Введение
Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, перераспределение земли и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требует серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России.
Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком.
Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участи как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую или покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местонахождение земельного участка, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей.
Рынок земли особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.
В условиях становления рыночных отношений, в частности аграрных отношений, важнейшим их условием является реализация экономического потенциала земли, как фактора производства, а также развитие аренды земли, как наиболее эффективной и экономически целесообразной формы землепользования. Все эти задачи могут быть решены путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.
Цель настоящей работы состоит в анализе характера земельной собственности, земельной ренты и ценообразования на землю в современных условиях. Анализ современного положения с земельной собственностью и рынка земли в аграрном секторе экономики.
1.1. Земля как фактор производства.
Процесс производства материальных благ и услуг предполагает функционирование совокупности различных факторов. Среди них согласно современной экономической теории обычно выделяются четыре основные группы: земля, труд, капитал и предпринимательская деятельность, которые непосредственно воздействуют на производство и экономический рост. Данные факторы, без которых невозможно производство, являются факторами предложения.
Земельный фонд Российской Федерации как объект управления
... и других объектов. Площадь этих земель составила 2,1 млн га. К землям транспорта относят земельные участки, предоставленные ... 75,8 млн га. Лесной фонд подразделяют на земли собственно под лесами и нелесные земли. Земли под лесами занимали в ... земель, относимых к категории земель поселений, входят как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья. Преобладают сельскохозяйственные ...
Земля, являясь естественным фактором, выступает в качестве всеобщего средства производства. К этому фактору относятся сельскохозяйственные земли, залежи полезных ископаемых, леса и другие природные богатства.
Значение земли как фактора производства в различных отраслях народного хозяйства неодинаково. В обрабатывающей промышленности земля дает предприятию место, на котором оно стоит, и сферу действия для технологического процесса. В добывающей промышленности она, кроме того, дает предмет труда, который превращается в сырье для обрабатывающей промышленности. В сельском хозяйстве, в котором экономический и естественный процессы воспроизводства переплетаются, земля является главным средством производства. Она здесь служит: во-первых, всеобщим предметом труда, когда подвергается обработке; во-вторых, выступает в качестве активного средства труда, обладая плодородием и являясь той средой, где развиваются растения. Человек, воздействуя на почву и используя ее жизненные силы, производит необходимые для него продукты. При этом земля, в отличие от других средств производства, в процессе потребления не только не теряет своей потребительской стоимости – плодородия, но при условии правильной системы земледелия, совершенной техники и технологии, разного рода мелиорации повышает ее, давая тем самым возможность получать высокие и устойчивые урожаи. Учет этих особенностей земли крайне важен для России, где средняя продуктивность гектара пашни в 3,8 раза ниже, чем в США, и в 2,2 раза ниже, чем в Западной Европе. Большую часть территории страны занимают районы вечной мерзлоты и рискованного земледелия.
Земля, как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:
Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Земельным кодексом, согласно которому земли делятся на семь категорий, которым присвоены соответствующие коды. Эти земли используются в соответствии с установленным целевым назначением:
Земли сельскохозяйственного назначения
Особым охранным статусом обладают сельскохозяйственные угодья – пашня, сенокосы, пастбища, земли, занятые под многолетними насаждениями.
Земли поселений
Черта поселений проводится на основании утвержденной государственной землеустроительной документации и проходит по границам земельных участков, предоставляемых гражданам и юридическим лицам.
Все собственники земельных участков , землевладельцы и арендаторы земельных участков в обязательном порядке должны использовать градостроительный регламент. Строительство, реконструкция или расширение объектов недвижимости могут осуществляться в установленном градостроительным регламентом.
Производство и спрос на экономические ресурсы
... ресурсам и определенным рынкам. Если экономисты едины в том, что ценообразование и использование экономических ресурсов (факторов производства) являются феноменом спроса и предложения, то они также признают, что на отдельных рынках предложение и спрос на ресурсы ... особо отметить характерные особенности формирования рынка земли. Земля в условиях государственного социализма была национальным достоя ...
Земли поселений занимают 4% территорий страны, однако обеспечивают 80% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование.
Земли промышленности и иного специального назначения
1) земли промышленности;
2) земли энергетики;
3) земли транспорта;
4) земли связи, радиовещания, телевидения, информатики;
5) земли обеспечения космической деятельности;
6) земли обороны и безопасности;
7) земли специального назначения.
Земли особо охраняемых территорий, Земли лесного фонда, Земли водного фонда, Земли запаса
Благодаря делению земель на то или иное направление использование земельного участка является относительно стабильным.
Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков (в договорах купли-продажи, в кадастровых планах, в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и т.д.).
Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
1.2. Рынок земли. Сущность, функции, особенности.
Состояние рынка земли определено действием двух основных его субъектов: собственников земельных ресурсов (землевладельце) и сельскохозяйственных предпринимателей (земледельцев).
Первые, предоставляя землю в аренду, формируют предложение услуг земли. Вторые, арендуя то или иное количество земли, предъявляют спрос. Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор приобретает земельный участок в собственность, функции собственника и предпринимателя совмещаются в одном лице.
Количество предлагаемой, так и спрашиваемой земли измеряется в физических показателях – квадратных метрах, гектарах, сотках и т.д. Оно определяет величину земельной услуги. Услуга земли состоит в ее способности удовлетворять спрос на продукцию, производимую с помощью данного фактора; это, главным образом, сельскохозяйственная продукция.
Услуга земли имеет определенную цену или рентную оценку. Равновесная цена, как цена на любом рынке, определена равновесием между спросом на услуги земли их предложением.
Спрос на услуги земли
Таким образом, спрос на услуги земли (D) демонстрирует обратную зависимость между величиной рентной оценки (R) и количеством земли (Т).
То есть чем ниже арендная плата, тем при прочих равных условиях большее количество земли может быть взято в аренду. И наоборот: чем большее количество земли может быть взять в аренду, тем ниже доходность каждой дополнительной единицы, тем ниже рентная оценка (рис. 1).
Рис. 1 Спрос на рынке земли [ ]
Предложение услуг земли –, Рис. 2 Предложение на рынке земли [ ]
При фиксированной величине предложения земли в зависимости от спроса всегда найдется такая величина рентной оценки, которая уравновесит интересы продавца (землевладельца) и покупателя (арендатора) услуг земли. Это относится ко всем участникам рынка земли. Если цена окажется на уровне выше равновесного, то фирмы будут предъявлять на землю меньший спрос, чем предложение землевладельцев; в результате некоторые из них не смогут сдать землю, и вынуждены будут понизить цену. Если же цена будет ниже равновесной, то спрос со стороны арендаторов будет превышать предложение и землевладельцы повысят цену; в результате цена установится на равновесном уровне (Rte), при котором спрос на землю будет соответствовать ее предложению (Те).
Спрос, предложение и рыночное равновесие
... тот уровень цен, при котором обеспечивается равновесие спроса и предложения и в конечном итоге равновесие производства и потребления. Цель данной курсовой работы - рассмотрение спроса, предложения и рыночного равновесия с позиций экономической теории и в их взаимодействии. В соответствии с ...
В равновесном состоянии доход землевладельцев будет определяться произведением арендной платы на количество земли (рис.3)
Рис. 3 Равновесие на рынке земли [ ], Этот доход не зависит от землевладельца, т.е. имеет характер чистой экономической ренты.
Для рынков факторов производства чистая экономическая рента представляет собой разницу между доходом, полученным от использования фактора производства (рентой), и затратами на его использование.
Даже если определенные затраты на содержание земли существуют, они очень малы по сравнению с платой за ее использование. Рента полностью формируется спросом на землю, т.е. уровнем цен тех товаров, которые производятся с использованием арендованной земли. При этом изменение рентной оценки будет определяться исключительно изменением со стороны спроса. В этом случае зависимость прямая: чем выше спрос на землю (Dt2>Dt1), тем выше рентная оценка земли (Rt2>Rt1), и наоборот (рис. 4).
Рис. 4 Изменение спроса на землю [ ]
На практике это означает, что не цены сельскохозяйственной продукции зависят от величины ренты, а наоборот, величина ренты зависит от спроса на землю и, соответственно, на цены сельскохозяйственной продукции. Поэтому налог на доход землевладельца, уменьшая спрос на сельскохозяйственные товары, уменьшает величину его дохода. При неэластичности предложения земли вся тяжесть налогообложения ложится на землевладельца. Ему приходится с этим мириться, так как он не в состоянии изменить размеры общего предложения земли. Поэтому участки сдаются в аренду за такую плату, которую удается получить. Тем не менее, любой размер дохода землевладельца является своего рода даровым. Имеется в виду, что его величина никак не побуждает владельца земли предлагать его в большем или меньшем количестве на рынке. Именно на этом обстоятельстве основаны предложения о едином налоге на доходы землевладельца. Суть их состоит в том, что земельная рента по самой своей природе является таким доходом, который может быть обложен крупным налогом, и это не принесет никакого ущерба для стимулов производства.
Возражения против введения такого рода налога сводятся обычно к тому, что экономическую ренту трудно отделить от ренты, связанной с определенными вложениями капитала и труда в улучшение земли, а также от других, «незаработанных» доходов.
В частности, различные участки земли отличаются друг от друга по плодородию и местоположению. Поэтому при фиксированной цене на сельскохозяйственную продукцию средние издержки на лучших участках будут ниже, чем на менее плодородных и более удаленных земельных участках. В этом случае первые будут приносить дифференцированную ренту, т.е. прибыль, обусловленную лучшими природными качествами земли. Однако выделить такого рода доход в качестве самостоятельного практически невозможно.
Роль земли в производстве
... в условиях современной экономики. И как достижение поставленной цели предполагается изучение следующих особенностей земли, как фактора производства: Развитие рынка земли с исторической точки зрения. Роль земли, как фактора производства. Земельная рента, ... устанавливающих основы и порядок учета земель, контроля за их использованием, отношения по поводу охраны угодий, их использования и др. Правовой ...
специфических особенностей
Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить о иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.
Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако она имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.
В-третьих, хозяйственная деятельность на земле порождает два вида монополии на землю: монополию на землю как объект хозяйствования и монополию на землю как объект собственности. Первый вид монополии обеспечивает абсолютное право распоряжения землей и хозяйственного ее использования. Второй вид связан с исключительным правом владении землей ее собственником. В первом случае речь идет о том, что человек, взявший земельный участок в аренду, не ограничен в правах и возможностях хозяйствования на ней. Он может заняться любым видом сельскохозяйственной деятельности, преследуя цель получение наилучшего результата от своей хозяйственной деятельности. Это открывает ему путь к получению дополнительного дохода. Во втором случае обеспечивается получение ренты за отдаваемую в аренду землю.
В-четвертых, предложение земли и других природных ресурсов является строго фиксированным, что делает ее предложение абсолютно неэластичным. Однако с развитием научно-технического и социально-экономического прогресса предложение земли, равно как и других природных ресурсов, фиксировано относительно, ибо постоянно происходит их выбытие или вовлечение в хозяйственный оборот.
Земельная рента – это доход, полученный ее собственником от сдачи ее в аренду. Цена земли, как и других факторов производства, зависит от спроса и предложения на рынке, их соотношения. Предложение земли, в отличие от других факторов, фиксировано и ограничено размерами плодородных земель и, следовательно, не может быть быстро увеличено в зависимости от повышения ее ренты и цены. В данном случае эластичность предложения пригодных к использованию земель в зависимости от цены (ренты) является практически нулевой. В течение же длительного времени эластичность предложения земли в зависимости от цены (ренты) может быть увеличена за счет инвестирования средств в мелиорацию (орошение, осушение и др.).
Спрос на землю как фактор производства D (рис. 3) зависит от ее предложения S и величины ренты R. На графике кривая фиксированного предложения земли S вертикальна. Кривая спроса D , зависимая от величины ренты, пересекается с кривой предложения в равновесной точке Е. При этом, рента имеет тенденцию колебаться вокруг этой точки в зависимости от величины ренты и спроса на землю. Только в точке равновесия Е общее количество земли, на которую предъявляется спрос, будет равно ее предложению. Лишь в точке равновесия спроса и предложения определяется земельная рента.
Рынок земли. Рента
... ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю. Земельный рынок – это одна из самых прибыльных ... земельного фонда не только как товара, но и как природного тела, производственного ресурса и технико-экономического фактора общественного воспроизводственного процесса, причем с учетом специфики земель ...
Существуют различные мнения о том, как возникает рента. Так, как уже отмечалось, величина ренты определяется в процессе рыночного движения спроса и предложения, формирования их равновесия. Есть экономисты, которые считают, что рента входит в издержки производства. Другие, наоборот, в издержки ренту не включают. В первом случае предполагается, что фермер, являясь собственником земли, может обнаружить, что ему не удается возместить издержки после выплаты данной «мягкой», «подразумеваемой» ренты самому себе. Выход в данном случае состоит в том, чтобы взять в аренду другой участок земли, а свой сдать другому фермеру. Во втором случае, когда рента не относится к издержкам, исходят из того, что цена товаров определяет земельную ренту. Из этого делается вывод, что рента является по своей природе «избытком» над издержками, а поэтому последний может быть обложен высоким налогом без потери стимулов к развитию производства, повышению его эффективности.
Показательно, что при капитализме, во-первых, достаточно широкое развитие получили крестьянские (фермерские) хозяйства, в которых в одном лице соединились собственники земли, производители и управленцы. Во-вторых, увеличились сроки аренды, что выгодно для арендаторов. В-третьих, уменьшились размеры ренты по сравнению с прибылью арендаторов, в частности из-за превышения предложения продуктов сельского хозяйства над спросом.
В конце 20 века земельная рента не превышала нескольких процентов в ВНП, что не препятствует развитию сельского хозяйства, не требует экспроприации земельных собственников и национализации земли. В практике нашей страны и других стран, где земля была национализирована, ничейность и бесплатность земли нанесли большой вред сельскому хозяйству, породили бесхозяйственность и хищническое отношение к земле. Введение продажи земли может замедлить ее истощение, способствовать более целесообразному и эффективному использованию. Однако вовлечение земли в рыночный оборот требует соответствующего государственного регулирования на строгой правовой основе, общественного контроля использования факторов сельскохозяйственного производства. Такой подход особенно необходим в отношении сельскохозяйственных земель, которые в условиях рынка, частной собственности, нездоровой спекуляции могут пострадать от эрозии почв, заболачивания, обезлесения и разрушения плодородия.
земельная рента
дифференциальная рента 1
Причиной дифференциальной ренты является монополия на землю как объект хозяйствования. Условия возникновения дифференциальной ренты 1 состоят в более производительности труда сельскохозяйственных рабочих на лучших участках, что выражается в более низком уровне издержек при производстве и транспортировке продуктов и, следовательно, большей прибыли. Дифференциальная рента 1 своим источником имеет прибавочный труд сельскохозяйственных рабочих. Она возникает независимо от частной собственности на землю. Роль последней состоит в том, что этот излишек прибыли над средней прибылью (сверхприбыль) переходит из рук арендатора-капиталиста в руки землевладельца и присваивается им в виде ренты.
Рынок земли: его особенности
... рассмотреть рынок земли как основного экономического фактора производства и основные положения теории земельной ренты. 1. Особенности рынка земли Особенностью земли ... 96]. 1.2 Спрос и предложения рынка земли Сельскохозяйственный спрос. Сельскохозяйственный спрос на землю является в условиях развитого рыночного ... природных ресурсов велико в разных отраслях экономики, ведь любая отрасль использует их в ...
Дифференциальная рента 1, связанная с естественным плодородием земли, является результатом различной производительности капиталов, вложенных в земельные участки разного качества. Она выражает экстенсивное ведение сельского хозяйства, при котором рост продукции осуществляется за счет расширения посевных площадей. В отличии от этого, дифференциальная рента 2 связана с экономическим или искусственным плодородием земли. Это предполагает интенсивное ведение сельского хозяйства, дополнительное вложение капитала в одни и те же земельные участки (применение тракторов и машин, минеральных удобрений, передовые технологии, мелиорации и др.).
Поэтому улучшается плодородие почвы, растет урожайность, что повышает производительность труда и снижает издержки производства, образует сверхприбыль, т.е. возникают условия для дифференциальной ренты 2.
Дифференциальная рента образуется не только в сельском хозяйстве, но и в добывающей промышленности и строительстве. В добывающей промышленности она, как и в землевладении, порождается различиями в уровне производительности труда и величине стоимости продукта. Эти различия обусловлены неодинаковым богатством залежей полезных ископаемых, неравенством других природных условий шахт, рудников, нефтяных скважин и др. Поскольку цены на продукты добывающей промышленности устанавливаются по худшим условиям ее производства, то на лучших участках земли, где полезные ископаемые добываются с меньшими издержками, образуется разностный доход, который присваивается собственником земли в форме дифференциальной ренты.
Земельные собственники получают дифференциальную ренту также за участки земли, на которых строятся здания и сооружения. Ее величина во многом зависит от местоположения сооружаемого объекта.
абсолютную ренту
монопольная рента
Совершенствование рентных отношений требует проведения широких работ по созданию Земельного кадастра, чтобы дать классификационную оценку качества земель, их естественного и экономического плодородия.
Совершенствование землепользования и рентных отношений предполагает определенные меры по экономической оценке земельных ресурсов:
цена земли
Цена отдельного участка земли будет зависеть в прямой степени от изменения цен на услуги земли. Поскольку земля является вечным активом, для подсчета ее цены используется формула
RT
PT = R*100%
где PT – цена земли;
- RT – рентная оценка земли (величина арендной платы);
- R — ставка процента.
Экономический смысл этой формулы в том, что, продавая, землю за эту цену, землевладелец будет иметь такой же доход с полученной суммы денег, как с проданного участка.
Цена земли равна отношению земельной ренты к ставке ссудного процента
Цена земли имеет тенденцию к росту, ибо земельная рента растет, а ставка ссудного процента если и растет, то медленнее, чем рента.
При оценке земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще и чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.
Рыночная и кадастровая стоимость земли.Оценка земельного участка
... обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ. ...
При оценке земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.
Необходимо знать, что оценка стоимости земли не является величиной постоянной. Она меняется со временем вместе с изменением всех упомянутых факторов. Поэтому оценка земли всегда проводится и актуальна на конкретную дату. При осуществлении новых сделок в будущем экспертизу необходимо проводить снова.
В рыночных условиях при наличии необходимой информации целесообразно применять методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжение Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методологические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при такой оценке используют следующие методы: метод сравнения продаж, метод выделения, метод капитализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.
Возникновение в России земельного рынка – закономерный результат приватизации земли. Одной из главных его функций является обеспечение условий для перераспределения земельных участков между собственниками и пользователями. С институциональной точки зрения, рынок земли представляет собой совокупность кадастровых, имущественных и иных специальных учреждений и структур, благодаря которым происходит перераспределение земли между участниками земельных сделок в соответствии с правилами, определенными действующим законодательством[6].
В современных условиях для устойчивого развития аграрного производства, продовольственной безопасности страны, создания гибкой системы землевладения и землепользования необходим рынок сельскохозяйственных земель. Он представляет собой систему организованного оборота и имеет следующие характеристики:
В основе функционирования рынка сельскохозяйственных земель — отношение собственности на землю в сельском хозяйстве. Однако до сих пор в России система земельных отношений так и не сформировалась, что связано, прежде всего, с неясностью и запутанность отношений земельной собственности в сельском хозяйстве, и в первую очередь с нерешенностью проблемы земельных долей. Отсутствует также адекватный механизм экономической реализации права собственности на землю, который должен отражать наличие дифференциальной, абсолютной и монопольной земельной ренты. В итоге имеет место нерациональное использование земель, что, в частности, выражается в сокращении площади сельскохозяйственных угодий и пашни в сельском хозяйстве. Земельная собственность есть исторически определенная форма экономических отношений по поводу присвоения земли как средства производства конкретными лицами или их группами. Как экономическая категория она представляет собой совокупность земельных отношений. При этом каждая составная часть системы играет роль отдельного права (владение, пользование и распоряжение).
Оценка земель сельскохозяйственного назначения
... число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру. В связи с этим в настоящее время оценка сельскохозяйственных земель становится все более актуальной. I. Земли сельскохозяйственного назначения 1. ...
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в нашей стране осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным и Гражданским кодексами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними иными федеральными нормативно-правовыми актами и законами субъектов Российской Федерации.
Основной федеральный закон, регулирующий рынок сельскохозяйственных земель, — «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он претерпел большое число изменений с момента введения в действие, однако по-прежнему рынок сельскохозяйственных земель развивается медленно.
Для развития рынка сельскохозяйственных земель необходимо также, чтобы правовые и экономические механизмы работали в тесном взаимодействии друг с другом. Однако, как отмечает академик Россельхозакадемии И.Н. Буздалов, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» мало изменил положение. Применение эффективного регулирования рынка земли невозможно из-за отсутствия адекватного ему экономического механизма.
Развитию рынка сельскохозяйственных земель будет способствовать вовлечение в оборот земельных участков, находящихся в пользовании или находящихся на праве собственности сельскохозяйственных товаропроизводителям, в том числе и за счет ипотеки. В связи с этим большое значение приобретает научно обоснованное определение рыночных и залоговых цен на землю, которое должно отражать движение земельной ренты и ссудного процента, а также фиксирование других экономических регуляторов.
Реальная рыночная оценка сельскохозяйственных земель будет способствовать привлечению в сельхозпроизводство внешних инвесторов, создаст возможность вовлечения земель в организованный оборот (развитие рынка), а также стимулы для повышения эффективности воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве.[13]
Рыночный оборот земли, развитие которого рассматривается как условие перехода земель в руки эффективных хозяйственников и оптимизации размеров землепользований в сельскохозяйственном производстве, должен объединять рыночные сделки. Но возникает вопрос, какие сделки с землей (а их много: продажа-покупка, передача в аренду, наследование, дарение, обмен одних участков на другие, залог) надо считать рыночными, до сих пор остается открытым.
К.И. Панкова дает такое определение рыночным отношениям – «это отношения обмена товара на денежный эквивалент его стоимости» [12].
Не все сделки с земельными участками отвечают этому признаку. Удовлетворяет признакам рыночной сделки только продажа земельного участка.
Развитие рыночного оборота сельхозугодий в стране возможно. Но для этого необходимо:
В сельскохозяйственном производстве приоритетными являются земельные отношения; их сердцевину составляет земельная рента как экономическая форма реализации земельной собственности.
Следует отметить, что в основных законодательных актах – Земельном кодексе Российской Федерации, Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — не содержится прямого упоминания о земельной ренте, хотя говорится о необходимости использования рентных доходов в Методических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков.
и т.д……………..
