Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации

метки: Ипотечный, Кредит, Заемщик, Ипотека, Право, Кредитор, Залог, Имущество

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Как отмечается в Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации от 26.05.2004 г., обеспечение граждан доступным жильем является одной из самых актуальных задач государства на современном этапе. В указанном документе Президентом Российской Федерации была поставлена задача, в соответствии с которой «Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям».

Ключевым направлением решения указанной задачи Президентом Российской Федерации были определено создание финансовых механизмов, позволяющих улучшать жилищные условия не только за счет текущих заработков и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей. Была подчеркнута необходимость создания ясных правовых условий для развития долгосрочного жилищного кредитования граждан. Решение поставленных задач в указанные сроки возможно при условии кардинального увеличения темпов развития рынка ипотечного жилищного кредитования и успешной реализации комплекса мер, направленных на масштабное увеличение предложения строящегося жилья, расширение объемов первичного жилищного рынка.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Оно, как стержневая функция ипотечного бизнеса, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Современное состояние системы ипотечного жилищного кредитования ...

... созданных для развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний день; 2. выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в нашей стране; 3. разработка предложений и рекомендаций по совершенствованию программы ипотеки для молодой семьи. Методами ...

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

Широкое развитие ипотеки жилья оказывает позитивное влияние на многие социально-экономические процессы: улучшает макроэкономическую ситуацию, стимулирует экономический рост, способствует стабилизации денежно-кредитной сферы, формированию долгосрочных ресурсов в банковской системе, росту организованных сбережений населения, повышению его жизненного уровня.

Становление первичного ипотечного жилищного кредитования в период 2002-2004 гг. позволило к настоящему времени увеличить количество граждан России, улучшивших жилищные условия при помощи ипотечного кредита. По оценкам экспертов, объемы выданных ипотечных кредитов выросли с 10,5 млрд. руб. в 2003 г. до 17,7 млрд. руб. в 2004 г. и 56,3 млрд. руб. в 2005 г.

Вместе с тем до сих пор значительная часть населения, прежде всего со средними доходами, остается практически не вовлеченной в процесс улучшения жилищных условий с использованием схем ипотечного кредитования.

В этой связи со стороны государства, кредитных учреждений и финансовой общественности создается целое движение в поддержку ипотечного кредитования. На региональном уровне делаются попытки внедрить в жизнь ипотеку с учетом местных возможностей и особенностей, создаются свои, местные, модели ипотеки и различные налоговые льготы для участников ипотечных программ.

Учитывая особый интерес, проявляемый государством и обществам к вопросам жилищного ипотечного кредитования, в качестве объекта исследования мною выбрана тема: «Проблемы ипотечного кредитования в Российской Федерации».

Целью данной работы является рассмотрение особенностей ипотечного кредита как одного из видов банковских кредитов, анализ тенденций развития рынка ипотечного жилищного кредитования и выявление основных проблем его развития в Российской Федерации.

В соответствии с целью, в работе ставились следующие задачи:

• Рассмотрение сущности и основных понятий ипотечного кредитования;
• Анализ зарубежного опыта и моделей ипотечного кредитования, их возможность применения в Российской практике;
• Определение значения ипотечного кредита для макроэкономики, кредитно-денежной системы, решения социальных проблем;
• Изучение правовой базы, регулирующей функционирование рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации;
• Изучение проблем развития ипотечных кредитов, состояние ресурсной базы кредитных организаций, определение роли банков как участников систем ипотечного кредитования;
• Рассмотрение текущего состояния системы ипотечного кредитования, тенденции ее развития;
• Оценка перспектив развития ипотечного кредитования в России.

Работа состоит из введения, 3-х глав и заключения.

В первой главе изучены основные особенности ипотечного кредитования, такие как долгосрочность, целевая направленность, формы обеспечения и его сущность. В этой главе рассмотрены залоговые отношения, механизм выдачи ипотечного кредита, существующие виды ипотеки, также условия предоставления кредита, эмиссии ценных бумаг, схемы организации системы жилищного кредитования. Также рассмотрен зарубежный опыт ипотечного кредитования, его схемы и модели, сложившиеся к настоящему времени.

Практическая работа — Ипотечное кредитование в современной России

... тыс.руб.. Таким образом, применяется латиноамериканская модель ипотечного кредитования. Сумма основного долга уменьшится на величину стоимости гаража, что облегчит и ускорит улучшение жилищных условий. Реализуется новый проект, т.к. ... -14,5% 1-30 лет От 15% За последний год количество выдаваемых ипотечных кредитов в России существенно возросло по сравнению с 2008-2009 годами. Наблюдается тенденция к ...

Вторая глава данной работы посвящена таким вопросам, как: социально-экономическая значимость и предпосылки развития ипотеки в России, правовое регулирование отношений возникающих между субъектами ипотеки, а также организационно- юридические особенности ипотеки, основные проблемы развития ипотечного кредитования в России, формы и методы государственной поддержки.

В третьей главе Рассмотрено текущее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России, проанализированы его тенденции, изучен региональный опыт. На основе проведенного анализа, рассмотрены перспективы развития ипотечного кредитования в России.

В конце данной работы имеются приложения, отражающие экономико-статистические данные, использованные при исследовании данной проблемы.При написании дипломной работы использовались Федеральные и региональные законодательно-нормативные акты, монографические исследования, статьи в периодических и научных изданиях, информация, представленная в Интернете, статистические материалы Банка России, Госкомстата, что отражено в приложенном списке используемой литературы.

1. Сущность и особенности ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотеки. История ее возникновения

Ипотека — это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, — это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства — займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом — закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией.

В-пятых, при значительном повышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

В-шестых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущество перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Залог как способ обеспечения обязательств

... обеспечения еще на стадии возникновения обязательства с тем, чтобы впоследствии удовлетворить возникающие требования в полном объеме; относительная оперативность удовлетворения требований кредитора из стоимости заложенного имущества; возможность удержания кредитором предмета залога, ...

Из сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

• Гласности, или публичности, — доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

• Специальности — возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• Достоверности — записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• Старшинства — преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
• Бесповоротности — ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• Непримиримости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

В литературе нередко под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы займодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно предполагает и второе толкование: ипотека как ценная бумага подразумевает закладную — долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничиться по той причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинности ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество.

Таким образом, в широком смысле слова «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.

Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений, производственных объектов или жилых домов.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

Само понятие «ипотека» впервые появилось в Древней Греции в конце VII -начале VI в.в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. В 594 году до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы — в частности, отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «hypotetheca» (подставка, подпорка), отмечались все поступающие долги собственника земли.

Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности ...

... регулирующие залог недвижимости (ипотеку), не должны противоречить Закону об ипотеке, поскольку он является ключевым в данной сфере. 1.3 Стороны договора о залоге недвижимости. залогодатель Залогодатель – это лицо (гражданин, организация, предприятие), предоставившее имущество в залог для ...

Позже для этой цели появились особые книги, называющиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии известной земельной стоимости.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в.н.э.) было разработано особое законодательство для института ипотеки. http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Банки становились специализированными. Развивались различные банковские институты: коммунальные, религиозные и другие, возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. При императоре Траяне были созданы финансовые алиментарные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставляющие ипотечные кредиты под 5 % годовых — это был самый низкий процент в Риме в то время (аналогичные финансовые системы были образованы в России в Х1Х в.).

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. — сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии — пигнусу (pignus, от лат., неформальный залог) и далее к ипотеке.

Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор, и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования и массовая передача земель арендаторам. Первоначально новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель в силу объективных причин не могли передать собственникам земель (латифундистам).

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позже, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже обладали правовой силой. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями. Институт классической ипотеки также проходил свои этапы и свою эволюцию. Вводились различные легальные ипотеки, действовавшие без согласия сторон. В них включались ипотеки по закону (императора): ипотека инвестора на инвестиции, ипотека «фиска» на имущество неплательщика налогов, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа, ипотека церкви и так далее.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки (может быть, за исключением ипотеки церкви) сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. В тот же период начали действовать субординированные по времени ипотеки, принцип которых был единственным: «qui prior est tempore potior est jure» — кто первый (во времени), тот и сильнее в праве. Уже в постклассическом римском праве стали возникать субординированные ипотеки для упорядочения взаимоотношений между кредиторами в зависимости от рода ипотеки. Во-первых, ипотека делилась по законодательной принадлежности — по степени ее важности, установленной законом. Причем наибольшую силу имели ипотеки «по закону» — фискальные, далее следовали ипотеки, оформленные официальными документами, за ними — ипотеки, оформленные частными документами и лишь затем — ипотеки, оформленные простыми соглашениями. Ипотека, ранжированная по виду (роду), всегда была наиболее приоритетной, и лишь после установления ранга (приоритетности) данной ипотеки, в соответствии со временем их оформления ранжировали остальные. В связи с тем, что преимущество, принадлежащее первым субординированным ипотекам, а также их кредиторам, угрожало правам младших (или последующих) кредиторов, несло невыгодные для них условия, младшие кредиторы имели право — сами расплатиться со всеми предыдущими кредиторами по долгам первых ипотек и сами осуществлять торги заложенного имущества в случае невыплаты долга заемщиком. При этом кредиторы никогда не имели права на приобретение данной недвижимости в собственность, так как это противоречило бы правовой сути ипотеки, устанавливающей равные права для обеих сторон залога (в противном случае различные злоупотребления кредиторов с недвижимостью мешали бы становлению и широкому распространению ипотеки как массового инвестиционного института).

Лишь в исключительных случаях по разрешению государственного органа данное право могло перейти к кредитору с условием предоставления должнику дополнительного срока (2 лет) для выплаты долга. Г. А. Цылигна Ипотека: жилье в кредит. — М.: Финансы и статистика, 2002. с. 13

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Достаточно сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций с закатом эпохи Древнего мира, институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков. http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm

Таким образом, понятие «ипотека» впервые появилось в Древней Греции в конце VII -начале VI в.в. до н.э. и, получив свое дальнейшее развитие в древнеримском праве основывается на древнеримских принципах залога, являясь более совершенной его формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения, кредитных отношений, связанных с ипотекой.

Постепенно ипотека входит в средневековое европейское законодательство.

В Германии оно появляется не ранее XIV столетия (до этого существовал принцип личной ответственности за долги).

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк начал выпускать закладные. С начала XIX века деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

Во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Сейчас в стране имеется крупнейший земельный банк (Креди фонсье де Франс) и его филиал — Контора предпринимателей (Контуар дез антрепренер), которые представляют среднесрочные и долгосрочные ссуды, в основном, крупным землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставами 1783 и 1872 годов, в Австрии — гражданским уложением 1811 года и уставом 1871 года, в Саксонии — уставом 1843 года и кодексом 1863 года.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда.

В США в 1916 году в 12 округах созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпорации. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии — кредитование жилищного строительства.

В России залог недвижимого имущества и, прежде всего, вотчинных владений широко укоренился в XV веке — в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Первые упоминания о залоге содержатся в Псковской Судной Грамоте. Залог в то время не требовал передачи заложенного имущества во владение кредитора. Требование о передаче вещи появилось значительно позднее.

В XIII — XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало, чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредитов делали его очень дорогим. В отличие от других государств в России до отмены крепостного права размер ссуд определялся не количеством или качеством земли, не доходностью хозяйства, а количеством крепостных «душ», числившихся за данным поместьем.

С середины XVII в. в период экономического кризиса, потребовалось усиление ответственности должника именно за счет предмета залога. В 1646 г Соборным уложением, остававшимся в течение почти двух столетий главным кодексом России, было разрешено брать ссуды под залог вотчинных (т.е. наследственных) земель. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России. В Соборном уложении предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора.

Период развития ипотечного кредитования в дореволюционной России можно разделить на два этапа:

«Дворянский», от середины XVIII в. до середины XIX в.

«Земской», от середины XIX в. до 1917 г.

В 1754 г. возникли и первые кредитные организации: для дворянства — Санкт-Петербургская и Московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенаторской Конторе, для купцов — в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. Срок кредита — 1 год, но с 2-мя отсрочками и взиманием процентов вперёд. Но уже в 1768 году, было учреждено по-настоящему ипотечное кредитное учреждение — Государственный заёмный банк. Взамен условий предыдущих банков, появились кредиты на 20 лет под 8% годовых.

Большому развитию ипотеки в России поспособствовала отмена крепостного права в 1861 году, 22,5 миллиона бывших крепостных крестьян должны были выкупить земельные участки общей рыночной стоимости 544 миллиона рублей. Для этого государства предоставляло им ссуду в размере 80% от стоимости надела, оставшиеся же 20% крестьянин должен был внести сам. Ссуда выдавалась на 49 лет под 6% годовых. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. Санкт-Петербургское городское кредитное общество, созданное в этом же году, стало первой частной организацией, предоставлявшей кредиты на длительный срок. В 1863 г. было учреждено Общество взаимного кредита. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. — СПб.: Питер, 2001. с. 89-92

В 60-х гг. XIX в. возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу XIX в. система ипотечных банков России включала два государственных — Крестьянский поземельный и Дворянский земельный банки, 10 акционерных земельных банков, 36 городских губернских и городских кредитных обществ. Разумова И.А. Ипотечное кредитование СПб:Питер, 2006, с.107 Постепенно число кредитных учреждений росло, так, например в 1900 году их было 247, а в 1914 их стало уже 319 банков.

По объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всеми европейскими странами.

Российский опыт ипотечного кредитования, различные инструменты и технологии в области залога недвижимости, организация взаимодействия между субъектами ипотечного рынка сыграли огромную роль в развитии как американской, так и западноевропейской ипотечных систем, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов.

Таким образом, к концу 1917 г. в России существовала развитая система ипотечного кредитования, которая имела законодательное обеспечение и была хорошо организована. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства.

Конфискация помещичьей земли и отмена частной собственности на землю, осуществляемые Советской властью, подорвали самую основу существования ипотечных банков. 08.12.1918 года был принят декрет Совнаркома о ликвидации основных ипотечных банков России — Дворянского и Крестьянского.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и, прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях по распоряжению имуществом.

1.2 Сущность и специфические особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование — это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Под ипотечным кредитованием в мировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты.

Кредит под залог недвижимости (ипотека) получил широкое распространение в странах с развитой рыночной экономикой как один из важнейших источников долгосрочного финансирования.

Уровень развития ипотечного бизнеса страны во многом характеризует эффективность и стабильность ее финансово-кредитной системы, равно как и экономики в целом. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложнейшее экономико-правовое образование и их деятельность зависит от множества экономических, социальных и юридических факторов.

Во взаимодействие при проведении такого кредитования вовлечены и заемщики, и финансовые посредники разного рода, и непосредственные инвесторы.

Ниже представлена общая схема, иллюстрирующая взаимоотношения основных участников ипотечного кредитования.

Основные цели и функции субъектов процесса ипотечного кредитования приведены в таблице Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление, организация, оценка.- М: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. с. 157..

Таблица 1.1

СУБЪЕКТЫ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ, ИХ ЦЕЛИ И ФУНКЦИИ

СУБЪЕКТЫ	ЦЕЛИ	ФУНКЦИИ
Заемщики (залогодатели) — физические лица, заключившие кредитные договоры с кредитными организациями или договоры займа с юридическими лицами — некредитными организациями, по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья	Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения жилья по возможности лучшего качества при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода	Создание потребности в кредитных ресурсах, направление средств на приобретение жилья
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты	Максимизация доходности активных операций; ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала	Предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Оформление кредитного договора и договора об ипотеке. Обслуживание выданных кредитов
Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся: инвестиционные банки, пенсионные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды	Максимизация прибыли при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка	Приобретение ценных бумаг кредиторов и операторов вторичного рынка
Правительство	Капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотоспособности; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; защита интересов инвесторов; обеспечение населения жильем	Создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; осуществление надзора за деятельностью кредиторов; инфляционная поддержка сферы материального производства; содействие некоторым группам семей в приобретении жилья
Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам	Реализация имеющихся жилых помещений и получение максимальной прибыли	Обеспечение необходимого объема предложения жилья на рынке
Операторы вторичного рынка — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов	Получение прибыли при продаже эмитированных ценных бумаг инвесторам	Рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования. Выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, регистрация договоров об ипотеке, ведение реестра имущества, обремененного залогом	Оформление перехода прав собственности к новому собственнику и прав ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка
Страховые компании-компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка	Получение максимальной прибыли	Осуществление различных видов страхования имущества, ответственности, жизни и др.
Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании	Получение прибыли	Осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании
Риэлторские фирмы-юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости	Получение прибыли	Подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья. Участие в организации проведения торгов по реализации жилья. На которое обращено взыскание
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — органы госрегистрации недвижимости (нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и др.)	Защита прав участников ипотечного кредитования	Обеспечение юридического сопровождения сделок с жилыми помещениями, регистрации граждан по месту жительства (в том числе и заложенных квартирах и домах), защиты прав несовершеннолетних и недееспособных граждан при заключении сделок с недвижимостью.

Используемые в настоящее время схемы ипотеки существенно отличаются друг от друга. Тем не менее, все многообразие ипотечных кредитов можно классифицировать по определенным признакам Разумова И.А. Ипотечное кредитование. — ЗАО Издательский дом «Питер», 2006 с.14.

По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования:

• приобретение готового жилья. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым платежом;
• на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммунальных сетей);

• строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

По виду кредитора:

• банковские;
• небанковские.

По виду заемщиков:

как субъектам кредитования:

• кредиты, представляемые застройщикам и строителям;
• кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• сотрудникам банков;
• сотрудникам фирм — клиентов банка;
• клиентам риэлтерских фирм, клиенты;
• лицам, проживающим в данном регионе;
• всем желающим.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

Таблица 1.2.

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№ п/п	Способ рефинансирования	Вид кредитного института
1.	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
2.	Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии
3.	Собственные, привлеченные и заемные средства	Универсальные банки
4.	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком.

6. По срокам кредитования. В ряде стран классификация кредитов различается по срокам.

7. По способу амортизации долга:

• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям

8. По виду процентной ставки:

• кредит с фиксированной процентной ставкой;
• кредит с переменной процентной ставкой.

9. По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;
• без права досрочного погашения;
• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величина первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 50 до 100% стоимости заложенного имущества.

11. По способу обеспечения гарантий возврата предоставленных ссуд:

• застрахованные;
• незастрахованные;
• обеспеченные прочими гарантиями.

Характеризуя рынок ипотечного капитала, невозможно обойти вниманием более общее понятие финансового рынка. Финансовый рынок, как известно, представляет собой сферу движения финансовых активов и, значит, его субъектами являются инвесторы-покупатели и инвесторы-продавцы данных активов. Такой рынок предполагает наличие институтов и процедур, необходимых для поддержания баланса между инвестициями и сбережениями.

Неотъемлемой характеристикой финансовых рынков является наличие профессиональных участников — финансовых институтов: банков, страховых компаний, пенсионных фондов и других кредитно-сберегательных институтов.

Часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные — юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация рынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, например: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и др.

Первичный ипотечный рынок — это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости, т.е. в финансовые отношения вступают заемщики-инвесторы и кредиторы, предоставляющие заемный капитал под залог той или иной недвижимости. Данные отношения в большей или меньшей мере (в зависимости от вида залогового обеспечения кредита) регламентируются органами государственной власти. Основным инструментом данного сектора являются закладные.

Рис.1.2.

Стандартная схема взаимодействия кредитора и заемщика на первичном рынке

Механизм функционирования вторичного ипотечного рынка существенно отличается от механизма рынка первичного, поскольку на вторичном рынке закладные реализуются для перераспределения кредитных ресурсов. Варианты перераспределения кредитных ресурсов рефинансирования могут быть самыми различными. Кредитор может уступить права по ипотечному кредиту другому лицу (ценные бумаги, цессия).

Данный механизм эффективен при наличии специальных институтов, которые специализируются на покупке ипотечных кредитов, формировании ипотечных кредитных «пулов» и их продаже инвесторам на вторичном рынке ипотечного кредитования. Другим вариантом перераспределения кредитных ресурсов может быть выпуск и размещение кредитором ценных бумаг для привлечения денежных средств. При этом в качестве обеспечения исполнения требования выступают требования по ипотечным кредитам. Правовой режим таких ценных бумаг регулируется специальным законодательством, а имитирующие их институты являются строго специализированными и находятся под жестким контролем государства.

Таким образом, вторичный ипотечный рынок представляет собой сферу, в которой формируется совокупный кредитный портфель ипотечной системы путем преобразования персонифицированных закладных в обезличенные ценные бумаги, размещаемые среди инвесторов. Субъектами вторичного рынка являются ипотечные банки или другие учреждения, занятые ипотечным кредитованием, профессиональные финансовые посредники, специализирующиеся на ипотечных операциях, и инвесторы.

Ипотечные банки, реализуя на рынке закладные, стремятся получить дополнительные ресурсы для ипотеки и сохранить за собой некоторую маржу по этим закладным.

Вторичный ипотечный рынок является одним из способов рефинансирования ипотечного кредитования непосредственных заемщиков. Кроме этого, рефинансирование осуществляется путем получения денежных средств от государства на реализацию определенных программ при условии обязательного соблюдения определенных условий, а также традиционным способом — привлечением средств во вклады и займы.

Весь процесс ипотечного кредитования условно можно разбить на ряд этапов.

I этап. Предварительная квалификация клиентов и оформление заявки на кредит.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выда-чей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо ар-гументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть пре-доставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения не-обходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

II этап. Сбор и подтверждение полученной информации.

Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Для подтверждения получения от клиента информации банк направляет:

• запрос по месту работы заемщика для подтверждения информации о его доходах по месту работы;
• запрос в другие кредитные учреждения, указанные заемщиком, для подтверждения информации о вкладах, и об исполнении обязательств по полученным (возвращенным и текущим) кредитам.

III этап. Проведение оценки вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг заемщика).

На основании представленных документов банк производит оценку платежеспособности и кредитоспособности заемщика и определяет, на какую максимальную сумму кредита тот может рассчитывать.

Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени, кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом.

При оценке платежеспособности потенциального заемщика ключевым моментом является его возможность регулярно и своевременно осуществлять платежи по кредиту, исходя из документально подтвержденных доходов. Рассматривается информация относительно стабильности получения доходов, а также анализируются расходы заемщика. Выделяются следующие группы расходов: ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства; постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой; разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита.

На основе проверки предоставленной заемщиком информации, а также проведенного анализа рассчитывается максимальная сумма кредита, которую можно предоставить.

После этого необходимо определиться с выбором квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

— На этом же этапе кредитная организация проводит оценку недвижимого имущества. Такой оценкой определяется пригодность недвижимости для её использования в качестве залога по кредиту. В силу того, что точность проведения оценки напрямую связаны с квалификацией риска по кредиту, кредиторы уделяют её проведению точно такое же внимание, как и определению кредитоспособности потенциального заемщика.

Оценкой жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированный оценочные фирмы, либо специалисты-оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства, а значит необходимо предусмотреть и спрогнозировать возможность изменения этой стоимости.

При всем разнообразии подходов и методик оценок (прямых рыночных сравнений или сравнения продаж; затратный или издержек; репродукции и замещения; капитализации доходов) основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.

Задача кредитора — на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Размер предоставляемого кредита не должен превышать определенного процента минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки.

В ипотечно-инвестиционном анализе, ведущую роль играет коэффициент ипотечной задолженности. Коэффициент ипотечной задолженности (К3) показывает долю ипотечного долга (заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:

К3= И/К х 100%,

где И — сумма ипотечного кредита, руб.; К — общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредитора более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска, нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.

Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых баками на приобретение жилой недвижимости, не превышает 70% стоимости покупки.

Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.

IV этап. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.

Кредитный комитет рассматривает материалы, полу-ченные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представ-лении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены сле-дующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; страхование предмета залога.

V этап. Заключение (оформление) ипотечного договора и организация его выполнения.

Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента.

Заключение кредитного договора.