Ипотечное кредитование на вторичном рынке жилья

метки: Ипотечный, Кредит, Кредитование, Имущество, Система, Жилищный, Жилье, Недвижимость

Ипотечное жилищное кредитование в современной рыночной экономике является главным инструментом приобретения жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке.

Актуальность темы курсовой работы заключается в том, что существование высокоэффективной экономики невозможно без развитого и успешно функционирующего рынка ипотечных жилищных кредитов. Сегодня ипотека является весьма востребованной и затрагивает различные сферы экономических отношений.

Ипотечный жилищный кредит – это важнейшая экономическая и социальная составляющая, способствующая формированию элементов современного образа жизни людей. Предоставление ипотечного жилищного кредита запускает работу строительных организаций, что обеспечивает растущее предложение недвижимости.

Ипотечное жилищное кредитование является наименее рискованным видом кредитования. Однако причины и последствия ипотечного кризиса в США 2007-2008 годах, изменение макроэкономической ситуации в России, которое привело к сокращению объемов кредитования, увеличению задолженностей и обострения проблемы валютных ипотечных заемщиков, отражают важность изучения теории и практики ипотечного жилищного кредитования.

К числу авторов, внёсших весомый вклад в исследование теоретических вопросов ипотечного жилищного кредитования, следует отнести Лаврушина О.И., Белоглазову Г.Н., Поморину М.А., Ольхову Р.Г., Соколинскую Н.Э., Ларионову И.В., Разумову И.А., Косарёву Н.Б., Афонину А.В., Филину Ф.Н., Варламову Т.П., Толмачёва И.А., Сутягина А.В., Трубину А.П., Литвинову С.А., Солодилову М.Н., Продченко И.А., Ганьшину С.И., Кургузкина А.Д., Лепёхина И.А. и других.

Целью курсовой работы является изучение современного состояния, теории и практики ипотечного кредитования и разработка предложений по совершенствованию реализации программ ипотечного кредитования.

Для достижения цели в курсовой работе поставлены и решены следующие задачи:

• изучить понятие ипотеки, ипотечного кредита и ипотечного кредитования, основные принципы ипотечного жилищного кредитования и виды ипотечных жилищных кредитов;
• ознакомиться с мировым опытом и отечественной практикой в области ипотечного жилищного кредитования;
• изучить риски банковского ипотечного жилищного кредитования;
• проанализировать правовую базу ипотечного жилищного кредитования в нашей стране;
• изучить методики оценки ипотечной кредитоспособности клиентов;
• оценить современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
• проанализировать сложившуюся практику ипотечного жилищного кредитования в российских коммерческих банках;
• выявить основные проблемы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и разработать предложения и рекомендации по её совершенствованию.

Предметом исследования является банковское ипотечное жилищное кредитование, а объектом исследования (основным) – ПАО «Сбербанк России».

Ипотечное кредитование и перспективы его развития в России

... тенденции и проблемы развития ипотечного кредитования. Цель работы - выявить проблемы в развитии ипотечной ссуды и определить пути их решения. В ходе выполнения работы поставлены и решены следующие задачи: 1.Определение понятия ипотечной ссуды и характеристика субъектов рынка ипотечного кредитования. 2.Анализ механизма ипотечного кредитования. ...

Методологической основой для полного и системного решения поставленных в курсовой работе задач является комплекс методов исследования: теоретического, статистического, логического анализа и метода экспертных оценок.

Структура работы подчинена логике решения поставленных задач. Курсовая работа состоит из введения, теоретической, методической, практической частей, заключения и приложений.

Глава 1 Содержание и риски ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

1.1 Содержание ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

Ипотечное жилищное кредитование является одной из древних форм приобретения недвижимого имущества. Термин «ипотека» впервые был употреблен в законодательстве Солона в Греции в начале VI века до н.э. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться ещё в Египте в период первого тысячелетия до н. э.

В Средние века данный термин вошёл в европейское законодательство, тогда же он стал известен и в России. В XVIII-XIX веках при правлении Екатерины II и в дальнейшем при Александре II ипотечное жилищное кредитование получило наиболее активное свое развитие. Однако после Октябрьской революции 1917 г. ипотека как форма залога была исключена из финансово-экономической системы страны.

В узком смысле слова ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. В широком же смысле – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остаётся в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счёт реализации данного имущества.

Можно выделить следующие характерные черты ипотеки:

1) ипотека является способом обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства (займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.).

Таким образом, ипотека зависит от этого обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

2) предмет ипотеки – это недвижимость, а именно земельные участки и всё, что с ними связано: жилые дома, здания и сооружения и т.д. При этом предмет ипотеки находится во владении должника, который остаётся собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

3) договор между кредитором и должником об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, подлежащей нотариальному удостоверению и государственной регистрации. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Закладная – именная ценная бумага, которая удостоверяет права её владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обременённое ипотекой.

Гражданско-правовое регулирование ипотеки и ипотечного кредитования ...

... каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. «Государственная регистрация является единственным доказательством ... в данном случае зарубежный опыт был использован в законотворческой работе без надлежащего осмысления и учета нынешней ситуации в России. Предусмотренная в Законе степень открытости данных о государственной регистрации ...

Ипотека обеспечивает приобретение не только жилья, но и другой недвижимости для физических и юридических лиц. Но наиболее важным в социальном аспекте предстает ипотечный жилищный кредит.

Ипотечный жилищный кредит – это долгосрочный кредит, предоставляемый под залог недвижимости на приобретение или строительство жилья, а также на приобретение земли под предстоящее жилищное строительство.

Ипотечный жилищный кредит выступает как часть единой системы. Ипотечное жилищное кредитование – система отношений, складывающихся в рамках кредитования под залог недвижимости с соблюдением условий, предусмотренных законом, функционирование которой обеспечивается рефинансированием выдаваемых кредитов.

Существуют и другие определения этого термина.

Ипотечное жилищное кредитование – это предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Ипотечное жилищное кредитование – сложный инвестиционный механизм, обеспечивающий жилищную сферу финансовыми ресурсами.

В литературе также встречается определение ипотечного жилищного кредитования как целостного механизма реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Субъектами отношений по ипотечному жилищному кредитованию выступают:

1) Кредитор – кредитная организация (банк или небанковская кредитная организация), которая в соответствии с законодательством и своими учредительными документами вправе предоставлять кредиты с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

2) Заёмщик – физическое или юридическое лицо, заключившее с кредитной организацией кредитный договор с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности денежных средств.

3) Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставляющее недвижимое имущество (права на недвижимое имущество) в залог, т. е. лицо, которому принадлежит предмет ипотеки. В этом качестве может выступать как сам заёмщик, так и третье лицо.

4) Залогодержатель – лицо, которому принадлежит право, в случае неисполнения заёмщиком основного обязательства, получить удовлетворение своих денежных требований по этому обязательству за счёт заложенного недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, собственником (владельцем) которого является залогодатель. В качестве первоначального залогодержателя всегда выступает кредитор.

Ипотечные жилищные кредиты могут предоставляться:

• а) на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома в качестве основного или дополнительного места жительства;
• приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участком земли;
• приобретение земельного участка под застройку;

• б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

• в) на строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно, то есть каждый последующий платёж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства.

Ипотечное жилищное кредитование

... платежи по схеме аннуитета. Ипотечное жилищное кредитование в своем содержании имеет две основы: правовую и экономическую. В правовом отношении ипотека представляет инструмент залога недвижимого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта недвижимости, ...

Также ипотечные жилищные кредиты различаются по следующим критериям:

• по сроку (от 3 до 30 лет);
• по валюте кредита: в отечественной или иностранной валюте;
• по виду процентной ставки: фиксированная, плавающая, комбинированная;
• по виду заемщиков: сотрудники оборонно-промышленного комплекса, социально-значимые категории граждан (молодые семьи, многодетные семьи, ветераны боевых действий, госслужащие, врачи, учителя и др. категории) и др.;
• по степени аффилированности заемщиков с банком: ипотечные кредиты могут предоставляться: сотрудникам банков; сотрудникам фирм – клиентов банка; клиентам риелторских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим;
• по объекту: на первичном или вторичном рынке ипотечного жилищного кредитования;
• по возможности досрочного погашения: с или без права досрочного погашения.

Ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам любого кредита: срочности, возвратности, платности, целевого назначения. Кроме того, ипотечное жилищное кредитование соответствует принципам обеспеченности, обязательности, гласности (публичности), старшинства (приоритета).

Принцип обеспеченности заключается в необходимости защиты имущественных прав кредитора в случае нарушения заёмщиком принятых на себя договорных обязательств.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ «…исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором». А согласно ст. 2 ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом».

Для ипотечного жилищного кредитования обязательным является принцип целевого назначения, предусматривающий использование выданного заёмщику ипотечного кредита строго на конкретную цель – на строительство определённого объёкта недвижимости, на его покупку и так далее.

Принцип обязательности заключающийся в том, что сведения об ипотеке обязательно должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется на основании ФЗ N 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с данными ЕГПР (данными ипотечной книги) любого заинтересованного лица, которое может получить информацию относительно интересующего его объекта недвижимости.

Согласно п.1. ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «…сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являются общедоступными и предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц…». А в соответствии со ст. 26 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» «…государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке».

Ипотечное кредитование на первичном рынке жилья

... затем самостоятельно проводит эмиссию ипотечных ценных бумаг облигационного типа. В двухуровневой модели существует деление рынка на первичный и вторичный: на первичном рынке кредитные организации предоставляют ипотечные кредиты населению, а на вторичным рынке они переуступают права ...

Принцип старшинства (приоритета), который предполагает приоритет предыдущей ипотеки над последующей. Таким образом, кредитор, заключивший самый ранний по времени ипотечный договор, имеет преимущество в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по приобретению жилья и защиты интересов кредитора посредством использования залога недвижимости. Оно представляет собой систему реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продаж и обслуживания ипотечных жилищных кредитов. В рамках системы определяются организация, условия предоставления ипотечных жилищных кредитов.

1.2 Зарубежный и отечественный опыт ипотечного жилищного кредитования

Ипотечное жилищное кредитование получило развитие во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым универсальным институтом, используемым государством в экономической и социальной политике.

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного жилищного кредитования. В каждой стране они имеют свои особенности. В процессе изучения мирового опыта были выделены 3 основные модели организации ипотечного жилищного кредитования, различающиеся принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов.

1. Сбалансированная автономная модель (германская).

Отличительным признаком данной модели является сберегательно – ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы формируются за счёт привлечения сбережений будущих заёмщиков по принципу кассы взаимопомощи, а не заимствуются на открытом рынке капиталов.

Субъектами кредитования в сбалансированной автономной модели являются специализированные сберегательные банки, привлекающие долгосрочные целевые накопительные вклады населения на долгосрочной договорной основе. А заёмщиками – только вкладчики, которые накопили на своём сберегательном счёте сумму, составляющую примерно 30-50% стоимости недвижимости. На оплату второй половины предоставляется ипотечный жилищный кредит.

В настоящее время существуют 3 типа ссудо-сберегательных учреждений:

1) ссудо-сберегательные учреждения полностью закрытого типа, когда вклады являются единственным источником ресурсов. Примером могут служить строительные сберегательные кассы – Bausparkasse в Германии. Bausparkasse представляют собой строительные организации, которые находятся в собственности кредитных и страховых организаций. В качестве иллюстрации такой системы используют пример с десятью семьями, которые откладывают ежегодно десятую часть своих доходов. Объединившись, они могут в первый год построить дом на свои средства, на второй год – еще один. Строительно-сберегательные кассы выступают в роли учреждений, где объединяются эти средства и служат источником строительства. Преимуществом этой системы является возможность получить ипотечный кредит по низким фиксированным ставкам. Однако эта система может существовать только в условиях стабильной экономической ситуации с низкой инфляцией. Иначе рост цен не позволит осуществлять долгосрочное накопление средств. В Германии эта система появилась еще в 1885 году. Сейчас эта система действует также в Австрии, Чехии, Словакии, Венгрии, Румынии. С 2004 года строительные сберегательные учреждения работают и в Китае.

Ипотечное кредитование Сбербанком РФ

Цель дипломной работы заключается в рассмотрении системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, в частности на примере кредитования СБ РФ и предложении путей её совершенствования. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно ...

2) Ссудо-сберегательные учреждения относительно закрытого типа, в которых кредиты предоставляются не только вкладчикам, а средства могут накапливать не только заёмщики. Например, строительные общества – Building societies в Великобритании и сберегательные учреждения во Франции.

3) Ссудо-сберегательные учреждения полностью закрытого типа, где источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

2. Усечённо-открытая модель, которая замыкается, в основном, в рамках первичного рынка закладных. Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам, используются как обеспечение части привлекаемых финансовых ресурсов с внешнего рынка. По такой схеме, как правило, работают универсальные банки.

Следует выделить отличительные характеристики данной модели:

• Во-первых, совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счёт собственных капиталов, за счёт средств клиентуры, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и так далее;

— Во-вторых, усечено-открытой модели характерна прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Такая зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного жилищного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Вследствие относительной простоты организации ипотечного жилищного кредитования, данная модель распространена во многих странах мира: как в развитых (Англия, Франция, Испания), так и в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг (Болгария, Польша, Венгрия).

3. Расширенная модель (американская), которая основана на выпуске ипотечных ценных бумаг. Основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

При использовании данной модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты при помощи их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), а также путём обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом.

Расширенная модель может быть одноуровневой и двухуровневой.

Одноуровневая модель – механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.

В качестве инвесторов в данной модели могут выступать другие кредитные и финансовые организации, пенсионные фонды, страховые компании и население.

Во многих европейских странах ипотечным кредитованием за счёт выпуска ипотечных облигаций могут заниматься только ипотечные банки.

Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, а также котируются на ведущих биржах. Эти ценные бумаги составляют значительную долю инвестиционных портфелей страховых организаций и других финансовых институтов.

Одноуровневая модель ипотечного жилищного кредитования действует в таких европейских странах, как Дания, Германия, Франция, Австрия, Швеция, Норвегия и в других.

Особенности и перспективы развития регионального ипотечного кредитования ...

... бакалаврской работы состоит в изучении особенностей и перспектив развития ипотечного кредитования в России. Проблемы объекта исследования: - низкий объем ипотечного кредитования в РФ (3-0% населения страны в год); - ипотечное жилищное кредитование ... всеобщего недоверия, из-за рисков неплатежей, повальных банкротств бизнеса на фоне политической и экономической нестабильности ипотека призвана стать ...

Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования предполагает наличие специальных посредников на вторичном ипотечном рынке. В качестве таких посредников могут выступать крупные ипотечные банки или специализированные кредитные организации. Например в США это Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Mae), а в России – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Как правило, инициатива создания специализированной ипотечной структуры (кондуита) принадлежит государству. Однако в дальнейшем государство, как правило, передаёт инициативу в частные руки. Особенно ярко это можно проследить на примере США.

Таким образом, первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, продаёт его специальной организации (кондуиту).

При этом такой кредит уходит с баланса банка и переходит на баланс кондуита.

Кондуит, в свою очередь, проводит укрепление этого кредита – дополнительное обеспечение эмиссии. Наиболее распространённый способ укрепления кредита – это создание пула закладных, то есть портфеля однородных кредитов.

Далее кондуит, собрав купленные кредиты в пулы, продаёт их инвесторам в виде ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. При этом кондуитом даётся гарантия инвестору о своевременной выплате основного долга и процентов по данным ценным бумагам. Таким образом, предоставляется страховка от кредитного риска.

Такой процесс трансформации ипотечных займов в ценные бумаги получил название секьюритизации. Ей подлежат однотипные ипотечные ссуды, которые обладают стандартными характеристиками (как правило, это жилищные ссуды).

При использовании такой системы функции и роль ипотечных банков кардинально меняются. Так как ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, то ипотечные банки из финансовых учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной модели ипотечного жилищного кредитования может быть обеспечена только при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при содействии государства, его частичном контроле эмиссии ценных бумаг, которые обращаются на вторичном рынке.

Также данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение такие модели имеют в странах с устойчивой экономикой. Не случайно, что наибольшее распространение расширенная модель получила именно в США.

История отечественного ипотечного жилищного кредитования началась ещё 250 лет назад в эпоху правления Елизаветы Петровны (1754г).

Тогда по инициативе графа П.И. Шувалова были созданы первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, который был преобразован в 1786 году в Государственный Заёмный Банк. По форме собственности это были казённые банки, а по характеру деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды выдавались под залог помещичьих имений с учётом всех крепостных душ и их семей.

Анализ рынка ипотечного кредитования

... низкая эффективность работы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию. Однако, несмотря на негативные факторы и условия, сопровождающие развитие российского рынка ипотечного кредитования, опыт ... первичный рынок закладных; расширенная (американская) модель, при которой первичный рынок закладных дополняется вторичным, на котором обращаются производные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными ...

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: векселя, закладные листы, сертификаты, различные обязательства.

Все это способствовало бурному развитию экономики, сельского хозяйства, промышленности. По развитости кредитно-финансовой системы Россия не уступала Западной Европе. Более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой. Однако со сменой государственного режима ипотека была выведена их экономики страны.

Новое развитие ипотека получила только в начале 1990-х годов, а законодательное обеспечение получила в 1998 году, когда был принят Федеральный Закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В 1997 году для повышения доступности жилья и развития системы ипотечного кредитования Правительством Российской Федерации было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

А для поддержки заёмщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации и не имеют возможности отвечать по своим обязательствам по ипотечному кредиту, в 2009 году АИЖК было учреждено Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Таким заёмщикам, отобранным в соответствии с определёнными стандартами, АРИЖК выдаёт стабилизационные займы не более чем на 12 месяцев для обслуживания ипотечного кредита, а также выкупает у банков уже реструктурированные ими кредиты и проводит их повторную реструктуризацию.

Российское государство в лице АИЖК и коммерческих банков с государственным участием, которые обладают значительной долей в ипотечном жилищном кредитовании, принимает на себя все риски ипотечных кредитов. Это вызвано тем, что ипотечный кредит выдается коммерческим банком, а затем сразу продается Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

С этого момента коммерческий банк никакого отношения к ипотечному кредиту не имеет и никаких рисков по нему не несёт. Если заёмщик окажется неплатёжеспособным, а наложить взыскание на залог не удается, то убытки понесёт не банк, а государство в лице АИЖК. Следовательно, на него полностью перекладывается кредитный риск.

АИЖК финансирует кредиты за счёт выпуска собственных долговых обязательств, гарантированных государством, то есть фактически за счёт государственного долга. Долговые обязательства, выпускаемые Агентством, обычно рассчитаны на срок до 30 лет. Выпуская обязательства со сравнительно небольшим сроком, АИЖК дополнительно снижает стоимость ресурсов, однако при этом оно берёт на себя, помимо кредитного, еще и процентный риск. Принимая на себя основные риски ипотечного кредитования и не устанавливая при этом соответствующей надбавки за риск, государство фактически субсидирует все ипотечные кредиты на сумму этой надбавки.

В настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает новую линейку ипотечных кредитов:

Ипотечное жилищное кредитование и пути его совершенствования ...

... ипотечного жилищного кредитования, обращения взыскания на предмет залога и его реализация» [17, с. 122] Ипотечное кредитование – это ссуда под залог недвижимости, ... деятельность банков и развитие рынка ипотечного кредитования, программными документами. В работе были применены следующие методы ... приобретаемая за счет ипотечного кредита, но и другие виды недвижимости: дача, гараж, загородный дом и ...

1) «Ипотека с государственной поддержкой»

2) «Приобретение квартиры на этапе строительства»

3) «Приобретение готового жилья»

4) «Перекредитование»

5) «Военная ипотека»

В 2015 году на базе АИЖК для реализации государственной политики на рынке жилья создан Единый институт развития в жилищной сфере. В его компетенцию теперь входит и предоставление земельных участков, находящихся в федеральной собственности, управление коммунальной инфраструктурой, и также, совместная с банками, работа по первоочерёдному предоставлению ипотечных жилищных кредитов. Среди приоритетных задач АИЖК можно выделить: снижение рисков и реализация мер по антикризисной поддержке на рынке жилья и ипотеки, стимулирование строительства доступного жилья. Решение этих задач закреплено в принятой Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2020 года.

Таким образом, в странах с развитой рыночной экономикой накоплен большой опыт функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. Сущёствует многообразие его форм и видов. Анализ зарубежной практики ипотечного жилищного кредитования позволил выделить 3 основные модели: сбалансированную автономную, усечённо-открытую и расширенную, различающиеся принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов.

В российской практике ипотечное жилищное кредитование осуществляется коммерческими банками. Наибольшему развитию отечественной системы ипотечного жилищного кредитования способствовало создание Правительством Российской Федерации в 1997 г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Сегодня этот институт играет важную роль в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России.

1.3 Риски банковского ипотечного жилищного кредитования

Банковский ипотечный жилищный кредит, как и любой другой вид кредита, включает в себя различные риски. При этом риски могут носить как случайный (несистематический) характер, так и быть системными, свойственными для этого вида кредита. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Это риск, которым подвергаются участники ипотечного жилищного кредитования достаточно много. Такое разделение рисков кредита влияет, прежде всего, на их учет, анализ и возможность его прогнозирования и управления.

На риски банковского ипотечного жилищного кредитования оказывает влияние макроэкономическая (стадия экономического цикла, инфляция, безработица, денежно-кредитная, бюджетно-налоговая политика государства), политическая, демографическая ситуация в стране, нормативно-правовое регулирование в сфере ипотечного жилищного кредитования. Можно выделить и более частные проблемы: на рынке недвижимости (изменение спроса и предложения недвижимости, изменение цен на недвижимость), банковском рынке (проблемы с ликвидностью, изменение процентных ставок, репутационные и стратегические риски и др.), а также в изменении платежеспособности заемщиков.

Таким образом, можно выделить две большие группы рисков банковского ипотечного жилищного кредитования: риски кредитора (банковские риски и имущественные риски) и риски заемщика (риск утраты или снижения дохода, имущественные риски).

Среди банковских рисков ипотечного жилищного кредитования выделяют следующие характерные риски: кредитный риск, риск ликвидности, риск изменения процентной ставки.

Кредитный риск

Чтобы управлять кредитным риском, банк осуществляет постоянный контроль за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

В рамках контроля и управления кредитным портфелем коммерческий банк следит за качеством предоставляемых кредитов, соотносит их по группам рисков в соответствии с требованиями надзорных органов и внутренними положениями и инструкциями банка, создает резервы на возможные потери по ссудам, выявляет проблемные кредиты и разрабатывает план мероприятий по работе с ними.

Основными методами управления кредитным риском ипотечного жилищного кредитования являются:

• первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования. Чем больше первоначальный взнос по кредиту, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга. В тоже время слишком высокий уровень первоначального взноса будет препятствовать развитию ипотечного жилищного кредитования. В общемировой практике первоначальный взнос установлен на уровне 25-30% от стоимости залога.;

• установление лимитов сумм самого кредита, а также величины ежемесячных платежей по кредиту. Доходы заемщика, а также структура его расходов напрямую ограничивают максимальную сумму кредита.;
• страхование ответственности заемщика от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Эта мера позволит переложить риск на страховую организацию.;

— – субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса – с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. Государственная поддержка заемщика в этом случае выступает в качестве поддержки социально значимых категорий граждан.

Риск процентной ставки

Одним из методов снижения риска процентной ставки является предоставление ипотечного жилищного кредита с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню ключевой ставки Центрального банка. Однако в условиях резкого повышения ключевой ставки подобная мера может привести к повышению риска невозврата кредита. Поэтому банк должен проанализировать финансовое состояние каждого заемщика, чтобы оценить возможность заемщиком вернуть кредитные средства по новой ставке.

Риск ликвидности

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных жилищных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных средств. А значит, коммерческий банк может столкнуться с проблемой, когда средства, размещенные в долгосрочные кредиты, не могут использоваться на покрытие краткосрочных кредитов и депозитов.

Для управления риском ликвидности коммерческий банк проводит детальный расчет потоков наличных средств, чтобы определить потребности банка в них, разрабатывает стратегию мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. К таким источникам относят продажу активов, привлечение депозитов, заем средств, резервные кредитные линии и получение заемных средств в Центральном банке. Обеспечение соответствия активов и пассивов банка по срокам, суммам, валютам также влияет и на выполнение нормативов ликвидности. Коммерческий банк также в условиях недостаточной ликвидности может осуществить выпуск ипотечных ценных бумаг, которые впоследствии можно продать Агентству ипотечного жилищного кредитования.

Операционный риск, Имущественный риск

Немаловажным для коммерческого банка является и сохранение стоимости объекта ипотечного жилищного кредитования на период действия кредитного договора. Недвижимое имущество заемщика может потерять свою стоимость в результате его повреждения или уничтожения.

В рамках управления имущественным риском заемщика и риском снижения, утраты дохода заемщика коммерческие банки предлагают страхование ипотечных рисков. А именно выделяют страхование:

• жизни заемщика на случай смерти (обязательным является медицинское освидетельствование), несчастного случая;
• недвижимости, переданной в залог от повреждений и уничтожения (страхование осуществляет владелец недвижимости).

  В случае наступления страхового события выплата страхового возмещения производится либо заемщику, либо кредитору. Причем сумма страхового возмещения направляется на восстановление заложенного имущества, а не на погашение ипотечной задолженности;

• ипотечной задолженности (при наступлении страхового случая — отказе или невозможности плательщика выполнить свои обязательства — погашение предоставленного кредита берет на себя страховая организация);
• чистоты имущественных прав залогодателя (страхование титула).

  Страхование титула – защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременении, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса. В отличие от других видов страхования, страхование титула – это страхование от событий, случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем.

Приобретение страховой защиты – это перевод риска с собственника на страховщика. Кроме того, коммерческие банки получают дополнительное комиссионное вознаграждение с уплачиваемых заемщиками страховых взносов.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по решению жилищных проблем населения, финансирования нового строительства. Задача обеспечение доступным жильем граждан решается каждым государством в рамках действующей в стране модели ипотечного жилищного кредитования. В РФ в систему ипотечного жилищного кредитования входят коммерческие банки и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Однако ипотечный жилищный кредит, как и другие виды кредита, заключают в себе различные риски. Со стороны кредитора такими рисками являются кредитный риск, риск ликвидности, риск процентных ставок, имущественный риск. В тоже время банк учитывает риски заемщика, вероятности потери или снижения дохода, риск имущественный риск. Для снижения этих рисков коммерческие банки внедряют систему контроля и мониторинга своей деятельностью, поддержания её на уровне, обеспечивающем выполнение обязательных нормативов и получения прибыли. В рамках этих мер разрабатываются условия ипотечного жилищного кредитования, к которым относят первоначальный взнос, оценку приобретаемого в ипотеку имущества, страхование. В систему страхования от рисков ипотечного кредитования может входить страхование жизни и здоровья заемщика, залогового имущества, его ответственности, а также страхование титула. Если заемщик выполняет установленные банком условия кредитования, то он может рассчитывать не только на одобрение кредита, но и снижение по нему процентной ставки.

Глава 2.Правовое и методическое обеспечение ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

2.1 Правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Правовая база ипотечного жилищного кредитования в РФ представляет собой комплекс нормативных правовых актов, непосредственно регулирующих ипотечные отношения, а также другими, действующими в таких видах деятельности, как гражданский оборот и имущественные отношения, земельные отношения, оценочную, банковскую, финансовую деятельность и так далее.

Основной задачей принимаемой государством правовой базы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основным нормативным правовым актом в этой сфере является Гражданский Кодекс Российской Федерации. Он определяет все понятия и служит основой для дальнейшего развития законодательной базы.

В 23 главе Гражданского Кодекса РФ (ст. 239) установлено обеспечение исполнения обязательств, которое «может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором».

Также в параграфе 3 главы 23 определен залог, как один из способов обеспечения исполнения обязательств, а именно: понятие залога (ст. 334), основания его возникновения (ст. 334.1); понятие залогодателя (ст. 335); определение предмета залога (ст. 336); условия и форма договора залога (ст. 339), государственная регистрация и учёт залога (ст. 339.1); стоимость предмета залога (ст. 340), возникновение залога (ст. 341); содержание и сохранность заложенного имущества (ст. 343); пользование и распоряжение предметом залога (ст. 346); основания обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 348), порядок обращения взыскания на заложенное имущество (ст. 349); реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке (ст. 350) и во внесудебном порядке (ст. 350.1); прекращение залога (ст. 352); отдельные виды залога (ст. 357-358) и так далее.

Также Гражданский Кодекс Российской Федерации устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и так далее.

Правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя также федеральные законы, касающиеся регулирования вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки.

В 1997 году был принят Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее ФЗ №122).

Данный закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования под залог жилой недвижимости.

Согласно ст. 2 ФЗ № 122 «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации».

В соответствии с данным законом:

1) вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

2) государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

3) государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, ограничения прав на недвижимое имущество (ипотека, арест, доверительное управление), сделки с недвижимостью;

4) государственная регистрация осуществляется путём внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит открытый характер, то есть информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости предоставляется по письменному запросу физического либо юридического лица. Следующим важным шагом в формировании современной правовой базы ипотечного жилищного кредитования является принятие Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон расширяет возможность использования ипотеки как средство обеспечения кредита. В нём чётко регламентированы:

1) основания возникновения ипотеки и её регулирование (ст. 1);

2) обязательство, обеспечиваемое ипотекой (ст. 2).

Согласно данной статье «ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда…»;

3) имущество, которое может быть предметом ипотеки (ст. 5); порядок заключения договора об ипотеке (ст. 8-12); основные положения о закладной (ст. 13); государственная регистрация ипотеки (ст. 19-28);

4) обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение всего срока действия договора об ипотеке (его содержанию, охране, ремонту, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и так далее) (ст. 29-36);

5) переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке к другим лицам (его отчуждение, конфискация, реквизиция, переход в результате реорганизации юридического лица, наследование) и обременение этого имущества правами других лиц (ст. 37-42);

6) особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74-78), земельных участков (ст. 62-68) и так далее.

Данный закон, хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, но всё же он имеет и некоторые недостатки, не позволяющие кредиторам и заёмщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками.

Речь ведётся об обращении взыскания на заложенное имущество, которое достаточно сложно реализовать на практике. Также закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии и не вводит определённых стандартов их выпуска и продажи инвесторам.

В начале 2000 г. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. №28 была одобрена «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Основой данной Концепции являлось создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жильё, так и жильё на вторичном рынке. Концепция предполагала создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включала в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заёмщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

В 2003 году был принят Федеральный закон N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этим законом в практику были введены следующие виды ипотечных ценных бумаг:

1) облигация с ипотечным покрытием, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

2) ипотечный сертификат участия, который удостоверяет долю его владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие;

3) жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которой входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Данный закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов.

Согласно ст. 2 ФЗ №152 ипотечный агент – это «специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием», а ипотечные ценные бумаги – это «облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия».

Кроме деятельности ипотечных агентов, закон регламентирует: понятие ипотечного покрытия (ст. 3); требования к ипотечным агентам (ст. 8); требования к ипотечному покрытию облигаций (ст. 13); обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций (ст. 15); выдачу и обращение ипотечных сертификатов участия; полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг; правила контроля за распоряжением имущества, составляющим ипотечное покрытие и так далее.

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» рассматривается кредиторами и другими экспертами рынка ипотеки как важный шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг с целью привлечения средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

Ориентиры же дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования были заложены в 2010 г. в связи с принятием Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг.. Данная программа была разработана в 2001 г., а в 2010 г. была дополнительно продлена на 5 лет до окончания 2015 г. , сейчас действие этой программы распространено до 2020 года. Основными её целями и задачами являются:

1) формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

2) создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса;

3) повышение уровня обеспеченности населения жильём путём увеличения объёмов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

— Государственная программа «Жилище» является базовым инструментом для реализации общероссийского проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам РФ». В рамках рассматриваемой программы действует подпрограмма «Молодая семья», помогающая молодым российским семьям получить комфортное жильё.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 8.11.2014 г. №2242-р была утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 г.» Данная стратегия заменила собой действующую ранее Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г..

Новая стратегия принята в рамках госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В принятой стратегии говорится, что невозможно добиться повышения доступности жилья только путём расширения возможностей кредитования. Если развивать такие финансовые механизмы, как ипотека, но не изменять другие условия на рынке жилья, то дисбаланс спроса и предложения может привести к росту цен на жильё. Если ипотека станет доступна неплатёжеспособным слоям населения, то возрастут риски для банков.

В связи с этим решено уделить внимание увеличению объёмов жилищного строительства (в первую очередь эконом-класса), формированию дешёвого жилищного фонда для сдачи внаём, снижению себестоимости строительства (в том числе за счёт развития кредитов для застройщиков).

Помимо указанных нормативных правовых актов коммерческие банки при осуществлении кредитной деятельности также опираются на установленные Центральным Банком РФ обязательные нормативы по достаточности собственного капитала, ликвидности, риска (Инструкция Банка России от 3 декабря 2012 г. № 139-И «Об обязательных нормативах банков» с изм. и доп. от 07.04.2016г.).

В части риска ипотечного жилищного кредитования важно выделить Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности». В нем определены размеры резервов по выдаваемым банками кредитам. По портфелю ипотечных кредитов, выдаваемых физическим лицам, установлены самые низкие минимальные размеры резервов по сравнению с другими кредитами от 0,2 %, если портфель с пониженным уровнем риска. Более того военная ипотека может быть классифицирована в I категорию качества в соответствии с пунктом 1.7 Положения Банка России №254-П.

Таким образом, создание законодательной базы является основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования. Правовая база ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского Кодекса, федеральных законов, законов, постановлений Правительства Российской Федерации, а также государственных программ. Но для наиболее эффективного развития рынка ипотечного жилищного кредитования и повышения доступности жилья для граждан необходимо привести данные нормативные правовые акты в соответствие с действующим законодательством, а также обозначить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для более чёткого и детального регулирования кредитных отношений.

2.2 Методические вопросы определения «ипотечной кредитоспособности» клиента

Развитие ипотечного жилищного кредитования требует создания методической основы, в которой будут отражены риски как кредитора, так и заемщика. Поэтому для многих банков становится актуальным поиск оптимальных технологий, которые смогли бы эффективно и быстро оценить кредитоспособность потенциального заёмщика ипотечного жилищного кредита.

Под кредитоспособностью понимается способность заёмщика полностью и в срок рассчитываться по своим долговым обязательствам (основному долгу и процентам).

Кредитоспособность заемщика зависит от множества факторов (для банка фактор риска).

Определение значимости этих риск факторов для коммерческого банка производится в рамках принятой банком методики оценки кредитоспособности. Метод оценки должен в конечном итоге предоставить решение по двум основным вопросам:

• Во-первых, сможет ли потенциальный заёмщик своевременно и в полном объёме выполнить условия кредитного договора;

— Во-вторых, сможет ли, в случае необходимости, объект залога быть реализован в кротчайшие сроки, а полученная в результате этого сумма денежных средств покрыть ссудную задолженность, проценты за пользование кредитом, а также расходы, понесённые банком.

Для оценки кредитоспособности используют чаще всего 2 метода: скоринг и метод экспертных оценок.

1. Скоринг – метод классификации всех заёмщиков на различные группы для оценки кредитного риска. Данный метод представляет собой статистическую или математическую модель, при помощи которой на основе кредитных историй «прошлых» клиентов коммерческий банк определяет, насколько велика вероятность, что конкретный потенциальный заёмщик вернёт взятый кредит в срок.

Система «кредит-скоринг» представляет собой специальную шкалу для измерения потенциального заёмщика путём начисления баллов в зависимости от уровня его кредитоспособности.

Основоположником кредитного скоринга принято считать Д.Дюрана, выделившего факторы, которые позволяют оценить степень кредитного риска. Он также предложил метод оценки, позволяющий отнести потенциального заёмщика кредита к группе «хороших» или «плохих» заёмщиков.

Скоринговый метод оценки кредитоспособности основывается на предположении о том, что поведение новых заёмщиков будет аналогично поведению ранее кредитовавшихся клиентов, имеющих аналогичные признаки.

Скоринг выделяет характеристики, которые наиболее тесно связаны с надёжностью или ненадёжностью клиента. Потенциальный заёмщик отвечает на вопросы, а сотрудник банка вводит информацию в компьютер. Система присваивает каждому ответу определённый балл. Затем выстраивается математическая модель на основании данных о поведении заёмщиков в прошлом. При условии достижения определённой суммы баллов, система даёт положительный ответ. Если же клиент набрал количество баллов, чуть отличающееся от необходимой планки, то скоринг принимает условно-положительное решение. В этом случае сотрудник банка обзванивает лиц указанных в анкете, которые могут подтвердить данные о заемщике. Если данные совпадают, то клиент получает положительный результат. Иначе клиенту отказывают в кредите.

Фрагмент примерного (возможного) перечня данных для построения скоринговой модели может иметь следующий вид: уровень среднемесячного дохода за последние 6 месяцев; стаж работы на последнем месте работы; возраст; семейное положение; количество лиц, находящихся на иждивении; образование; должностной статус; наличие в собственности недвижимости и так далее.

Главным преимуществом скоринга является то, что это автоматизированная система принятия решения о кредитоспособности потенциального заёмщика, а значит снижение затрат труда при проведении оценки потенциального заёмщика и субъективного мнения при принятии решения о кредитоспособности; увеличение скорости проведения оценки потенциального заёмщика в сравнении с экспертным методом. В совокупности, это ведет к повышению экономической эффективности от кредитной деятельности банка и более эффективному управлению кредитным портфелем.

К недостаткам же данного метода относится следующее:

1) основным источником погрешности скоринговой модели является предположение об аналогичности поведения новых заёмщиков поведению ранее кредитовавшихся клиентов, имеющих аналогичные признаки;

2) при построении скоринговой модели присутствует доля субъективности, связанная с участием эксперта в её построении;

3) низкая адаптируемость системы, сложность в выборе характеристик;

4) модель не даёт гарантий, что потенциальный заёмщик, который получил одобрение, в последующем выполнит свои обязательства по кредитному договору;

5) система не даёт ответа на вопрос: «Почему данный заёмщик является неблагонадёжным?», а лишь позволяет выделить факторы, связанные с его неблагонадёжностью;

6) отсутствует оценка личностных качеств потенциального заёмщика;

7) с течением времени происходят различные социально-экономические изменения, поэтому необходимо правильно определить период времени, за который будут отбираться кредитные заявки для построения модели. А изменение запрашиваемой информации, в свою очередь, повлечёт накопление системной ошибки.

Скоринговые методики получили большое распространение в мировой практике. Они постоянно видоизменяются, что позволяет банкам принимать более взвешенные решения. Однако не все потенциальные заемщики одинаковы, а значит требуется существование и другой методики.

2. Андеррайтинг (метод экспертной оценки вероятности погашения кредита).

Данный подход предполагает вынесение экспертом суждения о потенциальном заёмщике. При принятии решения могут привлекаться сведения из кредитных бюро, полученные аналитическим путём, а также посредством личного опыта и знаний.

Эксперт на основе информации, которую предоставил потенциальный заёмщик ипотечного жилищного кредита, выносит профессиональное суждение о его способности получать доход, выполнять обязательства по запрашиваемому кредиту, управлять материальной базой (имуществом); оценивает вероятность дефолта клиента, объект жилой недвижимости, рынок труда и так далее.

Фактически эксперту необходимо оценить те риски, с которыми может столкнуться кредитная организация и клиент в будущем. Таким образом, необходимо проанализировать рыночную конъюнктуру, тенденции и изменения, оценить риски, которые может испытать не только кредитная организация, но и сам клиент.

При проведении такой оценки эксперт опирается на положения, рекомендации и методические указания, разработанные кредитной организацией. Также руководствуется нормами законодательства, теоретическими знаниями и опытом.

Процедура андеррайтинга для ипотечного жилищного кредитования, включающую в себя следующие этапы:

Во-первых, оценку платёжеспособности потенциального заёмщика, то есть способность своевременно погасить кредит на основе анализа его доходов и расходов.

Во-вторых, оценку кредитоспособности потенциального заёмщика, то есть готовность выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории.

В-третьих, оценку достаточности собственных денежных средств (и источников формирования), которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса и оплаты других необходимых расходов.

В-четвёртых, уровень обеспечения кредита.

1) Уровень платёжеспособности потенциального заёмщика. Для этого рассчитываются следующие квалификационные соотношения:

А) Соотношение ежемесячного (аннуитетного) платежа заёмщика по жилищному ипотечному кредиту к совокупному доходу. В основном, значение данного коэффициента не должно превышать 30-40%.

Б) Отношение ежемесячных долгосрочных обязательств заёмщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу) к совокупному доходу.

2) Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика.

На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых на себя обязательств, а также устанавливается сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения.

3) Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья.

На данном этапе банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Как правило, сумма первоначального взноса при покупке жилья должна быть не менее 25-30% цены недвижимости.

Также заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств, чтобы покрыть расходы по кредитной сделке и покупке жилья, включающие в себя: комиссионные риелторской фирме, если они необходимы; плата за оценку стоимости предмета залога; сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемое жильё, в том числе об отсутствии залога; сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки, если его требует банк; сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры; страховые сборы; банковский сбор за подачу заявления на кредит; плата за открытие ссудного счёта; плата за выдачу кредита наличными и так далее.

Также банк осуществляет оценку источников средств. Приемлемыми являются следующие источники:

• А) сбережения заёмщика;
• Б) собственные средства, получаемые заёмщиком от продажи принадлежащего ему имущества. Но такая продажа должна быть осуществлена до получения кредита;
• В) доходы получаемые заемщиком с личных подсобных хозяйств;
• Г) гранты и подарки от членов семьи, некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата;
• Д) подарки или гранты от работодателя, осуществлённые в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или не подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке.

4) Уровень обеспечения кредита.

До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определённого жилья банк должен удостовериться, что приобретаемый за счёт кредитных средств объект недвижимости соответствует требованиям по обеспечению кредита.

Максимальный размер кредита, который может быть выдан заёмщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется соотношением суммы кредита к стоимости заложенного имущества. :

Как правило, данный коэффициент составляет 70-80% оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95%.

Также кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет законность (юридическую чистоту) права собственности на предмет залога и его финансовое состояние.

Только при выполнении всех этих условий банком может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита.

Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче данного ипотечного кредита.

Если принято положительное решение, то далее рассчитывается максимально допустимая сумма кредита:

Сумма кредита = (П×(1-(1+i)^((-(n-2)) ) )) / i (1)

где n- число платёжных периодов (месяцев при ежемесячном погашении);

• i-процентная ставка за соответствующий период (в месяц);
• П – максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающая платежи по основному долгу и процентов.Применение метода экспертных оценок дает банку следующие преимущества:
• Во-первых, возможность составления экспертом взвешенной оценки личностных качеств (характер, искренность, степень открытости) и финансового состояния потенциального заёмщика ипотечного жилищного кредита (получаемый доход и его стабильность, материальные ценности и так далее);

• Во-вторых, возможность дополнительной проверки информации, которая указана потенциальным заёмщиком;
• В-третьих, мониторинг и анализ рынка, позволяющий максимально быстро изменять требования по оценке потенциальных заёмщиков.

Недостатки же метода экспертных оценок заключаются в следующем:

• Во-первых, необходимость привлечения высококвалифицированных специалистов из разных областей;
• Во-вторых, высокие временные и трудовые затраты при проведении оценки;
• В-третьих, высокая субъективность оценки, так как при равных условиях экспертами могут быть вынесены неравнозначные суждения о кредитоспособности конкретного потенциального заёмщика;
• В-четвёртых, вероятность злоупотребления экспертом должностными полномочиями с целью получения личной выгоды;
• В-пятых, необходимость постоянного анализа рыночной конъюнктуры, тенденций её изменений, рисков.

Таким образом, современная правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя различные нормативные правовые акты. Основным законом, регулирующим эту сферу, является Гражданский Кодекс РФ. В дополнение к нему изданы федеральные законы, регулирующих ипотечное кредитование, осуществление выпуска ипотечных ценных бумаг и др. В тоже время существуют и другие нормативные правовые акты, которые косвенно влияют на деятельность коммерческого банка.

На уровне коммерческого банка также разрабатываются документы в области ипотечного жилищного кредитования, в том числе и применяемые методики оценки кредитоспособности заемщиков. Существуют 2 основных метода оценки ипотечной кредитоспособности клиентов: скоринг и андеррайтинг (метод экспертных оценок).

Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки в процессе применения. Скоринговый метод более автоматизирован, но в тоже время не может быть единственным и универсальным методом в определении кредитоспособности. Метод экспертных оценок позволяет наиболее полно изучить потенциального заёмщика и учесть полученные выводы при принятии решения. Однако влечет довольно высокие временные, трудовые затраты для коммерческого банка, наделяя принятое решение долей субъективности.

Глава 3. Анализ сложившейся практики ипотечного жилищного кредитования в коммерческих банках

3.1 Современное состояние ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

В 2015 году экономика России продолжала оставаться под давлением внешних негативных факторов. Санкции, снижение цен на нефть, введенные ограничения на рынках капитала привели к падению курса рубля. Если в конце 2014 года обесценение рубля привело к росту потребительского спроса и росту спроса на кредитные ресурсы, то в 2015 году потребительский спрос снизился. Это сказалось и на кредитном рынке. В результате увеличения ключевой ставки в конце 2014 года, увеличились процентные ставки как по депозитам, так и по кредитам, что наряду с уменьшением реальных доходов населения привело к снижению спроса на кредитные ресурсы.

В 2014-2015 гг. продолжилось сокращение количества кредитных организаций. Одновременно с ухудшением экономических условий количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, также продолжало сокращаться. По состоянию на 1.01.2016 г. их количество составило 559 из 733 действующих кредитных организаций (на 1.01.2015 г. 629 из 834 кредитных организаций выдавали ипотечные жилищные кредиты).

Объемы ипотечного жилищного кредитования в 2015 году сокращались. Согласно статистике Центрального Банка РФ в 2015 году было предоставлено 699 510 ипотечных жилищных кредитов на сумму 1161,7 млрд. рублей, что ниже показателей 2014 года (1012,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму 1764,1 млрд. руб.).

Падение на треть рынка ипотечного жилищного кредитования сопровождалось и небольшим сокращением доли этого вида кредита в структуре всех выдаваемых кредитов физическим лицам с 20,4% в 2014 году до 19,8% в 2015 году.

Таблица 1. Объем предоставленных коммерческими банками кредитов физическим лицам в млрд. рублей за 2013-2015 гг.

Показатели	2013г.	2014г.	2015г.	Прирост 2014г. к 2013г.	Прирост 2015г. к 2014г.
Объем предоставленных кредитов ФЛ, всего	8791,5	8647,5	5867,2	-144	-2780,3
Объем ИЖК, всего	1353,9	1764,1	1161,7	410,2	-602,4
Доля ИЖК, %	15,4	20,4	19,8	5,0	-0,6

В 2014-2015 гг. ключевым аспектом в экономике страны оставалась проблема валютных ипотечных заемщиков. В результате резкого значительного ослабления курса национальной валюты произошло удорожание выданных ипотечных жилищных кредитов в национальной валюте. Очевидное повышение валютных рисков привело к значительному снижению портфеля валютных ипотечных ссуд. За 2015 год количество выданных валютных ипотечных кредитов снизилось в 8,2 раза.

Однако эта проблема коснулась тех граждан, которые взяли ипотеку в период более стабильного низкого курса. По различным оценкам в 2015 году их насчитывалось около 20-30 тысяч человек. При этом на конец 2015 года, по данным АИЖК, около 4,6 тыс. человек просрочили платежи по ипотеке. То есть, почти каждый пятый валютный ипотечный заемщик испытывает проблемы с погашением кредита. Публичное освещение этой проблемы привлекло внимание государственных органов. В качестве решения этой проблемы банкам было предложено реструктурировать ипотеку по более низкому курсу валют. Однако не все заемщики, как и не все банки согласились на это решение. В результате проблема так и осталась пока не до конца решенной.

В совокупности эти проблемы привели к росту просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам. По состоянию на 1.01.2016 сумма просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам составила 3851,2 млрд. руб., что выше аналогичного показателя на 1.01.2015 на 13,5%. Причем наиболее очевидный рост просроченной задолженности отмечается в сегменте ранней просрочки – до 30 дней.

Лидерами среди кредитных организаций по объёму ипотечного жилищного кредитования последние годы являются ПАО «Сбербанк России», ПАО «ВТБ 24», ПАО «Газпромбанк», ПАО «Россельхозбанк». По расчетам Русипотеки, основным коммерческим банком, предоставляющим ипотечные жилищные кредиты, является ПАО «Сбербанк России», который в условиях концентрации кредитного рынка за последние годы увеличил свою долю. В 2013 г. доля ПАО «Сбербанк России» составляла 46,5%, то уже в 2014 г. – 52,3%, в 2015 г. – 57,7%. Рост доли ПАО «Сбербанк России» происходит также на фоне снижения рыночной доли на этом рынке ПАО «ВТБ 24» (в 2014г . – 19,9%, в 2015г. – 17,3%) и ПАО «Газпромбанк» (в 2014г . – 3,6%, в 2015г. – 2,3%).

Таким образом можно отметить, что рынок ипотечного жилищного кредитования в России, в основном, представлен коммерческими банками с государственным участием (в 2015г. их доля оценивается на уровне 84,5% от рынка ипотечного жилищного кредитования).

При этом их доля последние годы растет на этом рынке.

Стоит отметить программы, предлагаемые основными участниками ипотечного жилищного кредитования. Программы в ПАО «Сбербанк России», ПАО «ВТБ 24», ПАО «Россельхозбанк» достаточно стабильны последние годы и схожи между собой. Основные программы этих коммерческих банков: «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья», «Военная ипотека» и «Ипотека с государственной поддержкой». Выделяются и дополнительные программы, например «Ипотека по двум документам», а также приобретение жилья под залог имеющейся недвижимости, реализуемые в ПАО «ВТБ 24» и ПАО «Россельхозбанк».

Основные условия этих программ достаточно схожи. Размеры первоначальных взносов (от 20%) лимиты кредитов за 2015-начало 2016 гг. практически в этих коммерческих банках не изменились. В тоже время процентные ставки по этим кредитам за 2015 год и на начало 2016 года несколько снизились. Если в 1 квартале 2015 года по программам по приобретению готового или строящегося жилья ставки были от 14-14,5%, то уже в 1 квартале 2016 года – от 13%. Сохранение невысоких процентных ставок является главным условием поддержки ипотечных жилищных кредитов по сравнению с другими кредитами в России.

Большей поддержке ипотечного жилищного кредита в России способствует продолжающаяся государственная программа субсидирования процентных ставок по этим кредитам.

В рамках программы, утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.03.2015 г. №220 « Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретённым) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» (ред. от 29.02.2016г.), процентная ставка по кредиту составит не более 12% годовых. Действие этой программы рассчитано на период с 1 марта 2015 года до 1 января 2017 года.

Действие этой программы привело к росту числа заявок на субсидируемые кредиты, что привело к замедлению темпов снижения рынка ипотечного жилищного кредитования и снижению средневзвешенных ставок выдачи по кредитам.

По данным Министерства Финансов Российской Федерации с марта 2015 г. по март 2016 года заявки на предоставление субсидий в данной рамках программы подали 50 кредитных организаций на сумму 4978,1 млн. рублей. В рамках программы банками выдано около 291829 кредитов на сумму более 521,9 млрд. рублей.

Таким образом, качество ипотечного портфеля в 2015 – 2016 гг. снижается. В условиях ухудшения макроэкономической ситуации в стране, увеличения просрочек и сокращения количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, происходит изменение этого сегмента кредитного рынка. Оно выражается в увеличении поддержки государственными органами рынка ипотечного жилищного кредитования через коммерческие банки с государственным участием и субсидирование ставок по кредитам.

В тоже время именно ипотечное жилищное кредитование в 2015 – 2016 гг. продолжает оставаться самым благополучным сегментом кредитования. Несмотря на снижение объемов ипотечного жилищного кредитования, снижение других сегментов кредитного рынка в последнее время было более значительным. Действующие процентные ставки по ипотечному жилищному кредитованию остаются пока слишком высокими для стимулирования этого сегмента рынка. И сейчас при государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования можно ожидать, что в 2016 году этот сегмент стабилизируется и покажет небольшой рост.

3.2 Основные направления совершенствования жилищного ипотечного кредитования в российских коммерческих банках

В настоящее время ипотечное жилищное кредитование является наиболее приемлемым вариантом приобретения жилой недвижимости для разных слоёв населения в рыночных условиях. Становление системы ипотечного жилищного кредитования в России помогло в решении отдельных социальных проблем общества. Однако эта система продолжает развиваться. Задача в этом развитии должна состоять именно в сохранении преимуществ и устранении недостатков.

Современная система ипотечного жилищного кредитования характеризуется избытком предложения над спросом на недвижимость в отличие от прежней ситуации, когда спрос превышал предложение.

В России остается значительным объем ветхого и аварийного жилья. В условиях значительного падения реальных доходов населения, возросшей инфляции государство оказывает помощь гражданам. Однако в условиях продолжающейся значительной несбалансированности государственных и местных бюджетов расходы по этим направлениям не увеличиваются, а в отдельных регионах снижаются.

Падение реальных доходов населения привело к тому, что цены на недвижимость стали расти медленнее, и даже снижаются. Строительство нового жилья требует от строительных компаний, функционирующих на кредитных средствах, предпринимать меры по стимулированию спроса. Однако значительное падение спроса наряду с повышением процентных ставок по кредитам строительным компаниям сократит их количество.

В этой ситуации государство может оказать строительным организациям помощь. Получая от государства заказы на строительство жилья для льготных категорий граждан, подрядчики снижают свои коммерческие риски. Инвестиции на строительство государственного жилья могут осуществляться за счёт государственных жилищных фондов и субсидий. Одновременно сокращение рисков будет стимулировать приток дополнительных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства и увеличение объёмов ввода жилья.

Спрос на ипотечные жилищные кредиты для населения ограничен высокими процентными ставками по банковским продуктам. Обострение ситуации пришлось на 2014-2015 гг. в связи с ухудшением макроэкономической ситуацией. Для наглядности, средняя ставка выдачи по ипотечным жилищным кредитам в феврале 2015 г. составила 14,7% годовых, что является максимальным значением с сентября 2009 г. Однако в течение года процентная ставка постепенно снижалась до 12,92% в декабре 2015 года. В начале 2016 года снижение процентной ставки продолжилось, и в марте 2016 года она составила 12,86%. Поэтому можно предположить, что процентные ставки начнут в дальнейшем снижаться, что, несомненно, вызовет положительную реакцию в экономике. Однако важнее тот уровень, до которого опустятся ставки, и за счет чего это будет достигнуто: снижение рисков и (или) государственное субсидирование. На современном этапе пока превалирует государственная поддержка.

Реализация программ субсидирования процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке, несомненно, помогает населению в приобретении жилья.

В рамках программы, утверждённой Постановлением Правительства РФ от 13.03.2015 г. №220 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретённым) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)», ставка по кредиту составит не более 12% годовых. А при предоставлении дополнительных скидок за счёт застройщика – от 9-10% годовых.

Для поддержания государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) реализует программу «Жильё для российской семьи», благодаря которой социально-значимые категории граждан под контролем государства получают возможность решить квартирный вопрос. Доступность жилья по данной программе обеспечивается ценой, ведь его стоимость, как минимум, на 20% ниже рыночной.

Важность и значимость данной программы пока требует её продления и после 2018 г., а также расширение перечня категорий граждан – участников, а именно включение в этот список молодых специалистов, переезжающих в сельскую местность и отдалённые районы страны.

В тоже время существуют и другие направления поддержки населения в приобретении жилья. Например, использованием средств в качестве первоначального обеспечительного взноса, с которого банки не начисляли бы проценты. А значит, сумма основного долга по кредиту была бы меньше.

В органах государственной власти также заинтересованы в поиске альтернативных способов поддержки ипотечного жилищного кредитования. Сейчас обсуждается идея выпуска ипотечных ценных бумаг с гарантией АИЖК на программной основе. Для банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, запуск этой идеи позволит значительно увеличить объемы привлечения дешевого фондирования и, соответственно, нарастить объемы выдачи новых ипотечных кредитов по более низким ставкам.

Улучшению ситуации на рынке ипотечного жилищного кредитования могло бы способствовать снижение высокой стоимости обслуживания кредитов и ограничению в «навязывании» банками заёмщикам невыгодных условий договора страхования. Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обязательным является только страхование залога от повреждения и полного уничтожения. Однако банки, помимо этого, требуют страховать право собственности на приобретаемую недвижимость, жизнь заёмщика и потерю им трудоспособности, что дает им дополнительный комиссионный доход от «навязывания» страховых услуг. Также заёмщик несёт дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг оценочной компании и нотариуса, оплатой банку рассмотрения заявки на кредит и так далее.

Однако пока коммерческие банки не готовы отказываться от дополнительных услуг, страхования ипотеки и ипотечных рисков. Несмотря на то, что банками собраны огромные данные по клиентам, их имуществу, платежам, им не хватает развития информационного взаимодействия с органами власти, у которых содержатся документы по приобретаемому имуществу и правах на него. Доступ к таким документам с разрешения заемщика снизит риски мошенничества, операционные риски и бумажный документооборот, что позволит принимать решения более быстрые и качественные решения.

Дальнейшее совершенствование организации ипотечного жилищного кредитования в банках будет направлено на улучшение оценки кредитоспособности потенциальных заёмщиков. В условиях отсутствия единой стандартизированной системы оценки кредитоспособности банки все чаще используют собранные данные о собственных и потенциальных клиентах.

В любой из используемых банками методиках оценки кредитоспособности (скоринге или андеррайтинге) применение массивов данных (big data) дает значительное улучшение результатов. Например, «Chase Bank (крупнейший банк США, где один из ключевых продуктов – ипотечные кредиты) использовал анализ данных, чтобы не только предсказать банкротство получивших ипотеку клиентов, но и определить тех, кто в ближайшее время досрочно погасит ипотеку (и из-за которых банк недополучит прибыль по выплатам по процентам).

Таким пользователям банк предлагал либо лучшие условия, либо продавал этого заемщика другим банкам, увеличивая таким образом свой доход».

Впрочем, совершенствование методик оценки кредитоспособности заемщиков в коммерческих банках продолжает сопровождаться и за счет адаптации принятых моделей к новым макроэкономическим условиям.

Другим направлением в развитии организации ипотечного жилищного кредитования может стать переход к электронному взаимодействию клиентов и банков. Пока коммерческие банки предлагают калькуляторы оценки стоимости кредита, но в будущем клиенты, возможно, смогут предоставлять документы в банки в электронной форме и по ним будут приниматься предварительные решения о выдаче кредита. Этому способствуют и развитие банковских приложений, личных кабинетов клиентов банка. Однако для этого потребуется и совершенствование защиты получаемых электронных данных.

Именно совершенствование технологий сейчас является центральным элементом мировой организации банковского бизнеса. Помимо усовершенствования использования информации банковский сектор в мире изучает возможное распространение технологии блокчейн в финансовой сфере. Однако пока эта технология несет в себе больше вопросов, но ею уже заинтересовались центральные и крупные частные банки.

Таким образом, современная система ипотечного жилищного кредитования находится под большим влиянием от изменившейся макроэкономической ситуации. Сокращение ипотечного жилищного кредитования, рост просрочек, проблемы валютных ипотечных заемщиков пока не решены окончательно, но уже стабилизировались. Государственная поддержка помогает осуществлению ипотечного жилищного кредитования. В тоже время уже сейчас органы власти, банковское сообщество ищет альтернативные способы поддержки ипотечного жилищного кредитования.

Главным направлением в улучшении ситуации в ипотечном жилищном кредитовании сейчас является снижение процентных ставок по кредитам. Действующие ставки все еще высоки и не могут служить решением жилищного вопроса в стране. Однако постепенно ставки снижаются. В условиях уже сложившегося избытка банковской ликвидности и снижения процентных ставок возможно восстановление ипотечного кредитования на прежние уровни. А дальнейшее его развитие и совершенствование будет обусловлено уже развитием информационной, методологической, нормативной базы.

Заключение

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование представляет собой инструмент по решению жилищных проблем населения, финансирования нового строительства. Задача обеспечение доступным жильем граждан решается каждым государством в рамках действующей в стране модели ипотечного жилищного кредитования. В РФ в систему ипотечного жилищного кредитования входят коммерческие банки и Агентство ипотечного жилищного кредитования. Однако ипотечный жилищный кредит, как и другие виды кредита, заключают в себе различные риски. Со стороны кредитора такими рисками являются кредитный риск, риск ликвидности, риск процентных ставок, имущественный риск. В тоже время банк учитывает риски заемщика, вероятности потери или снижения дохода, риск имущественный риск. Для снижения этих рисков коммерческие банки внедряют систему контроля и мониторинга своей деятельностью, поддержания её на уровне, обеспечивающем выполнение обязательных нормативов и получения прибыли. В рамках этих мер разрабатываются условия ипотечного жилищного кредитования, к которым относят первоначальный взнос, оценку приобретаемого в ипотеку имущества, страхование. В систему страхования от рисков ипотечного кредитования может входить страхование жизни и здоровья заемщика, залогового имущества, его ответственности, а также страхование титула. Если заемщик выполняет установленные банком условия кредитования, то он может рассчитывать не только на одобрение кредита, но и снижение по нему процентной ставки.

Таким образом, современная правовая база ипотечного жилищного кредитования включает в себя различные нормативные правовые акты. Основным законом, регулирующим эту сферу, является Гражданский Кодекс РФ. В дополнение к нему изданы федеральные законы, регулирующих ипотечное кредитование, осуществление выпуска ипотечных ценных бумаг и др. В тоже время существуют и другие нормативные правовые акты, которые косвенно влияют на деятельность коммерческого банка.

На уровне коммерческого банка также разрабатываются документы в области ипотечного жилищного кредитования, в том числе и применяемые методики оценки кредитоспособности заемщиков. Существуют 2 основных метода оценки ипотечной кредитоспособности клиентов: скоринг и андеррайтинг (метод экспертных оценок).

Каждый из этих методов имеет свои преимущества и недостатки в процессе применения. Скоринговый метод более автоматизирован, но в тоже время не может быть единственным и универсальным методом в определении кредитоспособности. Метод экспертных оценок позволяет наиболее полно изучить потенциального заёмщика и учесть полученные выводы при принятии решения. Однако влечет довольно высокие временные, трудовые затраты для коммерческого банка, наделяя принятое решение долей субъективности.

Таким образом, современная система ипотечного жилищного кредитования находится под большим влиянием от изменившейся макроэкономической ситуации. Сокращение ипотечного жилищного кредитования, рост просрочек, проблемы валютных ипотечных заемщиков пока не решены окончательно, но уже стабилизировались. Государственная поддержка помогает осуществлению ипотечного жилищного кредитования. В тоже время уже сейчас органы власти, банковское сообщество ищет альтернативные способы поддержки ипотечного жилищного кредитования.

Главным направлением в улучшении ситуации в ипотечном жилищном кредитовании сейчас является снижение процентных ставок по кредитам. Действующие ставки все еще высоки и не могут служить решением жилищного вопроса в стране. Однако постепенно ставки снижаются. В условиях уже сложившегося избытка банковской ликвидности и снижения процентных ставок возможно восстановление ипотечного кредитования на прежние уровни. А дальнейшее его развитие и совершенствование будет обусловлено уже развитием информационной, методологической, нормативной базы.

Список использованных источников

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ – Часть 1 (ред. от 31.01.2016 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
2. Федеральный закон от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 29.12.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 05.10.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
4. Федеральный закон от 11.11.2003 г. N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (ред. от 30.12.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
5. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 г. «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 гг.» (ред. от 25.08.2015 г.) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
6. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. (Одобрена Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.01.2000 г. №28) // Справочная правовая система «Консультант Плюс».
7. Деньги. Кредит. Банки: учебник / под ред. Г.Н. Белоглазовой. – М.: Юрайт. 2013. – 392 с.
8. Основы ипотечного кредитования: учебник / под ред. Н.Б.Косарёвой. – М.:Инфра-М. 2010. – 576 с.
9. Трошин А.Н. Финансы и Кредит: учебник / Трошин А.Н., Мазурина Т.Ю., Фомкина В.И. – М.:ИНФРА-М. 2010. – 408 с.
10. Страхование: экономика, организация, управление: учебник / под ред. Г.В. Черновой. – М.: Экономика. 2010.- 493 с.
11. Всё об ипотеке: учебное пособие / Афонина А.В. – М.: Омега-Л. 2010. – 176 с.
12. Банковское дело: учебное пособие / под ред. О.И. Лаврушина. – М.: КНОРУС. 2013. – 800 с.
13. Ипотечное кредитование: учебное пособие / Разумова И.А. – СПб.: Питер. 2010. – 208 с.
14. Деньги. Кредит. Банки: учебный курс / Продченко И.А. – M.: МИЭМП. 2010. – 260 с.
15. Бочарова И.В., Ендовицкий Д.А. Анализ и оценка кредитоспособности заёмщика: учебно-практическое пособие. – М.:КНОРУС. 2010. – 272 с.
16. Филина Ф.Н. Все виды кредитования: практическое пособие / Филина Ф.Н., Толмачёв И.А., Сутягин А.В. – M.:ГроссМедиа. 2010. – 210 с.
17. Варламова Т.П.: Ипотечное кредитование в России: история и современное состояние // Поволжский торгово-экономический журнал. -2014. – №5(39).

    – С.42-50.

18. Варламова Т.П., Трубина А.П.: Роль АИЖК в организации ипотечного кредитования в России // Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия: Экономика. Управление. Право. – 2013. – №4-2. – С. 640-644.
19. Ганьшина С.И.: Методы оценки потенциальных заёмщиков в ипотечном жилищном кредитовании // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. – 2012. – №6(42).

    – С.36-52.

20. Гарипова З.Л. Социальные последствия ипотечного жилищного кредита // Финансы и кредит. – 2014. – №31
21. Кургузкин А.Д.: Ипотечное кредитование в США и России как способ приобретения жилья // Территория новых возможностей. Вестник Владивостокского государственного университета экономики и сервиса. -2013. – № 1(19).

    – С. 163-167.

22. Лепёхин И.А.: Правовая природа кредитования, обеспеченного ипотекой // Вестник Российского государственного гуманитарного университета. – 2012. – № 3.- С. 150-155.
23. Литвинова С.А.: Ипотечное кредитование как способ приобретения жилья в современных условиях // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. – 2012. – № 1(2).

    – С. 66-71.

24. Лопес В.Л.Ж.: Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах // Наука и экономика. – 2011. – №2(6).

    – С. 52-57.

25. Новоселова Е.Г., Аристова Е.В.: Кредитоспособность как основа оценки качества кредитных отношений // Известия Томского политехнического университета. – 2014. – Т.324. – №6. – С.150-157.
26. Солодилова М.Н.: Ипотечное жилищное кредитование: экономическая сущность, особенности организации и финансирования // Вестник Самарского муниципального института управления. – 2014. – №1(28).

    -С.112-120.

27. Щукина С.В., Ивасенко А.Г: Анализ нормативной правовой базы земельно-ипотечного кредитования // Современные наукоёмкие технологии. – 2014. – № 7-2. – С.168.
28. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.ahml.ru/ru/borrower/ipProg/. (Дата обращения: 27.02.2015).

29. Центральный Банк Российской Федерации: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.cbr.ru/. (Дата обращения: 21.04.2015).

30. Русипотека. Кредитование и секьюритизация: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rusipoteka.ru/profi/analytics/.(Дата обращения: 21.04.2015).