (системы стройсбережений) является то, что используемые в ее рамках уровни процентных ставок, начисляемых банками на целевые сбережения и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка.

Основной характеристикой данной системы является ее замкнутость, то есть в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками.

Судно-сберегательная система имеет и свои недостатки: обязательность периода накопления значительного объема собственного капитала, низкие проценты по накоплению и др. Для кредитных институтов достаточно сложно сохранить финансовые средства при единых установленных ставках в сильно меняющихся экономических условиях. Однако финансовый и правовой механизмы работы ссудно-сберегательной системы достаточно просты, и поэтому данная инвестиционная модель легко вписывается практически в любое правовое поле, а также свободно адаптируется в имеющихся кредитных и финансовых институциональных системах за счет относительной самодостаточности и экономической самостоятельности без необходимости создания сложной инфраструктуры.

Изучив немецкий опыт, необходимо внести предложение о создании системы строительно-сберегательных касс в России, с помощью которых жилье можно было бы переориентировать российскую ипотеку с американской на немецкую.

По новой системе предполагается, что вкладчик стройсберкассы будет заключать с банком договор накопления сбережений, а после накопления 30-50% от стоимости квартиры он приобретет право на получение кредита на недостающую сумму. При этом кредит будет предоставляться из средств стройсберкассы, формирующихся из накопительных взносов граждан и начисленных на них государственных премий в размере 20% от ежегодного прироста вклада.

При этом, не менее половины жилья в стране должно строиться государством на государственные деньги и сдаваться в социальный найм.

Но, учитывая, что, даже с нормально работающими системами ипотеки и строительно-сберегательных касс в собственность жилье смогут приобрести чуть более трети населения, необходимо совершенствование системы ипотечного кредитования.

Выводы и предложения

В ходе прохождения практики были получены следующие выводы.

Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Экономический эффект от развития ипотечного жилищного кредитования связан с развитием строительной отрасли. Возросший платежеспособный спрос позволил увеличить объемы жилищного строительства. Вслед за жилищным строительством увеличились объемы производства строительных материалов, а также потребление товаров домашнего обихода. Основной социальный эффект от развития ипотечного жилищного кредитования — это увеличение доступности жилья для населения. Решив квартирный вопрос за счет ипотечного кредитования, человек получает значительный стимул к получению стабильного и высокого заработка. Также очень важно, что решение жилищного вопроса для молодых семей будет способствовать увеличению рождаемости. Дополнительный социальный эффект связан с увеличением занятости в жилищном строительстве и смежных отраслях.

В России действует двухуровневая система ипотечного кредитования по американской модели. Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат, по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

В течение последних лет до начала 2008 года ипотечный рынок в России развивался очень быстрыми темпами, но кризис ипотеки, начавшийся в Америке, отразился и на России, т.к. в России применяется американская модель ипотечного кредитования. Цены на жилье в России начали снижаться, многие банки свернули свои ипотечные программы. Осталась малая доля банков, предлагающих ипотеку, но процентные ставки выросли почти вдвое.

Рынок ипотечного кредитования в России сейчас находится на стадии рецессии и, если не поменять концептуальный подход к системе ипотечного кредитования, то данная рецессия может усугубиться и продолжиться еще несколько лет.

Кризис 2008 года привел к существенному ухудшению экономической ситуации в России, и его последствия оказали негативное влияние на развитие ипотечного кредитования:

• произошло резкое усиление инфляции;
• значительно сократились возможности внешних заимствований (существовавшие программы ипотечного кредитования в качестве источников ресурсов главным образом предполагали использование иностранных кредитов, а также средств внешних финансовых рынков);
• существенно подорвано совсем недавно возникшее доверие населения к коммерческим банкам (значительно сократилось число вкладчиков) и к государству (государственные гарантии в случае выпуска ипотечных ценных бумаг не придадут им большей привлекательности);

1. зарегистрирован рост безработицы и падение жизненного уровня населения, что привело к сокращению и без того небольшого количества потенциальных заемщиков по ипотечным ссудам;
2. возросла задолженность по ипотечным займам;
3. банки ужесточили условия выдачи кредитов или совсем отказались от ипотечного кредитования.

Таким образом, требуется время на восстановление банковской системы. Активизация процесса действительно ипотечных кредитных отношений станет возможной только при достижении в стране относительной макроэкономической и политической стабилизации.

В современных условиях в России нельзя ожидать быстрого и динамичного развития системы ипотечного кредитования. Но, тем не менее, на данном этапе необходимо проведение последовательной работы по совершенствованию законодательной базы, а также по созданию и развитию инфраструктуры ликвидного рынка ипотечных бумаг.

Таким образом, необходимо внести предложение о создании системы строительно-сберегательных касс в России, с помощью которых жилье можно было бы переориентировать российскую ипотеку с американской на германскую модель кредитования.

Список литературы

1. Конституция РФ от 12.12.1993 // Российская газета. — — 25 дек.
2. Гражданский кодекс. Ч. 2: Федеральный закон Российской Федерации от 26.01.96 № 14-ФЗ (в ред. 06.12.2007) // СЗ РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410; СЗ РФ. — 2007. — № 50. — Ст. 6247.
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. – 1998. — №29. – Ст. 3400; Российская газета. – 2008. – 17 мая.
4. Абашина А.М., Маковский А.А., Симонова М.Н., Талье И.К. Кредиты, займы, ссуды. – М.: Филинъ,
5. Банки и банковские операции: Учебник для вузов. – М.: ЮНИТИ,
6. Банковское дело: Учебник. – М.: Финансы и статистика,
7. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. – М.: Филинъ,
8. Гросиан Р. К. Как вести дела с банками. Кредиты, денежные вклады, платежный оборот. – М.: Международные отношения,
9. Долан Э. Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. – СПб.:
10. Ем B.C. и др. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. – М.: Статут,
11. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С–Пб.: СПбГУЭФ, 2008.
12. Завидов Б.Д. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимoсти)». – М.: ПРИОР, 2007.
13. Иванов В. В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2005.
14. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США: Учебное пособие. – Екатеринбург,
15. Казимагомедов А.А. Банковское обслуживание населения: зарубежный опыт. – М.: Финансы и статистика,
16. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования: Учебное пособие. – М.: Высшая школа, 2008.
17. Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости).

    – М.: Контракт, 2005.

18. Основы бизнеса на рынке недвижимости. Сборник Ассоциации риэлтеров и домостроителей Санкт–Петербурга. – СПб.,
19. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 2006.
20. Смирнов В. В., Лукина З. П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М.: Правовая культура,
21. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. – М.: Финансы и статистика,
22. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость //Риэлтер. 2005. №2.
23. Бубнова К. Страхование рисков при кредитовании //Риэлтер. 200 №№3,4.
24. Власов П., Хорошавина Н. Кредиты не для слабонервных. // Эксперт. 2007. №30.
25. Дьяконова И. История развития сберегательных касс в Германии //Бизнес и банки. 200 №39.

[1] www.rbc.ru

[2] www.rusipoteka.ru