Лизинг недвижимости

метки: Лизинг, Лизинговый, Имущество, Финансовый, Платеж, Объект, Лизингополучатель, Стоимость

• Библиографический список

Лизинг недвижимости — тема, которая зачастую не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях. В то же время она интересна сама по себе из-за особенностей объекта лизинговой сделки (то есть недвижимости) по сравнению с лизингом движимого имущества.

В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено.

Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда — прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость — это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

Однако, финансирование недвижимости — достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы в России интерес к ипотеке и лизингу недвижимости, как к реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств, используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств.

Однако в России существует ряд проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости.

Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

• поиск информации в литературе;
• выявление различных видов лизинга, признаков для классификации;
• обнаружение проблем, сдерживающих распространение лизинга в России;
• изучение зарубежного опыта;
• поиск статистических данных;
• формулировка выводов.
• лизинг — совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга;
• договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем;
• лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

Таким образом, лизинг недвижимости — это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

Налог на имущество организаций

... общую характеристику имущественных налогов; охарактеризовать правовое регулирование налогов на имущество в России и зарубежных государствах; описать налогоплательщиков налога на имущество организаций; проанализировать элементы налогооблажения; ... правило, местные налоги на недвижимость могут служить основанием для вычетов при подоходном налоге. Однако налоги на имущество, уплачиваемые на неосвоенных ...

Закон о лизинге (п.1 ст.3) и Гражданский Кодекс (ст.666) определяют предметы лизинга, как любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты ограничения на лизинг недвижимости.

Субъектами лизинга являются:

• лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;
• лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

— продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.

Основными формами лизинга являются внутренний лизинг и международных лизинг:

1) при осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации.

2) при осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации [2]

1.2 Виды лизинга

При выделении видов лизинга исходят, прежде всего, из признаков их классификации, которые характеризуют: отношение к арендуемому имуществу; тип финансирования лизинговой операции; тип лизингового имущества; состав участников лизинговой сделки; тип передаваемого в лизинг имущества; степень окупаемости лизингового имущества; сектор рынка, где проводятся лизинговые операции; отношение к налоговым, таможенным и амортизационным льготам и преференциям; порядок лизинговых платежей.

Договор финансовой аренды (лизинг)

... «О финансовой аренде (лизинге)» договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (далее - лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее - лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за ...

По отношению к арендуемому имуществу (или по объему обслуживания) лизинг делится на:

— Чистый (net leasing), когда все расходы по обслуживанию имущества принимает на себя лизингополучатель. При этом лизингополучатель переводит лизингодателю чистые, или нетто, платежи. Большинство услуг на отечественном лизинговом рынке оборудования являются чистыми.

— Полный, или, как его еще называют “мокрый” лизинг (wet leasing), когда лизингодатель принимает на себя все расходы по обслуживанию имущества. По стоимости полный лизинг один из самых дорогих, так как у лизингодателя увеличиваются расходы на техническое обслуживание, сопровождение квалифицированным персоналом, ремонт, поставку необходимого сырья и комплектующих изделий и др.

• Частичный (с частичным набором услуг), когда на лизингодателя возлагаются лишь отдельные функции по обслуживанию имущества.

По типу финансирования лизинг делится на:

• Срочный, когда имеет место одноразовая аренда имущества.

— Возобновляемый (револьверный), при котором после истечения первого срока договор лизинга продлевается на следующий период. При этом объекты лизинга через определенное время в зависимости от износа и по желанию лизингополучателя меняются на более совершенные образцы. Лизингополучатель принимает на себя все расходы по замене оборудования. Количество объектов лизинга и сроки их использования по возобновляемому лизингу заранее сторонами не оговариваются.

— Разновидностью возобновляемого лизинга является генеральный лизинг, который позволяет лизингополучателю дополнить список арендуемого оборудования без заключения новых контрактов. Это очень важно для предприятий с непрерывным производственным циклом и при жесткой контрактной кооперации с партнерами. Генеральный лизинг используется, когда требуется срочная поставка или замена уже полученного по лизингу оборудования, а времени, необходимого на проработку и заключение нового контракта, как правило, нет. По условию соглашения в режиме генерального лизинга лизингополучателю в случае возникновения срочной непредвиденной необходимости в получении дополнительного оборудования достаточно направить лизингодателю запрос на поставку требуемого оборудования со ссылкой на согласованный перечень или каталог. В конце периода, на который заключено соглашение, производится перерасчет лизинговых платежей с учетом разновременности затрат лизингодателя и заключается новое соглашение.

В зависимости от состава участников (субъектов) сделки различают следующие виды лизинга:

• Прямой лизинг, при котором собственник имущества (поставщик) самостоятельно сдает объект в лизинг (двухсторонняя сделка).

  По сути, эту сделку нельзя назвать классической лизинговой сделкой, так как в ней не участвует лизинговая компания.

— Косвенный лизинг, когда передача имущества в лизинг происходит через посредника. Такого рода сделка схожа с классической лизинговой операцией, так как в ней участвуют поставщик, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них выступает самостоятельно.

Лизинг как инвестиционная деятельность

... лизинга Раскрыть сущность лизинга, как инвестиционной деятельности. Выявить проблемы и перспективы развития лизинга в России Выявить отраслевые особенности лизинга на примере сельскохозяйственной отрасли («Росагролизинг») В ходе написания дипломной работы ... имуществом (в основном машинами, оборудованием, ... сделок и разделение связанных с ними рисков. В Западной Европе первые финансово ... лизингодателями ...

— Раздельный лизинг (лизинг с участием множества сторон) — leveraged leasing. Этот вид лизинга распространен как форма финансирования сложных, крупномасштабных объектов, таких, как авиатехника, морские и речные суда, железнодорожный и подвижной состав, буровые платформы и т.п. Такой лизинг называется еще групповым, или акционерным, лизингом с участием нескольких компаний поставщиков, лизингодателей и привлечением кредитных средств у ряда банков, а также страхованием лизингового имущества и возврата лизинговых платежей с помощью страховых пулов. Этот вид лизинга считается наиболее сложным, так как ему присуще многоканальное финансирование. Специфической особенностью данного вида лизинга является то, что лизингодатели обеспечивают лишь часть суммы, которая необходима для покупки объекта лизинга. Эти средства привлекаются и аккумулируются путем выпуска акций и распространения их среди лизингодателей, принимающих участие в финансировании сделки. Оставшаяся часть контрактной стоимости объекта лизинга финансируется кредиторами (банками, другими инвесторами).

Характерно, что при этом кредиторы не имеют, как правило, права востребования задолженности по кредитам непосредственно у лизингодателей. В этих сделках ввиду множества участвующих сторон присутствуют: поверенный кредиторов — для координации действий займодателей, и поверенный лизингодателей — для управления совместными действиями контрагентов. Поверенный лизингодателей действует в качестве номинального лизингодателя и получает титул собственника оборудования. Он же распределяет прибыль между акционерами.

— Одной из форм прямого лизинга является возвратный лизинг (sale and leaseback arrangement).

Возвратный лизинг представляет собой систему взаимосвязанных соглашений, при которой фирма — собственник земли, зданий, сооружений или оборудования продает эту собственность финансовому институту (банку, страховой компании, инвестиционному фонду, фирме, специально ориентированной на лизинговые операции) с одновременным оформлением соглашения о долгосрочной аренде своей бывшей собственности на условиях лизинг.

Возвратный лизинг выступает в данном случае как альтернатива залоговой операции, причем продавец собственности, который в результате сделки становится ее арендатором, немедленно получает в свое распоряжение от покупателя взаимно согласованную сумму сделки купли-продажи, а покупатель продолжает участвовать в этой операции, но уже в качестве арендодателя. Возвратный лизинг необходим, прежде всего, для тех хозяйствующих субъектов, которым срочно требуются значительные объемы оборотных средств.

Важным преимуществом возвратного лизинга является использование уже находящегося в эксплуатации оборудования в качестве источника финансирования строящихся новых объектов с вытекающей из этого возможностью использовать налоговые льготы, предоставляемые для участников лизинговых операций. Возвратный лизинг дает возможность рефинансировать капитальные вложения с меньшими затратами, чем при привлечении банковских ссуд, особенно если платежеспособность предприятия ставится кредитующими организациями под сомнение ввиду неблагоприятного соотношения между его уставным капиталом и заемными фондами.

При возвратном лизинге арендная плата устанавливается по следующей схеме: сумма платежей должна быть достаточной для полного возмещения инвестору всей суммы, которая была выплачена им при покупке, и плюс к этому обеспечивать среднюю норму прибыли на инвестированный капитал.

По типу имущества различают:

• Лизинг движимого имущества (оборудование, техника, автомобили, суда, самолеты и т.п.), в том числе нового и бывшего в употреблении.
• Лизинг недвижимости (здания, сооружения).

По степени окупаемости имущества лизинг подразделяется на:

• Лизинг с полной окупаемостью (или близкой к полной), когда в течение срока действия лизингового договора происходит полная или близкая к полной амортизация имущества и, соответственно, выплата лизингодателю стоимости имущества.
• Лизинг с неполной окупаемостью, при котором в течение срока действия одного лизингового договора происходит частичная амортизация имущества и окупается только часть ее.

В соответствии с признаками окупаемости (условиями амортизации имущества) выделяют финансовый и оперативный лизинг.

— Финансовый (капитальный, прямой) лизинг — financial, capital leases — представляет собой взаимоотношения партнеров, предусматривающие в течение периода действия соглашения между ними выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации оборудования или большую его часть, дополнительные издержки и прибыль лизингодателя. Данный вид лизинга характеризуется следующими основными чертами:

• участие кроме лизингодателя и лизингополучателя третьей стороны (производителя или поставщика объекта сделки);
• невозможность расторжения договора в течение основного срока аренды, то есть срока, необходимого для возмещения расходов арендодателя;
• продолжительный период лизингового соглашения (обычно близкий к сроку службы объекта сделки).

После завершения срока лизингового соглашения (договора) лизингополучатель может купить объект сделки по остаточной (а не по рыночной) стоимости; заключить новый договор на меньший срок и по льготной ставке; вернуть объект сделки лизинговой компании.

О своем выборе лизингополучатель должен сообщить лизингодателю. Если в договоре предусматривается соглашение (опцион) на покупку предмета сделки, стороны заранее определяют остаточную стоимость объекта, сдаваемого в лизинг.

• Оперативный (сервисный) лизинг — service, operating leases — представляет собой арендные отношения, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемых в аренду предметов, не покрываются арендными платежами в течение одного лизингового контракта. Заключается он, как правило, на 2 — 5 лет. При оперативном лизинге риск порчи или утери объекта лежит в основном на лизингодателе. Ставка лизинговых платежей обычно выше, чем при финансовом лизинге, из-за отсутствия гарантии окупаемости затрат. По окончании оперативного лизингового договора лизингополучатель имеет право: продлить срок договора на более выгодных условиях;
• вернуть оборудование лизингодателю;
• купить оборудование у лизингодателя при наличии соглашения (опциона) на покупку по рыночной стоимости.

По отношению к налоговым, амортизационным льготам различают лизинг:

— С использованием льгот по налогообложению имущества, прибыли, НДС, различных сборов, ускоренной амортизации и т.п. Как пишет К.Г. Сусанян в своей книге “Самые выгодные сделки: лизинг, бартер, товарообмен с зарубежными партнерами”, данный тип лизинга широко применялся английскими и американскими фирмами в 80-е годы во внешнеэкономической сфере. Сделки базировались на получении лизингодателем налоговых льгот по инвестициям в машины и оборудование, которые сдавались в аренду за рубежом. Эти сделки организовывались таким образом, что лизингополучатели в своей стране делали амортизационные отчисления, пользуясь льготами при налогообложении, а рассчитывались с зарубежными лизингодателями по искусственно заниженным арендным ставкам, что становилось возможным ввиду использования налоговых скидок на инвестиции в оборудование, сдаваемое в аренду. К.Г. Сусанян приводит пример, хорошо иллюстрирующий такого рода сделки: четыре английские лизинговые компании в сделке с лизингом восьми самолетов “Боинг” стоимостью в 140 млн. долларов, закупив эту технику у американских фирм, сдали ее в лизинг тем же американским фирмам. Суммарная налоговая скидка составила около 20 млн. долларов. В ряде случаев возможность получения льгот при операциях лизинга используется для проведения фиктивных операций лизинга. На Западе такого рода фиктивные операции преследуются посредством специальных статей в законах, регламентирующих лизинговую деятельность.

• Без использования льгот.

Формы расчетов между лизингодателем и лизингополучателем:

• а) денежные, когда все платежи производятся в денежной форме;
• б) компенсационные, когда платежи осуществляются в форме поставки товаров, произведенных на сданном в лизинг оборудовании (по существу, это бартер), или путем зачета услуг, оказываемых друг другу лизингополучателем и лизингодателем;

• в) смешанные, когда применяются обе указанные формы платежа.

Виды лизинга в зависимости от применяемого метода начисления платежей:

• с фиксированной общей суммой;
• с авансом (депозитом);
• с учетом выкупа имущества по остаточной стоимости;
• с учетом периодичности внесения (ежегодные, полугодичные, ежеквартальные, ежемесячные);
• с учетом срочности внесения (в начале, середине или в конце периода платежа);
• с учетом способа уплаты: равномерными равными долями; с увеличивающимися и уменьшающимися размерами (в зависимости от финансового состояния лизингополучателя и условий договора).[3]

1.3 Функции лизинга

Лизинг играет важную роль в экономике, которая выражается в функциях, выполняемых лизингом:

Финансовая функция — проявляется в том, что лизинг в отличие от обычно покупки имущества дает возможность лизингополучателю использовать необходимые ему средства производства без единовременной оплаты их полной стоимости.

Производственная функция — связана с тем, что лизинг позволяет лизингополучателю применять дорогостоящую передовую технику в условиях ее быстрого морального старения. Это эффективный способ материально-технического снабжения производства и доступа к новейшей технике, к результатам научно-технического прогресса. Также лизинг дает возможность лизингополучателю, работающему в сезонных отраслях экономики (например, в сельском хозяйстве), использовать сезонную технику только в том периоде, в котором в этом возникает необходимость.

Сбытовая функция — проявляется в том, что лизинг позволяет производителям оборудования расширить круг потребителей и освоить новые рынки сбыта, вовлекая в сферу лизинга тех, кто не может сразу купить то или иное имущество.

Функция использования налоговых и амортизационных льгот — выражается в предоставлении государством участникам лизинговых правоотношений некоторых налоговых и амортизационных льгот, которые дают возможность производителю товаров, работ, услуг уменьшать свои издержки.[5]

2. Лизинг недвижимости в России

2.1 Процесс становления лизинговых отношений в РФ

Российский рынок лизинговых услуг (в современном его понимании) начал формироваться в начале 90-х годов прошлого века. Это были небольшие фирмы, и многим из них не удалось прочно укрепиться на новом рынке. Важный для своего развития импульс лизинг получил в начале 2002 г., когда ФЗ «О лизинге» был приведен в соответствие с другими законодательными актами, в том числе Налоговым кодексом, что повысило эффективность правового обеспечения лизинговой деятельности. Отмена лицензирования сняла бюрократические барьеры на пути развития лизинговых компаний.

Отмена налоговой льготы по капиталовложениям для предприятий сыграла огромную роль для развития лизинга. Это означает, что компании, приобретая основные производственные фонды за счет собственных средств, не могут относить часть затрат на уменьшение налогооблагаемой базы при расчете налога на прибыль. На себестоимость могут быть отнесены только проценты по банковскому кредиту. Используя механизм финансовой аренды для покупки основных фондов, предприятия имеют право относить лизинговые платежи на себестоимость продукции в полном объеме. Такие изменения сделали лизинг привлекательным инструментом для успешных компаний с точки зрения налогообложения.[6]

1.2 Современное состояние лизинга недвижимости в РФ

Услуга лизинга недвижимости в России не слишком распространена, поскольку зачастую исходя из ставок выгоднее привлечь банковское финансирование. В России лизинг — это понятие более распространенное в сфере движимого, нежели недвижимого имущества. В целом услуга не пользуется ажиотажным спросом на российском рынке, и говорить о перспективе существенного увеличения доли лизинга недвижимости в общем объеме лизинговых услуг сегодня очень преждевременно.

Причин низкого интереса к данному предмету лизинга несколько. Во-первых, как отмечают специалисты, это требования правового характера к недвижимости при сделках финансовой аренды. Их больше и они жестче по сравнению с другими видами имущества.

Кроме этого, длительные сроки пользования недвижимости предполагают оформление договора лизинга на длительный срок (т.е. от лизингодателя требуются “длинная” ресурсная база), либо установление достаточно высокой стоимости выкупа (значительно снижает эффект ускоренной амортизации).

[7]

Как следствие, доля лизинга недвижимости все время сокращается: с 5,7% в 2009 г. до 1,5% в 2012 г. По итогам 9 мес. 2013 г. показатель составил всего 0,6% от общего объема российского рынка лизинга (Табл. 1).

Таблица 1

Лизинг недвижимости в общем объеме российского рынка лизинга в 2009 — 2013 гг.

Показатель	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	9 мес. 2013 г.
Объем нового бизнеса, $млн	9 900	23 870	44 230	42 490	29 725
Доля лизинга недвижимости в общем объеме нового бизнеса, %	5,7%	3,2%	2,7%	1,5%	0,6%
Объем нового бизнеса в секторе лизинга недвижимости, $млн (оценочно)	564	764	1 185	637	178
Годовой прирост всего рынка лизинга, %	-65,8%	141,1%	85,3%	-3,9%	-4,3%
Годовой прирост лизинга в секторе лизинга недвижимости, %	—	35,4%	55,2%	-46,2%	-28,2%

Динамика развития наглядно демонстрирует непопулярность лизинга недвижимости: в 2010 г. практически не сказался эффект низкой базы “кризисного” 2009 г., и сегмент вырос всего на 35,4% (по сравнению с 141% в среднем по рынку лизинга).

Некоторым исключением стал только 2011 г.: динамика темпа прироста сегмента была положительной, но все равно показатель уступал среднерыночному (темп прироста рынка в целом сократился до 85%).

В 2012 и 2013 гг. как объемные, так и удельные показатели лизинга недвижимости сокращались (Рис. 1).[7]

Рис. 1. Динамика российского рынка лизинга недвижимости в 2009 — 2013 гг., $млн.

В основном в лизинг берут коммерческую недвижимость. Это связано с тем, что любая коммерческая деятельность требует офисных, складских или производственных площадей, и для нормальной работы предприниматели вынуждены платить за арендуемые помещения баснословные деньги. В условиях непомерно высоких цен на недвижимость приобрести ее в собственность им зачастую не по силам. Особенно это касается малого бизнеса, для которого постоянно возрастающие арендные платежи иной раз ставят под вопрос само его существование. Для малого бизнеса лизинг — это удобный инструмент получения в собственность офисов и других необходимых для его функционирования объектов недвижимости.

В случае возвратного лизинга можно одновременно воспользоваться финансовым эффектом лизинга и возможностью пополнения оборотных средств. Расходы на аренду помещений могут быть существенными, а лизинг позволяет платить за помещение, которое перейдет собственность. Вместо выбытия активов компании происходит приобретение актива, который постоянно увеличивается в стоимости. Выгоды лизинга коммерческой недвижимости очевидны, в случае если компания планирует длительное время использовать объект недвижимости для собственных нужд.

Брать недвижимость в лизинг выгодно небольшим компаниям, которым необходимы небольшие по площади помещения.

Что касается лизинга жилья, то участники рынка не видят перспектив для этого инструмента. В своем большинстве недвижимостью владеют физические лица. Лизинговые платежи облагаются НДС, что влечет за собой существенное удорожание проекта, так как передача недвижимости в лизинг влечет удорожание объекта на 18% НДС. Где экономия? Реализовать этот проект возможно, если будут специальные государственные льготы по этой программе. Но мы должны понимать, что они пойдут из бюджета, то есть из денег населения страны. [4]

1.3 Противоречия Гражданского кодекса и Федерального закона № 164-ФЗ «О лизинге»

Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 28.06.2013) «О финансовой аренде (лизинге)» [2] объединил и развил нормы, регулирующие гражданско-правовые аспекты лизинговой деятельности, содержащиеся в ГК РФ, Конвенции Международного института по унификации частного права о международном и финансовом лизинге, нормативных правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, министерств и ведомств.

Как следует из п. 2 ст. 3 ГК РФ, гражданско-правовые нормы, содержащиеся в законах, должны соответствовать ГК РФ, следовательно, положения ГК являются эталоном и, значит, Федеральный закон применяется только в части, не противоречащей ГК.

Ст. 665 ГК РФ [1] дает определение финансовой аренды (лизинга), отличное от того, которое содержится в Федеральном законе. Кроме того, в п. 3 ст. 7 ФЗ «О лизинге» выделяются еще три определения: финансовый, оперативный и возвратный лизинг. Таким образом, предлагаемая классификация вступает в противоречие со ст. 665 ГК РФ, поэтому установленная Федеральным законом разновидность «оперативный лизинг» не имеет права на существование и фактически является обычным договором аренды.

Определение лизинга, данное в ГК РФ, и его классификация в Федеральном законе смешивают воедино понятия аренды недвижимости и финансовой аренды (лизинга) недвижимости, забывая о главном отличительном признаке лизинга — специальное приобретение имущества для передачи его в лизинг и его использование для предпринимательских целей.

Пунктом п. 5 ст. 18 ФЗ «О лизинге» предусмотрена возможность передачи лизингополучателем предмета лизинга в залог. Эти пункты Федерального закона не выдерживают никакой критики с точки зрения соответствия ГК. Согласно п. 1 ст. 335 ГК РФ, передать в залог можно только имущество, принадлежащее залогодателю на основе права собственности или права хозяйственного ведения. Поскольку передаваемые по договору лизинга право владения и пользования нельзя отнести ни к праву собственности, ни к праву хозяйственного ведения, является невозможным передача лизингополучателем в залог недвижимости, полученной им в аренду по договору лизинга.

Следующий момент, который вызывает ряд вопросов, связан с привлечением заемных средств. В п. 1 ст. 4 ФЗ «О лизинге» установлено, что лизингодатель приобретает имущество «за счет привлеченных или собственных денежных средств». Во-первых, это означает, что лизингодатель не может использовать для приобретения или строительства объектов недвижимости оба источника финансирования одновременно.

Во-вторых, п. 4 ст. 5 Федерального закона устанавливает, что лизинговые компании имеют право привлекать денежные средства только юридических лиц, а значит, запрещено использование заемных средств, полученных от частных предпринимателей.

В-третьих, не понятно как корреспондируют нормы вышеперечисленных статей 4, 5 и 9 с ГК РФ. Они вступают в противоречие с гл. 42 «Заем и кредит» ГК РФ, т.к. ст. 807 ГК не предусматривает каких-либо ограничений в отношении субъектов договоров займа и кредита [5]

3. Проблемы лизинга в России и пути их решения

3.1 Преимущества и недостатки лизинга

Основными преимуществами лизинга являются следующие:

• § он обеспечивает финансирование инвестиционной операции в полном объеме и не требует немедленного осуществления платежей, что позволяет приобретать дорогостоящие активы без отвлечения значительных объемов средств из хозяйственной деятельности;
• § формально предприятию проще получить активы по лизингу, чем ссуду на их приобретение, так как предмет лизинга при достаточной ликвидности может одновременно выступать в качестве залога;
• § это более гибкий источник, чем ссуда, так как предоставляет возможность обеим сторонам выработать удобную схему выплат (например, лизинговые платежи могут осуществляться после получения выручки от реализации товаров, произведенных на арендованном оборудовании, учитывать сезонность бизнеса и т.п.);

• § он допускает различные формы и виды обеспечения;
• § он снижает риски, связанные с владением активами;
• § лизинговые платежи относятся на издержки производства (себестоимость) лизингополучателя в полном объеме и, соответственно, снижают налогооблагаемую прибыль;
• § полученные активы, как правило, не числятся у лизингополучателя на балансе, что освобождает его от уплаты налога на это имущество;

• § он обеспечивает возможность получения квалифицированного сервисного и технического обслуживания и др.

К специфическим недостаткам лизинга можно отнести следующие:

• § конечная стоимость лизинга получается обычно более высокой, чем покупка оборудования в кредит;
• § необходимость внесения аванса в размере 25-30% от стоимости сделки;
• § платежи носят обязательный характер и производятся в установленные сроки независимо от состояния оборудования и результатов хозяйственной деятельности;
• § выгоды от ускоренной амортизации оборудования достаются лизингодателю;
• § увеличиваются финансовые риски предприятия;
• § требуются дополнительные гарантии или залог;
• § юридическая сложность сделки и др. [8]

3.2 Проблемы лизинга недвижимости

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, «в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

В соответствии же со ст. 666 ГК РФ, «предметом договора финансовой аренды могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов».

По ФЗ «О лизинге» предметом лизинга также могут быть «любые непотребляемые вещи», но за исключением земельных участков и природных объектов.

Таким образом, ст. 666 ГК РФ и ФЗ «О лизинге» сужают перечень объектов, которые могут быть использованы для финансовой аренды (финансового лизинга) по сравнению со ст. 607 ГК РФ. Тем более в п. 1 ст. 652 ГК РФ говорится о том, что «одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования».

Эти ограничения затрудняют возможность проведения операций финансового лизинга с различными объектами недвижимости — зданиями и сооружениями, т. к. не определен порядок выкупа земельного участка, на котором находятся здания и сооружения. Для субъектов малого предпринимательства это означает, что затруднены сделки финансовой аренды с теми зданиями, в которых расположены булочные, столовые, магазины и т. п. Вследствие этого становятся проблематичными операции по лизингу зданий, т. к. типичными является ситуация, когда право на землю и право на здание принадлежат разным субъектам.

Другой проблемой использования лизинга недвижимости является неприемлемые нормы амортизации на здания, которые делают срок финансового лизинга очень длительным.

Законодательная регламентация видов лизинга — финансового и оперативного — существенно увеличивает сферу применения операций лизинга, но отсутствие в российском законодательстве норм об оперативном лизинге, практически не позволяет хозяйствующим субъектам сдавать и брать в оперативный лизинг объекты недвижимости.

Трудность с реализацией финансового лизинга недвижимости объясняется тем, что передача объекта в финансовый лизинг должна происходить на срок, приблизительно соответствующий сроку полной амортизации данного объекта. Если речь идет о недвижимости, среднегодовая норма амортизации которой составляет около 3,3%, то срок лизинга будет равен около 30 лет.

Если использовать рекомендации Минфина по расчету лизинговых платежей, то сдача объекта меньше чем на 25 лет невозможна.

В ФЗ «О лизинге» ст. 31 разрешается утвержденную в установленном порядке норму амортизационных отчислений увеличивать на коэффициент ускорения амортизации в размере не выше 3. При использовании этого коэффициента можно сократить срок амортизации до 10 лет. При любом из этих 3 вариантов расчета нормы амортизации, сделки финансового лизинга затруднены из-за очень длительного срока лизинга, что особенно важно в условиях определенной нестабильности нашей экономики. [5]

3.3 Решение проблем

Из сказанного выше следует, что в настоящее время необходимо разрабатывать организационные и финансовые схемы таким образом, чтобы их реализация отвечала существу лизинговых отношений, но в то же время формально подпадала под категорию аренды с правом выкупа. В Москве, например, проблему невозможности сдавать в лизинг и продавать по истечении срока договора единые комплексы недвижимости — здания и участки под ними — решают путем заключения договоров долгосрочной аренды (на 49 лет) с правом пролонгации.

Для того, чтобы лизинг недвижимости получил полное право на существование и развитие, необходимо внести следующее уточнение в ст. 666 ГК РФ и ФЗ «О лизинге»: «предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской и профессиональной деятельности юридических и физических лиц, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью, и других природных объектов».

Для сокращения срока лизинга можно использовать методику расчета лизинговых платежей, методику аннуитетов, применяемую на Западе, с помощью которой можно увеличить размер лизингового платежа и тем самым сократить срок лизинга до 3-4 лет. Но в этом случае налоговая инспекция эту операцию будет рассматривать не как лизинговую, а как аренду с правом выкупа и тогда нельзя будет воспользоваться всеми льготами, имеющимися при лизинге. Единственным путем сокращения срока лизинга в этой ситуации является увеличение размера лизингового платежа, за счет увеличения доли амортизационных отчислений.

Увеличить амортизационные отчисления можно за счет разрешения использовать коэффициент ускорения амортизации только для лизинга недвижимости с максимальным его ограничением не 3, а, например, 6. Это бы позволило сократить срок финансового лизинга зданий до 5 лет.

Таким образом, чтобы сократить срок финансового лизинга и увеличить объем лизинга недвижимости, сделать эту операцию более доступной для субъектов малого предпринимательства, необходимо внести следующую поправку в п. 3 ст. 31 ФЗ «О лизинге»: «При применении ускоренной амортизации используется равномерный способ ее начисления, при котором утвержденная в установленном порядке норма амортизационных отчислений увеличивается на коэффициент ускорения в размере не выше 3, а для зданий и сооружений и другое недвижимое имущество не выше 6».

Чтобы сделать более распространенным оперативный лизинг недвижимости, необходимо создать необходимые законодательные нормативы, регулирующие этот вид лизинга. Здесь интересен опыт Украины в решении этой проблемы. В Законе Украины установлена возможность заключать сделки оперативного лизинга хозяйствующим субъектам следующим образом: в качестве одного из критериев используется срок лизинговой сделки, и очень удачным представляется то, что этот срок указывается не в конкретных временных рамках, а относительно срока, за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга.

Эта особенность Закона Украины в значительной мере облегчила решение проблемы получения производственных помещений с помощью лизинга, что особенно важно для малых предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить эту проблемы иным путем. Внесение аналогичных норм в лизинговое законодательство России позволило бы создать положительные условия для развития оперативного лизинга недвижимости.[5]

Лизингодатели не оценивают лизинг недвижимости как возможное поле для деятельности. Это связано, прежде всего, с тем, что спрос в данной сфере минимален, а те потребности, что выдвигает рынок, редко могут быть реализованы в полном объеме и без оговорок.

Линия, по которой лизинг может развиваться в России в будущем, может быть связана, в первую очередь, со складскими помещениями, а также универсальными объектами недвижимости, которые могут быть использованы практически для всех типов производств.

Причины таких тенденций, как это обычно бывает, довольно комплексны. В первую очередь, цена формируется из расчета 12-15 лет на окупаемость объекта. При этом в экономике длинные деньги практически не представлены, услуга лизинга на этом фоне кажется слишком дорогой. Между лизингом и коммерческой ипотекой при относительном сходстве параметров, но различии в цене нередко выбирают последнюю.

Непроработанность правовых актов по данному вопросу увеличивает как время окупаемости каждого проекта, так и риски. Банки требуют от сторон лизингового соглашения также довольно неподъемную сумму, выплатить которую возможно лишь в случае получения крупного аванса на первоначальном этапе.

Серые сделки не применимы к лизинговым схемам, а потому те, кто придерживается именно такой практики, не выбирают лизинг изначально.

Возвратный лизинг недвижимости может стать одним из удобных путей развития. Он интересен тем, что дает возможность формировать стоимость объекта за счет «дешевых» и недлинных денег и при этом снижать объем процентных выплат на фазе инвестиций. Возможны, конечно, и альтернативные пути развития.

Если оценивать виды лизинга более конкретно, то наиболее популярным сейчас является лизинг производственных комплексов. В ближайшем будущем картина развития лизинга в процентах, безусловно, будет показывать тенденцию стремления к европейскому положению дел, тем не менее, до цифр в 25% еще очень далеко.

лизинг недвижимость законодательный

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (действующая редакция от 21.07.2014).

2. Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 28.06.2013) «О финансовой аренде (лизинге)» (29 октября 1998 г.).

Андрейченко В.М. Лизинг в России и за рубежом. М.: Юнити, 2005.

3. Ахматова И. «Недвижимый лизинг».

4. «Гознак-лизинг»: Лизинг недвижимости.

5. Логинов Е. Л. «Особенности становления лизинговых отношений в России, 2006.

6. Обзор рынка лизинга. Лизинг недвижимости.

7. Преимущества лизинга.

8. Серкова-Жоголева А.Е. Лизинг недвижимости.