Ценообразование — установление цен, процесс выбора окончательной цены в зависимости от начальной стоимости продукции, цен конкурентов, соотношения спроса и предложения и других факторов. Основные подходы к установлению цены:
- на основе закрытых торгов, исходя из ожидаемых ценовых предложений конкурентов;
- на основе ощущаемой ценности, исходя из покупательского восприятия ценностной значимости продукта;
- на основе уровня текущих цен, исходя из текущих цен конкурентов.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства — земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения; и предмета или объекта потребления — земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью
Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.
Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
Все вышесказанное не оставляет сомнений в актуальности темы данной контрольной работы — «Ценообразование на рынке недвижимости»
Основными задачами данной работы являются:
- расширение и углубление знаний в вопросе «Особенности ценообразования на рынке недвижимости»;
- ознакомление с методологией исследований в области ценообразования;
- выработка приемов и навыков анализа теоретического материала;
- отработка умений по выявлению взаимосвязи теоретического материала с практикой;
- формирование навыков логичного, последовательного и краткого изложения своих мыслей в письменной форме, направленных на раскрытие вопроса «Особенности ценообразования на рынке недвижимости».
Целью контрольной работы является углубления знаний по анализу ценообразования на рынке недвижимости в Российской Федерации.
Особенности и уникальность рынка недвижимости
... работе я постараюсь наиболее полно рассмотреть особенности рынка недвижимости России, а также моменты, определяющие его уникальность. Рынок недвижимости, как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения ...
Для исследования темы контрольной работы необходимо дать общую характеристику используемых источников (какие авторы исследовали данную тему и в каком объеме).
1. Основные понятия ценообразования на рынке недвижимости
Цена, как и деньги, есть историческая категория, возникшая и сформировавшаяся в процессе зарождения и развития обмена.
В ценовом механизме следует различать и выделять две взаимодействующие части. Это, сами цены, их виды, структура, величина, динамика изменения и, ценообразование как способ, правила установления, формирования новых цен и изменения действующих. Ценообразование выступает задающей частью всего ценового механизма, оно, и определяет величину цены. Цены и ценообразование составляют в своем единстве ценовой механизм.
Маренков Н.Л. выделяет два подхода к формированию цен это: рыночный и производственный (затратный).
При первом определяющим фактором ценообразования является конъюнктура рынка, спрос и предложение товара. При втором — в основу установления цены товара кладутся производственные затраты, связанные с созданием, выпуском товара.
В рамках рыночного подхода целесообразно следующее определение: «Цена — это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена». В такой формулировке выделяются два основных акцента. Первый, подчеркивает непосредственную связь цены товара с ценностью, полезностью, которой он обладает как объект потребления. Второе, согласно такой трактовке цена товара проявляется как экономическая сущность только в условиях его обмена на деньги или другой товар. Следовательно, вне рынка, без купли-продажи о цене говорить не приходиться, цену способен установить только рынок.
Все другие позиции по отношению к сути цены свойственны производственному подходу, опирающемуся на связь цен с факторами — производства в целом и с главным фактором — трудом. Для такого подхода типична следующая формулировка: «Цена есть денежное выражение стоимости товара». В таком определении центр тяжести перенесен на понятие «стоимость».
«Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности». «Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения».
Гриненко С.В. в своей работе «Экономика недвижимости», в рыночных условиях выделяет следующие виды стоимости недвижимости (рисунок 1):
- рыночная — наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
- потребительская — стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
- инвестиционная — стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора;
- страховая — рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования;
- обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;
- замещения — стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
- восстановительная — стоимость воспроизводства объекта недвижимости, а именно сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;
- залоговая — рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;
- ликвидационная — стоимость при вынужденной продаже;
- она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;
- для налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов — рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости;
- в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;
- утилизационная — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
- действующего предприятия — стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.
Виды стоимости недвижимости
Следовательно, чем ближе полученное в процессе оценки значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решений в области управления недвижимостью. Поэтому оценке должен предшествовать системный анализ параметров и характеристик объекта, а также факторов. цена торг рынок недвижимость
Правовые проблемы приватизации земельных участков под объектами недвижимости
... важным является вопрос приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства. Для рассмотрения данной проблемы смоделируем следующую ситуацию: представим, что у собственника объекта незавершенного строительства право аренды на земельный участок отсутствует. Возможно, такое ...
Барабанов А.И. например, понимает под ценовой политикой предприятия — совокупность мероприятий и стратегий по управлению ценами и ценообразованием, искусство установления на товары либо услуги таких цен, которые соответствовали бы затратам на производство конъюнктуре рынка, удовлетворяли спрос покупателя и приносили плановую прибыль. Ценовая политика рассматривается только в контексте общей политики фирмы.
Ценовая политика определяется совокупностью факторов, среди которых можно выделить следующие: вид продукции, тип и емкость рынка, насыщенность рынка, наличие на рынке продукции зарубежных товаропроизводителей и т.д.
Тип рынка.
Ценовая политика продавца зависит от типа рынка. Для предприятия имеет большое значение, как относится покупатель к нему и его товарам. В этой связи различают однородные и неоднородные рынки.
Экспертиза объектов недвижимости
... объекта. Одними из основных источников информации об объекте недвижимости является его техническая экспертиза. Техническая экспертиза предназначена для определения фактического состояния объекта недвижимости ... натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и ...
1. Однородный рынок — рынок, на котором покупателю безразлично, у кого из продавцов он купит нужный ему товар.
2. Неоднородный рынок — рынок, на котором отдельный покупатель отдает предпочтение кому-либо из продавцов или его товарам. Товар, предлагаемый на однородном рынке, может быть стандартизованным, и поэтому покупателю может быть безразлично, у кого из продавцов его купить.
Стандартизованный товар, предложенный одним из продавцов, напротив, может иметь в глазах покупателя большую или меньшую привлекательность по сравнению с аналогичным товаром других продавцов.
Тип конкуренции
Рынки подразделяются по типам конкуренции.
1. Чистая конкуренция — редко наблюдаемое явление, характерное для однородного рынка с множеством продавцов и покупателей. Ни один отдельный покупатель или продавец не оказывает влияния на уровень текущих рыночных цен товара. Продавец не в состоянии запросить цену выше рыночной, поскольку покупатели могут приобрести товар по рыночной цене. Продавцы не запрашивают обычно и цену ниже рыночной.
2. Монополистическая конкуренция чаще всего наблюдается на неоднородном рынке с множеством покупателей и продавцов. Они совершают сделки не по единой рыночной цене, а в широком диапазоне цен, что обусловлено способностью продавцов предложить покупателям разные варианты товаров, в разных местах и на разных условиях. Реальные изделия могут отличаться друг от друга качеством, свойствами, внешним оформлением. Покупатели видят разницу в предложениях и готовы платить за товары по-разному. Или они не располагают возможностью сравнения из-за необозримости рынка, и продавец может назначать обусловленную этим повышенную цену.
3. Олигополистическая конкуренция характерна для небольшого числа продавцов на рынке. Эти продавцы — крупные фирмы — весьма чувствительны к политике ценообразования и маркетинговым стратегиям друг друга. Каждый продавец чутко реагирует на стратегию и действия конкурентов.
Чистая монополия есть ситуация, когда на рынке всего один продавец. В каждом отдельном случае ценообразование складывается по-разному. Государственная монополия может с помощью политики цен преследовать самые разные цели. Можно установить цену ниже себестоимости, если товар жизненно важен для покупателей, которые не в состоянии приобретать его за полную стоимость, либо назначить цену с расчетом на покрытие издержек или получение прибыли. А может быть и так, что цена назначается очень высокой в целях сокращения потребления.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем и т.д.
В работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается такое определение: «Рынок недвижимости есть определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы. Рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности ...
... поскольку в курсовой работе дается определение ключевым понятиям, имеющим отношение к ипотеке. Такими понятиями являются недвижимость, залог недвижимости (ипотека), залогодатель, залогодержатель, договор и т. д. ... заложенного объекта недвижимости. С другой стороны данное обязательство залогодателя лишает его возможности обмана при ипотеке. 1.2 Действующее законодательство России об ипотеке Основным ...
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежности. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использование объекта. Таким образом, оборот прав — ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
Согласно этому Критик А.Б. дает наиболее правильное определение рынка недвижимости: «Рынок недвижимости есть рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью».
Если смотреть с экономической точки зрения, то рынок недвижимости есть инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.
Обобщая все выше написанные подходы, можно сделать выводы. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических оснований для его однозначной идентификации. Рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.
К особенностям рынка недвижимости относится следующее. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (объекты различного периода постройки) факторами: состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков и т.д.).
Спрос на объекты недвижимости не взаимозаменяем. Такое положение в настоящее время привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости. Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:
- затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
- ежегодный налог на владение недвижимостью;
- налоги или сборы на сделки с недвижимостью.
В составе недвижимости входят такие группы финансовых активов как:
- земельный участок;
- жилое помещение (дом, квартира, комната);
- нежилое помещение;
- предприятие;
- здание или сооружение;
- участки лесного фонда и т.д.
Все объекты недвижимости служат для обслуживания конкретных процессов:
- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;
- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;
- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Из вышенаписанных рынков недвижимости наиболее важное значение имеют более развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.
Недвижимость как объект инвестирования
... это иная недвижимость, на которую есть спрос на открытом рынке для инвестирования. По характеру использования недвижимость необходима ... космические объекты. Признаки недвижимости как объекта инвестиций: 1) недвижимость неподвижна ее невозможно перемещать без нанесения объекту ... с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Это объясняется тем, что объект недвижимости - ...
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность).
Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает с ней весь спектр характеристик местности.
Кушенко В.В. дает такое определения развития рынка недвижимости:
- экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Но на рынке так же могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик товаров (асимметрия представлений о товаре) — объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
Рынок недвижимости испытывает на себе влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация как не странно другая. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
Рынок недвижимости как часть инвестиционного рынка
... Особенности рынка недвижимости как объекта инвестиционного рынка. 1.1 Основные признаки рынка недвижимости Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются как на первичном (новое строительство), так и на вторичном рынках недвижимости (при переносе прав собственности на существующий объект недвижимость). ...
Купля-продажа объектов недвижимости есть движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.
Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.
Товар на рынке недвижимости есть участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Помимо этого, есть еще и, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.
Сущность недвижимости как товара следующая:
- физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
- юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
— экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).
Объект недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.
Видно, что решающая роль в уровне цен на рынке недвижимости принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.
Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.
Следовательно, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.
Рыночная и кадастровая стоимость земли.Оценка земельного участка
... показатели кадастровой стоимости земель в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель и основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Оценка земельного участка. Оценка земельного ...
Формирование и развитие рынка недвижимости в России затрудняется:
- из-за, искусственного разграничения прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и земельные участки под ними;
- из-за, слабого государственного регулирования отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры.
Методы ценообразования.
Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, которым занимаются профессионально подготовленные люди, получившие государственную лицензию на этот вид деятельности. Оценка производится многими методами, результаты которых нужно согласовывать между собой. «Процедура согласования» полученных разными методами результатов не сводится к вычислению среднего арифметического, а требует взвешивания значимости каждого подхода для конкретной ситуации, целей оценки, вида имущества и других обстоятельств.
Рассмотри некоторые из них: сравнительный, доходный и затратный.
1. Сравнительный метод.
Главными принципы, лежащими в основе этого метода являются: спрос и предложение, зависимость, пропорциональность и замещение. Из перечисления его достоинств можно выделить: простоту и наглядность т. к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.
Сравнительный подход к оценке есть совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта недвижимости с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход включает принципы:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
- срок экспозиции. Срок экспозиции — время, которое объект находится на рынке;
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
- находятся в родственных отношениях;
- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
- имеют иную взаимозависимость и взаимо заинтересованность;
- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
- аналогичными мотивами инвесторов;
- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
- степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости:
1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности, представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платой, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
Рыночная стоимость и принципы оценки недвижимости
... рыночной стоимости и принципов оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, ... или осталась в тайне. Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Земельный участок при отсутствии оформленных ...
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.
2. Доходный метод оценки.
Данный метод оценки основывается на постоянно повторяющихся наблюдениях — чем выше доход, который приносит недвижимость, тем дороже она стоит. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
3. Затратный метод оценки.
Затратный подход есть совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Преимущества затратного подхода:
При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
- технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
- обоснование необходимости обновления действующего объекта;
- оценка зданий специального назначения;
- при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
- анализ эффективности использования земли;
- решение задач страхования объекта;
- решение задач налогообложения;
- при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т. к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и согласования полученных результатов получают стоимость оцениваемого объекта, которая и будет представлена в отчете об оценке. Вывод итоговой величины стоимости должен сопровождаться учетом допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и достоверностью использованной информации.
2. Ценообразование на рынке недвижимости
Весь рынок недвижимости можно условно разделить на рынок земельных участков, рынок жилых помещений, рынок нежилых помещений, а также рынок коммерческой недвижимости. Предмет торгов на рынке недвижимости имеет одну специфическую особенность, которая отличает его от других товаров. Речь идёт о фиксированном местоположении земельных участков и строений. В связи с этим, наиболее активно сделки с недвижимостью проходят на локальных рынках.
Специфическим субъектом, присутствие которого характерно только для рынка недвижимости является оценщик, который осуществляет, в соответствии с существующими нормативами, ситуацией на самом рынке и другими критериями оценку стоимости объектов недвижимости, а также земельных участков.
В связи с особенностями предмета торгов на рынке недвижимости, самому рынку присущи целый ряд особенностей и, прежде всего, это индивидуальность ценообразования. Эксперты рынка выделяют определённые категории недвижимости, в соответствии с её ценовыми и качественными характеристиками. Но все же, подобную классификацию можно назвать условной, так как сложно найти несколько зданий, либо земельных участков, в точности похожих друг на друга по ряду базовых характеристик.
Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона. Кроме того, рынок отличается обилием рисков для продавцов, покупателей и арендаторов. В связи с тем, что чаще всего владельцам недвижимости нелегко продать или сдать в аренду свою собственность (исключая сегменты рынка, где спрос значительно превышает предложение), рынок недвижимости является неликвидным.
Несмотря на вышесказанное, существует и другая проблема. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где она доступна в любой момент. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.
Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.
Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все внешние факторы на две основные категории: — локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты — это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго.
Зная степень влияния на цену локальных факторов можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: — политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения.
Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные, имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Это было и шесть и пятнадцать и более лет назад, ясно, что так будет и в будущем. Также как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промышленной зоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона в квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через десять-двадцать лет.
Практический опыт указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию совместно со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.
Массовая оценка недвижимости есть специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир).
Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется государственным органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.
Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.
Цена продавца есть сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя — это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации — это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.
Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. Посредник может быть, а может и отсутствовать как у покупателя квартиры, так и у продавца. Сделка может страховаться или не страховаться. Затраты на оформление сделки могут разными способами распределяться между ее участниками. Поэтому цена реализации характеризует квартиру как таковую, а цены покупателя и продавца сильно зависят и от условий сделки. Как правило, если у продавца есть посредник, то его оплата вычитается из цены реализации и уменьшает цену продавца, и наоборот оплата покупателем услуг своего посредника увеличивает цену покупателя по отношению к цене реализации. Таким же образом на эти цены влияет оплата оформление сделки. Следовательно, цена продавца и покупателя могут значительно различаться (до 15% и более).
Но цена реализации минимально зависит от их конкретных особенностей механизма продажи и оформления сделки и определяется спецификой самой квартиры. Значит целесообразно моделировать именно зависимость цены реализации от многих параметров квартиры.
В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.
На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.
При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).
Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.
Экономические факторы могут быть подразделены на: макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:
- различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
- темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
- развитие системы ипотеки;
- развитие системы иностранных представительств в регионе.
Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру).
Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. Следовательно, при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.
Основные тенденции развития рынка недвижимости и их характеристика
Жильё — самый большой сегмент российского рынка недвижимости. В 2012 г., по данным Росстата, розничные цены на квартиры выросли: в новостройках — на 10,2 %, во вторичном секторе — на 16,8 % (соотношение средних цен за IV кварталы 2012 и 2011 гг.).
Также наметилась тенденция на увеличение разницы в стоимости квадратного метра: в начале 2012 г. новые квартиры стоили на 13,4 % дешевле уже имевшей хозяев недвижимости, а в конце — на 14,6 %. В IV квартале 2012 г. средняя розничная цена квадратного метра первичной квартиры составила 48162,5 руб., вторичной — 56369,5.
Ввод нового жилья за 2012 г. достиг 65,2 млн. кв. м., прирост по сравнению с прошлогодним показателем — 4,7 %. Это ниже темпа роста в 2011 г., когда было построено на 6,6 % больше жилья, чем в 2010 г. Однако возможностей купить своё жильё у граждан России всё меньше. С одной стороны, доходы уменьшаются при увеличении расходов; с другой, ставки по ипотеке, хоть и не намного, но выросли. Тем не менее, люди брали кредиты: по информации АИЖК, за 2012 г. выдано 870 тыс. ссуд (на 28 % больше 2011 г.) на сумму больше 1 триллиона рублей (на 44 % больше).
Сегмент коммерческой недвижимости России привлёк в 2012 г. 6,5-7,9 млрд. долл., по оценкам разных аналитических агентств. В любом случае все сходятся во мнении, что объём вложений снизился по сравнению с предшествующим годом. Всё ещё привлекателен офисный сектор — 40,9 % сделок приходится на него. Однако активно строятся складские комплексы, объём вложений вырос на 34 % относительно 2011 г. Также продолжает расти интерес к торговым центрам.
Особенностью вложений в офисную и торговую недвижимость является то, что инвесторы предпочитают уже готовые работающие объекты. По расчётам Welhome, доходность таких приобретений может достигать 9-9,5 % для офисов и 10-10,5 % для ТЦ. Срок окупаемости — 8-14 лет. В результате 2012 г. Россия закончила на 7-ом месте в Европе по объёму инвестиций в коммерческую недвижимость.
Здания складов и предприятий инвесторам, наоборот, зачастую выгоднее построить. Например, по сведениям ILM Russia & CIS, свободных промышленных площадей всего 0,2 %. Логистической недвижимости не намного больше, к тому же, качество помещений советской постройки оставляет желать лучшего. Также в последние годы, в связи с имиджевыми стройками, существенно возросли вложения в инфраструктурные объекты. [3]
По итогам 2012 года лидерами по инвестициям и активности арендаторов на рынке коммерческой недвижимости являются Азия, Объединенные Арабские Эмираты (ОАЭ), Северная Америка и Россия. Такие данные приводятся в последнем обзоре мирового рынка коммерческой недвижимости, проведенном международной организацией the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Если в целом посмотреть на рынок недвижимости России, то можно увидеть, что он развивается неравномерно. Меньшая его часть (Московский и Ленинградский регионы) является лидером по таким параметрам, как уровень цен на недвижимость, объем инвестиций и строительства, количество совершаемых сделок. Здесь наблюдаются основные публичные сделки, арендные ставки находятся на уровне других европейских столиц.
Однако большая часть, а именно все остальные регионы, выступает в роли догоняющего. Публичных сделок происходит мало, арендные ставки и цены сделок существенно ниже столичных. В целом, это нормальная ситуация, характерная для многих других стран.
В последние годы девелоперам коммерческой недвижимости стало сложнее находить участки в Москве и Санкт-Петербурге для строительства современных торговых центров, офисов и складов. Городская администрация также принимает меры по сокращению строительства подобных объектов в черте города, отдавая предпочтение возведению большего количества инфраструктурных объектов и жилья. Все это приводит к формированию дефицита качественных объектов коммерческой недвижимости. На фоне возрастающей активности арендаторов это приводит к росту ставок аренды на подобные объекты. За ними по цепочке увеличиваются цены на коммерческую недвижимость и сроки окупаемости инвестиций.
Подобная ситуация вынуждает игроков рынка недвижимости обращать свои взоры на другие регионы. По наблюдениям экспертов, за последние годы насчитывается большое количество примеров экспансии девелоперов в регионы, как в докризисный, так и в послекризисный периоды. К примеру, IKEA построила торговые центры «Мега» в Самаре, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде; Raven Russia открыла складские комплексы класса «А» в Ростове-на-Дону и Новосибирске.
Со слов представителей этих компаний, в регионах ниже стоимость земли, низкая конкуренция, что позволяет быстрее окупить инвестиции, вложенные в строительство качественных объектов. Например, если в Московском регионе срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость составляет, в среднем, от 8 до 10 лет, то в других регионах он существенно ниже — от 4 до 6 лет.
Экспансия девелоперов из двух российских столиц в регионы приносит территориям как экономические, так и социальные дивиденды.
К экономическим плюсам относятся, прежде всего, поступление дополнительных инвестиций в экономику региона, так как при строительстве, к примеру, торгового центра площадью от 50 до 100 тысяч кв. метров необходимо вложить несколько сотен миллионов долларов США. Кроме того, вслед за девелоперами на региональный рынок приходят крупные и средние федеральные торговые сети и западные бренды в качестве арендаторов, которые также вносят свою лепту в привлечение инвестиций в регионы и повышение их инвестиционной привлекательности.
Крупные западные и российские девелоперы привносят в местный рынок недвижимости современные стандарты строительства и управления объектами. Если раньше все арендаторы платили фиксированные арендные ставки, то сейчас многие начинают переходить на процент с товарооборота. В данном случае и собственник здания, и арендатор имеют взаимную заинтересованность в повышении привлекательности на рынке именно их торгового центра.
К социальным плюсам экспансии девелоперов, что сегодня является одним из актуальных вопросов для регионов России, относится неоспоримый факт, что при строительстве качественных объектов коммерческой недвижимости во многих случаях архитектурный облик города преображается, так как большинство из них возводится на заброшенных территориях со старыми строениями или на месте промышленных предприятий. Например, с появлением торгово-развлекательного центра «МореМолл» в Сочи на месте железобетонного завода была реконструирована набережная вдоль реки Сочи и близлежащие автомобильные дороги.
Таким образом, высокие арендные ставки на качественные объекты коммерческой недвижимости и их рост в Москве и Санкт-Петербурге, а также дефицит земельных участков, отмеченный в последнем исследовании глобального рынка коммерческой недвижимости, играет на руку регионам. Они имеют все шансы извлечь из этого прибыль, создавая привлекательные инвестиционные условия западным и отечественным девелоперам. Более того, увеличение их экспансии в регионы позволит хотя бы отчасти выровнять рынок недвижимости в России. Как минимум сократить разрыв между столичным и региональным рынками, а также повысить прозрачность регионального рынка коммерческой недвижимости. [2]
Заключение
Недвижимость — основа национального богатства страны.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.
Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно-строительного комплекса регионов.
Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов. Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования. Экспертам зачастую сложно оценить реальную ситуацию на рынке ввиду того, что получить достоверную информацию о сделках трудно. Основным инструментом анализа здесь является условное разбиение рынка на несколько сегментов. Критерием для этого может служить местоположение объектов, их качество, предназначение, или даже целый комплекс признаков.
Оценка недвижимости, определение ее рыночной стоимости как преобладающей для этого вида недвижимости цены, является сложным делом, для которого созданы свои специальные методы: сравнительный, доходный и затратный, и это только некоторые из них.
Рынок Российской недвижимости представлен с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке.
Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.
На данном этапе развития рынок недвижимости в России находится на стадии развития и характеризуется экспертами как «дикий». Причины состоят в несовершенстве законодательной базы, отсутствию универсальных проработанных критериев оценки недвижимости, несоответствие качества недвижимости её стоимости, а также превалирование совокупного спроса над предложением.
Таким образом, обобщая выше сказанное необходимо отметить, что поставленные перед контрольной работой цели и задачи выполнены в полном объеме.
Список использованных источников
1. Абалонин С.М. Ценообразование — современные подходы. Ценовые факторы в деятельности предприятий. Учебное пособие для вузов, 2010 год, с. 256.
2. Абрютина М.С. Добавленная стоимость и прибыль в системе микро- и макроанализа финансово-экономической деятельности: Финансовый менеджмент.-М.:ДИС, 2011 год.
3. Абрютина М.С Ценообразование в рыночной экономике: Учебник. — М.: ДИС,2010 год
4. Амбрютина М.С. Ценообразование в рыночной экономике. Издательство: Дело и Сервис.2010 год, с. 318.
5. Бакушева Н.И. Экономика строительной отрасли.- М.: Издательский центр «Академия», 2012 год.
6. Балабанов Н.П., Степанов В.Н. Анализ расчетов рентабельности предприятий: Бухгалтерский учет. 2011 год.
7. Барабанов А.И Разработка ценовой политики предприятия: Учеб. Пособие. — Воронеж: ВГУ, 2012 год.
8. Бутакова М.М. «Ценообразование в рыночной экономике». Конспект лекций и тексты для чтения.
9. Гриненко А.С. Экономика Недвижимости: конспект лекций — Таганрог, издательство ТРТУ, 2011 год.
10. Иванова Е.Н Оценка стоимости недвижимости: Учебник. — М.: 2010 год.
11. Ковалев А.И., Привалов В.П. Анализ финансового состояния предприятия. — М.: Центр экономики и маркетинга, 2012 год.
12. Критик А.Б Экономика недвижимости: Учебник. — М.:МГУ,2012 год.
13. Кущенко В.В Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости. — М.: норма,2010 год.
14. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости: — Питер,2010 год.
15. Маренков Н.Л Цены и ценообразование: — М.,2010 год.
16. Полещук И.Н., Терешина В.В. Ценообразование: — Мн.2011 год.
17. Пунин Е.И Маркетинг, менеджмент и ценообразование на предприятии: — М.,2010 год.
18. Салин В.Л. Ценообразование. Учебное пособие. Издательство: ОЦЭиМ, 2010 год, с. 318
19. Сухова Л.Ф., Чернова Н.А. Практикум по разработке бизнес-плана и финансовому анализу предприятия. — М.: Финансы и статистика, 2010 год.
20. Уткин Э.А. Цены. Ценообразование. Ценовая политика. — Мн., 2012 год.
21. Фридман Д., Орлуэй П.Д. Анализ и Оценка приносящий доход недвижимости: — М.,2012 год.
22. Хачатурян Н.М. Анализ финансово-хозяйственной деятельности в строительстве — Ростов н/Д: Феникс, 2012 год.
23. 23.А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов
24. Экономика недвижимости Учебник для вузов. — 3-е изд., исправл. — СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
25. 24.»Российская газета» — Экономика «Недвижимость» №6034 (58) Статья: Основные игроки рынка коммерческой недвижимости перебираются в регионы Автор: Сергей Чемерикин
26. 25.Электронный ресурс: http://alto-group.ru/analitika/111-rossijskij-rynok-nedvizhimosti-2013-g.html Статья: Российский рынок недвижимости 2013г. Автор: Компания Alto Consulting Group
