Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 6
Москва
1.2 Краткий обзор рынка недвижимости
Краткий обзор рынка недвижимости
Ключевые объекты (по площади), представленные на рынке первичного жилья в 2017 г.
Площадь, № Объект Класс Адрес Застройщик
кв. м
ЖК
стандарт / д. Зверево, уч. 101, корп. «Апрелевка С2» 1 «Борисоглебское-2» ТАО 202 631
комфорт 9-35 («Лидер Групп»)
(1-я очередь)
ЖК «Сердце ул. Шеногина, вл.1, наб. 2 столицы» (1-я СЗАО бизнес Шелепихинская, вл.34, 158 259 «ДонСтрой»
очередь) корп. 1, 2, 3
Москва- пр. 1-й 3 МФК «Око» элитный 138 045 «Capital Group»
Сити Красногвардейский, 21ст2
пр. 1-й
Москва 4 МФК «Neva Towers» элитный Красногвардейский, уч. 122 109 «Тауэрс»
Сити
17-18
ул. Сергея Макеева, вл. 9, 5 ЖК «Redside» ЦАО бизнес ул. 2-я Черногрязская, вл. 89 600 «7-ой ТМП»
6, корп. 1-8
«Дорожно ул. Маломосковская, вл. 6 ЖК «1147» СВАО бизнес 89 132 механизированной
управление-1, №3″
ЖК «Рассказово» стандарт / д. Рассказовка, 3 этап, «Красный Октябрь 7 НАО 64 380
(2-я очередь) комфорт дом 6 Рассказовка»
ЖД в мкр стандарт / пос. Северный, мкр. I-Б.1, «Народное 8 СВАО 63 009
Северный комфорт I-Б.2, I — Б.3, и II, домостроение»
ЖК «Золотая стандарт / пр. Буденого, вл. 51 (корп. 9 ВАО 52 413 «Эталон-Инвест»
Звезда» комфорт 1, 2, 3, 4)
ЖК «Родной город. ул. Берзарина, вл. 28, 10 СЗАО бизнес 45 261 «РГ-Девелопмент»
Октябрьское поле» корп. 1 Источник: анализ PwC
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 7
Москва
1.2 Краткий обзор рынка недвижимости
Краткий обзор рынка недвижимости
Средние цены предложений на Диапазоны цен на первичном рынке в зависимости от класса и вторичном рынке, руб. / кв. м района, руб. / кв. м 300 000 Москва-Сити
ТАО 250 000 НАО
ЗелАО 200 000
САО
СЗАО стандарт/комфорт 150 000
Контрольная работа: Рынок недвижимости в условиях мирового финансового кризиса
... – к их росту, а, значит, не снизится и рентабельность данного рынка. 1. Влияние кризиса на рынок недвижимости на примере европейских стран Влияние финансового кризиса на рынок недвижимости понятно не только риелторам, но и простым обывателям: снижение цен ...
ЗАО
бизнес
ЮЗАО 100 000 элит
ЮАО
ЮВАО 50 000
ВАО
СВАО
ЦАО
ЮАО
ЦАО
ЮВАО
ЮЗАО
САО
НАО
ВАО
ЗАО
СЗАО
ЗелАО
СВАО
ТАО
0 200 000 400 000 600 000 800 000
Источник: анализ PwC Источник: анализ PwC
Инвестиции и прогнозы
Инвестиционная привлекательность рынка жилой недвижимости города
оценивается как высокая. Продолжается активное освоение территорий
Новой Москвы. По данным департамента развития новых территорий
Москвы, с момента присоединения новых территорий к столице (с июля
2012 года) здесь введено более 8 млн кв. м жилья. Перспективы рынка
новостроек в Новой Москве связаны с развитием транспортной системы
и реконструкцией основных магистралей. Основной тенденцией рынка
жилой недвижимости «старой» Москвы является освоение территорий
бывших промзон: «Серп и Молот», «ЗиЛ», «Южный порт», «Южное
Медведково», «Очаково».
С учетом программы реновации пятиэтажек, анонсированной
в конце февраля 2017 года, предложение жилья будет расти
в среднесрочной и долгосрочной перспективах. В течение
15–17 лет планируется построить около 20–30 млн кв. м недвижимости.
Причем примерно половина из этого объема выйдет на первичный
рынок, а остальная часть будет распределена между собственниками
сносимого ветхого жилья.
Состояние рынка жилищного кредитования в значительной степени
определяет ситуацию на рынке жилой недвижимости. Снижение
ключевой процентной ставки ЦБ, как и ожидалось, стало оказывать
позитивное влияние на рост ипотечного кредитования. Это обусловлено в
первую очередь тем, что крупные банки, сначала Сбербанк, а следом и
ВТБ, быстро среагировали на изменения ключевой ставки и уменьшили
проценты по ипотечному кредитованию. Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 8
Москва
1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения
для первичного и вторичного рынков жилья
Анализ структуры спроса
Динамика спроса по округам Структура спроса по округам, 2017 г.
2% 11% 8%
11%
10%
2%
14% 13%
11% 6% 8%
8%
5% 5% 11%
1%
8%
6% ВАО ЗАО ЗелАО НАО САО СВАО
11%
СЗАО ТАО ЦАО ЮВАО ЮЗАО ЮАО
14%
10% 11% Округ 2014 2015 2016 2017
ВАО 12% 12% 11% 8%
ЗАО 11% 10% 11% 11%
ЗелАО 2% 2% 2% 2%
13% НАО 4% 5% 7% 13%
САО 8% 10% 9% 8%
СВАО 11% 10% 10% 11%
СЗАО 8% 7% 7% 5%
ТАО 1% 1% 1% 1%
ЦАО 7% 7% 7% 6%
1% ЮВАО 12% 11% 12% 14%
ЮЗАО 12% 12% 10% 10%
13% — данные за 2017 г. ЮАО 12% 13% 13% 11%
В структуре спроса* по географическому распределению по итогам 2017
года преобладают Юго-Восточный (ЮВАО) и Новомосковский (НАО)
административные округа, доля которых составляет в среднем 14% и
13% соответственно. Отметим значительный рост доли НАО с 4 кв. 2016
года, почти на 5 п. п. Также значительно увеличилась во 2 кв. 2017 года
доля ЮВАО – на 3 п. п. В данных округах ведется активная жилая
Спрос и предложение как элементы рыночного механизма
... спроса и предложения. Изучить законы спроса и предложения. Раскрыть механизм установления равновесной цены. Курсовая работа состоит из введения, 2 глав, заключения, списка литературы. Для написания работы были использованы различные учебные пособия и экономическая литература. Глава 1. Спрос и предложение. ... Измерения спроса и предложения выступают важным инструментом экономического анализа и имеют ...
застройка, в последние годы там были введены такие крупные жилые
комплексы, как «Некрасовка-Парк» в ЮВАО и «Москва А101» в НАО.
Наименьшим спросом пользуется Троицкий административный округ
(около 1%).
Слабый спрос обусловлен тем фактом, что данный округ
относится к территории Новой Москвы и находится на удалении 20–50
км от МКАД.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 9
Москва
1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения
для первичного и вторичного рынков жилья
Анализ структуры предложения
Динамика предложения по округам Структура предложения по округам, 2017 г.
2%
11% 8%
11%
10%
2%
13% 13%
10%
8%
6%
7% 8%
8% 6% 10%
1%
7%
11% ВАО ЗАО ЗелАО НАО САО СВАО
13%
СЗАО ТАО ЦАО ЮВАО ЮЗАО ЮАО
10%
11% Округ 2014 2015 2016 2017
ВАО 11% 10% 9% 8%
ЗАО 13% 12% 12% 11%
13% ЗелАО 2% 2% 2% 2%
НАО 4% 6% 8% 13%
САО 9% 10% 8% 8%
СВАО 9% 9% 10% 10%
СЗАО 8% 7% 7% 6%
ТАО 0% 1% 1% 1%
1%
ЦАО 10% 9% 9% 7%
ЮВАО 10% 11% 11% 13%
13% — данные за 2017 г.
ЮЗАО 12% 11% 10% 10%
ЮАО 12% 12% 13% 11% В структуре предложения по На сегодняшний день территория Новой Москвы динамично географическому распределению развивается. По данным департамента развития новых территорий, в по итогам 2017 года преобладают ТАО и НАО планируется освоить около 40 тыс. га земли, построить более НАО 100 млн кв. м недвижимости. Что касается транспортной доступности, в и ЮВАО, доля каждого ближайшие годы в Новой Москве появится шесть станций метро – составляет в среднем 13%. «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая», «Столбовая» Наименьшим объемом Сокольнической линии, «Говорово» и «Рассказовка» Калининско предложения характеризуются Солнцевской линии. Также построят две новые ж/д станции – Санино и ТАО и ЗелАО (около 1–2%).
Остафьево. Эти факторы способствуют спросу на жилье в данных
округах. Кроме того, жилые комплексы на территории фактически В период с 2014 года наибольшее
располагаются за МКАД и предлагают относительно демократичные увеличение объема предложения
цены за квартиры с московской пропиской. характерно для НАО. Данные территории были присоединены в 2012 году, соответственно, объем ввода жилья был минимален. Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 10
Москва
1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения для первичного и вторичного рынков жилья
Анализ структуры спроса и предложения по количеству комнат
Структура спроса по количеству комнат
В структуре спроса по количеству
комнат незначительно преобладают
35% 34% 36% 39% двухкомнатные квартиры (около
38%), чуть меньше 39% запросов
приходится на однокомнатные
квартиры. Доля трехкомнатных
38% 39% 38% квартир составляет около 20%.
38%
Наименьшим спросом пользуются
многокомнатные квартиры – всего
23% 23% 21% порядка 3% от количества запросов.
Анализ рынка недвижимости
... так же зданий и сооружений на ней. В своей работе я хочу рассмотреть – первичный и вторичный рынок жилья, ввод жилых домов в эксплуатацию. Также динамику цен, и факторы от ... полезность, доходность, затраты на содержание, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние оказывают составные ...
20%
4% 4% 4% 3% В структуре предложения по
2014 2015 2016 2017 количеству комнат около 37%
приходится на двухкомнатные Структура предложения по количеству комнат квартиры. Доля однокомнатных
квартир составляет 35%, с 2014 года
она увеличилась на 6 п. п. Доля
трехкомнатных квартир составляет
29% 31% 32% 35% около 23%. Наименьшая доля в
предложении характеризует
многокомнатные квартиры – всего
35% 37% 37% порядка 5%.
37%
Таким образом, можно сделать
вывод о том, что спрос и
28% 27% 25% предложение по количеству комнат
23%
сбалансированы.
7% 6% 6% 5%
2014 2015 2016 2017
Кол-во комнат: 1 и студия 2 3 4 и более
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 11
Москва
1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения для первичного и вторичного рынков жилья
Анализ структуры спроса и предложения по типу жилья и количеству комнат
Структура спроса по типу жилья и количеству комнат
Для новостроек спрос и
предложение в 2017 году по 35% 34% 35% 36%
39% 44% 44% 43% количеству комнат сбалансирован.
Для данного типа жилья с 2014 года
характерно увеличение доли 1-к и 2 к квартир на 4 п.п. и 5 п.п. 39% 33% 39% 36% 38% соответственно. При этом
31% 38% 38% снижается доля 3-х и более
комнатных квартир, что
соответствует общим тенденциям 22% 23% 23% 20% 22% 22%
16% 17% развития рынка жилой 4% 5% 4% 4% 4% 4% 4% 2% недвижимости. Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка
Для вторичного жилья отмечается
2014 2015 2016 2017
преобладание спроса (36%) над
предложением (32%) на 1-к Структура спроса по типу жилья и количеству комнат квартиры. Спрос и предложение
для 2-к квартир сбалансированы.
Для 3-х и более комнатных квартир
характерно преобладание 30% 36% 30% 32% 32% предложения над спросом. С 2014
41% 40% 43%
года изменений в структуре спроса
не отмечено, предложение
характеризуется незначительным 36% 37% 37% 37%
31% увеличением доля 1-к квартир и
32% 36% 36% снижением доли 3-к.
27% 26% 26% 25% 25%
21% 19% 18% 7% 7% 6% 6% 6% 5% 6% 3% Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка Вторичка Новостройка
2014 2015 2016 2017
Кол-во комнат: 1 и студия 2 3 4 и более
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 12
Москва
1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения для первичного и вторичного рынков жилья
Тепловая карта распределения спроса
- Максимальным спросом
пользуются предложения,
расположенные в округах СВАО,
min max ВАО, ЮВАО, ЮАО, в зонах
между Третьим транспортным
кольцом и МКАД.
- Также пользуются спросом
территории «Новой Москвы» — в
районе Щербинки и
Коммунарки.
- Данные территории
характеризуются наиболее
низкой стоимостью кв. м.
Станции метро, планируемые
Анализ факторов спроса на потребительском рынке России
... работы выступает потребительский спрос. А предметом проведенного в работе исследования является факторы, влияющие на спрос. Строуп Р., 1. Понятие спроса и факторы, его определяющие 1.1 Спрос и закон спроса. Неценовые факторы, определяющие объем спроса Рынок ... переменной. При анализе влияния такого важного фактора изменения спроса, как цена, эластичность характеризует процентное изменение спроса на ...
к вводу с 2018 года
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 13
Москва
1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения для первичного и вторичного рынков жилья
Тепловая карта распределения предложения
- Структура предложения
представлена более равномерно.
Максимальные значения
min max предложений расположены на
территориях с плотной жилой
застройкой.
Станции метро, планируемые
к вводу с 2018 года
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 14
Москва
1.3 Продажа. Анализ структуры спроса и предложения для первичного и вторичного рынков жилья
Тепловая карта распределения стоимости кв. м
- Тепловая карта распределения
средней стоимости кв. м
повторяет кольцевую структуру
min max зон транспортной доступности
города. Максимальные
стоимости отмечены в районе
Садового кольца. Далее от
Третьего транспортного кольца к
МКАД отмечается снижение
средних цен.
- Доступным жильем
характеризуются районы «Новой
Москвы», Зеленоград, южные и
юго-восточные территории
Москвы в районе МКАД.
Станции метро, планируемые
к вводу с 2018 года
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 15
Москва
1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения
для вторичного рынка жилья
Анализ структуры спроса
Динамика спроса по округам Структура спроса по округам, 2017 г.
1% 12% 15%
11%
9%
1%
5%
11%
14%
10% 10%
7%
5%
15% 7% 11%
0%
5%
9% ВАО ЗАО ЗелАО НАО САО СВАО
14%
СЗАО ТАО ЦАО ЮВАО ЮЗАО ЮАО
11% Округ 2014 2015 2016 2017
12%
ВАО 13% 14% 14% 15%
ЗАО 10% 9% 9% 9%
ЗелАО 1% 1% 1% 1%
5%
НАО 2% 4% 4% 5%
САО 11% 11% 11% 10%
СВАО 11% 11% 11% 11%
СЗАО 6% 7% 7% 7%
ТАО 0% 0% 0% 0%
0% ЦАО 9% 6% 6% 5%
ЮВАО 13% 13% 13% 14%
ЮЗАО 11% 11% 11% 11%
13% — данные за 2017 г.
ЮАО 13% 13% 13% 12%
В структуре спроса* на аренду по итогам 2017 года по географическому
распределению преобладают Восточный (ВАО) и Юго-Восточный
(ЮВАО) административные округа, доля которых составляет в среднем
15% и 14% соответственно. Эти округа наиболее доступны по средней
стоимости аренды, которая составляет 34,1 тыс. руб. / месяц для ВАО и
34,6 тыс. руб. / месяц для ЮВАО.
Практически отсутствует спрос в Троицком административном округе
(ТАО) и Зеленоградском административном округе (ЗелАО).
Территория ТАО располагается на значительном удалении от МКАД,
начала застраиваться только в последние четыре года, поэтому объем
Российское высшее образование и рынок труда
... для начинающих и опытных специалистов, средняя стоимость обучения в вузе, количество факультетов по специальности в г. Москве, количество единовременных предложений на рынке труда. Информация для первой и четвертой колонки собиралась на сайте hh. ...
предложения здесь минимален. Также низким спросом на аренду
пользуются Центральный административный округ (ЦАО) – за счет
преимущественно премиальных предложений по аренде, и
Новомосковский административный округ, ограничения которого
связаны с расположением за МКАД и сложной транспортной
доступностью.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 16
Москва
1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения
для вторичного рынка жилья
Анализ структуры предложения
Динамика предложения по округам Структура предложения по округам, 2017 г.
12% 13%
2%
11% 11%
2%
12% 4%
10% 10%
7% 10% 8%
7% 10%
13%
0%
8%
ВАО ЗАО ЗелАО НАО САО СВАО
11%
СЗАО ТАО ЦАО ЮВАО ЮЗАО ЮАО
12%
11% 12% Округ 2014 2015 2016 2017
ВАО 12% 12% 12% 13%
ЗАО 10% 11% 11% 11%
ЗелАО 1% 2% 2% 2%
4%
НАО 1% 4% 4% 4%
САО 10% 10% 10% 10%
СВАО 10% 10% 10% 10%
СЗАО 6% 7% 7% 7%
ТАО 0% 0% 0% 0%
0% ЦАО 13% 10% 9% 8%
ЮВАО 12% 12% 12% 12%
13% — данные за 2017 г.
ЮЗАО 12% 10% 11% 11%
ЮАО 13% 12% 12% 12%
В структуре предложения по аренде по географическому распределению
в 2017 году преобладает ВАО, доля которого составляет в среднем 13%.
Наименьшим предложением характеризуются ЗелАО и ТАО. Округа
Новой Москвы на сегодняшний день являются наименее развитыми,
особенно с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры.
Поэтому спрос и предложение с точки зрения аренды в данных округах
минимальны. Низкий объем предложения ЗелАО объясняется
наименьшей площадью этого округа по сравнению с остальными.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 17
Москва
1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения для вторичного рынка жилья
Анализ структуры спроса и предложения по количеству комнат
Структура спроса по количеству комнат
В структуре спроса на аренду по
количеству комнат 58% запросов
приходится на однокомнатные
55% 56% 57% 58% квартиры и студии, которые
традиционно пользуются
наибольшим спросом. В структуре
предложения на них приходится
около 44%.
38% 38% 37% 36%
Доля спроса на двухкомнатные
квартиры составляет 36%. В
7% 6%
1% 6% 6% структуре предложения на данный
0% 0% 0%
2014 2015 2016 2017 сегмент приходится 41% квартир. В
течение 2017 года отмечается Структура предложения по количеству комнат тенденция увеличения доли
однокомнатных квартир и
снижения доли двухкомнатных
квартир.
50% 45% 45% 44% Спрос на 3-к квартиры составил 6%,
в то время как предложение –
около 13%.
Спрос на аренду многокомнатных
39% 40% 41% квартир отсутствует. Доля в
37%
предложении для данного сегмента
составляет порядка 2%.
12% 13% 13% 13% Согласно полученным результатам,
1% 2% 2% 2%
спрос на однокомнатные квартиры
2014 2015 2016 2017
в аренду существенно превышает Кол-во комнат: 1 и студия 2 3 4 и более предложение. Для остальных
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
... данной дипломной работы является определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы». Исходя из цели дипломной работы, ... году, отчеты профессиональных оценщиков и собственные исследования. Методами используемыми для определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ... примеры: Максимальная выручка – владелец магазина бытовой утвари заплатит больше за ...
сегментов предложение лидирует
над спросом.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 18
Москва
1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения для вторичного рынка жилья
Тепловая карта распределения спроса
- Максимальным спросом на
аренду пользуются квартиры,
расположенные в округах СВАО,
min max ВАО, ЮВАО, ЮАО, в зонах
между Третьим транспортным
кольцом и МКАД.
- Также пользуются спросом
территории «Новой Москвы» — в
районе Новомосковского
административного округа.
- Данные территории
характеризуются наиболее
низкой стоимостью аренды.
- Минимальный спрос на аренду
отмечен в центральном районе
Москвы.
Станции метро, планируемые
к вводу с 2018 года
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 19
Москва
1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения для вторичного рынка жилья
Тепловая карта распределения предложения
- Структура предложения квартир
для аренды представлена
равномерно. Максимальные
min max значения предложений
расположены на территориях с
плотной жилой застройкой.
Станции метро, планируемые
к вводу с 2018 года
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 20
Москва
1.4 Аренда. Анализ структуры спроса и предложения для вторичного рынка жилья
Тепловая карта распределения средней стоимости аренды
- Тепловая карта распределения
средней стоимости аренды
повторяет кольцевую структуру
min max зон транспортной доступности
города. Максимальные
стоимости отмечены в районе
Садового кольца. Далее от
Третьего транспортного кольца к
МКАД отмечается снижение
средних цен.
- Доступными ставками аренды
характеризуются районы «Новой
Москвы», Зеленоград, северные,
южные и восточные территории
Москвы в районе МКАД.
Станции метро, планируемые
к вводу с 2018 года
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 21
Москва
1.5 Анализ динамики цен продаж
Анализ динамики цен продаж и средней стоимости кв. м
Динамика среднего бюджета покупки жилья Динамика средней стоимости кв. м жилья
Средняя стоимость одного кв. м жилья по итогам 2017 года составила 171
967 руб. Традиционно ЦАО является самым дорогим – средняя стоимость
составляет 350 463 руб. / кв. м, к самым доступным относятся округа в
Новой Москве – ТАО и НАО, а также ЗелАО, где средняя цена кв. м на
35–50% ниже средних показателей по городу.
В период с 2014 года по отношению к 2017 году динамика стоимости кв. м
жилья составила -8%. Максимальное снижение отмечено в ЗелАО (-21%) и
ЮВАО (-19%).
Положительная динамика наблюдается только для ЦАО и
Дипломная работа инвестиции в недвижимость
... инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем. Данная закономерность проявилась в некоторой степени в отдельных городах России, но её влияние ... формирования предложения и спроса на рынке жилья в переходных экономиках. Материальная база рынка жилья создана начавшейся в 1990-91 гг. бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам ...
составляет 9%. Отрицательная динамика средней стоимости кв. м
зафиксирована начиная с 2015 года и составляет
5–6% в год. По итогам 2014 года отмечена положительная динамика в 2%.
Средний бюджет покупки повторяет динамику стоимости одного кв. м и с
2014 года демонстрирует снижение на 9%. При этом только в Центральном
АО отмечена положительная динамика на уровне 8%, что обусловлено
выходом на рынок жилья новых объектов бизнес- и премиум-класса.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 22
Москва
1.5 Анализ динамики цен продаж
Анализ динамики цен продаж и средней стоимости кв. м по количеству комнат
Таблица динамики среднего бюджета покупки Таблица динамики средней стоимости кв. м жилья жилья
Динамика Динамика Округ 2014 2015 2016 2017 2017 г. Округ 2014 2015 2016 2017 2017 г.
к 2014 г. к 2014 г. ВАО 11 943 684 11 148 289 10 515 603 10 615 901 -11% ВАО 176 914 175 579 164 706 159 670 -10% ЗАО 22 257 415 23 107 125 21 926 373 18 624 947 -16% ЗАО 232 111 246 351 240 050 216 365 -7% ЗелАО 8 880 337 8 020 003 7 158 585 6 672 189 -25% ЗелАО 132 677 129 176 115 040 104 837 -21% НАО 7 885 942 8 438 145 7 813 996 6 890 205 -13% НАО 123 592 129 618 116 632 111 000 -10% САО 15 900 236 14 802 074 14 522 435 14 902 676 -6% САО 207 156 206 463 194 930 195 757 -6% СВАО 11 846 885 12 146 392 11 436 833 11 762 391 -1% СВАО 186 459 188 050 175 232 165 165 -11% СЗАО 17 386 850 15 665 638 14 823 282 14 418 967 -17% СЗАО 202 802 204 467 194 948 189 667 -6% ТАО 6 385 148 6 578 430 5 601 078 5 509 461 -14% ТАО 100 253 102 037 89 892 89 041 -11% ЦАО 30 859 236 33 673 599 35 280 233 33 335 584 8% ЦАО 322 238 359 606 368 902 350 463 9% ЮВАО 10 442 180 10 267 665 9 274 306 8 724 967 -16% ЮВАО 167 736 165 047 151 540 135 599 -19% ЮЗАО 17 989 504 16 735 604 15 383 545 13 867 928 -23% ЮЗАО 209 287 208 956 194 102 183 940 -12% ЮАО 11 623 494 11 360 870 11 917 920 12 080 514 4% ЮАО 177 972 177 775 166 809 162 103 -9%
Динамика среднего бюджета покупки жилья по количеству комнат
Средняя стоимость одного кв. м в
зависимости от количества комнат
снижается на протяжении
последних двух лет. С 2014 года
наибольшее снижение средней
стоимости кв. м показали
однокомнатные квартиры
и студии (-15%), притом что общее
снижение цен составило около 8%.
Это свидетельствует о тенденции
уменьшения средней площади
продаваемых квартир в последние Динамика средней стоимости кв. м жилья по количеству комнат
годы. Застройщики таким образом
стимулируют спрос и снижают
сроки реализации проекта за счет
более низкого бюджета покупки.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 23
Москва
1.6 Анализ динамики ставок аренды 1-к квартиры
Анализ динамики ставок аренды 1-к квартиры
Динамика средней стоимости аренды 1-к квартиры по округам
Динамика
Округ 2014 2015 2016 2017 2017 г.
к 2014 г.
ВАО 30 657 29 010 28 404 28 642 -7%
ЗАО 34 955 34 044 34 002 34 979 0%
ЗелАО 23 873 22 255 21 464 21 723 -9%
НАО 28 384 26 345 25 810 26 454 -7%
Рынка недвижимости г. Москвы и Московской области (август 2009 года)
... рынке торговой недвижимости. Новости региональных рынков торговой недвижимости подтверждают тот факт, что несмотря на низкую конкуренцию собственники торговых помещений в регионах испытывают больше трудностей со сдачей в аренду по сравнению с Москвой. ... Появившаяся в середине лета тенденция некоторого роста инвестиционного спроса на покупку офисных площадей получила свое продолжение и в августе: ...
САО 33 074 31 781 31 578 32 295 -2%
СВАО 32 386 30 900 30 479 30 980 -4%
СЗАО 32 950 32 121 31 896 32 153 -2%
ТАО 27 489 22 239 21 129 21 281 -23%
ЦАО 42 367 47 776 48 276 49 536 17%
ЮВАО 31 464 29 590 28 815 28 987 -8%
ЮЗАО 32 669 31 453 31 074 31 706 -3%
ЮАО 32 084 30 572 29 992 30 519 -5%
Средняя стоимость аренды квартиры по итогам
2017 года составила 30 771 руб. в месяц*. Центральный
АО является самым дорогим – средняя ставка аренды
составляет 49 536 руб. / мес., к самым доступным
относятся ТАО и ЗелАО, где средняя стоимость аренды
составляет 21 500 руб. / мес., что на 31% ниже средних
показателей по Москве в целом.
С 2014 года наибольшее снижение стоимости аренды
отмечено в ТАО (-23%), при этом на 17% выросла
стоимость аренды в ЦАО, в первую очередь за счет
ввода в эксплуатацию современных жилых комплексов
премиум-класса.
* Без учета депозита, комиссионных и прочих расходов.
Динамика средней стоимости аренды по количеству комнат
Серьезной динамики стоимости
аренды в зависимости от
количества комнат (внутри одного
класса) не отмечено. Сегмент
аренды многокомнатных квартир
является достаточно узким,
поэтому появление / выбытие
новых объектов значительно
отражается на общей динамике
стоимости аренды. Этим фактом,
очевидно, объясняется
скачкообразное изменение
кривой на графике выше.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 24
Москва
1.7 События, влияющие на рынок жилья
События, влияющие на рынок жилья
2014, 1-й кв.
Введение санкций
2014, 2-й кв.
Программа «Жилье для российской
семьи» (2014–2017 гг.)
2014, 4-й кв.
Черный декабрь – обвал рубля
2015, 1-й кв. 2015, 1-й кв.
Запущена программа Расчет налога на имущество
льготной ипотеки по кадастровой стоимости
2015, 2-й кв.
Изменение ФЗ о материнском
капитале 2015, 4-й кв.
Ожидание окончания программы льготной
ипотеки
2016, 1-й кв.
Продление программы до конца
2016 года 2016, 3-й кв.
Открытие МЦК
2017, 1-й кв. Заявление о программе реновации 2017, 2-й кв. жилья в Москве
Поправки к ФЗ-214
о долевом строительстве 2017, 3-й кв. Президент поручил отказаться от долевого строительства и перейти к проектному финансированию через 3-5 лет
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018
недвижимости (Москва) PwC 25
Москва
1.7 События, влияющие на рынок жилья
Описание событий, влияющих на рынок жилья
Дата Событие Описание
2014, Введение санкций Присоединение Крыма, введение санкций и осложнение отношений с западным 1-й кв. миром спровоцировали первую волну ажиотажа на рынке недвижимости. В
равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и
людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для собственных нужд.
2014, Программа «Жилье для Программа «Жилье для российской семьи» реализуется в рамках 2-й кв. российской семьи» (2014– государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и
2017 гг.) комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской
Федерации» на основании ПП РФ от 5 мая 2014 года.
2014, Черный декабрь – обвал Обвальное падение рубля по отношению к доллару США и евро 4-й кв. рубля 16 декабря 2014 года. Этот и предыдущий день относят
к проявлениям нового финансового-экономического и валютного кризиса в
России. Данное событие спровоцировало вторую волну ажиотажа на рынке
недвижимости, когда население старалось спасти денежные средства от
девальвации.
2015, Запущена программа Постановление о субсидировании ставки по ипотечным кредитам было 1-й кв. льготной ипотеки подписано 13 марта 2015 года. Государство компенсирует разницу между
ставкой банка, которая не должна быть выше, чем ключевая плюс 3,5 п.п., и
ставкой для конечного заемщика, которая не должна превышать 12%.
Программа действует для кредитов, выданных с 1 марта 2015 года до 1 марта
2016 года.
2015, Расчет налога ФЗ № 284 от 04.10.14, дополнение Налогового кодекса. 1-й кв. на имущество В соответствии с п. 1 ст. 402 инвентаризационная оценка для расчета стоимости
по кадастровой недвижимости заменяется на кадастровую стоимость объекта. Величина налога
стоимости на имущество увеличивается.
2015, Изменение ФЗ Средства материнского капитала теперь можно направлять 2-й кв. о материнском на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату
капитале процентов по займам, в том числе обеспеченным ипотекой.
2015, Ожидание окончания На фоне ожиданий окончания программы льготной ипотеки отмечено 4-й кв. программы льготной повышение спроса на рынке жилья.
ипотеки
2016, Продление программы до Программа льготной ипотеки была продлена до конца 2016 года. 1-й кв. конца 2016 года
2016, Открытие МЦК Московское центральное кольцо — маршрут электропоездов, запущенный по 3-й кв. Малому кольцу Московской железной дороги
и полностью интегрированный с метро.
2017, Заявление о программе Программа правительства Москвы по расселению и сносу ветхого малоэтажного 1-й кв. реновации жилья жилого фонда, построенного в 1957—1968 годах.
в Москве
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 26
Москва
1.7 События, влияющие на рынок жилья
Описание событий, влияющих на рынок жилья Дата Событие Описание 2017, Поправки к ФЗ-214 Закон устанавливает повышенные требования к застройщикам, которые 2-й кв. о долевом строительстве привлекают средства граждан в строительство жилья,
и предполагает создание специального государственного компенсационного
фонда долевого строительства.
2017, Президент поручил Президент России Владимир Путин поручил утвердить дорожную карту по 3-й кв. отказаться поэтапному замещению в течение трех-пяти лет средств граждан,
от долевого привлекаемых для строительства многоквартирных домов, банковским
строительства и перейти кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими
к проектному риск для граждан.
финансированию через 3-5
лет
Федеральные события Региональные события
Помимо описанных выше событий, в анализе Московского региона учитывалось открытие станций метро. За исследуемый период было открыто 11 станций. Кроме того, оценивалось влияние проекта реновации 46 промзон, в отношении которых существует проект планировки территории на момент проведения исследования, что также нашло отражение в динамике ключевых показателей. Карта станций метро и МЦК, введенных Карта промзон с утвержденными проектами в исследуемый период планировки территорий
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 27
Москва
1.8 Анализ динамики спроса по России
Выявление тренда, сезонности и влияния
макрофакторов в спросе на
недвижимость по России Тренд и сезонность спроса на покупку Тренд и сезонность спроса по аренде
тренд спроса тренд спроса
дата
год год
сезонность спроса сезонность спроса
янв. апр. июль окт. янв. янв. апр. июль окт. янв.
месяц месяц
При анализе спроса важно выявить тренд и Пик сезонности спроса по аренде приходится на
сезонность. Как видно из верхнего графика, спад сентябрь. Возможно, это связано с приездом
активности приходится на новогодние праздники, а студентов и поиском квартир для аренды. Спад
максимальный пик – на конец января – начало активности посетителей сайта приходится на
февраля. новогодние праздники, как и в случае с поиском
квартир для покупки.
По графику тренда мы видим устойчивый рост с 2016
года, обусловленный восстановительным ростом Что касается тренда, то мы видим рост до 2015 года.
экономики после кризиса и улучшением условий по После 2015-го наблюдается коррекция, и с 2016-го –
ипотечным займам. вновь рост с замедлением в 2018-м.
Изменение ставки по ипотеке в кризисное время не влияет на спрос на покупку и на аренду недвижимости, а в
обычное время увеличение ставки по ипотеке 0,16 п. п.* приведет к мгновенному влиянию (только в первый
месяц), результаты которого представлены в таблице ниже.
Мгновенное влияние роста* ставки по ипотеке Мгновенное влияние роста* ставки по ипотеке
на спрос на покупку на спрос на аренду
1 комната, 1 комната,
2 комнаты 3+ комнат В целом 2 комнаты 3+ комнат В целом
студия студия
Отрицательное Положительное
влияние влияние
Спрос на аренду и спрос на покупку квартир реагируют с одинаковым знаком на внешние шоки. Например, при
росте ставки по ипотеке оба спроса снижаются. Однако взаимного влияния двух видов спроса друг на друга не
наблюдается.
* Изменение в одно стандартное отклонение.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018
недвижимости (Москва)
PwC 28
Москва
1.8 Анализ динамики спроса по России
Анализ динамики спроса на покупку недвижимости по России
* *
Влияние событий на спрос на покупку Выводы
квартир *
1 комната, 1) Обвал рубля существенно, но События 2 комнаты 3+ комнат В целом
студия временно повлиял на спрос на программа «Жилье для покупку квартир. Ухудшение российской семьи», макроэкономической ситуации и введение санкций угроза кризиса стимулировали
потребителей к инвестированию в обвал рубля надежные активы. налог по кадастровой 2) Программа льготной ипотеки стоимости, увеличила спрос на недвижимость в программа льготной целом, открыв к ней доступ для ипотеки населения. материнский капитал 3) Возможность направить можно направлять на — — материнский капитал на погашение погашение ипотеки основного долга и уплату процентов окончание и продление по ипотечным займам повлияла
- льготной ипотеки только на сегмент одно- и поправки к ФЗ о двухкомнатных квартир. долевом строительстве
Отрицательное Положительное
влияние влияние
* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие влияния, не вынесены в таблицу
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 29
Москва
1.8 Анализ динамики спроса по России
Анализ динамики спроса на покупку в новостройках по России
* *
Влияние событий на спрос на покупку Выводы
квартир *
1) Обвал рубля существенно, но
1 комната, События 2 комнаты 3+ комнат В целом временно повлиял на спрос на
студия
покупку новостроек. Ухудшение программа «Жилье для макроэкономической ситуации российской семьи», стимулировало инвестиции в введение санкций надежные активы. обвал рубля 2) Программа льготной ипотеки
увеличила спрос на все типы налог по кадастровой
квартир в новостройках, поскольку стоимости,
данное событие увеличило программа льготной
доступность такого типа жилья. ипотеки материнский капитал 3) Ожидание окончания программы можно направлять на — — — льготной ипотеки негативно погашение ипотеки сказалось на спросе на
новостройки. окончание и продление льготной ипотеки
Отрицательное Положительное
влияние влияние
* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие влияния, не вынесены в таблицу.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 30
Москва
1.8 Анализ динамики спроса по России
Анализ динамики спроса на аренду недвижимости по России
* *
Влияние событий на спрос на покупку Выводы
квартир *
1 комната, 1) Программа льготной ипотеки События 2 комнаты 3+ комнат В целом коррелирована со снижением
студия программа «Жилье для ставок по всем кредитам в целом. российской семьи», Поскольку населению стали введение санкций доступны более дешевые кредиты,
увеличился спрос на аренду налог по кадастровой
квартир в целом. стоимости, программа льготной 2) Поправки к ФЗ о долевом ипотеки строительстве оказали одинаковое материнский капитал негативное влияние как на аренду, можно направлять на так и на продажу. погашение ипотеки 3) Цены на аренду достаточно окончание и продление стабильны, поэтому прочие
- события не повлияли на спрос. льготной ипотеки поправки к ФЗ о долевом строительстве
Отрицательное Положительное
влияние влияние
* Пересекающиеся во времени события были объединены в одно событие. События, не имеющие влияния, не вынесены в таблицу.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC 31
Москва
1.9 Анализ динамики спроса по городу
Выявление тренда, сезонности и влияния
макрофакторов в спросе на
недвижимость по городу
Тренд и сезонность спроса на покупку Тренд и сезонность спроса на аренду
тренд спроса тренд спроса
год
дата год
сезонность спроса сезонность спроса
янв апр июл окт янв янв апр июл окт янв
месяц месяц
При анализе спроса важно выявить тренд Пик сезонности спроса на аренду приходится
и сезонность. Как видно на верхнем графике, на сентябрь. Возможно, это связано с приездом
максимальный спад активности приходится студентов и поиском квартир для аренды, а также
на новогодние праздники. Также наблюдается началом делового сезона. Спад активности
снижение спроса в летний период, что может быть посетителей портала приходится
связано с тем, что часть жителей отправляется в отпуск на новогодние праздники, как и в случае с поиском
и не ищет квартиры. Максимальный пик активности квартир для покупки. Также наблюдается
приходится на конец января – начало февраля. существенное увеличение спроса на аренду
недвижимости перед новогодними праздниками,
По графику тренда мы видим устойчивый рост за весь
что, вероятно, обусловлено необходимостью
период наблюдений, очевидно, обусловленный
пролонгации годовых договоров аренды.
стабильным притоком населения в Москву.
Что касается тренда, за весь период наблюдается рост
В результате исследования влияние в целом на Москву
спроса на аренду квартир. Однако темпы роста
таких макроэкономических факторов, как ставка
замедляются. Вероятно, это связано с программами
по ипотеке, курс доллара, ИПЦ, оказалось
по стимулированию спроса на покупку (материнский
незначимым.
капитал, льготная ипотека).
В результате исследования влияние в целом
на Москву таких макроэкономических факторов, как
ставка по ипотеке, курс доллара, ИПЦ, оказалось
незначимым.
Спрос на аренду и спрос на покупку квартир в Москве коррелируют с коэффициентом 0,61: при росте спроса
на аренду квартир на 100 спрос на покупку недвижимости в среднем растет на 61.
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018
недвижимости (Москва)
PwC 32
Москва
1.9 Анализ динамики спроса по городу
Выявление влияния макрофакторов в
спросе на недвижимость по округам
В результате исследования не было выявлено значимого влияния макроэкономических факторов на спрос
на аренду во всех административных округах Москвы. Это может быть связано с его низкой эластичностью
по макроэкономическим переменным: вне зависимости от макрофакторов жителям необходимо арендовать
жилье, поэтому спрос не реагирует на изменение таких факторов. Также отсутствует значимое влияние
макрофакторов на спрос на покупку недвижимости в целом по Москве и в частности в ЦАО, ЗАО, СЗАО, ЮАО,
ВАО, ТАО, НАО и ЗелАО.
При этом в ЮЗАО, САО и НАО выделяется спекулятивная составляющая спроса на покупку недвижимости. Это,
вероятно, связано с активным расширением линий метро в указанных округах. В ЮВАО и ВАО спрос на покупку
недвижимости зависит от ставки по ипотеке и не является спекулятивным.
ЮЗАО, САО и НАО – влияние роста* ставки по Изменение ставки по ипотеке в кризисное время
ипотеке не влияет на спрос на аренду квартир в ЮЗАО, САО
2.5
и НАО, а в обычное – увеличение ставки по ипотеке
на 0,16 п. п.* приведет к падению спроса на 5,5%
в первый месяц, но к росту спроса на 3% – во второй.
Далее чередуются падение и рост спроса. К седьмому
месяцу после изменения ставки влияние становится
несущественным. В НАО структура влияния спрос,%
2.5 ипотечной ставки на спрос аналогична, однако
по абсолютной величине влияние меньше. Это может
быть связано с меньшим объемом предложения
в округе и территориальной удаленностью от центра.
Такой характер изменения спроса в ответ
на изменение ставки по ипотеке может
7.5 свидетельствовать о спекуляциях с недвижимостью
в данных округах. Стоит отметить, что строительство
количество месяцев с изменения ставки почти всех новых станций метро (кроме станций
МЦК) было осуществлено или запланировано
в ЮЗАО, САО и НАО.
ЮВАО и ВАО – влияние роста* ставки по
ипотеке
0 Изменение ставки по ипотеке в кризисное время
не влияет на спрос на аренду квартир в ЮВАО и ВАО,
а в обычное – увеличение ставки по ипотеке
на 0,16 п. п.* приведет к падению спроса на 2% спрос,%
в первый месяц, на 1% – во второй. В последующие
1.5
месяцы влияние незначительно. Такая реакция
спроса свидетельствует о том, что спрос на покупку
недвижимости в данных административных округах
эластичен по ипотечной ставке: при ее росте покупка
квартиры становится дороже, и спрос
количество месяцев с изменения ставки на недвижимость снижается.
* Изменение в одно стандартное отклонение
Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018
недвижимости (Москва)
PwC 33
Москва
1.9 Анализ динамики спроса по городу
Определение влияния географических
факторов в спросе на недвижимость по
городу
