Становление рынка ипотечных облигаций в России

метки: Ипотечный, Рынок, Кредит, Облигация, Инвестор, Ипотека, Миллиард, Средство

Развитый рынок ценных бумаг обычно предоставляет широкий спектр возможностей для вложения средств в инструменты с гарантированной доходностью. На нем присутствуют инструменты с разной срочностью (от 1 года до 30 и более лет), разной гарантией возврата основной суммы долга (принципала), периодичностью выплаты процентов (купонов), правами досрочного погашения и т.д.

Все эти инструменты создаются для удовлетворения специфических потребностей определенных групп инвесторов — институциональных или индивидуальных, ориентированных на вложения с разной срочностью, имеющих разный налоговый статус.

Таким образом, они способствуют привлечению дополнительных инвестиций и, в конечном счете, более эффективному функционированию экономики.

На российском финансовом рынке сектор долговых бумаг представлен преимущественно государственными и муниципальными облигациями. Случаи выпуска корпоративных облигаций исключительно редки, вторичный рынок этих инструментов отсутствует.

Векселя из-за присущего данному сегменту высокого кредитного риска и неопределенной правовой базы трудно отнести к надежным финансовым инструментам.

Помимо корпоративных облигаций в России отсутствует еще один вид широко распространенных на международных рынках долговых ценных бумаг — ипотечные облигации, или облигации, обеспеченные залогом недвижимости.

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг.

Большим шагом на пути развития ипотечного кредитования в России явилось принятие Федерального закона от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

Данным законом установлено два вида таких ценных бумаг облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Их выпуск позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства.

Очень важно отметить повышенную заинтересованность государства в развитии рынка ипотечных ценных бумаг, так как именно с его помощью планируется вывести на новый уровень осуществление государственной социальной политики в части обеспечения жильем населения страны.

Анализ доходности ценных бумаг (акции, облигации, вексель)

... предложениями, сделанными по результатам проведенного анализа поставленной проблемы доходности отдельных видов ценных бумаг на российском фондовом рынке в сентябре 2012 г. Курсовая работа на тему: «Анализ доходности отдельных видов основных ценных бумаг» состоит из введения, двух глав, ...

Этим обуславливается стремление правительства сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными с точки зрения инвесторов, повысить надежность этих бумаг и сделать схему выпуска, обращения и погашения ипотечных бумаг простой и прозрачной.

Модернизация и опережающий рост российской экономики невозможен без надежно функционирующих финансовых рынков и широкого спектра финансовых инструментов. Особенно важную роль данные инструменты играют в тех секторах банковского рынка, где формы привлечения финансовых ресурсов оказываются недостаточно действенными, например, в ипотечном кредитовании.

Впервые появившись в 18 веке, ипотечные банковские облигации прошли испытание временем и доказали свою состоятельность, сочетая в себе надежность банковской облигации, с одной стороны, и эффективность ипотечной ценной бумаги как механизма привлечения долгосрочных ресурсов с рынков капитала — с другой.

С точки зрения эмитента, этот инструмент позволяет повысить эффективность управления активами и пассивами банка, увеличить объемы фондирования активных операций.

Для инвестора это новый надежный инструмент, позволяющий получить доступ к сектору ипотечного кредитования, дополнительно диверсифицировать риски.

Развитие ипотечного кредитования, или кредитования под залог недвижимости, в настоящее время является одной из наиболее актуальных задач для России, прежде всего потому, что именно ипотека может стать эффективным инструментом решения жилищной проблемы россиян и будет способствовать формированию среднего класса.

Цель исследования состоит в изучении ипотечных облигаций и перспектив развития в России.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• раскрыть сущность и содержание облигаций в системе ипотечного кредитования;
• изучить проблемы функционирования банковских ипотечных облигаций в России и пути их развития;

1. ИПОТЕЧНЫЕ ОБЛИГАЦИИ: ПРЕДПОСЫЛКИ ПОЯВЛЕНИЯ И МЕСТО НА ФИНАНСОВОМ РЫНКЕ

1.1 Экономическая сущность ипотечного кредита

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона — Драконт — ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода.

Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. — СПб.: Питер, 2000

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. — сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии — пигнусу и далее к ипотеке. Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «фидуцию» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

Ипотечное кредитование объектов недвижимости

... от права собственности на квартиру. 1.3 Участники ипотечного кредитования Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы. Залогодатели, Ипотечные кредиторы Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и ...

На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но, все равно, в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию — ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

• долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет);
• обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего — жильем, приобретаемым на кредитные средства;
• относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
• низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
• наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и поручительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходим такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах).

А во-вторых, так называемые «оптовые» источники — в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг. Белоусов А.Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования законодательства // Финансы и кредит. — 2012. — № 25

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на:

• допустимый размер кредита;
• срок кредитования;
• условия погашения кредита;
• размер процентной ставки;
• размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика.

Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты.

1.2 Сущность, место и роль облигаций в системе ипотечного кредитования

Возникнув в 2000-е гг., российский ипотечный рынок изначально развивался как высококонкурентный, что во многом определило динамику ставок и размер первоначального взноса, сделало кредит доступнее все более широкому кругу заемщиков. Ключевым моментом повышения доступности было и остается наличие у банков-кредиторов источников долгосрочного и относительно дешевого финансирования. С целью привлечения долгосрочных средств ряд банков стал активно осваивать секьюритизацию — выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Первым был ВТБ, разместивший ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) на европейском рынке в 2006 г. В конце 2008 г., несмотря на кризис, «ВТБ Капитал» разместил ипотечные облигации (Russian Mortgage Backed Securities) ВТБ 24 на 470 млн. долл. США. Среди сделок на внутреннем рынке — размещение двух выпусков ипотечных бондов ВТБ 24 совокупным объемом около 30 млрд. руб.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;

4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность. Преимущества выпуска банковских ипотечных облигаций представлены в таблице 1

Таблица 1 Преимущества выпуска банковских ипотечных облигаций

№	Показатель
Преимущества для банков
1	Привлечение долгосрочных ресурсов для фондирования ипотечных операций
2	Диверсификация источников фондирования; выход на новую группу инвесторов
3	Снятие ограничений по капиталу на объем заимствований эмитента
4	Уменьшение затрат на рефинансирование ипотечного портфеля
5	Возможность получения рейтинга выше корпоративного
Преимущества для инвесторов
1	Двойное обеспечение
2	Рейтинг инвестиционного уровня
3	Диверсификация вложений
4	Регламентированный государством контроль за эмитентом и обеспечением
5	График погашения как у корпоративного бонда (отсутствует риск досрочного погашения)

Таким образом, банк выдает гражданам множество ипотечных кредитов со схожими параметрами, например, сроком на двадцать лет. Но для того, чтобы выдать такие ссуды, у него должны быть длинные ресурсы. Таких денег у кредитных организаций, как правило, нет, поэтому во всем мире существует схема рефинансирования ипотечных кредитов: банки выдают однотипные кредиты, формируют из них пул и продают его на рынке. Для чего выпускают облигации, обеспеченные этим портфелем. Приобретатели этих бумаг — консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления. В течение тех же двадцати лет инвесторы получают доход за счет обслуживания кредитов заемщиками, а в конце срока погашают бумаги. Банки же получают дешевые деньги, поскольку ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам, и выдают новые кредиты. Во-первых, лишь в 2003 году появился закон об ипотечных ценных бумагах, в который в течение длительного времени вносились технические поправки. Во-вторых, банкам нужно было накопить большой пул закладных на жилье, на это требовалось несколько лет.

В итоге первооткрывателем в выпуске первых ипотечных бумаг выступил банк «Совфинтрейд» (в 2007 году переименован в «ГПБ-Ипотека», входит в группу Газпромбанка).

В 2006 году банк эмитировал ипотечные облигации на 3 млрд. рублей со сроком погашения в 2036 году — банк рефинансировал кредиты Газпромбанка, но позже покупал и чужие портфели для секьюритизации. Всего с момента принятия закона на российском рынке банки совершили девять подобных сделок, в том числе четыре из них приходятся на АИЖК. Также две сделки провел банк ВТБ 24, по одной — МИА (Московское ипотечное агентство) и МБРР. 13 сделок провели российские банки на западных рынках. Благодатин А.А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело: учеб.-практ. пособие. — М.: Инфра-М, 2012.

В России жилищные облигации не пользовались большим спросом. Хотя это был новый класс бумаг, с обеспечением, имеющий высокий кредитный рейтинг, а поэтому привлекательный даже для консервативных инвесторов. Однако традиционные приобретатели данных бумаг отсутствовали в России как класс — ВЭБу и НПФам не разрешили размещать в них накопительную часть пенсий, а страховые и управляющие компании предпочитали инвестировать свои резервы и средства ПИФов в более доходные и привычные инструменты.

Ипотечные облигации являются достаточно сложным структурным продуктом. Выплаты по нему во многом зависят и от финансовой дисциплины заемщиков ипотечных кредитов, возможных досрочных погашений, от структуры самого выпуска облигаций и т.д. К тому же данные бумаги давали не очень высокую доходность. Так, доходность по облигациям АИЖК составляла около 5-7%. В итоге покупать сложный продукт под низкую доходность в России находилось мало желающих.

Обратить свое внимание на Запад российских банкиров заставило несовершенство российского законодательства. Так, для выпуска облигаций банку требуется создание специализированной компании — Special Purpose Vehicle (SPV), которой передается пул закладных для снижения рисков инвесторов. На их баланс банки переводят активы (например, портфель кредитов), и SPV выступают эмитентами бумаг. Банк получает деньги по выданным ссудам, при этом продолжает следить за поступлением денег от заемщиков как сервисный агент — он переправляет их SPV, которая уплачивает инвесторам купоны по выпущенным облигациям.

Создаются данные компании в Люксембурге, Нидерландах или Ирландии, где есть для этого все условия: правовое поле позволяет поставить на конвейер создание бесприбыльных структур, у которых нет ни имущества, ни персонала и т. д. В российском законодательстве не определен статус SPV. В данном качестве может выступать ООО или ОАО, но классической SPV оно не будет — у российского юридического лица по закону должен быть генеральный директор или управляющая организация, оно должно предоставлять финансовую отчетность в налоговые органы и платить налоги. Поэтому неудивительно, что даже государственное АИЖК не обходится без помощи заграницы: для каждого выпуска облигаций в России агентство создает ЗАО, но его учредителями выступают фонды (Stichtings), созданные в соответствии с законодательством Нидерландов.

Когда российские банки организовывали первые выпуски ипотечных облигаций, в стране появились надежды на доступное жилье. Однако, этого не случилось. Объемы выпусков не могли реально повлиять на рынок кредитования. Согласно правительственной концепции развития рынка жилья, принятой в 2005 году, предполагалось, что в ближайшие пять лет объем рынка ипотечных облигаций составит порядка 500 млрд. рублей. Но в настоящее время, по экспертным оценкам, объем составил 70-85 млрд. рублей. Если в Европе за счет выпуска ипотечных ценных бумаг рефинансируется около 45% всей ипотеки, то в России около 12%. Тем не менее, в ближайшем времени, по мнению экспертов, данный сегмент будет сильно развиваться. После двухлетнего перерыва банки возвращаются к идее: ипотека размораживается, а потребность в ресурсах, которые сложно достать, растет (таблица 2).

Таблица 2. Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ

Целевые показатели	2009 (факт)	2012	2015	2020	2030
Отношение задолженности по ипотечным жилищным кредитам к валовому внутреннему продукту (%)	2,6	3,8	7,2	10,7	15,5
Количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов (тыс. штук)	130	490	741	868	873
Доля ипотеки, финансируемой за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в общем объеме ипотеки (%)	21	45	50	55	66

2. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ВЫПУСКА ИПОТЕЧНЫХ ОБЛИГАЦИЙ

2.1 Основные модели привлечения средств в зарубежной практике

Ипотечный кредит на строительство и приобретение жилья является долгосрочным и особо рискованным, поэтому важнейшая проблема — привлечение ресурсов. В мировой практике известны четыре основные модели привлечения средств: через универсальные коммерческие банки, специализированные ссудо-сберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов.

Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в двух последних — путем выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг.

Традиционная модель является наиболее простой и одновременно наименее совершенной моделью ипотечного кредитования. Данная модель может применяться как специализированными ипотечными банками, так и коммерческими банками, имеющими отделы ипотечного кредитования.

Ресурсную базу для ипотечных ссуд составляют средства физических и юридических лиц на депозитных счетах. Однако эти средства, как правило, носят краткосрочный характер и лишь частично могут быть размещены в долгосрочных активах. Поэтому дополнительно могут использоваться собственный капитал банков, межбанковские и другие займы. Иванов В.В.Все об ипотеке. — М.: МТ-Пресс, 2000

В данной инвестиционной модели только заемщик и кредитор связаны ипотечным кредитом. Схематично ее можно обозначить «заемщик-кредитор». Суть этой схемы в следующем: выдав кредит под залог недвижимости, банк до конца работает с ним, при этом всегда являясь его непосредственным обладателем.

Традиционная модель используется в основном в странах со стабильной экономикой. Она доминирует в Западной Европе, где обеспечивает в среднем 62% объема выданных ипотечных кредитов. Ссудо-сберегательная модель основывается на закрытой системе финансирования. Рассмотрим ее работу на примере очень популярных в Германии строительно-сберегательных касс (ССК).

Эти учреждения создаются банками или группой физических лиц, объединенных интересами в сфере строительства, приобретения или модернизации жилья. Благодаря объединению вкладчиков в общество взаимопомощи, эта система является независимой от рынка капитала и колебаний процентных ставок, так как позволяет устанавливать собственные депозитные и кредитные ставки. При этом ставки, как накопления, так и кредитования обычно фиксированные и не меняются в течение всего срока действия договора. Ставка в период накопления колеблется от 2,5 до 4,5%, ставка по ссуде — от 4,5 до 8,5%. Кредитные ресурсы формируются непосредственно самими заемщиками по принципу кассы взаимопомощи за счет контрактных сбережений — постепенного накопления первичного капитала, являющегося обязательным условием для выдачи ссуды. На фазе накопления клиент пополняет свой вклад за счет регулярных или внеочередных сберегательных взносов. После того, как сумма вклада достигнет 40-50% договорной, вкладчик может получить стройсберссуду или ипотечный кредит сроком на 10-18 лет.

За последние 50 лет немецкие стройсберкассы профинансировали приобретение более 11 млн. квартир в ФРГ. Сегодня более 19 млн. граждан ФРГ являются владельцами одного или нескольких договоров стройсбережения.

Ссудосберегательные учреждения популярны не только в Германии. Аналогичные схемы жилищного финансирования широко применяются во Франции, Англии, Австралии, Канаде, США и многих других странах. В последнее время опыт работы стройсберкасс начал широко применяться в ряде стран Восточной Европы, в том числе в Польше, Румынии, Венгрии и других странах, в связи с начавшимися там экономическими преобразованиями.

Модель вторичного ипотечного рынка (американская модель).

Отличие этой модели от двух предыдущих заключается в принципиально ином решении проблемы ресурсного обеспечения ипотечного кредитования. Согласно данной модели, основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Такая схема организации жилищного финансирования в наиболее развитом виде действует сегодня в США. Обозначим эту схему «заемщик — кредитор — посредник — инвестор». Однако следует иметь в виду, что она может быть как в виде укороченной цепочки — «заемщик — кредитор — инвестор», так и иметь несколько посредников. Данная модель является двухуровневой и состоит из первичного и вторичного рынков. На первичном рынке ипотечные кредиты выдаются. Основное отличие американской модели от традиционной и сберегательной в том, что кредитные институты в данном случае не привлекают вкладов: свои начальные операции они финансируют за счет собственного или в большей степени заемного капитала.

Для того чтобы быстро возвратить затраченные средства и продолжать работать, кредитный институт продает выданные ипотечные кредиты инвесторам или финансовым посредникам (уступает права по выданному ипотечному обязательству).

И кредит, таким образом, «уходит» с первичного рынка на вторичный. Полученные средства банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и опять продает их, решая таким способом проблему банковской ликвидности.

На вторичном рынке происходит продажа и перепродажа кредита посредникам или конечным инвесторам. Продажа ипотечного кредита на вторичном рынке может осуществляться в нескольких формах. Во-первых, кредит может быть продан целиком. Во-вторых, может быть продано право на долевое участие в выданном кредите — это так называемая продажа участия. В-третьих, ипотечные кредиты могут быть сгруппированы в пакеты, называемые пулами, которые могут продаваться самостоятельно, кроме того, на их основе могут быть выпущены ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами.

2.2 Зарубежный опыт ипотечных облигаций

Согласно модели ипотечных облигаций, специализированные ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты населению за счет средств, привлекаемых в результате размещения своих ипотечных облигаций на фондовом рынке. Данная модель напоминает американскую схему, но практикуется в основном в Европе.

Выпуская облигации, ипотечный банк сам становится заемщиком денежных средств у широких масс инвесторов, и сам погашает ипотечные облигации, в основном, за счет последующих взносов заемщика по ипотечному кредиту, выпуска новых бумаг и рефинансирования старых, а также других источников. Килячков А.А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело: Учеб. пособие. — М.: Экономистъ, 2012.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. В Западной Европе около 20% от общего объема ипотечного кредитования осуществляется за счет этой системы. Причем 85% объема рынка ипотечных облигаций приходится на четыре страны, для которых эта модель традиционна — Германию, Испанию, Данию, Францию. В некоторых европейских странах — Бельгия, Греция, Италия — модель ипотечных облигаций практически не применяется. В начале XX в. в Германии вступил в силу действующий до сих пор Закон об ипотечных банках (ЗИБ).

Это создало правовую основу для эмиссии закладных облигаций специализированными кредитными институтами, т.е. ипотечными банками. С тех пор такая облигация превратилась в важнейший инструмент рефинансирования ипотечных банков Германии, став надежной формой сбережений для институциональных инвесторов и физических лиц.

Закладные облигации представляют собой «покрытые» долговые обязательства, выпускаемые для рефинансирования первоклассных обеспеченных залогом недвижимости ссуд (ипотечные закладные облигации) или государственных кредитов (государственные закладные облигации).

Успех германской системы закладных облигаций способствовал развитию европейского рынка ипотечных облигаций. Наряду с уверенно стоящими на ногах ликвидными рынками ипотечных облигаций Германии, Дании и Швеции в последние годы обращают на себя внимание темпы их роста в Испании, Франции, Великобритании и Ирландии. Эти страны приспособили свои законодательные рамки к динамичному развитию рынка. Некоторые страны модернизировали уже существовавшие законы (Австрия, Норвегия, Швеция), другие приняли новые законы об ипотечных облигациях либо схожих с ними продуктах (Испания, Франция, Ирландия и Люксембург).

Примером для многих законодательных актов европейских стран был и остается германский Закон об ипотечных банках. Хотя тенденция сближения ипотечного законодательства в Европе существует, региональный рынок ипотечных облигаций характеризуется многообразием национальных законов, довольно сильно разнящихся в деталях.

Применяются различные наименования ипотечных (закладных) облигаций и схожих с ними продуктов. Например, в Испании выпускаются «Cedulas hipotecarias» (ипотечные закладные облигации) и «Cedulas territoriales» (государственные закладные облигации), во Франции «Obligations Foncieres», в Великобритании — «UK Covered Bonds» и в Ирландии — «Asset Covered Securities». С течением времени в качестве международного обозначения обеспеченных долговых обязательств утвердился термин «Covered Bonds» («покрытые облигации»).

Хотя точного определения «покрытых облигаций» не существует, ст. 22 п. 4 принятой Европейской комиссией Директивы об инвестициях (ЕДИ) устанавливает минимальные стандарты долговых обязательств, которые должны обеспечить определенную однородность эмиссий и необходимый уровень прозрачности, а именно:

• кредитный институт-эмитент должен быть резидентом одной из стран ЕС либо страны-члена Европейского экономического сообщества;
• кредитный институт-эмитент должен подлежать особому надзору, выходящему за пределы общего банковского надзора;
• требования кредиторов по долговым обязательствам должны обеспечиваться достаточными активами в течение всего срока действия (принцип покрытия);
• кредитор по долговому обязательству должен обладать преимущественным правом на активы покрытия в ходе конкурсного производства.

Объем покрытых облигаций в Европе за 1995-2010 гг. вырос на 40% — до 1515 млрд. евро. Введение в 1995 г. в Германии так называемых крупных (свыше 1 млрд. евро) эмиссий и связанный с этим рост ликвидности вторичного рынка стали одним из факторов, ускоривших это развитие. Успех германской инициативы оказал стимулирующее влияние на другие европейские страны. Объем европейского рынка крупных эмиссий покрытых облигаций (Jumbo-Pfandbriefe) вырос с 25 млрд. евро в 1995 г. до 570 млрд. евро в 2010 г. Хотя германский рынок подобных бумаг с 2001 г. находится в фазе консолидации, он по-прежнему входит в лидеры в Европе с испанскими Cedulas и французскими Obligations Fonciere. Следует отметить развитие ирландских Asset Covered Securities, которые с момента их введения в 2003 г. уже завоевали 3% рынка.

Столь быстрое развитие европейского рынка ипотечных облигаций объясняется, прежде всего, их преимуществами, как для инвесторов, так и для эмитентов. Благодаря принципу покрытия, который означает, что общая номинальная стоимость находящихся в обращении облигаций должна быть в любой момент покрыта ипотеками, по крайней мере, тех же размеров и той же доходности, покрытые облигации являются в глазах инвесторов весьма надежным инструментом.

Хотя сопоставимость выпускаемых разными странами «покрытых облигаций» была несколько повышена благодаря установленным ЕДИ минимальным стандартам, точное сравнение продуктов требует весьма существенных затрат по причине сохраняющихся различий.

В Германии существует три вида ипотечных (закладных) облигаций: обеспеченные собственно ипотекой, обеспеченные государственными (муниципальными) кредитами и обеспеченные так называемыми корабельными закладными. Правом эмитировать ипотечные облигации пользуются частные ипотечные банки, а также государственные земельные банки и жироцентрали. Размеры используемых для покрытия облигаций ипотечных ссуд не должны превышать 60% стоимости недвижимости, рассчитанной по специальным правилам. По причине высоких рисков кредитов, не обеспеченных первоклассным залогом (свыше лимита в 60%), доля таких кредитов в балансе германских банков не должна превышать 20%. Доля компенсационного покрытия посредством долговых обязательств, казначейских векселей или облигаций, заемщиком по которым выступают федеральное или земельное правительство, ЕС или страны, входящие в специально оговоренный Торговым кодексом список, не должна превышать 10% всех эмитированных ипотечных облигаций. Киселев А. А. Предмет договора ипотеки. / Нотариус. 2003

Франция в 1999 г. переработала закон об ипотечных банках, приспособив его к изменившейся ситуации. Согласно этому закону Obligations Fonciere могут выпускаться только специализированными кредитными институтами (Societes de Credit Fonciere), имеющими право проводить узкий круг определенных операций. Например, им разрешено использовать дериваты для обеспечения процентных и валютных рисков.

Сумма ипотечного кредита, как правило, не должна превышать 60% стоимости обеспечения, однако может быть повышена до 80%, если кредит направлен на финансирование исключительно жилой недвижимости. Во Франции владельцы Obligations Fonciere в случае банкротства также имеют право на преимущественное (перед всеми другими кредиторами) выполнение своих требований. В случае банкротства Societes de Credit Fonciere его облигации не подлежат немедленной оплате, так что владелец бумаги сохраняет право на все предусмотренные контрактом платежи в погашение процентов и основного долга.

Выпустив в 1999 г. так называемые Cedulas hipotecarias (покрытые ипотеками облигации), Испания реанимировала уже существовавшую систему ипотечных облигаций. В 2002 г. она была расширена посредством выпуска Cedulas terriforiales (государственных покрытых облигаций).

Закон Испании об ипотечных банках не предусматривает ни механизма специализированных банков, ни назначения специального лица для управления эмиссией (доверительного управляющего).

Правом на выпуск Cedulas hipotecarias и Cedulas territoriales обладает любой кредитный институт, имеющий разрешение Банка Испании и состоящий под особым надзором последнего. Центральный банк располагает весьма широкими полномочиями и может запретить выпуск любых бумаг в случае нарушения регулятивных положений.

Размер кредита не может превышать 70% от оценочной стоимости недвижимости для производственных объектов и 80% — для жилья. Компенсационного покрытия испанское законодательство не предусматривает. В качестве покрытия могут использоваться исключительно ипотечные ссуды или государственные кредиты.

Закон о покрытых активами ценных бумагах стал правовой основой функционирования ипотечных банков в Ирландии. Закон, имеющий много общего с германским Законом об ипотечных банках, вступил в силу в марте 2002 г. Как и во многих других европейских странах, здесь действует принцип специализированных банков. Право на выпуск Asset Covered Securities имеют исключительно уполномоченные кредитные институты, функционирующие в форме либо государственного кредитного банка, либо ипотечного банка, либо банка, объединяющего оба эти направления деятельности. Asset Covered Securities могут быть покрыты требованиями к государству или ипотечными кредитами. Граница рефинансирования с помощью этих бумаг составляет 75% рыночной стоимости частной (жилой) недвижимости и 60% рыночной стоимости коммерческой недвижимости, причем доля последней в совокупном портфеле не должна превышать 10%.

В 1998 г. Австрия в соответствии с тенденциями развития рынка ипотечных облигаций внесла изменения в принятый еще в 1939 г. закон об ипотечных облигациях и ипотечных банках. Австрийский закон очень сильно схож со своим германским аналогом. Здесь также действует принцип специализированных банков, а граница ипотечного кредита, используемого для рефинансирования облигаций, не может превышать 60% стоимости недвижимости. Тем самым австрийская версия ипотечной облигации также удовлетворяет требованиям ЕДИ. Важным отличием не только от германского, но и от других европейских законов является положение кредитора по ипотечным облигациям в случае банкротства ипотечного банка.

Европейский рынок покрытых облигаций развивался в последние годы особенно активно благодаря выпуску крупных эмиссий. Первопроходцем и бесспорным лидером рынка была и остается Германия. Наряду с этим многие страны осознали преимущества ипотечных облигаций и либо усовершенствовали уже существующие законы об ипотечных банках, либо приняли новые законы об эмиссии покрытых облигаций. Особенно заметных успехов добились Франция, Испания и Ирландия. В ближайшие годы на рынок выйдут новые эмитенты облигаций из стран Центральной и Восточной Европы, что еще более ужесточит конкуренцию в борьбе за инвесторов.

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА БАНКОВСКИХ ИПОТЕЧНЫХ ОБЛИГАЦИЙ В РОССИИ

3.1 Пути развития ипотечных облигаций в России

Восстановление конкурентного рынка, способного обеспечить устойчивое повышение доступности ипотечных кредитов населению, требует создания эффективной системы равного, недискриминационного доступа к долгосрочным и относительно дешевым финансовым ресурсам всех участников, которые подтвердили свою состоятельность, пережив кризис. Секьюритизация может обеспечить такой механизм. В период кризиса, когда частный рынок ипотечных ценных бумаг на Западе практически полностью сжался, развернулась дискуссия о жизнеспособности этого механизма. Дискуссия продолжается и в настоящее время, однако участники рынка признают, что альтернативного варианта фондированию ипотечного кредитования нет. Вместе с тем сам механизм нуждается в серьезной корректировке и регулировании.

Формирование рынка ипотечных ценных бумаг заложено в принятой правительством в июле 2010 г. стратегии развития жилищного кредитования, которая предусматривает увеличение доли ипотечных ценных бумаг в фондировании операций ипотечного кредитования до 50% к 2015 г. и 66% в 2030 г. Очевидно, что эта задача требует системы мер, направленных на создание эффективной рыночной системы рефинансирования ипотечных кредитов. Павлова И.В. «Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность». — «Банковское дело», 2000.

Государством был принят ряд инициатив, способных содействовать становлению российского рынка ипотечных ценных бумаг, включая программу инвестирования пенсионных средств, находящихся под управлением ВЭБа, и новую программу АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием. Важно, чтобы эта программа могла подтолкнуть рынок и стимулировать активность частных инвесторов, доверие которых создается только в ходе последовательной и поэтапной бизнес-практики. Поэтому необходимо предложить инвесторам надежный инструмент, понятный с точки зрения оценки рисков и подкрепленный необходимой аналитикой.

Многие обвиняют секьюритизацию в появлении высокорискованных ипотечных кредитов, ставших причиной кризиса. Качество ценной бумаги определяется качеством ипотечного портфеля, который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов зависит от их доверия к первичному активу, т.е. к рынку ипотеки, в широком смысле — к рынку жилья. Интерес банков к ипотеке подогревается тем, что на рынке появились инвесторы, готовые вкладывать деньги в ипотечные облигации. Крупнейший из них — ВЭБ с программой по выкупу ипотечных ценных бумаг на 150 млрд. руб. Почти на 100% данного объема поданы заявки от российских банков.

3.2 Посткризисное развитие рынка банковских ипотечных облигаций в России

До начала финансового кризиса ипотечное кредитование в России развивалось стремительно. В результате кризиса объем кредитования снизился в четыре раза, а на рынке фактически остались только госбанки — у них была возможность фондировать свои долгосрочные ипотечные операции. Посткризисное восстановление началось уже в конце 2009 г., однако и в настоящее время на банки с госучастием приходится около 6,5% новых кредитов. Эта доля не уменьшается.

В 2007 году была введена льготная система налогообложения доходов по ипотечным ценным бумагам — ставка снизилась с 24 до 15% (как по облигациям федерального займа).

А ипотечные бумаги, выпущенные до 1 января 2007 года, решили облагать налогом по ставке 9% годовых. В 2008 году ЦБ включил в ломбардный список ипотечные облигации, под которые имеются гарантии банков-эмитентов. В 2009 году ЦБ включил в ломбардный список также и ипотечные облигации, обеспеченные поручительством АИЖК.

Осенью 2010 года ВЭБ принял программу организации выпусков ипотечных облигаций банков и АИЖК. Общая сумма займов составит не более 150 млрд. рублей.

В 2010 году депутаты приняли поправки в закон «Об ипотечных ценных бумагах», которые позволили банкам выпускать облигации под ипотечные кредиты с первоначальным взносом не 30%, как ранее, а 20%. На возрождающемся рынке ипотечныхоблигаций могут остаться только топ-400 российских банков по капиталу, поскольку капитал эмитента таких бумаг должен быть не меньше 500 млн. руб. Эксперты считают, что это позитивно отразится на ликвидности рынка ипотечных бумаг, так как повысит доверие к эмитентам.

Первыми о желании выпустить ипотечные облигации объявили «Газпромбанк», «КИТ Финанс», ВТБ 24, МБРР, «НРБ», банки «Абсолют» и «Возрождение». Но первым сезон открыло АИЖК, разместив в сентябре 2010 года четвертую серию облигаций с ипотечным покрытием на 6,1 млрд. рублей под 8,43% годовых.

Некоторое движение отмечается и на вторичном рынке. Еще до кризиса АИЖК и некоторые банки делали попытки создания вторичного рынка ипотечных облигаций. Но после кризиса, а именно 1 ноября 2010 г. АИЖК разместило на бирже собственные облигации 2008 года выпуска на 4,93 млрд. рублей. Объем заявок превысил объем размещения более чем в 2,6 раза (12,6 млрд. рублей).

Данный спрос обусловлен не высокой доходностью (ставка купона до первичного размещения была определена в размере 10,5% годовых), а тем, что АИЖК сделало по бумагам 4-летнюю оферту на досрочный выкуп и дополнительно предоставило под них резервы. Кроме того, недавно АИЖК разработало программу по выкупу чужих облигаций с ипотечным покрытием. И теперь отечественные банки могут рассчитывать на рефинансирование агентством не только кредитов, выдаваемых по стандартам АИЖК, но и уже выпущенных ипотечных облигаций. По замыслу АИЖК, это позволит стимулировать и выдачу, и секьюритизацию ипотеки. Это будет новой формой рефинансирования, которую агентство предлагает в первую очередь крупным и средним банкам.

Однако, существуют жесткие требования к выкупаемым облигациям: первоначальный взнос по кредитам, входящим в ипотечное покрытие, должен составлять не менее 20%, бумаги должны быть номинированы в рублях и иметь минимум один рейтинг долгосрочной кредитоспособности не ниже определенного уровня. Таким образом, госструктура собирается активно формировать вторичный рынок ипотечных облигаций, однако, интересуется только рублевыми бумагами.

3.3 Перспективы ипотечного рынка

Как утверждают аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров, перспективы развития ипотечного кредитования в России напрямую связаны с тем, как будет развиваться мировой кризис. Большинство экспертов сходятся во мнении, что существенных изменений в отечественном ипотечном кредитования имеет смысл ждать не ранее, чем через полтора-два года. Это прежде всего связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации. Уровень инфляции и материальное благополучие населения имеют определяющее значение для возрождения ипотеки. Резго Г.Я., Кетова И.А. Биржевое дело: Учебник. — М.: Финансы и статистика, 2010

Как полагают аналитики, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий.

Большое будущее видится за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов.

Действующее в России законодательство юридически обеспечивает возможность приобретения разных видов недвижимого под залог. Так, например, законом наряду с ипотекой жилых помещений предусматривается ипотека земельных участков, зданий и сооружений, воздушных и водных судов.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

• принятие нормативных правовых актов;
• оптимальное налогообложение;
• совершенствования проектирования и технологий строительства;
• государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;
• адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз.

Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платёжеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз — для улучшения жилищных условий.

В то же время на рынке жилья наблюдается острый дефицит предложений. Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведёт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг.

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаёт законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности — эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. — М.: Экономика, 2001

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

облигация кредитование ипотечный

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Для привлечения внимания инвесторов к российским ипотечным облигациям сделано достаточно много. Развитие рынка ипотечных ценных бумаг сейчас происходит примерно теми же темпами, как и само ипотечное кредитование, но ипотечное кредитование во многом тормозится не высокими ставками по кредитам, а несоответствующей доходам основной массы населения страны цены на недвижимость.

Перспектива создания и развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации в целом и ипотечных ценных бумаг как ее системообразующего элемента является одной из наиболее дискуссионных тем, шумно обсуждаемых на самых разных уровнях с проведением общероссийских и региональных конференций, круглых столов, парламентских слушаний, с привлечением представителей международных организаций. Главным предметом обсуждения является новая для современного российского законодательства, но не новая по своей правовой природе для российского гражданского права категория — «ипотечная ценная бумага». Это открыло дополнительные возможности в определении подходов к созданию правовой конструкции понятия «ипотечная ценная бумага».