31 Преобразование жилищных отношений, осуществляемое в Российской Федерации, поставило перед законом и юридической наукой многочисленные и ранее неизвестные проблемы, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации и реализации права собственности на жилое помещение, в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Правовое регулирование отношений собственности на жилое помещение содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, прежде всего в Гражданском Кодексе РФ. В ГК РФ впервые в истории отечественной кодификации появилась глава, посвященная праву собственности на жилые помещения.
Правовая регламентация отношений собственности на жилые помещения, содержащаяся в действующем законодательстве, основана на результатах плодотворной научной разработки общих проблем права собственности и проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, в том числе и в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, то эта проблема в цивилистической литературе затрагивалась многими авторами – «жилищниками». Вместе с тем в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных исследованию права собственности на жилые помещения, до сих пор не было, если не считать некоторые работы прежних лет о праве личной собственности на жилой дом.
Однако данная проблема требует сегодня всестороннего изучения с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты права собственности на жилые помещения еще не получили надлежащего законодательного регулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании – в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в жилищной сфере.
Сказанное дает основание для утверждения, что проблема права собственности на жилище, в том числе в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных.
1.1. История появления и становления жилищных и жилищно-строительных кооперативов в России
Первые, закрепленные правом осмысленные элементы кооперации, были известны еще римскому частному праву II-I в.в. до н.э. под именем договора товарищества (societas).
Приватизация жилых помещений
... приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» стало возможно приобретение российскими гражданами жилых помещений в собственность. Приватизировавшие свое жилье граждане, получили право ... отношения к собственности. Массовая приватизация жилья была официально объявлена (разрешена) на территории России 4 июля 1991 года. В этот день Верховным Советом РСФСР был принят «Закон о приватизации жилищного ...
Так, в силу договора товарищества несколько лиц вступали «… в общение всем своим имуществом или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне». Как считали римские юристы, даже при нерушимом принципе сословности права «Лица, не равные по своему имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе». Этим подчеркивалось огромное значение и потенциал товарищества, первого ростка кооперативных образований.
Кооперативные начала наблюдались и в римских коллегиях, возникнувших в древности для нужд отправления культа и охватывающих как просто соседей, так и ремесленников, земляков, лиц, в складчину обеспечивавших себе место на кладбище или в колумбарии. В коллегии с разрешения их учредителей допускалось принимать и рабов.
В числе первооткрывателей потребительской кооперации были Австрия, Германия и … Россия. В дореволюционной России насчитывалось 16 000 кредитных товариществ с общей суммой активов около 90 000 000 рублей и числом членов свыше 11 000 000 человек. В царской России кооперативными образованиями являлись кооперативные союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудосберегательные кассы, потребительные общества. Дореволюционные русские юристы считали, что общая цель кооперации — это прежде всего устранение или уменьшение посредничества. Русское право понимало под потребительным обществом союз лиц с целью наиболее выгодно приобретать необходимые продукты и вещи путем совместной закупки с устройством своих лавок и мастерских. Участники потребительного общества вносили паевые взносы, участвовали в управлении делами потребительного общества и в прибылях, отвечая при неуспехе дела лишь внесенным паевым взносом.
Кооперативные начала исконно брали силу также из крестьянской православной общины. Издревле на Руси в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн. После отмены крепостного права 4/5 надельных крестьянских земель перешли в общинное землепользование. Община отвечала за уплату ее членами податей, осуществляла раскладку налогов между крестьянами, земельные переделы. Община как источник кооперации в деревне кроме всего прочего представляла собой средство, препятствовавшее чрезмерному обогащению одних хозяйств и обеднению других. Общинные традиции воспитывали у крестьян привычку к кооперативным действиям, вносили в их движение элементы организованности.
После революции 1917 года правительство большевиков сразу отменило капиталистическую частную собственность и провозгласило господство новых отношений собственности — государственной, социалистической, фактически и юридически лишив собственников средств производства. Тем не менее, советская власть, начиная с 1918 г. насаждает, прежде всего в деревне, кооперативные формы хозяйствования колхозного типа — совхозы, коммуны, артели и товарищества по совместной обработке земли. Гражданские кодексы советских республик 20-х годов выделяли кооперативную собственность в качестве самостоятельного вида. Кооперативная собственность во многих отношениях приравнивалась к государственной и также усиленно охранялась. И гражданское и земельное законодательство устанавливало льготы для кооперативных хозяйств. Идеолог большевизма В.И. Ленин считал, что правильно организованная, охватывающая миллионы крестьянства кооперация является тем средством, при помощи которого можно построить в нашей стране полное социалистическое общество. Ленинские идеи находили свое практическое выражение в сфере жилищной политики молодого советского государства. В 1924 г. существовало три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья: ЖАКТы, ЖК и товарищества индивидуальных застройщиков. С 1923 по 1927 г.г. доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 г.г. на долю жилищных кооперативов приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936 г. подчеркивала, что одной из форм социалистической собственности является колхозно-кооперативная собственность. В 1937 г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено.
Кооперативное движение России в 20-30-е годы ХХ века
... финансовое обслуживание и руководство кооперативами. Хотя первый кредитно-кооперативный союз был создан в Бердянске из четырех товариществ еще в 1886 г., долгие годы развитие второго звена кооперативного кредита искусственно сдерживалось государственной ...
Одним из наиболее распространенных видов потребительской кооперации послевоенного периода стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями. Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Руководили деятельностью жилищных и дачно-строительных кооперативов жилищные управления местных Советов народных депутатов. В 1965 г. Советом Министров РСФСР был утвержден Примерный Устав жилищного кооператива. Жилищные, дачно-строительные и дачные кооперативы успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.
В конце 80-х начале 90-х в России наблюдался спад кооперации вплоть до экономического кризиса августа 1998 г. Статистические исследования 1999 — 2000 г.г. заставили по-новому взглянуть на перспективы развития рынка жилья. Оказалось, что круг лиц, имеющих возможность купить себе квартиру за 100% её стоимости, весьма ограничен. Кризис негативно повлиял на покупательную способность населения, хотя год от года потребность людей в жилье возрастала.
С приходом на российскую политическую арену В.В. Путина, население страны получило реальную возможность планировать свою жизнь, свой бизнес на 10-15 лет вперед. Курс на стабилизацию и развитие российской экономики, позволил россиянам пользоваться обычной для промышленно развитых стран коллективной жилищно-накопительной системой. Цель этой системы, основанной на идее кооперации — оплата населением жилья на условиях длительной низкопроцентной рассрочки.
После кризиса 1998 года была начата подготовительная работа по возрождению лучших мировых и отечественных традиций кооперативного движения в сфере потребительской жилищной кооперации, их адаптации к непростым условиям современной России. Почти два года ушло на проработку важнейших вопросов: каким образом в России сможет полноценно работать коллективная жилищно-накопительная система, исходя из нашего гражданского и налогового законодательства, а также возможностей и ментальности наших граждан. Затем несколько месяцев напряженной работы потребовалось инициативной группе для того, чтобы проработать и «обкатать» основные принципы будущего проекта и создать пакет основных документов.
Жилищные кооперативы
... взаимодействия правовых норм. Сущность и краткая характеристика деятельности жилищно-строительных кооперативов Определение жилищно-строительного кооператива дано в ст. 110 ЖК РФ. Жилищный или жилищно-строительный кооператив - ... проблем правового регулирования жилищных отношений. Что касается права собственности на жилые помещения, в том числе и в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, то ...
Таким образом, 13 июня 2000 года был зарегистрирован первый в России жилищный кооператив нового типа «Строим Вместе».
Что касается законодательного регулирования кооперации в нашем государстве, то до августа 1921 г. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировалась актами региональных органов власти.
Впервые упорядочение отношений, связанных с жилищной кооперацией на уровне Союза ССР, предусматривалось ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации». В данном документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества, жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.
Однако такое многообразие жилищной кооперации просуществовало недолго. Постановлением ЦИК и СНК ССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшения жилищного хозяйства в городах» все виды жилищных кооперативов были принудительно реаргонизованы в жилищно-строительные кооперативы, по существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам.
В феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное уравнение жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 г. «Примерного устава жилищно-строительного кооператива».
В период ВОВ жилищное строительство, по понятным причинам практически было прервано. После окончания войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производилось в основном без помощи жилищной кооперации.
Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление «о жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников.
В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден «Примерный устав жилищно-строительного кооператива».
Совместное постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» предусматривало включение в государственные плановые задания кооперативное строительство. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка. В октябре того же года был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива.
По существу с октября 1937 по март 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами».
Жилищный кооператив
... покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Устав жилищного кооператива может содержать и другие положения, не противоречащие Жилищному кодексу и иным ... представлению общему собранию членов кооператива заключения о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов; проведения внеочередных проверок, ...
Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров 31 марта 1988 г. постановления «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем.
В современных условиях организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывает значительные трудности, так как в России этот вопрос в достаточной степени не урегулирован. Гражданский кодекс дает лишь общие положения о кооперации, а отмена Примерного устава ЖСК РСФСР привела к тому, что при организации ЖК и ЖСК организаторы исходят из практики, сложившейся еще при действии Примерного Устава, ст. 116 ГК и гл. 5 Жилищного Кодекса, а также некоторых положений Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и Закона СССР « О кооперации».
ГК РФ в ст. 116 определил, что «правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с настоящим Кодексом законами о потребительских кооперативах». В настоящее время закон о потребительских жилищных кооперативах не принят и в силу не вступил, поэтому созданные ЖК руководствуются ст. 6 ГК РФ, определяющей, что в случаях, когда подлежащие закреплению и регулированию гражданским правом общественные отношения прямо не закреплены и не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Таким образом, при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон — Уставом ЖК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖК.
Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖК являются нормативные акты организаций «второго эшелона» — добровольных некоммерческих объединений ЖК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство «Гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку» (Далее – Гильдия).
Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖК.
Основным документом, регулирующим деятельность ЖК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее – Стандарты).
Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.
Гражданский кодекс дает лишь общие положения, регулирующие правовой режим организации и деятельности потребительских кооперативов, к которым, наряду с другими, относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы.
Как следует из ст. 116 ГК РФ. Жилищным кооперативом признается — добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Пpaвoвoe регулирование деятельности жилищно-накопительных кооперативов в Рoccии
... решению следующих задач: определение понятия жилищного накопительного кооператива; изучение принципов правового регулирования правового статуса жилищного накопительного кооператива; выявление проблем, которые требуют решения в российских нормативных актах, регулирующих создание и деятельность жилищного накопительного кооператива; разработка научных и практических ...
Цель создания таких кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива. Вместе с тем, данное весьма обрывочное регулирование не означает, что «кооперативы приказали долго жить».
Жилищный кооператив, как один из видов потребительских кооперативов является некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических лиц.
Она не предполагает обязательного личного участия своих членов в общих делах. Поэтому здесь нет ограничений на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность одновременного участия одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и однородных. Юридическими лицами — участниками таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений на распоряжение имуществом, имеющихся у юридических лиц — не собственников, то есть унитарных предприятий и учреждений).
Единственное условие указанное в законе — учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц.
Единственным учредительным документом потребительского кооператива является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:
-условия о размере паевых взносов его членов;
По смыслу этих правил высшим органом кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.
Управление жилищным кооперативом осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление кооператива. Высшим органом является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление в жилищном кооперативе осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органом является правление ЖК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия.
Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.
Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.
Защита прав интеллектуальной собственности
... очевидно, что члены ВОИС не обязаны гарантировать в своих странах защиту всех прав, перечисленных в Конвенции, и сами определяют круг объектов интеллектуальной собственности, подлежащих ... технического решения право собственности на достигнутый творческий результат. Несомненно, это признание принесло пользу самим авторам, которые имели возможность продавать результаты своей работы пользователям. ...
Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов).
Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК).
В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.
Как и всякое юридическое лицо, ЖК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.
В силу п.3 ст. 11 Закона СССР «О кооперации СССР» жилищный кооператив считается созданным с момента его государственной регистрации. Если регистрация в установленный срок не произведена, либо в ней отказано, учредители вправе обратится в суд с жалобой, которая рассматривается в соответствии с Законом СССР от 2 ноября 1989 г. «О порядке обжалования в суд неправомерных действий органов государственного управления и должностных лиц, ущемляющих права граждан»»
После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищный кооператив подбирает, а затем приобретает у юридического лица, граждан или органов местного самоуправления новый или капитально отремонтированный жилой дом. В этом случае заключается договор купли-продажи многоквартирного дома. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя многоквартирный дом, а покупатель обязуется принять дом и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве покупателя по данному договору выступает жилищный кооператив. Продавцом могут выступать органы местного самоуправления, а также юридические и физические лица, имеющие на праве собственности многоквартирный дом.
Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья
... недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов ... права собственности на жилые помещения. Так, например, согласно статистическим данным на начало 1998 г. на территории России было приватизировано 42% квартир. При этом вопрос целесообразности приватизации жилых помещений ... кооператив, ...
В соответствии со ст. 116 ГК РФ, жилищно-строительным кооперативом признается — добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Цель создания таких кооперативов – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей членов кооператива.
Также как и ЖК, ЖСК является юридическим лицом (абз. 2 п. 2 ст. 48 ГК РФ), некоммерческой организацией абз. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ.
Учредителями жилищно-строительного кооператива могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц.
Единственным учредительным документом ЖСК является его устав. Согласно п. 2 ст. 116 ГК к числу его обязательных условий отнесены:
-условия о размере паевых взносов его членов;
ЖСК как участник гражданско-правовых отношений отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему на праве собственности имуществом. Участники ЖСК (члены) имеют в отношении ЖСК обязательственные права (абз. 2 п.2 ст. 48 ГК РФ).
Как и всякое юридическое лицо, ЖСК вступает в гражданско-правовые отношения от своего имени, то есть от своего имени приобретает имущественные и личные неимущественные права, а также от своего имени несет обязанности. В случае возникновения необходимости участия в гражданско-процессуальных или арбитражно-процессуальных отношениях, ЖСК наделяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела правовым статусом истца или ответчика.
Деятельность ЖСК регулируется Федеральными законами, а при отсутствии федеральных законов, регулирующих деятельность потребительских кооперативов, следует руководствоваться соглашением сторон — Уставом ЖСК и принятых во исполнение Устава внутренних документах ЖСК.
Кроме этого, источником правового регулирования деятельности ЖСК являются нормативные акты организаций «второго эшелона» — добровольных некоммерческих объединений ЖСК. В России таким добровольным некоммерческим объединением является некоммерческая организация – некоммерческое партнерство «Гильдия народных кооперативов «Жилье в рассрочку» (Далее – Гильдия).
Главной задачей Гильдии является обеспечение защиты прав и законных интересов членов ЖСК.
Основным документом, регулирующим деятельность ЖСК, принятым Гильдией, являются Единые Стандарты деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов (Далее – Стандарты).
Стандарты позволяют отличить добросовестные организации от тех, кто в очередной раз решил погреть руки на чужом добре.
В силу абз. 2 п. 3 ст. 50 ГК РФ и п. 5 ст. 116 ГК РФ, ЖСК как и всякий потребительский кооператив может «осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению цели, ради которой он создан, и соответствующую этим целям». Уставом ЖСК определено в п. 4.1., что «ЖСК не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность». Стандарты также прямо запрещают ЖСК осуществлять какую-то бы ни было предпринимательскую деятельность, существенно по сравнению с законом повышая тем самым защиту имущественных интересов членов ЖСК.
Понятие и характеристика субъектов коммерческого права
... 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации". 1.1 Виды объединений субъектов коммерческого права Субъекты коммерческой деятельности могут создавать различные объединения. Финансово-промышленная группа (ФПГ) ... объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность ( ...
В соответствии со ст. 49 ГК РФ, ЖСК обладают так называемой специальной правоспособностью – они вправе осуществлять лишь то, что прямо предусмотрено их уставами. Положения о правоспособности ЖСК содержатся в Уставе ЖСК.
Деятельность ЖСК не подлежит лицензированию, а все необходимые для достижения уставных целей и задач работы и услуги, подлежащие лицензированию в соответствии с федеральным законом Российской Федерации от M12291 900034408.08.01 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» выполняются по гражданско-правовым договорам ЖСК с уполномоченными организациями и (или) предпринимателями без образования юридического лица. Указанные организации и (или) предприниматели без образования юридического лица должны иметь все необходимые лицензии для выполнения работ и (или) услуг для ЖСК. В настоящее время подлежат лицензированию следующие необходимые для ЖСК услуги: 1) банковские; 2) страховые; 3) оценочные; 4) строительные.
Нормы федеральных законов Российской Федерации «О потребительской кооперации» от 19.06.92 N 3085-1 и «О некоммерческих организациях» от 12.01.96 N 7-ФЗ не подлежат применению к ЖСК в силу прямых указаний правовых норм указанных федеральных законов. Нормы федерального закона Российской Федерации «О кредитных потребительских кооперативах граждан» 7 августа 2001 г. N 117-ФЗ не распространяются на ЖСК по ряду формальных и материальных признаков.
ЖСК подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию юридических лиц. ЖСК считается созданным с момента его государственной регистрации в соответствии со ст. 51 ГК РФ и федеральным законом Российской Федерации от 08.08.01 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц».
Согласно Стандартам, Учредительным документом ЖСК является Устав, который должен соответствовать требованиям ст. 52, 116 ГК РФ и положениям Модельного Устава ЖСК, утвержденного Гильдией. Решение о создании, государственной регистрации, изготовлении круглой печати ЖСК и выборах Правления ЖСК и Председателя Правления (Председателя ЖСК) оформляется Протоколом Общего Собрания Учредителей ЖСК.
Определение ЖСК вытекает из легальной дефиниции потребительского кооператива, изложенной в п. 1 ст. 116 ГК РФ. Согласно Стандартам «Жилищно-строительный кооператив – это разновидность потребительского кооператива, некоммерческая организация, основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами объединившими свои имущественные паевые взносы в целях удовлетворения потребностей в недвижимости путем строительства, инвестирования в строительство, приобретения на первичном и вторичном рынке жилой и иной недвижимости на собственные и привлеченные средства, а также для последующей эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью».
Управление ЖСК осуществляется в порядке, определенном нормами Устава ЖСК. Решение большинства оперативных вопросов финансово-хозяйственной деятельности по Уставу ЖСК входит в компетенцию Председателя ЖСК и Правления ЖСК, поскольку целью членства в ЖСК является не перманентное участие в деятельности Общего Собрания членов ЖСК, а приобретение необходимого жилья на доступных условиях. Кроме того, проведение Общих Собраний членов ЖСК требует определенных немалых затрат (аренда помещения на всех членов ЖСК – сотни и тысячи человек).
Вместе с тем, наиболее важные вопросы, с одной стороны, не затрагивающие оперативную деятельность ЖСК, а с другой стороны, позволяющие членам ЖСК осуществлять действенный и эффективный контроль за деятельностью Председателя ЖСК и Правления ЖСК входят в исключительную компетенцию Общего Собрания членов ЖСК в соответствии с Уставом ЖСК (п. 7.4.) и не подлежат передаче на рассмотрение исполнительных органов ни при каких условиях. Внутрикооперативные отношения (права и обязанности членов ЖСК) регулируются Уставом ЖСК (главным образом разделом третьим Устава).
Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищно-строительного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.
Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.
Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов).
Как прямо указывает Устав ЖСК, паевой взнос равен стоимости квартиры. То есть, объединить паевые взносы и создать кооператив — это означает передать в кооперативную собственность свою собственность в виде пая как части стоимости квартиры. Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК).
В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.
После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищно-строительный кооператив приобретает, либо получает отвод земли и начинает возводить многоквартирный дом.
Рассмотрев две схожие по цели создания разновидности потребительских кооперативов, такие как жилищный и жилищно-строительный кооператив можно сказать, что указанные формы жилищной кооперации в деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий не имеют, они преследуют одну и ту же цель – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооператива паевых взносов кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.
Но несмотря на кажующуяся сходства, указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:
2.1. Право собственности граждан на жилое помещение
Жилые помещения как объекты права собственности получили в современном Российском законодательстве особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью.
Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации — БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения — общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.
Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).
Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).
Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников — граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.
Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.
Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома — подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290 ГК РФ), поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.
Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ГК РФ).
Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади.
Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства о праве общей долевой собственности, однако с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290).
В этом и состоит второе важное положение, определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной.
Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК РФ).
В отличие от квартир, на жилые дома (изолированные части жилых домов) право собственности допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.
В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., не утратившем своего значения, указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо.
Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации… коммунальных квартир».
Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1991 г. предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат, наряду с другими возможностями, возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.
С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир.
Таблица 1.
Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами — пользователями других жилых помещений.
На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. По моему мнению, право преимущественной покупки в данных случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.
Т.о. право собственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.
Право владения означает определенную законом возможность обладания жилым помещением. При этом следует иметь в виду, что кроме собственников законными владельцами жилых помещений являются лица проживающие по договору жилищного найма, поднайма, а также граждане, вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов.
Члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе владеть жилым помещением наравне с собственником, если при их вселении не было оговорено иное. Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с ним. В этом случае, бывшие члены семьи собственника становятся нанимателями жилого помещения и с ними должен быть заключен договор найма жилого помещения, который может быть расторгнут только на предусмотренных в законе основаниях. В случае отчуждения жилого дома (продажи, мены, дарения), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда переходит право собственности), договор найма сохраняет силу для нового собственника.
Право пользования собственника жилым помещением заключается в эксплуатации жилого помещения в целях удовлетворения собственником своих жилищно-бытовых потребностей. Пользование жилыми помещениями носит строго целевой характер — для постоянного проживания . Ограничение права пользования, а значит , и ограничение права собственности, возможно только в соответствии с действующим законодательством.
Право распоряжения, означает право собственника определить правовое положение жилого помещения , то есть свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посредством договора найма или аренды. Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через следующие гражданско-правовые сделки: куплю-продажу, мену, дарение, обмен, составление завещания.
При этом частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости.
Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере могут быть: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных действующим законодательством.
Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе, чтобы подчеркнуть возможность обладания несколькими однородными и различными объектами одновременно одним гражданином.
Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере. Так, например, не допускается использование собственником жилых помещений в домах для нужд промышленного характера, то есть под нежилые цели. Собственник обязан использовать жилые и подсобные помещения без ущемления жилищных и иных прав и свобод других граждан. Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирном доме. В последнем случае собственнику принадлежит только квартира, а фундамент, крыша, лестничные площадки и другие части дома, которые обслуживают квартиры, они составляют собственность государства, либо если это дом индивидуальных застройщиков общую собственность участников строительства.
Содержание и ремонт переданного в собственность жилого помещения осуществляется собственником с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации, ремонта жилищного фонда за счет средств собственника. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.
Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований, строительных норм и правил, противопожарных норм как данного жилого помещения, так и других жилых помещений расположенных в этом доме.
2.2. Участие в кооперативе и право собственности на жилье
На основании п.4. ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
После выплаты паевых взносов членами кооператива, последний по решению общего собрания своих членов может подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность его отдельных членов, а остающегося в собственности кооператива (например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного имущества в кооперативном жилом доме).
На практике многие кооперативы продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений в учредительные документы и после уплаты членами полностью своих паевых взносов. Это порождает недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения судьбы имущества, которым член ЖК (ЖСК ) считает нужным распорядится по своему усмотрению, в частности, путем составления завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности гражданина на кооперативное жилое помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких других условий, следует считать, что не зависимо от содержания учредительных документов и любых решений прежнего кооператива этот последний автоматически утрачивает право собственности на имущество, находящееся в пользовании его члена, с момента полной выплаты паевого взноса и, следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания. Например, когда общее собрание членов кооператива постановляет передать квартиру в пользование лицу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, не смотря на то, что другой член кооператива собственник квартиры уже заключил договор ее продажи. Указанные обстоятельства послужили основанием для признания судом недействительным решения общего собрания членов ЖК (ЖСК) предоставившего квартиру своему пайщику, а не покупателю по нотариально удостоверенному договору, хотя собрание и ссылалось на то, что устав ЖК (ЖСК) не предусматривал возможности купли-продажи кооперативных квартир, так как это противоречит статье 209 ГК РФ.
Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан-членов кооператива и прекращения такового у юридического лица-кооператива:
Первый – членство в кооперативе
Второй- пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом;
Третий – полная выплата паевого взноса.
В цивилистической литературе высказывалось мнение, что взаимодействие юридических фактов, составляющих систему, приводит к тому, что отдельные промежуточные правовые последствия возникают еще до окончания завершения процесса становления правоотношения, в рассматриваемомом вопросе – возникновения права собственности. Это положение в полной мере подтверждается в данных отношениях – право на получение жилой площади возникает у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого же момента возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса, правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса, субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный или жилищно-строительный кооператив, после гражданин.
В юридической литературе было высказано мнение о том, что переход права собственности на квартиру от жилищно-строительного кооператива к пайщику, выплатившему ссуду, не зависит ни от воли кооператива, ни от воли самого пайщика. Смена собственника, утверждает И.А. Приходько, происходит не в результате заявленного требования члена кооператива, не в следствии соглашения между пайщиком и ЖСК, а автоматически -–в силу самого факта выплаты паевого взноса.
Как бы там не было, бесспорным остается то, что с момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может быть выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК(ЖСК).
Рассмотрим пример из судебной практики.
Гр-н И. Член ЖСК «МГУ» – пользовался двухкомнатной квартирой, пай за которую он полностью выплатил. Всвязи с выездом для постоянного жительства за границу он по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 6 ноября 1990 г. продал эту квартиру Ч.
Однако решением общего собрания членов кооператива занимаемая ранее семьей Исхакова квартира была предоставлена члену семьи пайщика ЖСК – А, которому на основании этого решения 6 дек. 1990 г. отделом учета и распределения жилой площади исполкома был выдан ордер.
Ч. обратилась в суд к А.Д. ЖСК и отделу учета и распределения жилой площади с исками о признании этого решения и выданного на его основании ордера недействительными, выселении А. И о ее вселении в квартиру. В обоснование своих требований она указала на то, что является собственником квартиры и намерена проживать в ней.
А. Иск не признал и предъявил встречный иск о признании договора купли-продажи кооперативной квартиры недействительным, выселении Ч. из жилого помещения и вселении его в спорную квартиру., мотивируя тем, что уставом ЖСК «МГУ» не предусмотрена возможность продажи кооперативных квартир и освободившиеся квартиры распределяются общим собранием пайщиков нуждающимся в улучшении жилищных условий членам кооператива.
Решением районного суда исковые требования Ч. удовлетворены, во встречном иске А.Д. отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда отменила и дело направила на новое рассмотрение.
Заместитель Председателя Верховного Суда РСФСР в протесте поставил вопрос о необходимости отменить касационное определение и оставить без изменения решения народного суда. Президиум Московского городского суда протест удовлетворил, исходя из того, что в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона СССР «О собственности СССР», действовавшим в момент возникновения спора, член ЖСК, полностью внесший паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на нее.
При разрешении спора народный суд обоснованно руководствовался законом о собственности и не учитывал положения устава ЖСК «МГУ» поскольку они противоречат закону.
В судебной практике возникал вопрос (в частности по делам о наследовании квартир в доме кооператива), с какого времени член кооператива становится собственником квартиры — с момента полной выплаты паевого взноса или же с момента регистрации в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя. При решении этого вопроса следует исходить из того, что сам факт полной выплаты паевого взноса членом кооператива автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру.
Квартира в доме кооператива может принадлежать на праве общей собственности, например, паевой взнос за нее был выплачен супругами во время брака, либо на праве общей долевой собственности, когда право на квартиру перешло к двум или более наследникам. В связи с этим, необходимо иметь ввиду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.
В отличие от договора найма жилого помещения, члены семьи пайщика не обладают самостоятельным правом на предоставленное пайщику жилое помещение. С утратой права быть членом ЖК(ЖСК) пайщик и его семья утрачивают и право пользования кооперативным помещением. Исключением из этого правила являются случаи смерти пайщика, когда члены его семьи, проживающие с ним в помещении ЖСК, сохраняют право пользования данным помещением при условии вступления в члены кооператива одного или нескольких из них, в зависимости от наличия изолированных комнат в данной квартире.
Общее собрание членов кооператива вправе на общих основаниях принять в члены ЖК(ЖСК) одного или нескольких наследников при условии наличия для каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего пользования, кооператив выплачивает стоимость наследуемого пая или доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие совместно с ним и имевшие общее хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖСК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых не окажется, указанные члены семьи умершего пайщика вправе вступить в члены кооператива с внесением пая в размере, соответствующем занимаемой площади. Следовательно другие члены семьи, а также лица прекратившие семейные отношения с членом ЖК (ЖСК) , не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству.
Совместная собственность возникает только в результате совместного паенакопления супругов. Другие члены семьи, если они вкладывали свои средства в паенакопления пайщика, вправе лишь требовать соответствующего возмещения вложенных ими средств.
Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению общего собрания поселяется новый жилец.
Также интересен вопрос, связанный с расчетами между ЖК (ЖСК) и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки. Передавая квартиру, член кооператива получает ее стоимость от покупателя. Он не вправе требовать от ЖК(ЖСК) еще и возврата суммы паевого взноса на основании факта его выбытия из кооператива. Взнос существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности кооператива. Когда же происходит переход права собственности на нее к члену ЖСК, прекращаются обязательства ЖСК возвратить указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимость квартиры. Пай теперь отсутствует. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его пайщиком, возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право члена кооператива на квартиру. Денежный эквивалент паевого взноса — стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика. Таким образом, происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая его часть переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества квартир, погашаются.
Действительно, нет никаких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведет к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз, внося в ЖСК паевой взнос. При расчетах ЖСК со своими членами, в случае выхода из него, возникает и такой вопрос: должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК (лестничных площадок, лифтов и так далее).
Представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры.
Новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, дает ее новому владельцу весь объем гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных выгод от использования кооперативного имущества.
Если ЖСК сдает в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме, он получает доходы от арендной платы. Покупатель квартиры, при этом, даже если он и не является членом ЖСК, имеет право на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду. Приобретатель квартиры, независимо от своего членства в ЖСК, получил вместе с квартирой и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений.
Сделки по отчуждению квартир в доме ЖСК нельзя признать только
куплей — продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля — продажа квартиры, а другим — переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена ЖСК, связанных с его имущественным участием в кооперативе. Такие сделки, даже если они и не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу статьи 8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законодательством, но из-за общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желать более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры.
3.1. Право выхода из жилищного и жилищно-строительного кооператива
Причины возникновения такого вопроса понятны. Жизнь течет, меняется и у каждого человека, когда-то решившего приобрести квартиру через Жилищный Кооператив, обстоятельства могут сложиться таким образом, что он будет вынужден или захочет выйти из ЖК. И тогда возникает вопрос — каков порядок и не потеряет ли пайщик свои паенакопления?
Устав, который является законом для членов Жилищного Кооператива предусматривает возможность добровольного прекращения членства на любом этапе: как на стадии накопления паевых взносов, так и после приобретения для пайщика квартиры.
Что происходит, если пайщик принял решение выйти из ЖК до покупки квартиры? Пайщик подает в ЖК заявление о добровольном выходе, которое рассматривается Правлением ЖК в срок не позднее одного месяца. Вышедшему возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного в ЖК на момент прекращения членства.
А если член ЖК выходит после приобретения для него квартиры? Пайщик освобождает занимаемое им жилье, которое первоначально предлагается другим пайщикам, а затем в случае отказа, предлагается для свободной реализации на рынке недвижимости. Расчеты с вышедшим осуществляются после поступления денежных средств от реализации квартиры на расчетный счет ЖК. В данном случае, возврату так же подлежат паевые взносы в полном объеме, накопленные пайщиком на момент его добровольного выхода.
И в том и в другом случае, вышедшему возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного в ЖК на момент прекращения членства. Однако, вступительные взносы возврату не подлежат, поскольку это те средства, которые направляются на развитие кооператива (содержание аппарата кооператива, реклама, проведение семинаров и других ознакомительных и просветительских мероприятий).
Но существует и иная схема выхода и кооператива. Пайщик имеет право выйти из членов ЖК, переуступив или «продав» свои права и, соответственно, обязанности как члена ЖК другому пайщику или третьему лицу, желающему вступить в кооператив. Переуступка прав и обязанностей производится на основании договора перемены лиц в обязательстве. Такая схема выхода позволяет выходящему пайщику избежать финансовых потерь (возврату подлежат все денежные средства, внесенные в ЖК, включая паевые и членские взносы) или даже извлечь финансовую выгоду (свои права и обязанности можно продать).
Необходимыми условиями выхода из ЖК по договору перемены лиц в обязательстве являются: во-первых, отсутствие у пайщика задолженности по уплате паевых и членских взносов на момент выхода из ЖК и во-вторых привлечение пайщиком третьего лица, готового вступить в ЖК. Такая схема привлекательна и более выгодна для обеих сторон. Пайщик, который выходит из ЖК имеет возможность вернуть себе все денежные средства, внесенные в ЖК, а вступающий на его место приобрести более выгодное позицию в очереди или сразу получить квартиру.
3.2. Проблемы финансовой несостоятельности кооперативов
На сегодняшний день проблема отсутствия финансового обеспечения не смогла не коснуться и ЖК и ЖСК, особенно если они основаны на муниципальных началах.
Нужно подчеркнуть, что средства, отпускаемые городским бюджетом на жилищную сферу огромны: около 3 миллиардов долларов США было утверждено Мосгордумой в городском бюджете на 2003 г. Много это или мало? — Давайте посчитаем. В Москве было в 2003 г. 3340000 квартир. Разделив бюджетные средства на стоимость квадратного метра по его себестоимости, мы обнаружим, что если не ремонтировать разваливающийся жилищный фонд силами ДЕЗ и РЭУ, а строить новые, то каждые восемь лет будет на эти деньги построено еще 3340000 квартир. Новых квартир в новых домах! То есть, денег отпускается достаточно, чтобы за каждые 8 лет построить еще одну Москву! А московским работникам ЖКХ их не хватает даже просто на замазывание дыр. Здесь можно упомянуть тех лиц, которые заинтересованы в сохранении ЖСК и ЖК в противовес товариществам собственников жилья.
Рассмотрим на примере Управления городского заказа города Москвы взаимоотношения чиновников и ЖСК и ЖК. Со времени вступления Федерального Закона «О товариществах собственников жилья» в действие прошло шесть лет. В Москве зарегистрировано около 700 ТСЖ. Это около двух процентов жилых домов. Бюджетные средства должны всем им перечисляться на их расчетные счета. Но лишь десяток ТСЖ них получает бюджетное финансирование на свой расчетный счет. То есть 1 процент от созданных ТСЖ. Не первый год товарищества добиваются от московских чиновников реализации своего права. А сколько коммерческих ГУП (МУП) ДЕЗ получают бюджетное финансирование? – Все 100 процентов. ЖСК и ЖК не имеют право получать бюджетное финансирование на свои расчетные счета. За ЖСК и ЖК бюджетное финансирование получают ДЕЗ. Управление городского заказа – это вышестоящая организация ДЕЗ. Если вместо ЖСК и ЖК будут созданы ТСЖ, то кто будет получать бюджетные дотации? – Здесь кроется ответ на вопрос, почему же многие годы чиновники сохраняли организации-призраки.
Например, через Управление городского заказа проходят бюджетные средства на содержание жилищного фонда. И именно этому звену правительства Москвы надлежит разработать механизм передачи бюджетных средств напрямую товариществам собственников жилья.
Одновременно Управлению городского заказа поручено проводить капитальный ремонт ЖСК и ЖК через коммерческую структуру МГУП «Жилкооперация». Не удивительно, что МГУП «Жилкооперация», на которое возложена также задача передачи бюджетных средств ТСЖ, образованных на базе ЖСК и ЖК (согласно распоряжения премьера правительства Москвы от 26.03.98 г. № 322-РП) долгие годы изучало вопрос о том, каким образом подписывать договора на финансирование и на передачу бюджетных средств товариществам.
Отсюда становится ясно, почему чиновнику совсем не мешают организации-призраки. Даже наоборот. Они долгое время и сказки рассказывали, что в ТСЖ все в 5-7 раз дороже, и могли «пужнуть» для порядку, что в ТСЖ ваши квартиры «продадут банкирам, а вас самих выбросят на улицу». Либо еще какую-нибудь чушь пострашнее.
Дома несуществующих ЖСК и ЖК обслуживались в Москве по ставкам 30 копеек за квадратный метр. Капитальный ремонт осуществлялся ГУП «Жилкооперация». Живи бывший член кооператива да радуйся! Но раз есть бесплатный сыр, то где же мышеловка?
ДЕЗ получал с жителя 30 копеек за техническое обслуживание 1 квадратного метра. И обслуживал на 30 копеек, из них 15 чисто обслуживание, а 15 на вознаграждение обслуживающему персоналу. Эти деньги с трудом тянули на 15 процентов от совокупной суммы, отпускаемой на эти работы. А то, что бюджет доплачивал на каждый квадратный метр остальные 85 процентов – так об этом собственник хотя и догадывался, но говорить вслух не имел права, ведь то бюджетные деньги, а не его. Как, куда и когда бюджетные деньги оприходовал ДЕЗ — это уже дело техники бухгалтеров, сметчиков и иных профессионалов. Какое дело жителя до этих средств? Разве он их платил? — А раз нет, то и отчета перед жителем нет. Сколько заплатил — на столько и получи. И не жалуйся, что твой дом разваливается. «Еще спасибо скажи, что за 15 копеек до сегодняшнего дня достоял».
И капитальный ремонт делался также. Бюджет отпускает средства на 2500 домов якобы являющихся «ЖСК», а ремонт за год получит 25-30. А поскольку всем все равно не хватит, то, конечно, в «Жилкооперации» в первую очередь беспокоились о благополучии собственном. Характерен тот факт, что МГУП «Жилкооперация» не заключала реальные договоры на обслуживание ни с одним ЖСК. Выполненные в домах ЖСК работы, самим МГУП «Жилкооперация» и принимались. ЖСК часто даже не знали, что у него делали. Так легче отчитываться о произведенных работах и, главное, об освоенных огромных бюджетных средствах. Российский гражданин пока плохо понимает, что бюджетные деньги – это его налоговые платежи. Он не знает, что бюджетные деньги, расходуемые на капитальный и текущий ремонт его жилищного фонда, он может на этот жилищный фонд потратить сам, уменьшив сумму своего подоходного налога, выплачиваемого в бюджет.
Начальники ЖСК — председатели, бухгалтеры, члены правления – с точки зрения объема материальных выгод от сохранения ЖСК имеют не много. Но довольствуются малым. Они продолжают заключать договоры от имени ЖСК, называя себя членами ЖСК, хотя у всех давно есть свидетельство о собственности на свою квартиру. Некоторые свою квартиру уже и подарили своим детям или внукам, но продолжают быть и членами и председателями ЖСК или ЖК. Выгода от сохранения организации-призрака у них тоже есть. Кто подкармливается от сдачи в аренду «кооперативной» квартиры правления, подвалов и нежилых помещений; кто оставляет себе на содержание поступления от оплаты жилья как вторичного, не платя эти деньги в ДЕЗ; кто собирает вступительные взносы в ЖСК с покупателей квартир в доме и т.д. И хотя исполнение функций руководства в ЖСК, мало чем отличается от руководства в ТСЖ — нужно лишь войти в правовое поле, что даст право все построить на основе Закона – председателей ЖСК страшит, с одной стороны, перспектива не быть переизбранными, а, с другой стороны, перспектива войны с чиновниками обслуживающих организаций, исполнительной власти, не желающих наделять правами Товариществ собственников жилья сегодня в общем-то бесправное руководство ЖСК. Они не меньше остальных понимают, что возглавляют организации-призраки. Поэтому самая распространенная позиция председателей ЖСК: «доработаю пока не выгонят, а Товарищества пусть создают молодые». Учитывая, что в основном это пенсионеры, их по-человечески тоже можно понять.
Со стороны ДЕЗ «поощрение» ЖСК выражается в закрывании глаз на то, что ЖСК оставляет у себя оплату за вторичное жилье и подает такое количество льготников, которое руководству организаций-призраков позволяет совесть. Деньги, получаемые ДЕЗ от самих ЖСК, для ДЕЗ большой роли не играли, ведь это всего лишь несколько процентов от суммы расходов, — все построено на средствах бюджетного финансирования. Здесь тоже хорошо понимают, что перед ними организации-призраки, поэтому попытки возмущения плохим обслуживанием, или почти его полным отсутствием, пресекают угрозой разрыва договора на обслуживание как с несуществующей организацией.
Здесь уместно упомянуть еще одно лицо, заинтересованное в сохранении организаций-призраков. Это — собственник квартиры, называющий себя членом кооператива. Собственник, согласно статьи 210 ГК РФ обязан самостоятельно нести бремя расходов на содержание принадлежащего ему жилого помещения. Он имеет право на дотацию из городского бюджета только в случаях, если он избрал форму управления домом в виде товарищества собственников жилья или заключил прямой договор на обслуживание с ДЕЗ. При этом он должен подтвердить, что данное жилье у него единственное. В большом числе случаев жилье уже не единственное. Но в рамках ЖСК ничего подтверждать не нужно и можно годами продолжать платить за жилье с учетом дотаций из городского бюджета.
Все, кто имеет доступ к расходованию бюджетных средств, от сохранения организаций-призраков только выигрывают: и ДЕЗ — иначе туда не придут бюджетные средства на содержание ЖСК; и МГУП «Жилкооперация» — иначе туда на придут бюджетные средства на капитальный ремонт ЖСК; и Управление городского заказа — иначе там не видать таких огромных средств. Выигрывают все, через кого проходят сверху вниз эти бюджетные средства, так как перекатываясь через «пороги» вышестоящих структур, бюджетный айсберг теряет в весе и приходит в организации-призраки таким обмылком, что жители его уже не могут углядеть через лупу.
Проигрывают от существования организаций-призраков в жилищной сфере в первую очередь собственники жилья, они же налогоплательщики. По своей фактической форме функционирования, с точки зрения обслуживания дома и его жителей, товарищество собственников жилья полностью заменяет ЖСК. Но при этом, права и обязанности членов этого нового организационно-правового образования в многоквартирном доме приводятся в соответствие с изменившимся статусом собственников жилья. Им не нужно спрашивать у общего собрания разрешения на распоряжение своей собственностью. Они получают права на управление домом и придомовой территорией, право распоряжаться их судьбой не выпрашивая на каждом шагу согласие у чиновника, а могут опираться только на Закон. Закон же позволяет им получать дотационное бюджетное финансирование непосредственно на расчетные счета своих ТСЖ, минуя все многочисленные руки чиновников, где эти деньги пока что исчезают. А это означает, что, создав ТСЖ, собственники получают возможность сохранять и улучшать свой дом, а значит и поднимать стоимость своего жилья.
Проигрывают от существования организаций-призраков и избираемые главы Управ и советники районного собрания. Проигрывает МЭР города. Огромные бюджетные средства расходуются ежегодно, а жилищный фонд города катастрофическими темпами ветшает и разрушается, так как эти деньги уходят не по назначению. Недовольство населения состоянием своего жилищного фонда выливается в недовольство своими избранниками во время выборов. А ведь в дележе этой части бюджетного пирога, отрезанного на содержание организаций-призраков, они участия не принимали.
Сегодня в России существует два «гибких» способа приобретения жилья — взять кредит у банка либо стать членом жилищно-строительного или жилищного кооператива. Основные достоинства и недостатки первой схемы известны — быстрое заселение в квартиру, но высокие процентные ставки и необходимость «прозрачного» дохода.
Минусы и плюсы ЖК и ЖСК не так очевидны. Пусть сами себя они любят ассоциировать с кассами взаимопомощи, однако квартира — не шапка, а система приобретения жилья в рассрочку сложна и имеет много нюансов.
Противники ЖСК сравнивают их с «пирамидами»: кооперативы постоянно расширяют членскую базу и соответственно увеличивают паевой фонд. Сторонники ЖК и ЖСК считают, что сравнивать их с «пирамидами» неверно. Деньги, которые человек вносит на счет кооператива, сразу вкладываются в покупку нового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках.
Вкратце суть метода ЖСК такова. Человек, желающий приобрести квартиру, вступает в кооператив, для чего вносит вступительный взнос — он составляет приблизительно 5% ориентировочной стоимости будущего жилья — и фиксированный регистрационный взнос. После чего член ЖСК начинает накапливать необходимую сумму личных средств, внося ее в кооператив — 50% стоимости квартиры. Этот этап называется накопительным, и длится он в среднем от года до четырех лет. Длительность этого этапа можно программировать самостоятельно — от срока накопления будет зависеть срок предоставления рассрочки. Связь прямо пропорциональная — чем дольше длится накопительный этап, тем дольше будет срок предоставления рассрочки.
Как только член ЖСК накапливает необходимые 50%, кооператив предоставляет рассрочку на оставшиеся 50% стоимости жилья, и начинается этап расчета.
До выплаты пая гражданин живет в квартире, которая принадлежит кооперативу. После того как выплачен последний пай, квартира оформляется собственность на квартиру и выход из кооператива.
С достоинствами ЖСК мы определились — покупка квартиры в рассрочку на достаточно мягких условиях. В итоге стоимость купленной с помощью ЖСК или ЖК квартиры увеличивается примерно на 10%, в то время как при покупке жилья по ипотечной банковской схеме — на 50-80%.
Еще плюсы:
Это плюсы, но есть и минусы. Надежность кооператива оценить очень трудно. Зачастую успех жилищно-строительного кооператива зависит от управленческих и хозяйственных способностей его менеджеров. Все-таки схема приобретения жилья через ЖСК сложна — для того, чтобы купить квартиру одному вкладчику, нужно, чтобы в кооператив вступили минимум 10 новых членов. Для того, чтобы купить квартиры уже им, необходимы еще 100 новичков, и т. д. Торговать мебелью в центре Москвы гораздо легче, чем обеспечивать постоянный приток новых пайщиков и их денег. Впрочем, сами председатели ЖСК на судьбу не жалуются, ссылаясь на то, что поток людей не прекращается, а только увеличивается, поскольку риторический «жилищный вопрос» актуален всегда.
Главными проблемами, волнующими членов ЖК и ЖСК, остаются вопросы рисков и гарантий. Риски зависят по большей части от того, кто управляет кооперативом. Банкротство фактически невозможно. В ЖСК 1) что доходы всегда предшествуют расходам, т. е. квартира покупается после того, как пайщики внесли сумму, равную ее стоимости. 2) даже если приток новых членов в кооператив прекратится, необходимое количество квартир все равно будет куплено — за счет взносов оставшихся пайщиков. В этом случае лишь замедлятся сроки приобретения жилья. Однако на эту возможность руководители ЖСК смотрят с сомнением — пайщиков, отказавшихся платить, не было вовсе, а задолжников по платежам меньше 0,3%.
Для ЖК все еще более открыто, пайщик выплачивая пай уже видит жилое помещение в котором ему предстоит проживать.
Ликвидация ЖСК и ЖК возможна в двух случаях. Первый — если они грубо нарушает свой устав, например, занимается коммерческой или неразрешенной деятельностью. Второй случай — если все члены кооператива единогласно проголосуют за его ликвидацию, что еще менее вероятно. Это риски.
Одним из минусов является то, что ЖСК ЖК — это кооператив, то есть все члены его взаимозависимы. Это самое главное, что нужно уяснить перед вступлением в ЖСК. Если один из пайщиков оказывается неплатежеспособен или попросту нечестен, последствия коснутся всех. И в системе ипотечного кредитования, и в системе ЖСК и ЖК российское законодательство оставляет желать лучшего — сегодня закон о выселении квартиранта имеет много «дыр» и обходных путей с помощью других законов. Так, выселение по любой причине противоречит статье 25 Конституции РФ, которая гласит: «Жилище неприкосновенно».
В том случае, если пайщик, уже проживающий в квартире ЖСК, оказывается неплатежеспособным, то по взаимному согласию сторон ему предоставляется новое, менее благоустроенное жилье — стоимостью в ту сумму, которую пайщик уже внес на счет кооператива. Освобожденная квартира продается.
Если взаимного согласия достичь не удается, в этом случае начинается судебный процесс. Правда, прецедентов таких в России еще не было.
Так все-таки, ЖСК — это пирамида или нет? Очевидно, что, как и любой бизнес, ЖСК в разных руках может привести к различному результату. Изначально в идее ЖСК заложена возможность мошенничества, и некоторые могут ею воспользоваться. Так же изначально это рабочий механизм покупки жилья. А выбрать достойных среди равных — уже задача клиента.
Относительно перспектив ЖСК и ЖК существуют разные мнения: кто-то думает, что их нет, кто-то считает иначе. Ведь жилищный вопрос для России очень важен, и новые жилищные кооперативы могут стать ключевым звеном в решении жилищной проблемы всей страны. При дальнейшем развитии кооперативного движения деньги населения, сейчас хранящиеся в подушках, вполне могут начать работать. В принципе кооперативы могут не только покупать квартиры своим пайщикам, но и финансировать строительство нового жилья для них. А это в свою очередь даст мощный импульс развитию строительной отрасли, которая выводила из кризиса не одну страну.
Конституция РФ // СПС Гарант, 2004.
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября 2003 г.) // СПС Гарант, 2004
Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изм. и доп. от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 — М.: Издательская группа ИНФРА — М — НОРМА, 2003. — 106 с.
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г., N 3, ст. 99
Брагинский М.И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерациидля предпринимателей. М., Норма, 2003 – 1050 с.
Броденко С.П. ЖСК — Р-на-Дону: Феникс, 2003 – 120 с.
Вишневецкая Р.Я. Гражданское право. Учебное пособие. Р\Д., Феникс, 2003 – 469 с.
Воронина Н.П. Преобразующие юридические факты в советском жилищном праве.Свердловск: Политиздат, 1982 – 500 с.
