Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
В настоящее время рынок недвижимости в нашей стране все еще находится в стадии формирования и отличается бессистемностью своего развития. Однако большинство граждан нашей страны и значительное количество юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении объекты недвижимости, вынуждены совершать сделки на этом рынке и оформлять права на недвижимость. Все это приводит к существенным ценовым диспропорциям, связано с большими затратами времени, высокими транзакционными издержками и непосредственно отражается на уровне социально-экономического развития страны.
Риэлторские фирмы, в особенности в периферийных городах, не в состоянии оказывать полный спектр услуг для граждан. В частности, в недостаточной мере развит комплекс информационно-аналитических услуг, консультационных услуг по налогообложению недвижимости и оптимизации сделок с недвижимостью, услуг портфельного менеджмента, квалифицированного оформления и сопровождения сделок, ипотечного брокерства.
Еще одну управленческую проблему создает отсутствие эффективной координации по предоставлению смежных услуг на рынке недвижимости, в частности, оценка имущества, строительные услуги, управление арендой, не внедрен комплекс услуг «единого полифункционального центра оформления документов».
Поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка мер государственного регулирования и стимулирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, внедрение системы повышения качества услуг, переход к новому уровню сертификации специалистов.
Основная цель исследования заключалась в определении роли и места недвижимости в экономике страны.
В рамках данной курсовой работы будут решены следующие задачи:
- рассмотрены основные характеристики рынка недвижимости и риэлторских услуг;
—проведен анализ особенностей оказания услуг на рынке недвижимости;
—исследованы основные направления совершенствования оказания услуг на рынке недвижимости.
Роль государственного бюджета в экономическом и социальном развитии страны
... рассмотрение бюджетной системы, в общем, и государственного бюджета, в частности, как важнейшего элемента финансовой системы страны, выражающего экономические отношения в обществе. Основными ... формирования и направлений расходования средств государственного бюджета; определение роли государственного бюджета как финансовой базы социально-экономического развития общества. При написании настоящей ...
Объектом исследования являются предприятия и организации всех организационно-правовых форм и форм собственности, занимающиеся оказанием услуг на рынке недвижимости.
Предметом исследования выступают организационно-правовые и управленческие отношения, механизмы и инструменты функционирования рынка недвижимости.
Нормативную базу работы составляют: Конституция Российской федерации, Гражданский кодекс Российской, О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ, О Государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ, Постановления правительства, приказы Минюста, правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1. Теоретические аспекты функционирования рынка недвижимости, .1 Функции рынка недвижимости в экономике
рынок недвижимость правовой экономика
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «недвижимость» и «рынок недвижимости».
Согласно российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость — это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы — рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвесторы при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав — это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
Инновационный рынок. Его структура, объекты и субъекты
... выступает в невещественной форме, в виде объекта интеллектуальной собственности. О рынке инноваций и его структуре я расскажу в данной работе. Нововведения как объект инновационного менеджмента В мировой экономической литературе "инновация" ...
В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
·в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
·в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
·в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 1
Таблица 1. Особенности рынка недвижимости
ПризнакХарактеристикаЛокализация- абсолютная неподвижность, большая зависимость цены от местоположенияВид конкуренции- несовершенная, олигополия, небольшое число покупателей и продавцов, уникальность каждого объекта, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует значительного капиталаЭластичность предложений- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается, спрос может быть очень изменчивымСтепень открытости- сделки носят частный характер, публичная информация часто неполная и неточнаяКонкурентоспособность товара- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства, специфичностью индивидуальных предпочтений покупателейУсловия зонирования- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права, большая взаимозависимость частной и других форм собственностиОформление сделокюридические сложности, ограничения и условияСтоимостьвключает стоимость объекта и связанных с ним прав
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
Совершенствование стратегии управления муниципальной недвижимостью ...
... Целью работы является изучение деятельности органов местного самоуправления по управлению муниципальной недвижимостью и совершенствование стратегии управления муниципальной недвижимостью. Глава 1. Характеристика муниципального имущества 1.1 Понятие и состав муниципального имущества Муниципальная собственность выступает своеобразным экономическим базисом для ...
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
1.Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
2.Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
.Коммерческая — состоит в получении прибыли на вложенный капитал.
.Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
.Посредническая — выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
.Информационная — уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.
.Стимулирующая — выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
8.Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
.Социальная — проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
.Перераспределяющая — в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
1.2 Элементы рынка недвижимости
рынок недвижимость правовой экономика
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:
·объекты недвижимости;
Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
... наиболее рентабельным и перспективным. Глава 1. Особенности рынка недвижимости как объекта инвестиционного рынка. 1.1 Основные признаки рынка недвижимости Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются как на первичном (новое строительство), так и на ...
·экономические субъекты, оперирующие на рынке;
·процессы функционирования рынка;
·инфраструктуры рынка.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
·продавцы (арендодатели).
В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью
·покупатели (арендаторы).
В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
·профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.
Институциональные участники рынка недвижимости — субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:
·организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
·федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
·федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;
·органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
·органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
·органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
·проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
·органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;
Налогообложение недвижимости
... к правовому регулированию экономических отношений в сфере налогообложения недвижимости, создается эффективный налоговый механизм - налог на недвижимость, который может быть рассмотрен как отдельный правовой ... формы заключения сделок - нотариальная и простая письменная, имеющие совершенно одинаковую юридическую силу. 4. Налог на недвижимость Сейчас в условиях реформирования налогообложения в целом ...
·государственные нотариусы.
·брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок;
·оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
·финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
·девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
·редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
·управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
·проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
·страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
·участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);
·аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
·финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвест. проектов;
·маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
·информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
·специалисты по информационным технологиям;
·специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
·любые специалисты — сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Краткий обзор рынка недвижимости краткий обзор рынка недвижимости
... квартиры с московской пропиской. характерно для НАО. Данные территории были присоединены в 2012 году, соответственно, объем ввода жилья был минимален. Маркетинговое исследование рынка жилой Май 2018 недвижимости (Москва) PwC ...
2. Практический анализ оказания услуг на рынке недвижимости, .1 Общая характеристика процесса оказания услуг на рынке недвижимости
Риэлторской деятельностью называется деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.
Риэлтерские услуги — это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлтерской деятельности.
Профессиональный участник рынка недвижимости — это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.
Квалифицированный профессиональный участник рынка — это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Существует несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:
) агента или поверенного;
) брокера;
) дилера;
) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
) по организации торговли недвижимым имуществом;
) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Риэлтерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.
Например, риэлтерские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлтерским фирмам, но это необходимо риэлтерским фирмам для нормального существования.
Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить, риэлтору совершать, любые действия с его недвижимостью.
Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.
В связи с ростом благосостояния населения и повышения его инвестиционного потенциала возросли потребности и спрос в информационных, консалтинговых, посреднических областях реального сектора экономики.
Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности ...
... метод, поскольку в курсовой работе дается определение ключевым понятиям, имеющим отношение к ипотеке. Такими понятиями являются недвижимость, залог недвижимости (ипотека), залогодатель, залогодержатель, договор и т. д. ... ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Поскольку ипотека является отдельным видом залога, соответственно существует и ряд ...
Основной целью оказания услуг на рынке недвижимости является осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию недвижимости в интересах собственников. Это совпадает с целями «контрактного государства», которое сочетает рыночный механизм управления с административно-иерархическими принципами и рыночной направленностью интересов участников контрактных отношений.
Изучение потребительского поведения участников (клиентуры) на рынке услуг показало зависимость эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и технико-организационные (табл. 2).
Таблица 2. Факторы, определяющие поведение потребителей на рынке недвижимости
Личностная группаСоциально-экономическая группаТехнико-организационная группаВозрастОбщеэкономические факторы государства и влияние мировой экономикиСроки оказания услуги и зависимость сроков от сроков оказания услуг третьих лицПолУровень доходовТехнико-технический уровень оказания услугиОбразование и квалификацияИнфляционные процессы в экономике, рост цен на товары и услуги, диспропорции роста ценИспользование современных технических и технологических приемов оказания услугиОбраз жизни, род занятийДинамика цен на недвижимостьСоответствие качества оказанной услуги потребительским ожиданиямПсихологический тип личностиРост цен на коммунальные услуги и содержание недвижимостиСоответствие качества оказанной услуги стандартам качества или обычаям делового оборотаСтепень влияния других личностейВлияние других рынков, в частности рынка инвестиций, ценных бумаг, валюты, иных фондовых ценностейНесовершенство системы оказания услуг
Платность услуг на рынке недвижимости способствует ограниченной рациональности функционирования институциональных субъектов, значительное число и объем транзакционных издержек порождают оппортунистическую направленность деятельности институциональных структур в связи с наличием личных интересов работников субъектов сферы услуг. Таким образом, налицо необходимость разработки методов борьбы с оппортунистическим поведением субъектов или, по меньшей мере, ограничения возможностей оппортунистического поведения.
Серьезными проблемами развития отечественного рынка услуг на рынке недвижимости является недостаточная правовая регламентация механизма обеспечения сделок, слабое информационное обеспечение функционирования рынка. Сложившаяся система обращения и регистрации недвижимости фактически тормозит сделки на рынке недвижимости и препятствует нормальному хозяйственному обороту этого актива, что приводит к низкой эффективности использования этого важного инвестиционного ресурса.
Договор об ипотеке форма содержание права и обязанности сторон
... а земельного права. Договор является основной формой возникновения ипотеки. Следует иметь в виду, что "договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или ...
Таблица. 3. Стоимость транзакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, (в% от стоимости недвижимости)
Тип транзакционных издержекСтоимость транзакционной издержкиВид услуги, связанной с издержками1. Издержки поиска информации2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублейИнформационные услуги по поиску варианта2. Издержки ведения переговоров2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублейПереговоры с участниками сделки от имени и за счет клиента. Подготовка и обсуждения условий сделок3. Издержки измерения7-30 тыс. рублей по тарифам оценщиков, 1-2 тыс. рублей — экспресс оценка риэлторовЗаключение соглашения о цене и порядке расчетов4. Издержки по установлению права собственности2-4% от стоимости недвижимости, или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублейСовершение сделки (подготовка документов и регистрационные сборы)5. Издержки оппортунистического поведения5-10 тыс. рублей — услуги юриста, 10-15 тыс. рублей при расторжении договора.Потеря прав. Противодействие — правильное заключение предварительных и иных договоров, пакета документов по расчетам и совместным действиям участников сделки
Налицо абсолютная неадаптированность системы регистрации прав на недвижимость и сделок к рыночным отношениям, поскольку в реализации данной системы отсутствует принцип рыночной конкуренции.
Классификация услуг осуществляется по различным признакам и уровням значимости. Так, услуги на рынке недвижимости по признаку законченности цикла делятся на услуги полноцикловые — приводящие к регистрации права на объект недвижимости, и услуги неполного цикла, выполнение которых не приводит к регистрации права, но может приводить к установлению права.
Одним из главных видов услуг на рынке недвижимости является сопровождение сделки. Этот термин применяют многие риэлторские фирмы, причем вкладывают в него различное содержание (табл. 4.)
Таблица 4. Динамика долей услуг по сопровождение сделок в риэлторских фирмах в общем количестве договоров по оказанию услуг в РФ, 2010-2012 гг.
Виды сопровожденияДоля (%)2010201120121. Сопровождение сделок с жилой недвижимостью3935422. Сопровождение сделок с нежилой недвижимостью911103. Сопровождение сделок с земельными участками2018224. Сопровождение сделок при наследовании имущества1615145. Сопровождение сделок при залоге недвижимости и получении кредита (ипотека)1115106. Сопровождение сделок при расчетах денежными суррогатами.562
Под сопровождением сделки следует понимать комплекс услуг по обеспечению документального обеспечения, консультационного обслуживания, регистрации сделки (права) в органах, осуществляющих государственную регистрацию.
В процессе сопровождения необходимо максимально учитывать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации для выработки оптимального варианта проведения соответствующей сделки. Медовым А.Е. разработана примерная структура правового заключения на объект недвижимости (правового паспорта).
В работе агентства недвижимости могут использоваться идеи сетевого маркетинга, так как сетевой маркетинг, по существу, это метод прямых продаж, основанный на личных контактах агента по недвижимости.
Таблица 5. Характеристика условий работы агента в сетевом маркетинге аренды жилой недвижимости
Характеристика агента по недвижимости, его номер в сетиРазмер вознагражденияСтавка, %Примечание1. Агентство недвижимости, как агент, получающий вознаграждение от клиента в размере 1 месячной арендной платы20000 (по 10 тыс. рублей с каждой стороны договора)—2. Оплата труда агента 1-го уровня — работника агентства300015%-3. Оплата труда агента 2-го уровня — привлеченного работника по договору (совместителя)300015% (если он нашел клиента)5% (если нашел клиента его работник 3-го уровня)4. Оплата труда агента 3-го уровня — работника, являющегося субагентом по отношению к агенту 2-го уровня200010% (если он нашел клиента) -5. Оплата труда работника, оформляющего арендные отношения10005%-
Это позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделки на основе вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента.
2.2 Особенности регулирования рынка недвижимости
Риэлтерская деятельность в РФ представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности).
При этом риэлтерская фирма может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах которого совершается сделка.
Во времена СССР зарегистрированных риэлторов не существовало. Продажа и покупка недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.
В 1990-2000 года профессия была лицензируемым видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников.
Представители профессии зачастую называют себя «профессионалами рынка недвижимости», однако в России не существует специализированных учебных заведений, кроме краткосрочных курсов, которые готовили бы риэлторов.
По утверждению СМИ, российские агентства недвижимости зачастую берут на работу риэлторами граждан, не обладающих профессиональными навыками, опытом и даже элементарным знанием действующего законодательства, в результате чего клиенты компаний несут как моральный, так и материальный ущерб.
Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.
Основной контингент клиентов риэлторских фирм составляют физические лица, поэтому к услугам, оказываемым риэлторской фирмой клиенту — физическому лицу, будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-I «О защите прав потребителей».
Потребители риэлтерских услуг имеют право:
) свободно выбирать риэлтора или риэлтерскую фирму. На рынке недвижимости существует множество агентств, предлагающих свои услуги. Во избежание обмана с их стороны гражданам рекомендуется обращаться в известные, хорошо зарекомендовавшие себя фирмы;
) проверять полномочия риэлтерской фирмы (риэлтора), в том числе через специально уполномоченный орган. В случае если в регионе существует профессиональная организация риэлторов, возможно обращение граждан к ней для получения сведений об интересующей фирме. Риэлторская фирма, в свою очередь, должна дать полную информацию о предоставляемых услугах;
) получать от риэлтерской фирмы (риэлтора) всю необходимую информацию о сделке. В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данного риэлторского агентства, ему предоставляется информация об условиях договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения и пр. В данном случае риэлтерская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом;
) обращаться в специальные органы и иные компетентные государственные органы, саморегулируемые организации риэлторов и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлторских услуг;
) контролировать выполнение риэлтором условий договора. Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом. Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя либо продажей (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.
Риэлтерская деятельность в России ведется в условиях недостаточного правового регулирования. А именно, риэлторы вынуждены использовать в своей работе всевозможные справочные материалы и гражданский кодекс РФ.
В настоящее время, в условиях, необходимо создание единой информационной систему справочников, кодификаторов, классификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределенных баз данных.
Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц.
России необходим Федеральный закон о риэлтерской деятельности, в котором четко были бы прописаны стандарты оказания услуг риэлторами, их обязанности, требования к профессии риэлтор и ответственность участников в риэлтерской деятельности.
Как показывает практика работы различных агентств недвижимости, не все риэлтерские фирмы могут предоставить высококачественное предоставление своих услуг, цивилизованные договорные отношения между фирмой и клиентом, ясную прозрачность сделок, плюс выгодную для клиента ценовую политику.
Следует отметить, что предоставление гарантированного уровня надежности и качества сервиса в России смогут обеспечить агентства, которые развивают сеть собственных территориальных отделений.
Такая схема работы агентств недвижимости, гарантировала бы стабильную и надежную обстановку на рынке недвижимости.
Риэлтерская деятельность в России должна работать в соответствии с международным стандартом ISO 9001:2000 и системы качества менеджмента. Согласно этому стандарту, клиентам риэлтерских фирм гарантируются единые стандарты оказания услуг и высокий уровень качества.
Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.
При буквальном толковании данной формулировки можно прийти к выводу о том, что в ней речь идет о различных видах прав на недвижимость, которые делятся на подлежащие регистрации и не подлежащие таковой. В этом случае необходимо решить вопрос о том, какие права на недвижимое имущество не подлежат государственной регистрации. Для решения этого вопроса следует обратиться к ст. 4 Закона о регистрации.
Пункт 1 ст. 4 Закона о регистрации говорит о том, что «государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ… наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».
Из данной формулировки можно сделать только один вывод — все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.
С экономической точки зрения услуги большинства риэлторских фирм и индивидуальных предпринимателей — риэлторов заключаются в предоставлении определенной информации, имеющей коммерческую ценность, например о наличии спроса и предложения на те или иные объекты недвижимости. При этом риэлторы должны нести ответственность за предоставляемую потребителям информацию.
Так, одно из московских агентств недвижимости «Р» предоставляет клиентам доступ к своей информационной базе о жилых помещениях, сдаваемых внаем, путем выдачи персонального кода, с помощью которого клиент получает всю интересующую его информацию либо через «автоинформатор», либо от диспетчеров агентства по круглосуточному телефону. По условиям договора исполнитель не отвечает за достоверность данных о жилом помещении, полученных от наймодателя, и подлинность его прав; обязанность самостоятельно проверить данные обстоятельства возлагается на заказчика! Близкие по смыслу, хотя и не столь откровенные формулировки встречаются в типовых договорах красноярских риэлторов. Например, агентство недвижимости «И» использует оговорку о том, что правовую экспертизу правоустанавливающих документов и законности сделки осуществляет учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость, технические характеристики объекта недвижимости определяет орган технического учета, за полноту и достоверность данных о лицах, проживающих в жилом помещении, отвечают органы внутренних дел.
На практике во избежание расширительного толкования условия о предмете договора риэлторы стараются и вовсе исключить из договора обязанности, с которыми связан высокий риск причинения ущерба клиенту. Поэтому даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риэлтора к ответственности удается лишь в редких случаях, а объем возмещения причиненного потребителю ущерба обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой).
Так, гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212 500 руб., из них 20 000 руб. — оплата услуг агентства, а 192 500 руб. — сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал.
Ответчик Г. с иском не согласился, хоть и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (п. 1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20 000 руб.
Приведенный пример наглядно показывает, насколько значительным может быть разрыв между стоимостью риэлторской услуги (20 000 руб.) и убытками клиента, понесенными вследствие ее ненадлежащего оказания (192 500 руб.).
В период лицензирования риэлторской деятельности для занятия профессиональной деятельностью в области оказания услуг на рынке недвижимости риэлтору было необходимо выполнить формальные лицензионные требования.
Предполагается, что после перехода к саморегулированию, требования, предъявляемые к риэлтору, будут, по мнению автора, выглядеть следующим образом:
. Риэлтор должен быть членом только одной саморегулируемой организации риэлторов, создание и функционирование которой отвечает требованиям законодательства.
. Отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления (данный пункт, возможно, входит в противоречие с конституцией, признающей презумпцию добросовестности участников экономических процессов).
. Осуществление страхования гражданской ответственности риэлторов в области сделок с недвижимостью либо по каждому заключаемому договору с клиентом.
. Внесение денежных средств в установленном размере и порядке, определенном саморегулируемой организацией в компенсационный фонд, страхующий ущербы, нанесенные субъектами рынка.
. Наличие в штате юридического лица риэлтора с образованием по уровню профессиональной переподготовки или высшего образования по отрасли, или наличие у риэлтора, отвечающего по образовательному уровню требуемым параметрам, свидетельства о регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.
. Соблюдения действующего законодательства в сфере оказания услуг на рынке недвижимости; подконтрольность и подотчетность саморегулируемой организации.
. Предоставление надлежаще оформленных документов в саморегулируемую организацию для вступления в ее члены.
Саморегулируемая организация участников рынка недвижимости при приеме в ее члены организации вправе предъявлять иные требования связанные с осуществлением деятельности и не противоречащие законодательству.
Как видно из приведенных выше тезисов, требования, в большинстве своем, при переходе к саморегулированию были сохранены и по сравнению с требованиями при лицензировании, дополнены в сторону ужесточения.
Таким образом, можно выстроить всю систему необходимых факторов для создания условий максимизации стоимости компании, определяя на каком этапе и каким образом происходят изменения, (а лучше увеличение) стоимости.
2.3 Пути совершенствования оказания услуг на рынке недвижимости
В связи с усложнением схемы оформления сделок с недвижимостью возникла проблема по совершенствованию системы взаимодействия организаций при регистрации прав на недвижимое имущество. Выдвинутая идея принципа «одного окна» не получила развития из-за разноведомственности государственных организаций, реализующих различные функции в оформлении документации на недвижимость и скрытого оппортунизма работников этих организаций, вследствие наличия возможности коррупционной составляющей. Опросы риэлторов показали, что только в 7% случаев при оформлении недвижимости риэлторы обходятся без дополнительных платежей лично исполнителю, причем отсутствие таких незаконных вознаграждений существенно замедляет процесс оформления; некоторые работники государственных органов откровенно становятся на путь банального вымогательства.
Калькулируя примерные цены на работы по замене разрешенного использования, получим, что официальные услуги сторонних организаций составляют только по тарифам этих организаций порядка 50-100 тысяч рублей, неофициальная плата составляет 200-250 тысяч рублей, услуги компании посредника, порядка 100 тысяч рублей, таким образом, стоимость работ всего составляет 350-550 тысяч рублей. Полученные цифры совсем не являются «заоблачными», а вполне реально коррелируют с предложениями участников рынка.
Проблема организации предоставления услуг, оказываемых государственными и муниципальными органами по принципу «единого окна», без участия заявителя обсуждалась на различных уровнях государственной власти, но существенных сдвигов в этих вопросах, несмотря на актуальность поставленной проблемы до сих пор пока не достигнуто.
Одним из путей решения этой назревшей проблемы является организация единых полифункциональных центров на базе саморегулируемых организаций, объединяющих участников рынка недвижимости. Предлагаемый вариант показан на рис. 2.
Существенным сдвигом в улучшении качества оказания услуг на рынке недвижимости является стандартизация услуг и сертификация субъектов рынка, обучение и аттестация кадров. Новым в данном комплексе является постепенный переход от системы добровольной сертификации к системе декларирования соответствия. В работе были разработаны схемы декларирования, а также основные требования к соответствию.
Основными направлениями деятельности в этом направлении являются:
снятие административных барьеров входа-выхода на рынок профессиональных участников сферы услуг рынка недвижимости;
развитие инфраструктуры сферы услуг на рынке недвижимости;
достоверное раскрытие информации о рынке недвижимости и о профессиональных участниках рынка недвижимости;
конкретизация ответственности профессиональных участников сферы услуг на рынке недвижимости и ограничение вмешательства третьих лиц (в том числе государственных структур) в деятельность субъектов рынка.
Таким образом, траектории дальнейшего развития сферы услуг на рынке недвижимости предусматривают совершенствование нормативного правового обеспечения рынка недвижимости, переход предпринимательских структур на использование общероссийских стандартов деятельности, отвечающих принципам международных стандартов, переход к декларированию соответствия, создание условий для повышения качества услуг на основе саморегулирования деятельности.
Заключение
Проведенный в работе анализ показал, что:
. Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Таким образом, было выяснено, что основной особенностью приобретения прав на недвижимость является правило, согласно которому момент возникновения права связан с моментом государственной регистрации права. Основания и момент возникновения права определяют особенности государственной регистрации. Только с момента государственной регистрации возникает право на приобретенную и вновь созданную недвижимость.
Проведенный в ходе исследования анализ законодательства позволяет утверждать, что в случае приобретения прав на недвижимость по иным основаниям (наследование, реорганизация, приватизация и пр.) момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации. Но при этом регистрация возникшего права необходима для реализации собственником правомочий по распоряжению недвижимостью путем заключения сделок.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что государственная регистрация призвана обеспечивать законность гражданского оборота и именно в этом заключается ее стабилизирующее значение для рынка недвижимости.
О направленности изменений на придание государственной регистрации статуса доступной, простой и в то же время необходимой процедуры свидетельствует множество заявленных и реализованных проектов, направленных на улучшение обслуживания населения и самой процедуры государственной регистрации.
К удачным нововведениям следует отнести переход к приему документов, по принципу «одного окна», что позволило значительно упростить процесс государственной регистрации. В отдельных подразделениях территориальных органов осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество были внедрены системы автоматической подготовки и обработки документов, что позволяет экономить на этой процедуре до 20% времени.
Список литературы
1.Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2009. — №4. — Ст. 445.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации. (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — №32. — Ст. 3301.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — №5. — Ст. 410.
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — №49. — Ст. 4552.
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2006. — №52 (часть I).
— Ст. 5496.
.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — №46. — Ст. 4532.
.Арбитражно-процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. №95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2002. — №30. — Ст. 3012.
.Уголовный кодекс Российской Федерации от 13 июня 1996 г. №63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — №25.-Ст. 2954.
.Уголовно-процессуальный кодекс Российской федерации от 18 декабря 2001 г. №174-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2001. — №52 (часть I).
— Ст. 4921.
.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1997. — №30. — Ст. 3594.
.Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный Закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1998. — №29. — Ст. 3400.
.О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 января 2002 г. — №4. — Ст. 251.
.О Государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2007. — №31. — Cт. 4017.
14.Батяев А.А. Как проверить юридическую чистоту сделки риэлтору и клиенту // Жилищное право. 2011. №8
.Волынцева, А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. — Томск, 2011.
16.Гребенников, В.В. Собственность как экономическая основа формирования гражданского общества в России. — М.: Юркомпани, 2012. — 272 с.
18.Дмитриев, А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Законодательство. — 2000. — №7.
19.Дмитриев, А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Законодательство. — 2000. — №11.
.Зубова Е. Дом у самого синего моря — покупка недвижимости в Хорватии. // Наши деньги, 13.03.2012
.Ильченко, А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности: Автореф. дис…. канд. юрид. наук. — М., 2011.
.Камышанский, В.П. Приватизация предприятий. Право собственности. — М.: А-Приор, 2012. — 192 с.
.Карлин, А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. — 2011. — №1.
24.Кирсанов, А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. — М.: Центр ЮрИнфоР, 2012. — 240 с.
.Кратенко М.В, Хомухина Т.В. Пределы имущественной ответственности риэлтора за ненадлежащее оказание услуг // Право и экономика. 2011. №9. С. 14-15.
26.Маковская, А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // ВВАС РФ. — 2011. — №4.
.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. — СПб: Питер, 2012.
.Медовый, А.Е. Институциональные основы системы предоставления услуг на рынке недвижимости // Современные исследования социальных проблем. — Красноярск. — №4. — 2012.
.Медовый, А.Е. Проблемы стандартизации, сертификации, декларирования соответствия в сфере услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // В мире научных открытий. — Красноярск. — 2012.
.Медовый, А.Е. Пути и механизмы частно-государственного регулирования сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Уральский государственный технический университет им. Первого президента России Б.Н. Ельцина. Тематический выпуск журнала «Наука без границ». — 2012.
.Медовый, А.Е. Пути совершенствования профессионального развития работников сферы услуг на рынке недвижимости [Текст] / А.Е. Медовый // Сервис+ Российский государственный университет туризма и сервиса «РГУТИС». — №3. — 2012.
.Медовый, А.Е. Развитие системы эффективного управления компанией по оказанию услуг на рынке недвижимости с использованием концепции управления стоимостью [Текст] / А.Е. Медовый // Проблемы современной экономики.: Санкт-Петербург. — №12, — 2012.
.Медовый, А.Е. Структура рынка оценки и консалтинга как инструментов системы управления бизнесом [Текст] / А.Е. Медовый // Труды Вольного экономического общества. — вып. 2. — М. — 2012.
34.Мейер, Д.И. Русское гражданское право. Ч. 1. — М., 1997. — 185 с.
.Михайлова Н.С., Пантюхин А.В., Смирнова Е.В. Комментарий к Закону РФ «О защите прав потребителей» (постатейный).
М.: Проспект, 2011. С. 120-121.
.Невинная И., Ефременко Т. Квартирный обман // Российская газета. 2011. 27 окт.
.Новоселов, В.И. Законность актов органов управления. — М., 1967. — 314 с.
.Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. — М.: Финансы и статистика, 2012. с. 31.
.Парций Я.Е. Закон РФ «О защите прав потребителей»: Постатейный комментарий. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996.
.Петров, Е.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Автореф. дис. …: канд. юрид. наук. — М., 2001.
41.Писков, И.П. Роль акта регистрации прав в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. — 2011. — №8.
.Пискунова, М.Г., Киндеева Е.А. Недвижимость. Права и сделки. — М.: Юрайт-Издат, 2011. — 944 с.
.Пискунова, М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Бюллетень Министерства юстиции РФ — 2001. — №1.
.Порошков, В.А. Права на чужие недвижимые вещи по российскому гражданскому праву: Автореф. дис. …: канд. юрид. наук. — Волгоград, 1998.
45.Пятков, Д.В. Судебное решение как основание возникновения и регистрации прав на недвижимость // Вопросы правоприменения. Судебно-арбитражная практика Московского региона. — 2001. — №2. — 134 с.
46.Скворцов, О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: Волтерс Клувер, 2011. — 368 с.
