Оценка рыночной стоимости земельных участков

метки: Оценка, Земельный, Участок, Стоимость, Подход, Аналог, Наиболее, Улучшение

Представленная работа посвящена теме «Оценка рыночной стоимости земельных участков» на конкретном примере.

Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости — итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Проблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов. Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме «Оценка земельных участков» в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Основной целью оценки земельного участка является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Данный результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях).

В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

1. Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;

2. Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;

3. Изложить возможности решения тематики;

4. Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков;

5. Провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, т. е. помещения, находящегося на данном участке.

В данной работе студент выступает в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

... факторов. Основной целью данной дипломной работы является определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы». Исходя из цели дипломной работы, вытекают следующие задачи: обосновать основные принципы и методы оценки недвижимости; дать описание характеристик данного ...

Работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из 3 частей, заключение и список использованных источников.

Во введении обоснована актуальность выбора темы, поставлены цель и задачи исследования, охарактеризованы методы исследования и источники информации.

Часть первая раскрывает общие вопросы, касающиеся определения задания на выполнение оценки земельного участка, рассматривает влияние различных внешних и внутренних факторов на оценку.

В части второй подробно рассмотрены основные принципы определения рыночной стоимости земельного участка.

Часть третья имеет практический характер и на основе отдельных данных делается анализ современного состояния рынка, применяются три подхода к оценке земельных участков, с использованием различных методов.

По результатам исследования был вскрыт ряд проблем, имеющих отношение к рассматриваемой теме, и сделаны выводы о необходимости дальнейшего изучения и улучшения состояния вопроса.

Таким образом, актуальность данной проблемы определила выбор темы работы, круг вопросов и логическую схему ее построения.

Цели и задачи курсовой работы:

Закрепление навыков формирования данных об оценке по определенному объекту недвижимости. Описание выбранных способов оценке и оформление отчета.

Перечень подлежащих разработке вопросов:

а) Составить описание объекта оценки (включая земельный участок), как неотъемлемой части отчета об оценке.

б) Рассчитать рыночную стоимость исходного земельного участка не менее, чем тремя методами с обоснованием применимости того или иного метода.

в) Провести согласование результатов рыночной стоимости земельного участка полученных различными методами.

Исходные данные:

Местоположение земельного участка: 460018, Россия, Оренбургская область, г. Оренбург, ул. Сызранская, д. 60, под помещением продуктового магазина.

Экономическая оценка земли. Цели и принципы

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

Важнейшей задачей земельной реформы являются дальнейшие радикальные преобразования земельных отношений для осуществления практического перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли.

Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Рыночная и кадастровая стоимость земли.Оценка земельного участка

... кадастровой оценки это, например, уже сделано для таких объектов, как вокзалы, порты, электростанции. По мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться. Рыночная стоимость земли. На открытом рынке стоимость ...

Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

Можно выделить четыре основных цели оценки земельных участков:

1. удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;

2. создание базы для налогообложения;

3. реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;

4. составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков

Кадастровая оценка земли — это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на три группы (рисунок 1).

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

26

Рисунок 1. ? Схема принципов оценки земли

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

• спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
• спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
• предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка).

Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости

... сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных на него прав может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений ... Данная работа посвящена определению понятия рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными ...

Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

В Оренбурге, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся архитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свободные земельные участки практически невозможно.

Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реализации на земельном рынке, последующего освоения, но способствует формированию достаточно высокого уровня рыночных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыночных цен на сравнительно низком уровне.

Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности. Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.

Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
• существующее использование земельного участка.

При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

Три подхода к оценке земли

Существует три общепринятых подхода в оценке:

• сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;
• доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора);
• затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.

Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

Расчет стоимости в рамках каждого из трех описанных выше подходов проводится соответствующими методами.

Рассмотрим подробнее каждый из подходов.

Сравнительный подход

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.

затратного подхода

• Анализе нового строительства;
• Определении варианта использования земли;
• Реконструкции зданий;
• Оценке для целей налогообложения;
• Для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости;
• Оценке для целей страхования;
• Оценке последствий стихийных бедствий;
• Оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный подход чаще всего является в оценке определяющим, т. к. для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из- за неразвитости рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше или меньше ее. Только при новом строительстве соответствующем НЭИ участка земли стоимость, определенная затратным методом соответствует рыночной стоимости. В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости.

Оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости. Стоимость недвижимости по затратному методу — это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного.

Доходный подход

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод. Подход применяется при оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается с учетом основных рентообразующих факторов и учитывает реальный уровень доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др. В рамках доходного подхода для оценки используются. метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Рассмотрим подробнее метод остатка для земли.

Определение рыночной стоимости земельного участка. Описание объекта

Земельный участок расположен по адресу: г. Оренбург, ул. Сызранская, д. 60, имеет форму прямоугольника. Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно — изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Земельный участок расположен в жилой зоне центральной части города, обеспечен инженерными коммуникациями: водоснабжением, канализацией, теплоснабжением, энергоснабжением, кабелем связи, газопроводом. Помещение банка в девятиэтажном многоквартирном доме на первом этаже.

Транспортная достижимость развита нормально, ближайшие остановки общественного автотранспорта находится в 500 метрах от объекта оценки.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые решают проблему устройства ребенка, медицинские учреждения, культурно-просветительные учреждения, зона отдыха, предприятия торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля и т. д. Окружающая застройка: высокая плотность, средняя высотность.

Таблица 1 — Характеристики оцениваемого земельного участка и улучшений, расположенных на нем

№	Наименование	Характеристика
1	Объект оценки	земельный участок под продуктовым магазином, расположенным в 2-х этажном доме
2	Местоположение объекта оценки	г. Оренбург, ул. Сызранская д. 60
3	Краткая характеристика улучшения земельного участка:	первый этаж 2-х этажного кирпичного здания общей площадью 70 кв.м;
4	Арендодатель объекта оценки:	ИП Лысенко С.В.
5	Сведения о земельном участке	земельный участок площадью 350 кв.м
6	Зарегистрированные права	земельный участок — в собственности улучшения — в собственности
7	Кадастровый номер:	56:44:0212011:11
8	Площадь объекта оценки:	350 кв. м
9	Категория земель:	земли населенных пунктов
10	Разрешенное использование:	под размещение магазина
11	Форма участка:	прямоугольная (10*335
12	Характер рельефа:	равнинный
13	Наличие обременений:	отсутствуют
14	Год постройки:	2001 г.
15	Обеспеченность коммуникациями:	водоснабжение, канализация, отопление, городское водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, электроосвещение
16	Транспортная доступность:	нормальная, 10 минут пешком до остановки общественного транспорта
17	Состояние на дату оценки:	Хорошее, здание не требует ремонта. Физ. износ = 7%

Сравнительный подход. Метод выделения и сравнения продаж

Метод используется для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (далее — застроенных участков), и земельных участков, не занятых строениями и сооружениями (далее — незастроенных земельных участков).

Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• выбор основных факторов стоимости земельного участка;
• определение цен продаж земельных участков — аналогов;
• определение характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
• определение корректировок цен аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка;
• корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка;
• обоснование и расчет стоимости земельного участка как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

В качестве наиболее важных факторов стоимости земельного участка, как правило, выступают:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики: рельеф, размер, форма и др.;
• транспортная доступность;
• доступная инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Подбор аналогов земельного участка должен обеспечивать достоверность отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается в разрезе факторов стоимости путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При корректировке цен аналогов, в том числе, учитываются:

• условия финансирования сделок с аналогом (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с аналогом (платеж денежными средствами;
• расчет векселями;
• взаимозачеты;
• бартер и т.п.);

• обстоятельства совершения сделки с аналогом (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом.

Корректировки цен аналогов по факторам стоимости могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр) так и для цены аналога в целом. Корректировки цен по факторам стоимости могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

• прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному фактору стоимости;
• сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному фактору стоимости и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному фактору стоимости;
• корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением фактора стоимости и изменением цен аналогов и определения уравнения связи между значением фактора стоимости и величиной рыночной стоимости земельного участка;
• оценкой затрат, связанных с изменением характеристики фактора стоимости, по которому аналог отличается от объекта оценки;
• экспертным определением корректировок цен аналогов.

В случае если объект оценки имеет относительно лучшие характеристики, то цена объекта аналога корректируется в сторону повышения и наоборот.

По факторам стоимости, один из которых является определяющим корректировки цен аналогов, вносятся последовательно: сначала цена аналога корректируется по определяющему фактору, затем в скорректированную по определяющему фактору цену аналога вносится корректировка по зависимому фактору.

По факторам стоимости, между которыми нет зависимости, корректировка в цену объекта аналога вносится путем расчета суммарной корректировки в абсолютном или процентном выражении.

При правильном определении и внесении корректировок сглаженные цены аналогов должны, как правило, быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать: другие аналоги; факторы стоимости, выбранные для сравнения; значения корректировок.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Таблица 2. — Характеристика земельных участков с улучшениями, аналогичными с оцениваемым

№	Объект оценки продуктовый магазин «Ирита»	Элементы сравнения	Продуктовый магазин «Заходи»	Продуктовый магазин «Мираж»
1.	Центральный район, г. Оренбург, Сызранская д. 60	местоположение	Центральный район, г. Оренбург, Самолетная д. 80	Центральный район, г. Оренбург, Одесская д. 100
2.	Для размещения магазина	вид разрешенного использования	Для размещения магазина	Для размещения магазина
3.	Прямоугольный	форма участка	Прямоугольный	Прямоугольный
4.	Ровный, без выраж. холмистых участков	рельеф	Ровный, без выраж. холмистых участков	Ровный, без выраж. холмистых участков
5.	канализация, связь, отопление, горячая вода, водоснабжение	инженерные сети	канализация, связь, отопление, горячая вода, водоснабжение	канализация, связь, отопление, горячая вода, водоснабжение
6.	Хорошая	транспортная доступность	Хорошая	Хорошая
7.	отсутствуют	обременения	отсутствуют	отсутствуют
8.	350	общ. площадь (кв.м.)	350	300
9.	есть	коммуникации	есть	есть
10.	—	время продажи	2 квартала назад	1 квартал назад
11.	—	цена сделки (руб.)	9 275 000	7 350 000
12.	—	цена в руб. за кв. м	26 500	24 500

Таблица 3 — Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка

№ п/п	Элементы сравнения	Продуктовый магазин «Заходи»	Продуктовый магазин «Мираж»
1	Цена за кв.м. в руб.	26 500	24 500
2	Местоположение и окружение	Центральный район, г. Оренбург, Самолетная д. 80	Центральный район, г. Оренбург, Одесская д. 100
3	Корректировка	-1000	-500
4	Площадь, кв. м.	140	100
5	Корректировка	+400	0
8	Удаленность от центра города	30 минут пешком	30 минут пешком
9	Корректировка	-500	500
10	Время продажи	2 квартала назад	1 квартал назад
11	Корректировка	-530	-735
12	Цена за кв.м. в руб.	24 870	22 765
13	Скорректированная стоимость	8 704 500	6 829 500

Объяснения корректировок:

• Корректировка на имущественные права не требуется ни один участок, потому что все они перешли к покупателю на праве собственности;
• Корректировка на местоположение для обоих аналогов требуется понижающая корректировка цены. Продаж аналогичных объектов не зафиксировано, поэтому внесены корректировки для обоих аналогов в качестве соразмерной цены за местоположение;
• Корректировка на условия финансирования не вводится, потому что все аналоги покупатели приобрели за собственные средства без получения кредита;
• Корректировка на время продажи требуется, квартал назад рост цен за первый квартал составил — 2%, за второй — 3%.

— Корректировка на транспортную доступность водится. Транспортная доступность для парикмахерской имеет немаловажную роль в виду обслуживания большого числа клиентов. Поэтому корректировка взята исходя из примерного количества клиентов, возможно обслуживаемых организаций и их состоятельности.

• Корректировку на наличие коммуникаций не вносим, т.к. инженерные коммуникации находятся на границе участка и их стоимость не требует поправки.

Анализ приведенных цен аналогов.

Как видно из приведенных скорректированных цен аналогов цена участков колеблется от 8 704 500 до 6 829 500 рублей. Для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят обработку этих цен путем расчета среднеквадратического значения ряда.

С — среднеарифметическое значение ряда; Сi — i-тое значение ряда;

• N — количество членов ряда;

C=

C= (8 704 500 +6 829 500)/2=7 676 000 рублей

7 676 000

Метод выделения

Метод выделения используется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода — наличие информации о ценах сделок или предложения (спроса) с объектами недвижимости, включающими в себя аналогичные земельные участки.

Метод выделения применяется для оценки застроенного земельного участка.

Условия применения метода:

1) Наличие информации о ценах сделок с единицы объекта недвижимости, аналогичного единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделки можно использовать цены предложений (спроса).

2) Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) Определение элементов, по которым сравнивают единый объект недвижимости, включающих оцениваемый земельный участок с объектами — аналогами.

2) Установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличия каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок.

3) Определение по каждым из элементов сравнительных корректировок цен аналогов, соответствующих характеристик и степени отличия каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок.

4) Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающих их отличия от единого объекта недвижимости, который включает оцениваемый земельный участок.

5) Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающей оцениваемый земельный участок путем обоснования обобщений скорректированных цен аналогов.

6) Расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка.

7) Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающей в себя оцениваемый земельный участок, стоимость замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных (стоимостных) показателей. К укрупненным стоимостным показателям относят показатели характеризующие параметры объекта в целом и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относят элементы цен и расценки использованные при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные или элементные стоимостные показатели рассчитываются в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен) и могут быть пересчитаны в уровне цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозируемых индексов изменений стоимости.

Затраты на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей можно рассчитать с использованием ресурсного метода который заключается в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов элементных затрат, необходимых для создания улучшений.

При определении затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора (т.е. величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала созданных улучшений) ее можно представить как разность между ценой продаж и затрат на создание аналогичного объекта.

Прибыль инвестора может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства, учитывают величину накопленного износа улучшений, которые выявлены в денежном выражении, как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящихся к улучшениям.

Оценка рыночной стоимости земельного участка методом выделения:

Таблица 4. — Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом

№ п/п	Объект оценки продуктовый магазин «Ирита»	Элементы сравнения	Продуктовый магазин «Заходи»	Продуктовый магазин «Мираж»
1	Центральный район, г.Оренбург, Сызранская д. 60	местоположение	Центральный район, г. Оренбург, Самолетная д. 80	Центральный район, г. Оренбург, Одесская д. 100
2	Для размещения магазина	вид разрешенного использования	Для Размещения магазина	Для размещения магазина
3	Хорошая	транспортная доступность	Хорошая	Хорошая
4	Хорошее, ремонт не треб. Физический износ =7%	состояние	Хорошее, ремонт не треб. Физический износ =7%	Отличное, вновь построенное
5	350	общая площадь (кв.м)	350	300
6	—	цена предложения (руб.)	9 275 000	7 350 000
7	—	цена за кв.м (руб.)	26 500	24 500

Внесение корректировок.

Таблица 5. — Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка

№ п/п	Корректировка	Продуктовый магазин «Заходи»	Продуктовый магазин «Мираж»
1	цена за кв.м (руб.)	26 500	24 500
2	перевод цены предложения в цену сделки (%)	-5	-5
3	скорректированная цена за кв.м (руб.)	25175	23275
4	корректировка на местоположение	-1000	-500
5	скорректированная цена за кв.м (руб.)	24175	22775
6	корректировка на состояние	-2000	0
7	скорректированная цена за кв.м (руб.)	22175	22775
9	скорректированная цена за кв.м (руб.)	22175	22775
10	Ранг	2	1
11	Средняя стоимость за кв.м	22475

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для получения значения рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо найти произведение значения средней стоимости за кв.м и значения общей площади оцениваемого земельного участка.

22475*350= 7 866 250 рублей

Расчет стоимости воспроизводства улучшений приведен в методе остатка. Общая площадь земельного участка = 350 кв.м. Накопленный износ = 7%. Тогда стоимость воспроизводства улучшений земельного участка равна: 350*70(1-0,07)=22785 руб.

Расчет рыночной стоимости земельного участка:

7 843 465

Объяснение корректировок.

Все поправки вносятся последовательно. Сначала цену аналогов корректируем по определяющим факторам, затем по зависящим факторам.

Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполняется на основании средней по рынку уступки, т.е. 7% от запрашиваемой цены.

Оцениваемый объект и его аналоги находятся в Центральном административном округе, в связи с этим поправка не вводится.

Аналоги по транспортной доступности сопоставимы с объектом оценки, поэтому не требуется внесение корректировки.

Состояние аналога 2, лучше, чем у объекта оценки, т.к. он вновь построенный, поэтому необходимо внести понижающие поправки.

Величину корректировки определяют путем анализа типичных затрат на ремонт кв.м. площади аналогичных помещений.

Ранжирование производится по количеству поправок внесенных в цены объектов — аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносятся наименьшее количество корректировок.

Доходный подход. Метод прямой капитализации

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

• метод валовой ренты;
• метод прямой капитализации;
• метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (NOI, или ЧОД) и ставки капитализации R. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости (V) рассчитывается по формуле:

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.

ЧОД (NOI) — это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов.

Последовательность расчета ЧОД (NOI) следующая:

1. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.

2. Определяем эффективный валовый доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

• налоги на имущество;
• арендная плата за использование земельного участка;
• страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:

• коммунальные услуги;
• зарплата персонала;
• содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

R = ,

где:

• процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам ;
• премия за риск вложения в доходную недвижимость;
• премия за низкую ликвидность объекта;
• премия за некачественный менеджмент.
• норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

Расчет стоимости объекта недвижимости по доходному подходу

Определим ставку арендной платы за объект недвижимости, на основании сравнительного анализа информации полученной из Интернета.

Таблица 6. — Определение чистого операционного дохода

№ п/п	Элементы анализа
1	Sпотен, сдаваемая в аренду, кв. м*	350
2	Рыночная ставка арендной платы (руб./год)**	294000
3	Потенциальный валовый доход (руб./год)	1 800 000
4	Потери от недоиспользования и непоступления платежей в % от ПВД***	10
5	ДВД (руб./год)	1 620 000
6	Операционные расходы в % от действительного дохода****	20
7	Чистый операционный доход (руб./год)	1 296 000
*основанием служит технический паспорт на объект недвижимости, выданный БТИ; при проведении оценки ставки арендной платы производится анализ уровня арендной платы по объектам недвижимости, аналогичным с оцениваемым и выявляются ставки арендной платы; однако в нашем случае аналогов не выявлено, поэтому данная величина принимается условно. ***по арендуемым объектам недвижимости обычно площади полностью загружены, однако необходимо предусмотреть 10% потерь, которые могут возникнуть при смене арендатора, неуплате арендной платы; операционные расходы на данном сегменте рынка составляют порядка 10-30% от действительного валового дохода и включает налоги на имущество и на землю, периодические отчисления на капитальный ремонт;

Таблица 7 — Результаты анализа объектов недвижимости и ставок арендной платы

№ п/п	Наименование объектов	Краткая характеристика	Ставка арендной платы, (руб./год)
1	Продуктовый магазин	Отдельностоящее здание, площадь 200 кв.м, состояние хорошее, ремонт не требуется	960 000
2	Продуктовый магазин	Отдельностоящее здание, площадь 300 кв.м, состояние хорошее, физический износ 7%, отделка не дорогая, но хорошая, объект готов к эксплуатации	1 080 000
3	Супермаркет	Встроенное одноэтажное помещение, площадь 350 кв.м, состояние хорошее, физ. износ 10%, отделка импортная	1 365 000
	Среднее значение арендной ставки	1 135 000
	Ставка арендной платы объекта за 1 кв.м.	340

ПВД = 340*140 = 47600;

• Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 47600. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
• ЧОД = ЭВД — 20% = 38080;
• Так как физический износ объекта составляет 5.4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (II-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

=

R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.

6 029 333 руб.

Затратный подход. Метод сравнительной единицы

земельный участок рыночный стоимость

Метод сравнительной единицы. Применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям, имеющим небольшие отклонения в конструктивном решении относительно аналогов, на которые приведены удельные показатели стоимости в различных документах нормативного и рекомендательного характера.

В данной работе будет применен метод сравнительной единицы для расчета ПСЗ объекта недвижимости. Данный метод основан на данных представленных в сборниках Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости (УПВС).

С использованием УПВС формула для расчета ПСЗ объекта недвижимости примет следующий вид:

ПСЗ = В _ед V_стр К_п К_н К_м К_в К_пз К_ндс ,

где: В _ед — восстановительная стоимость единицы измерения (принятая согласно УПВС);

V _стр — строительный объем объекта;

К _п — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие по геометрическим параметрам объекта недвижимости с параметрами типичного объекта;

К _н — коэффициент, учитывающий несоответствие между объектом недвижимости и выбранным типичным объектом;

К _м — коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К _в — коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости СМР (строительно-монтажных работ) в период между базовой датой (в настоящей работе за базовый, согласно УПВС, принят 1969 год) и датой оценки.

К _пз — коэффициент прибыли застройщика;

К _ндс — величина НДС, сложившаяся на текущий момент оценки.

Определение износа объекта недвижимости.

Термин «износ» в оценке следует отличать от износа в бухгалтерском учете (амортизация).

В бухгалтерском учете износ — это процесс распределения ретроспективных затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке же недвижимости износ рассматривается как «утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине».

В теории и практике оценки различают три метода определения степени износа:

1. Метод разбиения на виды износа;

2. Метод срока жизни;

3. Рыночный метод.

В данной работе будет использован метод разбиения на виды износа.

Определение износа этим методом производится путем разбиения его на три компоненты:

• физический износ;
• функциональный износ;
• внешний износ.

По возможности устранения того или иного компонента совокупного износа различают устранимый и неустранимый износы.

• неустранимый — затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена;
• устранимый — затраты на исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ., Функциональный износ, Внешний износ.

Произведем расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода:

1. В _ед — определяем исходя из сборника УПВС. Находим в 26 сборнике УПВС Отдел VII «Предприятия торговли и общественного питания» таблицу 112 («Магазины продовольственные, промтоварные и смешанной торговли одноэтажные») из которой устанавливаем, что типовой объект УПВС практически полностью идентичен оцениваемому. Представим описание типичного объекта:

«Здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, деревянные и гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка — повышенного качества. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Группа капитальности II. » В _ед = 46,5 руб.

Для расчета физического износа выпишем «Удельные веса конструктивных элементов в процентах»:

Конструктивные элементы	%
Фундаменты	6
Стены и перегородки	22
Перекрытия	14
Крыши	5
Полы	3
Проемы	9
Отделочные работы	4
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	28
Прочие работы	9

2. V _стр — определим, умножив 140 кв.м. на 2,5 м, получим 350 куб.м.

3. К _п и К_н равны 1, так как никакого несоответствии между оцениваемым объектом и типичным не наблюдается.

4. К _м -данный коэффициент составляет 1.

5. К _в = К_69-84 К_84-2004 . К_69-84 = 1,18.

К _84-2004 = 38,4641,01151,0111,011,009 = 40,1.

6. К _пз = 1,2. К_ндс = 1,18.

С учетом вышеизложенного рассчитаем ПСЗ для объекта недвижимости:

ПСЗ = 46,5*350*1*1*1*1,18*40,1*1,2*1,18 = 1 090 462.

Вычислим износ объекта недвижимости:

Конструктивный элемент	Уд. вес., %	Износ, %	Средн.-взвеш., %
Фундаменты	6	7	0,42
Стены и перегородки	22	5	1,10
Перекрытия	14	7	0,98
Крыши	5	10	0,50
Полы	3	5	0,15
Проемы	9	5	0,45
Отделочные работы	4	7	0,28
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	28	5	1,40
Прочие работы	9	7	0,63
Всего			5,40

Функциональный и внешний износы равны 0, поэтому окончательная формула для расчета стоимости объекта недвижимости по затратному подходу определяется как:

1 031 577

Итоговые результаты

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода конкретной ситуации. Итоговая величина стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев. Итоговая величина стоимости имущества выводится на основании сравнения результатов применения различных подходов к оценке. Метод анализа иерархии (МАИ) применяется для согласования результатов, полученных с использованием различных подходов и методов оценки.

Согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Вследствие того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%.

Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:

1 031 577*0,1+7 676 000

Заключение

В данной курсовой работе мы выполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали земельный участок под офисным помещением и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта затратным, сравнительным и доходным подходами. Для этого была изучена специальная литература и необходимые нормативно-правовые акты, а также законы. Затем научились составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых требований и стандартов. Данная работа показывает, что оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Рассчитав рыночную стоимость объекта оценки различными методами, я сделала вывод, что наиболее точный результат исходит от сравнительного подхода, т.к. сопоставляются цены недавних продаж аналогов объекта оценки, учитывается современное состояние рынка недвижимости, спрос и предложение.

Сопоставив итоговую (рыночную) величину стоимости земельного участка под зданием банка равную 6 270 560 рублей с кадастровой стоимостью такого участка, равной 251930 рублей, можно сделать вывод, что некоторая объективированная цена на земельный участок является лишь процентом от определенной нами стоимости объекта оценки, она необходима главным образом в целях налогообложения.

Таким образом, я рассмотрела подходы и методы оценки земельных участков, провела анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, т.е. магазин продуктов, находящегося на данном участке, сказала об актуальности проблемы в современных условиях.