Операция с недвижимостью на коммерческом и инвестиционном конкурсах

метки: Приватизация, Предприятие, Акция, Казахстан, Стоимость, Работа, Проект, Страна

Целенаправленный переход к новому обществу в условиях экономического

кризиса должен основываться на разработке и реализации стратегии и тактики,

радикальных социально-экономических преобразований, которые должны включать

следующие направления:

в- разгосударствление СЌРєРѕРЅРѕРјРёРєРё, трансформация отношений

собственности, приватизация;

в- обеспечение СЃРІРѕР±РѕРґС‹ хозяйственной деятельности, независимости Рё

экономической ответственности производителей;

в- создание условий для равноправного развития различных

социальных типов хозяйств и форм собственности, обеспечение условий

формирования структуры социальных форм хозяйства на основе их

конструкции и эффективности;

в- осуществление активной структурной Рё инвестиционной политике СЃ

целью приведения структуры производства в соответствие со

структурой спроса, демополизация экономики;

в- демополизация РЅР° рыночных началах внешнеэкономических связей

и обеспечение открытости экономики;

Все изложенное более или менее ясно осознаётся всеми социальными

силами общества в Казахстане.

Приватизации можно дать простое определение как процессу, в

результате, которого правительство продают свои государственные предприятия

полностью или пакетами акции частным инвесторам.

Цель дипломной работы — изучение теории и практики функционирования

приватизации не движимости как важнейшей сферы предпринимательной

деятельности.

Основными целями приватизации обычно являются:

в- снятие СЃ государства непосредственной ответственности Р·Р°

часть имущества и ускоренное создание различных

форм собственности;

в- развитие конкуренции Рё повышение эффективности

экономике, устранение государственной монополии и дебюрократизация;

в- ускорение экономического роста путем привлечения

не государственных инвестиций.

Приведения приватизации и новые формы управления государственной

Приватизация и разгосударствление собственности. Мировой опыт

... разгосударствлении форма собственности не изменяется (в отличие от процесса приватизации). В экономической теории и практике современный процесс разгосударствления адекватен приватизации. 1.2 Сущность и формы приватизации Приватизация – одно из направлений разгосударствления собственности, заключающееся в передаче ее в частную собственность отдельных ...

собственностью предполагают создание специальных органов управления

государственным имуществом, инвестиционных фондов приватизирующих

предприятий, ступенчатых торгов, аукционов, конкурсов и других мероприятий,

обеспечивающих наиболее благоприятный режим передачи собственности частным

физическим и юридическим лицам.

Предметом изучения является система экономических, организационных и

правовых отношении по поводу приватизации недвижимого имущества, основанная

на действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих управление

различными объектами и совершение с ними гражданско-правовых сделок с целью

получения желаемого коммерческого или социального результата.

Объект изучения — приватизация недвижимости на 1,2 и 3 этапах, что

представляется на конкурсе, ее виды и формы в части практической реализации

сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового

статуса.

В результате исследования данной дипломной работы необходимо поэтапно

решить следующие задачи:

в- рассмотреть сущность, функции, содержание Рё

организацию приватизации недвижимости, правила совершения различных сделок

с производственными объектами, порядок заключения и расторжения

договоров;

в- узнать современное законодательство, методические,

нормативные и другие юридические правовые документы, регламентирующие

операции по приватизации недвижимости;

в- овладеть методами оценки рыночной стоимости

производственных объектов;

• — как, и, что представляется на конкурс, составления комиссии;

в- уметь правильно оформить РґРѕРіРѕРІРѕСЂ РЅР°

приватизационную недвижимость, имущества составить акт приема — передачи

предмета сделки и другие документы;

в- знать этические Рё правовые РЅРѕСЂРјС‹, регулирующие между

людьми, отношения между человеком и обществом, человеком и окружающей

средой, учитывать эти знания в практической работе на рынке;

в- уметь выставлять РЅР° РєРѕРЅРєСѓСЂСЃС‹ приватизационные

объекты недвижимости и составлять комиссии, обосновывать их выбор по

критериям социальной и экономической эффективности.

Основными методами, использованными в дипломной работе являются

экспертный, аналитический, монографический, статистические, расчетно-

конструктивный и правового регулирования, т.е. совокупность форм, приемов и

способов установления отношений между субъектами, складывающихся

вследствие особых свойств производственных видов приватизации

недвижимости.

При написании дипломной работы нами использовались отечественные и

иностранные публикации, официальные материалы государственных органов, а

также практические материалы по исследуемому предприятию.

Структуре дипломной работы содержит: введение, три главы,

заключение, список использованной литературы.

1 ПРИВАТИЗАЦИЯ — КАК МЕТОД РЕФОРМИРОВАНИЯ

СОБСТВЕННОСТИ

Как уже писалось выше, первый этап реформирования собственности

Пути совершенствования малого бизнеса на примере предприятия ...

... малого предприятия. Объектом дипломного исследования является малое предприятие ООО ПСП «Бетон». Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи: Раскрыть сущность, содержание и роль малого бизнеса в макроэкономической среде; Рассмотреть опыт управления малым предпринимательством в ...

охватывал период с 1991 по 1993гг. Законодательной базой ему служит Закон

Казахстана ССР О разгосударствлении и приватизации(2).

За эти годы более

2500 крупных и около 4000 малых предприятий перешли в негосударственный

сектор экономики. В большинстве случаев речь шла не столько о приватизации,

сколько о переходе от исключительно государственной к любым смешанным

формам собственности (АО, ТОО и т.д.).

Полностью частными в эти годы стало

лишь каждое пятое предприятие, прошедшее через разгосударствление в сфере

торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Начатая ранее приватизация, к сожалению, оказалась не лишена

недостатков. Осуществлялась она в основной по инициативе снизу, движимая

личными интересами общества в целом. Стихийность процесса привела к

злоупотреблениям, когда происходила номенклатурная приватизация, метко

окрещенная в народе приватизацией. Передача объектов в коллективную

собственность мало, что изменила в менталитете работников и результатах их

труда. Достаточно сказать, что четверть предприятий стала действовать хуже,

лишь у трети их дела обстоят относительно благополучно, да и то главным

образом за счет роста цен на продукцию.

В марте 1993 г. Президентом Казахстана был подписан Указ об

утверждении Национальной программы разгосударствления и приватизации в

Республике Казахстан на 1993-1995гг. (второй этап).

Основной целью

приватизации определялось создание необходимых условий для перехода от

централизованно-плановой к рыночной экономике на основе персонификации

права собственности в процессе возвращения государством населения страны

национального имущества путем безвозмездной и возмездной передачи

производственных объектов, других материальных и нематериальных

активов, принадлежащих государству.

Реализация этой цели предполагала решение следующих главных задач

ускоренное формирование рыночно ориентированных хозяйственных структур

путем осуществления акционирование большинства государственных предприятий,

проведения малой приватизации объектов государственной собственности,

создание условий для участия всех слоев населения в приватизации;

• формирование слоя частных собственников как эффективно

хозяйствующих субъектов;

• создание конкурентной среды и обеспечения демонополизации

производства;

• развитие малого и среднего бизнеса;
• внедрение индивидуальных проектов преобразования крупных и

уникальных народнохозяйственных объектов;

• формирование организационно-хозяйственных структур с преобладанием
• частного бизнеса и привлечением иностранных интересов;
• развитие и укрепление системы инвестиционных структур как субъектов

рынка ценных бумаг.

Предусматривалось привлечение к процессу приватизации основной массы

жителей страны. Считалось, что это позволит в достаточной степени включить

в него имеющиеся в Казахстане частный капитал, развить и укрепить рынок

Приватизация государственной собственности в Республике Беларусь

... должны учитываться в ходе преобразования отношений собственности в любой стране. Таким образом, цель данной работы – на основании литературных источников, методических материалов, журнальных статей изучить приватизацию государственной собственности в Республике Беларусь. Задачи курсовой работы: изучить ...

ценных бумаг, систему инвестиционных структур.

Программой предусматривались следующие направления

разгосударствления и приватизации:

• приватизация имущественных комплексов по индивидуальным проектам,

разрабатываемым для особо крупных и уникальных объектов;

• массовая приватизация, охватывающая в основном средние предприятия с

численностью работающих от 200 до 5000 человек;

• малая приватизация, в рамках которой приватизируются объекты розничной

торговли, общественного питания, бытового обслуживания, а также не —

большие предприятия с численностью работающих менее 200 человек.

Предполагалось на переходный период оставить в государственной

собственности предприятия торговли, общественного питания, обслуживающие

малообеспеченные слои населения.

Формами осуществления малой приватизации были объявлены аукционы или

конкурсы с участием физических и негосударственных юридических лиц. При

конкурсной реализации объекта предпочтение должно было отдаваться гражданам

Республики Казахстан и работникам приватизируемого объекта при условии

образования ими хозяйственного товарищества.

В случае участия в аукционе или конкурсе хозяйственного товарищества,

объединяющего более 50% членов коллектива реализуемого объекта, им

предоставлялась скидка в размере до 10% от цены продажи. Кроме того, в ходе

малой приватизации было разрешено использовать оставшиеся у населения

жилищные купоны в качестве платежного средства на ряду с деньгами, при том

до 50% суммы, уплачиваемых на аукционах, погашать купонами, а при

приватизации сельскохозяйственных предприятий -до 75%.

Для реализации идеи массовой приватизации был разработан механизм,

работающий в двух направлениях — с использованием приватизационных

инвестиционных купонов (ПИКи) и инвестиционных и приватизационных фондов

(ИПФ).

Считалось, что таким образом удается решить две проблемы:

осуществить массовую приватизацию и, руководствуясь идеей социальной

справедливости, — бесплатную раздачу хотя бы части общенародной

собственности всему населению страны.

ПИКи предполагалось использовать для обмена на акции инвестиционных

приватизационных фондов. Населению были выданы приватизационные купоны (по

100 — на городского и 120 — на сельского жителя), которые не имели номинала

и, в отличи от российских ваучеров, не являлись ценными бумагами в полном

смысле слова. Они не подлежали купле-продаже и могли быть использованы

исключительно для вклада в инвестиционные приватизационные фонды (ИПФ)

путем перевода со счета на счет. По закону гражданин Казахстана мог вложить

в один ИПФ не более 20% своих купонов, а сам ИПФ не мог приобретать более

10% акций одного эмитента.

Таким образом, в отличие от России казахстанские граждане оказались

огражденными от соблазна быстро и дешево избавиться от своего права на

часть приватизируемого государственного имущества. Однако отрицательные

последствия такого подхода в значительной мере перевесили кажущееся

преимущества купонов приватизации. Раздав гражданам купоны, государство

Приватизация в республике Казахстан

... населения. Граждане имели право вкладывать купоны в специальные инвестиционные фонды, которые затем использовали эти купоны для приобретенияя акций государственных предприятий. Программа массовой приватизации рассчитана, главным образом, на средние и ...

наделило их правом собственности. Как распорядиться эти правом — дело

самого собственника. В противном случае это не что иное, как

постсоциалистический суррогат собственности. Введя жесткие ограничения на

использование купонов, государство, по сути, взяло на себя основную

ответственность за их эффективность. Как оказалось в последствии,

подтвердить ее государство не смогло.

Раздача приватизационных купонов населению осуществлялась достаточно

активно. В течение короткого периода 97% граждан Казахстана получили СИКи,

которые они по своему выбору через отделение народного сберегательного

банка могли вложить в один или несколько инвестиционных фондов.

ПФ создавались инициативно, на правах частной собственности их

учредителей. Государство взяло на себя только функции разработки

нормативной базы и учебы, управляющих фондами. Всего было

сформировано 269 ИПФ.

Те из них, которые были учреждены состоятельными фирмами, проводили

агрессивные рекламные компании в целях привлечения вкладчиков. Не редко они

велись не вполне добросовестно и создавали ложное представление о том, что

граждане, вложившие в ИПФ свои купоны, могут рассчитывать на быстрые и

значительные дивиденды.

На первых порах около 40% граждан разместили свои купоны в избранных

ими фондах и стали ожидать обещанных им дивидендов. Поскольку эти ожидания

не могли подтвердиться и не подтвердились, поступило явное разочарование

самим процессом купонной приватизации. Приток купонов в ИПФ прекратился,

под угрозу было поставлено выполнение второго этапа программы приватизации.

Созданный в мае 1996 г. государственный комитет по приватизации провел

широкомасштабную разъяснительную кампанию, которая дала свои плоды.

В результате к 30 сентября, последнему дню приема купонов, 67%

розданных купонов было сосредоточено на счетах ИПФ, остальные утратили свою

силу. Для сравнения — в России, где ваучеры были измененными и ликвидными,

т.е. более удобными для употребления в качестве платежного средства, лишь

менее половины ваучеров оказались вовлеченными в оборот.

Продажа госпакетов акций, переданных на купонные торги, осуществлялась

в форме централизованных купонных аукционов, проходивших один раз в месяц в

Алматы с участием всех зарегистрированных ИПФ. В срок не менее чем за 45

дней до каждого такого аукциона публиковалось информационное сообщение о

выставляемых на аукцион объектах. Это делалось для того, чтобы ИПФ могли

заранее определить стратегию своего поведения на торгах.

На каждый аукцион выставлялись на продажу государственные пакеты Акций

(как правило 51% уставного капитала) более 100 акционерных

обществ. При этом действовало правило — один фонд на одних торгах может

приобрести не более 10% акций одного акционерного общества. Это ограничение

было введено для того, чтобы фонды не могли сконцентрировать в своих руках

контрольные пакеты акций. В последствии проявились отрицательные стороны

такого ограничения. Во-первых, изначально оно не соответствовало природе

ИПФ и главное их предполагавшейся функции: для того, чтобы выполнять роль

инвестора, необходимо располагать контрольным пакетом акций соответствующей

Приватизация в Венгрии, Чехии и Словакии

... изменять форму организации предприятия и т.п.). Обладая такими правами, советы предприятий приняли активной участие в приватизации в пользу аппарата, в распродаже собственности за бесценок, в хищническом захвате ... годы в Венгрии было приватизировано 25% всей государственной собственности (в том числе 7% перешло в частные руки, в частности в собственность иностранных фирм, 18% - в акции различных ...

компании. Во-вторых, фонды, которые ли заинтересованы в аккумулировании

значительных пакетов акций, легко обходили это ограничение путем обмана

приобретенными акциями между собой.

Одна из серьезных проблем была связана с тем, что на купонные аукционы

выставлялись акции сравнительно небольшого числа акционерных обществ,

причем многие из них не были привлекательными для покупателей.

Таким образом, имущественное наполнение купонов оказалось

катастрофически малым. По предложению Госкомприватизации правительство

приняло меры с целью насыщения купонных аукционов большим количеством акций

компании, которые приватизировались по индивидуальным проектам и

представляли собой несомненную ценность. В результате к конку купонных

торгов удалось частично поправить ситуацию, и имущественное наполнение

купонов заметно возросло. Так, если суммарная номинальная стоимость всех

акций, проданных на 1-14 аукционах составила 728 млн.тг. и было

израсходовано 660 млн. купонов (стоимость акций, приобретенных в среднем на

один купон, составило 1,1 тг.), то на 15-21 аукционах стоимость акций

составила 2855 млн.тг., было израсходовано 684 млн. купонов, а стоимость

акций, приобретенных в среднем на один купон, возросла до 4,2 тг. Особенно

заметный рост имущественного наполнения купонов произошел на заключительном

аукционе, где номинальная стоимость акций, приобретенных в среднем на один

купон, составила 9,6 тг. Всего за время купонной приватизации было продано

акций общей Номинальной стоимостью 3138 млн.тг., израсходовано 1127 млн.

купонов.

Средняя стоимость купона составила 2,8 тг. за 1 купон по

номинальной стоимости акций.

Процедура торгов на купонных аукционах была организованна с

применением электронных средств определения победителя по каждому пакту

акций. Инвестиционные приватизационные фонды, ‘ изучив выставленные на

продажу объекты госсобственности, формировали свои заявки и представляли их

организаторам аукционов записанными на дискеты. При это ни фиксировали цены

в купонах, которые они были готовы заплатить за тот или иной пакет.

Собранные заявки вводились в компьютер, где в соответствии со специальной

программой предложения ИПФ сверялись с количеством купонов, числящихся на

счетах, а эти предложения сопоставить между собой. В результате победителем

признавался фонд, предлагавший за соответствующий пакет акций более высокую

купонную цену.

Недостаток этого метода заключался в том, что не один из участников не

мог корректировать свои предложения в ходе торгов и отреагировать тем самым

на поведение соперников. Победную цену приходилось угадывать, ее невозможно

было сформировать в открытом состязании.

На 7-м купонном аукционе была предпринята попытка провести открытые

торги с возможностью повышать цену в ходе торгов. Однако аукцион

чрезвычайно затянулся по времени, в связи с чем у представителей фондов,

приезжавших в центр из всех регионов Казахстана, возникло множество

проблем. К тому же такая форма процедуры привела к резкому всплеску

Управление земельным фондом в Российской Федерации

... работы важно отметить рассмотрение следующих вопросов: исторические аспекты правового регулирования института земельного фонда в РФ; понятие управления земельным фондом; исследование конкретных элементов института управления земельным фондом; характеристика основных направлений деятельности по управлению земельным фондом. ... распоряжения земельными участками, а также последствий приватизации. По- ...

количества купонов, затраченных на приобретение акций. Поэтому в дальнейшем

организаторы аукционов вернулись к прежней схеме.

Первоначально на купонных аукционах планировалось продать акции 7,5

тысяч предприятий, затем эта цифра уменьшилась на 3,5 тысяч, потом еще на

2тысячи. В итоге были выставлены на продажу госпакеты акции немногим

более чем 1700 акционерных обществ различных отраслей народного

хозяйства, из которых около 70% были полностью реализованы. Распределение

акционерных обществ, акции которых выставлялись на купонные аукционы, по

отраслям народного хозяйства.

Выпуск швейных

изделии … … … … … … … … … … … … … … … … … ..

• .. … …-139

Газоснабжение … … … … … .. … … … … … … … … … … ..

• .. … … … … … … … … …-25

Геологоразведочные

работы … … … … … … … . … … … … … … … … … … ..

• .. … -64

Подготовка и реализация твердого

топлив … … … … … … … . … … … … … … .-24

Материально-техническое

обеспечение … … … … … … … … … … … … … … .-2 91

Машиностроение … … … … … . … … … … … … … … … … ..

• .. … … … … … … … ..- 49

Научно-исследовательские, проектно-сметные

работы … … … … … … … . … -46

Ремонтно-строительные

работы … … … … … … … . … … … … … … … … … … ..

• 539

Сельскохозяйственные

работы … … … … … … … . … … … … … … … … … … ..

• .-214

Топливно-энергетический

комплекс … … … … … … … … … … … … … … … … …-

14

Транспортные

услуги … … … … … … … . … … … … … … … … … … ..

• .. … … … .-232

Химия и

нефтехимия … … … … … … . … … … … … … … … … … ..

• .. … … … … …-29

Цветная

металлургия … … … … … … … … … … … … … … … … ..

• .. … … … … … -22

___________________________________ _______________________________

Частная собственность, её роль и место в рыночной экономике

... узел. Признание незыблемости прав частной собственности должно быть распространено и на личные сбережения граждан. В противном случае приватизация в России теряет свою легитимность. Дело в том, что в дореформенный период единственной допускаемой ...

Итого … … … … … … … .. … … … … … … … … … … ..

• .. … … … … … … … … … .-1688

По количеству занятых на предприятиях сложились следующие итоги: с

числом работников менее 100 чел. — 583, от 100 до 1000 — 922, от 1000 до

5000 — 168 и свыше 5000 чел. — 15 предприятий. Негативным моментом, в

дальнейшем осложнившим проведение денежных продаж оставшихся пакетов, было

то, что 919 АО из этого числа не имели зарегистрированных в установленном

порядке проспектов эмиссий.

После завершения всех купонных торгов инвестиционные приватизационные

фонды обязаны были провести общее собрание своих акционеров и наделить их

своими акциями в обмен на вложенные купоны.

Главной задачей первого после завершения торгов общего собрания

акционеров было принятие решения о способе трансформации ИПФ,

выполнившего свои функции по аккумулированию купонов и использованию их на

аукционных торгах. Фонды могли избрать один из двух возможных способов

трансформации.

Первый — это превращение в полнокровную инвестиционную компанию,

которая функционирует под надзором Национальной комиссии по ценным бумагам

(НКЦБ) в соответствии с законом Об инвестиционных фондах в Республике

Казахстан, регулирующим деятельность инвестиционных компаний. В этом

случае ИПФ, преобразованный в такого рода компанию, превращался в

организацию, которая не имеет права заниматься ничем иным, кроме исполнения

функции профессионального участника рынка ценных бумах. Очевидно, что для

этого ИПФ должен был располагать значительными ресурсами и

профессиональными возможностями.

Финансовое положение участвовавших в купонных аукционах инвестиционных

приватизационных фондов было таково, что очень немногие из них (не более

10% ) были способны выполнять роль инвестиционных компаний.

Поэтому большинство ИПФ выбрали второй путь — превратились в обычные

акционерные общества с правом выполнения различных работ и слуг по своему

выбору и обязанные выплачивать дивиденды своим акционерам за счет

получаемой прибыли.

Завершение массовой приватизации не принесло обещанных правительством

результатов, т.е. граждане Казахстана в массе своей ничего не получили от

этой широко разрекламированной компании. Автор проводил блиц -опросы своих

друзей и знакомых, состоящие из одного вопроса: получили ли вы акции

инвестфондов или акционерных обществ? пока не было ни одного

утвердительного ответа. Статистику по этому поводу также найти невозможно.

Единственный источник — газеты. Вот что писала в октябре1998 г. В связи с

пятилетием со дня начла массовой (купонной) приватизации Деловая неделя:

На аукционы вследствие вполне понятной поспешности госчиновников

выставлялись пакеты акций не подготовленных к этому предприятий — не

проводивших к тому времени проспекты эмиссий или не полностью

преобразованных в АО. … политика авторов грандиозной сферы под названием

Совершенствование стратегии управления муниципальной недвижимостью ...

... бюджета. Выделяют следующие задачи обеспечения эффективного управления муниципальной собственностью: структурную и количественную оптимизацию организаций и предприятий муниципальной формы собственности; обеспечение полного и своевременного учета муниципальной собственности и всех проводимых с ней операций; ...

приватизация привела к тому, что в руках ИПФ в основном оказались акции

предприятий, на тот момент либо уже обанкротившихся, либо стоящих на грани

этого. А сливки голубых фишек были сняты нуворишами из властных структур

и приближенных к ним.

Следующее направление приватизации — приватизация по

индивидуальным проектам. Ее динамика отражена в таблице.

Таблица 1 — Приватизация предприятии по индивидуальным проектам, единиц

1998г. 1999 г. 2000г. 2001г.

28 47 13

Приватизация по индивидуальным проектам подлежали особо крупные

предприятия с численностью работающих более 5000 человек. Исходя из этой

классификации был утвержден перечень

предприятий, приватизируемых

данным методом, куда вошли 129 объектов.

Многие из них являлись градообразующими, например Соколовско-

Сарбайское горно-производственное объединение (ССГПО), на котором

фактически держится г. Рудный. В 1993 г. правительство определило 21

предприятие, подлежащее приватизации по индивидуальным проектам. Для ее

осуществления в соответствии с международными требованиями необходимо было

привлечение известных консалтинговых фирм. Для этого Госкомимуществом

была определена консалтинговая фирма КПМГ. К концу года была

завершена приватизация только Алматинской табачной фабрики.

Депо в том, что весь процесс от начала работы консалтинговой фирмы до

заключительные фазы занял 10 месяцев. Он состоял из следующих стадий:

оценки стоимости имущества и, соответственно, стоимости госпакета акций,

предлагаемого будущим инвесторам, проведение тендера среди инвесторов и

заключения договора с победителем. И это только по Алматинской табачной

фабрике, которая относилась к категории средних предприятий.

1994г. проводилась работа по подготовки приватизации Шымкентской

кондитерской фабрики, Алматинского и Карагандинского маргариновых заводов.

По первому предприятию сделка была осуществлена в течение года, по

маргариновым заводам процесс растянулся на более длительный период.

В 1994г. продолжалось падение производства практически во всех

отраслях народного хозяйства, росло количество простаивающих предприятий.

Этот процесс охватил всю страну. Людей вынуждены были отправлять в

бессрочные отпуска. В такой критической ситуации правительство начало поиск

решения, позволявшего сохранять индустриальные гиганты в течение какого-то

времени в государственной собственности и двигаться в направлении их полный

приватизации.

Наиболее приемлемым вариантом сочли передачу их в управление

иностранным инвесторам. При этом, — по заявлению С.Калмурзаева, тогдашнего

председателя Госкомитета по управлению государственным имуществом —

преследовалась цель с одной стороны привлечение финансовых ресурсов, с

другой стороны привлечение иностранного опыта менеджмента.

В декабре 1994 г. был заключен первый контракт с иностранной

компанией. В общих словах, контракт на управление является соглашением

между владельцам средств производства и фирмы, которая проводи!

техническую, финансовую и управленческую экспертизу данных средств

производства на определенных условиях, в течение определенного периода

времени и за вознаграждение. В конце установленного срока ответственность

за управление имуществом возвращается к его собственнику. Такой тип

контракта довольно широко распространен в развитых странах. К ним прибегают

те страны, которые уверены, что прямые инвестиции могут означать

неприемлемый уровень внешнеполитического и экономического влияния.

В Казахстане был разработан новый контрактный инструмент, отличающийся

тем, что управляющие фирмы платят правительству за право ответственности по

управлению предприятием. В этом случае управленческая фирма получает

Эксклюзивные и неограниченные права на приобретение значительных долей

предприятия собственность, т.е. заключается контракт на управление и

получение права по купле предприятия. Как отмечено в докладе,

подготовленном для ЮСАИД: Без нарушений каких-либо законодательных актов

по приватизации в Казахстане права собственности некоторых наиболее ценных

промышленных объектов Казахстана перешло от государства в частные руки,

причем, в обстановке, далекой от обеспечения гласности и конкуренции.

Механизм контрактов на управление первоначально был разработан так,

чтобы правительство могло снизить тяжесть затрат на операции по

прогорающим предприятием и сохранить курс на приватизацию.

Критерием для выбора управляющей фирмы были определены следующие

условия:

в- погашение задолженности перед бюджетом, РїРѕ заработной плате, РїРѕ

электроэнергии, по газу, перед железнодорожниками и поставщиками;

• — пополнение оборотных средств;

в- выплата Р±РѕРЅСѓСЃР° (Р±РѕРЅСѓСЃ — дополнительное поощрение, надбавка Рє выплате,

премия) правительству Республики Казахстан;

в- привлечение кредитных, заемных Рё РґСЂСѓРіРёС… средств для инвестиций РІ

производство. Контракты заключали Госкомитет по управлению госимуществом и

его территориальные комитеты, выступавшие в качестве представителей

государства. В них подтверждалось компетенция управляющей фирмы, также

указывался перечень платежей и общие суммы, которые она должна была

выплатить, в сроки выплат. Срок длительности стандартного контракта был

определен пять лет, но заключались контракты на 9 месяцев и на 19 лет.

Согласно решению Госкомитета по управлению госимуществом все контракты

попадали в разряд конфиденциальных документов, что диктовалось

необходимостью защиты коммерческих интересах обеих сторон. Не одна из

сторон не могла изменить условий контракта по средствам передачи или

продажи объекта договора третьей стороне без согласия другой стороны.

Условия контрактов обговаривались на закрытых совещаниях технически

правительство использовало унифицированные процедуры. Но в отличии от

аукционов, на которых продавались объекты малой приватизации, принцип

публичности отсутствовал. Обычно количество фирм, принимавших участие в

аукционах, проводившихся по голландскому методу, было невелико. А это, —

по мнению авторов доклада для ЮСАИД, — создавало проблему обеспечения

условий конкурентной борьбы и как результат предлагались цены гораздо ниже

тех, которые мог бы предложить рынок. По этой причине было проблематичным

передавать предприятия (и продавать их с наибольшей выгодой) под управление

с учетом реальной стоимости.

Оценка итогов передачи предприятий в управление носит довольно-таки

противоречивый характер. Так, авторы работы Казахстан и мировой опыт

рыночной трансформации считают, что … результаты передачи предприятий

во внешнее управление в целом можно охарактеризовать как положительные. С

передачей в управление на ряде крупных предприятий была полностью погашена

кредиторская задолженность государственному бюджету, смежным

предприятиям (энергетикам и транспортникам) и работникам предприятий по

заработной плате. Аналогичных оценок придерживался на момент публикации

статьи С. Калмурзаев — председатель Госкомитета по управлению

государственным имуществом: В целом передача предприятий в управление…

имеет ряд положительных моментов у людей появились надежда и вера в

завтрашний день.

Положительные результаты этого процесса авторы доклада для ЮСАИД видят

в том, что Контракты позволяют правительству продолжать получать доход с

фондов, принадлежащих государству. Контрагент обычно обязывается оставить

фонды в кондиционном состоянии или же выдвигается требование вложить

средства в указанные фонды. Контакт дает возможность стране продолжить

проведение тщательной технической и управленческой экспертизы в

определенном секторе производство или, как это наблюдается в Казахстане,

имеющем разноэтническое население, предотвратить массовый отъезд

русскоязычного технического персонала.

В конечном итоге контракты на управление дают возможность получения

преимуществ и после окончания сроков их действия. Либо фонды могут быть

снова переданы в управление, либо, если их техническое состояние позволит

осуществить их прямую продажу. Противоположной точки зрения придерживаются

А. Есентугелов и К. Турысов. Анализ приватизации экспорто-ориентированных

предприятий, имеющих для страны стратегическое значение, — пишут они, —

создает впечатление, что мы сами делаем все, чтобы довести эти, в принципе

жизнеспособные предприятия до такого состояния, что спасти их может только

продажа иностранным инвесторам.

Рассмотрев в статье все привлекательные аргументы в пользу передачи

предприятий в управление, авторы приходят в выводу, что единственным

остается регулярная выдача заработной платы работникам этих предприятий.

Но на самом деле и этот аргумент не состоятелен. Дело в том, что годовой

фонд заработной платы работников предприятий, находящихся под

контролем ( во власти или управлении) иностранных компаний, составляет не

более 18-20 млрд.тг. это только льготы по НДС. Прежние отечественные

владельцы этих предприятий таких льгот не имели.

В декабре 1995 г. был принят Указ Президента, имеющий силу Закона, О

приватизации, в ст. 12 п.2 которого узаконена передача государственного

имущества доверительное управление с правом последующего выкупа. Этот Указ

послужил также правовой основой разработки и принятия правительством новой

Программы приватизации и реструктуризации государственной

собственности на 1996-1998 гг..

Основной целью ставилось достижение и закрепление преобладание

частного сектора в экономике путем завершения в основном процесса

приватизации. Осуществление этой цели должно было сопровождаться

реструктуризацией объектов, остающихся в государственной собственности. Как

и прежде, процесс приватизации должен был проходить гласно и публично

на основе применения рыночных конкурентных форм

приватизации. Реализация программы должна была содействовать

демократизации и изменению пропорции в экономике направлении

преимущественного развития малого и среднего бизнеса, а также сферы

услуг. Она была направлена на:

в- Завершение (путем денежных продаж) приватизации государственных пакетов

акций частично приватизированных предприятий, а также объектов не проданных

на втором этапе в рамках малой приватизации;

в- реализацию индивидуальных проектов приватизации государственной

собственности;

в- Включение РІ процесс приватизации части предприятий Рё организаций,

ранее не подлежащих приватизации;

в- Разработку Рё реализацию планов приватизации отдельных секторов

экономики (секторных программ т.н. программ по

электроэнергетическому, металлургическому и горнорудному,

транспортно-коммуникационному комплексам, наземному транспорту, связи и

т.д.);

в- Содействие формированию РєСЂСѓРіР° стратегических инвесторов

на приватизационных предприятиях;

• — Расширение участия иностранного капитала.

В рамках данной программы в основных секторах экономики был

осуществлен целый ряд преобразований. Так, в электроэнергетике в 1996-1998

гг. была проведена реструктуризация и приватизация отрасли по фазам:

производство, передача и распределение энергии, были созданы

самостоятельные акционерные общества генерирующих предприятий

(электростанций), распределительных электросетевых компаний (областные

РЭКи).

По состоянию на конец первого полугодия 1999 г. 80% электростанций

страны приватизированы или переданы в концессию, создана национальная

транспортная система из линий электропередачи напряжением 110-220-500-1150

кВ, позволяющая транспортировать электроэнергию всем оптовым потребителям,

а также осуществлять межгосударственные перетоки электроэнергии.

Цены на электрическую энергию, вырабатываемую электростанциями,

регулируются рынком, а тарифы электросетевых компаний (естественных

монополистов) на транспортировку — энергии — антимонопольных

законодательством.

На железнодорожном транспорте 1997 г. из состава железных дорог были

полностью выведены все промышленные предприятия, на которых к тому времени

завершились процессы разгосударствления, акционирования. В промышленном

железнодорожном транспорте были созданы частные железные дороги, а также

сеть частных транспортно-экспедиционных компаний. Осуществляя дальнейший

процесс реструктуризации отраслей, правительство исходит из того, что

магистральные железные дороги должны оставаться в исключительной

собственности государства как единый комплекс, включающий железнодорожные

магистральные и станционные пути, локомотивный парк, устройство

сигнализации и связи, энергоснабжение, диспетчерское управление, области

информационного обеспечения, а также структуру управления железными

дорогами.

Остальные предприятия и службы железнодорожного комплекса подлежат

акционированию с последующей приватизацией.

Динамичнее всего развивались новые формы хозяйствования на

автомобильном транспорте, и потому не удивительно, что именно в этом

секторе был достигнут наибольший удельный вес приватизированных

предприятий.

Кроме того, здесь очень высокими темпами шел процесс создания частных

предприятий различного профиля. К настоящему времени на автомобильном

транспорте сложились три самостоятельные хозяйственные подсистемы:

• — Частных перевозчиков, малых и средних АТП;

в- Сервисных систем (сети РЎРўРћ Рё ремонта автомобилей, сети заправочных

станций);

• — Организации экспедиционного обслуживания.

Городской пассажирский автотранспорт общего пользования передан в

коммунальную собственность. В его структуре доля государственной

собственности 2003 г. составляло 37,5%, частной соответственно — 62,5%.

Ожидалось, что в 2005 г. данное соотношение составит 35,5% к 64,5%

соответственно. Для развития конкуренции на рынке перевозов пассажиров

междугородним сообщением все автовокзалы и автостанции выводятся из состава

областных пассажирских автоуправлений. Единственным предприятием с

государственной формой собственности в системе автомобильного транспорта

является республиканское государственное автотранспортное предприятие

(РГАП), выполняющее функции мобилизационного характера при возникновении

чрезвычайных ситуаций.

Целью отраслевой программы приватизации на водном транспорте, как и

везде, является создание конкурентной среды, обеспечение роста и улучшения

качества услуг. Идет приватизация речных портов, транспортных, буксирных,

грузовых, пассажирских и заправочных судов, пассажирских вокзалов и речных

пристаней.

На воздушной транспорте продолжается процесс коренной

реструктуризации. Было создано акционерное общество закрытого типа (Эйр

Казахстан).

Служба организации движения в воздушной пространстве страны

оставлена в государственной собственности под управлением республиканского

государственного предприятия Казаэронавигация, предоставляющего всем

местным и иностранным авиакомпаниям информацию о воздушных трассах.

Авиаремонтные заводы, аэропорты и другие предприятия отрасли

приватизируются по индивидуальным проектам.

На конец 2002 г. в Казахстане было зарегистрировано 58 авиакомпаний,

из них только 13 (22,4%) с государственной формой собственности.

В сельском хозяйстве Казахстана приватизация была завершена в 1998 г.,

т.е. все бывшие совхозы и колхозы разделили свои землепользования и

имущества на доли (пай) между членами коллективов, пенсионерами и

работниками социально-культурной сферы. Обладатели условных земельных долей

в соответствии с Указом Республики Казахстан, имеющем силу закона, О

земле имели право:

в- Передать РёС… РІ качестве РІР·РЅРѕСЃР° РІ уставный фонд хозяйственных

товариществ или в качестве пая в производственные

кооперативы,

образуемые на землях реорганизуемых предприятий;

в- Получить земельный участок РІ соответствии СЃ земельной долей

для организации крестьянского (фермерского) хозяйства или

иной предпринимательской деятельности, связанной с сельскохозяйственным

производством;

• — Подарить или продать право на земельную долю;
• — Передать в аренду или залог.

Владельцы земельных паев организационно-правовые формы хозяйствования.

Также, как и в начальный период, очень динамично шел процесс создания

крестьянских (фермерских) хозяйств (см. таб.2).

И все же в основном сельское население предпочло крупные кооперативные

и корпоративные хозяйства. На это указывают данные академика А. А.

Сатыбалдина о распределении сельхозугодий в различных типах хозяйств (табл.

2).

Таблица2 — Крестьянские (фермерские) хозяйства, на 1 января

2002 г.2003г. 2004г. 2005 г-

Число зарегистрированных 22521 30785 42523 57514

крестьянских (фермерских)

хозяйств, единиц

Площадь предоставленных 7848 12686 20033 27763

им земельных угодий, тыс.га

Средний размер земельного 348 412 452 434

участка, га

Таблица 3 — Распределение землепользования в различных типах хозяйств на

01.01.2005г.

Виды хозяйствующих Коли- Общая земельная

субъектов чество площадь

единиц сельскохозяйственного

начения

Тыс. га %

Сельскохозяйственные 3310 73106,0 49,0

производственные

кооперативы

Хозяйственные 1336 36510,9 24,5

товарищества,

акционерные общества

Крестьянские 57514 27763,0 18,6

(фермерских хозяйств)

Государственные 1669 5920,0 4,0

хозяйства

Личные подсобные 1857,6 230,5 0,2

(домашние)

хозяйства.тыс.ед.

Как следует из таблицы 3 в кооперативах, хозяйственных товариществах и

акционерных обществах сосредоточено 73,5% земель, крестьянских (фермерских)

хозяйствах — 18,6 в государственных предприятиях — 4,0 при домашних

усадьбах — 0,2%. Этому способствовали объективные обстоятельства:

1. Большинство крестьян не было готово к самостоятельному

хозяйствованию, у них не сформировалось чувство ответственности за

собственность.

2. Государственный и местный бюджеты были не в состоянии полностью взять

на себя финансирование социально-экономической структуры села. На селе

отсутствовала система надежного агротехнического сервиса, способная

обслуживать мелких товаропроизводителей. В то же время она сохранилась в

корпоративных хозяйствах.

3. Раздел устаревшей техники ухудшил условия ее использования и не

позволял на надлежащем уровне обрабатывать землю. И самое

главное, суровые природно-климатические условия не способствовали

выживанию в одиночку.

Все эти факторы заставили крестьян искать способы объединения.

Одним из важнейших последствий приватизации стала поляризация отношений

собственности на селе: землевладельцы — безземельные, большое число мелких

хозяйств — малое число крупных корпоративных, весьма напоминающих бывшие

госпредприятия. Результаты же хозяйственной деятельности обеих групп

свидетельствуют о том, что ни те, ни другие в преобладающем большинстве не

оказались приспособленными к развитию конкурентоспособного производства.

Как известно, приватизация и реструктуризация — всего лишь средство

для достижения цели, создания устойчивых, высокоэффективных предприятий

всех отраслей народного хозяйства, способных улучшить социальное положение

их работников. Однако, — по мнению академика А.А. Сатыбалдина, — за годы

реформ в масштабе страны не произошло даже приближения к поставленной цели.

Как и во всех странах СНГ, в Казахстане произошло значительное сокращение

сельскохозяйственного производства.

Последний вывод можно целиком и полностью отнести к предприятиям почти

всех отраслей материального производства, за исключением ряда добывающих.

Не произошло и улучшения финансового состояния экономики.В то же время за

2001 -2005 гг. получено в доход республиканского и местных бюджетов

157545,2 млн.тг. или 2131,6 млн.дол.США. (табл. 4).

Таблица 4 — Средство от приватизации

Годы Млн.тг. Млн.дол.США

200Т 1459,3 40,9

2002~ 1382,9 22,7

2003 31105 462,2

2004 56459,2 748,4

2005 67138,8 857,4

Кроме того, в Казахстане преобладающими стали негосударственные формы

собственности (таб. см.4).

Таблица 5 — Основные средства по формам собственности на конец года по

первоначальной (текущей) стоимости.

Формы 2003 г. 2004г. 2005Г-

собствен- 1 2

1 2 3

1. ЦЕЛИ

Быстрая продажа Продажа при соблюдении Инвестирование

местных или более широких

условий

Максимальная цена Более высокая цена Предприимчивый владелец

2.ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ:

Небольших участков Мелких и средних объектовКрупных массивов

3.ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВ

Участие в торгах Отправление своих Назначение первоначальной

предложений по почте цены или более высокой

Внесение залога Принятие указанных Принятие особых условий

условий (гарантировать инвестиции,

занятость и др.)

4. ПРЕИМУЩЕСТВА

Быстрый, несложный Возможность устанавливатьВозможность устанавливать

условия условия

Присутствие всех Возможность повышения Целенаправленная рассылка

потенциальных цены, так как участники приглашений

покупателей не знают хода

соревнования

Немедленное достижениеНет необходимости в Нет необходимости в

результата специальном помещении специальном помещении

Вероятность повышения Вероятность более высоких

цены благодаря цен, так как участники не

психологическому знают хода соревнования

соревнованию между

участниками

Гласность

Меньше

конфиденциальности

5.НЕДОСТАТКИ

Потребность специаль- Больше опасность сговора Медленнее других способов

ного помещения между покупателями

Отсутствие возможности Больше персонала и больше

устанавливать условия конфиденциальности

Больше персонала и больше

конфиденциальности

3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТИВНОСТИ ДЛЯ КОММЕРЧЕСКОГО

ИНВЕСТИРОВАННОГО КОНКУРСА

3.1 Оценка объекта недвижимости

Третьим, завершающим, этапом комплексной экспертизы недвижимости

является оценка. Рыночная экономика опирается на право частной

собственности — право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Это право развивает в человеке инициативу и стимулирует развитие одной

из крупнейших отраслей экономики — сферы недвижимости.

Недвижимость является объектом правоотношения, участники которого

связаны субъективными правами и соответствующими обязанностями. Закон,

выполняя функции социального сохранения, защищает права граждан и

юридических лиц на собственность (недвижимость) и тем самым защищает

экономическую структуру общества.

Любое изменение правового режима недвижимого имущества должно

сопровождаться рядом соответствующих процедур, одной из которых является

экспертное оценивание.

Экспертное оценивание недвижимости представляет собой специфический

процесс, позволяющий объективировать и, следовательно, поднять на более

высокий качественно новый уровень технологию экспертной и оценочной

деятельности.

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляет с учетом всех

факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и

непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении

стоимости недвижимости традиционно используют три основных подхода:

затратный метод, метод прямого сравнительного анализа продаж, метод

капитализации дохода. В данной работе не ставилась цель подробно

рассматривать эти достаточно хорошо апробированные методы.

Значительно важнее, на ваш взгляд, было бы осветить виды стоимости,

принципы и технологию оценки, позиции которые всегда диктуют оценщику

основной закон оценки: Оцени ситуацию, затем, производи оценку. Именно

поэтому, рассмотрим виды стоимости, принципы и подходы к технологии оценки

объектов недвижимости.

3.2 Виды стоимости объектов недвижимости

Если без учета фактических технических характеристик производится

оценка недвижимого имущества, то профессиональный оценщик не сможет

правильно определить стоимость недвижимого имущества. Практика показывает,

что построенные здания имеют большие отклонения от проектно-сметной

документации и в планировочном решении, и в применении строительных

материалов. Поэтому профессиональные оценщики в своей практике, как

правило, используют данных технических паспортов и инвентарных дел объектов

недвижимого имущества.

Понятие стоимости объекта недвижимости трудно поддается четкому

определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со

стоимостью, следует выделить социальные и экономические факторы, влияющие

на нее. Если оценка недвижимого имущества производится в целях получения

ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимой собственности), оценщику

важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой

недвижимой собственности, если заемщик не вернет долг (кредит).

При оценке

объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная

стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора. При

оценке в целях страхования недвижимого имущества используется

восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую можно

получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при

соблюдении условии равновесия, т.е. продавец и покупатель действуют

рационально, информировано, а при обсуждении цены стороны не испытывают

давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение

стоимости включает представление о нормальной (равновесной) сделке как о

передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный

момент времени при выполнении следующих условий:

• мотивация продавца и покупателя является типичной;