Проблема обращения взыскания на заложенное имущество приобрела актуальность после внесения существенных изменений в законодательство о залоге в декабре 2008 г. Ранее действовавшие правовые нормы в значительной степени были ориентированы на защиту интересов должника. По общему правилу заложенное имущество подлежало реализации в судебном порядке, а соглашение о внесудебном порядке могло быть заключено только после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество (ст. 348 ГК РФ (в редакциях, действовавших до 11 января 2009 г.).
В литературе отмечалось, что данный порядок реализации создавал почву для злоупотребления со стороны недобросовестных должников, поскольку судебная процедура взыскания задолженности потенциально содержит множество уловок, которые позволяют или затянуть возврат занятого, или даже вовсе от этих долгов уклониться.
Предполагалось, что изменение законодательства, регулирующего отношения залога, которое произошло в декабре 2008 г., позволит принципиально изменить данную ситуацию и установить устойчивый баланс между интересами кредитора и должника, обязательство которого обеспечено залогом. Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. №306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения на заложенное имущество» были существенно изменены отдельные положения Гражданского кодекса РФ, Федеральных законов «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О несостоятельности (банкротстве)», «Об исполнительном производстве».
Закон №306-ФЗ расширил возможности сторон по заключению соглашения о внесудебном порядке реализации имущества, предусмотрел возможность взыскания по исполнительной надписи нотариуса, четко ограничил перечень случаев, когда на заложенное имущество не может быть обращено взыскание. Представляется возможным позитивно оценить данные изменения, направленные на упрощение процедуры реализации заложенного имущества, в то же время не нарушающие интересов добросовестного должника-залогодателя.
Вместе с тем сложившаяся практика реализации заложенного имущества в соответствии с обновленным законодательством показала, что внесенных изменений недостаточно для формирования эффективно действующей системы обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Выяснилось, что положения Закона №306-ФЗ не могут быть реализованы без дополнительной «модификации» законодательства о залоге, исполнительном производстве, нотариате. Кроме того, сам Закон №306-ФЗ содержит внутренние противоречия, осложняющие практическое применение его норм.
Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности ...
... всех собственником совместного имущества. 5. Залог недвижимости предусматривает страховку заложенных объектов. Согласно п. 2 ст. 31 ФЗ РФ «Об ипотеке», «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан ...
В связи с этим целесообразно подробно рассмотреть наиболее существенные проблемы обращения взыскания на заложенное имущество, возникшие в связи с изменением законодательства о залоге, а также сформулировать предложения по его совершенствованию, направленные на разрешение данных проблем.
Объектом настоящего дипломного исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в исполнительном производстве между судебным приставом-исполнителем, судом и иными лицами, участвующими в исполнительном производстве, по поводу обращения взыскания на заложенное имущество, и иные связанные с ними отношения.
Предмет исследования — нормы гражданского права, исполнительного права, гражданского процессуального и арбитражного процессуального права, регулирующие эти отношения, общетеоретические и отраслевые разработки ученых в этой области, практика толкования и применения вышеуказанных правовых норм.
Теоретическая основа выпускной квалификационной работы. Теоретической основой выпускной квалификационной работы стали труды советских и современных российских ученых А.Б. Бабаева, В.А. Белова, Е.А. Борисовой, Д.Х. Валеева, В.С. Ема, В.А. Гуреева, Ю.Н. Зипунниковой, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, С.В. Сарбаша, А.А. Шарона и других ученых.
Методологическая основа исследования выпускной квалификационной работы. При подготовке настоящей работы использовались общенаучные (материалистическая диалектика, анализ, синтез и др.) и частно-научные (историко-правовой, формально-юридический, конкретно-социологический, метод правового регулирования и др.) исследовательские методы.
Нормативную основу исследования составили Конституция РФ, ГПК РФ, АПК РФ, Федеральные законы о залоге, об ипотеке, об исполнительном производстве и другие нормативные правовые акты. Эмпирическую основу исследования составили опубликованные акты Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ, а также опубликованная и размещенная в справочных правовых системах и интернет-ресурсах практика других судов общей юрисдикции и арбитражных судов, материалы Управления ФССП по ЕАО.
Цели и задачи выпускной квалификационной работы. Целями настоящего теоретического исследования являются: исследование проблем и эффективности правового регулирования вышеуказанного участка общественных отношений; обобщение накопленных по этому вопросу данных теоретических исследований и судебной практики; разрешение теоретических проблем применения норм вышеуказанных отраслей права; выработка научно-практических предложений и рекомендаций по совершенствованию норм, регулирующих эти отношения, в целях повышения качества системы правовых норм, регулирующих отношения по поводу обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, и практики их применения.
Цель исследования в настоящей работе достигается посредством решения следующих задач:
- определить понятие и виды залога, предмет и содержание залогового правоотношения;
- изучить основания и виды обращения взыскания на заложенное имущество;
- определить порядок реализации заложенного имущества;
- выявить проблемы реализации заложенного имущества и пути их преодоления;
— исследовать и проанализировать проблемы правоприменительной практики обращения взыскания судебным приставом-исполнителем на заложенное имущество и его реализации, сформулировать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Исследование работы коммерческих банков Российской Федерации на валютном рынке
... укрепление российского рубля. Целью данной курсовой работы служит исследование работы коммерческих банков Российской Федерации на валютном рынке. Задачами исследования являются классификация видов валютных операций, определение их положения в ... определяет формы расчетов, режим счета и порядок обмена информацией, права и обязанности сторон, условия взимания комиссионного вознаграждения за пользование ...
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения и списка библиографических источников. Объем работы — 88 страниц.
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ВОПРОСЫ
1.1 Понятие и виды залога
Единого термина для обозначения залога в римском праве не существовало. Общее на всех стадиях развития института залога в том, что он дает кредитору вещное обеспечение его требованиям. Залог в Риме в качестве средства обеспечения обязательств имел второстепенное значение, предпочиталось поручительство.
Залог является акцессорным правом. Древнейшая форма залога в римском праве была fiducia. Сущность ее заключалась в том, что вещь посредством mancipatio или in jure cessio переходила в собственность кредитора, который, однако, на основании дополнительного соглашения — pactum fiduciae — обязывался вернуть вещь должнику по получении удовлетворения в счет своего обязательственного требования. Итак, кредитор становился собственником вещи, должник сохранял против него только личный иск о возврате вещи — actio fiduciae. Должник ожидает, что при исполнении обязательства, предмет залога будет возвращен. Поэтому этот вид залога носит название фидуции (доверительная).
Залоговый кредитор, против которого было вынесено решение по иску о фидуции, подвергался бесчестию, поскольку он нарушал включенное претором в исковую формулу требование «действовать, как водится между порядочными людьми и без обмана» Римское частное право: Учебник. / Под ред. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. — М.: 2000. С. 378.
С течением времени наряду с fiducia появился ручной залог — pignus. При этом виде залога должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь, но не в собственность, как при фидуции, а во владение. Первоначально кредитор по ручному залогу имел только право удержать за собой владение вещью впредь до получения удовлетворения, но продавать ее мог только в том случае, если выговорил себе это право на основании особого pactum de vendendo pignore; позднее это право продажи было признано за ним и без особого о том соглашения, а еще позднее отречение от этого права уже признавалось недействительным. Но эта форма залога не соответствовала интересам развивающегося сельского хозяйства (если в качестве залога выступала земля), ведь должник лишается экономической возможности покрыть свой долг. Однако должник имеет право пользоваться своей вещью в качестве арендатора или временно, по милости кредитора Римское частное право: Учебник. / Под ред. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. — М.: 2000. С. 409.
Наконец, сложилась еще и третья форма залога (заимствованная из греческого права) — hypotheca. Сущность ипотеки заключалась в том, что должник сохранял не только право собственности на вещь, но и право владения ею. Кредитор имел право требовать выдачи вещи во владение лишь после того, как наступил срок обеспеченному залогом требованию, и должник не уплатил своего долга. Древнейший случай ипотеки следующий: арендаторы нередко закладывали свои invecta и illata, т.е. движимые вещи, которые они привезли с собой в имение, в той форме, что предоставляли хозяину, у которого они арендовали землю, право удержать эти вещи в случае несвоевременного платежа арендной платы. Претор в этих случаях стал давать хозяевам особый interdictum adipscendae possessions, так называемый interdictum Sahianum, на основании которого арендатору возбранялось оказывать препятствия хозяину при завладении заложенных вещей. Впоследствии к этому интердикту присоединился еще особый вещный иск, actio Serviana, на основании которого можно было требовать выдачи вещи от всякого третьего лица Бабаев, А.Б. Система вещных прав — М.: 2007. С.69.
Обращение взыскания на заложенное имущество
... урегулирован вопрос, связанный с возможностью обращения взыскания на предмет залога по требованию взыскателей, не являющихся залогодержателями. В Гражданском кодексе Российской Федерации и Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подробно регламентирован порядок исполнения ...
В скором времени ипотека была допущена и в других случаях: соответствующий иск получил название actio quasi Serviana или hypothecaria in rem actioio. Результатом развития в праве Юстиниана fiducia вышла из употребления, pignus и hypotheca настолько сблизились между собою, что между ними сохранилось только одно, правда, очень важное различие: при pignus кредитор тотчас же получал владение вещью, при hypotheca лишь позднее. Широкое развитие неформальной ипотеки, достигшее своего апогея в появлении так называемой генеральной ипотеки, на основании которой должник мог закладывать все свое имущество, настоящее и будущее, отразилось крайне невыгодно на интересах оборота, ибо никто, приобретая вещь на праве собственности или на другом вещном праве, не мог знать, не обесценена ли она наложенными на нее ипотеками. Вследствие этого римское залоговое право при рецепции его в Германии подверглось весьма значительным модификациям. Почти всюду, где современное римское право вообще продолжало действовать, римский институт залога был видоизменен, поскольку: 1) для залога недвижимости требуется запись о залоге в поземельной книге; 2) залог движимого имущества допускается только в форме ручного залога, а не ипотеки Гримм, Д. Д. Лекции по догме римского права. — М, 2003. С.121..
Ближе к византийской эпохе, в связи с экономическим упадком поземельный кредит стал более затруднительным. За неимением наличных денег должник отдавал землю во владение и в пользование кредитору с тем, что плоды поступали в покрытие процентов («пользование плодами вместо процентов» — «антихреза»).
В настоящее время залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, позволяющий залогодержателю получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Залог регулируется не только ГК РФ, но и двумя законами: Законом РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. №2872 Закон РФ от 29.05.1992 г. №2872-1 (ред. от 06.12.2011 г., с изм. от 02.10.2012 г.) «О залоге» (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013 г.) // Российская газета. 1992. 6 июня. №129. и Федеральным законом от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ (ред. от 07.05.2013 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. 1998. 22 июля. №137.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).
Залог как способ обеспечения обязательств
... залоге. Для целей исследования автора наибольший интерес представляет Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» ...
Залоговое имущество всегда реализуется с обременением. Предметом залога могут быть вещи и права требования (ст. 336 ГК РФ).
Сторонами залога являются: залогодатель и залогодержатель (ст. 335 ГК РФ).
Форма договора о залоге должна быть письменной, а в отношении ипотеки — договор должен иметь государственную регистрацию.
Виды залога различают по следующим основаниям:
- по месту нахождения заложенного имущества (ст. 338 ГК РФ): твердый залог — без передачи имущества, разновидностью твердого залога является залог товара в обороте (ст. 375 ГК РФ);
- заклад — с передачей заложенного имущества, разновидностью заклада является залог в ломбарде (ст. 358 ГК РФ);
- по предмету залога (залог имущества и залог прав);
- по связи заложенного имущества с землей — залог движимого имущества и залог недвижимого имущества (ипотека).
Особым видом залога является последующий залог (ст. 342 ГК РФ).
Договор о залоге заключается в письменной форме. Нотариальная письменная форма при договоре залога недвижимости и при залоге движимого имущества или прав на него, если главный договор быть заключен в нотариальной форме. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеке) должен быть зарегистрирован.
Законом могут быть предусмотрены учет и (или) регистрация договоров о залоге и залогов в силу закона отдельных объектов движимого имущества. Несоблюдение правил о форме договора, а также факта государственной регистрации влечет его недействительность в случаях указанных в законе.
В тексте договора должны содержаться следующие существенные условия: 1) предмет залога; 2) оценка предметов; 3) основные сведения о главном обязательстве; 4) у какой из сторон находится заложенное имущество.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а при варианте заклада с момента передачи заклада.
Если предмет залога превосходит по стоимости обеспечение первого залога, то допускается залог заложенного имущества. Это возможно если:
1) в договоре залога не содержится прямого запрета;
2) каждый последующий залогодержатель удовлетворяется в своих требованиях лишь из остаточной стоимости предмета залога;
3) залогодатель информирует всех последующих залогодержателей обо всех фактах залога.
Бремя содержания предмета залога возлагается на сторону, у которой остается имущество. Эта же сторона обязана его страховать (всегда за счет залогодержателя), а также известить контрагента в случае возникновения угрозы утраты или повреждении имущества. Риск случайной гибели лежит на залогодателе (если иное не предусматривается договором).
Замена предметов залога возможна только с согласия залогодержателя. Залогодатель вправе пользоваться предметом залога по назначению, в том числе извлекать из него плоды и доходы, если иное не установлено договором. Если имущество у залогодержателя, то он вправе пользоваться им в случаях предусмотренных договором. При этом если залогодержатель получает доход, то этот доход идет в погашение суммы основного обязательства.
Залог как обеспечительное обязательство
... того, нельзя заложить имущество, на которое не допускается обращение взыскания кредиторов.Вопрос о правомерности залога наличных денег ... сущность залога 2. Изучить виды залога Предмет изучения – залог как способ обеспечения исполнения обязательства. Курсовая работа ... залоге, у которого будет находиться предмет залога. Сторона, владеющая предметом залога, обязана страховать и обеспечивать сохранность ...
Действия по распоряжению предметом залога разрешены с согласия залогодержателя. Во всех случаях залогодатель может завещать предмет залога. Ранее имущество переходило в собственность залогодержателя. В настоящее время имущество продается с публичных торгов, и из полученных сумм погашается задолженность по обязательствам.
Основанием обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение либо ненадлежащее исполнение должником главного обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ).
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
1.2 Основания и порядок обращения взыскания на заложенное имущество
Вопрос обращения взыскания на заложенное имущество имеет большое практическое и научное значение, именно поэтому ему посвящено значительное число исследований. По общему правилу за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного и обеспечивающего обязательства действующим законодательством предусмотрена ответственность залогодателя (заемщика).
В частности, залоговое право предусматривает обращение взыскания на имущество и реализацию заложенного имущества.
Основанием для обращения, в частности, является неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Главный момент в порядке обращения взыскания на заложенное имущество в случае несвоевременного погашения долга — это возможность использования дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора (банка) без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга. Правовое регулирование обращения взыскания на заложенное имущество основано, наряду с ГК РФ (ст. ст. 348-349 ГК РФ), на нормах ст. ст. 28, 31 Закона «О залоге» (в ред. от 16.07.1998 г.), ст. ст. 55, 60, 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. ФЗ от 06.12.2011 г. №405-ФЗ) и др.
Факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества, устанавливает суд. Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на заложенное имущество согласно ст. 28 ФЗ «О залоге», производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом. Из этого правила есть исключение, позволяющее залогодателю и залогодержателю после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога не обращаться в суд, а заключить нотариально удостоверенное соглашение, которым стороны в присутствии нотариуса признают факт неисполнения обязательства, обеспеченного залогом недвижимого имущества (ст. 51 ФЗ об ипотеке).
Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру во внесудебном порядке осуществляется при соблюдении правил, закрепленных в Главе 9 ФЗ об ипотеке. То есть в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Соглашение будет являться основанием для реализации заложенного имущества.
Проблемы обращения взыскания на заложенное имущество
... сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге; если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, то ... если иное не предусмотрено федеральным законом. При обращении взыскания на имущество должника в первую очередь реализуется имущество, непосредственно не участвующее в производстве, — ...
Гражданский кодекс РФ не воспринял позицию ФЗ «О залоге» об исключительной подведомственности судам дел об обращении взыскания на заложенное имущество и сформулировал как диспозитивное правило об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по решению суда (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
В вопросе о порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество ГК РФ дополнил ст. 28 ФЗ «О залоге» следующим правилом. Теперь залогодержатель и залогодатель сами могут договориться о реализации заложенного недвижимого имущества без обращения в суд. Такое соглашение о внесудебной реализации предмета залога действительно, как было сказано выше, если оно заключено после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога и нотариально удостоверено (ч. 2 п. 1 ст. 349 ГК РФ).
С принятием первой части Гражданского кодекса РФ значительно возросла роль договора, диспозитивность в регулировании правоотношений сторон. Существенно расширены возможности по формулированию отдельных положений договора.
Часть первая ГК РФ значительно расширяет объем требований залогодержателя, которые могут быть удовлетворены за счет заложенного имущества. Согласно ст. 337 ГК РФ, залог, если иное не предусмотрено договором, обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. В этой связи новым является то, что ст. 23 ФЗ «О залоге» не включала неустойку в объем требований кредитора, удовлетворяемых за счет заложенного имущества, и данный вид ответственности подлежал взысканию только в том случае, если о нем упоминалось в самом договоре залога. Требования, предъявляемые к соглашению залогодателя с залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество, идентичны требованиям, предъявляемым к нему п. 1 ст. 349 ГК РФ.
По действующему законодательству договор залога может быть прекращен отступным, по которому предмет залога передается в собственность банка. Такая процедура может применяться только тогда, когда предметом залога является имущество, передача которого банку не может быть истолкована как торговая деятельность. Так, например, не могут быть переданы в собственность банку товары в обороте, если только это не оргтехника или банковское оборудование. Не могут быть переданы, например, парфюмерные средства. В целях сохранения для России природных ресурсов недопустимы соглашения с залогодателем на приобретение земли банками. Но при залоге, например, векселей, выданных банком-кредитором, применимо именно отступное, по которому векселя передаются банку, а затем погашаются им в связи с совпадением в одном лице должника и кредитора. Отступное может применяться и тогда, когда, например, закладываются ценные бумаги, которые банк может приобретать. Нотариально удостоверенное соглашение залогодержателя с залогодателем может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.
Ипотека земельного участка: проблемы и пути решения
... оценки и реализации заложенных земельных участков и изменение их целевого назначения. Указанное обстоятельство и предопределило актуальность темы выпускной квалификационной работы. Целью исследования является исследование института ипотеки земельного участка, выявление основных проблем ...
Ранее обращение взыскания на предмет залога производилось по решению суда, а в случаях, предусмотренных законодательством, — в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Некоторыми учеными и практическими работниками такой порядок признавался необоснованным и грубо нарушающим права залогодателя. Необходимо признать, что он был поверхностным, не учитывал в полном объеме интересы залогодателя, однако очень устраивал залогодержателя. Исполнительная надпись нотариуса о бесспорном списании, совершенная формально, существенно нарушала права залогодателя и порой сопровождалась полной неисследованностью представленных документов на предмет обоснованности требований залогодержателя. Это недопустимое условие обращения взыскания на имущество устранено с введением в действие Гражданского кодекса Российской Федерации. В нем реализован дифференцированный подход к решению вопроса о порядке обращения взыскания на заложенное имущество. Законодатель предусмотрел выбор сторонами порядка обращения взыскания на заложенное имущество в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также характера залоговых отношений. В этой связи необходимо подчеркнуть, что ст. 349 ГК РФ, согласно которой для обращения взыскания на недвижимое имущество нотариального удостоверения собственно договора о залоге недостаточно, требует наличия специального соглашения залогодателя и залогодержателя на это действие без обращения в суд, заключенного после возникновения основания для взыскания и удостоверенного нотариусом. Таким образом, новые правовые нормы существенно изменили порядок обращения взыскания на заложенное имущество, сделав его более обоснованным и соответствующим реальной действительности. Порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество более оперативен, в результате чего законом предусматривается удовлетворение основного обязательства за счет заложенного предмета не только по решению суда, но и по соглашению участников залоговых отношений. Для этого необходимо заложить в договор залога условия о реализации предмета залога, которые могут быть оформлены и до возникновения у залогодержателя оснований для обращения взыскания на заложенное имущество. Особенность заключается в том, что в данном случае отсутствует обязательное условие обращения взыскания на предмет залога по решению суда, и имеется возможность альтернативного выбора способа обращения взыскания на заложенное имущество.
Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:
1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует, и установить место его нахождения невозможно (п. 3 ст. 349 ГК РФ).
Во всех остальных случаях банк-кредитор и заемщик могут в договоре о залоге предусмотреть переход права собственности на заложенное имущество с момента невыполнения заемщиком своих обязательств. Но при этом целесообразно определять цену (оценку) имущества либо на момент заключения кредитного договора, либо на момент перехода права собственности. Последнее в большей степени защищает интересы заемщика.
Обращения взыскания на имущество должника
... и важнейший вид исполнительного документа, на основании которого возможно обращение взыскания на недвижимое имущества, является исполнительный лист. Он выдается на основании всех видов постановлений, подлежащих ... тенденций в развитии и совершенствовании нормативной базы исполнительного производства. Предметом исследования являются правоотношения, возникающие при исполнении судебных актов и актов ...
Залогодержатель, который удовлетворяет свои требования на основании соглашения с залогодателем, обязан в течение 30 дней уведомить об условиях и порядке такого удовлетворения требований всех других залогодержателей.
По действующему законодательству соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке на основании соглашения с залогодателем допускается без согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке. Однако, если в соответствии с таким соглашением залогодержатель по предшествующему договору об ипотеке реализует заложенное имущество каким-либо другим способом (кроме продажи на аукционе с согласия залогодателя и залогодержателя), последующий договор об ипотеке остается в силе в качестве обременения заложенного имущества.
С позиций кредитора, несомненно, упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное жилое помещение является наиболее желательным. Что же касается залогодателей, то для этой стороны судебная защита прав вполне оправданно является предпочтительной. Шевчук Д.А. Основы банковского дела: Конспект лекций — Ростов-на-Дону: Феникс, 2007. С. 34 По сравнению с ГК РФ (п. 3 ст. 349) ФЗ об ипотеке (ст. 55) вполне обоснованно расширяет сферу судебного удовлетворения требований залогодержателя, включая дополнительно случаи, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; если кто-либо из сособственников при общей собственности на имущество не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Очевидно, необходимо не упрощать процедуру лишения жилья, а находить и применять другие средства решения конфликтных ситуаций между кредиторами и залогодателями. Вероятно, создание государственных фондов перераспределения жилья поможет производить обмен большей по площади квартиры на другое жилище исходя из фактических накоплений залогодателя.
Мало того, является ли самым оправданным с точки зрения социальной справедливости использование института обращения взыскания на заложенное жилище и выселение из него залогодателя вместе с семьей, включая престарелых. Обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. Федеральный закон от 02.10.2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» // Собрание законодательства РФ. 2007. №41. Ст. 4849. По сути, обращение взыскания на заложенное жилище мало чем отличается от конфискации. Последняя использовалась как инструмент, например, в борьбе с организованной преступностью и коррупцией, а также с экономическими преступлениями, то есть с наиболее тяжкими преступлениями.
Согласно ст. 31 ФЗ «О залоге» залогодатель вправе до момента реализации предмета залога прекратить обращение взыскания на заложенное имущество посредством исполнения обеспеченного залогом обязательства. Если обязательство, обеспеченное залогом, предусматривает исполнение по частям, залогодатель имеет право прекратить обращение взыскания на предмет залога посредством исполнения просроченной части обязательства. При этом следует иметь в виду, что соглашения, ограничивающие указанные права залогодателя, недействительны.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона).
В соответствии со ст. 50 ФЗ об ипотеке залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования — обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом в случаях, например:
- необоснованного отказа залогодержателю в проверке заложенного имущества. Если в удовлетворении такого требования отказано, либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке;
— если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение (ст. ст. 35, 39 и 41 ФЗ об ипотеке).
ГК РФ в ст. 351 также предусматривает перечень оснований, по которым залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, например, в случае нарушения залогодателем правил о замене предмета залога, а именно — если предмет залога погиб или поврежден, а залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено — обратить взыскание на предмет залога, например, в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге. Данное требование действует при наличии п. 3 ст. 38 ФЗ об ипотеке: «Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила». ФЗ об ипотеке не содержит механизма надежного обеспечения выполнения данных условий. Так, например, законом залогодержателю не дано право требовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и обращения взыскания на заложенное имущество, если залогодатель вселил в заложенную квартиру членов своей семьи, предварительно не взяв с них нотариально удостоверенное обязательство освободить квартиру в случае обращения на нее взыскания. Поэтому залогодержатель должен настойчиво добиваться для себя указанных прав посредством включения необходимых записей в договор об ипотеке, активного использования своего права на проверку заложенного имущества Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Экономико-правовые вопросы сопровождения операций с недвижимостью. / Д.А. Шевчук, В.А. Шевчук — Деп. рук. ВНТИЦ, 2007. C.120. и т.п. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение (п. 3 ст. 50 ФЗ об ипотеке).
В соответствии со ст. 28 ФЗ «О залоге» перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание, устанавливается ГПК РФ. Лица, имеющие основанное на законе или договоре право пользования заложенным имуществом (арендаторы, наниматели, члены семьи собственника жилого помещения и другие лица) или вещное право на это имущество (сервитут, право пожизненного пользования и другие права), вправе участвовать в рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. С позиции кредиторов анализируется п. 2 ст. 350 ГК РФ, который по просьбе залогодателя предоставляет право суду решение о продаже с публичных торгов (обращение взыскания на заложенное имущество) отсрочить на срок до одного года. Что касается коммерческих кредитных организаций, то их критика перечисленных норм вполне объяснима. Никто не может требовать от последних благотворительности и решения за их счет насущных социальных государственных проблем. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. К сожалению, позиция, защищающая права залогодержателей, в науке и публикациях также преобладает. В таком же направлении развивается и законодательство. Жилищный кодекс РФ, являющийся ключевым нормативным правовым актом в пакете принятых в декабре 2004 года 27 законов, формирующих законодательную основу программы законодательного обеспечения рынка доступного жилья, декларирует, что жилье неприкосновенно. Никто не может быть выселен из жилого помещения без судебного решения или ограничен в праве пользования им. Однако Гражданским кодексом РФ (п. 4 ст. 292 (в ред. ФЗ от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ)), Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 3 ст. 77) ограничение на обращение взыскания на заложенное жилое помещение теперь предусмотрено только на такое жилище, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Нормы предыдущих редакций указанных законов запрещали отчуждение жилого помещения без согласия органа опеки и попечительства, в котором проживали несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагивались права или охраняемые законом интересы указанных лиц. Тем самым под защитой находилась значительная часть несовершеннолетних, проживающих в неблагополучных семьях, не только находящихся под опекой или попечительством. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Российская газета. 2004. 31 декабря. №292. также в корне изменена ст. 78 ФЗ об ипотеке. Теперь обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника. Главным критерием для применения данной нормы является только то, чтобы такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Аналогичные изменения внесены в п. 2 ст. 292 ГК РФ. Указанный Федеральный закон (абз. 1 п. 1 ст. 78) допускает обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, за нарушение обеспечения возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком на капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение жилого дома или квартиры. Между тем действующий пункт 2 ст. 348 ГК РФ (как и ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») предусматривает, что «обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно, и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества».
В свое время императивную норму с таким содержанием в Указе Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» от 28 февраля 1996 года №293 (в ред. Указа Президента РФ от 9 июля 1997 года №710) СЗ РФ. 1996. №10. Ст. 880., ныне возрожденную, обоснованно критиковал Б.М. Гонгало: «Вряд ли указом Президента Российской Федерации могут вводиться такие нормы. Указы, регулирующие отношения, входящие в предмет гражданско-правового регулирования, не должны противоречить Гражданскому кодексу и иным законам (п. 3 ст. 3 ГК).
Не требуется обстоятельного исследования, чтобы сделать вывод о противоречии приведенной нормы гражданскому законодательству» Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. — М.: Статут, 2004. С. 70..
Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества стали служить основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, даже если оно является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением (п. 1 ст. 78 ФЗ об ипотеке).
Недопустимо такое положение, когда залогодатель, который до вступления в программу ипотечного кредитования был собственником старого жилья либо внес 30% собственных средств, несколько лет выплачивал кредит, ущемляя и ограничивая себя и семью, в результате оказывается на улице. Ничего не меняют п. 2 ст. 95 и п. 2 ст. 106 ЖК РФ, предусматривающие возможность предоставления жилого помещения для временного проживания в домах так называемого маневренного фонда гражданам, для которых взысканное жилое помещение является единственным пригодным для проживания. ЖК РФ установил нереальное время для решения жилищной проблемы — «до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них».
При обращении взыскания на заложенное жилище залогодатель — собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника. Руководствуясь конституционными, гражданско-правовыми нормами Российской Федерации, залогодатели должны иметь право самостоятельно определять судьбу своего жилища, то есть применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др.
В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Следующий пункт ст. 340 ГК РФ изменен Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Федеральный закон от 30.12.2004 г. №213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 декабря. №292.. Теперь при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. А при наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю, заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора решение принимает суд.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель (п. 5 ст. 340 ГК РФ, ст. 66 ФЗ об ипотеке).
Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам определяются правилами Главы VI ФЗ об ипотеке.
Использование залогодержателем внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество позволяет ускорить и упростить процедуру удовлетворения требований залогодержателя, а также существенно сократить расходы по обращению взыскания, которые возлагаются на сторону, проигравшую в судебном разбирательстве. При обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке на залогодателя возлагается бремя судебных расходов и расходов по реализации имущества (эти расходы возмещаются за счет стоимости заложенного имущества).
При этом обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке в одних случаях запрещено действующим законодательством, а в других случаях такая процедура допустима, но ее реализация связана с выполнением сторонами ряда условий, установленных в ст. 55 ФЗ «Об ипотеке».
Для того чтобы соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке было действительно (и не могло быть впоследствии признано судом недействительным), оно одновременно должно соответствовать следующим требованиям:
1. Соглашение заключено сторонами только после того, как должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, не исполнил либо исполнил ненадлежащим образом соответствующее основное обязательство либо возникли иные основания для обращения взыскания на заложенное имущество.
2. Соглашение удостоверено нотариусом.
3. Соглашение заключено с участием залогодержателей по предшествующим ипотекам.
4. Для установления ипотеки не требовалось согласие или разрешение другого лица или органа.
5. Предметом ипотеки не являются: предприятие как имущественный комплекс, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества.
6. На имущество, находящееся в общей собственности, все собственники дали согласие в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
7. Соглашение не предусматривает приобретение залогодержателем заложенного земельного участка.
8. Соглашение не нарушает прав залогодателя, залогодержателя по последующим ипотекам, иных вещных прав третьих лиц или право пользования заложенным имуществом третьими лицами.
Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением. Таким образом, различие между соответствующими нормами ГК РФ и Федеральным законом об ипотеке состоит в установленной Федеральным законом об ипотеке обязанности сторон по последующему договору об ипотеке заключить соглашение об обращении взыскания на предмет ипотеки с участием всех залогодержателей по предшествующим договорам об ипотеке. Следует подчеркнуть, что законодатель не обязывает стороны по предшествующему договору об ипотеке заключать соглашение об обращении взыскания с участием залогодержателей по последующим договорам об ипотеке. Однако если последующий договор об ипотеке был заключен с письменного согласия залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке, то при обращении взыскания на предмет ипотеки залогодержатель по последующему договору об ипотеке является стороной, чьи права могут быть нарушены этим соглашением. Такой залогодержатель вправе подать иск о признании соглашения об обращении взыскания недействительным. Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке») Вестник ВАС РФ. 2005. №4..
Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением. Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон.
Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон. Такой договор, может быть, расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества. Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения.
При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке стороны должны указать в нем ряд сведений, предусмотренных ст. 349 ГК РФ.
Вместе с тем ГК РФ, Закон об ипотеке не наделяют договор о залоге движимого имущества (в части внесудебного порядка обращения взыскания на предмет залога), соглашение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке силой исполнительного документа Как это предусмотрено, например, для нотариально удостоверенного соглашения об уплате алиментов (п. 2 ст. 100 СК РФ), удостоверения комиссии по трудовым спорам (ст. 389 ТК РФ).
и не содержат указания об исполнении данных договора, соглашения «в порядке, установленном Законом об исполнительном производстве», о направлении их «для исполнения судебному приставу-исполнителю» Как это предусмотрено, например, для постановления налогового органа о взыскании налога за счет имущества организации или индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 47 НК РФ), для постановления о наложении административного штрафа (ч. 5 ст. 32.2 КоАП РФ).
и т.п. Не обозначены указанные соглашение, договор и в перечне исполнительных документов, содержащемся в ч. 1 ст. 12 ФЗ «Об исполнительном производстве». Об отсутствии у указанных соглашения, договора силы исполнительного документа сообщалось ранее в информационном письме Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. №101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (п. 10) Вестник ВАС РФ. 2006. №4..
