Типовая процедура ипотечного кредитования

метки: Кредит, Ипотечный, Кредитование, Жилье, Заемщик, Ипотека, Развитие, Россия

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате финансовых кризисов в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению — финансировать покупку жилья. Важность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Кредитные операции — самая доходная статья банковского бизнеса. Ипотечное кредитование отличается от обычного очень большими сроками и объемами, особенностью формирования банковских активов и пассивов, необходимостью правильной оценки залога, применения специфических инструментов кредитования, определяющих риски и их оценку. Половина ипотечных кредитов выдается на срок 25 — 30 лет, который предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и уровне доходов населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д.

Проблемы ипотечного кредитования в России на современном этапе

... тем, жилищный вопрос в наибольшей степени затрагивает группы населения с низкими и средними доходами, которые не в состоянии единовременно внести все средства за приобретаемое жилье. Основная цель ипотечной программы в России - решение проблемы обеспечения населения жильем. ...

При ипотечном кредитовании риски увеличиваются в связи с долгосрочным характером операций. Кроме того, для ипотечного кредитования характерен такой специфичный риск, как риск досрочного погашения. С другой стороны, риски снижаются за счет более надежного обеспечения, чем по другим видам кредитов. Особенности недвижимого имущества как предмета залога повышают надежность обеспечения, но предъявляют ряд требований к оформлению договора.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Возникновение и развитие ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э. В 594г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которому имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению, а так же для перевода личной собственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. На нем отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. Здесь в I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот. Позже новый вид залога распространился и на залог недвижимости.

Денежные обязательства в гражданском праве

... чужими средствами" указал, что денежным является обязательство, в силу которого на должника возлагается обязанность уплатить деньги. Не являются денежными обязательства, в которых денежные знаки используются не в ... четкого, категоричного и последовательного разграничения различных подотраслей и институтов гражданского права при регулировании и охране входящими в них нормами имущественных и ...

Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникло право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали и неформальные, частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки проходил свои этапы и свою эволюцию.

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредничестве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная продажа частей предмета ипотеки не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось.

В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

1.2 Ипотека и ипотечное кредитование

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Договор об ипотеке форма содержание права и обязанности сторон

... гражданского, а земельного права. Договор является основной формой возникновения ипотеки. Следует иметь в виду, что "договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного ...

Отличительными чертами ипотеки являются:

• Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды, подряда и т.д.
• Предметом ипотеки всегда является недвижимость.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.

• Предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
• Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая также подлежит государственной регистрации.
• При значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

• При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит (от греч. Hipotheka — заклад, залог) — долгосрочная ссуда, предоставляемая банком под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, сооружений.

Ипотечный жилищный кредит позволяет заемщику получить в пользование жилье, оплатив относительно небольшую часть стоимости долга банку и внося процент за предоставленный кредит. Однако при этом собственником жилья остается банк вплоть до полного возврата кредита, в связи с чем оно становится объектом залога. При невозможности возврата ипотечного жилищного кредита заемщик вынужден освободить жилье, но ему возвращается оплаченная часть ипотечного кредита без возврата выплаченных ранее процентов.

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему — составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки <#»866541.files/image001.gif»>
• В Российской Империи 1 января 1835 г. был введён Свод законов гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах: с казной;
• между частными лицами.

С 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

С 19 февраля 1861 года (после отмены крепостного права) в России начинается массовое распространение кредитных учреждений.

Ипотечный кредит и его роль в реализации национального проекта ...

... — ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также в долг по ипотечному кредиту. Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. Ипотечное кредитование - это кредитование ...

1863 год — принятие устава первого после реформы специализированного земельного кредитного учреждения — Херсонского земельного банка.

1866 год — открытие первого государственного поземельного кредитного учреждения — общества взаимного поземельного кредита всероссийского масштаба.

1868 год — принятие устава сельских банков

1872 год — принятие правительственных мер, ограничивающих образование новых институтов в ближайшие двадцать лет вследствие активного роста банковских структур и возникновения сильной конкуренции. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

1883 год — учреждение Крестьянского поземельного банка для выдачи ссуд крестьянам при покупке земли, находившихся в тяжелом экономическом положении.

1884 год — открыт банк по кредитованию землевладельцев — Государственный банк Российской империи.

1885 год — открытие Государственного Дворянского земельного банка для помощи дворянам на началах благотворительного кредита. Заемщикам предоставлялись различные льготы: процент по ссудам снижался с 5 до 4 %, были установлены 9 различных сроков возврата ссуд (от 11 до 66,5 лет).

Потомственным дворянам могли выдаваться дополнительные ссуды.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась до 3,5 — 4,5 процентов годовых.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

Впервые об ипотеке в современной России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — специального федерального органа.

Еще несколько лет назад эксперты финансового рынка предсказывали российскому ипотечному рынку бурное развитие и снижение процентных ставок. Еще в 2005/2006 годах процентные ставки по ипотеке в 7-8% годовых многим казались реальностью. Однако из-за кризиса ликвидности эти прогнозы не сбылись. Рынок ипотечного кредитования серьезно пострадал: уменьшилось и число банков, работающих с ипотекой, и количество заемщиков, готовых воспользоваться долгосрочными кредитами для решения жилищного вопроса. Кроме того, банки столкнулись с существенным ростом просроченной задолженности по ипотечным кредитам.

Объем просроченной задолженности за прошедший год увеличилась на 13687 млн. руб., и продолжает расти (1199 млн. руб. за месяц) (рассматриваются данные по кредитам, предоставленным физическим лицам в рублях).

И это несмотря на ряд существенных изменений в законодательстве, таких как:

• отмена обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке;
• упрощение процедур, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество (жилое помещение);
• упрощение операций с закладными;
• признание того, что имущество, составляющее ипотечное покрытие, выводится из конкурсной массы организации-должника.

Кроме того, в ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента. Особенно за счет значительного роста доли альтернативных покупок — почти 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем.

Пострадала ипотека и в сокращении целевой аудитории рынка. По словам аналитиков, тому был ряд причин:

высокие процентные ставки,

риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости,

нестабильность валютных курсов,

шаткое положение на рынке труда,

негативное информационное поле.

В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности. А надо отметить, что критичным считается 5%-ный уровень. В среднем по России ее доля увеличилась с 1,1% до 2%.

Положительные же изменения на рынке ипотеки начали появляться с середины прошлого лета. Большинство крупнейших российских банков возобновили ипотечные предложения на покупку вторичного жилья, а некоторые из них — кредитование новостроек.

В результате к концу 2009 года, по словам экспертов, наблюдались следующие тенденции:

• количество выданных займов увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1-3 млн. руб. в Москве, 0,6-1 млн. руб. в регионах);

• средний размер кредита, по-прежнему, остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн. руб. против 1,2 млн. руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (-15-20% в среднем по России);

• средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась до 13,5%, по рублевым — до 14,5%;

• средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,6 лет, валютных — до 8,6 лет (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно);

• основными условиями при получении займа в настоящее время являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 60%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье;
• завершившейся осенью доля сделок с привлечением кредитных средств возросла до 10-12% в Петербурге и до 6-8% на региональных рынках, однако по сравнению с докризисными показателями (25-35%) она все еще крайне низка.

Однако, как отмечают аналитики МИАН, объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом, по-прежнему, малы.

1.6 Участники процесса ипотеки

заемщики — физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы — банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;
• продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;
• риэлтерские организации — лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

• страховые компании — лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• оценочные агентства — лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• операторы вторичного ипотечного рынка — юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы — пенсионные фонды, страховые компании);
• Правительство — регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Основные особенности ипотечного кредитования:

• кредит выдается на длительный срок (до 30 лет в Сбербанке РФ);
• процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим кредитным продуктам банков;
• заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой на средства ипотечного кредита (в некоторых банках это условие не обязательно);
• размер первоначального взноса обычно влияет на срок и процент по кредиту и варьируется 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости;
• банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр.;
• обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки.
• погашение ипотечного кредита осуществляется аннуитетами платежами или дифференцированными.

Главным преимуществом ипотечного кредитования является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме).

При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

Кроме того, у ипотечного кредитования есть еще ряд положительных моментов: заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке; длительный срок кредитования делает платежи по ипотечному кредиту не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. Для определенных категорий лиц приятным сюрпризом может оказаться существование в их регионе социальной ипотеки.

Самым существенным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру. Переплата по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Кроме того, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы, такие как оплата услуг оценочной компании и нотариуса, плата банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета и т.п. Накладные расходы в совокупности могут достигать 10% первоначального взноса на приобретение жилья.

Еще один «минус» ипотеки — большое количество требований ипотечных банков к заемщикам: документальное подтверждение доходов, наличие регистрации и российского гражданства, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д.

Развитие ипотечного кредитования в России как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики — с другой, должно базироваться на следующих принципах:

• учет имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования;
• обязательная его адаптация с учетом российской специфики;
• эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов;
• доступность кредитов населению;
• государственное регулирование и поддержка.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного кредитования заключается в создании эффективно работающей системы, основанной на рыночных принципах деятельности и направленной на удовлетворение одной из основных потребностей населения. При этом создание указанной системы позволит:

• решить одну из наиболее острых социальных проблем общества — обеспечение населения жильем;
• активизировать рынок жилья;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые инвестиционные ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса, а также ряда других отраслей материального производства;
• оживить экономику страны в целом.

1.7 Организация кредитного процесса при ипотечном кредитовании Сбербанка РФ

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.).

Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов).

Жилищные кредиты Сбербанка РФ представлены в таблице 1.

Таблица 1

Разновидности жилищных кредитов, предоставляемые Сбербанка РФ

Программа кредитования	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Базовые программы
Приобретение готового жилья	От 10%	9,5-14%	8,8-12,1%	До 30 лет
Приобретение	От 10%	9,5-14%	8,8-12,1%	До 30 лет
Строительство жилого дома	От 15%	11,05-14%	9,1-12,1%	До 30 лет
Специальные программы
Загородная недвижимость	От 15%	11,05-14%	9,1-12,1%	До 30 лет
Гараж	От 10%	9,5-14%	8,8-12,1%	До 30 лет
Программа кредитования	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Ипотека с государственной поддержкой	От 20% От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения	10,5-11%	Не предоставляется	До 30 лет
Рефинансирование жилищных кредитов	0%	11,7-13,5%	Не предоставляется	До 30 лет

К специальным условиям оформления кредитов относится программа «Молодая семья». «Молодая семья» — семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста. Программа «Молодая семья» — это специальные условия кредитования на приобретение строящегося жилья. Первоначальный взнос:

• от 10% стоимости жилого помещения — для семьи с ребенком/детьми;

— от 15% стоимости жилого помещения — для семьи без детей. Также есть возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет.

Риски Сбербанка анализируются на основе предлагаемой этим банком программы кредитования: Приобретение строящегося жилья (кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения).

Основные параметры данного кредита приведены в таблице 2.

Таблица 2

Параметры кредита Сбербанка «Приобретение

Программа кредитования	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Приобретение	От 10%	9,5-14%	8,8-12,1%	До 30 лет

Для того чтобы получить кредит для начала необходимо заполнить заявление-анкету, собрать необходимые документы (паспорт заемщика/созаемщика, его поручителя и/или залогодателя; документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика и его поручителя; документы по предоставляемому залогу и др.).

После получения всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных российских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банку приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит. В этом случае риск, который несет банк, меньше, именно поэтому сотрудникам банка кредит предоставляется по меньшим процентным ставкам. Процентные ставки кредита по указанной программе для физических лиц разных категорий представлены в таблице 3.

Таблица 3. Процентные ставки по программе кредитования «Приобретение строящегося жилья»

Срок кредита	Первонач. взнос	Физ. лица — работники предпр.-участников «зарплатного» проекта		Физ. лица — работники предпр, прошедших аккредитацию		Физ. лица, не относящиеся к указанным категориям
		до рег. ипотеки	после рег. ипотеки	до рег. ипотеки	после рег. ипотеки	до рег. ипотеки	после рег. ипотеки
До 10 лет (включ.)	10 — 30%	12,15%	11,05%	12,85%	11,65%	13,50%	12,25%
	30 — 50%	11,30%	10,15%	11,95%	10,75%	12,55%	11,30%
	От 50%	10,50%	9,50%	11,10%	9,90%	11,65%	10,40%
От 10 до 20 лет (включ.)	10 — 30%	12,40%	11,25%	13,10%	11,90%	13,75%	12,50%
	30 — 50%	11,50%	10,40%	12,20%	11,00%	12,80%	11,55%
	От 50%	10,70%	9,60%	11,35%	10,15%	11,90%	10,65%
От 20 до 30 лет (включ.)	10 -30%	12,60%	11,50%	13,30%	12,15%	14,00%	12,75%
	30 — 50%	11,75%	10,60%	12,40%	11,25%	13,05%	11,80%
	От 50%	10,95%	9,80%	11,55%	10,40%	12,15%	10,90%

Из таблицы видно, что с увеличением срока кредитования возрастают процентные ставки, это обусловлено повышением риска кредитора. Уменьшение процентных ставок можно наблюдать с увеличением первоначального взноса, так как риск кредитора при этом снижается.

Кредитный риск — это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту.

• оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;
• оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
• оценку достаточности собственных денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;
• оценку достаточности обеспечения.

Сбербанк как и большинство банков применяет автоматизированную систему одобрения кредита, или скоринг. После того как по всем базам данных была проверена кредитная история клиента, в том случае, если он ее себе не испортил, его анкета подвергается непосредственно операции автоматизированной оценки. Компьютерная программа очень быстро определяет, насколько платежеспособен клиент.

Скоринговая программа строится на сравнении данных о клиентах, накопленных банком. Желающий взять кредит указывает в анкете-заявлении определенные данные о себе, и программа сравнивает его с предыдущими заемщиками, по характеристикам похожими на потенциального клиента. Система выявляет, сколько среди подобных ему было задержек выплаты основной суммы и процентов, сколько непогашенных кредитов. Система присваивает или отнимает за каждый вопрос какое-то количество баллов и выдает результат. Есть границы, удовлетворение которым означает одобрение заявки. После этого сравнительного анализа программа разрешает или не разрешает дать кредит по запросу.

Однозначный отказ получает человек, который был занесен в базу недобросовестных плательщиков или являлся, например, обладателем поддельного паспорта.

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие:

• А) Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства: ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов);
• ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру);
• ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости);
• ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

Б) Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой: содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время — минимум $50 на человека); ежемесячные выплаты по алиментам; возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита); обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств); иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

В) Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита: средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 15% стоимости квартиры); расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством); плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

• ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства, не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

• ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства и другие постоянные ежемесячные расходы в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);
• размер предоставляемого кредита не должен превышать 85% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки.

Кредитный инспектор определяет кредитоспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты.

При расчете кредитоспособности из дохода заемщика вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.).

Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

Кредитоспособность заемщика определяется

Р = Дч х К х t (2.1)

где Дч — среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К — коэффициент в зависимости от величины Дч : К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500;

• К = 0,4 при Дч в в эквиваленте от $501 до 1000;
• К = 0,5 при Дч в в эквиваленте от $1001 до 2000;
• К = 0,6 при Дч в в эквиваленте свыше $2000;
• срок кредитования (в мес.)

Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

Доход в рублях / Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк.

Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей. Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется

Р = Дч1 х К1 х t1 + Дч2 х К2 х t2 (2.2)

где Дч1 — среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

• период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;
• Дч2 — среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика);
• период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;и K2 — коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

Кредитоспособность поручителей определяется аналогично кредитоспособности заемщика с той разницей, что К =0,3 вне зависимости от величины Дч. Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

• Определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sp).

  При этом условно принимается, что платежеспособность должна быть равна сумме максимального размера кредита и процентных платежей за весь период, то есть:

+ Sp х годовая процентная ставка по кредиту х срок кредитования (в месяцах) / 12 х 100 = Р (2.3)

— Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений Банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Данная методика имеет свои плюсы и минусы, однако по ней можно с достаточной долей точности определить кредитоспособность потенциального заемщика.

Информация о выполнении заемщиком своих платежных и денежных обязательств в прошлом является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита.

На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного» (заемщик имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного» (большой риск невозврата кредита).

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

1.8 Типовая процедура ипотечного кредитования

Ипотечный кредит в наши дни реализуется в восемь этапов, от получения заявки на кредит до принятия решения о его выдаче и формировании, такие как:

Этап первый — обращение в риэлтерскую компанию.

Риэлтор — это специалист, сопровождающий заемщика от выбора банка до получения свидетельства о собственности. Он внимательно выслушает клиента, сопоставит его желания и возможности, проконсультирует относительно деталей и параметров сделки; учитывая финансовые возможности, порекомендует оптимальный вариант ипотечной сделки и подскажет, в какой банк обратиться; поможет подготовиться (заполнить анкету, подготовить документы) к встрече с сотрудником банка. В этом случае шансы заемщика на приобретение квартиры значительно повышаются, так как банкам удобнее работать с теми, чья сделка подготовлена риэлтерской компанией — партнером банка.

Этап второй — рассмотрение банком заявки на получение кредита.

Если первый шаг пройден, банк оценивает платежеспособность клиента согласно установленным критериям и производит расчет максимальной суммы кредита, на которую может рассчитывать заемщик. Рассмотрение заявки кредитным комитетом обычно не превышает двух недель.

Этап третий — выбор жилья.

Солидная риэлтерская компания не только подбирает своему клиенту жилье, но и обязательно проверяет его юридическую чистоту. В противном случае легко оказаться жертвой мошенников и остаться в итоге без жилья и денег.

Этап четвертый — оценка и утверждение выбранного жилья.

Принимая жилье в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость. Для этих целей привлекаются оценочные компании — партнеры банка, имеющие лицензию.

Этап пятый — страхование.

Ипотечное комплексное страхование является обязательным условием при получении кредита. Страхование осуществляют надежные компании, работающие с банком в рамках реализуемой ими ипотечной программы. Обычно страхованию подлежат случаи потери заемщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика.

Этап шестой — подписание кредитного договора.

Перед сделкой заемщик подписывает с банком кредитный договор, по которому банк обязуется представить недостающую для покупки выбранного жилья сумму. Это жилье, согласно кредитному договору, становится обеспечением возврата выбранного жилья. После подписания кредитного договора стороны приходят к соглашению о времени проведения сделки.

Этап седьмой — сделка купли-продажи квартиры и ее нотариальное удостоверение.

В назначенное время продавцы и заемщики встречаются в банке и осуществляют закладку средств, предоставленных банком, и собственную часть в сейфовые ячейки, где деньги будут храниться до момента перехода права собственности на квартиру к покупателю. После этого заключается договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который подлежит обязательному нотариальному заверению.

Этап восьмой — государственная регистрация.

Регистрируется переход права собственности на жилье от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает свидетельство о собственности, становится практически полноправным владельцем выбранного жилья. Можно делать ремонт, с разрешения банка прописаться, сдать квартиру внаем. Зачастую заложенная недвижимость не может быть продано до полного погашения кредита.

На первый взгляд вся система получения кредита может показаться сложной и долгой, но если правильно сформировать автоматизированную информационную систему, то есть реализовать каждый этап в электронном виде через ввод данных и отсылка их определенным лицам. Это все позволит сократить время до возможного получения кредита или решения банка об отказе его оформления определенным клиентам

Необходимость внедрения информационной системы обусловлено тенденциями развития современного рынка ипотечного кредитования:

• создание единой информационной базы учета и управления ипотечными активами;
• организация эффективного взаимодействия с контрагентами: создание портала для взаимодействия с контрагентами компании;
• работа с продуктовой линейкой собственных стандартов;
• качественное и прозрачное для инвесторов обслуживание (сервис);
• сокращение длительности операций расчетов и формирования отчетности, связанной с управлением ипотечными кредитами;
• исключение «двойного ввода» данных в информационную базу;
• повышение технологичности и минимизация трудоемких операций;
• обеспечение высокого уровня информационной безопасности.

Соблюдение выше перечисленных правил при проектировании информационной системы, позволят решить задачи широкого спектра, связанных с обработкой структурированных, представленных в виде таблиц, данных. Система автоматизирует всю последовательность действий от получения заявки на кредит до принятия решения о его выдаче и формировании необходимого пакета документов.

1.9 Управление рисками ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке РФ

Целью Сбербанка в области управления кредитными, валютными и рыночными рисками является обеспечение финансовой устойчивости и минимизация потерь при проведении активных операций. Для достижения этих целей образовано специальное подразделение с функциями учета, анализа и мониторинга рисков, создания системы лимитов и резервов под различные виды рисков. Все активные операции банка, подверженные рискам, подлежат предварительному, текущему и последующему контролю.

При рассмотрении кредитного риска приходится использовать приближенный вероятностный метод, будем считать, что кредитный риск равен величине потенциальных потерь в случае невыполнения обязательств партнером по сделке, или величине резерва на возможные потери по ссудам.

Доля просроченной задолженности в общей сумме жилищных кредитов физическим лицам банка составила 5,2% в 2010 г., 5,9% в 2009 г. и 3,1 % в 2008 г. В том числе просрочены от 1 до 30 дней — 0,7% (2010), 0,8% (2009), 0,5% (2008); от 31 до 60 дней — 0,3% (2010), 0,4% (2009), 0,4% (2008); от 61 до 90 — 0,2% (2010), 0,3% (2009), 0,2% (2008); от 91 до 180 — 0,3% (2010), 0,6% (2009), 0,3% (2008); более 181 дня — 3,7% (2010), 3,8% (2009), 1,7% (2008).

В таблице 4 приводится анализ качества непросроченных кредитов Сбербанка по состоянию на 31 декабря 2014, 2013 и 2012 гг.

Таблица 4

Анализ качества непросроченных кредитов Сбербанка, в млн. руб.

Группа ссуд	Жилищное кредитование физ. лиц в 2014 г.		Жилищное кредитование физ. лиц в 2013 г.		Жилищное кредитование физ. лиц в 2012г.
	сумма	доля	сумма	доля	сумма	доля
1 группа	7214	1,3%	3079	0,6%	5452	1,1%
2 группа	563935	98,5%	476395	98,8%	473709	98,2%
3 группа	1190	0,2%	2971	0,6%	3343	0,7%
Итого	572339	100%	482445	100%	482504	100%

Все непросроченные ссуды физическим лицам объединены в три группы. К первой группе относятся ссуды физическим лицам с хорошим уровнем обслуживания долга и отличным финансовым положением заемщика. Ко второй группе относятся ссуды с хорошим/умеренным уровнем обслуживания долга и отличным/умеренным финансовым положением заемщика. К третьей группе относятся ссуды со средним уровнем обслуживания долга и умеренным финансовым положением заемщика. Основную долю ссуд составляют ссуды второй группы: более 98% от общего числа непросроченных жилищных кредитов во всех трех периодах.

Ссуда попадает в категорию неработающих кредитов, если платеж по основной сумме долга и/или процентам просрочен более чем на 90 дней. Просроченной считается вся сумма причитающихся Сбербанку платежей в соответствии с кредитным договором, включая начисленные проценты и комиссии.

Состав неработающих кредитов по состоянию на 31 декабря 2014, 2013 и 2012 гг. приведен в таблице 5.

Таблица 5. Состав неработающих кредитов Сбербанка, в млн. руб.

Жилищное кредитование физических лиц	Кредиты до вычета резерва под обесценение	Резерв под обесценение	Кредиты за вычетом резерва под обесценение	Отношение резерва к сумме кредитов до вычета резерва
2014 г.	24585	(23416)	1169	95,2%
2013 г.	22381	(22053)	328	98,5%
2012 г.	10207	(9769)	438	95,7%

Из таблицы видно, что доля неработающих кредитов в общей сумме жилищных кредитов физическим лицам банка составила 4,0% в 2014 г., 4,4% в 2013 г., 2,0% в 2012г.

Банк в процессе своей деятельности должен проводить четкую целенаправленную политику в области вложений капитала. При этом он должен преследовать цели: получение максимальной прибыли от вложений; достижение максимального управления кредитным портфелем; поддержание необходимого уровня ликвидности и платежеспособности; создание резервов роста и т.д. Реализовать эти цели можно, строго придерживаясь в своей деятельности рекомендации Банка России по оценке степени кредитного риска.

В таблице 6 представлена информация о непросроченных кредитах, условия предоставления которых были пересмотрены, по состоянию на 31 декабря 2014, 2013 и 2012 гг.

Таблица 6. Текущая стоимость пересмотренных кредитов Сбербанка

Жилищное кредитование физических лиц	В миллионах российских рублей
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2014 года (до вычета резерва под обесценение)	12155
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2013 года (до вычета резерва под обесценение)	6694
Кредиты, условия которых пересмотрены: остаток по состоянию на 31 декабря 2012 года (до вычета резерва под обесценение)	1470

Доля пролонгированных ссуд в кредитном портфеле банка равна 2,0% в 2014 г., 1,3% в 2013 г., 0,3% в 2012 г.

Центральный банк РФ определил порядок формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам, создаваемого коммерческими банками.

При невозможности погашения ссуды непосредственно заемщиком и поручителем банк списывает ссуду на убытки. Для этих целей в банке создаются специальные страховые фонды на покрытие кредитных рисков. Резервы на покрытие убытков по кредитным операциям создаются в размере страхового возмещения необходимого для покрытия рисков по кредитам. Таким образом, чем более рисковую кредитную политику проводит банк, тем больший страховой резерв он должен создать, использовав для этого средства из прибыли.

Проведем анализ формирования резерва на возможные потери по ссудам в Сбербанке. Анализ включает оценку правильности распределения выданных ссуд по группам риска, достаточности размера резерва на покрытие потерь по кредитным рискам и соответствие расчетной суммы резерва фактически созданному.

Таблица 7. Расчетная сумма резерва на возможные потери по ссудам (РВПС), в млн. руб.

Группа риска	Норма резерва	Величина резерва в 2014 г.	Величина резерва в 2013 г.	Величина резерва в 2012 г.
1	1%	5723	4824	4825
2	20%	796	803	530
3	50%	2468	3407	2107
4	100%	22525	19515	8507
Итого		31512	28549	15969

Резерв под отдельную ссуду реально может быть создан как в большем, так и в меньшем размере, чем установленный процент от расчетного РВПС по конкретной ссудной задолженности. Однако общая сумма сформированного РВПС не должна быть меньше установленной.

В таблице 8 представлен анализ изменения фактического резерва под обесценение кредитного портфеля за 2014, 2013 и 2012 гг.

Таблица 8. Фактическое и расчётное значение РВПС за рассматриваемые периоды, в млн. руб.

Периоды	1 гр. риска		2 гр. риска		3 гр. риска		4 гр. риска
	норма	сумма	норма	сумма	норма	сумма	норма	сумма
2014 г.: расч. фактическое	1%	5723	20%	796	50%	2468	100%	22525
	0,9%	5139	6,1%	242	27,8%	1373	100%	22525
2013г.: расч. фактическое	1%	4824	20%	803	50%	3407	100%	19515
	0,9%	4418	18,1%	725	60,4%	4117	100%	19515
2012 г.: расч. фактическое	1%	4825	20%	530	50%	2107	100%	8507
	0,3%	1568	0,6%	17	59,8%	2519	100%	8507

Сравнение фактического и расчетного значений РВПС показывает, что резерв Сбербанка на возможные потери недостаточен по сравнению с рекомендуемым. В целом можно констатировать, что банк ведет рискованную кредитную политику, так как общая сумма фактического резерва в 2014 г. на 2233 млн. руб. меньше расчетной рекомендуемой.

Проблемы ипотечного кредитования и его дальнейшего развития.

На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования.

Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся.

Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России.

Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, так как банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов.

Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка.

С апреля 2009 г. Центральный Банк России 13 раз снижал ставку рефинансирования — до 8,00% годовых (с 30 апреля 2010 г.).

Во многом под влиянием этого с начала года наблюдается планомерное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Для усиления привлекательности ипотеки годовая процентная ставка по кредиту в рублях должна составлять: не более 14-15% на инвестиционный период, 12-13% — после оформления права собственности. По долларовому кредиту — 11-12% до и 10% после получения права собственности. При этом подобные меры должны сопровождаться увеличением предложений на рынке жилья, иначе есть риск очередного роста цен на жилье. И, безусловно, помимо мер по улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, восстановление ипотеки зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах.

С 1 июня 2010 года ЦБ РФ принял решение о снижении ставки рефинансирования на 0,25 процентного пункта (п. п.) — с 8% до 7,75%. Таким образом Центробанк пытается подстегнуть рост кредитования. Однако сами банкиры предупреждают, что не намерены пока снижать ставки по кредитам, поскольку операции по кредитованию уже находятся на грани убытков.

Чтобы ипотека развивалась, только снижения ставок Центробанка недостаточно. Во-первых, необходимо снять ряд вопросов на рынке труда, где бизнес до сих пор перекладывает свои проблемы на работников, сокращая их зарплаты своей «волевой рукой». Во-вторых, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка недорогого жилья. И без того высокая потребность в квартирах эконом-класса продолжает расти. В-третьих, нужно корректировать законодательную базу: до сих пор банкам трудно добраться до предметов залога, когда заемщики перестают гасить кредиты, и квартиры хотелось бы реализовать.

Программа господдержки ипотеки, на которую правительство в конце 2009 года решило выделить 250 млрд. руб., была запущена в апреле 2010 года. Ипотечные кредиты пойдут исключительно на покупку квартир в новостройках, что позволит стимулировать жилищное строительство. При этом банки, которые будут выдавать ипотеку по программе, должны делать это по ставке не выше 11% годовых и с первым взносом не выше 20%. Максимальная сумма кредита — 3 млн. руб., для Москвы и Петербурга сделано исключение — 8 млн. руб.

Рефинансирование АИЖК позволило мелким и средним банкам удержаться на рынке и/или вернуться на него, что, в свою очередь, обеспечило сохранение инфраструктуры рынка в регионах. Одновременно партнеры АИЖК поддерживали доступность ипотечных кредитов за счет предоставления кредитов, ставки по которым были одними из самых низких на рынке.

Перспективы дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении — 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 — 13% в рублях, и около 11% — в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

ноября 2010 года Наблюдательный совет АИЖК утвердил бизнес-план деятельности группы компаний АИЖК на 2011 год. На ближайший год Агентство ставит перед собой следующие бизнес-задачи:

• содействие развитию строительства нового сектора жилья экономкласса через поддержку кредитования приобретения жилья на первичном рынке;
• повышение доступности ипотечных кредитов для социально значимых категорий населения путем создания и развития специальных кредитных продуктов (для военнослужащих, молодых ученых и др.);
• стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и граждан, приобретающих возводимое в рамках проектов жилье (Программа «Стимул»);

• поддержка заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности, через Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК);
• содействие развитию рынка ипотечного страхования, через дочернюю компанию «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК);
• рефинансирование ипотечных кредитов, а также предоставление участникам рынка, работающим в системе ипотечного жилищного кредитования, займов под залог сформированных ими портфелей закладных по новым (пилотным) кредитным продуктам;

• развитие рынка ипотечных ценных бумаг за счет реализации программы покупки ипотечных ценных бумаг третьих лиц и выдачи поручительств по сделкам секьюритизации.

В 2011 году по базовому сценарию бизнес-плана АИЖК планируется рефинансировать ипотечные кредиты на сумму 67,6 млрд. руб. Из них 46,4 млрд. руб. составит рефинансирование рыночных кредитных продуктов (включая продукт «Новостройка»), а 21,2 млрд. руб. — выкуп специальных кредитных продуктов для отдельных категорий населения.

Бизнес-планом предусмотрено также, что в следующем году дочерняя компания АРИЖК, кроме деятельности по сопровождению ранее реструктурированных ипотечных кредитов окажет помощь 2000 заемщикам в рамках программы активной реструктуризации, и 700 — в рамках программы «Переезд».

В 2011 году в рамках деятельности по развитию ипотечного страхования как меры по обеспечению доступности ипотеки и эффективного распределения рисков между участниками рынка другая дочерняя компания — СК АИЖК привлечет к работе в системе ипотечного страхования 45 кредитных и некредитных организаций.

Получить ипотечный кредит сейчас намного сложнее, чем еще пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и чтобы смягчить эти требования необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной: низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие — строительство нового доступного жилья. Увы, на сегодняшний день строительный комплекс не может восполнить даже естественную убыль ветхого и аварийного фонда. Стремительный рост ипотечного кредитования с начала 2010 года может спровоцировать увеличение цен на квартиры.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России.

К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся:

• недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования;
• слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением;
• отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

• неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний;
• отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;
• проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка;
• высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;
• высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы.

И все же главная роль в быстром восстановлении рынка кредитования жилья, безусловно, принадлежит государству. Именно оно через госбанки и АИЖК контролирует по разным подсчетам от 80 до 90% ипотечных сделок. Дальнейшее развитие рынка ипотечного кредитования будет происходить в условиях активного государственного участия в процессе разработки методов и принятия мер по совершенствованию рынка ипотечного кредитования.

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Министерством экономического развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством финансов РФ, Центральным банком РФ, Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР) подготовили проект долгосрочной Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года <http://www.rusipoteka.ru/files/strategiya_razvitiya_ipotechnogo_rynka/>. 19 июля 2010 года правительство РФ одобрило данную стратегию.

Стратегия определяет основные ориентиры развития российского ипотечного рынка на ближайшие два десятилетия, а также статус АИЖК как института развития ипотеки в стране. В этом качестве АИЖК будет продолжать проводить мероприятия по повышению доступности ипотеки, вести деятельность по поддержке заемщиков, испытывающих трудности с погашением ипотечного кредита, развивать рынок рефинансирования и вторичный рынок ипотеки. Важными задачами названы создание фондов маневренного жилья в стране, содействие сокращению срока обращения взыскания на предмет залога по ипотечному кредиту.

Согласно стратегии ипотечный кредит должен стать основным механизмом приобретения жилья в собственность для среднего класса. Предполагается, что к 2030 году приобретение, строительство, наем жилья с помощью ипотечного кредитования и других форм жилищного финансирования станут доступными для 60% российских семей. Средневзвешенная ставка по кредиту должна снизиться до 6% годовых в рублях (при условии, что инфляция достигнет 4% годовых).

Разработчики стратегии оговариваются, что ее реализация зависит от внешних ограничений, связанных с макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения и их дифференциации, политическими и демографическими рисками, региональными и местными социально-экономическими особенностями. Согласно стратегии, повышение доступности ипотечных кредитов должно осуществляться за счет создания условий для объективного повышения доходов населения, стабилизации цен на жилье, снижения процентных ставок по кредитам, а не за счет искусственного улучшения условий кредита в надежде на непрерывный рост рынка. Достижение плановых показателей, по замыслу разработчиков, в значительной мере зависит от развития системы ипотечного страхования. Ипотечное страхование должно перераспределить риски в ипотечном кредитовании, позволяя снизить размер первоначального взноса и процентной ставки по кредиту, за счет чего повысится доступность ипотеки.

По мнению разработчиков стратегии, достижение запланированных результатов возможно только при жестком соблюдении требований, ограничивающих «аппетит к риску» кредиторов, особенно в условиях растущего рынка. В частности, размер первоначального взноса по ипотеке не должен составлять меньше 20-30% от стоимости заложенного жилья, а при наличии ипотечного страхования — меньше 10%. Обращается внимание, что поддержка заемщиков в виде долгосрочного субсидирования процентной ставки за счет бюджетных средств несет в себе скрытые риски как для бюджетов, так и для заемщиков и кредиторов, и не является приемлемым механизмом помощи заемщикам.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Наличие в стране развитой системы ипотечного кредитования говорит о развитости экономики, о перспективах роста, о высоком уровне развития общества в целом. Государство обязано создавать благоприятные условия для развития данной системы, так как значимость ее трудно переоценить.

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три и различаются они, прежде всего, принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усечено-открытая и расширенно-открытая модели.

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.).

Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов).

Кредитный риск — это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту.

Основным способом страхования кредитного риска является проведение тщательного андеррайтинга кредита, который включает в себя:

• оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;
• оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);
• оценку достаточности собственных денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;
• оценку достаточности обеспечения.

Целью Сбербанка в области управления кредитными, валютными и рыночными рисками является обеспечение финансовой устойчивости и минимизация потерь при проведении активных операций. Для достижения этих целей образовано специальное подразделение с функциями учета, анализа и мониторинга рисков, создания системы лимитов и резервов под различные виды рисков. Все активные операции банка, подверженные рискам, подлежат предварительному, текущему и последующему контролю.

Наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения.

Перспективы дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования в РФ во многом зависит от доли участия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году составит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении — 210-240 тыс. штук. С учетом методологии расчета Банка России (накопленным итогом с начала года), средневзвешенные ставки по выданным кредитам составят 12 — 13% в рублях, и около 11% — в иностранной валюте, доля просроченной задолженности не превысит 5%.

Большая часть населения недовольна имеющимися жилищными условиями и хотела бы их улучшить, но собственные средства на покупку дорогостоящего жилья мало у кого есть. Ипотека — наиболее оптимальный вариант для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет, что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в будущем.

Основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка. Самыми основными из них являются: анализ кредитоспособности и финансового состояния заемщика, квалификация персонала.

Наиболее распространенным в практике банков мероприятием, направленным на снижение кредитного риска, является оценка кредитоспособности заемщика.

Под кредитоспособностью банковских клиентов следует понимать такое финансовое состояние, которое дает уверенность в эффективном использовании заемных средств, способность и готовность заемщика вернуть кредит в соответствии с условиями договора. Изучение банками разнообразных факторов, которые могут повлечь за собой непогашение кредитов, или, напротив, обеспечивают их своевременный возврат, составляет содержание банковского анализа кредитоспособности.

В вопросах кредитования, инвестирования необходим взвешенный подход, сочетающий практические навыки с научными разработками.

Управление кредитным риском требует от банкира постоянного контроля за структурой портфеля ссуд и их качественным составом. В рамках дилеммы «доходность — риск» банк вынужден ограничивать норму прибыли, страхуя себя от излишнего риска. Поэтому целесообразно проводить политику рассредоточения риска и не допускать концентрации кредитов у одного типа заемщиков, что чревато серьезными последствиями. Банк не должен рисковать средствами вкладчиков, финансируя спекулятивные (хотя и высоко прибыльные) проекты.

ипотека кредитный сбербанк риск

Глава 2. Расчетная часть

В соответствии с заданием установлены следующие параметры ипотечной программы и экономические характеристики домохозяйства (семьи):

1. Процентная ставка по кредиту — 13.5 % годовых;

2. Срок кредитования — 20 лет.

3. Коэффициент отчислений от совокупного семейного дохода на погашение кредита — 30%;

4. Норматив первоначального взноса в % от стоимости приобретаемого жилья — 10%;

5. Совокупный семейный доход на 1 человека в месяц — 12.0 тыс. руб.;

6. Собственное жилье -3-комнатная квартира типа У;

7. Состав семьи 5 человек.

Расчет инвестиционного потенциала семьи

а) Расчет величины совокупного семейного дохода:

=CCDед*N, тыс. руб.

где CCDед — совокупный семейный доход на 1 человека в месяц, тыс. руб.

N — количество членов семьи, чел.=12*5=60 тыс. руб.

б) Определение возможности участия семьи в ипотечной программе:

≥(1+kc)*МПБ*N(1+k0), тыс. руб.

где kc — коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

• k0 — коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;
• МБП — минимальный прожиточный бюджет на 1 человека в месяц, тыс. руб.

=(1+0,035)*7*5(1+0,3)=47,092 тыс. руб.

Поскольку CCDс>CCDmin, то семья может участвовать в ипотечной про-грамме.

в) Расчет максимально возможного размера кредита:

Кmax=12k0 *n/(1+r n) *CCDc, тыс. руб.,

где n — срок кредитования, лет;

• r — ставка по кредиту, ед.

Кmax =12*0,3 *20/(1+0,135*20) *60=1167,567 тыс. руб.

г) Расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых.

Р=12Рн *((1+r н )n -1 ), тыс. руб.,

где Рн=(k0+kc)*CCDc — размер ежемесячных взносов на накопления, тыс. руб. rн — ставка накопительного вклада, ед.

n — продолжительность накопительного периода, лет.

(1+ 0,1)3 -1

Р =12(0,3+0,035)*60* 0,1 =798,372 тыс. руб.

д) Стоимость собственного жилья типа У

Ссж=Fст*Сед, тыс.руб.

где Fсж — стандартная площадь собственного жилья, м2 Сед — стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.

Ссж=75*53,8=4290 тыс. руб. первичного рынка

е) Определение инвестиционного потенциала семьи

И=Кmax+Р+Ссж, тыс. руб.

И=1167,567 +798,372 +4290=6255,972 тыс. руб. первичный рынок

жилье типа Н — четырехкомнатная квартира площадью 76 м2, т.к. Fp>Fст;

• жилье типа Т — четырехкомнатная квартира площадью 80 м2, т.к. Fp>Fст;

• жилье типа У — четырехкомнатная квартира площадью 85 м2, т.к. Fp>Fст;

• жилье типа С — трехкомнатная квартира площадью 100 м2 , т.к. Fp>
• Fст.

в) Выбор варианта приобретения жилья

Принять решение приобрести трехкомнатную квартиру улучшенной планировки общей стоимостью (Снж):

Снж=Fнж*Сед

где Fнж — площадь приобретенного жилья.

Снж=100*61,6=6160 тыс. руб.

г) Определяем размер свободных средств

Ссв=И-Снж, тыс. руб.

Ссв=6255,972 -6160=95,972 тыс. руб.

Поскольку на первичном рынке сразу оплачивается вся стоимость кварти-ры, то целесообразно снизить размер денежных накоплений на величину сво-бодных средств, т.е.

Ртр=Р-Ссв, тыс. руб.

Ртр=798,372 -95,972= 702,4тыс. руб.

д) Расчет структурных составляющих стоимости жилья

Снж=Р+К+Ссж, тыс. руб.

Снж=702,4+1167,567 +4290=6159,967 тыс. руб.

е) Структура стоимости жилья в процентах:

702,4 — Р(%)= 6159,967 *100=11,40 %

• доля кредита К(%) = 1167,567 *100 = 18,96%

6159,967

• доля стоимости собственного жилья Ссж (%) = 4290 *100 = 69,64%

6159,967

Расчет ежемесячного платежа на погашение кредита

В = К(1+ r n) *n, тыс. руб.

n

В= 1167,567 (1+ 0,135*20) /12*20 = 4391,99/240 = 18,29 тыс. руб.

а) Расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса

Вн=(k0+kc)*CCDc, тыс. руб.

Вн=(0,3+0,035)*60=19,8 тыс. руб.

б) Расчет полной стоимости жилья

Сn сж = CPнж + К*r*n , тыс.руб.

где CРнж — расчетная стоимость приобретаемого жилья, тыс.руб.

Сn нж =6160 +1167,567 *0,135*20 = 9312,43 тыс. руб.

Основные результаты расчетов

1. Варианты приобретения квартир, исходя из доступной площади жилья:

• типа Н — 4-комнатная, площадью 76 м2;
• типа Т — 4-комнатная, площадью 80 м2;
• типа У — 4-комнатная, площадью 85 м2;
• типа С — 3-комнатная площадью 100 м2.

2. Показатели варианта приобретения 3-комнатной квартиры типа У, площадью 85м2:

• общая стоимость — 6160 тыс. руб. или 100%;
• денежные накопления — 702,4 тыс. руб. или 11,40 %;
• кредит — 1167,567 тыс. руб. или 18,96 %;
• стоимость собственного жилья — 4290 тыс.

руб. или 69,64%.

3. Обязательные платежи:

• отчисления на накопление первоначального взноса (р) — 19,8 тыс. руб.;
• отчисления на погашение кредита 18,29 тыс. руб.

Список используемой литературы

1. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. — Н.Новгород: ННГАСУ, 2009.

2. Федеральный закон от 16.07.98 г. №102 (в редакции от 17.06.10 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3. Афонина, А. В. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски / А. В. Афонина. — М. : Эксмо, 2011. — 160 с.

4. Консолидированная финансовая отчетность и заключение независимого аудитора на 31 декабря 2010 г. / ОАО «Сбербанк России». — М., 2011. — 123 с.