Инвестиции в недвижимость

метки: Объект, Инвестиция, Вложение, Стоимость, Недвижимость, Деятельность, Аналог, Основной

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости — фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы моей работы.

Целью курсовой работы является исследование сущности и содержания процесса инвестиций в недвижимость.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• изучить сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;
• проанализировать особенности недвижимости инвестиционного характера;
• охарактеризовать основных участников финансирования в недвижимость;
• исследовать основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;
• рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Объектом исследования является инвестиционная среда.

Предмет исследования: недвижимость, инвестиции в недвижимость, рыночная стоимость недвижимости.

Методологической базой для написания курсовой работы явились наблюдение, анализ, сравнение, социологический опрос.

В качестве теоретической базы для выполнения данной работы были использованы источники специальной литературы указанные в списке литературы.

Практическая значимость исследования проблем заключается в возможности применения результатов в деятельности организаций инвестиционного профиля.

Структура работы определена исходя из поставленных задач. В первой части работы рассматриваются теоретические аспекты инвестиционной деятельности. Второй раздел посвещается определению рыночной стоимости. В заключении подведены итоги курсовой работы, обобщены выводы и рекомендации.

Дипломная работа маркетинг инновационной деятельности на предприятии

... ее организация на предприятии. Во второй главе проведен анализ инновационной деятельности ОАО «Филиал № 2 Первый хлебокомбинат». В заключении изложены и соотнесены с общей целью и задачами итоги дипломной работы, приведены ...

1. Теоретически аспект инвестиций в недвижимость

1.1 Сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость

Одной из движущих сил рыночной экономики, как на микроуровне, так и нм макроуровне, являются инвестиции.

Инвестиции — это целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

В действующем российском законодательстве инвестиции определены как денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Наиболее существенными признаками инвестиций являются:

• потенциальная способность инвестиций приносить доход;
• процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активного экономического субъекта (предприятия);
• в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;
• целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);
• наличие срока вложения (этот срок вложения всегда индивидуален);
• вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственно экономической выгоды;

• наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Основные виды инвестиций в недвижимость выделяются по следующим критериям.

По объектам вложения капитала:

• реальные инвестиции — это вложение средств (капитала) в создание реальных активов, связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем;
• финансовые инвестиции — это вложение капитала в различные финансовые инструменты.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе:

• Прямые инвестиции. Инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект недвижимости (приобретение реальных активов, либо вложение капитала в уставные фонды);
• Косвенные (опосредованные) инвестиции. Вложение капитала инвестора в объекты инвестирования осуществляется через финансовых посредников (институционных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.

По отношению к объекту вложения:

• внутренние инвестиции — вложение капитала в активы самого инвестора;
• внешние инвестиции — вложение капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или инструменты иных эмитентов.

По периоду осуществления:

• долгосрочные инвестиции — вложение капитала на период от трех и более лет;
• среднесрочные инвестиции — вложение капитала на период от одного до трех лет;
• краткосрочные инвестиции — вложение капитала на период до одного года.

По степени надежности:

Инвестиции в недвижимость

... при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями. Эти особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций можно подразделить на ...

• Рисковые инвестиции. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок;
• Относительно надежные инвестиции. Наименее рисковыми являются инвестиции в сферы с достаточно определенным рынком сбыта.

По характеристике инвесторов:

• частные инвестиции — вложения капитала физических и юридических лиц негосударственных форм собственности;
• государственные и муниципальные инвестиции — вложения средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе:

• первичные инвестиции — вложения капитала за счет собственных и заемных средств инвесторов;
• реинвестиции — вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций;
• дезинвестиции — высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.

2 Особенности недвижимости инвестиционного характера

Фундаментальной основой национальной экономики, важнейшей частью национального богатства является недвижимость. Недвижимость выступает как объект собственности и сделок.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения (статья 130).

В целом понятие недвижимости можно представить в виде пяти взаимосвязанных блоков:

• земельный участок;

объекты над поверхностью участка, в том числе леса и многолетние насаждения, здания и сооружения, незавершенное

имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые;

• воздушное пространство;
• комплекс прав на объекты недвижимости.

(См.: Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие. — Ростов н/Д : Феникс, 2013, стр. 13).

Недвижимость как объект инвестиций, в сопоставлении с альтернативами фондового рынка, имеет следующие отличительные характеристики:

• неделимость: прямые инвестиции в недвижимость в большинстве случаев являются неделимыми и имеют высокую стоимость. Это обстоятельство затрудняет инвестиции без привлечения заемного капитала и доступ на рынок частных инвесторов;
• неэластичность предложения: запас физической недвижимости в краткосрочной перспективе является неэластичным, то есть невосприимчивым. Это мешает рынку инвестиций адекватно реагировать на изменение спроса;
• невысокая ликвидность: продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;
• высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;
• особые проблемы управления: инвестиции в недвижимость, с характерными экономическими и юридическими проблемами, практически всегда требуют соответствующего управления.

Только качественное управление, которое требует времени, работы или денег, может обеспечить инвестора надлежащим уровнем дохода; если же на инвестора ложатся еще и проблемы ремонта, не знакомые участникам фондового рынка, то становится понятным необходимость учета риска управления инвестициями в недвижимость;

Ценообразование на рынке недвижимости

... потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем. Все вышесказанное не оставляет сомнений в актуальности темы данной контрольной работы - "Ценообразование на рынке недвижимости" Основными ...

• особые риски, которые присущи недвижимости, как объекту инвестиций, в общем случае включают: риск обязательств перед третьей стороной в результате дефектов физической недвижимости;
• финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
• экономический риск функционального износа;

• бессрочность: инвестор полного права собственности владеет частью того, что всегда есть и будет — неизнашивающейся землей и зданием, имеющими долгий срок службы, то есть тем, что всегда будет существенным для потребностей экономики;

• обязательный доказательный характер прав на объект недвижимости путем государственной регистрации сделок;
• возможность новых интересов: в одном и том же объекте недвижимости можно создать различные инвестиционные интересы, тем самым удовлетворяя различные инвестиционные предпочтения;
• гибкость условий финансирования: у приносящих доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств.

3 Основные участники финансирования инвестиций в недвижимость

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы. Основные группы инвесторов могут быть выделены по следующим классификационным признакам.

По организационной форме:

• юридические лица;
• физические лица;
• объединения юридических лиц (холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и др.);
• объединения юридических и физических лиц на основе договора о совместной деятельности;
• государственные органы (органы федеральной власти, субъектов РФ, местного управления).

По направлению основной деятельности:

• индивидуальные инвесторы (юридические или физические лица, объединения юридических и физических лиц, органы государственного и местного самоуправления, осуществляющие инвестиции);

• институциональные инвесторы (финансовые посредники, аккумулирующие средства индивидуальных инвесторов и осуществляющие инвестиционную деятельность от своего лица).

По форме собственности инвестированного капитала:

• частные инвесторы (юридические лица, основанные на негосударственных формах собственности, физические лица);
• государственные инвесторы (органы государственной власти, государственные предприятия);
• муниципальные инвесторы (органы муниципальной власти, муниципальные предприятия).

По менталитету инвестиционного поведения:

• консервативные инвесторы (заботящиеся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и защите своих средств от инфляции, избегающие осуществления средне- и высокорискованных вложений);
• умеренно агрессивные инвесторы (выбирающие объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост их капитала;
• высокорискованные вложения подстраховываются слабо доходными и малорисковыми вложениями);

• агрессивные инвесторы (стремящиеся к быстрому росту вложенных средств: как правило, выбирают объекты инвестирования по критерию максимизации дохода).

По целям инвестирования:

• стратегические инвесторы (как правило, инвестируют с целью обеспечения реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта, в который вкладываются средства);
• портфельные инвесторы (как правило, вкладывают свои средства в разнообразные объекты с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходов на вложенные средства).

По принадлежности к резидентам:

• отечественные инвесторы (все лица — резиденты);
• иностранные инвесторы (иностранные государственные, международные финансовые организации, иностранные юридические и физические лица).

Наиболее значимых успехов Башкортостан достиг в сфере инвестиций: сегодня республика значится в первой десятке инвестиционно-привлекательных регионов России. Сегодня в республике в работе уже порядка ста инвестпроектов. По данным Башкортостанстата, за январь-октябрь 2013 года предприятия РБ, включая субъекты малого предпринимательства, использовали около 170 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что в сопоставимых ценах на 7,2 процента превышает аналогичный показатель 2012 года.

По этому показателю Башкортостан находится на второй позиции в Приволжском федеральном округе.

По видам экономической деятельности основную долю в структуре инвестиций в основной капитал занимают обрабатывающие производства, добыча полезных ископаемых, транспорт и связь, операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг.

1.4 Основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость

по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

• по источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);
• по наличию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие посредников — активная форма инвестирования, инвестиции с участием посредников — пассивная форма инвестирования).

Реальные инвестиции осуществляются в двух формах: материальные и нематериальные инвестиции.

Материальные инвестиции предполагают вложения в средства производства. Они делятся на четыре группы:

• стратегические инвестиции — они направлены на создание новых предприятий, новых производств, приобретение целостных имущественных комплексов и т.п.;
• базовые инвестиции — они направлены на расширение действующих предприятий и т.п.;
• текущие инвестиции — они связаны с вложениями по замене основных средств, проведению капитального ремонта и др.;
• новационные инвестиции — они связаны с модернизацией недвижимости.

Нематериальные (потенциальные) инвестиции, использующиеся для получения нематериальных благ. Например, проведение научно-исследовательских работ.

В мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость.

Реальные инвестиции. Они осуществляются в виде долгосрочных капитальных вложений в основной капитал.

Ипотека. Это — предоставление кредита под залог недвижимости. По договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. (См.: ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ).

Опцион. Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Опцион — обусловленная договором возможность для одной из сторон выбрать способ, объем исполнения обязательства или отказаться от его исполнения при оговоренных обстоятельствах. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу.

Гибридные формы финансирования инвестиций в недвижимость. Это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона

Право преимущественной аренды земли. Это права создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например, право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. Обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания.

Лизинг. Это — долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимы со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет).

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (См.: ФЗ от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О лизинге»).

2. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта на примере коммерческого объекта недвижимости — административное здание

1 Определение задания на оценку и описание объекта оценки

Таблица 1 — Задание на оценку

Задание на оценку
Объект оценки	Административное здание
Оцениваемые права	Право собственности
Собственники	Зарипова Д.И.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Срок проведения оценки	23.12.2013 — 20.03.2014

инвестиция недвижимость финансирование стоимость

Таблица 2 — Описание объекта оценки

Описание объекта недвижимости
Местоположение	РБ, г. Уфа
Год постройки	1979
Материал стен	Кирпич
Техническое состояние объекта
Фундамент	Трещины в цокольной части здания
Стены и перегородки	Глубокие трещины, выветривание швов
Перекрытия и покрытия	Состояние удовлетворительное
Кровля	Искривление местами металлических желобов
Полы	Мелкие повреждения, сколы, потертость
Проемы	Мелкие поверхностные трещины в окнах и дверях
Отделочные работы	Состояние хорошее
ВСТ и ЭТ устройства	Волосные трещины, местами сколы, мелкие царапины

2 Определение рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом- аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

• а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения;
• б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;
• в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Таблица 3 — Корректировки по сравниваемым продажам

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
1	2	3	4	5	6	7	8
ЦП 1м2	т.р.	?	25	28,2	50	47,6	75,5
РС	т.р.	?	30000	32000	73500	100000	110000
Право соб-сти		ПС	ПС	ПС	ПС	ПС	ПС
корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		30000	32000	73500	100000	110000
Условия финансирования		Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		30000	32000	73500	100000	110000
Условия продажи		Рын.	Предл.	Предл.	Предл.	Предл.	Предл.
Корректировка	%		-3	-3	-3	-3	-3
СЦ	т.р.		29100	31040	71295	97000	106700
Время продажи		27.01.14	27.01.14	27.01.14	27.01.14	27.01.14	27.01.14
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	71295	97000	106700
Местоположение		г. Уфа	г. Уфа	г. Уфа	г. Уфа	г. Уфа	г. Уфа
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	71295	97000	106700
Физические характеристики
Материал стен		кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	71295	97000	106700
Общая площадь	м2	1250	1200	1135	1470	2100	1458
Корректировка	%		0	0	-2	-3	-2
СЦ	т.р.		29100	31040	69869	94090	104566
Функциональное назначение		Админ. здание	Админ. здание	Админ. здание	Админ. здание	Админ. здание
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	69869	94090	104566
Наличие ком-ий		+	+	+	+	+	+
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	69869	94090	104566
Состояние помещения		Удов.	Удов.	Удов.	Хор.	Отл.	Отл.
Корректировка	%		0	0	-2	-3	-3
СЦ	т.р.		29100	31040	68472	91267	101429
Транспортная доступность		+	+	+	+	+	+
Корректировка	%		0	0	0	0	0
СЦ	т.р.		29100	31040	68472	91267	101429
Дополнительная информация		—	парковка	парковка	Рядом остановка	парковка	—
Корректировка	%		-3	-3	-1	-3	0
СЦ	т.р.		28227	30109	67787	38529	101429
СЦ 1м2			23,5	26,5	46,1	42,2	69,6
Количество корректировок			2	2	4	4	3
Весовой коэффициент		1	0,3	0,3	0,1	0,1	0,2
РС 1м2		37,75
РС		47188

РС1м2 = 23,5*0,3+26,5*0,3+46,1*0,1+42,2*0,1+69,6*0,2 = 37,75 тыс. руб.

Обоснование корректировок

Право собственности

Корректировка не проводилась, т.к. не обнаружено каких-либо ограничений на право собственности, причем у оцениваемого объекта и подобранных аналогов одинаковое право собственности.

Условия финансирования

Учитывая аналогичные условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов, корректировка по данному фактору не проводилась.

Условия продажи

На основании анализа рынка недвижимости выявлено, что заявляемые цены, как правило, отличаются от реальной цены сделки на 3-5%, т.е. цена предложения всегда выше стоимости сделки. В данном случае корректировка была принята равная 3%.

Время продажи

Корректировка не проводилась, т.к. стоимость объектов-аналогов была взята на дату, которая соответствует дате оцениваемого объекта, т.е. все объекты-аналоги на дату оценки находятся на реализации.

Местоположение

Корректировка не проводилась, т.к. оцениваемый объект и объекты-аналоги располагаются в одном городе Уфа.

Физические характеристики

Материал стен

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. материал стен оцениваемого объекта и объектов-аналогов состоит из кирпича.

Общая площадь

В данном пункте корректировки были введены к аналогам 3, 4 и 5: по 2% к аналогам 3 и 5, и 3% к аналогу №4, т.к. разница в площади у 4 аналога больше.

Функциональное назначение

Оцениваемый объект и аналоги одного функционального назначения — административное здание, поэтому корректировка по данному элементу сравнения не проводилась.

Наличие коммуникаций

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, потому что коммуникации имеются как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Состояние помещения

Поскольку у аналогов № 3, 4, 5 состояние лучше, чем у оцениваемого объекта, были введены корректировки в размере 2% к аналогу №3 и по 3% к аналогам № 4 и 5.

Транспортная доступность

Корректировка по данному элементу сравнения не проводилась, т.к. транспортная доступность имеет место как в оцениваемом объекте, так и в аналогах.

Дополнительная информация

В данном пункте была применена корректировка равная 3% к аналогам № 1, 2, 4, т.к. там имеется парковка; рядом с аналогом 3 находится остановка, поэтому была принята корректировка равная 1%

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость административного здания, расположенного в г. Уфа, площадью = 1250м2 составила 47 200 000 руб.

3 Определение рыночной стоимости затратным подходом

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа.

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

• оценка рыночной стоимости земельного участка;
• оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;
• расчет выявленных видов износа;
• расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Таблица 4 — Расчет ПВС оцениваемого объекта

Показатель	Источники	Цифровое значение
Объем здания	S*H	5000
Стоимость здания	Сборник УПВС №26 т.2	22,9
Группа капитальности	См. в табл. 5 группа (капитальности 2)	1
Коэффициент 69-84		44,4
Коэффициент территориальный		1,02
Коэффициент инфляции		1,16
НДС		1,18
Коэффициент прибыли подрядчика		1,2
Итого		8517456

Таблица 5 — Группа капитальности

Группа капитальности	Поправочный коэффициент
	1	2	3	4	5
1	1	0,98	0,92	0,77	0,71
2	1,02	1	0,94	0,78	0,73
3	1,09	1,06	1	0,84	0,78

Таблица 6 — Расчет устранимого накопленного физического износа

Конструктивные элементы	Удельный вес, %		Физический износ, %		Накопленный износ, %
1	2		3		4
Фундамент	12		27		3,24
Стены и перегородки		16		33		5,28
Перекрытия и покрытия		14		24		3,36
Кровля		11		27		2,97
Полы		15		14		2,1
Проемы		17		17		2,89
Отделочные работы		8		5		0,4
ВСТ и ЭТ		7		13		0,91
Итого		100				21,15

(1)

Таблица 7 — Расчет накопленного неустранимого износа долгоживущих элементов

Конструктивные элементы	Удельный вес, %	Нормативный срок службы, лет	Фактический срок службы, лет	Накопленный неустранимый износ, %
Фундамент	12	120	35	3,5
Стены и перегородки	16	120	35	4,67
Перекрытия и покрытия	14	120	35	4,08
Итого				12,25

(2)

Таблица 8 — Расчет неустранимого износа короткоживущих элементов

Конструктивный элемент	ПВС констр. элемента	Ост. ст-ть	Факт. срок службы	Норм. срок службы	Степень физ. износа	физ. износа	Неустр. физ. износ
Кровля	936920	281076	35	50	70	655844	196753
Полы	1277618	1098751	5	35	14	178867	153825
Проемы	1447968	173756	35	40	88	1274212	152905
Отделочные работы	681397	511048	5	20	25	170349	127762
ВСТ и ЭТ устройства	596222	530638	5	15	11	65584	58370
Итого	4940125	2595269				2344856	689615

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

Таблица 9 — Расчет общего физического износа

№ п/п	Показатель	Величина
1	ПВС	8517456
2	Стоимость устранимого физического износа конструктивных элементов	8517456*21,15% = 1801442
3	689615
4	Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом	8517456*12,25% = 1043388
5	Общий физический износ	3534445

(8)

(9)

(10)

(11)

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания затратным подходом с учетом округления составила 3 410 000 руб.

4 Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Используется доходный подход только для недвижимости, предназначенной для получения прибыли, в основе подхода лежат:

• принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

• принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

При использовании доходного подхода оценивается текущая (сегодняшняя) стоимость возможных (в будущем) доходов, которые ожидаются от эксплуатации или продажи в недвижимости, т. е. путем капитализации дохода.

Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

• сумму будущего дохода;
• время, когда должен быть получен доход;
• продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Таблица 10 — Расчет операционных расходов

№ п/п	Показатель	Расчеты	Цифровое значение
	Постоянные расходы
1	Аренда земли	1м2 = 150 руб	1250*150 = 187500
2	Страхование объекта	3% от ПВС	8517456*3% = 255524
3	Другие постоянные расходы	1% от ПВС	8517456*1% = 85175
4	Итого постоянные расходы	(1+2+3)	528199
	Переменные расходы
5	Расходы на управление	3% от ДВД	1980000*3% = 59400
6	ЗП управляющего	3% от ПВД	2250000*3% = 67500
7	Коммунальные услуги	1) отопление = = 1250*25*9 = = 281250 2) водоснабжение = = 11*85*12 = 11220 3) электроэнергия = = 12*4,5*450 = = 24300	316770
8	Расходы на уборку	1% от ДВД	19800
9	Расходы на текущий ремонт	2% от ПВД	45000
10	Итого переменные расходы	(5+6+7+8+9)	508470
	Расходы на замещение
11	Стоимость КЖЭ здания		2595269*(12%*5 лет) = = 2595269*0,15741 = = 408521
12	Ставка дохода инвестора	1% от КЖЭ	4085
13	Итого резерв	(11+12)	412606
14	Всего ОР	(4+10+13)	1449275

, где Кк = 14% (12)

ЧОД = ДВД — ОР (13)

ОР = Постоянные затр. + переменные затр. + Резерв расходы (14)

ДВД = ПВД — Кп (15)

ПВД = S*Арендная ставка*12 мес. (16)

• Рассчитаем ПВД

ПВД = 1250*150*12 = 2 250 000 руб.

• Рассчитаем ДВД

ДВД = 2250000*(1 — 0,12) = 1 980 000 руб.

• Рассчитаем ЧОД

ЧОД = 1980000 — 1449275 = 530725 руб.

• Рассчитаем рыночную стоимость

Вывод: Таким образом рыночная стоимость административного здания доходным подходом, с учетом округления, составила 3 791 000 руб.

5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Суть данного этапа заключается в получении итоговой величины стоимости на основании нескольких результатов, полученных тремя подходами.

Согласование — это процесс, в ходе которого для достижения оконча­тельной оценки стоимости выносятся определенные логические сужде­ния. Перед его началом оценщик просматривает все факты и проверя­ет точность вычислений. Все допущения проверяются на разумность и надежность.

Согласование называют «экзаменом совести». В ходе этого процесса оценщик проверяет применимость принципов оценки на различных стадиях выявления задачи, сбора данных и анализа — используя каж­дый подход к оценке. Заново пересматриваются различные показате­ли стоимости. Насколько они обоснованны? Подтверждаются ли они данными? Имеют ли они смысл? Заново анализируется исходная задача. Оценщик может использовать статистические расчеты для разработки вероятностного распределения. Далее он может обдумать диапазон, в пределах которого должна находиться искомая величина стоимости. Обычно ожидается, что оценщик представит клиенту единственную ве­личину оценки стоимости. Теперь на основе этого процесса согласова­ния оценщик должен вынести такое решение.

Согласование — это не процесс механического усред­нения результатов, полученных с использованием трех подходов. Это процесс логических рассуждений и принятия решения.

Наконец, получив результат всех исследований — значение оцениваемой стоимости объекта оценки, необходимо оформить работу по определенной форме — составить отчет об оценке. Отчет составляется с соблюдением требований, устанавливаемых Законом «Об оценочной деятельности».

Таблица 11 — Определение удельного веса

Наименование подхода и метода		Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Качество информации	Итог	Уд. вес, %
Доходный подход	ранг	Низкий	Средний	Высокий	Средний
	балл	0	1	2	1	4	25
Затратный подход	ранг	Высокий	Высокий	Высокий	Средний
	балл	2	2	2	1	7	43,75
Сравнительный подход	ранг	Средний	Средний	Высокий	Средний
	балл	1	1	2	1	5	31,25
Общая баллов						16	100

Таблица 12 — Согласование стоимости результатов оценки

	Стоимость, т.р.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, т.р.
Доходный подход	3 791	25	947,75
Затратный подход	3 410	43,75	1 491,88
Сравнительный подход	47 200	31,25	14 750
Согласованная стоимость	—	—	17 189,33

Вывод: Рыночная стоимость административного здания на 20.03.2014 г., расположенного в г. Уфа, с S=1250 м2, составила 17 200 000 руб.

Заключение

В результате написания этой курсовой были решены, изучены следующие задачи:

• изучена сущность и основные понятия инвестирования в недвижимость;
• проанализированы особенности недвижимости инвестиционного характера;
• охарактеризованы основные участники финансирования в недвижимость;
• исследованы основные формы и инструменты инвестирования в недвижимость;
• рассчитана рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Цель написания курсовой работы была достигнута, но отдельные проблемы требуют дополнительного, более глубокого исследования.

Список литературы

Федеральный закон от 2 января 2000 г. №22-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Гражданский кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ.

Земельный кодекс РФ от 25 декабря 2001 г. №136-ФЗ.

Инвестиции в вопросах и ответах: учебное пособие / А. Ю. Адрианов, С. В. Валдайцев, П. В. Воробьев [и др.]; авторы-составители И. А. Дарушин, Н. А. Львова; отв. ред. В. В. Ковалев, В. В. Иванов, В. А. Лялин. — Москва : Проспект, 2011. — 376 с.

Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент: учебное пособие / А.Д. Мурзин. — Ростов н/Д : Феникс, 2013. — 382 с. — (Высшее образование)

Асаул А. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. — Спб.: Питер, 2013. — 416 с.: ил.

Приложение А

(справочное)

Объект-аналог №1

Приложение Б

(справочное)

Объект-аналог №2

Приложение В

(справочное)

Объект-аналог №3

Приложение Г

(справочное)

Объект-аналог №4

Приложение Д

(справочное)

Объект-аналог №5