Ипотечное кредитование. Российская практика и опыт зарубежных стран

метки: Кредит, Ипотека, Ипотечный, Ставка, Кредитование, Привлечение, Решение, Заемщик

, заключение и список литературы.

1. Сущность и виды ипотечного кредитования

1.1 Сущность ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование представляет собой долгосрочный кредит, который предоставляется юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости:

• земли производственных и жилых зданий;
• помещений;
• сооружения.

В России на рынке ипотечного кредитования успешно около ста банков, лидерами среди которых являются Газпромбанк, Сбербанк, ВТБ24, и Росбанк.

Участники системы ипотечного кредитования:

• банки, осуществляющие проверку платёжеспособности заёмщика;
• страховые компании, страхующие риски в ходе ипотечного кредитования;
• оценочные компании, определяющие рыночную стоимость объекта ипотечного кредитования;
• ипотечные брокеры, выбирающие наиболее подходящую программу кредитования.

Рассмотрим более подробно механизм функционирования системы ипотечного кредитования. Граждане принимают решение о приобретении жилой недвижимости при помощи ипотечного кредита.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (андеррайтинг).

Существует золотое банковское правило, которое гласит: на выплату кредита заемщик тратит не больше 30% личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, то такой кредит считается рискованным. Поэтому банк оценивает объем предоставляемого кредита, исходя из дохода заемщика.

В случае положительного решения заключаются кредитные договоры на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке обязательно должны быть прописаны:

• предмет ипотеки и его оценка;
• существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Наименование, место нахождения и описание предмета ипотеки определяются в договоре. Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк требует внесения первоначального взноса, размер которого в разных странах колеблется в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. На сегодняшний день в России определен первоначальный взнос в размере как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

Выделим отличительные особенности ипотечного кредита.

Таблица 1 — Особенности ипотечного кредита

Особенность ипотечного кредита	Характеристика
Обязательность обеспечения залогом	в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией в целях погашения задолженности. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье освобождено от ограничений и не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
Длительность срока предоставления кредита.	Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет. Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.	К основным требованиям можно отнести следующие: -сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья; -величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период; -при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Вышеуказанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика и осуществление функций ипотечного кредитования:

• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
• функция стимулирования оборота недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
• функция образования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и т.д.

Таким образом, ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставляемую банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое использование данного вида кредита. В классическом понимании ипотека — это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг — закладных и облигаций.

Объектами ипотечного кредитования являются:

• земельные участки;
• жилые помещения (квартиры, дома, коттеджи, дачи и т.д.);
• здания и сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу;
• коммерческие помещения (офисы, торговые центры, магазины, рестораны объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
• производственные помещения (склады, научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, сооружения производственного назначения).

1.2 Виды ипотечного кредитования

Ипотечные кредиты в России классифицируются по ряду признаков.

Таблица 2 — Классификация ипотечных кредитов в России

Признак	Виды ипотечного кредитования
Объект недвижимости	земельные участки
	предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности
	жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат
	дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения
	воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты
	объекты незавершенного строительства
Цели кредитования	приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства
	приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку
Вид кредитора	банковские
	небанковские
Вид заемщиков как субъектов кредитования	кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям
	кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья
	Кредиты, предоставляемые сотрудникам банков, сотрудникам фирм-клиентов банка, а также клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе

Помимо стандартных ипотечных программ, существует множество льготных видов ипотеки. Особенность социальной ипотеки заключается в одновременном использовании ипотечного кредитования и финансовой поддержки со стороны государства. Льготная ипотека позволяет улучшить жилищные условия в пределах установленных социальных норм. Среди механизмов субсидирования льготной ипотеки выделяют:

• продажу государственного жилья в кредит по льготной цене;
• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья.

В ипотечном кредитовании существует два вида залога.

Таблица 3 — Виды залога

Вид залога	Характеристика
Залог в силу закона	Данный залог в основном применим к классической ипотеке и ипотеке на новостройку. Банк оформляет договор залога одновременно с договором купли-продажи. Если заемщик недобросовестно исполняет свои финансовые обязательства, то банку будет гораздо легче забрать его имущество.
Залог в силу договора	Заключается при нецелевой ипотеке, так как законодательство не просматривает связь между кредитом и залогом. По такому договору взыскать с клиента имущество будет значительно сложнее.

Рассмотрим такие виды ипотечного кредитования, как:

• ипотека на вторичном рынке;
• ипотека с долевым участием;
• ипотека молодой семье;
• кредит на улучшение жилищных условий.

Особенностью ипотеку на вторичном рынке в России является необходимость заключения договора страхования на случай потери права на недвижимость. Случается так, что квартира оказывалась не слишком чистой и после ее продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры. Во избежание форс-мажоров необходимо заключения договора страхования права собственности — обязательного атрибута ипотечной сделки.

При использовании ипотеки с долевым участием страховать потерю не обязательно, так как кредитор является первым собственником недвижимости. Ставка по данному виду ипотечного кредита в России до получения прав собственности как правило выше на 1-2 %. После получения документов на квартиру нужно предоставить их банку для снижения кредитной ставки.

Ипотеку молодой семье выбирают молодые люди, которым необходимо жилье для создания семьи. При этом на возраст заемщика имеются ограничения. В России существуют как государственная программа, так и программы социальной ипотеки для молодых семей, введенные в отдельных банках.

Кредит на улучшение жилищных условий является самым популярным видом использования ипотечного кредитования в России. Для предоставления ипотечного кредита банк берет некое недвижимое имущество в залог — по статистике, в нашей стране для этого чаще для этого используются вновь приобретаемые квадратные метры. Однако, при наличии в собственности какой-либо другой недвижимости банк сможет принять ее в качестве залога.

Процедура оформления ипотеки — длительный и многоэтапный процесс, поэтому самым простым способом завершения его с положительным для заемщика результатом может стать обращение к кредитному брокеру или в агентство по недвижимости. Условия выплаты ипотечных кредитов у разных банков очень сильно отличаются, и возможность реструктуризации кредита не всегда присутствует.

Таким образом, существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов. Так, ипотечные программы можно разграничить, исходя из цели и валюты займа; наличия созаемщиков и поручителей; способов расчета; вида недвижимости и т.д.

Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки. Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:

• объект недвижимости;
• цель кредитования;
• субъект кредитования (заемщики);
• процентная ставка.

Если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Залог имеющейся недвижимости обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог приобретаемой недвижимости, в свою очередь, ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.

2. Проблемы ипотечного кредитования в современных условиях

2.1 Проблемы ипотечного кредитования в России

Согласно данным официальной статистики за 2015 год лишь 10% россиян владеют собственным жильем, и только 1% граждан может позволить себе приобрести жилую недвижимость самостоятельно без привлечения заемных средств.

Большинство россиян ищет пути решения жилищной проблемы, и тогда ипотека становится взаимовыгодной программой, как для населения, так и для государства. В условиях нестабильной экономики система ипотечного кредитования в России только набирает обороты, естественно, возникают различного рода проблемы развития кредитования и ипотеки, требующие оперативного решения. Но прежде чем искать пути решения любой проблемы, необходимо сначала найти причины ее возникновения. Среди причин низкого уровня развития ипотечного кредитования выделяют следующие:

• низкая платежеспособность населения;
• высокий уровень инфляции;
• нестабильная экономическая ситуация;
• высокая стоимость ипотечных кредитов;
• монополизация рынка кредитования;
• недостаточное количество социальных ипотечных программ
• проблемы, связанные с миграционной политикой.

Низкая платежеспособность — это главная проблема медленного развития ипотеки в России. По оценкам Минэкономразвития РФ, проведенным в период с 2014 г. по 2015 г. лишь 10% населения нашей страны могут позволить себе взять ипотеку. В улучшении жилищных условий нуждаются свыше 60% граждан.

Кредитные организации выдают ипотечные ссуды только в том случае, если размер ежемесячного платежа составляет не более 40% семейного дохода заемщика. В целях получения ипотечного кредита многие заемщики указывают доходы, не соответствующие реальности, а потом сталкиваются с невозможностью выплат по кредиту. Для того чтобы быть вносить ежемесячные выплаты по ипотеке, поддерживая оптимальный уровень жизни своей семьи, семейный бюджет должен превышать средний уровень дохода семьи в 2-3 раза, поэтому ипотечное кредитование для большинства жителей нашей страны недоступно. У данной проблемы есть одно решение — повышение благосостояния граждан России.

Уровень инфляции в России значительно снизился, но на фоне экономики других развитых стран, он все еще остается на достаточно высоком уровне. Государству предстоит долгий путь, чтобы достичь стабильности в экономике и постоянства в системе ипотечного кредитования. Из-за высокого уровня инфляции стоимость привлечения средств для банков не снижается.

У кредитных организаций на фоне инфляционных проблем также возникают трудности:

• вкладчики не хотят рисковать деньгами и не держат свои средства на депозитах, ставки которых ниже инфляции;
• доходы потенциальных клиентов банка растут медленнее, чем уровень инфляции;
• из-за небольшого числа вкладчиков снижается уровень услуг по ипотечному кредитованию.

Таким образом, ипотека развивается как предложение лишь для отдельных категорий населения со стабильной работой и высоким уровнем дохода, а не как массовый продукт.

Кредитные организации, предоставляющие гражданам ипотечные займы, вкладывают свои деньги на срок в среднем от 10 до 20 лет. Чтобы быть способными предложить такие длительные проекты, банкам требуются гарантии экономической стабильности, а заемщики хотят быть уверенными, что смогут платить по кредиту в течение длительного периода времени.

Экономика нашей страны зависит от общемировых цен на ресурсы и от экономической ситуации в мире в целом. На сегодняшний день доходы каждого россиянина то падают, то повышаются, подвергаясь резким изменениям в условиях мирового кризиса, введения или снятия санкций. Поэтому на сегодняшний день никто не может дать гарантий о финансовой стабильности в России. Как следствие, предоставление долгосрочных ипотечных займов связано с большими рисками, чтобы обезопасить себя и минимизировать возможные риски, кредитные организации вынуждены компенсировать потери высокими процентными ставками по кредитам. Выплату высоких процентов по кредиту могут себе позволить лишь небольшое количество граждан, которые защищены только законом «Об ипотеке». Путь решения данной проблемы — стабилизация экономической и политической ситуации стране.

Проблема высокой стоимости (высоких процентных ставок) ипотечных кредитов вытекает из двух предыдущих причин недостаточного развития ипотеки в России. В 2013 году средний процент по ипотеке составлял 13%, в 2014 — 15%, в 2015 году — 20%. Переплата по ипотеке при таких показателях доходит до 200%, при оформлении заемщиком ссуды на 25-30 лет.

Высокая стоимость привлечения ресурсов не позволяет снизить стоимость ипотеки. С ростом процентов по депозиту растут ставки по жилищным займам. Правительство России в начале 2015 г. предложило временные пути решения проблемы:

• снижение ставки по ипотеке за счет государственного субсидирования ипотечных кредитов до 13%;
• рассмотрение возможности снижения ставки до 12%.

Однако, это временные меры, а полностью искоренить проблему поможет лишь существенное снижение темпов инфляции в России.

В России мало строительных компаний занимаются возведением многоквартирных жилых домов. Нездоровая конкуренция между застройщиками естественно является причиной искусственного повышения и поддержания высоких цен на жилую недвижимость. Вместе с этим, кредитные организации, предоставляющие жилищные займы, зависят в разработке ипотечных программ от цен, продиктованных строительными компаниями-монополистами. Эту проблему решить можно понизив цены на недвижимость в новостройках в целях ликвидации монополизации рынка долевого строительства. Необходимо создать льготные условия для развития этого перспективного направления бизнеса, чтобы способствовать развитию организаций, специализирующихся на строительстве жилых многоквартирных зданий.

Ипотечное кредитование выступает инструментом решения социальных задач. Правительством России разработана линейка льготных ипотечных программ для молодых семей, работников полиции, военнослужащих, молодых специалистов, ученых и учителей. Однако, все эти программы требуют существенных доработок. Например, такие социальные категории, как молодые врачи и многодетные семьи пока вынуждены оформлять ипотеку на общих условиях. Банки не заинтересованы в развитии социальных программ, так как займы по ним не являются рентабельными. Вместе с этим, кредитные организации предлагают льготные ипотечные кредиты только при условии компенсации государством финансовых потерь от предоставляемых заемщику льгот. Данные категории граждан могут надеяться только на государственную поддержку.

Займы на приобретение или строительство жилья не во всех регионах пользуются большой популярностью. Отмечают существенную разницу уровня жизни, например, в Московской и Ленинградской областях и в других регионах.

Все больше граждан мигрирует из регионов, где они родились в более развитые экономические центры, увеличивая в них спрос на недвижимость. Поэтому высокие цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах России еще больше растут. На этом основано различие в стоимости ипотеки по регионам страны. Повышение уровня жизни в регионах, развитие всех областей и выравнивание доходов, выделение государственных субсидий на строительство и покупку недвижимости в регионах могут привести к расширению географии повышенного спроса на ипотечное кредитование.

Таким образом, в России существует много проблем, которые мешают активному развитию ипотеки. Решение проблем ипотечного кредитования — системная задача, проникающая в различные сферы политики, экономики, строительного, банковского, социального, и миграционного секторов и т.д. Для решения этих проблем необходимо длительное время. Однако, будущее жилищного кредитования в России выглядит довольно оптимистично, а экономика нашего государства рано или поздно обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

2.2 Проблемы ипотечного кредитования в зарубежных странах

Основные модели системы ипотечного кредитования в зарубежных странах:

• усеченно-открытая модель;
• расширенная открытая модель (американская);
• модель сбалансированной автономии (немецкая).

Так как выделение данных моделей носит условный характер, они могут функционировать одновременно в одной стране.

Рассмотрим их характерные черты в таблице.

Таблица 4 — Основные модели ипотечного кредитования в зарубежных странах

Элементы	Модели
	Усеченно-открытая	Расширенная открытая (американская)	Сбалансированная автономия(немецкая)
	Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция	США и другие развитые страны	Франция, Германия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия, Австрия
Принцип функционирования	Рыночный (модель зависит отобщего состояния финансово-кредитного рынка страны)	Ссудно-сберегательный(модель автономна)
Объекты кредитования	Готовые и строящиеся дома и квартиры	Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей	Готовые и строящиеся дома и квартиры
	Собственные и заемные средства банков	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков	Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков
Основные кредиторы	Универсальные и ипотечные банки	Ипотечные и сберегательные банки	Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

Каждой из вышеперечисленных моделей свойственны проблемы, требующие разрешения в ближайшем будущем.

Для усеченно-открытой модели характерно

• зависимость модели от рыночного уровня ставки процента;
• отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования;
• ограниченное количество привлекаемых кредитных ресурсов.

Для повышения эффективности функционирования данной модели необходимы жесткие стандарты ипотечного жилищного кредитования, создание специальных ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кредитных ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ипотечного жилищного кредитования.

Расширенная открытая модель находится в сильной зависимости от рыночного уровня ставки процента, а эффективное функционирование возможно только в развитых странах со стабильной экономикой, поэтому необходимы:

• общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам — подтвердить свою кредитоспособность;
• доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг;
• увеличение количества ипотечных кредиторов;
• снижение процентных ставок под влиянием конкуренции.

Проблемы сбалансированных автономий можно определить как:

• стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов, которая зависит от благосостояния граждан, а также их желания получить кредит через систему жилищных накоплений;
• заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке.

На сегодняшний день банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, потому что инфляция не позволяет установить адекватные процентные ставки. Назрела необходимость перехода к финансированию покупки готового жилья, а также выпуска на рынок выгодных контрактных сбережений в целях привлечения средств населения. При этом на первоначальном этапе рассматривается участие государства в качестве гаранта.

Проанализировав основные проблемы ипотечного кредитования в зарубежных странах, можно выделить следующие исходные принципы, направленные на их решение:

• обеспечение защиты интересов кредиторов и должников в ипотечных отношениях. Для этого служат специальные правительственные программы, страхование, обращение взыскания на заложенное имущество и др.;
• создание условий доступности ипотечных кредитов. Так, для отдельных категорий населения разрабатываются льготные правила погашения ипотечного кредита;
• поддержание условий приоритетности в сфере кредитования для организаций, которые специализируются на ипотеке, а также объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства.

На основе этого им предоставляются более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг;

-активизация деятельности государства для контроля за деятельностью организаций в ипотечных отношениях. Государство проводит льготную налоговую политику в этой области, разрабатывает и реализовывает специальные программы, образовывает необходимые государственные органы.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования применим и в России. Поэтому рационально руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права.

Таким образом, на сегодняшний день мировая нестабильная экономическая ситуация довольно серьезно отражается на сфере ипотечного кредитования и влияет на резкое падение покупательского спроса. Прежде всего, при этом растут процентные ставки, а с рынка исчезают ипотечные покупатели. По причине снижения кредитования строительной отрасли застройщики вынуждены отказаться от многих проектов, так как получить ипотечный кредит стало сложнее. В условиях финансового кризиса рынок ипотеки оказался почти заморожен, а основной причиной стала недостаточность собственных средств для выдачи ипотечных займов.

3. Перспективы ипотечного кредитования в России в современных условиях

В предвыборных обещаниях президент России Путин В.В. ставил вполне конкретную цель — существенно снизить ставку ипотечного кредитования, вплоть до 6% годовых, однако реальность внесла коррективы в планы и в прошлом году ставка по ипотеке, напротив, повысилась в два раза и составила 12, 2 %.

По словам министр регионального развития России Игоря Слюняева, у современного ипотечного кредитования в России — достаточно сложная структура и непростое функционирование. По мнению главы министерства регионального развития, за счет того, что объемы рынка кредитования увеличатся в 2016 году, появятся предложения дешевых денег и в следующем году процентные ставки по ипотечным кредитам могут выйти на достаточно приемлемый уровень в 8,8% годовых.

Следует отметить, что по итогам 2012 г. объем рынка ипотечного кредитования составил в совокупном выражении — 1,1 трлн. рублей, при этом, в последующие годы (2013 г. и 2014 г.) наблюдался рост. С учетом нынешних реалий по 2015 г. можно сделать следующие выводы:

• процентные ставки увеличиваются;
• к заемщикам на данный момент предъявляются более жесткие требования.

Главная трудность в снижении ставок по ипотечному кредитованию заключается в слишком сжатых сроках и недостаточном развитии социальной ипотеки, а также непосредственного влияния крупных финансовых организаций на принятие нужных решений. Дешевые ипотечные кредиты в 2016 г. реальны, но при этом они малоперспективны.

Сравним ставки по ипотечным кредитам в 2015 г. Сбербанка России (срок ипотеки — 30 лет).

Таблица 5 — Ставки по ипотечным кредитам (2015 г.)

С государственной поддержкой	11,9%
Военная ипотека	12,5%
Молодой семье	14,5%?-?15,5%
Готовое жилье	14,5%-?16,5%
	14,5%?-?16,5%
Строительство жилого дома	15,5%?-?17,25%

Ипотечное кредитование в России для заемщика обходится весьма дорого, что свидетельствует о неустойчивости национальной экономики и валюты. Наиболее благоприятным временем для получения займа был период с октября 2009 до середины декабря 2014 года, когда ключевая ставка ЦБ РФ была ниже 10 %. Прогнозировать размер ставки по ипотеке в 2016 г. сложно, так как есть обстоятельства, способные повлиять на ее величину, а именно:

• неустойчивый курс рубля;
• ограниченный доступ к дешевым источникам заимствования средств;
• высокие инфляционные ожидания и др.

По состоянию на конец 2015 г. ключевая ставка ЦБ РФ составила 11 %. Это значит, что ипотечные кредиты в коммерческих банках предоставляются под более высокий процент, величина которого варьируется в диапазоне 15% — 20 % и зависит от возможностей конкретного финансового учреждения.

На меньшую величину ставки, в том числе ниже ключевой ставки ЦБ, по ипотеке в 2016 году может рассчитывать только небольшое число участников федеральных целевых программ (например, «Жилье»).

Кроме того, стоит помнить о дате 16.12.2014, когда на фоне валютной паники ЦБ РФ поднял основную ставку до 17 %, что сделало ипотечное кредитование практически невозможным. В сентябре и декабре 2015 г. крупным заемщикам предстоит возвращать значительные суммы валютных кредитов, что окажет сильнейшее давление на курс рубля. По этой причине не исключено повторение ситуации конца 2014 г., на минимизацию отрицательных последствий которой ушло около 4 месяцев.

Правительство России старается поддержать рынок ипотеки в сегменте новостроек. В марте 2015 г. года вышло Постановление № 220, которое касается субсидирования кредитных организаций из государственного бюджета, согласно которому была запущена программа на покупку новостроек с государственным субсидированием. Основное преимущество данной программы — низкая процентная ставка (11,3%).

Государственная программа поддержки рынка ипотечного кредитования была запущена сроком всего на 1 год, однако Правительство РФ продлило срок действия программы льготного ипотечного кредитования — до мая 2016 г. по причине ее высокого спроса среди населения.

Пенсионный фонд России принял важный закон, который поможет ипотеке в 2016 году, в соответствии с которым появилась возможность направлять средства материнского капитала на уплату первоначального взноса по жилищному кредиту/займу, не дожидаясь 3 лет ребенка. Государственная Дума нацелена продлить программу материнского капитала до 2018 г., так как она оказывает хорошую поддержку молодым семьям.

С апреля 2015 г. была введена в действие программа помощи ипотечным заемщикам, которые испытывают трудности с обслуживанием кредитов. Выделением такой помощи занимается АИЖК, которому в 2015 году было выделено около 4,5 млрд. рублей на данную программу. Некоторые банки подключились к решению проблем валютных заемщиков, а некоторые запустили льготные программы реструктуризации. Например, в Банке Москвы валютные кредиты пересчитывают по действующему курсу, снижая при этом процентную ставку до 5% — 7% годовых. Это позволяет валютным заемщикам выплачивать кредит в удобном для них режиме.

В рамках новой госпрограммы по «дальневосточному гектару» предусмотрено обеспечение россиян бесплатно 1 гектаром земли на Дальнем Востоке под индивидуальное строительство. До конца 2015 г. АИЖК планирует составить конкретные предложения по льготной ипотеке для отдельных категорий граждан. Кроме того, будет рассмотрена возможность льготного кредитования на покупку сельхозоборудования. Данная программа призвана сделать ипотеку в 2016 г. доступной для желающих получить и обустроить землю на Дальнем Востоке.

Также претерпел изменения и налоговый кодекс. Законодатели предусмотрели, что налог при продаже квартиры потребуется уплатить, если она была в собственности менее 5 лет (сейчас этот срок составляет 3 года).

Налоговая ставка составит 13%, однако ставка привязывается к кадастровой стоимости жилья, а не к сумме, указанной в договоре. Сумма, из которой исчисляют налог, при этом не может быть менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

По прогнозам аналитиков, ипотечные кредиты в 2016 г. могут подешеветь на 0,5% — 1%. Сегодня для привлечения клиентов банки предлагают акции и программы кредитования, почти каждый день выпуская новые предложения.

Так, ЮниКредит Банк с 1.12.2015 г. запустил акцию по снижению ставок по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке жилья со ставкой 13—13,5% в год.

Газпромбанк объявил о снижении ставки по ипотечным продуктам. Теперь размер минимальной процентной ставки на покупку строящегося жилья по ипотеке с господдержкой составит 10,6%, по стандартным ипотечным программам для покупки квартиры в новостройке — 13,5% (13% после регистрации залога).

Россельхозбанк в рамках государственного субсидирования снова снизил процентную ставку по ипотечным продуктам — размер ставки опустился до уровня 10,9% годовых.

Действия банков дают надежду на постепенное восстановление рынка ипотеки в России и возможное снижение ЦБ ставки рефинансирования, что может привести к естественному снижению ставок по ипотеке в 2016 г., сделав их доступными для большинства граждан нашей страны. Ипотечный кредит — оптимальный, а порой единственным вариант покупки недвижимости для российской семьи.

Таким образом, экономическая обстановка в России в 2016 году будет оставаться сложной, поэтому не следует ожидать ухудшения условий ипотечного кредитования. Представители крупных девелоперов утверждают, что рынок жилья в конце 2014 г. протестировал потолок цен. Дальнейший их рост повлечет резкое падению продаж квартир и домов. Однако, только состояние банковского сектора сможет дать окончательный ответ на вопрос о том, какой процент по ипотеке будет в 2016г. Есть перспективы того, что негативные тенденции в экономике поменяют вектор направления на противоположный.

Заключение

ипотечный кредитование жилье залог

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставляемую банками под залог недвижимости. Рыночная экономика предполагает широкое использование данного вида кредита. В классическом понимании ипотека — это не только выдача кредита, но и способ привлечения ресурсов, связанных с эмиссией ценных бумаг — закладных и облигаций.

Объектами ипотечного кредитования являются:

• земельные участки;
• жилые помещения (квартиры, дома, коттеджи, дачи и т.д.);
• здания и сооружения предприятий, обслуживающих социальную сферу;
• коммерческие помещения (офисы, торговые центры, магазины, рестораны объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;
• производственные помещения (склады, научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи, сооружения производственного назначения).

Существует несколько вариантов классификации жилищных кредитов. Так, ипотечные программы можно разграничить, исходя из цели и валюты займа; наличия созаемщиков и поручителей; способов расчета; вида недвижимости и т.д.

Также различают виды ипотечных кредитов по размеру первоначального взноса и по возможности досрочного погашения ипотеки. Таким образом, основные виды ипотеки можно классифицировать по следующим признакам:

• объект недвижимости;
• цель кредитования;
• субъект кредитования (заемщики);
• процентная ставка.

Если исходить из того положения, что ипотека по своему существу — это залог недвижимости, то все программы ипотеки можно условно поделить на две группы, зависимо от того, какой вид жилья будет передан банку в залог: залог имеющейся недвижимости или залог приобретаемого жилья. Залог имеющейся недвижимости обладает рядом преимуществ, например, более низкая процентная ставка и возможность использования денег на любые цели. Залог приобретаемой недвижимости, в свою очередь, ограничивается областью использования займа — исключительно на приобретение жилья.

В России существует много проблем, которые мешают активному развитию ипотеки. Решение проблем ипотечного кредитования — системная задача, проникающая в различные сферы политики, экономики, строительного, банковского, социального, и миграционного секторов и т.д. Для решения этих проблем необходимо длительное время. Однако, будущее жилищного кредитования в России выглядит довольно оптимистично, а экономика нашего государства рано или поздно обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и широкому кругу населения.

На сегодняшний день мировая нестабильная экономическая ситуация довольно серьезно отражается на сфере ипотечного кредитования и влияет на резкое падение покупательского спроса. Прежде всего, при этом растут процентные ставки, а с рынка исчезают ипотечные покупатели. По причине снижения кредитования строительной отрасли застройщики вынуждены отказаться от многих проектов, так как получить ипотечный кредит стало сложнее. В условиях финансового кризиса рынок ипотеки оказался почти заморожен, а основной причиной стала недостаточность собственных средств для выдачи ипотечных займов.

Экономическая обстановка в России в 2016 году будет оставаться сложной, поэтому не следует ожидать ухудшения условий ипотечного кредитования. Представители крупных девелоперов утверждают, что рынок жилья в конце 2014 г. протестировал потолок цен. Дальнейший их рост повлечет резкое падению продаж квартир и домов. Однако, только состояние банковского сектора сможет дать окончательный ответ на вопрос о том, какой процент по ипотеке будет в 2016г. Есть перспективы того, что негативные тенденции в экономике поменяют вектор направления на противоположный.

Список литературы

1. Бусов В.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник для бакалавров. — М.: Юрайт, 2013. — 430 с.

2. Володин А.А. Управление финансами. Финансы предприятий: учебник. — М.: ИНФРА-М, 2012. — 509 с.

3. Врублевская О.В. Финансы, денежное обращение и кредит: учебник для ВУЗов. — М.: Издательство Юрайт, 2010 г. — 714 с.

4. Горелая Н. В. Организация кредитования в коммерческом банке: учебное пособие. — М.: Форум: ИНФРА-М, 2012. — 207 с.

5. Колпакова Г. М. Финансы, денежное обращение и кредит: учебное пособие для бакалавров.- М.: Юрайт, 2015. — 538 с.

6. Лаврушин О.И. Роль кредита и модернизация деятельности банков в сфере кредитования: монография. — М.: КНОРУС, 2012. — 267 с.

7. Лаврушин О.И. Финансы и кредит: учебное пособие. — М.: КНОРУС, 2012. — 315 с.

8. Тавасиев А. М. Банковское дело: управление кредитной организацией: учебное пособие. — М.: Дашков и К, 2011. — 639 с.

9. Чалдаева Л.А. Финансы, денежное обращение и кредит: учебник для бакалавров. — М.: Юрайт, 2012. — 540 с.

10. Шапкин А. С. Экономические и финансовые риски: оценка, управление, портфель инвестиций. — М.: Дашков и К, 2013. — 543 с.