Центральной проблемой ипотечного жилищного кредитования является формирование долгосрочной ресурсной базы. Поэтому главным направлением развития ипотечного рынка является совершенствование инструментов и институтов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов. К числу существенных источников финансирования ипотечных жилищных кредитов относятся ипотечные ценные бумаги. В развитых странах именно расширение объемов ресурсов, привлекаемых в ипотеку с рынка ценных бумаг, снижение их стоимости позволили понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате ипотечные ценные бумаги стали основным механизмом привлечения средств с рынка капиталов в жилищный сектор. [9, с. 3]
Финансирование строительства и приобретения жилой недвижимости – основная функция кредитных организаций как финансовых посредников. Передача ипотечных портфелей от первоначальных кредиторов к ипотечным агентам или напрямую на рынки капитала не только соединяет спрос и предложение. В результате обеспечивается финансирование, сроки которого отвечают срокам погашения соответствующих активов, а также происходит передача кредитного риска, что позволяет высвобождать регулятивный капитал.[13, с.68]
Целью данной работы является исследование секьюритизации ипотечных ценных бумаг и анализ текущего состояния рынка ипотечных ценных бумаг.
Задачи данной работы:
- выяснить, что представляют из себя ипотечные ценные бумаги;
- описать основные моменты выпуска ипотечных ценных бумаг;
- провести анализ современного рынка ипотечных ценных бумаг;
- обозначить перспективы развития рынка ипотечных ценных бумаг.
- ИПОТЕЧНЫЕ ЦЕННЫЕ БУМАГИ:
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
секьюритизации ипотечных активов
Термин «ипотека» используют в следующих случаях:
1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного кредита;
2) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры).
При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.
Общее в обоих случаях – залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т. п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).
Становление рынка ипотечных облигаций в России
... ценных бумаг облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Их выпуск позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства. Очень важно отметить повышенную заинтересованность государства в развитии рынка ипотечных ценных бумаг, так как именно с его ...
Таким образом, ипотека (от греческого hypotheke – залог) представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа. [5, с.3]
Ипотекой, согласно ГК РФ, называется залог недвижимого имущества. «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом». [1, ст. 334]
Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». [11, с. 69]
Пункт 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что Закон «Об ипотеке» рассматривается в качестве специального по отношению к Гражданскому кодексу. Таким образом, ГК РФ установил приоритет норм Закона «Об ипотеке» по отношению к собственным общим нормам о залоге, но не сделал этого в отношении иных норм, изложенных в других главах и параграфах Гражданского кодекса, но непосредственно связанных с залогом недвижимости.[11, с.82]
Российское законодательство, регулирующее ипотечные ценные бумаги, пока еще только развивается. Еще менее развита практика выпуска ипотечных ценных бумаг. В связи с этим в России пока нет устоявшейся терминологии в данной области. Вторая проблема состоит в необходимости сопоставления понятий и терминов, используемых в зарубежных странах и в России.
Ипотечные ценные бумаги (англ. mortgage securities) — вид ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Это наиболее общее родовое понятие, включающее в себя ипотечные облигации, сертификаты участия, другие виды ипотечных ценных бумаг, в том числе сквозные и долговые, структурированные и синтетические ипотечные ценные бумаги.
Ипотечные облигации (нем. Pfandbrief, англ. Mortgagebond, coveredbonds) — долговые обязательства, обеспеченные правами требований по ипотечным кредитам, которые остаются на балансе банка-эмитента; в российском законодательстве используется термин «облигации с ипотечным покрытием». [9, с. 5]
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», облигация с ипотечным покрытием — это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. [3, ст. 2] К объектам ипотечного покрытия относятся требования, вытекающие из договоров залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе удостоверенные закладными, ипотечные сертификаты участия, денежные средства (включая иностранную валюту), государственные ценные бумаги, недвижимое имущество.
По российскому законодательству облигация с ипотечным покрытием есть «глубокая» разновидность облигации с обеспечением, одним из видов которого является залог. (Другими возможными видами обеспечения облигации могут быть: поручительство, банковская гарантия, государственная или муниципальная гарантия.)
Рынок ипотечных ценных бумаг в России
... рассмотреть особенности ипотечного кредитования; изучить модели рефинансирование ипотечных кредитов; рассмотреть ипотечные ценные бумаги; провести анализ ипотеченого рынка; проанализировать рынок ипотечных ценных бумаг; рассмотреть перспективы развития ипотечных ценных бумаг в РФ Объект исследования - рынок ипотечных ценных бумаг в России. ...
Облигация с обеспечением в виде залога называется облигацией с залоговым обеспечением. Когда же в качестве основы последнего выступает залог недвижимого имущества, возникает облигация с ипотечным покрытием. Наличие или отсутствие того или иного вида обеспечения облигации не оказывает никакого влияния на ее сущность как облигации вообще. Обеспечение имеет значение для снижения риска или увеличения надежности, гарантирования исполнения обязательств по облигации, отражается в ее рыночной цене, уровне доходности, составе инвесторов.
Основные характеристики облигации с ипотечным покрытием:
- долговая;
- эмиссионная;
- доходная;
- документарная или бездокументарная;
- срочная. Ипотечная облигация не может выпускаться на срок, не превышающий длительности исходного договора ипотеки, которая не может быть менее одного года и превышать 40 лет;
- предъявительская или именная;
- номинированная. [7, с. 168]
Сквозные ипотечные ценные бумаги (англ. Mortgage-Backed Securities, MBS) — ценные бумаги, платежи по которым совпадают с денежными потоками от совокупности (пула) ипотечных кредитов за вычетом оплаты обслуживания этих ценных бумаг и гарантий по ним.
Отметим, что в подавляющем большинстве зарубежных источников термины «MBS», «Mortgage-Backed pass through Securities», «pass through securities», «сквозные ипотечные ценные бумаги» используются в качестве синонимов. Хотя, кроме сквозных ипотечных ценных бумаг, понятие MBS охватывает еще и производные ценные бумаги: структурированные ипотечные ценные бумаги (collateralized mortgage obligations) и «расщепленные» ипотечные ценные бумаги (stripped mortgage backed securities).
Структурированные ипотечные ценные бумаги — ипотечные ценные бумаги, состоящие из классов; каждый класс таких бумаг соответствует определенной по особому правилу доле денежных потоков от пула ипотечных кредитов.
Закладная — именная ценная бумага, удостоверяющая право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой (закладная не является эмиссионной и не является ипотечной ценной бумагой).
[9, с. 5]
Согласно ст. 2 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» ипотечный сертификат участия—это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом. [3, ст. 2] Ипотечный сертификат участия по своему содержанию является близким аналогом инвестиционного пая.
Основныехарактеристики ипотечного сертификата участия:
Ипотечные ценные бумаги
... могут быть выкуплены порядка 6,3 млн квартир. 2. Основы рынка ипотечных ценных бумаг Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые в англоязычной литературе называются MBS (mortgage ... заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities). Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных ...
- доверительная ценная бумага. Устанавливает одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Но в отличие от владельцев инвестиционных паев открытых и интервальных ПИФов владельцы ипотечных сертификатов участия могут принимать участие в работе общего собрания таких владельцев с правом голоса (один сертификат дает один голос);
- именная;
- бездокументарная;
- неэмиссионная — количество находящихся в обращении ипотечных сертификатов участия законодательно не ограничивается, но обязательно указывается в правилах доверительного управления соответствующим ипотечным покрытием;
- безноминальная;
- доходная — доход по ипотечному сертификату участия представляет собой выплату денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие;
- срочная — поскольку срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не может превышать 40 лет, постольку и ипотечный сертификат участия не может выпускаться на больший срок. [7, с. 170]
Термин «секьюритизация» впервые появился в колонке «Слухи со Стрит» Wall Street Journal в 1977. Термин был «изобретен» Льюисом Раниери, главой ипотечного департамента Salomon Brothers. Именно этот термин г-н Раниери предложил использовать репортеру Wall Street Journal – Анн Монро, в статье, посвященной описаниям андеррайтинга первог о выпуска ценных бумаг, обеспеченных залогом прав требования по ипотечным кредитам. Сделка была основана на структуре прямого распределения (pass-through), при которой специальная проектная компания (SPV) распределяет между держателями ценных бумаг все «сгенерированные» пулом кредитов денежные средства на момент очередной выплаты по бумагам. В качестве андеррайтера выступал Salomon Brothers. Сделка получила имя Bank Americaissue (эмиссия Банка Америки).
