самоуправление жилищный гражданский
Одной из форм участия населения в осуществлении местного самоуправления является жилищное самоуправление. Под таким самоуправлением понимается самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения. Т.е это самоуправление собственников многоквартирных жилых домов, дачных участков, коллективных гаражей и др.
Актуальность популяризации жилищного самоуправления сложно переоценить в контексте текущей жилищной реформы в условиях, с одной стороны, отсутствия целевых программ по жилищному просвещению населения, а, с другой стороны, огромной потребностью в них всех субъектов жилищного взаимодействия — собственников помещений, ТСЖ/ЖСК, управляющих организаций, органов местного самоуправления и структур ЖКХ. Принципиально новые подходы к вопросам управления жилищным фондом вызывают необходимость проведения масштабных программ по профессиональному образованию, жилищному просвещению, информационной поддержке в Российской Федерации.
Актуальность выбранной темы подтверждает также тот факт, что перед лицом жилищной реформы основная масса жителей пассивна и консервативна, т.е. занимает выжидательную позицию в отношении государства, от которого люди ждут руководящей роли и решения проблем жилищной сферы без их активного участия. Эта часть населения мыслит привычными схемами и не знает или не осознает того, что государство уходит из жилищной сферы. Другая часть — менее многочисленная — ограничивается протестом (уличным или «кухонным») против реформы и отказа государства от своей ответственности в области ЖКХ. Наконец, очень небольшая часть пытается брать управление домом в свои руки и использовать новый Жилищный кодекс в своих интересах. Это те, кого мы называем жилищные активисты. От их численности, позиции, активности во многом зависит то, как будет реализована жилищная реформа и в чьих интересах. На фоне общей пассивности само существование этих активистов является проблематичным.
Объект исследования — участие граждан в местном самоуправлении.
Предмет исследования — участие граждан в жилищном самоуправлении.
Цель курсовой работы — поиск путей повышения эффективности жилищного самоуправления.
Задачи работы:
- Изучить теоретические и нормативно-правовые основы исследуемой проблемы.
- Исследовать опыт российских городов в организации жилищного самоуправления.
- Проанализировать состояние жилищного самоуправления в г. Новокузнецке, выявить проблемы и предложить пути решения.
Методы исследования — анализ и синтез, анализ нормативно-правовой базы, литературный обзор, сравнительный.
Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда
... владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде ...
1. Теоретические основы жилищного самоуправления
1 Формы участия граждан в местном самоуправлении
Глава 5 федерального закона №131 «Об общих принципах местного самоуправления в Российской федерации» посвящена формам непосредственного осуществления населением местного самоуправления и участия населения в осуществлении местного самоуправления. Согласно закону такими формами являются:
- местный референдум;
- муниципальные выборы;
— голосование по отзыву депутата, члена выборного органа местного самоуправления, выборного должностного лица местного самоуправления, голосование по вопросам изменения границ муниципального образования, преобразования муниципального образования;
— сход граждан;
— правотворческая инициатива граждан;
— территориальное общественное самоуправление;
— публичные слушания;
— собрание граждан;
— конференция граждан (собрание делегатов);
— опрос граждан;
— обращения граждан в органы местного самоуправления;
— другие формы непосредственного осуществления населением местного самоуправления и участия в его осуществлении;
Некоторые из этих форм, например территориальное общественное самоуправление, собрание граждан, правотворческая инициатива, в общем используются в жилищном самоуправлении, в котором активно участвуют собственники домов.
1.2 Законодательство о жилищном самоуправлении
Современные тенденции в управлении жилищным фондом состоят в постепенной передаче этой функции от органов местного самоуправления к собственникам и их объединениям. Жилищный кодекс РФ регламентирует почти все вопросы связанные с жилищным фондом, и в один из таких вопросов входит жилищное самоуправление.
В настоящее время жилищное самоуправление в РФ развито слабо. Обратимся к рассмотрению таких форм жилищного самоуправления как общее собрание собственников, совет многоквартирного дома, товарищество собственников жилья, территориальное общественное самоуправление.
Приватизация жилых помещений
... изучить особенности законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом; рассмотреть особенности приватизации жилых помещений на современном этапе; изучить особенности приватизации отдельных видов жилых помещений. При написании данной работы использовались теоретические разработки ...
Жилищный кодекс РФ статьей 44 предусматривает для собственников жилья общее собрание собственников, которое является высшим органом управления в многоквартирном доме, если в нем не созданы ТСЖ или кооператив, или этот дом не управляется управляющей организацией. Статья 45 ЖК РФ предусматривает порядок проведения общего собрания собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно ЖК РФ статьи 44 к компетенциям общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
выбор способа управления многоквартирным домом;
принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок проведения общих собраний собственников определяется Жилищным кодексом РФ.
В середине 2011 года произошло серьёзное изменение Жилищного кодекса РФ, вступил в действие федеральный закон №123 «О внесении изменений в ЖК РФ». Произведены кардинальные изменения в регламенте создания ТСЖ, усилен контроль со стороны органов местной власти в области управления многоквартирными домами. Законодатель вводит новую структуру в управление общей собственности многоквартирного дома: «Совет многоквартирного дома».
Новой статьей 161.1 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры.
Более того, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Право собственности на жилые помещения. Приватизация жилья
... самим жилым помещением. Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников (ст. 289 ...
Совет многоквартирного дома в отличие от товарищества собственников жилья не располагает поступлениями от обязательной платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поступлениями от обязательных взносов членов товарищества.
Поэтому крайне важной для реализации задач совета многоквартирного дома является возможность защиты советом интересов собственников помещений в административном порядке.
К полномочиям совета многоквартирного дома статья 161.1 ЖК РФ относит следующее:
обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
вынесение на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложений о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;
представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Товарищество собственников жилья
... собственников жилья (далее - ТСЖ). 1. ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме ...
К полномочиям председателя совета многоквартирного дома статья 161.1 ЖК РФ относит:
предварительные переговоры относительно условий договора управления, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме — относительно условий соответствующих договоров;
информирование собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанных переговоров;
на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключение на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договора управления многоквартирным домом или договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. При этом по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями;
осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ;
на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Указанные полномочия исключительно удачно отвечают потребностям собственников помещений в самоорганизации.
Согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирных домов могут создать в своем доме товарищество собственников жилья.
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений. При наличии в многоквартирном доме муниципальных жилых и нежилых помещений уполномоченный орган местного самоуправления имеет в ТСЖ количество голосов, пропорциональное его доле в общей площади помещений дома. В Жилищном кодексе РФ раздел 6 полностью посвящен ТСЖ.
Плата за пользование жилым помещением и жилищно-коммунальные услуги
... определения ее размера; Рассмотреть порядок и условия участия собственников помещений в расходах по содержанию многоквартирного дома; Описать условия и порядок предоставления судсидий, льгот и ... федерального законодательства, подзаконные акты, акты органов региональной власти и местного самоуправления, материалы судебной практики, информационные письма и разъяснения министерств и ведомств, ...
Еще одна форма жилищного самоуправления, которую предусматривает ФЗ №131 «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» это территориальное общественное самоуправление, которое тоже является формой участия граждан по месту жительства. Вопросам его организации и деятельности посвящена ст. 27 ФЗ №131. Под территориальным общественным самоуправлением понимается самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения.
Территориальное общественное самоуправление может осуществляться в пределах следующих территорий проживания граждан: подъезд многоквартирного жилого дома; многоквартирный жилой дом; группа жилых домов; жилой микрорайон; сельский населенный пункт, не являющийся поселением; иные территории проживания граждан.
Высшими органами ТОС являются собрания и конференции граждан, которые могут избирать различные органы и должностных лиц для исполнения функций ТОС.
3 Теоретические подходы к проблеме исследования
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Годовое общее собрание призвано решить самые важные вопросы, касающиеся содержания и ремонта общего имущества на предстоящий год и на перспективу:
что необходимо сделать в доме в течение года (или нескольких ближайших лет);
кому поручить управление домом (той же или другой управляющей организации) или выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту и т.д.
Михайлов В.К. в журнале Жилищное право говорит о том что общее собрание собственников представляет собой особый механизм преодоления конфликтов и выработки общих решений, оно действует постоянно, в том числе после выбора любого из предусмотренных жилищным законодательством способов управления.
Для принятия решений собственникам помещений необходима информация о том, в каком состоянии находится общее имущество и что уже сделано в прошедшем году, а так же предложения управляющей организации по плану работ и их стоимости на предстоящий год.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
Договор коммерческого найма жилого помещения в действующем законодательстве ...
... РФ в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор социального найма жилого помещения» и «договор найма жилого помещения». Под последним из этих договоров подразумевается договор коммерческого найма, на основе которого собственник жилого помещения или управомоченное им лицо предоставляет ...
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Если в многоквартирном доме еще не создан ТСЖ тогда на общем собрании собственников избирается совет дома.
Совет многоквартирного дома — это орган, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и активно работающий с управляющей организацией. В Совет дома лучше выбирать людей активных, честных, из числа тех, кто понимает, что кроме прав у каждого собственника есть и обязанность — содержать свою и коллективную собственность в надлежащем состоянии.
Как считает Рыжов А.Б. в журнале «Жилищное право» Совет многоквартирного дома является инструментом, призванным обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Совет формирует общественное мнение в доме, осуществляет общественный контроль жителей за деятельностью управляющей организации.
Совет многоквартирного дома — это новый институт российского жилищного законодательства. Необходимость его введения обусловлена стремлением законодателя вовлечь собственников помещений в процесс управления многоквартирным домом, т.к. в настоящее время большинство граждан всячески стараются избежать этого. Если вы являетесь собственником квартиры, то обязаны думать о надлежащем состоянии общего имущества. Квартира не в воздухе висит, а является нераздельной частью достаточно сложного объекта недвижимости. Совет дома должен стать организатором, объединяющим разобщённых собственников в полновластного Хозяина дома.
Качество работы Совета многоквартирного дома, а значит и уверенность жителей в том, что их деньги расходуются правильно, будет напрямую зависеть от сознательности, работоспособности и добросовестности членов такого Совета. Данный орган, включая председателя, подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, который в случае ненадлежащего исполнения Советом своих обязанностей может в любой момент его переизбрать.
По своим функциям Совет во многом аналогичен функциям правления ТСЖ. Идея в общем хорошая и наверно нужная. Но, по сути, законодатель расписался в своём бессилии навести порядок в работе управляющих компаниях и возлагает это бремя на плечи собственников жилья. А так как найти людей, которые вошли бы в Совет и действительно занимались проблемами дома очень сложно, то это будет очередной ширмой прикрывающей деятельность управляющих компаний.
Организационно-правовая деятельность Товарищества собственников ...
... Краткая характеристика Товарищества собственников жилья «Каскад» Товарищество собственников жилья «Каскад» (далее – «ТСЖ») создано решением собственников жилых помещений многоквартирного дома № 13 по ул. Ал. Невского в Дзержинском районе г. Ярославля в соответствии с положениями ...
Закон обязывает собственников избрать Совет в течении года после вступления его в действие, то есть до середины 2012 года. В противном случае этот Совет создадут чиновники местной власти за собственников жилых помещений, типа «назначат» управдома. И будет этот «председатель Совета» от имени жителей подписывать акты, отчеты, договора.
Регистрировать Совет многоквартирного дома не нужно, он не является юридическим лицом. Избранный председатель Совета становится официальным лицом, уполномоченным общим собранием собственников на проведение переговоров с управляющей компанией. Он заключает договора с управляющей компанией на обслуживание дома на основании выданной ему доверенности собственниками помещений в доме и осуществляет контроль за их выполнением. Подписывает все документы связанные с управлением общей собственностью многоквартирного дома. При необходимости выступает в суде как представитель собственников помещений дома.
Срок полномочия Совета длится два года затем он должен быть переизбран на общем собрании собственников. Допускается досрочное переизбрание Совета в случае ненадлежащего выполнения им своих обязанностей.
Работа Совета должна создавать хорошую психологическую атмосферу в доме, предупреждать возникающие конфликты и разрешать уже возникшие, просвещать жильцов дома основам жилищного законодательства.
Как говорилось выше, кроме непосредственного управления домом самими собственниками, также они могут создать ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений на общем собрании при условии, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от от общего числа голосов собственников помещений. ТСЖ может объединять несколько многоквартирных домов, а также односемейных домов, дачных домов с приусадебными участками, гаражами и другими объектами при наличии общего или соседних земельных участков, общих сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры. Два и более ТСЖ могут создать объединение (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.
ТСЖ самостоятельно принимает принимает решение о форме управления домом, вправе заключать договор с выбранной управляющей организацией на управление многоквартирным домом. ТСЖ самостоятельно определяет смету доходов и расходов на год и на ее основе устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в соответствии с его долей в общей собственности.
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Мальковец Н.В. в журнале «Городское управление» говорит о том, что через ТСЖ широкие слои населения приобретают навыки самостоятельного и под свою ответственность решения вопросов своего жизнеобеспечения. Здесь жители являются полноправными коллективными собственниками общего имущества многоквартирного дома или группы домов с фиксированным членством, финансовыми обязательствами и имеют право принимать большинством голосов обязательные для исполнения решения, т.е. они наделены определенными властными полномочиями.
Дипломная работа местные налоги и сборы и пути их развития
... регулирования местных налогов и сборов, их содержание и признаки, закрепляемые нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и местного самоуправления. Предмет исследования – нормативная база деятельности органов государственной власти и местного самоуправления в сфере местного налогообложения. Цель дипломной работы ...
Не смотря на то, что современное законодательство на федеральном и на региональном уровне создает самые благоприятные условия для развития ТСЖ, до сих пор возникает множество коллизий, связанных с психологической неготовностью граждан к такой деятельности.
Как уже говорилось ТОС это самоорганизация граждан по месту их жительства. ТОС — максимально приближенная к населению и исключительно гибкая форма участия граждан в местном самоуправлении. ТОС сочетает в себе прямое волеизъявление граждан и деятельность органов ТОС, избираемых жителями.
ТОС считается учрежденным с момента регистрации его устава уполномоченным органом местного самоуправления.
Как посредник между жителями и местной властью ТОС представляет и защищает интересы жителей своей территории.
Органы ТОС:
представляют интересы населения, проживающего на соответствующей территории;
обеспечивают исполнение решений, принятых на собраниях и конференциях граждан;
могут осуществлять хозяйственную деятельность, направленную на удовлетворение социально-бытовых потребностей граждан;
вправе вносить в органы самоуправления проекты муниципальных правовых актов, подлежащие обязательному рассмотрению.
Мальковец Н.В.: «Если раньше мы говорили, что ТОС, это формы, диктуемые самой жизнью, то теперь все отрегулировано законом. Нельзя забывать, что ТОС — это единственная некоммерческая организация, обладающая правом вносить в органы местного самоуправления проекты муниципальных правовых актов, подлежащие обязательному рассмотрению этими органами и должностными лицами местного самоуправления».
4 Задачи органов местного самоуправления по организации и развитию жилищного самоуправления
Органы местного самоуправления должны содействовать в организации жилищного самоуправления собственникам домов, ТСЖ и ТОСам. Следовательно, задачами органов местного самоуправления являются:
. Разработка нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в жилищном самоуправлении на муниципальном уровне;
. Разработка организационного обеспечения жилищного самоуправления с собственниками, совместно с органами местного самоуправления, с другими организациями, например с ТОС;
. Разработка программ органами местного самоуправления по организации жилищного самоуправления на территории города;
. Разработка проектных программ в области жилищного самоуправления;
. Финансирование органами местного самоуправления программ и проектов по организации жилищного самоуправления.
. Осуществление органами местного самоуправления контроля организации и деятельности совета многоквартирного дома;
. Оценка эффективности деятельности советов многоквартирных домов, ТСЖ, ТОС, движения жилищного самоуправления в целом.
2. Опыт субъектов и городов по организации жилищного самоуправления
Следует отметить, что, выявив необходимость самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме, например, Законодательное собрание Нижегородской области предложило решать данную задачу в рамках договора управления многоквартирным домом.
Постановлением Законодательного собрания Нижегородской области от 26.04.2007 №483-IV «Об организации договорных отношений, защищающих интересы собственников помещений в многоквартирных домах» было принято обращение Законодательного собрания Нижегородской области к собственникам помещений в многоквартирных домах в Нижегородской области, которым рекомендовалась форма договора управления, обеспечивающая права собственников помещений в многоквартирных домах.
Законодательное собрание Нижегородской области рекомендовало в данном обращении собственникам помещений в многоквартирных домах самим проявить интерес и инициативу по:
) формированию условий обслуживания многоквартирного дома;
) организации и проведению собраний собственников помещений в многоквартирных домах;
) заключению договоров управления многоквартирным домом.
В обращении отмечалось: «Сила жителей многоквартирного дома в знании законодательства, умении самоорганизоваться, в способности заявить о себе как о коллективе единомышленников и о своих интересах. В каждом доме из числа проживающих найдется инициативный человек, способный повести за собой остальных. Выберите его своим уполномоченным лицом, наделите правами и из собственных средств выделите ему плату за работу. Лидер поможет вам объединиться и сэкономить ваши деньги. Только вместе, только объединившись, можно диктовать свои условия на рынке жилищно-коммунальных услуг, разрушать монополизм в сфере ЖКХ, добиваться большего количества услуг за меньшие деньги».
В Самаре из более чем 7 тысяч, которые попадают под новые требования, домовые советы пока созданы только в 1042 (14%) домах. Лидером является наиболее густонаселенный Промышленный район — более 37%. Среди аутсайдеров — Куйбышевский и Самарский районы (менее 4%).
По словам директора МБУ «Ресурсный центр поддержки развития местного самоуправления» Виктора Часовских, одна из причин слабой работы в этом направлении является низкая активность жителей. По мнению Главы Самары Дмитрия Азарова, речь может идти о слабой информированности горожан.
Активную роль в городском округе Балашиха в избрании старших по домам и подъездам и работе с ними играли ТОС. В комитете ТОС «Центр-11» летом 2010 г. были инициированы и проведены первые за долгое время выборы старших по домам, подъездам, а в некоторых домах — домовых комитетов. Сформированный актив стал основной базой для комплектования совета дома, ведь для его возникновения нужно приложить значительные усилия и иметь большую выдержку. Попутно в ходе этих собраний был развенчан миф, что старшие по домам и подъездам — одни пенсионеры, которым нечего делать, и они занимаются этой работой от избытка времени.
Практически во всех муниципальных образованиях РФ организованы и действуют ТОС. Неплохая работа по организации ТОС осуществляется в г. Самаре. В частности 24.04.08 на заседании Думы городского округа принято решение — утвердить границы территории ТОС (56 организаций) согласно заявлениям уполномоченных лиц от ТОС. В г. Сочи действует 48 ТОС. Это говорит о том, что ТОС реально действующий институт.
Губернатор Пензенской области Василий Бочкарев предложил разработать образовательную программу для собственников жилья в многоквартирных домах в ходе очередной сессии Законодательного собрания региона в среду, 26 сентября 2012 года.
«Психология собственников приватизированного жилья, которые фактически живут в частном доме, пока остается на уровне прошлых лет. И это большая проблема», — сказал Василий Бочкарев.
По его словам, такой подход мешает собственникам проводить общие собрания и обсуждать вопросы содержания своего дома.
«Психология таких людей пока такова, что областной и федеральный бюджет должен помогать в ремонте их жилья. На приемах граждан я часто привожу пример: если человек построил частный дом, он не ждет помощи от государства», — добавил губернатор.
«Думаю, надо создать специальную программу ликбеза. Надо людям объяснять, что жилье — это их собственность и содержать его они должны сами», — резюмировал глава региона.
В Москве 27 мая 2008 года Союз жителей провел «круглый стол» по теме: «Управление многоквартирными домами: что нужно изменить в законодательстве?». Двадцать лидеров региональных объедений жителей — от Калининграда до Иркутска — высказали прессе и чиновникам свои претензии и предложения по изменению жилищного законодательства. Если пока поправки (во многом отраженные в поправках Шеина и Хованской) блокируются, то хотя бы удалось избежать ухудшения ситуации (были же планы об отмене НУ) и некоторые полезные разъяснительные документы от разных служб и агентств.
По этим же вопросам в Санкт-Петербурге 21-22 мая 2008 года прошла вторая Всероссийская научно-практическая конференция, посвященная жилищной реформе и вопросам активизации жилищного самоуправления. Кроме того, в ходе Сибирского социального форума в Иркутске 8-10 августа очень динамично и по тем же темам прошли три жилищных секции.
ноября 2007 года в новосибирском ДК им. Дзержинского состоялась конференция Жилищного движения Новосибирской области, в которой участвовали около 200 человек. Инициаторами конференции выступили Сибирский региональный профцентр, Региональный центр «Управдом», Союз товариществ собственников жилья (ТСЖ) Новосибирска, Координационный совет Новосибирска по управлению жилищно-строительными кооперативами (ЖСК), Новосибирская лига объединения домовладельцев и Ассоциация ТСЖ и ЖСК Бердска. Конференцию поддержала партия «Справедливая Россия».
Главный вопрос, который обсуждали новосибирские активисты-жилищники, касался проблемы капитального ремонта домов, управление которыми ведется через ТСЖ и ЖСК.
«Жилищное самоуправление — ответ народа на произвол чиновников и управляющих компаний»
Председатели ТСЖ и ЖСК, уполномоченные домов с непосредственным управлением, лидеры движений домкомов и активисты ТОСов Новосибирска и Новосибирской области, состоящие в различных жилищных организациях, хотят включиться в российское движение «СОЮЗ ЖИТЕЛЕЙ», чтобы совместно отстаивать законные интересы и конституционные права на жилище, на землю, на благоприятную окружающую среду.
Они считают, что самоуправление своим домом по инициативе самих жителей — наилучший способ защиты наших прав перед угрозой захвата жилищного фонда бизнес-структурами. А также, что жилищное самоуправление — самая перспективная форма народовластия: сначала на уровне дома, затем — района и города, в будущем, мы уверены, и на уровне страны власть подчинится сильному жилищному движению.
3. Жилищное самоуправление в г. Новокузнецке, .1 Нормативное и организационное обеспечение
Во исполнение Федерального закона №123 О внесение изменения в ЖК РФ в г. Новокузнецке приняты типовые документы по организации Совета многоквартирного дома, в частности Положение о совете многоквартирного дома (см. Приложение 1).
С июня 2011 г. начал работу сайт Комитета ЖКХ Администрации города Новокузнецка, на котором размещена информация о Комитете, сведения по текущей работе Комитета в части проведения капитальных ремонтов сетей и сооружений тепло-, водо-, электроснабжения и водоотведения, о благоустройстве дворов и ремонте многоквартирных домов. Также на сайте размещены ответы на часто задаваемые вопросы.
Но многие организационные вопросы остаются открытыми. Так, в частности ни на одном из официальных сайтов, посвященных ЖКХ Г. Новокузнецка, в том числе и сайте Администрации г. Новокузнецка не размещены сведения о ходе реализации закона. Сколько многоквартирных домов в г. Новокузнецке выбрали Совет МКД. Были ли случаи назначения управдомов со стороны органов местного самоуправления.
2 Участие институтов гражданского общества, практика
В Новокузнецком городском округе завершена работа по выбору способа управления в многоквартирных домах. В настоящее время на рынке жилищных услуг действуют: 112 управляющих организаций, 192 ТСЖ и 39 ЖСК. Многие управляющие организации объединились в некоммерческие партнерства.
В 2011 г. при содействии Администрации города Новокузнецка была проведена работа по повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, путем информирования о порядке предоставления жилищно-коммунальных услуг, проведения семинаров, организации «круглых столов», обеспечения методическими материалами и т.д. Осуществлялась работа и по повышению уровня информированности населения в области жилищно-коммунального хозяйства.
Для принятия мер по устранению недостатков в организации управления многоквартирными домами, защите интересов жителей в отношениях с управляющими компаниями в городе работает Общественный Совет по вопросам ЖКХ.
Списочный состав клуба более 500 человек — это, в основном, представители собственников многоквартирных домов и неравнодушные жители города.
Задачи клуба:
.Консультирует собственников и жителей МКД по вопросам обеспечения и защиты прав, законных интересов в сфере обслуживания жилищного фонда и потребления коммунальных услуг.
.Помогает в организации собраний собственников МКД, по всем вопросам касающихся управления многоквартирным домом.
.Разрабатывает документы для правильной организации общих собраний собственников помещений МКД;
.Оказывает содействие собственникам и жильцам МКД по осуществлению контроля и оценки деятельности управляющих и подрядных организаций, обобщает предложения жителей;
.Проводит информационно-разъяснительную работу по ЖК РФ и иным нормативно правовым актам, регулирующим управление многоквартирным домом.
.Представляет и защищает интересы собственников, жителей в любых организациях, учреждениях по вопросам содержания и сохранности жилищного фонда.
В городе также создан Общественный Совет жилищно-коммунального хозяйства города Новокузнецка при Новокузнецком Городском Совете народных депутатов.
Основными задачами Общественного Совета являются:
привлечение жителей города к реализации государственной политики в сфере ЖКХ, преодоление отчуждения населения от активного участия в формировании жилищно-коммунальной политики, сотрудничество всех субъектов ЖКХ, в целях соблюдения взаимного баланса интересов;
выработка предложений по определению основных направлений развития ЖКХ города;
обобщение и анализ общественного мнения по проблемам, имеющимся в сфере ЖКХ города, изучение этих проблем и подготовка предложений по их разрешению;
анализ действующих муниципальных правовых актов и обсуждение проектов правовых актов в целях внесения предложений, направленных на усовершенствование нормативной базы в сфере ЖКХ города;
осуществление общественного контроля за деятельностью органов местного самоуправления, ресурсоснабжающими, подрядными организациями, управляющими компаниями, ТСЖ, ЖСК.
Общественный Совет для выполнения возложенных на него задач вправе:
приглашать для участия в своем заседании и заслушивать работников органов местного самоуправления, ресурсоснабжающих, подрядных организаций, УК, ТСЖ, ЖСК;
запрашивать и получать в установленном порядке от руководителей органов местного самоуправления города, ресурсоснабжающих, подрядных организаций, УК, ТСЖ, ЖСК материалы, необходимые для выполнения возложенных на Совет задач;
создавать из своего состава с привлечением специалистов рабочие группы для решения вопросов, находящихся в компетенции Совета;
рассматривать по своему усмотрению жалобы населения давать по ним конкретные поручения;
выступать с инициативой проведения и организовывать совещания, круглые столы по вопросам ЖКХ города;
вносить предложения по повышению эффективности: управления ЖКХ, энергоресурсосбережения, качества обслуживания населения, благоустройств придомовых территорий;
осуществлять общественный контроль над соблюдением прав потребителей и поставщиков услуг в сфере ЖКХ;
изучать и обобщать опыт других муниципальных образований Кемеровской области и других субъектов Российской Федерации;
проводить общественную экспертизу проектов нормативных правовых актов органов местного самоуправления по вопросам ЖКХ.
Хотя общественный совет при ЖКХ работает в нашем городе уже второй срок, у жителей остаются вопросы относительно его деятельности и состава его членов. Мнения разные, в том числе и довольно резкие.
«Новый состав общественного совета ЖКХ утвердили депутаты на очередном своем заседании. Традиционно в него вошли представители собственников, жилищных организаций и общественных организаций. Теперь им предстоит работать в течение двух лет. Задача, которая стоит перед общественным советом, — поиск рациональных решений для выхода из возникающих в жилищно-коммунальной сфере нашего города сложных ситуаций. Полномочия органов местного самоуправления по разработке ряда нормативных актов ограничены законодательством, однако ничего не мешает общественным объединениям, например общественному совету, принимать и рекомендовать к реализации те или иные документы».
Основные претензии жителей города к данному общественному образованию — это его состав. Так, например, возникает вопрос о необходимости присутствия в Совете Председателя Комитета ЖКХ города и его коллеги: «Они что, сами будут писать рекомендации себе о разрешении сложных ситуаций и сами на себя потом будут жаловаться, что не выполняют свои же рекомендации?» — отмечает Елгин В.
К тому же отсутствует отчет о деятельности Общественного Совета прошлого созыва. Данные обстоятельства позволяют сделать выводы о формальном подходе органов местного самоуправления г. Новокузнецка к активизации жилищного самоуправления и гражданского общества.
3.3 Проблемы и пути их решения
Серьезными причинами, сдерживающими развитие ТСЖ как формы самоорганизации жителей, является отсутствие у граждан опыта самоуправления, информации о преимуществах новой правовой культуры — кондоминиума, психологическая неготовность и боязнь взять на себя ответственность за будущее жилого дома, опасение возможного увеличения, платежей, налогов для членов ТСЖ и других факторов, основанных на недостаточном знании и понимании вопросов управления домовладением.
Надо отметить, что представители исполнительной власти разных уровней, застройщики-заказчики не верят в инициативу жителей и не ожидают в скором будущем появление эффективно функционирующих самоуправленческих структур, контролирующих финансовые потоки и работу коммунальных служб.
Важно также рассмотреть в связи с этим вопрос об участии общественности в информационных процессах, которые сегодня развертываются в округе. Хотелось бы отметить три причины. Это, прежде всего, учет мнения различных групп населения. Кроме того, оно позволяет усилить эффективность жилищной социальной политики и, наконец, является фактором контроля за деятельностью власти. По мере развития гражданского общества, его демократизации общественное участие в информационных процессах становится нормой.
В основе информации лежат четыре принципа прозрачности: четкость ролей и функций, общественная доступность информации, открытость подготовки и исполнения решений, независимые гарантии достоверности. Прозрачность предполагает беспрепятственный доступ к достоверной, полной, актуальной, понятной и отвечающей международным стандартам информации о политических, экономических, финансовых и иных операциях власти, включая операции за пределами государственного сектора.
Существуют различные уровни общественного участия в информационных процессах: гражданское управление, делегирование полномочий (управление жилыми домами), социальное партнерство, учет мнений, консультации, информирование, «шоковая терапия», манипулирование общественным сознанием, «черные» пиаровские технологии.
Общественное участие жилищных объединений и движений округа и районов предполагает возможность влиять на принятие решений и их контролировать (т.е. дать реальные полномочия).
Оно может быть и «символическим» — «скажут и выслушают».
Основные проблемы заключаются в том, что власти на разных уровнях не хотят участия общественности в информационных процессах из-за нежелания контроля, опасаясь некомпетентности. Да и сама общественность, не очень-то хочет разбираться в социальных, экономических, финансовых и информационных делах, связанных с кондоминизацией города. Условиями реальной общественной экспертизы этих процессов является информированность общественности, в том числе средствами массовой информации, «прозрачность» и доступность информации о деятельности властных структур, наличие аналитической информации.
Единое информационное пространство в городе и районах может быть создано при условии решения следующих проблем:
установления обратной связи с информационными центрами округа и районов со своими пользователями для определения перспектив своего развития;
доступность муниципальной информации для населения;
Сегодня эту роль во многом выполняют средства массовой информации и телевидение. На уровне города заметна роль нескольких еженедельных газет: «Кузнецкий рабочий» и новая газета Комплекса городского хозяйства «ЖКХ Новокузнецка», где в каждом номере обязательно под рубрикой «Реформа ЖКХ: сегодня и завтра» печатаются материалы о проблемах и опыте ТСЖ и кондоминиумов. На местном канале «СТК10» создана и нашла свою аудиторию (каждая пятница в 12:30) передача «Ваша правда», где, в том числе рассматриваются и проблемы ЖКХ города. Она знаменательна тем, что в ней присутствуют представители населения (высказывают свое мнение) и эксперты (руководители города, отвечающие за организацию и функционирование ТСЖ, депутаты Новокузнецкого городского совета депутатов, руководители жилищных движений, председатели правлений ТСЖ, управляющие и управляющие компании).
Уже сегодня средствами массовой информации: городской и районными газетами, местными кабельными сетями телевидения, порталом и районными сайтами в Интернете можно многое сделать для пропаганды передового опыта функционирования ТСЖ и других объединений жителей в округе и районах. Задача только одна — активно использовать все эти технические возможности и привлекать население к управлению жилым фондом.
При этом система будет способствовать активному формированию общественного мнения в поддержку создания единого информационного пространства города, районов, реформы ЖКХ, местного самоуправления, формированию кондоминиумов и деятельности ТСЖ.
В результате развития системы будут созданы уникальные информационные ресурсы, предназначенные непосредственно для различных категорий пользователей с учетом специфики их информационных интересов и запросов. Эффективное использование возможностей системы позволит целенаправленно влиять на растущую тенденцию к повышению общественной и предпринимательской активности собственников, жителей и предприятий жилищно-коммунальной сферы всех форм собственности, активному участию их представителей в работе органов власти, различных уровней местного, жилищного и территориального общественного самоуправления.
Заключение
Институт совета дома находится только в начале своего пути. При этом, как показывает практика, наиболее эффективные советы домов работают там, где до них уже существовала высокая степень организации и взаимодействия граждан. Предвестниками советов домов были старшие по домам и подъездам, статус которых в некоторых муниципальных образованиях был определен, в некоторых — нет.
Для инициатора или инициативной группы по избранию совета дома необходим определенный кредит доверия и известности в доме. Достичь этого можно только реальными делами, например, посадив цветы около дома, добившись каких-либо улучшений в доме от управляющей организации. Фактически это теория «малых дел» в действии. Логика ее проста: да, мы не можем привести в порядок все здание, но мы можем здесь и сейчас заменить один из множества его старых кирпичей на новый. И это движение вперед, это прогресс, вселяющий уверенность в своих силах и дающий надежду на будущее.
Особое место в этих процессах занимают общественные организации, которые по своей сути реализуют посреднические функции между обществом и государством, обществом и бизнесом, государством и бизнесом. Некоммерческие организации могут и должны стать полноправным партнером власти в реализации задач, направленных на эффективное реформирование в сфере жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. Одним из важных направлений модернизации данной сферы является популяризация жилищного самоуправления в молодежной среде.
Список использованных источников
1.Российская Федерация. Конституция (1993).
Конституция Российской Федерации [Текст]: [принята 12 декабря 1993 г.] // Российская газета. — 1993. — 25 декабря; Собрание законодательства Российской Федерации. — 2009. — №1. — ст. 2.
2.Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс системе Российской Федерации [Текст]: [федеральный закон: от 29 декабря 2004 г. с изм. от 18 июля 2011] // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2004. — №1. — ст. 1; Собрание законодательства Российской Федерации. — 2011. — №52 (ч. 1).
— Ст. 6402.
.Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 [Текст]: [федеральный закон: от 30 ноября 1994 г., 26 января 1996 г., 26 ноября 2001 г. с изм. от 2 октября 2012] // Электронный ресурс. Правовая система «Гарант». С изм. от 2 ноября 2012 г.
.Российская Федерация. Федеральный закон от 4 июня 2011 г. №123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Текст] // Российская газета. 2011. — 10 июня.
.Новокузнецк. Новокузнецкий городской Совет народных депутатов. О принятии Устава города Новокузнецка в новой редакции. [Текст]: [Решение Новокузнецкого районного Совета народных депутатов Кемеровской области от 5 июля 2011 г. №439 «О деятельности управляющих компаний, обслуживающих многоквартирные дома, и мерах по упорядочиванию расчетов населения за коммунальные услуги в Новокузнецком муниципальном районе»] // Новокузнецк. — 2011. — 10 июня.
.Новокузнецк. Новокузнецкий городской Совет народных депутатов. Положение об общественном Совете жилищно-коммунального хозяйства города Новокузнецка // http://www.admnkz.ru/document.
.Глава Самары Дмитрий Азаров поставил задачу активизировать работу по созданию советов многоквартирных домов [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.city.samara.ru/node/16472
.Елгин В. Для дела или для галочки? // http://www.kuzpress.ru/city/24-09-2012/24119.html
.Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/И.А. Фаршатов. М., 2012. — 789 с.
.Рыжов А.Б. Момент заключения договора управления многоквартирным домом при выборе управляющей организации // Жилищное право. 2007. №1.
.Совет дома и конституция [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.domidvor.ru/publikacii/sovet_doma_i_konstituciya/
.Совет дома: Куда идти и как развиваться? [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://cmo.khabkrai.ru/opitreg/2012/08/03/sovet-doma-kuda-idti-i-kak-razvivatsya/
.Совет многоквартирного дома [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://ya-sob.ru/? p=149
.Советы многоквартирных домов: реальный опыт и перспективы [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.oblduma.kurgan.ru/about/press/news/news_detail.php? ELEMENT_ID=12339
