Метод накопления активов
Сущность метода накопления активов
Активы предприятия — это состоящее из финансовых, материальных и невещественных активов имущество предприятия.
Метод накопления активов – один из основных методов имущественного подхода, который можно широко использовать в практике оценки действующих предприятий. Метод накопления активов заключается в том, что последовательно определяется рыночная стоимость всех активов предприятия, а затем эти стоимости суммируются.
При оценке предприятий различными методами большое значение имеет нормализация бухгалтерской отчетности. Однако при применении метода накопления активов она имеет некоторую специфику: поправки вносятся не в доходы и расходы предприятий, а в содержание последнего отчетного баланса в части не операционных (излишних или непроизводственных) активов. После внесения поправок рассчитываются и анализируются финансово-экономические показатели оцениваемого предприятия. Этот анализ показателей должен дать представление о финансово-экономическом состоянии предприятия, что позволит эксперту-оценщику внести соответствующие окончательные поправки в стоимость предприятия, рассчитанную методом накопления активов.
Оценка зданий и сооружений
Оценка зданий и сооружений при реализации метода накопления активов производится на базе рыночной стоимости. Стоимость недвижимости (зданий и сооружений) определяется многими факторами. Эти факторы классифицируются специалистами по различным признакам.
По сферам проявления они подразделяются на политические, экономические, социальные, демографические, географические, правовые, физические, климатические и т.д.
По критерию объективности влияния они могут быть подразделены на объективные (экономические и др.) и субъективные (связанные с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника сделки).
Имеются и другие критерии классификации факторов, влияющих на стоимость зданий и сооружений. Из всей их совокупности можно выделить основные, которые, в конечном счете, и определяют структуру стоимости объекта. Это местоположение объекта, его техническое состояние, архитектурно-конструктивные решения, наличие и состояние инженерных коммуникаций и инфраструктуры, экологические факторы. Именно эти факторы необходимо анализировать в первую очередь и определять их влияние на стоимость объекта.
Для оценки зданий и сооружений предприятия используются различные методы оценки, объединенные в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный).
Внеоборотные активы организации (предприятия) и их использование
... здания, сооружения, передаточные устройства и т.п.). Значительную долю внеоборотных активов составляют основные фонды 1.2 Основные фонды предприятия ... продукцию свою стоимость частями. б) Нематериальные активы. Они характеризуют внеоборотные активы предприятия, не имеющие вещественной ... работы - рассмотрение понятия внеоборотных фондов, их использования для более эффективного управления внеоборотными ...
В реальных условиях более приемлем затратный метод, который основан на предположении, что затраты на строительство оцениваемого объекта (с учетом износа) являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта.
Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в несколько этапов.
1-й этап. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.
2-й этап. Рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения.
3-й этап. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.
4-й этап. Вычитается величина общего износа из затрат на воспроизводство или стоимость замещения здания и сооружения (результат 2-го этапа минус результат 3-го этапа).
5-й этап. Определяется стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земли и стоимости здания и сооружения, полученной на 4-м этапе.
Существует четыре основных метода определения восстановительной стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости замещения объекта:
Метод сравнительной единицы измерения или метод удельной стоимости- заключается в умножении скорректированной стоимости выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть квадратный, кубический, погонный метр и пр.
Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений заключается в определении удельной стоимости единицы измерения объекта, а также всего объекта, исходя из поэлементных затрат (затраты на фундамент, стены, кровлю и пр.).
Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.
Индексный метод заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам основных фондов утверждаются Правительством Российской Федерации.
Для оценки зданий и сооружений используются все доступные методы (с точки зрения наличия необходимой информации).
Важным этапом оценки зданий и сооружений является расчет всех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Физический износ объекта – это снижение стоимости, которое обусловливается эксплуатационными и природными факторами. Функциональный износ выражается в снижении стоимости объекта, обусловленном в основном факторами научно-технического прогресса и связанном с ухудшением функциональных характеристик объекта. Внешний износ выражается в снижении стоимости объекта, обусловленном внешними (относительно объекта) факторами, например, изменения соотношения спроса и предложения на рынках недвижимости и предприятий, экологическими факторами и пр.
Существуют четыре способа расчета физического износа зданий и сооружений: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и способ расчета срока жизни здания или сооружения.
Экспертный способ заключается в определении экспертом процента износа отдельных элементов зданий и сооружений, после чего физический износ i-го элемента рассчитывается по формуле:
Обоснование путей снижения износа
... уделяется росту и совершенствованию основных фондов, в первую очередь, оборудования. Для эффективной работы предприятия необходимо учитывать износ оборудования и искать пути его снижения. Объектом работы является функциональный износ на предприятии Группа компаний «СтройТех» г.Анапа Предметом работы является функциональный износ в совокупности ...
ИФi =Уi ПИi,
где Уi – удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания, %; ПИi – процент износа i-го конструктивного элемента.
Процент износа i-го конструктивного элемента здания или сооружения определяется экспертным путем. Физический износ зданий проявляется в потере его конструктивными элементами первоначальных свойств, что приводит к утрате потребительских качеств этих объектов. Эксперт-оценщик на основе конструктивной схемы определенного элемента объекта, которая имеется в проектно-сметной документации, и его состояния выбирает соответствующий современный метод обследования данного конструктивного элемента. Эти методы позволяют оценщику выявить имеющиеся дефекты и точнее определить процент износа элемента здания. При этом составляется так называемая дефектная ведомость по всем основным элементам здания и сооружения.
Экспертный способ – это наиболее трудоемкий и наиболее точный способ расчета физического износа.
Стоимостной способ расчета физического износа заключается в определение затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Более точный результат по данному способу можно получить, если в расчете использовать средневзвешенные значения износа объекта.
Нормативный (или бухгалтерский) способ расчета физического износа предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации.
Необходимо учитывать, что эти нормы даются лишь на полное восстановление первоначальной стоимости зданий и сооружений, а при оценке необходимо определять так называемый совокупный физический износ, включающий также норму амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.
В Единых нормах амортизационных отчислений величина норм рассчитывалась с учетом нормативных режимов функционирования объектов, если оцениваемый объект подвергся особым природным или искусственным воздействиям (например, землетрясение, наводнение, агрессивная среда, вибрация), то необходимо применять поправочные коэффициенты.
Скорректированная норма амортизационных отчислений Нск определяется по формуле:
Нск = Но (К1 + К2 + …+ Кn),
где Но – совокупная норма амортизационных отчислений; К1, К2, …, Кn – поправочные коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных нормальных режимов и других условий. Эти коэффициенты определяются экспертным путем.
Совокупная норма амортизационных отчислений определяется по формуле:
Но = Нн + Нкр,
где Нн – норма амортизационных отчислений, определенная по Единым нормативам амортизационных отчислений; Нкр – норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт.
Если у оцениваемого здания или сооружения истек нормативный срок службы (т.е. его первоначальная стоимость полностью «самортизировалась»), то его стоимость определяется следующим образом:
устанавливается возможный оставшийся срок службы (либо оставшийся экономический срок жизни), который умножается на абсолютную сумму амортизационных отчислений, определяемую из Единых норм амортизационных отчислений и балансовой стоимости объекта.
Амортизация и амортизационные отчисления
... износа основных средств производства, особенностей амортизации, её методов, а также исследование процесса кругооборота средств при создании фонда амортизационных отчислений. ... средства отражаются, как правило, по первоначальной стоимости, которая определяется для объектов: изготовленных на самом ... относятся здания, сооружения, машины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, ...
Величина физического износа здания или сооружения в данном случае рассчитывается путем умножения совокупного норматива амортизационных отчислений, выраженного в процентах, на хронологический срок службы здания или сооружения.
Используя способ расчета срока жизни объекта, физический износ последнего можно определить несколькими путями. Во-первых, путем деления хронологического срока жизни, либо на типичный срок физической жизни, либо на нормативный срок службы Во-вторых, путем деления эффективного срока жизни либо на типичный срок физической жизни, либо на срок экономической жизни, либо на нормативный срок службы строения.
Вышеприведенные способы расчета физического износа наиболее просты. Однако часто бывает сложно рассчитать экономический и эффективный сроки жизни строения. Тогда приходится приглашать специалистов – технических экспертов, которые без особого труда определяют эти характеристики.
Физический износ, так же как и функциональный, бывает устранимым и неустранимым.
Устранимый износ предполагает, что затраты на устранение износа меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление полов в цехе, водяных и газовых счетчиков, встроенных шкафов и т.д.
считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. К неустранимому функциональному износу относится снижение стоимости объекта из-за влияния факторов, связанных с качественными характеристиками здания или сооружения.
Например, в Москве на рынке недвижимости большем спросом пользуются складские помещения, оборудованные по современным стандартам (автоматизированные линии и пр.).
Поэтому при оценке складского помещения, не соответствующего современным стандартам, необходимо учитывать неустранимый функциональный износ.
Величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь от разницы цен на эти складские помещения (разницы между ценой современного складского помещения и ценой складского помещения, аналогичного оцениваемому).
Наиболее распространенным методом определения внешнего износа является метод анализа парных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, другой – нет. Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого здания или сооружения.
Другим способом измерения внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подвергается негативному воздействию. Капитализация потерь дохода будет характеризовать величину внешнего износа. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора.
Определив величину износа оцениваемого объекта, необходимо вычесть ее из полной восстановительной стоимости или стоимости замещения.
Для оценки зданий и сооружений с использованием затратного подхода эксперту-оценщику приходится осуществлять сбор информации об объекте оценки. При этом необходимо изучить первичные бухгалтерские документы, содержащие эту информацию. Данные о первоначальной стоимости зданий имеются в следующих документах:
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости
... дипломной работы является определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы». Исходя из цели дипломной работы, вытекают следующие задачи: обосновать основные принципы и методы оценки недвижимости; дать описание характеристик данного объекта оценки, ... соответствующие примеры: Максимальная выручка – владелец магазина бытовой утвари заплатит больше за участок, ...
- инвентарных карточках учета основных средств;
- инвентарных карточках группового учета;
- описях инвентарных карточек по учету основных средств;
- актах приемки-передачи;
- актах приемки-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов;
- актах о ликвидации основных средств и в других материалах.
Оценка машин и оборудования
Оценка машин и оборудования имеет свои особенности. Эксперт-оценщик не только рассчитывает их стоимость, но и определяет также их качественные и количественные характеристики. Знание этих параметров необходимо для точного и достоверного расчета стоимости машин и оборудования.
Технология оценки машин и оборудования аналогична технологии оценки других видов активов: определение цели и функции оценки, даты оценки и ограничительных условий и предположений, сбор информации, идентификация активов (т.е. подробное описание состава активов, их осмотр), оценка с использованием различных подходов, расчет износа, согласование данных, полученных различными методами, подготовка отчета.
Оценка машин и оборудования может быть либо частью всего предприятия, либо самостоятельной задачей, например, при продаже машин и оборудования, инвестировании в них, при аренде, залоге, страховании, переоценке активов и пр.
Для оценки машин и оборудования необходима обширная информация:
- наименование и регистрационный номер объекта;
- реквизиты фирм-изготовителей;
- модель, размер, мощность (в соответствующих единицах);
- номер по прейскуранту, серийный номер и пр.
Чем больше будет информации по каждому объекту, тем легче осуществить его оценку. Например, по серийному номеру оборудования можно определить, когда оно было произведено, какие у него дополнительные приспособления, кому оно было продано и т.д. Для определения производственной мощности машины важно знать ее функциональные характеристики.
Для оценки машин и оборудования используются три подхода: затратный, сравнительный и доходный (в меньшей степени).
Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость (или полная стоимость воспроизводства) объекта, из которой вычитается величина всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего. Для расчета полной стоимости воспроизводства используют два подхода: прямой и косвенный.
Прямой затратный подход включает в себя следующие способы расчета: детальный, с помощью фирмы-изготовителя, дилера, печати.
Детальный способ основан на определении состава и количества материала, затраченного на производство оборудования. Затем рассчитываются количество трудозатрат, а также другие расходы, связанные с производством объекта. После чего эти статьи затрат пересчитываются по текущей стоимости и суммируются. Полученная величина представляет собой базовую стоимость актива и его комплектующих, к которой необходимо прибавить затраты на транспортировку, установку, подключение и комиссионные. Эксперту-оценщику необходимо учитывать, что в полные затраты на производство объекта входят также расходы на научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы.
Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО «АЛИКОМ»
... активов Уставный капитал 150 000 рублей Цели и задачи проведения оценки Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку (п.3 Федерального стандарта оценки №2). Предполагаемое использование результатов оценки ...
Другим способом определения стоимости техники, относящемся к прямому затратному подходу, является получение информации фирмы-изготовителя о затратах на изготовление данного или аналогичного объекта.
Косвенный затратный подход для оценки машин и оборудования включает в себя способ использования мультипликатора Стоимость/Мощность и индексный способ.
Индексный способ основан на изменении цены объекта во времени.
В индексном способе имеются две проблемы:
1) расчет величины индекса;
2) определение первоначальной стоимости объекта.
Индексы можно определить, исходя из коэффициентов переоценки основных фондов, утверждаемых ежегодно Правительством Российской Федерации.
Первоначальная стоимость техники определяется:
- а) для техники, полученной безвозмездно, по стоимости, указанной в бухгалтерских документах о передаче;
- б) для техники, приобретенной за плату, – покупная цена плюс расходы по ее доставке, монтажу и подключению;
- в) для техники, подвергшейся капитальному ремонту, реконструкции или модернизации, – с добавлением затрат, осуществленных в процессе реконструкции.
Имеются различные варианты использования индексного метода оценки. Например, если предположить, что доллар имеет стабильный уровень по годам, то изменения курса рубля по отношению к доллару можно использовать для расчета стоимости машин и оборудования.
При оценке машин и оборудования рассчитываются три основных вида износа: физический, функциональный и внешний (или экономический).
До того как в России стали применяться Международные стандарты оценки, рассчитывались только два вида износа: физический и моральный (или функциональный), и износ определялся нормативным (бухгалтерским) методом, исходя из Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, выраженных в фиксированном годовом проценте, и фактического срока службы. Получался так называемый нормативный (или накопленный) износ.
С внедрением Международных стандартов оценки эксперты-оценщики в России стали рассчитывать так называемый оценочный (экспертный или реальный) износ и определять его как действительную стоимость актива. При этом наряду с физическим и функциональным износом стали учитывать и внешний (экономический) износ, определяемый как потеря стоимости актива, вызванная неблагоприятными внешними (в том числе экономическими) условиями его функционирования.
При расчете всех трех видов износа техники необходимо анализировать три основных фактора: ожидаемый оставшийся срок службы техники (или оставшейся срок полезной жизни), ее состояние и степень устаревания.
Оставшийся срок службы – это период времени (или службы) от даты оценки техники до даты ее полезной эксплуатации (в данном случае это определение совпадает с определением экономической жизни техники).
Этот срок зависит от того, как техника используется, ремонтируется, а также от общего срока службы техники. На продолжительность полезной жизни техники влияют технологические улучшения, осуществляемые при ее капитальном ремонте или модернизации, темпы технического процесса в данной отрасли, изменение законодательства и пр.
Взаимосвязь продолжительности срока службы и износа заключается в том, что в момент введения в эксплуатацию техника имеет 100 %-й оставшийся срок полезной жизни и наивысшую текущую стоимость. С течением времени возрастает срок службы и уменьшается оставшейся срок полезной жизни и, соответственно, уменьшается оценочная стоимость техники.
Износ и амортизация основных средств
... срока службы (эксплуатации) (У ф.и.2 ): У ф.и. =Ао.ф. -Сф.и.2 Метод расчетов коэффициента физического износа и годности основных фондов позволяет оценить степень возмещаемости стоимости основных средств посредством механизма начисления амортизации. Коэффициент физического износа основных средств ...
Другим фактором, учитываемым при рассчитывании износа, является физическое состояние техники, которое выражается в ее обветшании. Обветшание определяется как ухудшение физического состояния техники под воздействием различных факторов.
Специалисты различают пять состояний техники:
1) очень хорошее;
2) хорошее;
3) удовлетворительное;
4) плохое;
5) состояние металлолома.
Очень хорошим признается состояние техники, которая находится в отличном состоянии, пригодна для использования по своему прямому назначению и не требует в ближайшем будущем модернизации или ремонта.
Хорошее состояние характеризует технику, которая подверглась изменению или ремонту, но используется по назначению в соответствии со своими техническими характеристиками.
Удовлетворительное состояние – использование техники ниже степени проектной мощности вследствие физического износа; для достижения проектного уровня мощности такой техники необходим ремонт и замена элементов.
Плохое состояние – техника используется значительно ниже проектной мощности вследствие большого физического износа и требует капитального ремонта и замены основных элементов.
Состояние металлолома свойственно технике, которая не может эксплуатироваться на практике, несмотря на возможный ремонт. Обычно это состояние относится к технике, срок службы которой истек и которая функционально устарела.
При расчете износа также необходимо анализировать третий основной фактор – устаревание техники. Существует три типа устаревания техники: технологическое, функциональное и экономическое. Эти типы устаревания связаны с развитием различных сфер научно-технического прогресса, а также с изменением во внешней для технике сфере – экономической.
Технологическое устаревание связанно с научно-техническим прогрессом в сфере технологии, дизайна и конструкционных материалов, используемых для производства техники. Технологическое устаревание проявляется в первую очередь в дизайне, размерах и весе техники.
Функциональное устаревание определяется различиями в производительности и других характеристиках мощности между современной и оцениваемой техникой. Иногда функциональное устаревание обусловлено использованием техники не по прямому назначению, т.е. не по принципу наилучшего и наиболее эффективного ее использования.
Экономическое устаревание связано, как было указано выше, с влиянием на технику внешних факторов. Оно проявляется в снижении степени полезности техники под воздействием экономических и других внешних факторов, например таких, как изменение в оптимальном использовании техники, законодательные нововведения, отрицательно сказавшиеся на ее стоимости, допустим, при ограничении прав собственности или увеличении акцизов, изменения в соотношении спроса и предложения на данный тип техники. Влияние этих факторов должно быть измерено в абсолютном или процентном выражении и учтено при оценке техники.
Вышеописанные типы устаревания, также как возраст и состояние техники, должны учитываться оценщиком при определении стоимости техники.
Амортизационная политика предприятия в современных условиях
... применяемого метода расчета амортизации. В сезонных производствах годовая сумма амортизационных отчислений по основным средствам начисляется равномерно в течение периода работы организации в отчетном году. Для примера рассмотрим расчет ежемесячных амортизационных отчислений в ...
Величина физического износа машин и оборудования рассчитывается с помощью следующих методов: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), метод определения оставшегося срока службы, метод рыночных данных.
Разновидностью экспертного метода определения физического износа является разработка дефектных ведомостей, которые составляются по результатам обследования техники.
Остаточная стоимость объекта в данном случае определяется
а) по дефектным ведомостям рассчитываются объемы работ и затраты в текущих ценах на восстановление технических, эксплуатационных и потребительских свойств объекта оценки;
- б) полученная величина вычитается из полной восстановительной стоимости (или стоимости замещения) объекта.
При определении физического износа экспертным путем необходимо знать, что износ выражается в основном в потере технико-экономических свойств техники и проявляется:
- в снижении выработки машины за счет уменьшения интенсивного (увеличение простоев в ремонтах) использования;
в увеличении эксплуатационных затрат (затрат на заработную плату,
расходов на горюче-смазочные материалы, техническое обслуживание и текущий ремонт, топливо, электроэнергию и пр.);
- в увеличении затрат на осуществление капитального ремонта.
На основе оценки технико-экономических свойств эксперт-оценщик определяет степень физического износа техники.
Вместо производительности машины можно использовать другой параметр, характеризующий отдельные технические свойства машины.
Нередко для определения степени физического износа техникиэксперты используют формулу:
КИ = ПФ/ПН, (4.9)
где КИ – коэффициент, учитывающий степень износа техники; ПФ и ПН – соответственно фактическое и нормативное значение параметра, по которому оценивается техника (например, производительность оборудования).
Используя эту формулу, оценщики обычно определяют степень технологического, функционального или экономического устаревания.
Нормативный (или бухгалтерский) метод расчета физического износа основывается на использовании норм амортизационных отчислений. При этом необходимо учитывать, что износ рассчитывается по совокупной норме амортизационных отчислений (норма амортизационных отчислений на полное восстановление техники, исходя из Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, введенных с 01.01.91 г., плюс норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию, определяемая по утвержденным самими предприятиями нормативам на формирование ремонтного фонда).
Вторая часть совокупной нормы амортизационных отчислений – норма амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию определяется по формуле:
, (4.10)
где – средневзвешенные затраты на осуществление одного капитального ремонта; – количество капитальных ремонтов; – затраты на модернизацию техники; – восстановительная стоимость техники; – нормативный срок службы техники.
Эксперт-оценщик при необходимости рассчитывает физический износ техники с учетом поправочных коэффициентов к нормам амортизационных отчислений на полное восстановление по формуле:
Методы начисления амортизационных отчислений, их преимущества и недостатки
... поставлены перед работой над этим проектом, представлены ниже: определение главных теоретических аспектов, раскрывающих понятия основных средств, их износа и амортизации; изучение и сравнительный анализ методов начисления амортизационных отчислений; рассмотрение примера начисления амортизации на ...
Нск = Нб (К1 + К2 + … Кn), (4.11)
где Нск – скорректированная норма амортизационных отчислений; Нб – утвержденная базовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление техники; К1, К2, …, Кn – коэффициенты, применяемые при наличии отклонений от установленных базовой нормой режимов работы техники и других условий.
Часто бывают случаи, когда нельзя применить нормативный метод износа. Например, при оценке износа техники нормативный срок службы которой истек. Тогда для расчета износа используется либо экспертный метод, либо метод определения оставшегося срока службы.
Метод определения оставшегося срока службы используется, если оценивается объект, полностью самортизированный и имеющий нулевую остаточную стоимость по нормам. Проводится техническая экспертиза объекта и устанавливается возможный оставшейся срок службы (или оставшейся срок полезной жизни).
Остаточная восстановительная стоимость объекта в этом случае рассчитывается, исходя из возможного оставшегося срока службы и абсолютной годовой суммы амортизационных отчислений, определенной по совокупной норме (от первоначальной или полной восстановительной стоимости).
Если оцениваемая техника частично или полностью скрыта и недоступна для осмотра, то износ можно определить по методу срока службы, рассмотренному для оценки износа зданий и сооружений.
Для определения износа техники иногда используется метод рыночных данных. Суть этого метода заключается в изучении рыночных данных о стоимости или ценах на технику, бывшую в употреблении, и сравнении их со стоимостью или ценами замещения новой аналогичной техники. Разница между стоимостью замещения и стоимостью аналогичной техники, бывшей в употреблении, представляет собой величину износа.
Однако эксперт-оценщик должен помнить, что стоимость техники, бывшей в употреблении, всегда выше затрат дилера на ее приобретение. Эти затраты, как правило, включают стоимость транспортирования на склад (в магазин) дилера, выплаты процентов по кредитам, затраты на рекламу, управленческие расходы и предпринимательский доход. Эти затраты к износу продаваемой техники никакого отношения не имеют, это оценщик должен учитывать при расчете износа данным методом.
Определенный вышеизложенными методами износ вычитается из полной восстановительной стоимости или стоимости замещения оцениваемой техники. Таким образом, мы получаем остаточную восстановительную стоимость или остаточную стоимость замещения оцениваемой техники.
Сравнительный (или рыночный подход) включает в себя два основных метода: прямого сравнительного анализа продаж и статистического моделирования стоимости техники.
Метод прямого сравнительного анализа продаж применяется тогда, когда есть возможность применить аналог (или аналоги) оцениваемой машине. Цена объекта – аналога, по которому недавно произведена продажа, в этом случае анализируется и корректируется в соответствии с различиями между объектом-аналогом и оцениваемым объектом.
Различия оцениваются по следующем характеристикам объекта: возраст, состояние, степень устаревания, комплектность, местоположение, производитель, рыночные условия (спад или подъем на данном секторе рынка, соотношение спроса и предложения и пр.), мотивация (цены продажи техники будут различными в зависимости, например, от того, приобретается ли она дилером для последующей продажи, либо производителем для последующей эксплуатации), условия финансирования, качество и количество объектов (удельная цена объекта в случае продажи будет ниже обычной розничной цены), размер, тип, время продаж, тип сделки (конкурс, аукцион и пр.).
Приведенные характеристики сравнения объектов не исчерпывают их состав. Существуют и другие параметры, по которым могут сравниваться аналогичный и оцениваемый объекты.
Эксперт-оценщик должен стремиться отыскать рыночные данные о наиболее равнозначном оцениваемому объекте. Чем больше “похож” будет сравниваемый объект, тем меньше требуется поправок и тем легче, точнее и достовернее будет оценка. Например, стоимость автомобиля можно определить по каталогу, если известны производитель, номер модели, возраст автомобиля и комплектация. Тогда корректировки вносятся лишь на пробег, время продажи, местоположение, состояние и степень устаревания. В данном случае оценщик сравнивает цены продаж идентичных автомобилей.
Если же сравнение осуществляется по аналоги
и т.д……………..
