Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

метки: Объект, Недвижимость, Площадь, Использование, Рынок, Продажа, Доход, Квартира

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки — спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность, и так далее. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения.

По мере развития современных рыночных отношений недвижимость становиться важным товаром.

Самый главный признак недвижимости — стабильность. Крайне маловероятно ее полное обесценение. Требования к жилищу почти не меняются с годами, наряду со сменой условий мест жительства, обустройства и даже архитектуры зданий и городов.

Плюс недвижимости — земля, она неизменна и почти вечна, да и здания на ней десятилетия сохраняют облик и структуру. Старение недвижимости — долгий и практически незаметный процесс, и оно лишь в малой степени может повлиять на стоимость недвижимости.

Количество предложений на недвижимое имущество всегда ограничено. Это следствие того, что земля по площади лимитирована, со временем ее становится все меньше, и особенно касается это земель для жительства. Ценнее жилье станет от расположения, развитости инфраструктуры, удобства проживания и проезда.

Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости, является самым ответственным видом оценочной деятельности и поэтому требует внимательности и особой тщательности.

Процесс оценки — логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Основная сложность при проведении оценки заключается в огромном многообразии самой недвижимости.

Определение рыночной стоимости имущества связано со сбором и анализом информации в процессе оценки.

Целью моей курсовой работы является определение рыночной стоимости трехкомнатной квартиры, расположенной на 1-м этаже жилого дома по адресу: п. Шушенское.

Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

1. Изучить литературу рынка недвижимости

2. Обследовать рынок недвижимости

3. Оценить объект недвижимости тремя подходами

4. Определить стоимость объекта недвижимости

1 Описание и анализ объекта оценки

1.1 Предпосылки оценки

Адрес объекта	Красноярский край, п. Шушенское, кв. ПТФ д.2. кв.2
Тип объекта недвижимости .	Трёхкомнатная квартира
Площадь объекта недвижимости	Общая площадь 49,8 кв.м, жилая — 34,1
Оцениваемые права	Полное право собственности
Наилучшее использование	Использовано в качестве жилой квартиры
Опасности, вызванные окружающей средой	Возможно затопление, сейсмичность
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта	Не выявлена

1.2 Описание и анализ объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение и сооружение. Объектом оценки является трёхкомнатная, квартира, состоящая из трёх жилых комнат, кухни, коридора, ванной, санузла, общей площадью 49,8 кв.м. Квартира расположена в двухэтажном доме 1986 г. постройки.

Распределение площадей: коридор — 8 м2; кухня — 4,5 м2; первая жилая комната — 16,2 м2; вторая жилая комната — 12,6 м2; третья жилая комната — 5,3 м2; туалет — 1,2 м2; ванная — 2,5 м2. Электроосвещение, электроснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) — централизованные.

Квартира принадлежит Гундареву Владимиру Николаевичу на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Объект оценки расположен в Красноярском крае, Шушенском р-не, пос. Шушенское кв. ПТФ д.2 — кв.2.

На небольшом расстоянии от дома, где находится объект оценки, расположен магазин продовольственных и бытовых товаров, детский сад, детский дом, школа. Недалеко расположена автобусная остановки.

Таблица 1.1

Описание объекта недвижимости

Показатели	Характеристика объекта
Сегмент рынка	рынок жилых помещений
Текущее использование	Двухэтажный дом
Вид данных	Оценка
Год постройки	1986
Техническое состояние здания	хорошее (износ < 20%)
Вход	со двора
Вид из окон	во двор
Количество этажей	2
Этаж	1
Общая площадь	49,8 кв.м.
Жилая площадь квартиры	34,1 кв.м.
Количество телефонных линий	1

Таблица 1.2

Внутренняя отделка частей помещений

Жилая комната	16,2 кв.м. потолок — плитка, стены — обои, пол — линолеум
Жилая комната	12,6 кв.м. потолок — плитка, стены — обои, пол — ДСП
Жилая комната	5,3 кв.м. потолок — плитка, стены — дерево, пол — линолеум
Кухня	4,5 кв.м. потолок — плитка, стены — обои, пол — линолеум
Ванная	2,5 кв.м. потолок — плитка, стены — плитка, пол — линолеум

Туалет	1,2 кв.м., потолок- плитка, стены — обои, пол — линолеум
Коридор	8 кв.м. потолок — плитка, стены — обои, пол — линолеум

Таблица 1.3

Местоположение объекта

Место нахождения объекта	Окраина п. Шушенское
Время до центра на общественном транспорте	10 мин
Время до центра на личном транспорте	5 мин
Расстояние до остановок общественного транспорта	500 м.
Ближайший город	г. Минусинск
Типичное использование окружения	Жилые дома
Основной тип застройки	Отдельно стоящие дома
Основной тип зданий	кирпичные
Качество застройки	после 1964 г
Полнота застройки	Свыше 75%
Этажность застройки	малоэтажная
Социальная инфраструктура	учебные заведения, предприятия торговли, детские сады, детский дом
Благоустройство территории	зеленые насаждения, детские площадки, освещение, гаражи

1.3 Анализ рынка жилой недвижимости

Рынок недвижимости — совокупность участников (покупатель, продавец, собственник, консультант, агент, управляющий недвижимостью, государственные регулирующие органы и т. д.) и сделок (покупка, продажа, аренда и т. д.) совершаемых между ними. Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Индивидуальный спрос на рынке жилой недвижимости зависит от разных факторов, прежде всего от цены недвижимости, индивидуальных доходов покупателей и их динамики, накопленного богатства, процентной ставки и пр. В то же время общий рыночный спрос определяется суммированием индивидуального спроса и отражает распределение покупательских предпочтений и возможностей.

Наиболее важным фактором, определяющим изменение и спроса, и равновесных цен на рынке жилой недвижимости в долгосрочном периоде, является рост реальных доходов населения в течение нескольких лет, что приводит к увеличению накоплений граждан.

Рынок недвижимости связан с рынком денег и с рынком иностранной валюты. Так, немаловажной причиной, спровоцировавшей наиболее высокий темп роста цен на жилую недвижимость, явилось ослабление позиций доллара и евро.

Состояние и динамика основных показателей рынка жилья (цен и объемов продаж) определяются уровнем доходов и накоплений людей, их ожиданиями и настроениями. Рынок жилой недвижимости отражает тенденции на товарных и финансовых рынках, а также на рынке труда. Он демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны.

Предложения продажи трехкомнатной квартиры в Шушенском за 2012 год приведены в таблице 1.4.

оценка недвижимость рынок жилой

Таблица 1.4

Рынок недвижимости.

Местоположение	Площадь, кв.м	Этажность	Цена
1 мкрн	52	2/2	1400000
4 мкрн	62	2/2	1100000
4 мкрн	61	5/5	1380000
2 мкрн	45	2/2	1050000
3 мкрн	67	2/5	2200000

Состояние рынка жилой недвижимости в России определяется как доставшимся в наследие жилым фондом, так и современными технологическими и институциональными проблемами российской экономики, определяющими особенности предпринимательства в данной сфере. Наконец, важное влияние на изменение тенденций на рынке жилой недвижимости оказывает политика государства в этой сфере.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Сделки с недвижимостью подчиняются Жилищному кодексу РФ. В нем определено понятие жилищного фонда как совокупности всех жилых помещений. Закон гласит, что жилым помещением можно пользоваться только по назначению. Поэтому устроить офис в купленной вами квартире будет невозможно без обращения в государственные органы для проведения специальной процедуры вывода её из жилищного фонда. Эту процедуру называют также переводом недвижимости из жилого фонда в нежилой. Поскольку жилищный (жилой) фонд является достоянием государства, оно очень неохотно идет на его сокращение, и получить необходимое разрешение совсем непросто.

1.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость — имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

• Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

— Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

• Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Квартира №2 расположенная на первом этаже по адресу кв. ПТФ д.2 кв.2 может быть сдана, учитывая — спокойный рельеф, наличие коммунальных удобств, под:

• торговую недвижимость, но т.к. квартира расположена в малонаселенном районе, имеет затрудненную транспортную доступность и выход во двор, то использование под торговую недвижимость не будет максимально эффективной.

— офисное помещение, имея угловое расположение квартиры можно сделать отдельный выход, наличие трех комнат и хорошей освещенности, может быть дополнительным преимуществом при сдаче квартиры. В этом случае квартира может принести максимальную эффективность.

При рассмотрении квартиры как не жилой, наилучшим и наиболее эффективным использованием, будет являться использование под офисное помещение.

Поскольку квартира зарегистрирована под жилую, то без соответствующего разрешения и перевода квартиры в не жилую, она может быть сдана только для жилого использования.

2. Определение рыночной стоимости объекта

2.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход-это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость — стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения — оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1. рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2. установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3. определить предпринимательский доход;

4. установить величину накопленного износа;

5. рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

При определении стоимости будем пользоваться относительными показателями, отражающими стоимость затрат на строительство объектов жилого фонда. Таким относительным показателем может являться расчетная стоимость 1 м2 общей площади жилых домов по объектам представителям. Расчётная стоимость 1м2 общей площади составляла 24000.

Таким образом, стоимость 1м2 общей площади вновь возведенного жилья, принимаемая в расчётах, равна 24000 руб.

Общая площадь квартиры — 49.8 м2. На основании этого расчётная восстановительная стоимость квартиры: 24000*49,8=1195200

Таблица 2.1

Наименование коэффициента	Имеет (+) / не имеет (-)	Факт	Справочно
ХАРАКТЕРИСТИКА РАЙОНА
СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА		1.02
а)социальные услуги удалены	—		0,95
б)частичное присутствие	+		1
в)присутствие всех социальных услуг	—		1,02
УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА		0.98
а)удаленные от центра районы	+		0,98
б)районы, примыкающие к центру	—		1,02
в)центр	—		1,02
ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ		1.00
а)трамвай	—		1
б)троллейбус	—		1
в)автобус	+		1
г)все виды транспорта	—		1,1
РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, м		1.02
а)далее 500	—		0,984
б)в пределах 500	+		1
в)в пределах 100	—	1,02
Характеристика дома
ГОД ПОСТРОЙКИ, лет		0.83
а) более 25	+		0,83
б) 15-25	—		0,87
в) 10-15	—		0,9
МАТЕРИАЛ СТЕН		1.08
а) деревянный	—		0,9
б) панельный (крупноблочный)	—		1
в) панельный утеплённый	—		1,08
г) кирпич	+		1,1
ОТОПЛЕНИЕ		1.00
а) центральное	+		1
б) печное	—		0,95
ВОДОСНАБЖЕНИЕ		1.00
а) центральное	+		1
б) уличная колонка	—		0,95
ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ		1.06
а) центральное	+		1,06
б) титан	—		1
в) колонка	—		1,034
г) центральное и колонка	—		1,13
КАНАЛИЗАЦИЯ		1.00
а) внутренняя	+		1
б) уборная	—		0,9
ЭТАЖ		1.00
а) подвальный	—		0,85
б) цокольный	—		0,87
в) первый	—		0,9
г) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного	—		1,02
д) 2-й и 3-й этажи пятиэтажного	—		1,02
е) 1-й и 2-й этажи двухэтажного	+		1
ПЛАНИРОВКА КОМНАТ		1.00
а) смежные	—		0,967
б) изолированные	—		1,0367
в) смешанные	+		1
ВЫСОТА ПОТОЛКА, м		1.04
а) до 2,5	—		0,97
б) 2,5	+		1
в) до 3,0	—		1,04
г) свыше 3,0	—		1,05
ПЛОЩАДЬ КУХНИ, м2		1.03
а) до 5,0	+		0,95
б) до 8,0	—		1
в) свыше 8,0	—		1,03
САН. УЗЕЛ		1.01
а) смежный	—		0,98
б) раздельный	+		1,01
БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ		0,97
а) отсутствие балкона (лоджии)	+		0,97
б) сушилка, балкон	—		1,01
в) лоджия 3,0 м	—		1,01
г) лоджия 6,0 м	—		1,03
д) лоджия 9,0 м	—		1,05
е) две лоджии	_		1,1
ВХОДНЫЕ ДВЕРИ		0,95
а) деревянные	—		0,95
б) дерматин, утепленные	—		1
в) металлические	+		1,02
г) двойные	—		1,01
НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА		1,01
а) есть	+		1,01
б) нет	—		1
ОКНА ВЫХОДЯТ		1,01
а) на улицу	—		0,95
б) во двор	+		1
в) на улицу и двор	—		1,01
ПОЛЫ		1,05
а) доски	—		1
б) линолеум	+		1,01
в) паркет	—		1,1
г) ковровое покрытие	—		1,05
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ		1,00
а) хорошее	+		1
б) отличное	—		1,03
в) новая	—		1,02
г) нужен капитальный ремонт	—		0,9
д) нужен косметический ремонт	—		0,95
Итоговый коэффициент		1,00

Скорректированная стоимость 1м2 общей площади рассматриваемой квартиры составляет: 24000*1,00=24000

Перечень строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ в квартире, приведен в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Наименование материалов	Количе- ство	Пло-щадь	Стои-мость за единицу, руб.	Полная стоимость, руб.	Доля установки работ, % от стоимости материалов	Стоимость матери-алов с работой, руб
Ручки дверные	3		85	255,00	50	382,50
Ручки дверные поворотные	1		60	60,00	50	1800,00
Выключатели	4		30	120,00	50	180,00
Обои стеновые высшего качества		17,0	350	5950,00	60	9520,00
Клей обойный	6		50	300,00	60	480,00
Двери в ванную и туалет	2	2,8	550	1100,00	50	1650,00
Дверь входная	1	1,6	8000	12800,00	50	19200,00
Унитаз	1		4950	4950,00	60	7425,00
Ванна	1		5200	5200,00	60	8320,00
Смеситель	1		660	660,00	60	1056,00
Смеситель на кухню	1		870	870,00	60	1392,00
Клей для плитки	5		95	475,00	60	760, 00
Линолеум		49,8	270	13446,00	50	20169,00
Раковина	1		490	490,00	60	784,00
Плинтус длиной 3м	166	27	80	2161,33	50	3242,00
Блоки оконные	4		12500	50000,00	60	75000,00
Стоимость материалов с учетом установки						151360,50

С учетом данных табл.1.2 рассчитаем стоимость квартиры: 24000*49,8=1195200 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 1195200руб.

Рассчитаем стоимость квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ: 1195200+151360,50=1346560,50 руб.

Определение величины накопленного износа

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

• анализа технического состояния конструкций жилого дома по адресу кв. ПТФ д. 2 кв. 2
• анализа технического состояния квартиры № 2 в жилом доме по тому же адресу;

Накопленный износ рассчитывается по формуле:

Фз = Фкi li

где Фз — физический износ здания, %; Фкi — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; li — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n — число отдельных конструкций, элементов или систем здания.

Расчет физического износа здания представлен в табл. 2.3.

Таблица 2.3

Наименование конструкций	Доля от общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	4,00	30	1,20
Стены	18,00	10	1,80
Перегородки	6,00	5	0,30
Перекрытия	10,00	5	0,50
Крыша	6,00	20	0,30
Полы	12,00	1	1,20
Лестницы	6,00	5	0,30
Окна и двери	12,00	1	0,12
Отделка внутренняя	8,00	1	0,08
Прочие работы	9,40	26	2,44
Санитарно-технические устройства	6,40	3	0,19
Электротехнические устройства	2,20	10	0,22
Итого			9,65

В результате произведенных расчетов физический износ объекта составил 9,65%.

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит: 1346560,50-9,65%=1216617,411

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1216617руб.

2.2 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом

оценка недвижимость рынок жилой

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет величины рыночной стоимости при использовании сравнительного подхода выполняется в следующей последовательности:

• Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
• Выбор параметров сравнения.
• Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
• Согласование данных по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.

При оценке рыночной стоимости объекта, путем сравнения с объектами-аналогами, мы применяли формулу:

V=(Сед*Кед)*Ппр

где, V-цена объекта; Сед*Кед-цена продажи аналога до учета поправки; Ппр-величина процентной поправки.

Таблица 2.4

Сравнение продаж двух трехкомнатных квартир бизнес-класса в п. Шушенское.

Параметры	Объект 1	Объект 2
Местоположение	2 мкрн	5 мкрн
Площадь, м 2	80,0	76,4
	кирпич	кирпич
Наличие коммуникаций	Все	Все
Дополнительные условия	балкон	лоджия
Цена продажи, тыс. руб.	2200,0	2150,0

Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие — площадь в объекте №2 меньше на 3,6 кв.м , которую рынок оценивает в 50 тыс. руб.

Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.

Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.

Таблица 2.5

Сравнение продаж трехкомнатных квартир расположенных в одном районе поселка (2мкрн)

Параметры	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Общая площадь, м2	64,0	68,0	62,0
	кирпич	кирпич	кирпич
Площадь кухни, м2	9,0	9,0	8,1
Наличие лоджии	+	+	+
Наличие телефона	+	+	+
Цена продажи, тыс. руб.	1600,0	1650,0	1500,0

• Сравним Объекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу имеют разницу в 4 кв.м. Кухни в размере по метражу сопоставимы

Получается, что разница в цене продаж — 50 тыс. руб. связана с фактором — общей площади.

• Сравним объекты № 1 и № 3. Разница в цене 500 тыс. руб. связана с разницей общей площади в 2 кв.м. и площади кухни в 1,1 кв.м.
• Сравнивая объекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 150 тыс. руб., из которой:
• 50 тыс.

руб. — поправка на разницу в площади кухни(1,1кв.м);

• 100 тыс. руб. — поправка на разницу в общей площади(6,0кв.м).

Определение поправок методом сравнения аналогов.

Объект оценки — трехкомнатная квартира. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют.

Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

Таблица 2.6

Параметры	Объект 1	Объект 2	Объект оценки
Общая площадь, м2	60,0	61,0	49,8
	кирпич	кирпич	Кирпич
Цена продажи, тыс. руб.	2100,0	1380,0	—
Цена продажи 1 м2,тыс. руб.	35,0	22,6	—
Средняя цена продажи 1 м2, тыс.руб.	—	—	28,8

Средняя цена рассчитана среднеарифметически.

Итого стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Красноярский край, п. Шушенское, кв. ПТФ, д. 2, кв. 2, равна 28800*49,8=1434240 руб.

Зависимость цены объекта от нескольких параметров, включая такие, оценка которых возможна лишь экспертным путем, а специфика объекта оценки (в данном случае квартиры) заключается в том, что на его стоимость существенно влияет множество факторов.

В общем виде зависимость цены объекта от его параметров:

V=f (x1,x2,…,xn),

где V-цена объекта; x1,x2,…,xn-параметры.

2.3 Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Доходный подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связано с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производился.

Доходным подходом может быть трехкомнатной квартиры может быть сдача в аренду. Рассчитаем среднюю арендную плату в месяц за 2012 год по 5 аналогичным объектам:

• Объекты 1:5000 руб. площадью 51,3 кв.м;2:6500 руб. площадью 55,0 кв.м;3:7000 руб. площадью 61,0 кв.м;4:8000 руб. площадью 66,0 кв.м;5:7000 руб. площадью 68,0 кв.м

Объекты 1+2+3+4+5=33500/5=6700 руб.

Потенциальный валовой доход (ПВД)-доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависти от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S*Ca,

где S-площадь сдаваемая в аренду, м2; Ca-арендная ставка за 1м2.

Действительный валовой доход (ДВД) — это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД — потери + прочие доходы.

Подсчитаем общую стоимость квартплаты и коммунальных услуг: коммунальные услуги 600 руб.; холодная вода и стоки 800 руб.; горячая вода и отопление 3,2 тыс. руб.; электроэнергия 550 руб.; телефон и интернет 850 руб.; кабельное телевидение 200 руб.

Общая стоимость потерь составляет 6,2 тыс.руб.

Объект оценки:

• трёхкомнатная квартира, общая площадь 49,8 кв.м;
• предлагаемая средняя арендная плата: 6,7 тыс. руб.;
• квартплата и коммунальные услуги: 6,2 тыс. руб.;
• потенциальный валовой доход: 6,7*12 мес.=80,4 тыс.руб.

* действительный валовой доход: 80,4-6,2 тыс.руб.*12мес.= 890,4. (потери от недозагруженности квартиры);

• V (стоимость недвижимости) = 890,4тыс.руб. / 12%=783,55 тыс.руб.;

— Для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик, прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = Дп * Тс / Nа,

где Дп — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течении года перезаключаются договора; Тс — средний период в течении которого единица объекта недвижимости свободна; Nа — число арендных периодов в году.

3. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход -1216617,411 руб.

сравнительный подход — 1434240 руб.

доходный подход — 783552 руб.

На основе анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставляемая информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В то же время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и др. Кроме того, оценка существенных параметров объекта проведена по укрупненной шкале. Тем не менее можно считать, что данный подход будет иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости оценки недвижимости , основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Сущность данного подхода состоит в оценке текущей стоимости будущих выгод, которые принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем квартиры.

Таблица 3.1

Показатели	Доходный подход	Сравнительный подход	Затратный подход
Достоверность информации	35	40	25
Полнота информации	15	60	25
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	45	35
Способность учитывать конъектуру рынка	30	40	30
Способность учитывать размер, местоположение доходность объекта	35	40	25
Допущения, принятые в расчетах	30	30	40
Весовые показатели достоверности метода оценки	27,5	42,5	30
Итог	0,28	0,42	0,30

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:

V = V1 * Q1 + V2 * Q2+V3*Q3

где V1, V2, V3 — стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.; Q1, Q2, Q3 — средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость объекта:

V =1216617,411 * 0,28 + 1434240 * 0,42+ 783552 * 0,30=1178099,27 руб.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: п.Шушенское, кв. ПТФ д.2, кв.2, с учетом округления составляет: 1178099,27 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.п.

Заключение

Проделав курсовую работу, мы получили много знаний в области оценки недвижимости, на практике научились применять подходы оценки. По итогам курсовой работы стоимость квартиры составила 1178099,27 рублей. Также мы выяснили, что результаты доходного подхода практически не применялись. Это связанно с малой величиной прибыли, извлекаемой из разного объекта недвижимости.

При сопоставлении результатов наибольший вес имел сравнительный подход, потому — что именно он считается эффективным при определении стоимости квартиры.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

Самым главным в сравнительном подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (т.е. зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы определить объективную стоимость объекта оценки.

Однако сравнительный подход не является единственным способом оценки недвижимости, кроме него оценщиками используются доходный и затратный подходы, которые рассматривают объект недвижимости с позиций возможного получения доходов или необходимых затрат на строительство нового объекта соответственно.

Суть доходного подхода состоит в определении величины тех доходов, которые может принести оцениваемый объект при его коммерческом использовании. Если вернуться к примеру с квартирой, то она может быть сдана в аренду, после чего будет приносить доход своему владельцу. Рассчитав будущие доходы, мы сможем сказать, сколько стоит эта квартира как инструмент получения прибыли. Это очень важный показатель, так как с его помощью можно строить прогноз изменения цены объекта в будущем. Так, если относительные показатели доходности от эксплуатации объекта существенно превышают среднюю доходность банковских вкладов, есть основания говорить, что стоимость такого объекта может возрасти. Хотя рассмотрение только показателя доходности не позволяет делать категорических выводов о возможном изменении стоимости объекта оценки.

В заключении хотелось бы отметить, что в ходе курсовой работы были изучены основные теоретические вопросы: правовые основы и принципы оценочной деятельности.

Во втором разделе работы были проведены вычисления по определению стоимости объекта недвижимости тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. В результате была получена итоговая рыночная стоимость жилой квартиры, которая составила 1178099,27 руб.

Таким образом, в ходе выполнения данной работы были изучены алгоритмы оценки стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным подходами; закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики и оценки недвижимости.

Список литературы

1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости», Учебник, Изд-во «Финансы и статистика» 2009г.;

2. Виноградов Д.В. «Экономика недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т. 2010г.;

3. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. «Основы оценки стоимости недвижимости», Изд-во «Международная академия оценки и консалтинга»2011г.;

4. Грибовский С.В., Иванова Е.Н. «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Интерреклама»2012г.;

5. Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости», Изд-во «Юнити» 2011г.;

6. Фридман Джек, Ордуэй Николас «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело»2011г.;

7. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.: Финансы и статистика.2010г.;

8. Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации // Инвест курьер 2012г.;

9. Лозебо А. О правах собственности на недвижимое имущество // Экономическая газета 2009г.;

10. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. — Великий Новгород 2012г.;

11. Хамин Д., Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов // Экономика и жизнь. № 3.2012г.;

12. Интернет-сайт Российского общество оценщиков — www.mrsa.ru;

13. Интернет-портал «Вестник оценщика» — www.appraiser.ru;

14. Интернет-сайт Российского сообщества оценщиков — www.sroroo.ru;

15. Интернет-портал Российских оценщиков — www.valuer.ru.