Экономика и оценка недвижимости

метки: Объект, Стоимость, Недвижимость, Оценка, Уровень, Область, Определяться, Использование

Понятие

физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

• постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;
• постановление № 519 от 06.07.01 г.

«Об утверждении стандартов оценки»;

• Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [14].

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

• определение проблемы по оцениваемому объекту;
• изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;
• ·определение рыночной стоимости объекта.

  1.

Теория оценки объектов недвижимости

1.1 Понятие оценочной деятельности и виды стоимости

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» [2].

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

... основы оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования; изучить методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования; определить стоимость оценки недвижимости. Структура дипломной работы: Дипломная работа состоит из введения, основной части, заключения и списка литературы. Объектом исследования в данной аттестационной работе является ...

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки.

Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях [1].

Итоговая величина стоимости — стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость;
• ликвидационная стоимость;
• кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость — это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Ликвидационная стоимость — это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [3].

1.2 Принципы оценки объектов недвижимости

Основные принципы оценки недвижимости:

1. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

2. Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается влияние как присутствия вклада (элемента), так и его отсутствия на изменение стоимости объекта недвижимости.

Оценка объектов коммерческой недвижимости

... стоимость, предметом - выступает методика оценки объекта недвижимости с помощью доходного подхода оценки недвижимости для дальнейшего определения его текущей рыночной стоимости. При проведении оценки коммерческого объекта ... интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости. 1.2 Понятие, принципы и цели оценки недвижимости Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным ...

3. Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

4. Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке.

5. Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.

6. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.

7. Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом.

8. Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

9. Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом.

10. Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции.

11. Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости.

12. Принцип соответствия основан на том, что объект недвижимости достигает максимальной стоимости в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования [13].

1.3 Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости

Подход к оценке — это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки — это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

1.3.1 Затратный подход

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей [7].

1.3.2 Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода [7].

1.3.3 Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Для осуществления оценки объекта недвижимости сравнительным подходом, определяем объекты-аналоги. Для этого в интернет — ресурсах необходимо исследовать сайты с объявлениями о продаже земельных участков, свободных от застройки, в районе объекта оценки и с идентичной площадью.

Затем составляется таблица с описанием земельных участков-аналогов с расчетом стоимости земельного участка. Для этого необходимо рассчитать корректировки [7].

1.3.4 Согласование результатов

Согласование результатов оценки — это получение итоговой оценки объекта путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — это наиболее вероятная величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов оценки. Она может быть представлена в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости [7].

2. Общие сведения для проведения оценки

2.1 Постановка задания на оценку

Объект оценки:	Коммерческая недвижимость общей площадью 381 кв.м., расположенный на земельном участке общей площадью 920 кв.м. по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Гагарина, 38
Собственник объекта оценки	нет данных
Заказчик оценки:	Петров В.А.
Основание для проведения оценки	Договор на оказание услуг по оценке
Цели и задачи проведения оценки	Определение рыночной стоимости
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость объекта недвижимости
Оцениваемые права
Исполнитель	Сухарева Светлана Александровна
Дата осмотра объекта оценки	«11» апреля 2016 года
Дата проведения оценки	«11» апреля 2016 года
Дата составления отчета	25.04.2016
Перечень данных, использованных при проведении оценки с указанием источников получения	Информация, полученная в сети Интернет; ФСО №1, №2, №4, №7
Назначение объекта	Офисная недвижимость
Адрес объекта	г. Томск, ул. Гагарина, 38
Общая площадь, м 2	381
Строительный объем, м 3	1364
Планировочная схема	коридорная
Площадь земельного участка, м 2	920
Материал стен	кирпич
Этажность	2
Отделка	Простая, требуется косметический ремонт
Коммуникации	все
Крыша, кровля	скатная крыша, стропильная система деревянная, кровельный материал — кровельное железо
Фундаменты	бутовые ленточные
Междуэтажные перекрытия	по деревянным балкам
Перегородки	Кирпичные
Коэффициент загрузки помещений	0,7

2.2 Последовательность проведения оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

1. Проведение интервью с Заказчиком.

2. Определение цели оценки и вида определяемой стоимости.

3. Проведение сбора необходимой информации об объекте оценки.

4. Изучение материалов и документов, предоставленных Заказчиком.

5. Выбор возможных подходов и методов оценки.

6. Расчет стоимости объекта оценки выбранными подходами и методами оценки.

7. Сведение результатов, принятие заключения о стоимости объекта оценки.

8. Составление отчета по результатам проведенных расчетов стоимости.

9. Оформление отчета в соответствии с утвержденными стандартами оценки.

3. Описание объекта оценки и его окружения

3.1 Описание объекта оценки и анализ его местоположения

Исследуемый объект располагается по адресу ул. Гагарина, 38, в г. Томске. Общий вид объекта приведен на рисунке 1.

Рисунок 1 — Общий вид здания по адресу ул. Гагарина, 38

Основные характеристики местоположения объекта приведены в таблице 1.

Таблица 1. Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Район	Советский
Адрес	Ул. Гагарина, д. №38
Преобладающая застройка микрорайона	Объект расположен в микрорайоне, застройка которого имеет преимущественно нежилой характер.
Транспортная доступность	Продолжительность дороги от центральной части города (пл. Ленина) до здания при езде на легковом автомобиле составляет: около 5 минут, при использовании общественного транспорта — около 5 минут езды до ближайшей остановки общественного транспорта.
Обеспеченность общественным транспортом	Транспортная доступность объекта хорошая: ближайшие остановки общественного транспорта располагаются вблизи рассматриваемого жилого дома: по пр. Ленина и (автобусы 4,12,16,17,19 и др., троллейбусы 2, 3, 4 и др.), ул. Гагарина (автобус №8 кольцевой), трамвайные пути по ул. Советская (трамвай №1 и №2). Объект находится в 3 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта.
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (5-15 минут ходьбы)	В ближайшем окружении располагаются объекты административно-офисного и торгового назначения, а также торговый центр, караоке-бар и спортивный магазин.
Обеспеченность района социальной инфраструктурой	Район с хорошо развитой инфраструктурой
Состояние прилегающей территории	Хорошее, имеются удобные подъездные пути, заасфальтированные тротуары, озеленение

Характеристики здания приведены в табл. 2.

Таблица 2. Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Отдельностоящее здание
Материал наружных стен	кирпич
Материал перекрытий	Ж/бетонные
Наружная отделка	Оштукатуренный и окрашенный фасад
Техническое обеспечение здания	Подведены и подключены инженерные коммуникации: холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж	Непосредственно у здания отсутствует, но за оградой имеется парковка примерно на 10 машино-мест
Количество этажей в здании	2
Площадь общая, кв. м	920
Внутренняя отделка	улучшенная

оценочный стоимость недвижимость затратный

Местоположение объекта на карте города приведено на рисунке 2.

Рисунок 2 — Местоположение объекта на карте г. Томска

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.

Объект оценки расположен в центральной части города в зоне исторического центра города. Такое местоположение подходит для коммерческой недвижимости в связи с высоким потоком людей. Наиболее эффективным использованием объекта оценки будет являться офисная недвижимость, так как здание находится на второстепенной улице, поток людей не большой, местоположение подходит для административно-офисного назначения.

5. Анализ рынка недвижимости

Процесс оценки объектов недвижимости основывается на анализе общей экономической ситуации в регионе места расположения объекта оценки, а также основных характеристиках сегмента рынка недвижимости, к которому относится объект оценки.

Томская область расположена в среднем течении р. Оби в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины и граничит с Тюменской, Омской, Новосибирской, Кемеровской областями и Красноярским краем. Занимает площадь 316,9 тыс. кв. км.

Томская область — один из немногих регионов, обладающих уникальным и наиболее значимым сегодня преимуществом — развитым образовательным и научно-исследовательским потенциалом. Наличие на территории области запасов нефти и газа также является существенным преимуществом — фундаментом для построения эффективной экономики.

Структуру промышленности Томской области формируют около 200 крупных и средних предприятий. В промышленности занято 28% общей численности работающих, сосредоточено 55% основных фондов, создается около 60% валового внутреннего продукта. Непосредственное влияние на динамику всего промышленного производства области оказывает развитие нефтедобывающей и химической отраслей. Доля этой индустрии в областном промышленном производстве возрастает. Отраслью с самыми высокими темпами падения производства — выше, чем по промышленности в целом — является машиностроение. Удельный вес машиностроительной отрасли в общем объеме промышленной продукции составляет более 12%. На ряду с крупными промышленными предприятиями, которые работают в отрасли более полувека, за последнее десятилетие появились новые инновационные машиностроительные предприятия. На их долю приходится пятая часть объема продукции, выпускаемой машиностроительной отраслью.

В Томской области действуют более 7 тыс. предприятий малого и среднего бизнеса, которые обеспечивают рабочими местами 80 тысяч человек и производят продукции и услуг на сумму 6-7 млрд.рублей. Платежи малых предприятий в структуре областного бюджета составляют 11%. Большая часть малых предприятий занята в строительстве (32,5%), торговле (28,6%) и промышленности (15%) — в основном лесной, металлообрабатывающей и машиностроительной. Основная часть предприятий сосредоточена в городах Томске и Стрежевом.

Административный центр — г. Томск находится в южной части области на берегу р. Томи, правого притока Оби. Объект оценки расположен в Томском районе Томской области. Томский район граничит с запада, севера, северо-востока и востока — с Кожевниковским, Шегарским, Кривошеинским, Асиновским и Зырянским районами Томской области, с юга и юго-востока — с Новосибирской и Кемеровской областями. Район граничит с г. Томском и г. Северском, территории, которых расположены внутри района и не входят в состав территории Томского района.

В состав Томского района входит 19 сельских поселений. Административный центр Томского района находится в г. Томске. Население: 543 596 человек (2012 г.).

Район располагает значительными водными, минерально-сырьевыми, земельными, охотничье-промысловыми, рыбными ресурсами, а также древесными и недревесными ресурсами леса. Часть полезных ископаемых разведана и подготовлена к эксплуатации, многие эксплуатируются, но большая часть находится в резерве. Район является наиболее крупным поставщиком подземных вод. Томский район — богатая полезными ископаемыми территория области.

Сельскохозяйственные предприятия остаются основными производителями зерна (98,9% валового производства зерна по району) и льноволокна (100%).

Формирование рынка коммерческой недвижимости в городах России началось в 1990-е годы. На начальном этапе развития рынки были закрытыми, а данные об объектах — непубличными. С начала 1990-х и до кризиса 1998 г. рынок коммерческой недвижимости проходили стадию начального формирования, цены предложения и ставки аренды постепенно росли. Кризис 1998 года затронул все сегменты рынка недвижимости, включая и коммерческую, что привело к коррекции цен и длительной стагнации спроса. С 2000 г. рынок постепенно начал восстанавливаться, изменения цен и ставок аренды приобрели явно выраженную «волновую» динамику, отражая внутренние циклы развития рынка недвижимости. Тем не менее, общий устойчивый тренд был на повышение цен и ставок аренды. Экономический кризис 2008-2009 гг. привел к существенному снижению спроса и заметной коррекции цен и ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости.

Россия оказалась в числе стран, экономика которых серьезно пострадала из-за финансово- экономического кризиса. Кризис по-разному затронул разные сегменты рынка, в некоторых городах до конца 2008 г. наблюдался ценовой рост (связанный как с инерцией, так и с «выбросом» на рынок дорогих помещений — как на продажу, так и в аренду).

1-2 кварталах 2009 г. была отмечена волна коррекция цен и ставок, в начале 2010 г. — вторая волна коррекции. Со 2-3 квартала 2010 г. рынок вошел в фазу стабильности.

Особенностью коммерческой недвижимости г. Томска является территориальное зонирование, так как коммерческая недвижимость высокого качества располагается в центральной части города, а также в разных районах города по основным магистралям. В соответствии с этим районирование коммерческой недвижимости осуществлялось согласно территориальному делению относительно центральных магистралей пр. Ленина, пр. Кирова, пр. Фрунзе, а не по административному делению города (Кировский, Советский, Ленинский, Октябрьский р-ны).

Центральное расположение: пр. Ленина, 1 — пр. Ленина,100, пр. Кирова, пр. Фрунзе, 1 — пр. Фрунзе 102.

Приближенный к центру: Параллельно относительно центрального расположения: пр. Ленина, 104 — пр. Ленина, 163а, ул. Розы Люксембург, 1 — ул. Розы Люксембург, 19, пр. Фрунзе, 93/3 — 119е, ул. Никитина, 4 — ул. Никитина, 99, ул. Киевская, ул. Карташова, р-н пл. Южной и другие улицы, расположенные параллельно или непосредственно приближенные к улицам указанным в «центральном расположении».

Средней удаленности: Примыкая к району приближенному к центральному расположению: пр. Ленина, 132а — пр. Ленина, 217, пр. Фрунзе, 119/5 — пр. Фрунзе, 240а, ул. Красноармейская, ул. Розы Люксембург, 26 — ул. Розы Люксембург, 133, а также центральные улицы и приближенные к ним в спальных районах города (пр. Мира, Иркутский тракт).

Окраина: окраинное расположение: р-н Степановки (пер. Ботанический), р-н Черемошек, (ул. Профсоюзная), р-н ул. Высоцкого, пр. Академический, ул. Мокрушина, и прочее.

5.1 Офисная недвижимость

Несмотря на оживление спроса на качественную офисную недвижимость, отмечаемое в течение 2010-2014 гг., основные тренды рынка офисов по-прежнему носят осторожный «посткризисный» характер: реализация крупных новых проектов откладывается, просчитываются возможные риски. Дальнейший рост спроса в сегменте бизнес — недвижимости возможен при условии сохранения текущего уровня ценовых показателей и отсутствия новых экономических потрясений.

В целом по результатам третьего квартала 2014 г. ситуация сложилась следующим образом:

Центральный ра йон : средняя цена продажи 1 м² помещений офисного назначения установилась на уровне 65 800 руб/ м² . Ставка аренды — на уровне 700 руб/ м² в мес.

Приближенный к цент ру : средняя цена продажи 1м² помещений офисного назначения установилась на уровне 59 100 руб./ м² . Ставка аренды на уровне средней за период (570 руб/м² в мес.).

Средней удаленности : средняя цена продажи 1 м² помещений офисного назначения установилась на уровне 40 800 руб/м² Ставка аренды на уровне 490 руб/ м² в мес.).

Окраина: средняя цена продажи 1 м² помещений офисного назначения установилась на уровне 33 500 руб/м² Ставка аренды на уровне 410 руб/м² в мес.

Таблица 3. Интервалы цен предложения на рынке офисной недвижимости

Таким образом можно сделать вывод о том, что самая дорогая аренда офисных помещений в центральной части города Томска.

В данный момент ситуацию на рынке коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как стабильную, имеющую тенденцию к незначительным колебаниям, в основном к росту.

6. Определение стоимости объекта оценки

6.1 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход (соответствует варианту использование ?благо?) — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Первым делом оценщик проводит анализ современного рынка коммерческой недвижимости г. Томска, а именно занимается поиском объявлений об аренде офисной недвижимости и торговой недвижимости в нужном районе. Результаты анализа представлены в таблицах №4 и №5

Таблица 4. Аренда офисной недвижимости в Советском районе

	Описание	Арендная плата, руб/месяц	Цена за 1 м 2
Ул. Гагарина, 7	45 м 2 , 4/6 этажность. Отделка, интернет, охрана, лифт. Не агентство.	24 750	550	http://dom70.ru/search-13-1.html
Ул. Гагарина, 7	25 мІ, Бизнес-центр Аврора, 4 этаж, лифт, парковка, охрана, WI-FI, кондиционер	19 000	760	https://www.avito.ru/tomsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_30_m_759546308
Ул. Гагарина, 7/1	72 мІ , 2 этаж, вход отдельный, состоит из трех комнат и большое фойе. Арендная плата 300 руб./мес./кв.м. плюс коммунальные услуги.	21600 минимум	300	https://www.avito.ru/tomsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_72_m_646217609
Ул. Советская, 2	100 м 2 , под офисные помещения, свежий ремонт, помещение готово к въезду	50 000	500	http://dom70.ru/search-13-1.html
Ул. Советская, 98	32 мІ Отдельный вход, 1 этаж, хорошая офисная отделка, пластиковые окна, охрана, интернет, телефон. Помещение сдается на длительный срок	150 000	550	https://www.avito.ru/tomsk/kommercheskaya_nedvizhimost/ofisnoe_pomeschenie_32_m_754785379

Таблица 5. Аренда торговой недвижимости в Советском районе

	Описание	Арендная плата, руб.	Цена за 1 м 2
ул, Говорова, 46/4	12 м 2 1 этаж магазина «Перекрёсток» для торговли фруктами, овощами, мясом, рыбой, охлажденной куриной продукцией, товарами бытовой химии, хоз. товарами, периодической печатью (журналы, газеты…), для открытия аптечного пункта либо для оказания услуг (печать, ксерокопирование, фото и т.п.)	14 900	1241,67	https://www.avito.ru/tomsk/kommercheskaya_nedvizhimost/torgovoe_pomeschenie_12_m_759303453
ул, Говорова, 38	300	105 000	350
Ул. Гагарина, 9	31 м 2 , прямая аренда	15 500	500	http://dom70.ru/search-13-1.html
ул. Фрунзе, 46	Сдается торговое помещение 29м 2 , 1 этаж. Под любой вид деятельности. Напротив остановка общественного транспорта. Также предоставляется бесплатно рекламное место на фасаде для баннера 4м.	17500	600	http://dom70.ru/search-13-1.html
ул. Фрунзе, 25	20 м 2 , торговые и офисные площади под любой вид деятельности, любого метража	22000	1100	http://dom70.ru/search-13-1.html
ул. Фрунзе, 40	260 м 2 , Цокольный этаж жилого дома (260 или 130 мІ). Рядом остановка, Холидей Классик, Райффайзенбанк, Черный бриллиант	156000	600	http://dom70.ru/search-13-1.html

Средняя арендная ставка офисных помещений в Советском районе составляет 543 руб./м2, а средняя арендная ставка торговой недвижимости в Советском районе составляет 632 руб./м2.

Таким образом, годовой потенциальный валовой доход, который может получить собственник от сдачи объекта в аренду под офисные помещения, составит приблизительно:

12х543×381=2 482 596 руб.

А годовой потенциальный валовой доход собственника от сдачи помещений в аренду для торговли составит приблизительно

12х632×381=2 889 504 руб.

Таблица 6. Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования

Факторы	Офисные помещения	Торговые помещения
Потенциал местоположения	+	+
Рыночный спрос	+	+
Правовая обоснованность	+	+
Физическая возможность	+	—
Финансовая оправданность	+	—
Максимальная эффективность	+	—
Итого	6	3

Оценщик находит восстановительную стоимость оцениваемого объекта.

Восстановительная стоимость зданий и сооружений офисных предприятий, согласно табл. 11 сборника № 34 УПВС [5], по 1 — му климатическому району равна 35,6 руб. за 1 м³ , но так как Томск относится к I климатическому району, то в соответствии с п. 7 технической части Сборника к восстановительной стоимости применяется повышающий коэффициент 1,12 и стоимость 1 м³ дома составит:

35,6 х 1,12 = 39,872 руб.

Далее оценщик находит восстановительную стоимость объекта оценки в ценах 1969 г.:

39,872 х 1364 = 54 385,408 руб.

Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах 1984 г. (Постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.1983 г.):

54 385,408 х 1,18 = 64 174,7814 руб.

Восстановительная стоимость объекта оценки в текущем уровне цен (на 1-ый квартал 2010 г.) путем умножения восстановительной стоимости объекта в ценах 1984 г. на общеотраслевой средневзвешенный индекс (Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области):

64 174,7814 х 103,98 = 6 672 893,77 руб.

Определяется восстановительная стоимость объекта в уровне цен 2001 г. (Приказ Департамента архитектуры, строительства и дорожного комплекса Томской области):

6 672 893,77 / 5,22 = 1 278 332,14 руб.

Определяется восстановительная стоимость объекта в уровне цен 1 квартал 2016 г.:

1 278 332,14 х 6,87 = 8 782 141,80 руб.

Находится восстановительная стоимость объекта оценки с учетом непроизводственных затрат:

8 782 141,80 х 1,07 = 9 396 891,73 руб.

Далее находится восстановительная стоимость объекта оценки с учетом прибыли инвестора:

9 396 891,73 х 1,2 = 11 276 270,1 руб.

И в конечном итоге определяется восстановительная стоимость объекта оценки с учетом НДС:

11 276 270,1 х 1,18 = 13 305 998,7 руб.

Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта равна 13 305 998,7 рублей.

Рассчитав полную восстановительную стоимость объекта, оценщик должен определить величины физического, функционального и внешнего износов и устареваний.

Износ — это действительная потеря в стоимости улучшений объекта недвижимости в результате воздействия ряда факторов, имеющих различные источники происхождения.

Физический износ — уменьшение стоимости воспроизводства или замещения, связанное с утратой строительными элементами зда­ния или сооружения эксплуатационных характеристик в результате естественного старения, неправильной эксплуатации, воздействия.

Функциональное устаревание — это потеря стоимости в результате несоответствия проекта, материа­лов, строительных стандартов, качества дизайна современным требо­ваниям рынка к этим позициям.

Экономическое устаревание — уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате негативного воздействия внеш­них по отношению к нему факторов (рыночных, финансовых, законо­дательных, физических и других).

В процессе оценки физического износа применялся нормативный метод. Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевоо и ведомственного уровня:

• ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»
• Методика определения физического износа гражданских зданий
• Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий
• ВСН 58-88 (р)
• ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»
• УПВС
• СУПСС-87 Сборник укрупненных показателей сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры

Физический износ здания измеряется в процентах и определяется по формуле:

где Ф _з — физический износ здания, %;

• физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
• коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости здания;
• n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Так как объект оценки — культурно-театральное объединение, дворец культуры, то согласно УПВС, сборнику № 34 «Здания и сооружения зрелищных предприятий», отделу III «Клубы и дома культуры» наиболее подходит объект для оценки — «Дома культуры с залом на 1200 мест» [5].

В таких объектах фундамент из сборных железобетонных блоков, стены кирпичные с облицовкой керамическим кирпичом, перекрытия сборные железобетонные, кровля рулонная. Сцена оборудована огнезащитным занавесом, имеет поворотный круг и другое механическое оборудование, механический регулятор, прожекторы, передвижное электрооборудование, звукоусилительную установку, внутреннюю связь и сигнализацию, киноустановки (в большом и малом залах) и оборудование для кондиционирования воздуха. Группа капитальности I.

Исходя из группы капитальности I и таблицы №11 данного сборника, где приведены удельные веса стоимости, производится оценка физического износа. Оценка физического износа представлена в таблице №7

Таблица №7 — Оценка физического износа

Наименование конструктивных элементов и устройств	Удельный вес отдельного конструктивного элемента в стоимости здания ( по сб. №34 УПВС), %	Физический износ конструктивного элемента, %	Физический износ конструктивного элемента в стоимости здания, %
Фундаменты	5	10	0,5
Стены и перегородки	15	10	1,5
Кровля	5	8	0,4
Перекрытия	14	7	0,98
Полы	6	12	0,72
Проемы	5	8	0,4
Лестницы	2	2	0,04
Отделочные работы	5	15	0,75
Санитарно-технические работы	9	10	0,9
Кондиционирование воздуха	3	5	0,15
Электроосвещение здания	6	10	0,6
Электротехнические устройства	9	10	0,9
Механические устройства сцены	8	7	0,56
Звукотехнические и слаботочные устройства	3	2	0,06
Кинопроекционные устройства	1	1	0,01
Прочие работы	4	3	0,12
Итого	100		8,59

Тогда согласно формуле, физический износ здания равен:

Физический износ конструктивного элемента брался исходя из проектного задания. Признаки износа представлены в Таблице №8.

Таблица №8 — Таблица физического износа конструкций и элементов жилого здания

Наименование конструктивных элементов и устройств	Материал	Признаки износа	Количественная оценка	Физический износ, %
Фундаменты	Бутовые ленточные	Разрушение отделочного слоя цоколя, ослабление врубок	—	0-20
Стены и перегородки	Кирпичные	Отдельные трещины и выбоины	Ширина трещины до 1 мм.	0-10
Кровля	Крыши совмещенные из сборных железобетонных слоистых панелей	Мелкие выбоина на поверхности плит	Повреждения на площади до 15%	0-20
Перекрытия	Сборные железобетонные	Трещины в швах между плитами	Ширина трещин до 2 мм	0-10
Полы	Паркетные	Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3 мм, коробление отдельных клепок	—	0-20
Проемы	Металлические	Уплотнительные прокладки изношены или отсутствуют, трещины в стеклах или отсутствие остекленения местами, незначительные трещины в местах сопряжения коробок со стенами	—	0-20
Лестницы	Железобетонные	Редкие трещины, отдельные повреждения перил	Ширина трещин до 1 мм	0-20
Отделочные работы	Оклейка обоями	Отставание и повреждение кромок местами	—	0-20
Санитарно-технические работы
Кондиционирование воздуха
Электроосвещение здания
Электротехнические устройства	Система электрооборудования	Неисправность, ослабление закреплений и отсутствие отдельных приборов (розеток, штепселей и т.д.); следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек	—	0-20
Механические устройства сцены
Звукотехнические и слаботочные устройства
Кинопроекционные устройства
Прочие работы

Таким образом, остаточная восстановительная стоимость составит:

13 305 998,7 * (1-0,0859)= 12 163 013,4 руб.

Следующий этап — определение стоимости земельного участка с помощью метода сравнения продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Так же этот метод пользуется определенными корректировками.

Определение корректировок:

1. Корректировка на торг.

Данная корректировка предусматривает возможное изменение цены предложения в результате переговоров. При определении рыночной стоимости оцениваемого жилого дома мы использовали рекомендуемые значения скидки на торг согласно статье А.А. Марчук «Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг» и применили корректировку на торг к ценам предложений объектов — аналогов в размере -3% (Таблица № 9) [12].

Таблица 9. Рекомендуемые значения скидки на торг, %

Численность населенного пункта, тыс.чел.	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость	Промышленная и складская недвижимость	Земельные участки
До 250	6	7	9	7
Свыше 250 до 500	4	5	7	5
Свыше 500	2	3	5	3

2. Корректировка на право собственности. Поправка вводится при отяжелении прав собственности залогом или долгосрочной арендой. В таких случаях оцениваются права владения нового собственника, т.е. к собственности объекта (по результатам сделки) прибавляется текущая стоимость прав арендатора и/или кредиторской задолженности. Данных об обременении прав собственности по объектам аналогам, использованным при расчете стоимости оцениваемого недвижимого имущество, не выявлено, поэтому данная корректировка принята равной 0%.

3. Корректировка на условия финансирования. При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта — аналога и планируемой для объекта оценки. Платеж по сделке с объектами-аналогами предполагает расчет наличными без привлечения кредитных ресурсов, поэтому данная корректировка принята равной 0%.

4. Корректировка на дату продажи. Все объекты-аналоги были выставлены на продажу в апреле 2016г. Данная корректировка была принята равной 0%.

5. Корректировка на местоположение. Местоположение жилых объектов, в том числе и индивидуальных жилых домов, наиболее предпочтительно при наличии хорошей транспортной доступности и в непосредственной близости от города, чем более удаленное местоположение, с отсутствием транспортной инфраструктуры. Данная корректировка применялась в размере + 26% к объекту-аналогу №3. Размер корректировки определен методом парных продаж, расчет приведен в Таблице №10.

Таблица 10. Расчет корректировки на местоположение методом парных продаж

№	Наименование	Земельный участок	Земельный участок
1	Адрес	г. Томск, ул. Советская, 17	г. Томск, ул. Гагарина 7
2	Район	Советский	Советский
3	Вид права	Собственность	Собственность
4	Площадь, кв.м.	800	1300
5	Цена, руб.	15 000 000	33000000
6		http://dom70.ru/search-41-1.html	https://www.avito.ru/tomsk/zemelnye_uchastki/uchastok_7_sot._izhs_680529542
7	Стоимость, руб./кв.м.	18 750	25 385
8	Корректировка на местоположение, %	26

Результаты расчетов корректировок и итоговая рыночная стоимость представлена в таблице № 11.

Таблица 11. Описание земельных участков-аналогов и расчет рыночной стоимости земельного участка по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Гагарина, 38

Наименование	Ед. изм.	Объект оценки	Объекты — аналоги
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местонахождение		г. Томск, ул. Гагарина, 38	г. Томск, ул. Гагарина 25	г. Томск, ул. Гагарина 7	г. Томск, ул. Советская, 17
Вид права		нет данных	собственность	собственность	собственность
Назначение			под ИЖС	под ИЖС	под ИЖС
Наличие коммуникаций		электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение	отопление, водопровод, канализация, электричество	отопление, водопровод, канализация, электричество	отопление, водопровод, канализация, электричество
Общая площадь	кв.м.	920	1200	1300	800
Категория цены (сделка, предложение)		предложение	предложение	предложение	предложение
Дата сделки (предложения)		апр.16	апр.16	апр.16	апр.16
Цена объекта	руб.		38000000	33 000 000	9000000
Цена объекта	руб.		38000000	33 000 000	15000000
Цена за 1 кв.м.	руб.		31 667	25 385	18 750
			http://dom70.ru/search-41-1.html	http://dom70.ru/search-41-1.html	http://dom70.ru/search-41-1.html
Корректировки
Корректировка на реальную продажу	%		-3%	-3%	-3%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		30 717	24 623	18 188
Корректировка на время продажи	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		30 717	24 623	18 188
Корректировка на права	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		30 717	24 623	18 188
Корректировка на местоположение	%		0%	0%	26%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		30 717	24 623	22 916
Корректировка на размер	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		30 717	24 623	22 916
Корркктировка на наличие коммуникаций	%		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб./кв.м.		30 717	24 623	22 916
Валовя коррекция			-3%	-3%	22%
Весовой коэффициент Скорректированная цена итого:			1	2	3
	руб./м 2	24 785
	руб.	22 802 000

Итоговая рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества рассчитывалась оценщиком как средневзвешенное значение от стоимости объектов-аналогов после корректировок с использованием следующей формулы:

С = (с1*q1 + с2*q2 + с3*q3 + с4*q4 + с5*q5) / (q1 + q2 + q3 + q4 + q5)

где С — итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости,

с1 — с5 — стоимость объектов — аналогов после корректировок,

q1 — q5 — весовые коэффициенты для объектов — аналогов.

При проведении расчетов весовые коэффициенты (q1 — q5) были определены в соответствии с размером валовой коррекции: чем меньше валовая коррекция, тем больше значение весового коэффициента.

Таким образом, по состоянию на дату оценки рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества, определенная с применением метода сравнительных продаж, составляет: 22 802 000 руб.

Тогда стоимость единого объекта недвижимости определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости строений и стоимости земельного участка:

12 163 013,4 +22 802 000 = 34 965 013,4 руб.

Стоимость объекта недвижимости при применении затратного подхода составила 34 965 013,4 руб.

6.2 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Существует 2 метода в рамках доходного подхода: метод дисконтированных денежных потоков и метод капитализации доходов. В данной работе оценщик применил метод капитализации доходов.

Выбор методов капитализации будущих доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу.

Первый этап. Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов.

Потенциальный валовой доход (ПВД) — это доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

где S- площадь, сдаваемая в аренду, м ² ;

C _a — арендная ставка за 1 м² .

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и прочих факторов.

Второй этап. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД — Потери

Третий этап. Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы, для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

• условно-постоянные расходы;
• условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;
• расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг (например, страховые платежи).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются коммунальные расходы, расходы на содержание территории, расходы на управление, зарплату обслуживающему персоналу и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят кровлю, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру.

Четвертый этап. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. ЧОД определяется по формуле:

ЧОД = ДВД — Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений)

Пятый этап. Рассчитывается коэффициент капитализации. Существует несколько методов определения последнего:

1. Метод кумулятивного построения.

2. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

3. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

4. Метод прямой капитализации.

Существуют три метода возмещения инвестированного капитала:

• метод Ринга — прямолинейный возврат капитала;
• метод Инвуда — возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (его иногда называют аннуитетным методом);
• метод Хоскольда — возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента.

В расчетах данного проекта использовался метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат в совокупности с методом Ринга.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

Сн = ЧОД/К

Общую ставку капитализации рассчитаем методом кумулятивного построения на основе метода Ринга:

R _H =R _бр +П ₁ +П ₂ +П ₃ +С+1/n

где R _бр — безрисковая ставка доходности;

П ₁ -приемия за низкую ликвидность;

П ₂ -премия за риск, вложенный в оцениваемый объект;

П ₃ -премия за инвестиционный объект;

• С-премия за страховой риск;

R _бр -примем ставку рефинансирования Центрального банка РФ, на 1 января 2016 года, равную 11%.

П ₁ = R _бр *t/12

где t — период экспозиции (в месяцах).

Согласно таблицы нормальных сроков экспозиции товаров, принимается t = 6 месяцев.

Таблица 12. Таблица нормальных сроков экспозиции товаров

Тогда премия за низкую ликвидность равна:

П ₁ = R _бр *t/12 = 11*6/12= 5,5%

По заданию курсового проекта:

• П ₁ =5,5% -премия за низкую ликвидность;

• П ₂ = 2% — премия за риск, вложенный в оцениваемый объект;

• П ₃ = 1% — премия за инвестиционный объект;

• С = 4,247 — премия за страховой риск;
• 1/n = 0.05

Тогда общая ставка капитализации, рассчитанная методом кумулятивного построения на основе метода Ринга равна:

Rн=11+5,5+2+1+4,247+0,05= 23,797 .

Расчет рыночной стоимости объекта оценки недвижимости методом капитализации дохода представлен в таблице № 13.

Таблица 13. Расчет рыночной стоимости методом капитализации дохода

Показатели	Офисное здание
Доходный подход	г. Томск, ул. Гагарина, 38
Арендная ставка, руб/м 2	543
Потенциальный валовой доход, руб.	2 482 596
Потери, %	0,7
Действительный валовый доход (ДВД), руб.	2 465 217,83
Постоянные операционные расходы, руб.	648 944,17
в том числе налог на имущество (2,2% от остаточной стоим.), руб.	267 586,29
аренда земельного участка, р.	0
страхование (0,4% от восстановительной стоимости), руб.	53 223,9948
управление (5% от ДВД), руб.	123 260,8914
резерв на восстановление (1,05% от восстановительной стоимости), руб.	139 712,9864
коммунальные платежи (120р. за 1 м 2 . в месяц), руб.	65 160
Чистый операционный доход, р.	1 816 273,66
Общая ставка капитализации, %	23,797
Стоимость объекта, р.	7 632 364