Анализ рынка недвижимости в регионе

метки: Рынок, Оценка, Объект, Недвижимость, Стоимость, Деятельность, Квартира, Оценщик

Актуальность темы. В настоящее время в Казахстане формируется новая экономическая среда для всех коммерческих организаций и простых граждан, многие из которых проходят стажировку и учатся. В первую очередь, это относится к системе имущественных знаний, с функционированием которой так или иначе связаны жизнь и деятельность людей в любой деловой, управленческой или организационной сфере. Дело в том, что недвижимость является центральным звеном во всей системе рыночных отношений. Объекты недвижимости — это не только важнейший актив, удовлетворяющий различные личные потребности людей, но и капитал в материальной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно являются инвестициями с целью получения прибыли.

Сектор недвижимости — основа национального богатства страны, имеющий массовый и национальный характер по количеству собственников. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах деятельности, так и в жизни, повседневной жизни любой семьи и отдельных граждан. Недвижимость — это первоочередная основа свободы, независимости и достойного существования для всех людей.

Оборот на рынке недвижимости огромен и наблюдается тенденция его развития, особенно в секторе земельных участков под строительство жилого дома, так как растет доход граждан в связи с развитием промышленности города, выхода заводов на мировые рынки и получение иностранных заказов на свою продукцию.

Тематика работы актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень изменчивая сущность, нельзя предсказать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития. Системный подход также проявляется в том, что процесс управления недвижимостью рассматривается как взаимосвязанная единица технических, экономических и управленческих навыков и решений.

Концепция системного подхода к анализу и управлению недвижимостью получила широкое распространение в мировой практике под названием обслуживания.

Недвижимость вещь сложная. Составными частями объекта недвижимости как сложной вещи являются земля, на которой он расположен, и сам объект. Поэтому при истребовании прав на объект недвижимости и его регистрации возникает много проблем и задержек. Такие неприятные факты, связанные с оборотом недвижимости возникают по множеству самых простых причин: срок действия справок, режим работы регистрирующих и оценочных организаций, отдаленность самого объекта для доступа к нему, длительность совершения любой сделки. Цель — рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Республике Казахстан.

Оценка объектов недвижимости в условиях рыночной экономики

... означает, что периодическая оценка объектов собственности явля­ется необходимым условием функционирования рыночной экономики. В дипломной работе поставлены следующие задачи: Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости; Изучить рынок жилой недвижимости г. Наро-Фоминска; Оценить выбранные объекты недвижимости различными методами; ...

Профессионализм операторов рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, и причиной тому, возможно, является несовершенное законодательство в нашей стране. Более того, граждане не хотят самостоятельно изучать рынок недвижимости, знать все «углы и повороты», но они также мало знают о компаниях-посредниках, которые живут на рынке недвижимости.

Разработанность темы. Проблема оценки бизнеса рассматривалась многими современными учеными и экономистами; По этой теме написано множество книг и учебников.

Однако, хотя эта проблема отражена в экономической литературе, развитие рынка недвижимости и его характеристики в условиях экономического кризиса по-прежнему актуальны для актуальности проблемы выживания в рыночных условиях.

Целью данной работы системный подход к анализу недвижимости. В качестве основных компонентов недвижимости, как системы, принимаются:

• пространственно-экономическое развитие, где недвижимость рассматривается как совокупность процессов предварительного исследования инициативы создания, развития, управления и эксплуатации;

• вид использования, который в решающей степени определяет состав, содержание и количественные значения всех связанных с недвижимостью показателей;
• местоположение, отражающее главную отличительную особенность недвижимости — её неразрывную связь с землей.

Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;
• определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
• рассмотреть особенности рынка недвижимости в Казахстане;
• проанализировать состояние рынка недвижимости в Республике Казахстан на современном этапе;
• сравнительный анализ законодательства по оценочной деятельности в зарубежных странах.

Предмет исследования: рынок недвижимости в РК.

Объект исследования: недвижимость, составляющая центральное звено всей системы рыночных отношений.

В диссертации анализ проводился на основе статистических данных с 2011-2013 гг. В сфере недвижимости, таких как предложение населения, жилья, способы приобретения недвижимости, характеристики спроса и предложения на недвижимость недвижимость на рынке.

Методы исследования. При написании данной работы использовались следующие методы исследования:

1. Анализ научной и учебно-методической литературы.

2. Беседы со специалистами.

3. Методы статистического анализа.

Практическая значимость. Результаты, полученные в результате этого исследования, могут быть использованы при планировании деятельности компаний, агентств, работающих на рынке недвижимости, а также при обучении менеджеров и персонала.

1. Особенности рынка недвижимости, .1 Рынок недвижимости как рыночная категория

На рынке недвижимости права собственности и связанные с ними интересы передаются, цены устанавливаются, а пространство распределяется между конкурирующими землепользователями. это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Тема магистерской работы: Исследование и анализ моделей информационного ...

... и услуг. Объект исследования : оптимизация поисковых запросов в сфере предоставления товаров и услуг. Предмет исследования : метод моделирования поведения пользователей. В рамках магистерской работы ... Анализ аудитории и прогнозирование посещаемости интернет ресурса . В работе проводится анализ целевой аудитории интернет ресурса и нахождение зависимостей для прогнозирования и оценки посещения сайта и ...

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Принимая во внимание опыт продажи недвижимости, можно предположить, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, осуществляемых с недвижимостью, их информационного сопровождения, операций по управлению и финансирования работ в сфере недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так что дом, квартиру, землю, купленные через некоторое время, можно продать по более высокой цене или сдать в аренду и получить от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости — важная составляющая любой национальной экономики. Сектор недвижимости — важнейшая составляющая национального богатства, на которую приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости — это средство перераспределения земли, зданий, сооружений и другой собственности между владельцами и пользователями с использованием экономических методов, основанных на конкурентном спросе и предложении. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Рынок недвижимости опирается на существующие земли и вновь созданные, перестроенные и расширенные предприятия, здания и сооружения различного назначения, а также на деньги или финансовый капитал. Отсутствие инвестиций препятствует технологическому обновлению компаний и возобновлению внутреннего производства товаров, что, в свою очередь, ограничивает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Рис.1 Функции рынка

Одна из основных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А.Смит «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы в сферах предпринимательства и направляет его участников к цели, которая отнюдь не входила в их намерения: к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция заключается в осознании ценности и потребительной стоимости собственности и получении прибыли от инвестированного капитала.

Функция реорганизации — очистить экономику от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, разоряя неэффективных.

Информационная функция — это единый рыночный метод своевременного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно и компетентно принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном итоге проявляется в форме экономических стимулов с прибылью для продуктивного использования результатов научно-технического прогресса при создании и использовании недвижимости.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земли и другого капитала и объектов престижа.

Рынок недвижимости характеризуется неравномерным развитием сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем он является перспективной сферой вложения капитала.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям (таблица1).

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

• рынок жилья;
• рынок коммерческой недвижимости;
• рынок земельных участков.

Таблица 1. Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов.
Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой.
Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства.
Тип участников	1. индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций.
Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)
Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие.
Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных
Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный.

Рынок недвижимости представляет собой сложную взаимосвязанную структуру, включающую набор механизмов перераспределения жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции за эффективное землепользование.

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки по аренде, а не купля-продажа или обмен, как на рынке недвижимости. У рынка большие перспективы развития, особенно в крупных городах, но он развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей на рынке недвижимости. Продажа, покупка и наследование — самые распространенные сделки с землей. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Однако формирование рынка земли, формирование рыночных цен на землю происходит недостаточными темпами, что объясняется несовершенством законодательной базы и сложившегося механизма земельных отношений.

В свою очередь, каждый представленный сегмент рынка можно разделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений — на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

Рынок недвижимости обеспечивает:

• создание новых объектов
• передачу прав на недвижимость
• установление равновесных цен на объекты недвижимости
• эксплуатацию (управление) объектов недвижимости
• распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования
• инвестирование в недвижимость

Рынок недвижимости как неотъемлемая часть рыночного пространства характеризуется классическими условиями: экономическими спадами и подъемами.(рис.2)

Рис. 2 Диаграмма — Цикличность развития рынка недвижимости

На рынке жилья наблюдается спад с чрезмерным насыщением построенными домами, когда количество незанятых домов быстро увеличивается и собственнику недвижимости сложно ее продать, цены падают. Это рынок покупателя.

Цикл спада

Цикл поглощения, Цикл нового строительства, Цикл насыщения

Освоение создаваемых объектов недвижимости происходит после увеличения спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл обусловлен ростом должной осмотрительности при создании новых объектов недвижимости.

Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуру спроса и предложения, представлены далее на рисунке 3.

Рис. 3. Основные группы факторов, объективно влияющих на стоимость объектов недвижимости, на структуру спроса и предложения

Новое строительство достигает апогея за счет увеличения спроса на вновь создаваемые объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Этот рынок продавца.

Насыщение рынка недвижимости происходит, когда создаются излишки строительства и перепроизводство строительной продукции, а строительная активность снижается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Основные особенности рынка недвижимости:

• низкая ликвидность
• высокая степень регулирующего государственного воздействия
• наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени
• высокий уровень трансакционных издержек

Важнейшая особенность рынка недвижимости — ограниченное количество покупателей и продавцов. Из-за высокой рыночной стоимости недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Спрос на недвижимость индивидуален и не является взаимозаменяемым, что затрудняет достижение рыночного баланса и пропорциональности. Долгосрочные и краткосрочные изменения условий на рынке недвижимости и на финансовых рынках стимулируют спрос и предложение. Спрос на жилую недвижимость определяется транспортным оснащением микрорайона, расположением строения, его экологическим статусом, наличием социальных, культурных и бытовых структур, причем фактор местоположения является наиболее значимым.

Рынок недвижимости можно сегментировать по местонахождению, видам прав собственности, функциональному назначению и другим параметрам.

При классификации объектов недвижимости по функциональному назначению выделяют следующие сегменты рынка:

• земельные участки;
• жилая недвижимость;
• нежилая недвижимость.

Нежилая недвижимость включает в себя доходную недвижимость, т.е. объекты, которые могут приносить доход в виде арендной платы (торговая, офисная, промышленная и складская недвижимость, а также многофункциональные объекты).

Выделение сегментов позволяет сфокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости).

На рынке недвижимости сегментация может выполняться по ряду характеристик: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по набору характеристик. Раз и всегда однозначной основы для сегментации нет и быть не может. Важно, чтобы она позволяла объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов могли быть четко определены и выделение сегментов позволяло бы принимать экономически оправданные решения, лучше понимать поведение потребителей, грамотно выстраивать отношения с ними и в итоге обеспечивало бы успехи в продажах. Физические характеристики объектов недвижимости, которые поддерживаются однородными группами покупателей недвижимости, могут быть взяты в качестве выбранных характеристик в качестве основы для сегментации рынка. Можно выбрать другой путь, когда в основе сегментации лежит классификация самих потребителей. Например, на рынке помещений коммерческого назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных потребителей:

• Учреждения, страховые, финансовые организации: их деятельность непосредственно связана с потоком посетителей, во-первых;
• и, во-вторых, для их нормального функционирования необходимы постоянные контакты как между собой так и с органами власти. Отсюда они готовы платить более высокую арендную плату в непосредственной близости от центра города, но территории, которые достаточно близки к центру, но на самом деле им не принадлежат, их мало интересуют.

— Производственные организации: для некоторых из них важно иметь представительные офиса в центре города, однако рабочие офисы, в которых заняты только работники этих организаций, и тем более собственно производственные помещения, они предпочтут размещать на периферии с более низким уровнем арендной платы.

• Торговые организации: их ориентации зависят от характера товаров (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для элитных клиентов).

В результате они ориентируются на разного качества пассажиропотоки и на их основе выстраивают собственную арендную политику. Отсюда повышенный спрос коммерческих организаций на землю под застройку.

Близость к транспортным потокам не означает, что само расположение влияет на прибыльность бизнеса.

Требования к местоположению могут быть разными в зависимости от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;

— для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортны магистралях:- для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.в свою очередь ранок офисных помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован уже по качеству предлагаемых на рынке объектов. Таким образом, критерии сегментации не могут быть заданы априори и навсегда затвержены.

Главное в том, чтобы представители сегмента действительно представляли собой однородное по своим представителями и требования сообщество потребителей и являлись достаточным множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении. И, напротив, если речь идет о рабочих офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут существенно разойтись и объединение их в рамках одного сегмента представительства уже мало оправданным.

Сегментация рынка является основной для следующего этапа исследования рынка — позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование — отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение.

Во-первых, определение места продукта на рынке является основанием для разработки концепции продвижения объекта на рынок — определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики.

Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта — все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи — принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю.

Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

Качество=цене=потребителю.

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого, принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей.

Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы.

Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта

Определение сегмента рынка выявляет круг объектов недвижимости, имеющих общих потенциальных покупателей и продавцов, которые, в свою очередь, посредством реализации своих интересов определяют ценообразующие факторы для конкретного сегмента.

Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости — необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д. В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей.

К особенностям рынка недвижимости относятся:

• локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);
• низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);
• сезонные колебания;
• необходимость государственной регистрации сделок;
• вложения капитала в недвижимость.

Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

• сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;
• низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости
• Достаточная устойчивость потребительского спроса
• Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов
• Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

Недостатки:

• Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций
• Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках
• «Жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования
• Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса
• Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).

2 Рынок недвижимости как разновидность инвестиционного рынка

Рынок недвижимости можно рассматривать как разновидность инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования.

Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных особенностей:

а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций.

б) Потребность в управлении.

в) Неоднородность недвижимости.

г) Защищенность доходов от инфляции.

д) Высокие трансакционные издержки.

е) Особенности ценообразования.

ж) Сохранность инвестируемых средств.

С другой стороны недвижимость можно рассматривать как товар особого рода — дорогостоящий и подверженный государственному воздействию.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара в первую очередь относится его стационарность неотделимость от местности, на которой он находится, а так же неповторимость, разнородность, уникальность, долговечность, длительность создания.

Сущность недвижимости как товара проявляется в присущих ему свойствах: физических, юридических (права на объект), экономических (рыночная стоимость, ремонт, аренда).

Объект недвижимости в отличие от любого другого товара в процессе своего существования проходит несколько жизненных циклов: создание, оборот прав на ранее созданную недвижимость, управление объектами недвижимости.

Недвижимость — дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др.

Из-за сложности передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень её ликвидности как товара.

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

3 Рынок недвижимости — одна из разновидностей рынка услуг

Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначение рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

Жилье — для удовлетворения жилищных потребностей;

Промышленные объекты, Земельные участки

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости — это составной элемент единого рынка услуг.

Обычно услуга обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений базирующихся на его исследовании и анализе.

Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие приведет к формированию его прикладного анализа.

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики.

Недвижимость — важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости.

С другой же — недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. На сегодняшних день, среди ученных и практиков в сфере недвижимости, не существует единого определения понятия «рынок недвижимости».

«Рынок недвижимости — это система организационных мер, при помощи, которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость» [2, с. 160].

Рынок недвижимости — это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней» [4, с. 32].

Рынок — это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы» [4, с. 32].

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем» [5, с. 10].

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, то есть обеспечение обороти прав на ранее созданные объекты недвижимости.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [5, с. 14].

Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости — это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость [3, с. 85].

Характеризуя рынок недвижимости, следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и непохожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом» [5, с. 21].

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости — развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. [5, с. 20]

Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Астане, так как сделки регулируются совершенно различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях [5, с. 20].

Рынок офисных помещений

В отличие от рынка жилья, который время от времени захлестывают периоды ажиотажа, рынок офисной недвижимости достаточно стабилен в своем развитии.

Спрос на офисные помещения держится на высоком уровне уже длительное время. Объем предложения так же увеличивается, но о насыщении рынка в настоящий момент говорить не приходится.

Рост количества предприятий увеличивает потребности бизнеса в свободных площадях. Улучшение благосостояния отдельных фирм позволяет предъявлять более высокие требования к качеству офисных помещений. Именно эти процессы придают импульс развитию рынка недвижимости и привлекают в эту сферу дополнительные средства из смежных областей.

В последние годы цены на офисы имеют устойчивую тенденцию к росту цен.

Объем предложения на рынке почти постоянно увеличивается. Происходит это за счет нескольких направлений:

• Вовлечение в оборот на рынке коммерческой недвижимости, квартир, переведенных в нежилой фонд;
• Строительство новых объектов;
• Оптимизация управления недвижимостью со стороны компаний, которые обладают излишней собственностью.

В то же время необходимо заметить, что зачастую рост объема предложения на рынке происходит за счет слаболиквидных объектов, которые не пользуются спросом у предпринимателей. Качественных предложений на рынке по-прежнему немного.

Вероятно, что в ближайшие годы рынок коммерческой недвижимости будет пополняться не только за счет нового строительства. Многие частные компании будут оптимизировать управление собственной недвижимости. Часть непрофильных активов таких компаний появится на рынке. Кроме того, отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Уже сейчас отдельные компании переводят свои подразделения из центра на окраины, а освободившиеся площади предлагают в аренду. Предложение помещений на первых этажах жилых домов будет постепенно уменьшаться. Данные тенденции получат развитие и в ближайшие год-два.

Уровень цен аренды в последние годы также имел тенденцию к повышению, однако, темпы роста цен в этом сегменте несколько ниже, чем на рынке продаж. В целом уровень цен на аренду в городе достаточно высок. Не смотря на то, что в последний год на рынке появилось несколько новых зданий, предлагающих качественные площади.

В сегменте строящихся объектов преобладают проекты, реализуемые на условиях долевого участия в строительстве. Это свидетельствует о том, что в настоящий момент на рынке отсутствует достаточное число крупных инвесторов. Вероятней всего, что в будущем (перспектива 2-3 года) доля бизнес центров, возводимых с целью дальнейшей сдачи в аренду, и будет возрастать. Это приведет к тому, что старые административные здания без концепций и грамотного управления будут начинать испытывать серьезную конкуренцию и будут вынуждены «скатиться» в низший ценовой сегмент.

Сегодня идет дифференциация рынка на разные качественные группы, у потенциальных арендаторов офисной недвижимости пока только формируются четкие представления о качестве и необходимом уровне сервиса. До недавнего времени главным определяющим фактором была цена офиса. Уже сейчас объекты более тщательно изучаются в разрезе местоположение — качество — цена. Вероятно, через 2-3 года на рынке сформируются основные классы офисной недвижимости, которыми будут оперировать все участники рынка.

Рынок складских помещений

В настоящее время рынок складских помещений находится в стадии активного развития. Устойчивым спросом на рынке пользуются складские помещения площадью от 1000 до 2000 м2 расположенные в черте города с удобными подъездными путями. Продажа крупных, складских помещения явления не частое. Наблюдая за публикациями в средствах массовой информации можно видеть, что объявления о продаже одних и тех же объектов достаточно регулярно. Появляются в течение 5-8 месяцев.

Собственники складских помещений большей частью предпочитают использовать их для сдачи в аренду, поэтому складские помещения и производственные площади предприятий, приспособленные под склады в черте города пользуются достаточно устойчивым спросом, т.к. основная часть предлагаемых к продаже складов располагается в отдаленных районах города и требует значительных капиталовложений для их дооснащения и ремонта. Анализируя предложения по продаже аналогичных объектов на рынке недвижимости можно сделать вывод, что диапазон стоимости, в зависимости от качества и местоположения, составляет от 105000 до 180000 тенге за 1 м2 общей площади. Предложение на рынке складских помещений, при условии продажи в комплексе с торговыми и офисными помещениями (торговые базы) может достигать 225 000 тенге./кв.м.

Рынок торговых помещений

Торговые помещения, представленные на рынке города, можно выделить в

— Специализированные торговые учреждения, использующие приватизированную или находящуюся в аренде собственность для целей собственного бизнеса. К данному типу относится большинство крупных магазинов города. Часть площадей (при наличии избытка) предоставляется сторонним организациям в аренду или субаренду. Чрезвычайно трудно найти достоверную информацию о сделках по купле-продаже, с данным типом недвижимости в связи с ее большими размерами и стоимостью, т.к. такая информация обычно, носит конфиденциальный характер и не разглашается.

— Специализированные торговые учреждения, имеющие торговые площади в собственности на основе совершенных сделок купли-продажи. В основном к данному типу относятся небольшие магазины, расположенные в приспособленных помещениях, а так же торговые павильоны, выполненные в капитальных конструкциях. Используются торговыми учреждениями только для целей собственного бизнеса. С данным типом недвижимости совершается абсолютное большинство сделок купли-продажи.

— Торговые площади, эксплуатируемые компаниям-операторам в торговых зонах и площадках (крытые и открытые сельскохозяйственные и вещевые рынки).

Данные компании не ведут торговой деятельности, а все площади сдают в аренду сторонним организациям, основную часть которых составляют частные предприниматели, так называемые «челноки».

В связи с отмеченной структурой торговых помещений сделки-купли продажи наблюдаются в основном только во второй группе недвижимости.

Ни в каком другом секторе рынка недвижимости местоположение объекта не имеет такого огромного значения, как на рынке торговых помещений. Если торговое помещение расположено в престижном и бойком месте, оно будет продано или арендовано в достаточно короткий срок.

Обращает на себя внимание одна интересная тенденция, сложившаяся в этом секторе рынка. В центральной части города и на основных магистралях, в районах рынков и мини-рынков, культурных центров, как правило, приобретаются в собственность жилые помещения и переводятся в нежилой фонд, как альтернатива покупки нежилой недвижимости (торговые и офисные помещения).

При анализе рынка аренды недвижимости установлено, что при аренде аналогичных помещений предпочтение отдается торговым помещениям площадью от 100 до 200 кв.м., в местах наиболее интенсивных людских потоков. Диапазон цеп на аренду торговых площадей зависит от двух основных факторов: их месторасположения и уровня отделки.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости региона в целом, свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Промышленная недвижимость

Рынок промышленной недвижимости, как сегмент рынка недвижимости в целом характеризуется рядом особенностей:

— В подавляющем большинстве случаев объект производственной недвижимости — это комплекс зданий и сооружений, связанных между собой единой технологической цепочкой. При этом каждый элемент этой цепочки имеет ценность именно как ее составляющая, а не как обособленный объект.

— Промышленная недвижимость, включающая в себя цеха, мастерские и прочие здания и сооружения, предназначенные для размещения производства какого-либо конечного продукта, с большой долей условности может быть отнесена к категории «доходной» недвижимости, предназначенной для получения дохода в виде арендной платы. Доход от указанных объектов представляет собой долю в общей чистой прибыли от производства продукции.

• Риски, связанные с инвестициями в производственную недвижимость в основном определяются особенностями того производства, для размещений которого она приобретается.

Производственная недвижимость — это достаточно закрытый в информационном плане сегмент рынка, для него характерны длительные сроки экспозиции объектов, в том числе и более 1 года.

Зачастую промышленная недвижимость является специализированным имуществом, имеющим крайне ограниченный рынок либо вообще такового не имеющий.

Складская недвижимость

В настоящее время под товарным складом понимается сооружение, где осуществляются хранение, подготовка к продаже и отпуск товаров оптовым покупателям. Товарный склад может функционировать и как самостоятельная структура, и как структурное подразделение предприятия оптовой торговли. Все складские сооружения можно классифицировать по этажности (одноэтажные и многоэтажные) и по конструктивным особенностям.

Недостатком многоэтажных складов является то, что примерно 20% объема здания приходится на лифты и лестницы. Это сокращает полезную площадь. Кроме того, традиционно принятая частота сетки колонн 6×6 м и невысокая допустимая нагрузка на междуэтажные перекрытия зачастую не позволяют применять необходимую для обслуживания технику и оборудование. Однако основной «минус» одноэтажных зданий — это высокая стоимость занимаемых ими земельных участков, поэтому предпочтение отдается складам с высотной зоной хранения.

Конструкция склада является определяющей при формировании стоимости хранения. По техническому устройству (конструкции) склады принято делить на закрытые, полузакрытые, открытые и специальные. Основным видом складских сооружений являются закрытые здания. К полузакрытым складам относятся навесы, которые могут иметь от одной до трех стен или не иметь их вовсе. Открытые бетонированные или асфальтированные площадки, имеющие водостоки, — это простейший вид складских сооружений. К специальным относят склады, оснащенные особыми устройствами для хранения, например, резервуарами для жидкостей, бункерами и элеваторами для хранения сыпучих грузов и т. п.

В последнее время все большее распространение получает понятие «грузовой терминал» (терминальный комплекс).

В логистике принято следующее определение: грузовым терминалом называется специальный комплекс сооружений, персонала, технических и технологических устройств, организационно взаимоувязанных и предназначенных для выполнения логистических операций, связанных с приемом, погрузкой-разгрузкой, хранением, сортировкой, грузопереработкой партий грузов, а также коммерческо-информационным обслуживанием грузополучателей, перевозчиков и других логистических посредников в уни-, мульти-, интермодальных и прочих перевозках. Грузовые терминалы, являясь важным звеном товаропроводящих сетей, представляют собой не просто пункты накопления мелких отправок, но крупные грузораспределительные центры и базы снабжения. которые подразделяются на универсальные и специализированные.

Универсальные терминалы — это группа складов с дистрибутивным центром. Терминалы осуществляют сбор, завоз, развоз, переработку (в основном мелких отправок) и хранение грузов и другие логистические операции. Универсальные терминалы оснащают железнодорожными подъездными путями, контейнерными площадками, оборудованием для грузопереработки тяжеловесных, длинномерных, скоропортящихся грузов и др. На крупных терминалах осуществляются длительное хранение и таможенная обработка грузов. Специализированные терминалы проводят операции для определенного вида грузов (например, скоропортящихся, продовольственных, медицинских, бумаги и т. п.).

Специализация грузовых терминалов позволяет учесть требования потребителей к перевозке, хранению, переработке грузов и снизить соответствующие затраты.

В настоящее время стоимость хранения даже на складах низкого класса очень высока, но рынок складских помещений остается наименее развитым компонентом рынка недвижимости по сравнению с сегментами торговых и офисных площадей, где доходность существенно выше. В скором времени, можно уверенно прогнозировать существенный рост этого сегмента, поскольку рынок торговой и офисной недвижимости в основном насыщен, тогда как спрос на складские помещения превышает предложение, особенно в классе А.

Спрос на высококачественные помещения для хранения определяется стабильным увеличением объемов промышленного производства, стремительным развитием розничной торговли, появлением на рынке крупных западных торговых сетей, увеличением числа отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах. Такие склады должны иметь хорошую транспортную доступность: располагаться вблизи транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, и железнодорожную ветку. Необходимыми условиями являются: наличие коммуникаций, энергоресурсов и связи, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность; выровненный пол; потолки высотой 8…10 м; возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. Наконец, для нормальной работы складу нужен профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и т. д. Вообще оптимизация работы склада включает в себя:

• определение оптимального количества и загрузки складского оборудования;
• разработку стратегии и тактики оптимального использования складских мощностей;
• максимальное использование вместимости склада и увеличение коэффициента оборачиваемости;
• наличие полноценной автоматизированной системы управления складом.

Надо сказать, что большая часть используемых складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собой площади, по европейским понятиям не приспособленные для организации современных складских комплексов. Такое положение связано с тем, что в 1990-е годы под товарные склады использовались помещения неработающих цехов заводов и фабрик, плодоовощных баз и т. п., стоимость аренды которых в целом была невысокой. Несколько более «цивилизованными» были бывшие ведомственные базы с охраной и сигнализацией, где имелись какие-либо погрузочно-разгрузочные механизмы. Неотапливаемые помещения использовали для хранения лесоматериалов, автозапчастей, пластика, различного «секонд-хенда». Владельцы небольших торговых точек предпочитали хранить товар и вовсе в обычных гаражах. И в настоящее время, даже в регионе, примерно только 18% складов отвечают международным требованиям при том, что спрос на них значительно — в 6…7 раз — превышает предложение. Заметим, что, по оценкам специалистов, строительство современного логистического центра окупается за 4…6 лет. Не более 15% — это менее респектабельные помещения (класс В), которые в Европе уже не признают. Остальные (классы С и D) предназначены для менее требовательных арендаторов, которым по большому счету необходимы только стены и крыша и ни к чему, скажем, холодильное оборудование. Кроме того, типичный недостаток отечественных складов — размеры площадей. У нас наиболее популярными являются складские помещения площадью до 1000 м2 и высотой не более 6 м, тогда как на Западе высота складских зданий достигает 20…40 м.

В настоящее время все большее развитие получает тенденция, когда потребители складских услуг готовы все больше платить за уровень профессионального обслуживания складских помещений с высоким уровнем менеджмента и наличием первоклассного оборудования. Раньше само понятие «склад» ассоциировалось исключительно с хранением груза. Сегодня значительную роль начинают играть различные технологии, которые в развитых странах направлены на рациональное использование рабочей силы, где она довольно дорогая, а в нашей стране — на сокращение затрат на оборудование и его эксплуатацию. Зачастую более рационально принять на работу дополнительных рабочих, чем приобрести новый погрузчик или штабелёр. По-прежнему слабым местом в организации работ является слабое оснащение складского комплекса современным технологическим оборудованием, отставание от современного уровня автоматизации складских работ и учета. Только небольшое количество складских компаний адаптировалось к современным потребностям рынка складских услуг, причем в основном это зарубежные фирмы. Большинство фирм, сдающих помещения в аренду, как и раньше, отдают предпочтение «ненавязчивому» сервису, предоставляя своим клиентам заниматься организацией складского процесса самостоятельно.

В заключение отметим, что тенденция роста спроса на современные качественные склады в последние годы предполагает наличие:

• полного комплекса услуг по хранению и обработке грузов, таможенному оформлению и транспортировке на одной территории;
• современной техники и технологии обработки грузов;
• многоярусного хранения, позволяющего экономно расходовать имеющиеся площади;
• достаточного количества погрузочно-разгрузочных зон и зон комплектации;
• совершенной системы управления складом, позволяющей генерировать любые виды отчетов о товарах клиента и проводить инвентаризацию остатков;
• страхования груза за счет логистического оператора;
• системы видеонаблюдения, контроля доступа, физической и противопожарной охраны;
• коммуникаций и связи.

Ситуация на вторичном рынке недвижимости свидетельствует о постоянном росте значений арендных ставок и стоимости 1 м2 недвижимости. Это связано как с инфляционными процессами, развитием сферы торговли, малого и среднего предпринимательства, так и объективной реакцией потенциальных покупателей (населения и юридических лиц), считающих объекты недвижимости одними из самых надежных вложений средств.

Рынок земельных участков

На момент оценки рынок земельных участков, расположенных как в городской черте, так и за ее пределами, недостаточно активен, доля предложений к продаже земельных участков в общем предложении на рынке недвижимости составляет не более 3 5%.

1.4 Виды рынков недвижимости. Характеристика первичного и вторичного рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;
• оборота недвижимости;
• управления и эксплуатации недвижимости.

Рис.4 Структура рынка недвижимости

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

• преобладание внебюджетных источников инвестирования;

большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)

высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).

слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок — это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. [5, с. 20] Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих национальных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и национальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании — поставщики жилой или нежилой недвижимости.

Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей — в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка [5, с. 20].

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.

Первичный рынок в Казахстане формировался за счет приватизации государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Под первичным рынком недвижимости, Под вторичным рыком недвижимости

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:

• купли-продажи
• аренды
• ипотеки
• вещных прав (доверительное управление)

г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;

• нового строительства
• подлежащего реконструкции

д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных объектов недвижимости.

е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.

ж) По функциональному назначению принято различать рынки:

з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:

• земельный
• зданий и сооружений
• помещений
• предприятий как имущественных комплексов
• кондоминиумов
• вещных прав
• многолетних насаждений.

Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

1.5 Субъекты рынка недвижимости

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота. Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего, покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица).

Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие. Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, ипотечные банки. Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости: агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

Покупатель — главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами — государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным имуществом или имущественными правами, физические лица — граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся:

• выбор экономически эффективного проекта;
• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
• получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
• поиск инвесторов;
• определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
• разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
• отбор и привлечение подрядчиков;
• контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает: перед инвестором — за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями — за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями — за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками — за своевременное финансирование работ; перед потребителями — за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) — центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик — физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости — организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости — земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

1.6 Принципы оценки недвижимости, связанные с пользователем

Термины «рыночная оценка» и «рыночная стоимость» встречаются все чаще в различных областях экономики и юриспруденции. [1, с. 124]

Стоимость объекта недвижимости — это цена, которая сложилась бы на свободном, открытом, конкурентном рынке на определенную дату, при равновесии спроса и предложения, при соблюдении всех условий справедливой сделки (компетентность, информированность, добровольность сторон)

Ниже приведены варианты определения стоимости из различных источников, отличающиеся по форме и частично — по ньюансам содержания.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — цена, на которую согласятся готовые к сделке покупатель и продавец, причем ни один из них не находится в стесненных обстоятельствах, оба обладают типичной мотивацией, достаточно информированы и действуют без давления, в своих наилучших интересах.

Стоимость — это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за данный объект на определенную дату. Цена — это исторический факт, отражающий то , сколько было затрачено на покупку объекта. Термин «цена» также используется в американской практике для обозначения «запрашиваемой цены» продавца.

Рыночная стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• мотивы продавца и покупателя являются типичными;
• обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;
• цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо скидок и уступок с чьей-либо стороны не было;
• платеж осуществляется в денежной форме.

стоимости,

«оценочная стоимость»

цену предложения владельца объекта недвижимости (продавца)

средними ценами

средние цены сделок

прогнозируемой цены

Следует выделять следующие факторы , определяющие стоимость объектов недвижимости:

• физические: природные (земля, климат, природные ресурсы);
• искусственные (созданные человеком различные объекты, инфраструктура города);

• социальные: размер семьи;
• уровень жизни;
• окружение;

• экономические: уровень дохода;
• налоговая политика;
• финансово-кредитная система;
• уровень цен;
• уровень занятости населения и пр.;

• политические (институциональные): зонирование (целевое назначение) земель города;
• защита окружающей среды;
• культура;
• образование;
• налоговая политика.

единичный объект

трех групп факторов,

качество объекта

местоположение объекта

размеры объекта

Оценка недвижимости проводится для различных целей. Например, при учете имеющихся в собственности у физических и юридических лиц объектов недвижимости и переоценке основных фондов предприятий, при учете накопленного износа объектов недвижимости, при реализации инвестиционных проектов развития объектов недвижимости, при банкротстве и антикризисном управлении, при приватизации государственных объектов недвижимости, при заключении договоров на совершение различного рода сделок с недвижимостью между физическими или юридическими лицами, при страховании, при оформлении залогов, при определении налогооблагаемой базы, при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве.

Но есть случаи, при которых проведение оценки обязательно, например, при составлении брачных контрактов или разделе имущества разводящихся супругов по требованию одного из них, при выкупе у собственника объекта недвижимости для государственных или местных целей, при передаче государственной собственности в доверительное управление, при реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных средств. [1, с. 124]

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости начал формироваться в 1992-1993 гг. и продолжает развиваться в настоящее время.

Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что оценочная деятельность, направленная на установление рыночной или иной стоимости в отношении объектов оценки. [1, с. 125]

Процесс оценки недвижимости осуществляется на основании определенных принципов.

Принципы оценки объектов недвижимости — это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. [1, с. 127]

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости взаимодействуют три элемента — субъект, объект и рыночная среда, то соответственно ученные выделяют три группы принципов. Они лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рынка недвижимости, но не гарантируют реальности такого поведения. [1, с. 136]

Первой группой принципов оценки недвижимости, которую нам и предстоит охарактеризовать, является группа принципов, которые основаны на представлении пользователя. К группе данных принципов относятся принципы полезности, замещения, ожидания. Группы данных принципов позволяет определить полезность объекта, его приемлемую цену и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Принцип полезности гласит, что объект недвижимости обладает стоимостью, только если он может быть полезен потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости — это способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

Принцип замещения означает, что максимальная стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принцип ожидания гласит, что стоимость объекта недвижимости должна включать текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Всё это привело к тому, что строительство идёт быстрыми темпами, развивается. Гражданам хочется купить ту квартиру или дом, где никто не жил, где всё можно начать заново. Растет спрос на новое жильё, и как последствие растут цены.

Население ищет выход. Вторичное жилье более доступное. Районы с таким жильем более благоустроены, более озеленены. Необходимо обратить свое внимание и на то, что сейчас везде ведется реконструкция, которая заключается не только в том, что ведется евроотделка фасадов домов, но и перестраивается внутренняя планировка квартиры. Вторичное жилье тоже пользуется большим спросом. Уже в середине года цены на вторичное жильё выросли так, что стали равными ценам первичного жилья. Особенно пользуется спросом вторичное жилье с хорошей внутренней отделкой. Появилось много фирм и частных физических лиц, которые скупают квартиры, находящиеся не в самом лучшем виде (мягко говоря) и ведут там достаточно хорошую отделку или евроремонт. После ремонта такая квартира перепродается гораздо дороже.

Отдельное место необходимо отвести частным жилым домам, коттеджам и земельным участкам. Земельный участок без построек стоик треть всего строительства. Выгодно ли его покупать? Такие участки скупают малые фирмы и выстраивают коттеджи и продают обеспеченным лицам, которые не хотят тратить свое время на строительство и которым гораздо проще купить, нежели построить.

С другой стороны, участки скупают граждане, у которых доход повыше среднего и которые хотят сами построить себе дом. Строительство ведется своими силами.

2.1 Недвижимость Казахстана: этапы развития

Казахстан — современная азиатская страна, богатая полезными ископаемыми и культурно-историческими традициями. Его географическое положение не позволяет включиться в борьбу за присоединение к Европейскому союзу, что сохранило казахам много жизненных сил для превращения своей земли в самое развитое государство Средней Азии. А рынок недвижимости Казахстана является отражением общего экономического подъема в этой стране.

Степные территории современного Казахстана издревле заселяли кочевые племена. Историки утверждают, что именно здесь впервые люди одомашнили лошадь. И именно здесь пролегал Великий шелковый путь — система древних караванных дорог, соединявших Японию, Корею и Китай с Центральной Азией, Ираном, государством сельджуков, Русью и Византией. Эта торговая магистраль зародилась в III в. до н. э. и просуществовала до XVI в.

По ней шли самые разнообразные товары — шелк, полотно, драгоценные камни и серебро, лекарства и красители. На продажу и в качестве редких подарков везли и вели коней, соколов, слонов и гепардов, носорогов, и страусов, и многочисленных рабов. Благодаря Великому шелковому пути шел активный обмен культурными и научными достижениями.

Современный Казахстан является достойным наследником своего славного прошлого. В стране активно добываются уголь, газ, железные и медные руды. Есть в Казахстане и богатые месторождения нефти. На сегодняшний день подтвержденные запасы нефти в республике составляют около 30 млрд баррелей или 4 млрд тонн нефти. К 2010 г. в Казахстане планируется увеличить добычу нефти до 100 млн тонн в год, а к 2015 г. — до 150 млн тонн в год. В результате Казахстан войдет в десятку крупнейших нефтедобывающих стран мира. Из чего следует, что основным источником доходов в республике являются доходы от экспорта нефти и нефтепродуктов.

Но этим богатства Казахстана не ограничиваются. В стране добывается еще один вид современного стратегического сырья, одно упоминание которого вызывает уважение к стране-обладательнице и желание с ней дружить — уран. Разведанные запасы урановых месторождений Казахстана составляют 1,69 млн тонн, что составляет 21 % от мировых запасов (2-е место в мире по состоянию на 2009 год).

Урановым бизнесом в стране занимается образованная в 1997 году государственная компания «Казатомпром». В 2009 году по объемам добычи урана компания заняла 3-е место в мире (после канадской Cameco и французской Cogema).

Богатые недра и прагматичная политика президента Казахстана Нурсултана Назарбаева, который уже 20 лет бессменно правит страной, обеспечили прочную основу ее экономического развития. Залогом дальнейшего процветания Казахстана является растущий приток нефтедолларов, экспорт зерна и металлов, а также правительственные резервы — $21,1 млрд в нефтяном фонде и $17,4 млрд золотовалютного резерва.

Развитие рынка недвижимости Казахстана проходило в несколько этапов.

Первый этап, На втором этапе, Третий этап

В течение последних нескольких лет рынок недвижимости Казахстана переживает стремительный рост. Цены на недвижимость превысили по своему уровню показатели многих развитых стран и держатся на очень высоком уровне, не уступающем уровню большинства крупных мировых столиц. Основными причинами подорожания являются рост цен на землю и строительные материалы, постоянный рост зарплат строителей, очень высокие цены на создание строительно-архитектурного проекта под новое здание, увеличение доходов населения, снижение процентных ставок по ипотеке, недостаточное количество собственных стройматериалов.

Особенно ценится недвижимость Алма-Аты, Астаны и других больших городов. В Алма-Ате, к примеру, в 2000 г. один квадратный метр стоил около $100-150, но за последние 7 лет цены выросли более чем в 20 раз. Сегодня средняя цена по городу составляет около $3,5 тысячи долларов, в новых домах, расположенных в центре, трудно найти квартиру по цене ниже $5-6 тысяч за метр. Особенно быстро раскупаются успешные объекты строительных компаний, имеющих безупречную деловую репутацию, а также жилье бизнес-класса в хороших местах.

2.2 Местная классификация рынка недвижимости

Городская недвижимость Казахстана соответствует следующим критериям.

Элитная недвижимость

У жилья этого класса система отопления должна быть автономной, должны присутствовать все системы безопасности — круглосуточное видеонаблюдение, система пожаротушения, принудительная вентиляция, система кондиционирования, высокое качество лифтов и др.

В Казахстане 90% элитных домов — монолитно-каркасные. Используются высококачественный бетон, современные европейские системы опалубки. Применяются материалы, специально предназначенные для возведения домов по монолитным технологиям: пескоблок, шлакоблок, керамзитоблок, пеноблок, керамический кирпич, а также более сложные и эффективные способы отделки фасада. Наиболее часто практикуются устройство вентилируемого фасада с облицовкой керамогранитом и отделка высококачественным керамическим кирпичом.

Элитный объект должен быть малонаселенным, как правило, 1-2 квартиры на площадке, не более 60 квартир в доме.

Недвижимость бизнес-класса

Технологии домостроения — панельные, каркасно-блочные, с возможностью свободной планировки. 50-60% домов — сборное строительство, 40-50% — монолитное домостроение (при возведении домов повышенной этажности).

Основной стеновой материал, применяемый в новостройках данного класса, — силикатный кирпич. Межкомнатные перегородки — гипсокартон, силикатный кирпич. Отделка фасада — преимущественно облицовочный кирпич. Приблизительная площадь квартир: 1-комнатные — от 45 кв.м, 2-комнатные — от 60 кв.м, 3-комнатные — от 80 кв.м. Из инженерных систем — только необходимые — охранные, пожарные системы. Отопление может быть как автономное, так и централизованное.

Недвижимость эконом-класса

2.3 Ипотека и аренда рынка недвижимости Казахстане

рынок недвижимость жилье казахстан

Одним из главных инструментов выполнения программы рынка доступного жилья является ипотечное кредитование. Правительством принят целый пакет законов относительно развития ипотеки.

Однако, не смотря на предпринятые законодателями меры по развитию ипотеки, решены не все существующие проблемы сегодня. В стране отсутствует нормальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги.

Условия получения ипотечного кредита весьма жесткие. По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, ипотеку дешевой не назовешь. Даже не смотря на то, что с осени прошлого года ставки на рынке начали снижаться. Тем не менее, ипотечные кредиты по-прежнему недоступны абсолютному большинству граждан из-за низкого уровня доходов.

Практика показывает, что к услугам ипотеки в основном прибегают состоятельные люди, для которых покупка квартиры и без кредита не проблема. Просто эти граждане не хотят изымать средства из бизнеса, им удобнее выплачивать сумму частями. А единицы из категории наемных рабочих со средними зарплатами, решившиеся на ипотеку, зачастую создают потом и себе, и банку проблемы, так как начинаются нерегулярные выплаты.

Реально сегодня ипотеку могут позволить себе, пожалуй, лишь сотрудники крупных компаний с зарплатой от 1 тысячи долларов.

При этом приобретатель квартиры обязан застраховать свое жилье и жизнь, а также оплатить все сборы за проведение сделки, что приводит к удорожанию квартиры.

Но, тем не менее, на данный момент ипотека в РК развивается.

Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли, хотя род занятий по-прежнему имеет значение.

Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка.

Большая часть отечественной ипотеки — это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого — непрозрачность строительной отрасли. Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, количество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Профессионалы объясняют это законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом.

В то же время падает и спрос на ипотеку. Это объясняется неопределенностью на рынке недвижимости, потребители заняли выжидательную позицию в надежде на еще большее снижение цен. Кроме того, в условиях кризиса многие просто не могут позволить взять кредиты, так как на первый план выходят иные потребности.

Согласно регулярному отчету Национального банка «Состояние и прогноз параметров кредитного рынка», менее 40% представителей банковской сферы ожидают рост спроса на ипотечное кредитование. При этом, отмечается в документе, условия кредитования останутся неизменными, за исключением незначительного ужесточения залоговых требований, требующих постоянного мониторинга из-за неопределенности на рынке недвижимости, и маржи по рискованным видам кредитования.

Причем даже антикризисная программа правительства, принятая в конце прошлого года и призванная оживить рынок ипотечного кредитования, лишь незначительно отразится на ситуации в данной сфере. Ситуация на рынке ипотечного кредитования должна несколько выровняться, и, согласно нашим ожиданиям, появится возможность получения ипотечных кредитов на более доступных условиях в ряде коммерческих банков. Однако процедура получения ипотечных кредитов заметно усложнилась после наступления финансового кризиса, и кредитование не будет столь доступным и повсеместным, как было полтора — два года назад.

Пока банки заняли выжидательную позицию. Дальнейшее развитие событий будет напрямую зависеть от того, насколько эффективной будет реализация антикризисных мер. Одной из них является рефинансирование через «Казахстанскую ипотечную компанию» ипотечных займов, взятых казахстанцами за последние четыре года в банках второго уровня (БВУ).

КИК будет выкупать права требования в БВУ либо размещать в них обусловленные депозиты для последующего направления их на рефинансирование ипотечных займов. При этом квартира, на приобретение которой был выдан кредит, должна быть единственным местом проживания, и ее площадь не должна превышать 120 квадратных метров. Скорее всего, именно рефинансирование на более приемлемых условиях уже имеющихся кредитов и станет основной движущей силой ипотеки в этом году. Но вряд ли стоит рассчитывать на привлечение новых заемщиков.

Помимо этого, есть вероятность повторения прошлогоднего сценария, когда лишь немногие строительные компании смогли получить госсредства на завершение строительства. Правительство не предложило четкого механизма для оживления рынка недвижимости и строительного сектора. Лишь одна программа «Сто школ — сто больниц» дает реальный результат, потому что ведется жесткий контроль над использованием госсредств. Пока очевидных результатов, кроме выделения средств, которые так и не дошли до застройщиков, мы не видим. Если бы не социальная активность обманутых дольщиков и неплатежеспособных ипотечников, правительство до сих пор бы нам говорило, что кризиса в Казахстане нет», — отмечает он.

На фоне общего охлаждения рынка в прошлом году наблюдалось и уменьшение арендных ставок в жилищном секторе. К примеру, если в мае средняя стоимость аренды в Алматы была на уровне 1183 долларов за квадрат в месяц, то уже в декабре — 924. Причина в том, что многие компании сокращают штат, а другие и вовсе закрываются. В связи с кризисом приток специалистов из-за границы, а также из других регионов Казахстана уменьшается, в результате чего спрос на аренду жилой недвижимости начал постепенно снижаться. Прогноз для этого рынка также не оптимистичен: ставки расти не будут.

Падение покупательского спроса, а также сокращение числа предприятий привело к тому, что цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Правда, снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось лишь недавно, так что в нынешнем году коррекция на этом рынке будет более значительной, чем в секторе жилья — 20-30%. Кроме того, только в Алматы в строй будут введены три-четыре бизнес-центра «А» и «Б» класса, что значительно увеличит предложение на рынке. Таким образом, арендные ставки будут снижаться. Если еще даже в прошлом году арендодатели с неохотой шли на уменьшение ставок, то теперь они готовы к этому, чтобы получить хоть какую-то прибыль. По мнению Scot Holland | CBRE, снижение составит 10-15%. «Нужно отметить, что некоторые компании переезжают из более дорогих офисных помещений в здания с более низкими ценами, что тоже скажется на уровне офисных арендных ставок в сторону их понижения», — считает партнер компании.

«Самочувствие» строительной отрасли в нынешнем году будет не из лучших. В 2012-м уже произошел отсев наименее рентабельных компаний (главным образом мелких и средних).

По прогнозам экспертов, и в нынешнем году эта тенденция продолжится: другим компаниям тоже придется уйти с рынка либо заморозить свою деятельность. С другой стороны, есть возможность, что некоторые переориентируют свою деятельность, к примеру, в пользу строительства жилья эконом-класса.

Состояние рынка, а также приоритеты, поставленные правительством, диктуют необходимость изменения концепций и направления развития строительных компаний. Правда, есть одно «но»: всякое изменение в строительной специализации — это дополнительные затраты (проекты, кадры, техника, стройматериалы, опыт и др.).

Коммерческое строительство, как жилья различного класса, так и коммерческих объектов, в наступившем году будет минимизировано. У застройщиков своих средств нет, иностранные инвесторы в раздумьях, банки денег не дадут, так как имеется серьезный риск не продать объект после завершения строительства, — уверен заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков. — Практика показала, что крупные строительные компании использовали прибыль для приобретения новых земельных участков и стройматериалов. Другие потребили прибыль на личную нужду. В итоге ни у тех, ни у других свободных средств не оказалось. Банки брать в залог землю отказываются, цена на построенное жилье упала, сделки минимизировались».

Так что единственной движущей силой строительного сектора в 2013 году станет государственная программа доступного жилья, в рамках которой только в этом году планируется возвести порядка 8,6 млн кв. метров общей площади жилья и 9,3 млн в следующем (для сравнения: по данным Агентства по статистике, в прошлом году в РК было сдано всего 6,8 млн кв. метров жилья).

2.4 Анализ рынка недвижимости Казахстана

Наступивший год не принесет позитивных изменений на рынке недвижимости и строительства. Цены будут ползти вниз, а единственным локомотивом строительного сектора будет госпрограмма.

Минувший год был ознаменован поиском ценового дна, которое так и не было достигнуто. Цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость продемонстрировали снижение, особенно заметное в двух столицах. В Алматы стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 274,7 тыс. тенге — на 20,4% ниже показателя 2011 года, на вторичном — 211,2 тыс. тенге — на 39,1% меньше, чем годом ранее. В Астане цены на первичное жилье снизились на 2,3% — до 194,2 тыс. тенге, на вторичное — на 32,5% (188,6 тыс. тенге).

В целом же по республике, по данным Агентства РК по статистике, цены на первичную недвижимость снизились на 8,7%, на вторичную — на 20,4%.

«На рынке вторичного жилья произошла коррекция цен в соответствии с реальным, платежеспособным спросом населения. Искусственно раздутые цены не позволяли приобретать квартиры без использования заемных средств абсолютному большинству казахстанцев», — объясняет директор исполкома, заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.

В конце прошлого года Национальный банк опубликовал отчет о финансовой стабильности, в котором, в частности, был дан прогноз развития ранка недвижимости в 2010 году. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней (возможно некоторое снижение цен в Алматы) с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», — считают эксперты Нацбанка. Правда, каково будет снижение стоимости квадратного метра, аналитики Нацбанка прогнозировать не берутся из-за «негибкости поведения всех участников рынка». Сами же участники рынка считают, что к лету цены на вторичное жилье снизятся еще на 15-20%. При этом, по мнению экспертов главного банка страны, постепенно завершение строительства начатых объектов, финансируемых за счет государственных ресурсов, и отсутствие новых проектов выведут на первый план дефицит площадей, то есть факторы ограниченного предложения.

В основе инвестиционной привлекательности Казахстана лежит ряд факторов.

Во-первых, перспективная налоговая политика (в 2013 году планируется уменьшение НДС с 15% до 12%, снижение ставок социального и подоходного налогов).

Во-вторых, естественный и миграционный прирост населения, а также рост доходов жителей более быстрый, чем в России. Немаловажным моментом для российских компаний является общая языковая среда.

Динамику развития Казахстана наиболее полно отражают цифры. Казахстан опережает страны СНГ по объему прямых иностранных инвестиций на душу населения. В 2010 году валовой приток прямых иностранных инвестиций увеличился по сравнению с 2009 годом на 58% и составил $10 437 миллиардов. Объем инвестиций в основной капитал в январе-июне 2011 года составил $10 миллионов, что на 11,2% больше, чем в январе-июне 2010 года. Внешнеторговый оборот Казахстана в январе-мае 2011 года составил $29 338,1 миллиона и, по сравнению с январем-маем 2010 года, увеличился на 36,8%, в том числе экспорт — $17 503,8 миллиона (увеличился на 28,3%), импорт — $11 834,3 миллиона (увеличился на 51,7%).

Сегодня, в условиях экономического подъема страны, строительная отрасль Казахстана развивается ускоренными темпами. На начало 2011 года в Казахстане работает 5441 строительная компания. В Казахстане, как и в других странах СНГ наиболее быстрыми темпами развиваются рынки недвижимости крупных городов, в первую очередь, рынок бывшей столицы — Алматы, издавна являющейся финансовым, экономическим и культурным центром Казахстана, а также современной столицы Астаны, быстро развивающегося Шымкента и индустриальной Караганды.

2.5 Последствия кризиса

Иностранные займы финансируют около 45% от общей суммы активов Казахстана (в России доля иностранных займов не превышает 16%, а в Украине — 14%).

Подобная структура банковских долговых обязательств Казахстана стала основной причиной столь серьезного влияния мирового финансового кризиса на состояние банковской системы этой страны.

Для казахских банков американский кризис стал настоящей шоковой терапией. Многие из них до сих пор держат негласный мораторий на выдачу займов. Остальные резко ужесточили условия получения любых кредитов.

Сумма первоначального взноса и процентная ставка по ипотечным кредитам тоже существенно возросли. Если до кризиса для оформления ипотеки было достаточно собственных средств в размере 15% от стоимости квартиры, то сейчас банки требуют от 30 до 50%. Так, в столице Казахстана на сегодня самый большой процентный взнос по ипотеке требуют Альянс Банк и банк «ТуранАлем» — 50%. На 30% первоначального взноса соглашаются Цеснабанк, АТФБанк и Народный банк. По-прежнему сохраняет размеры первоначальных требований Банк Каспийский — 15% для вторичного рынка недвижимости и 16% при долевом участии. При этом Каспийский удерживает и самый низкий процент годовых выплат по ипотеке на вторичном рынке жилья — 14,24%. Вместе с тем при долевом строительстве этот показатель у банка один из самых высоких — от 25%. Цеснабанк поднял процентную ставку годовых до 17,9%. Народный банк установил 15% годовых. У Альянс Банка и АТФБанка сегодня по 16,5%, а у БТА — от 21% и выше. Большинство специалистов склоняется сегодня к мнению, что если сложившаяся на мировых финансовых рынках ситуация сохранится, то и условия ипотеки останутся на нынешнем уровне. В таком случае, согласно прогнозам, стабилизация затянется на неопределенный срок. Затем цены на вторичном рынке могут незначительно понизиться, а первичное жилье станет дорожать. Если же банки вновь смогут привлекать деньги на прежних условиях, то и ипотечные ставки вернутся на круги своя. В этом случае ожидается поступательный и стабильный рост цен.

На рынке недвижимости Казахстана, так же как и в других странах СНГ, широко применяется долевое участие инвесторов в финансировании строительства. Причины вполне понятны — недостаточная степень участия государства в финансировании жилищных программ и дорогие ипотечные кредиты.

В Казахстане с 1 января 2011 г. введен в действие Закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Этот закон регулирует общественные отношения, связанные с возведением жилых зданий путем привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого участия их в строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве. В нем раскрываются такие понятия, как «дольщик», «застройщик», «договор о долевом участии в жилищном строительстве» с указанием прав и обязанностей участников долевого строительства.

В законе сформулированы требования к застройщику. В частности, застройщику запрещено обременять земельный участок и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости в качестве обеспечения исполнения обязательств перед третьими лицами и в целях исполнения обязательств перед дольщиками. Это означает, что компания-застройщик не сможет получить кредит в банке, заложив объект, который строит на деньги дольщиков. Застройщик обязан осуществить страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков, и средства дольщиков должны быть защищены страховой компанией.

Также определены требования к договору. Компания-застройщик, намеревающаяся заключить договор о долевом участии в жилищном строительстве, сможет сделать это при выполнении следующих условий: если ей в установленном законом порядке будет предоставлен земельный участок для строительства жилого здания либо будет дано разрешение на использование участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, под строительство, а также при условии завершения нулевого цикла застройки объекта строительства.

Договор с дольщиками может заключаться только до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания. И что важно: застройщик вправе заключать с дольщиками договор о долевом участии в жилищном строительстве, если у застройщика есть собственный капитал на момент заключения договора не менее 12% от привлеченных денежных средств по неисполненным договорам долевого участия в жилищном строительстве.

В довершение, новый закон определяет, что для занятия деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве теперь требуется лицензия.

Кроме того, правительство Казахстана заявило о намерениях взяться за регулирование ценовой политики на рынке недвижимости. Вмешательство государства в рыночную экономику, может быть, не лучший, но в данной ситуации единственный способ остановить безудержный рост цен на рынке недвижимости.

Цены на первичное жилье, скорее всего, также не будут повышаться, в основном из-за планируемых ценовых ограничений на выкуп недостроенных объектов, которые планирует наложить государство, а также из-за общей экономической ситуации в стране. Ожидать подъема рынка недвижимости и строительства в наступившем году не приходится. Возможно некоторое оживление строительного сектора в связи с проводимыми государством мерами по завершению и вводу в эксплуатацию недостроенных объектов жилой недвижимости.

В целом нынешний год для рынка недвижимости будет годом стагнации. Причина заключается в том, что практически исчерпаны возможности отложенного спроса, когда потенциальные покупатели ждали ценовое дно, имея при этом накопления. С другой стороны, банки второго уровня крайне не заинтересованы в выделении ипотечных кредитов.

2.6 Анализ рынков недвижимости и сравнительный анализ законодательства по оценочной деятельности в зарубежных странах

Анализ состояния рынка включает несколько этапов.

Изучение состава и состояния фонда объектов недвижимости города.

Анализ законодательной базы.

Анализ объема спроса и предложения и их соотношения.

Анализ объема и структуры сделок.

Анализ цен на первичном и вторичном рынках.

Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исследование влияния параметров на цену).

Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости:

Физические, Социальные, Экономические

Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность.

Как видно из диаграмм колебания предложения по различным секторам невелики. В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырос спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него.

Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников.

Долгое время в стране в отношении земли регулирования сделок не было. Чтобы совершить сделку с землей, например садовым участком нужно было лишь обратиться в садовое общество.

Но земля как объект недвижимости до приватизации не принадлежала людям по праву. Право на землю появилось только потом. Целевое назначение этих земель огородничество и садоводческая деятельность. После приватизации все земли автоматически были приватизированы в собственность граждан, усложнился процесс оборота и появилось много брошенных участков.

Ссуды на покупку и строительство жилья, освоение земельных участков под нежилые строения коммерческого и промышленного назначения широко распространены во всех западных странах. В странах Европы и Америки кредитованием под залог недвижимости в основном занимаются судо-сберегательные ассоциации, взаимо-сберегательные банки, региональные банки и страховые компании. Но это совсем не означает, что в развитии ипотечного кредита царит анархия. Во всех странах существуют различные формы регулирования этих процессов, направленные на то, чтобы помочь населению получить жилье и землю, а кредиторам — соответствующий доход. В жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует: почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Стоимость собственных домов на порядок превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получить банковскую ссуду для приобретения или постройки дома — практически единственный способ финансирования, а ипотека — наиболее надежный способ кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же, как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В США ипотечный рынок, оцениваемый примерно в 4 трлн долларов, полностью подконтролен государству. Доля ипотечных облигаций, эмитированных 3 государственными корпорациями, составляет 89% рынка. В американской модели обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка — первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. Получив средства от уступки этих прав, банк выдает новый ипотечный кредит. В конце 2012 г. ставка по 30-летнему ипотечному кредиту составляла 5-6%, а по 15-летнему — 4,75%. Основными источниками финансирования развития коммерческой недвижимости служат финансовые ресурсы банков и институциональных инвесторов, хотя в последнее время за счет более тесных связей между рынком недвижимости и финансовым рынком все чаще для финансирования коммерческой недвижимости привлекаются и средства мелких инвесторов. Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано в 1770 г. сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть — государственными. В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья).

На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5 % (в обычных банках — от 7% до 12% годовых).

В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в 2012году 3,5% годовых (при инфляции 2,5%).

Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.

В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн человек).

Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда по 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций — каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.

В Японии много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

В каждой стране в данной сфере действует свое специфическое законодательство, которое во многом зависит от особенностей земельного кодекса. Например, в США залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе. Здесь существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.

В мировой практике основная цель регулирования деятельности оценщиков заключается в поддержании конкурентной среды и обеспечении качества услуг оценщиков.

В разных странах механизм достижения этой цели различен, в одних предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, в других заметно возрастает регулирующая роль государства.

Необходимо подчеркнуть, что во всем мире, несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Более того, эта специализация расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не граждане, а другие профессионалы — брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т. д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. При этом высокий профессиональный уровень тщательно поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, — страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости.

Международные стандарты оценки Международные стандарты оценки разрабатываются Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC) — международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира. Ни в США, ни в Европе стандарты оценки не рассматриваются в качестве свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стандартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. Стандарты и связанные с ними нормативные материалы выражают общее мнение около 50 государств — членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую основу, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ. Европейские стандарты оценки (ECO)Европейская группа оценщиков основных фондов была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оценщиков западноевропейских стран в 1977 г.

В настоящее время она называется Европейская группа ассоциаций оценщиков. Одна из главных целей создания этой организации — создание общих стандартов оценки, представляющих взгляды профессиональных организаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами этой организации являются профессиональные оценочные организации Европейского союза с активным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы.

Область применения ЕСО распространяется на оценку объектов недвижимости и других видов основных средств, нематериальных активов, бизнеса как для целей составления финансовой отчетности, так и для иных целей. Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих национальных стандартов стран ЕЭС. Цели ЕСО — это обеспечение:

• помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов;
• согласованных оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;
• стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;
• точной основы для экономического анализа эффективного использования земли и строительных ресурсов;
• повышения понимания роли оценщика;
• установления процедур, обеспечивающих точное, ясное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с Международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Австралия

В июне 1994 года по инициативе Австралийского института оценщиков и Земельных экспертов был создан Австралийский совет по Стандартам оценки.

Цель деятельности совета — определение позиции стандартов в общей системе законодательства и внедрение их в практику оценки. На данный момент издано более 20 проектов стандартов практики оценки, которые частично утверждены Австралийским советом. Австралийский институт оценщиков также выпускает руководства по оценке, стандарты практики оценки для объектов оценки в промышленности, жилой недвижимости, доходной собственности, оценки для целей залога и т. д. В 1995 году было опубликовано Руководство по управлению собственностью, в январе 1996 года — Руководство по надлежащему осуществлению процесса приобретения коммерческой недвижимости. Потенциальный кандидат в члены Австралийского института оценщиков должен отвечать следующим требованиям:

• иметь диплом аккредитованного образовательного учреждения;
• работать в области оценки не менее двух лет;
• периодически повышать свою квалификацию.

Все члены института должны проходить обязательные программы повышения квалификации и руководствоваться в своей деятельности Кодексом чести.

В течение последних 30 лет отдельные штаты организуют комитеты по регистрации оценщиков. В Австралии отсутствуют какие-либо требования к отчету об оценке как на уровне законодательства, так и на уровне делового оборота.

Результатом оценки могут являться как одностраничные заключения, так и подробные отчеты. Форма отчета зависит от вида объекта оценки и цели оценки. Тем не менее отчет, составленный в любой форме, должен быть:

• простым для понимания;
• логично составленным;
• содержательным.

Великобритания

Существует некоторый перечень практических положений-требований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций:

— Руководство по оцениванию обязательно к применению при любых оценках, за некоторыми исключениями. Эти исключения составляют: общеправовая деятельность, арбитраж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.

• Оценщики обязаны понимать требования клиента. Это означает обязательность дискуссий с клиентом с тем, чтобы прояснить все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно.
• Оценка, выполняемая с определенной целью, должна строиться на конкретной, определенной основе.
• Определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими практическими положениями Руководства по оцениванию.

— Ограничения, накладываемые на оценщиков. Оценщики обязаны браться лишь за такие виды оценки, в которых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее можно найти, а также подразумевает, что оценщик неукоснительно придерживается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе привлекать других специалистов, экспертов, оценщиков.

• Инспекции, осмотры и исследования должны быть адекватными и проводиться для выяснения сути вопроса.

— Минимальные требования к содержанию отчетов оценщика. В качестве заглавия такого документа может быть лишь «Отчет об оценке» либо «Свидетельство об оценке». Применение британскими оценщиками в своей работе Руководства по оцениванию обязательно. Только в исключительных случаях оценщик вправе отступать от него. Например, когда следование ему неуместно или непрактично. И все же это должна быть действительно экстраординарная ситуация, поскольку если RICS не убедят причины отхода оценщика от положений руководства, он подвергается дисциплинарным санкциям. Результатом их может стать исключение данного оценщика из членов Королевского общества.

Германия

В Германии к практике оценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, которые закреплены в основном в постановлении об оценочной деятельности. Немцами применяется понятие «стоимость в текущих ценах», которая по сути является реальной рыночной стоимостью и определяется чаще других видов стоимости, к которым законодательство относит: страховую стоимость, залоговую стоимость, полную стоимость согласно бюджетному праву, условную стоимость репутации, опыта и деловых связей, а также другие виды. В Германии законодательно закреплено требование к ведению сборников цен купли-продажи, в которых регистрируются и оцениваются сделки с земельными участками (параграф 195 Строительного кодекса Германии).

Обработкой данных о сделках и формированием сборников занимаются специально созданные на различных уровнях управления экспертные комиссии по стоимости земельных участков (подразделения комитета оценщиков-экспертов).

Экспертные комиссии на основе сборников составляют также списки данных, подлежащих официальному опубликованию и позволяющих облегчить применение сравнительного подхода к оценке недвижимости. В перечень этих данных входят индексы цен на земельные участки, данные о среднем уровне операционных расходов, процентные ставки. Основы оценки земельных участков закреплены также в постановлении о принципах определения стоимости земельных участков в текущих ценах. В части страхования гражданской ответственности оценщиков в Германии на основе сложившейся практики можно выделить следующие объекты страхования:

• профессиональная ответственность на срок действия сертификата (лицензии);
• страхование профессиональной ответственности на срок 30 лет после проведения оценки;
• риск несения ответственности за причинение убытков заказчику;

— риск несения ответственности за причинение убытков третьей стороне, явившейся пользователем результатов оценки. Практика оценочной деятельности в Германии в большей степени ориентируется на происходящие на рынке процессы, благодаря непосредственной связи оценки с наблюдением за рынком. Как и в других странах, здесь применяются классические подходы к оценке (сравнительный, доходный, затратный), на основе которых используется огромное количество других методик.

Основные виды оценки в Германии:

• Оценка для целей бухгалтерской отчетности.
• Оценка при заключении сделок.
• Оценка для целей ипотечного кредитования.
• Оценка для целей налогообложения и наследования.
• Оценка портфелей недвижимости.

Большинство оценщиков Германии первоначально работали в банковском деле, в области управления недвижимостью, в области земельного дела. Если у оценщика есть высшее образование в области архитектуры или инженерного дела, или он является специалистом в сфере своей первоначальной работы, то после соответствующих экзаменов его могут зарегистрировать в местной торговой палате как «публично назначенного эксперта».

Для получения данного статуса заявитель обязан:

• иметь соответствующие знания в области оценки;
• иметь соответствующие технические знания;
• иметь ученую степень в области архитектуры, инженерного дела или при наличии степени в смежных областях иметь пятилетний опыт в области экономики, технологии или права;
• предоставить на экспертизу макет отчета;
• успешно сдать квалификационный экзамен.

Италия

Профессиональной организацией оценщиков в Италии является Итальянский институт по оценке недвижимости (ISiVI).В итальянском законодательстве нет специального положения об оценке недвижимости, как в отношении принципов прозрачности ее проведения, так и ее качества, а также в отношении новой профессии оценщика недвижимости. Более того, отсутствуют какие-либо государственные или общественные постановления о надзоре за проведением оценки недвижимости.

В Италии суды или другие государственные учреждения ведут списки оценщиков, которым доверяется определение стоимости недвижимости. Во всяком случае, отсутствует официальная процедура проверки оценщиков с целью подтверждения их подготовки или обязательного посещения ими специальных курсов по методологии оценки. Иногда требуется, чтобы оценщик был ведущим членом некой ассоциации или профессиональной корпорации, или чтобы он имел какую-либо ученую степень.

Итальянский закон закрепляет особую концепцию стоимости, которой должны придерживаться оценщики собственности. Например, взаимосвязь между оценкой недвижимости, общественными работами и городской застройкой была отражена в двух специфических законах, более известных как акты Мерлони. Эти законы описывают процесс передачи подрядчику права владения недвижимостью, принадлежащей ведомственным учреждениям, для того, чтобы частично или полностью возместить затраты подрядчика на строительство. Сложность правильного определения стоимости (с учетом критериев оценки и налоговых правил) делает инвестирование в недвижимость и управление недвижимостью все более трудоемким.

Канада

Профессиональной организацией оценщиков недвижимости в Канаде является Канадский институт оценки (далее — Институт), образованный в 1938 году. Институт вошел в состав Совета по Стандартам Оценки и формально принял Единые стандарты профессиональной оценочной практики. В составе Института две организации: Канадский институт аккредитованных оценщиков и Объединение канадских оценщиков-резидентов. В последнюю организацию входят индивидуальные предприниматели, имеющие право оценивать имущественные комплексы, состоящие не более чем из четырех объектов жилой недвижимости. Институт проводит образовательные программы в регионах через свои территориальные подразделения путем привлечения образовательных учреждений и специалистов в области оценки. Члены Института осуществляют свою деятельность на основании правил этики, профессиональных правил оценки и единых стандартов оценочной практики. Институтом введено обязательное повышение квалификации и проведение повторной сертификации. Государственное регулирование оценочной деятельности действует только в двух провинциях — New Brunswick и Quebeс, где обязательное требование к оценщику — членство в территориальном органе Института. В развитие единых стандартов Институтом было выпущено руководство по оценке собственности как объекта инвестирования в качестве методических рекомендаций по проведению оценки этого специфического объекта.

Китай

С активизацией реформ в экономике страны возросла потребность в независимой оценке имущества. В 1989 году как результат социальных и экономических изменений при содействии правительства Китая в стране официально появилась профессия оценщик. В начале Государственный совет создал административный орган для контроля за оценочной деятельностью путем издания соответствующих нормативных актов. Затем в 1993 году было образовано Китайское общество оценщиков как саморегулируемая организация, имеющая более 30 региональных отделений.

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Китае, является Положение об оценке государственной собственности (Regulations on appraisal for State-Owned Assets), изданное Государственным советом в ноябре 1991 года. В Положении раскрывается понятие объекта оценки, подходы и процесс оценки, организация процесса оценки и ответственность оценщика. В развитие данного Положения вышли несколько документов, определяющих требования к квалификации оценщика, требования к получению статуса сертифицированного оценщика, требования к отчету об оценке и т. п.

Система сертификации оценщиков была введена правительством в 1995 году. Статус сертифицированного оценщика получают специалисты, сдавшие единый общенациональный экзамен и соответствующие установленным требованиям к опыту работы в оценке. Первый единый экзамен был проведен в 1996 году. В развитие Положения об оценке государственной собственности в 2001 году в Китае изданы стандарты оценки нематериальных активов, планируется издание стандартов оценки основных объектов оценки.

Латвия

Развитие оценочной деятельности в Латвии началось в 1994 году с момента создания Латвийской ассоциации оценщиков собственности. Осенью 1995 года была открыта школа оценщиков недвижимости при Латвийском Университете. Основным документом, определяющим требования к квалификации оценщиков Латвии, является постановление Кабинета Министров Латвии.

Согласно данному постановлению, образование и сертификация оценщиков осуществляются на основе требований Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGOVA. При этом оценщик должен проводить оценку в соответствии с Международными стандартами оценки и застраховать свою ответственность в течение трех месяцев с момента начала оценочной деятельности. В 1998 году Латвийской ассоциацией оценщиков собственности были изданы требования к содержанию отчета об оценке. Тем не менее при оценке объектов залога для банков до сих пор составляется краткое экспертное заключение.

На данный момент также действует постановление Кабинета Министров Латвии о лицензировании отдельных видов деятельности и постановление Службы земельного реестра Латвии (Land Register of Latvia) о выдаче специального разрешения юридическим лицам — оценочным организациям. Постановление Службы Земельного Реестра вводит лицензирование оценочной деятельности, осуществляемой юридическими лицами.

Новая Зеландия

Профессиональной организацией оценщиков в Новой Зеландии является Новозеландский институт оценщиков (далее — Институт), действительный член Международного комитета по стандартам оценки. Еще в 1985 году Институт опубликовал серию стандартов оценки, основанных на Международных стандартах. В марте 1995 года стандарты были изданы повторно с учетом изменений, внесенных на международном уровне. Периодически Институт выпускает обозрения, содержащие последние изменения в стандартах, и проводит консультации с Обществом уполномоченных бухгалтеров Новой Зеландии с целью обеспечения соответствия стандартов оценки и правил ведения бухгалтерского учета в стране. Институт также выпускает руководства по оценке специфических объектов: заложенного имущества, имущества как объекта страхования и т. д. Государственное лицензирование оценщиков в Новой Зеландии было предусмотрено еще законом об оценке в 1948 году, впоследствии порядок был изменен. Сейчас оценщики, желающие получить право оценивать землю на платной основе, должны быть зарегистрированы в Комитете по регистрации оценщиков и иметь на момент регистрации годовой сертификат на осуществление практики. Все зарегистрированные оценщики должны быть членами Института оценщиков.

При проведении оценки оценщики руководствуются общим кодексом этики и руководством по оценке соответствующего объекта оценки, которые изданы Институтом. Жалобы на некачественную оценку поступают в Комитет по регистрации оценщиков. Если оценка действительно признается некачественной, то оценщик может быть исключен из списка зарегистрированных оценщиков. В случае существенных нарушений дело передается в суд, наказанием может являться лишение свободы сроком более двух лет.

Для получения статуса зарегистрированного оценщика последний должен представить в Комитет на экспертизу шесть отчетов, составленных за последний год. При этом кандидаты должны быть старше 25 лет.Получение статуса зарегистрированного оценщика требует наличия: минимума двухлетней практики в области оценки; успешного прохождения собеседования в Комитете; документального подтверждения проведения как минимум 60 работ по оценке; рекомендаций специалистов. У Новозеландского института оценщиков есть международные соглашения с профессиональными организациями Австралии, Великобритании и Канады, согласно которым оценщики этих стран в случае их иммиграции в Новую Зеландию при соблюдении соответствующих требований имеют право членства в Институте.

Польша

Регулирование оценочной деятельности на уровне профессиональной организации осуществляет Польская федерация оценочных ассоциаций (PFVA).

Законами, которые положили основу для образования профессии оценщика, явились акт об изменении некоторых условий обеспечения жилых инвестиций и поправки к некоторым актам, внесшие дополнения в закон о геодезии. Актом об изменении некоторых условий признавалось, что оценка недвижимости — независимая специальность, практикуемая оценщиками, которые после завершения требуемого теоретического курса и практики получили лицензию, выдаваемую министерством территориального планирования и хозяйства (ныне Государственный комитет по жилью и застройке).

Целью издания упомянутых выше законов была подготовка высококвалифицированных специалистов, чьи знания должны были проверяться на экзамене, проводимом специальным экзаменационным комитетом.

Система сертификации оценщиков недвижимости существовала и до этого, но в ней раньше было лишь два уровня, занимающихся сертификацией, — губернаторы воеводств и министр территориального планирования и хозяйства.

Оценка недвижимости признается отдельной профессией актом об управлении недвижимостью 1997г., который содержит ряд детально прописанных статей, относящихся как к оценке, так и к профессиональной ответственности, и требует соблюдения профессиональных стандартов в оценочной практике.

В новой системе государственного лицензирования после прохождения письменного и устного экзаменов оценщики получают лицензию, выдаваемую президентом Государственного комитета по жилью и застройке. Важно отметить, что по этому поводу между президентом и Федерацией оценщиков (PFVA) заключается соглашение. Сам же прием экзаменов, равно как обучение и повышение квалификации, организуются и проводятся Федерацией.

Польские оценщики за свою деятельность отвечают перед Комитетом профессиональной ответственности, который хотя и входит в состав Государственного комитета, но состоит из членов, избираемых Федерацией.

Для получения лицензии кандидат должен:

• иметь ученую степень или сертификат высшей школы в области науки, экономики или права;
• пройти курсы повышения квалификации;
• представить на экспертизу выполненные отчеты;
• успешно сдать устный и письменный экзамены.

Следует иметь в виду, что наличие лицензии является обязательным при проведении оценки для государственных органов, но любой оценщик (в том числе иностранец) может заниматься оценочной деятельностью индивидуально. Тем не менее при оценке имущества юридических или физических лиц при наличии нескольких оценщиков заказ получает оценщик, имеющий лицензию.

При проведении оценки используются следующие нормативные акты: акт об управлении недвижимостью 1997 г. и девять дополнительных подзаконных актов к нему, акт о территориальном развитии (проектировании), акт о защите сельскохозяйственных и лесных владений.

Акт об управлении недвижимостью 1997 г., регулирующий оценочную деятельность, требует соблюдения профессиональных стандартов. Согласно требованиям этого акта оценка недвижимости может проводиться лишь лицензированным оценщиком.

Профессиональные стандарты оценки обязательны к применению и используются наряду с законодательными требованиями.

Сингапур

Большинство оценщиков в Сингапуре являются сотрудниками агентств недвижимости.

В зависимости от размера фирмы оценщик либо занимается непосредственно оценкой, либо совмещает ее с обязанностями консультанта по управлению недвижимостью и т. п. Часть оценщиков работает на банки или государственные структуры. Такие оценщики не проводят оценку для клиентов со стороны, осуществляя только внутреннюю оценку.

В настоящее время деятельность по управлению недвижимостью, в том числе оценка, регулируется Законом о лицензировании деятельности аукционов. Согласно этому закону право на проведение оценки активов или реализацию активов дается только лицензией при наличии у соискателя соответствующей квалификации и не менее года опыта работы в области оценки.

Деятельность оценщиков, работающих в банках или государственных учреждениях, лицензированию не подлежит. При этом эти оценщики не могут иметь внешних клиентов и осуществлять оценку на платной основе. Тем не менее данная категория оценщиков имеет право на получение лицензии со всеми вытекающими последствиями.

Сингапурский институт экспертов и оценщиков — единственная профессиональная организация, представляющая интересы экспертов в области земельного дела, руководителей проектов, оценщиков и риэлторов.

Институт был сформирован в 1968 году вместо регионального отделения Королевского общества специалистов по недвижимости (The Royal Institution of Chartered Surveyors — RICS).

В 1982 году в состав Института вошла Ассоциация оценщиков недвижимости Сингапура.

Соединенные Штаты Америки

Развитая система профессионального саморегулирования оценочной деятельности также существует в США, где с середины 30-х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяющий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Для получения профессионального звания член института оценки должен иметь необходимый стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профессиональной организацией, действует порядка 7 других профессиональных структур. Особо следует выделить Американское общество оценщиков — многодисциплинарную профессиональную организацию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин, оборудования, ювелирных изделий. В последнее десятилетие в США было введено лицензирование оценочной деятельности. До этого «оценщиком» в принципе мог быть кто угодно.

В США введены следующие требования для получения лицензии:

• наличие высшего образования;
• прослушивание курса «Стандарты профессиональной практики»;
• прослушивание курса «Составление отчета и анализ в оценке»;

• сдача квалификационного экзамена;
• получение достаточного количества баллов за отчет, представленный соискателем на получение лицензии;

• наличие 4 500 часов практики проведения оценки.

Еще в 1989 году Конгресс США принял акт о реформе финансовых институтов. Одной из целей издания этого акта было предотвращение незаконной деятельности в сфере оценки путем введения обязательного лицензирования или сертификации оценщиков.

Полномочия по проведению лицензирования и сертификации были делегированы каждому штату. 31 декабря 1992 года вступил в силу порядок лицензирования на федеральном уровне, при этом каждый штат имеет право устанавливать свои требования к получению лицензии. Сейчас оценщик должен получать лицензию или сертификат в том штате, в котором расположены оцениваемые активы. Это требование осложнило деятельность оценщиков, которые практикуют более чем в одном штате.

Тем не менее, в США в настоящее время значение профессиональных организаций оценщиков очень велико. Они предлагают членам профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство.

Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом. Очень важно, что ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и в других странах (Канада, Мексика и др.), разрабатываются и утверждаются Советом по стандартам оценки фонда оценки — некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США. ЕСПОП были первоначально разработаны специальным Комитетом по разработке Единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г.

Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты обязаны оценщики для повышения уровня оценки. Потребителям оценочных услуг надлежит требовать проведения работ в соответствии с данными стандартами. Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства.

Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с положений об этике. Ежегодно Совет по стандартам оценки (The Appraisal Standarts Board) публикует сборник Единых стандартов, в который входят также все изменения, внесенные в стандарты за предыдущий год, все постановления, изданные в соответствии со стандартами, а также экспертные мнения, являющиеся комментариями к стандартам.

Таиланд

В Таиланде действуют две профессиональные организации: Ассоциация оценщиков Таиланда, в которую входят оценщики — физические лица (образована в 1986 году), и Тайская ассоциация стандартов оценки, в которую входят оценочные компании (образована в 1993 году).

Все отчеты в Таиланде составляются оценочными компаниями и подписываются их ведущими оценщиками. Еще в 1992 году представители независимых оценочных фирм сформировали рабочую группу по поручению Ассоциации оценщиков для составления проектов национальных стандартов оценки. За основу были взяты стандарты Европы, США и Малайзии, которые затем были модифицированы с учетом тайской практики оценки.

В Таиланде «квалифицированным оценщиком» является сотрудник компании, отвечающей следующим требованиям: в компании должны работать минимум два ведущих оценщика, имеющих право подписать отчет, составленный компанией; руководство компании и учредители не должны иметь прямой или косвенной заинтересованности в проведении оценки; ведущие оценщики фирмы должны быть аккредитованы Ассоциацией Оценщиков Таиланда.

Для контроля за качеством и правильностью применения стандартов оценки Тайская ассоциация стандартов оценки проводит ежемесячные встречи с представителями компаний, на которых обсуждаются деятельность компаний, их ответственность перед клиентами, формы отчетов, требования к информационной базе оценки и т. д.

Образовательные учреждения как государственные, так и негосударственные проводят сертификацию оценщиков собственности. На данный момент в Таиланде еще не введено обязательное лицензирование, но существуют реестры квалифицированных оценщиков, выпускаемые Банком Таиланда и Комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку.

Финляндия

В последние годы в законодательство Финляндии были внесены изменения, регулирующие оценку объектов недвижимости. В частности, законодательно предусмотрена оценка активов инвестиционных фондов с привлечением независимых оценщиков. Новый закон «Об ипотечных банках» предполагает, что для кредитования под залог крупных объектов недвижимости банки также должны привлекать независимых оценщиков. Соблюдение вышеуказанных требований контролирует Финансовая инспекция Финляндии. Все большее развитие получает интеграция деятельности профессиональных аудиторов и оценщиков.

Оценка недвижимости в Финляндии может осуществляться без лицензии. Оценочная деятельность регулируется общими нормами гражданского права. Не существует специальных профессиональных требований к оценщикам, за исключением случаев определения специальной стоимости. Оценка как специальная сфера деятельности выделилась в Финляндии в 70-х годах ХХ века после введения отделов оценки в крупных агентствах недвижимости, затем появились небольшие оценочные компании.

Саморегулирование в сфере оценки недвижимости осуществляется в Финляндии тремя организациями: Финской ассоциацией оценки недвижимости (SKAY), Ассоциацией аккредитованной оценки недвижимости (KA), Аккредитованными оценщиками недвижимости (AKA).

Все три организации тесно взаимодействуют между собой. В Финляндии требование к страхованию ответственности оценщиков не является обязательным. Как правило, застрахована ответственность только крупных оценочных компаний. Страхование ответственности не обязательно даже для аккредитованных оценщиков. Проблема состоит и в том, что окончательно не определен объект страхования, способ определения величины покрытия и т. д. При этом не существует прецедентов подачи судебных исков к оценщикам.

Поскольку не существует специальных нормативных актов, регулирующих ответственность оценщика, то возмещение потенциальных убытков осуществляется на основе общих норм гражданского права, закрепленных в акте «О фондовом рынке» (Securities Market Act), акте «Об убытках» (Act of Damage), согласно последнему, субъект может нести ответственность за преднамеренное или ненамеренное причинение убытков противоположной стороне по сделке.

Франция

Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных массивов. В связи с этим еще в 1990 году Французский институт оценки недвижимости (IFEI) обратился к крупнейшим профессиональным организациям с предложением о создании общих принципов деятельности членов профессиональных организаций оценщиков, которыми последние руководствовались бы в своей работе. Впервые в 1993 году была издана Хартия оценщиков недвижимости (Charter of real Estate Valuers), которая затем была дополнена в 1996 году. В 1996 году также вышла новая редакция Руководства по практике оценки недвижимости и были изданы Этические принципы оценщиков. Все эти документы соответствуют требованиям современного французского законодательства и нормам гражданского права. Эти документы служат основой прежде всего для более полного и ясного восприятия самого процесса оценки недвижимости, а также для лучшей организации этого процесса.

В первом разделе

Во Франции оценщиком недвижимости признается человек, который либо:

• имеет необходимые знания по специальности, подтвержденные дипломом или сертификатом;
• имеет диплом о высшем образовании не в области оценки, но прошедший специальные курсы переподготовки;
• имеет практический опыт работы с недвижимостью не менее 7 лет, в том числе в сфере оценки недвижимости — в течение 4 последних лет.

При этом эксперт-оценщик должен периодически повышать квалификацию в сфере экономики, права, налогообложения и бухгалтерского учета с целью обеспечения наиболее качественного уровня предоставляемых услуг. При проведении оценки оценщик должен быть полностью объективным, не допускать какого-либо давления со стороны, не разглашать сведения, предоставленные заказчиком, третьим лицом, выполнять работу в установленные сроки. Эксперт не должен иметь имущественной или иной заинтересованности в результатах оценки. При наличии такой заинтересованности он должен отказаться от проведения оценки.

Второй раздел, Третий раздел

• актуализации ранее составленного отчета или проведении промежуточной оценки;
• экспертной оценке одного и того же объекта, проводимой каждые 5 лет;
• экспертизе отчета об оценке;

• аудите объектов недвижимости.

Четвертый раздел

Основные виды оценки, осуществляемой во Франции:

• Оценка для бухгалтерской отчетности компаний, котирующихся на бирже.
• Оценка при выдаче залоговых ссуд, регулируемая рекомендациями, изданными Банковским комитетом, а также особыми требованиями, предъявляемыми к обществам кредита (Societes de Credit Foncier).

— Оценка при уплате налогов с недвижимости. Обычно оценщиками недвижимости не осуществляется. Этот вид оценки основан на так называемом значении величины арендной стоимости, которую до настоящего времени едва ли можно было соотносить с рыночной стоимостью.

• Принудительная оценка или оценка при взимании налогов.

В этой области существуют определенные правила и постановления суда. Их можно найти в различных документах министерства финансов и Французского правительства. Во Франции законодательному регулированию подлежит деятельность очень узкого круга оценщиков. Деятельность оценщиков сельскохозяйственных земель и лесных массивов и оценщиков при судах регулируется законами, изданными еще в 70-х годах ХХ века. Реестр оценщиков данных категорий ведется соответственно в министерстве сельского хозяйства и в министерстве внутренних дел. Остальные категории оценщиков действуют независимо, как правило, работая на объединения независимых оценщиков или на банки. При этом существует группа так называемых «оценщиков-налоговиков», работающих на Министерство финансов, и оценщиков, работающих только с правительством.

Чехия

Профессиональной организацией, регулирующей оценочную деятельность в Чехии, является Чешская палата оценщиков (CCA), национальным органом по сертификации оценщиков — Чешский институт аккредитации, предоставляющий право Чешской палате проводить сертификацию. Чешская палата оценщиков была создана 27 марта 1992 года, как независимая и некоммерческая ассоциация физических и юридических лиц, работающих в области оценки недвижимости. В тот же день был подписан и устав CCA. Основные направления деятельности CCA состоят в том, чтобы содействовать работающим в области недвижимости оценщикам, разрабатывать принципы и методологию оценки недвижимости, собирать необходимую для оценщиков информацию, а также повышать квалификацию оценщиков.

Членство в Палате оценщиков не является обязательным требованием к ведению деятельности. В настоящее время не существует никакого специального законодательства, регулирующего оценку недвижимости.

В стране были разработаны стандарты по оценке недвижимости, земли, бизнеса, стоимости финансовых активов (облигации, акции и т. д.), оценке движимого имущества, материальных и нематериальных активов и сырьевых ресурсов. Все члены CCA обязаны соблюдать требования стандартов при проведении оценки. Соблюдения стандартов CCA при проведении оценки требуют государственные банковские учреждения Чешской Республики. Стандарты также используются в деятельности Коммерческого банка Праги, HYPO Банком (Прага), CE Capital Bank of Prague, the Bank Austria Creditanstalt банками и т. д.

Оценщик согласно национальным стандартам Чехии должен быть опытным специалистом, хорошо разбирающимся в текущих экономических тенденциях, спросе и предложении на рынке и в правовых нормах. Его профессиональные знания должны быть разносторонними и включать владение методологией, знание экономики и законодательного регулирования.

В Чехии действуют две группы оценщиков.

Первая группа — судебные эксперты, зарегистрированные в реестре областных судов и назначаемые на проведение оценки председателем областного суда.

Вторая группа — сертифицированные оценщики — физические лица.

Деятельность экспертов регулируется законом «О судебных экспертах и переводчиках». Сертифицированные (лицензированные) оценщики могут иметь лицензию трех видов: на оценку недвижимого имущества, на оценку движимого имущества, на оценку финансовых активов. Для получения лицензии соискатель должен представить собственную систему оценки. Желательно, чтобы эта система соответствовала Международным стандартам оценки.

В части информационного обеспечения оценочной деятельности в Чехии ведутся специальные регистры, в которых указаны собственники объектов недвижимости, характеристики самих объектов, условия владения. Информация, содержащаяся в регистрах, является общедоступной. Имеются также так называемые карты цен, где с разбивкой по кадастрам указываются цены объектов недвижимости.

В существующих условиях переходной экономики Чешской Республики потребителями оценочных услуг в основном являются банки. Оценка, прежде всего, используется для следующих целей: при слиянии-поглощении; кредиторской задолженности; оценка акций; недвижимости для реализации и определения налогооблагаемой базы.

СНГ

В сентябре 2001 года на Международном конгрессе оценщиков «Глобализация оценочной деятельности» был подписан Учредительный договор о создании международной некоммерческой организации — Совета объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ).

Целями деятельности Совета являются: координация деятельности национальных объединений оценщиков и представление их интересов; содействие развитию системы оценочной деятельности в СНГ; содействие в развитии нормативно-правовой базы в области оценки и смежных областях; содействие в повышении профессионального уровня оценщиков.

Оценка обеспечения ссуд в Украине является одним из важнейших сегментов рынка оценочных услуг. По объему этот сегмент уступает только услугам по оценке государственного имущества при приватизации и передаче в аренду. Уже в 1993 году банки начали взаимодействовать с независимыми оценщиками, так как адекватная оценка необходима во избежание невозврата кредита.

На законодательном уровне оценочная деятельность регулируется Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине». Этот закон определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регулирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества с целью защиты законных интересов государства и иных субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования ее результатов.

Согласно вышеуказанному закону профессиональная оценочная деятельность является деятельностью оценщиков и субъектов оценочной деятельности (признанной таковой согласно положениям данного закона), которая состоит в организационном, методическом и практическом обеспечении проведения оценки имущества, рассмотрении и подготовке выводов относительно стоимости имущества. Интересным представляется выделение в законе форм осуществления оценочной деятельности.

Молдова

Развитие рынка оценки и контроль за его деятельностью, включая организацию базы данных и установление процедур сертификации оценщиков, работающих на территории Республики Молдова, осуществляет Общественный совет оценщиков при Национальном агентстве по геодезии, картографии и кадастру.

Совет осуществляет свою деятельность на основе Закона «Об оценке» и положения об «Общественном совете оценщиков». Совет ведет реестр оценщиков, осуществляющих деятельность в Республике Молдова. Исполнительный орган Совета состоит из 9 человек — представителей административных органов и независимых оценщиков, имеющих сертификат не ниже магистра оценки. Процесс функционирования рынка оценки можно разделить на две части: оценка для государственных нужд и оценка для нужд частного сектора. Эти два сегмента организованы отдельно. Они могут быть объединены в случае осуществления оценки для целей передачи государственного имущества в частный сектор и наоборот. Сегодня в Молдове появились различные элементы системы оценки.

Наиболее действенная система оценки должна выполнять три функции:

• быть доступной для потребителя стоимости;
• предоставлять и обеспечивать информационную прозрачность в отношении эффективной стоимости объекта;
• осуществлять функцию обоснованных консультаций в отношении наилучшего использования объекта либо принятия решения в отношении его стоимости.

Система лицензирования на первом этапе осуществляется в двух направлениях — оценка недвижимости и оценка бизнеса. Система лицензирования функционирует на региональных принципах, способствуя развитию рынка оценки по всей республике.

Другим действенным механизмом создания цивилизованного рынка оценки является система сертификации, которая является наиболее действующим механизмом защиты прав потребителя и в перспективе должна обеспечить гарантии качества лицензии при минимальных затратах на ее выдачу. Лицензированию подлежат организации, занимающиеся оценочной деятельностью по указанным направлениям и имеющие в штате необходимое количество сертифицированных оценщиков. Официальная система сертификации является единой и осуществляется общественным советом оценщиков. Предусматриваются следующие категории оценщиков:

• сертифицированный оценщик;
• мастер оценки;
• магистр оценки.

Полноценное функционирование рынка оценки является задачей государственной важности, поэтому система оценки является открытой, что подразумевает возможность обоснованного отказа от использования результатов ранее проведенной оценки, открытый доступ к методологии определения стоимости.

В соответствии с принципом «открытости системы оценки» и «защиты стоимости», при Общественном совете оценщиков создается апелляционная комиссия, в состав которой входят представители администраций и независимых оценщиков. В задачи этой комиссии входит обеспечение возможностей досудебного разбирательства при возникновении спорных вопросов.

Организация регулирования рынка оценки осуществляется как на государственном, так и на местном уровне. При этом местным органам запрещено создавать собственные методологии. Местные административные органы должны выступать такими же потребителями оценочных услуг, как иные юридические и физические лица.

Государство на рынке оценки выступает не только регулятором, но и прямым участником, непосредственно осуществляющим оценку. При этом квалификация государственного оценщика должна быть на уровне не ниже частного.

3. Анализ рынка недвижимости, .1 Методы обработки данных

Такие важные для анализа рынка недвижимости величины, как цена группы объектов, время экспозиции и др., называют случайными величинами. Методами изучения случайных величин занимается теория вероятностей и математическая статистика.

Случайная величина (СВ) — это такая величина, которая может принимать различные значения под воздействием случайных (неконтролируемых, нерегулируемых) факторов.

Случайная величина может изменяться также под воздействием неслучайных факторов. Например, цена объекта недвижимости изменяется в Зависимости от его размера или удаления от центра города. Однако, в ряде случаев закономерность таких изменений неизвестна, или конкретная задача не требует ее учета. Тогда и эти факторы относят к разряду случайных.

Генеральная совокупность значений СВ — это совокупность всех значений, которые она может принять под воздействием случайных факторов. Например, стоимость всех квартир жилищного фонда города в определенный момент времени, или все цены сделок в городе за определенный период времени.

Генеральная совокупность может разделяться на группы (подсовокупности) по определенному признаку (неслучайному фактору).

Например, жилой фонд и сделки — по районам (зонам) города, типам домов, числу комнат. Доля подсовокупностей каждого типа характеризует структуру генеральной совокупности.

Структура генеральной совокупности — это доля (процентный состав) в ней подсовокупностей, выделенных по одному или нескольким признакам. Генеральная совокупность может также разделиться на выборки.

Выборка — это несколько Значений СВ, выбранных из генеральной совокупности по случайному признаку.

Например, все проданные за определенный период квартиры в городе являются выборкой из жилфонда; квартиры, проданные той или иной фирмой, являются выборкой из жилфонда и также из всех квартир, проданных в городе.

Выборка по своей структуре может отличаться от генеральной совокупности. В этом случае говорят, что она нерепрезентативна относительно генеральной совокупности.

Репрезентативность (представительность) выборки — это ее достаточно близкое соответствие генеральной совокупности по основным характеристикам (прежде всего структуре).

Случайная величина (как ее генеральная совокупность, так и выборка) описывается различными способами. Первый да них это построение функции распределения, например, в виде гистограммы. Гистограмма — это представление СВ в виде столбчатого графика, отражающего долю (количество) попаданий СВ в различные диапазоны ее значений.

Другой способ описания СВ — это определение ее параметров, характеризующих среднее значение и разброс СВ вокруг среднего.

Значения средних и рассеяния, определенные для выборки и для генеральной совокупности, могут отличаться. Это отличие трактуется как ошибка в определении параметров генеральной совокупности по параметрам выборки.

Ошибка складывается из двух частей (рис.5).

Первая — это систематическая ошибка, зависящая от степени репрезентативности выборки.

Вторая — это случайная ошибка, зависящая от объема выборки, Для различения параметров генеральной совокупности и выборки им иногда присваивают различные имена.

Рис.5 Статистическая ошибка

В качестве среднего значения СВ могут использоваться различные величины, например, медиана, мода, среднее арифметическое выборки (математическое ожидание генеральной совокупности).

Медианное значение СВ, Дисперсия, Доверительный интервал

Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные квартиры Ц1, Ц2 и т.д., накопленных за определенный промежуток времени, является определение средней цены Цср. по формуле среднего арифметического:

Цср.=(Ц1+Ц2+…+Цn)/n (1)

где n — число накопленных значений цен (объем выборки).

Для перехода к расчету средней цены 1 кв. м необходимо учесть, что применяемый на практике способ расчета через деление средней цены квартиры Цср. на среднюю площадь квартиры Пер. может дать существенную ошибку (до 5-7%).

Поэтому следующее правило обязывает вычислять эту величину по формуле

Сср.=(Ц1+Ц2+…+Цn)/(П+П2+…+Пn) (2)

Иногда удобнее применять равноценную формулу

Сср.=(С1+С2+…+Сn) (3)

где С1, С2 и т.д. — цена 1 кв. м общей площади квартиры;

• С1=Ц1/П1 и т. д.;
• П1 и т.д.

— общая площадь квартиры.

Пользуясь данными по ценам на квартиры за февраль-апрель 2013 года рассчитаем по формуле (2) среднюю стоимость одного квадратного метра для однокомнатных двухкомнатных и трехкомнатных квартир в рассматриваемых районах города.

Таблица 1

Определение средней стоимости одного кв.м. квартир

Период времени	Район	Кол-во комнат	∑Цi	∑Пi
Февраль	Жетысуйский	1	9715	961,7
		2	9620	986,6
		3	8670	886,2
	Турксибский	1	10540	1086,2
		2	14250	1429
		3	13730	1365,3
Март	Жетысуйский	1	15840	1544,5
		2	10960	1084,3
		3	12040	1277,8
	Турксибский	1	15640	1586,8
		2	15240	1577,3
		3	14250	1474,3
Апрель	Жетысуйский	1	14150	1431
		2	13550	1376,2
		3	13500	1390,8
	Турксибский	1	17860	1744,2
		2	18000	1893,9
		3	17140	1781

Аналогично рассчитываются среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины.

Выделение подвыборок цен для отдельных категорий квартир и зон города позволяет сузить разброс цен в выборке и создает предпосылки для изучения влияния параметров квартир одной категории на их цену.

Наличие нескольких выборок объемом пj, выделенных по признаку типа жилья (хрущевки, стандартные квартиры, улучшенной планировки и т.д.), либо размера (однокомнатные, двухкомнатные и т.д.), либо района расположения (центр, вблизи центра, окраины), либо по сочетанию признаков позволяет получить среднее значение цены 1 кв. м для каждой категории квартир, а затем осреднить его по совокупности квартир города по формуле средневзвешенного арифметического:

Сср.=(Сср.1×n1+Сср.2×n2+…+Сср.j×nj+…+Сср.m×nm)/n, (4)

где m — число выборок (выделенных категорий жилья).

Применение формулы не только облегчает расчеты при определении средней цены продажи или покупки квартир в городе, но и позволяет расширить круг решаемых задач.

Набор значений объемов выборок (n1, …, nj, …, nm) характеризует структуру оцениваемой генеральной совокупности. Если известна структура таких совокупностей, как жилищный фонд города; или приватизированный жилой фонд, или вновь строящийся жилой фонд, то при наличии данных по средней цене сделок в каждой категории квартир можно рассчитать среднюю цену 1 кв. м в соответствующем фонде, а также общую стоимость жилого фонда, потенциальный объем рынка (стоимость приватизированного и нового фонда) и др.

Обнаружив парадоксальный факт превышения средней цены сделок над средней ценой предложения (при равенстве либо обратном соотношении индивидуальных цен); его объяснили различием в структуре совокупностей предлагаемых к продаже и проданных квартир.

Оценка дисперсии и среднеквадратического отклонения выборки производится по формулам (исключение выскакивающих значений)

s2 =(Сi-Сср) /(n-1), s=√ s2 (5)

После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева) «выскакивающие» значения, и заново рассчитать параметры выборки. При этом используется «правило трех сигм»: исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратических отклонения. Это соответствует доверительной вероятности 0,98 (т.е. исключаются из рассмотрения примерно 2% крайних значений).

Применяются и более жесткие критерии, например, две сигмы (доверительная вероятность 0,95).

При отсутствии на фирме специалистов, владеющих методами математической статистики или соответствующими компьютерными программами, руководитель фирмы может грубо оценить величину разброса по формуле:

s=(Сmax-Сmin)/6, (6)

где Сmax, Сmin — максимальное и минимальное значения цен в выборке (за исключением «выскакивающих» значений).

Среднее значение случайной величины по данным репрезентативной выборки значений всегда рассчитывается с погрешностью, величина которой зависит от двух. факторов собственного разброса значений в выборке и ее объема. Если разброс измерен величиной среднеквадратического отклонения s, то приближенная оценка погрешности в определении средневыборочного при доверительной вероятности 0,95 равна:

(7)

Из формулы следует, что погрешность в определении среднего обратно пропорциональна корню квадратному из объема выборки и пропорциональна ее собственному разбросу. Наличие данных о погрешности в определении средних цен позволяет при сравнении двух выборок (например, по двум различным районам, или категориям квартир, или за два различных месяца) использовать следующее правило: выборки считаются различающимися незначимо, если разность их средних меньше суммы половины погрешностей. Например, при разнице средних в феврале и марте на 3,5% и погрешности в их определении +\-4% нельзя говорить о росте цен в феврале.

На практике используются два способа привязки данных к моменту времени: «на заданный момент времени» и «за определенный период времени» Общее правило состоит в том, что применение того или иного способа должно строго увязываться с характером данных. Так, данные о структуре жилфонда требуют первого способа, а данные о средней цене сделки — второго. Существуют и данные, которые могут описываться обоими способами, но при этом меняется их трактовка. Так, выражение «средняя цена предложения на 1.01.09» означает, что при расчете этой величины использовались все предложения, содержащиеся в листинге фирмы на эту дату, а выражение «средняя цена предложения за декабрь 05» — только предложения, поступившие за декабрь.

Исходя из изложенного, часто встречающееся в публикациях выражение «средняя цена квартир в городе N на 1.01.09» не имеет смысла, т.к. в нем нарушено правило об уточнении понятия цены (следует писать «средняя цена предложения квартир»); если же имелись в виду цены сделок, то следует писать «средняя цена сделок за 31.12.09» (если осреднялись сделки за один день), или «за 12.05» (если осреднялась выборка за месяц).

Первый вариант вряд ли реален, поскольку выборка сделок за один день слишком мала. Таким образом, следующее правило требует фиксировать (пояснять) используемый способ привязки средних данных к определенному моменту времени.

Наличие достаточно большой последовательности помесячных (понедельных) данных о средних значениях изучаемых показателей (динамического ряда) позволяет построить график изменения показателя во времени; первым шагом при этом является построение ломаной линии, проходящей через отмеченные точки на графике. Однако, останавливаться на этом шаге и делать выводы об изменении показателя за месяц, квартал, год по разности значений точек можно лишь при достаточно большом объеме выборок, когда для каждой пары точек всего ряда соблюдается следующее правило:

• С2>С1+D, (8)

где С2, С1 — большее и меньшее значения показателя.

В противном случае необходимо сделать второй шаг — сглаживание ряда. Правило сглаживания состоит в том, что следует провести (хотя бы от руки) плавную линию так, чтобы близкие точки отклонялись от нее примерно на равные расстояния. Желательно выполнить эту операцию более строго, проведя аппроксимацию полученной кривой одной из простейших функций (например, полиномом невысокого порядка) и определив ее коэффициенты специальными методами математической статистики, например, методом наименьших квадратов.

Дальнейшее правило состоит в том, что проценты, прироста или снижения показателей за определенный период вычисляются по точкам кривой, а не по фактическим значениям, и точность их при этом повышается.

Полученная согласно правилам аппроксимационная кривая представляет собой простейшую модель исследуемого процесса. Однако использовать ее для целей прогнозирования возможно лишь на коротком участке (один-два месяца), и лишь когда изменения тенденций не ожидается.

Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда математическая модель процесса построена на основе выявленных закономерностей протекания исследуемого процесса. Такими закономерностями являются, например, общая закономерность s-образного роста цен на жилье при переходе от централизованной к рыночной экономике и корреляционная связь между темпами роста курса доллара к тенге и рост долларовых цен на жилье. В результате получена двухпараметрическая модель вида:

Ц(Т)=А/(1+ехр(В+СТ)) + кх(Т) + еrr, (9)

где Ц — цена 1 кв. м общей площади квартиры;

• Т — порядковый номер месяца;
• А, В, С, к — постоянные коэффициенты (параметры модели);

• х — прирост месячных темпов девальвации.

Построенная на их основе математическая модель процесса изменения цен на жилье в Алматы успешно использовалась для прогноза цен на год вперед.

Финансовая доступность жилья на рынке для населения — показывает, сколько лет среднестатистическая семья или домохозяйство; того или иного города должна откладывать весь свой суммарный годовой денежный доход (в другом варианте — всю заработную плату всех работающих членов семьи за год), чтобы купить на первичном или вторичном рынках жилья стандартную двухкомнатную квартиру.

Уровень доходов берется в расчете на домохозяйство. Вообще в статистике показатели уровня жизни традиционно исчисляются на душу населения. Однако в последние годы все чаще объектом наблюдения оказывается семья или домохозяйство (в понятии «домохозяйство» объединяются семьи из двух и более человек и ведущие самостоятельное хозяйство одиночки).

В качестве стандартной, в соответствии с методикой Всемирного Банка и Хабитата ООН, для Казахстана выбрана двухкомнатная квартира. Такие квартиры составляют до 45 % от общего числа жилищных единиц практически каждого города.

Стандартная квартира характеризуется следующими признаками:

расположена в районах города, прилегающих к его центру (но не в самом центре и не на окраине) — так называемое «второе кольцо».

находится в многоэтажном панельном доме стандартной планировки (девяти — или двенадцатиэтажный дом), имеет кроме 2 комнат, кухню, санузел, холодное и горячее водоснабжение газовую или электроплиту.

общая площадь — от 48 кв.м.

Средняя цена стандартной квартиры на первичном и вторичном рынках жилья в городах определяется по данным риэлтерских фирм либо может быть рассчитана с помощью средних цен.1.кв. м общей площади проданных квартир, умноженных на общую площадь стандартной квартиры.

3.2 Анализ цен на рынке вторичного жилья г. Алматы

На рынке вторичного жилья снижение ценовых показателей продолжается. Средневзвешенная стоимость сократилась на 1,7% до уровня 1471 у.е./кв.м. Количество выставленного на продажу жилья увеличилось на 4,5% до 6503 квартир. В связи с этим, объем предложения вырос на 3,2%, составив 825 млн у.е..

За истекший период рост выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах города, кроме Ауэзовского и Турксибского, где спад составил 0,5% и 3% соответственно. Максимально выросло предложение в Бостандыкском районе — на 11%, а минимально — в Медеуском, на 3%.

Изменение средней стоимости 1 кв. м по районам в у.е.

На анализируемой неделе средняя стоимость сократилась во всех районах города, кроме Жетысуйского, где средняя цена не изменилась. Максимальное снижение средней цены зафиксировано в Турксибском районе — на 5,7%, а минимальное — в Ауэзовском, на 0,4%. Подробные изменения стоимости 1 кв.м жилой площади и структуры в районах, произошедшие на этой неделе, в таблицах 2 и 3.

Таблица 2. Изменение ценовых показателей по районам

Район	Ценовой показатель на 14 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 21 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Темп роста/ снижения, у.е.	Темп роста/ снижения, %
Алмалинский	1725	1706	-19	-1,14
Медеуский	2208	2170	-38	-1,71
Бостандыкский	1786	1771	-15	-0,89
Жетысуйский	1208	1208	0	0
Ауэзовский	1353	1348	-5	-0,39
Турксибский	1007	950	-57	-5,68
Город	1496	1471	-25	-1,65

Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по районам

Район	Кол-во предложений на 14 апреля 2013 года, шт.	Кол-во предложений на 21 апреля 2013 года, шт.	Темп роста/ снижения, %	Темп роста/ снижения, шт.
Алмалинский	1412	1470	+58	+4,11
Медеуский	1479	1471	-8	-0,54
Бостандыкский	1811	2002	+191	+10,55
Жетысуйский	291	307	+16	+5,50
Ауэзовский	1028	1057	+29	+2,82
Турксибский	202	196	-6	-2,97
Город	6223	6503	+280	+4,50

В Алмалинском районе ценовой показатель сократился на 1,1%. При этом 2-, 3- и многокомнатные снизились в цене на 2,7%, 4,1% и 1,3% соответственно, а 1-комнатные квартиры, напротив, выросли на 3,9%.

В зависимости от типа постройки, спад средних цен зафиксирован в монолитных домах — на 1,5%, панельных и кирпичных — на 1% и 0,9% соответственно.

В Медеуском районе зафиксировано снижение средней стоимости на 1,7%. Это произошло вследствие спада средних цен 1-комнатных — на 2,6%, 2-комнатных — на 1,8% и 3-комнатных — на 2,5%, а на многокомнатные квартиры, напротив, наблюдается рост на 0,4%.

Спад средней стоимости на квартиры в монолитных и кирпичных постройках — 5,2% и 0,4% соответственно, а в панельных, напротив, рост — 0,6%.

В Бостандыкском районе наблюдается спад средних цен предложения на 0,9%, который, в зависимости от формата квартир, распределился следующим образом: на 2-комнатные — 2,4%, на 3-комнатные — 0,4% и многокомнатные — 1,3%. На 1-комнатные квартиры наблюдается недельный рост цен на 0,5%.

Снижение ценового показателя прослеживается в панельных постройках — 0,2%, кирпичных и монолитных — 0,7% и 1,7% соответственно.

В Жетысуйском районе ценовой показатель в течение недели не изменился. При этом спад средних цен зафиксирован на 1-, 3- и многокомнатные — на 0,5%, 0,3% и 1,9% соответственно, а на 2-комнатные квартиры, напротив, рост — 2%.

В зависимости от материала стен, цены сократились на квартиры в монолитных домах на 3,7%, а в панельных и кирпичных постройках, напротив, выросли на 0,7% и 3,2% соответственно.

В Ауэзовском районе снижение средней стоимости составило 0,4%. Это произошло вследствие спада средних цен 2-, 3- и многокомнатного жилья на 0,4%, 0,9% и 0,8% соответственно. На 1-комнатные ценовой показатель вырос на 0,6%.

Спад средних цен на квартиры в монолитных и кирпичных домах — 1,1%, а в панельных, напротив, рост — 1%.

В Турксибском районе ценовой показатель за неделю сократился на 5,7%, и это оказалось максимальным снижением по городу. При этом 1-комнатное жилье упало в цене на 5,3%, 2-комнатное — на 0,2%, 3-комнатное — на 4,3% и многокомнатное — на 3,4%.

Снизились средние цены на квартиры в панельных и монолитных постройках на 4,2% и 14,6% соответственно, в кирпичных, напротив, наблюдается рост на 2,6%.

Максимальное снижение средней стоимости квартир с 25 сентября 2011 г. наблюдается в Жетысуйском и Турксибском районах — 61%, а минимальное — в Бостандыкском — на 49%.

Изменение средней стоимости по количеству комнат и типу постройки.

На данной неделе по городу спад средних цен наблюдается на все форматы квартир. Максимально сократилась средняя стоимость 3-комнатных — на 2,1%, а минимально — 1-комнатных — на 0,8% (таблицы 4 и 5).

Таблица 4. Изменение ценовых показателей по количеству комнат

Формат квартиры	Ценовой показатель на 14 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 21 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Темп роста/ снижения, у.е.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	1381	1370	-11	-0,79
2-комнатные	1452	1438	-14	-0,98
3-комнатные	1567	1533	-34	-2,12
Многокомнатные	1614	1587	-27	-1,65
По городу	1496	1471	-25	-1,65

Таблица 5. Изменение структуры предложения вторичного рынка жилья по количеству комнат

Формат квартиры	Количество предложений на 14 апреля 2013 года, шт.	Количество предложений на 21 апреля 2013 года, шт.	Темп роста/ снижения, шт.	Темп роста/ снижения, %
1-комнатные	1307	1276	-31	-2,37
2-комнатные	2029	2117	+88	+4,34
3-комнатные	2167	2341	+174	+8,03
Многокомнатные	720	769	+49	+6,81
По городу	6223	6503	+280	+4,50

В зависимости от формата квартир, снижение цен с 25 сентября 2011 г. распределилось следующим образом: 1-комнатные потеряли 53% (-1574 у.е./кв.м) от стоимости, 2-комнатные — 54% (-1676 у.е./кв.м), 3-комнатные — 55% (-1869 у.е./кв.м) и многокомнатные — 57% (-2119 у.е./кв.м).

По сравнению с предыдущей неделей, спад ценового показателя наблюдается на квартиры в монолитных и панельных постройках на 4,8% и 0,5% соответственно, а в кирпичных, напротив, рост — на 0,4%.

Таблица 6. Изменение ценовых показателей по типу постройки дома

Тип постройки	Ценовой показатель на 14 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Ценовой показатель на 21 апреля 2013 года, у.е./кв.м	Темп роста/ падения, у.е.	Темп роста/ падения, %
Панель	1373	1366	-7	-0,52
Кирпич	1595	1602	+7	+0,42
Монолит	1528	1455	-73	-4,77 Тип постройки Количество предложений на 14 апреля 2013 года, шт. Количество предложений на 21 апреля 2013 года, шт. Темп роста/ падения, шт. Темп роста/ падения, % Панель 2929 3079 +150 +5,12 Кирпич 1961 2087 +126 +6,43 Монолит 1333 1337 +4 +0,30 В зависимости от типа постройки, наибольшее снижение с 25 сентября 2011 г. претерпела средняя стоимость квартир в панельных домах — на 57% (-1834 у.е./кв.м), кирпичных и монолитных — на 55% (-1921 у.е./кв.м) и 53% (-1637 у.е./кв.м) соответственно. Итак, с 25 сентября 2011 года общее уменьшение средневзвешенной цены предложения 1 кв.м по городу составило 55,1% (-1808 у.е./кв.м). Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2,12. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир незначительно сузился По сравнению с прошлой неделей, на квартиры элит-класса спад цен составил 0,9%, и ценовой показатель оказался на отметке 2187 у.е./кв.м, на квартиры эконом-класса — 0,7% (1030 у.е./кв.м). В сегменте «дорогого» жилья сокращение средних цен наблюдается на 2-комнатное жилье на 1,4%, 3-комнатное — 1% и многокомнатное — на 2,7%. Однокомнатные квартиры, напротив, за неделю выросли в цене на 1,4%. Спад средних цен в сегменте «дешевого» жилья прослеживается на 3-комнатные — на 2,8% и многокомнатные — на 2%. На 1- и 2-комнатные квартиры наблюдается рост ценового показателя на 0,2% и 1,9% соответственно. Более подробно недельные темпы средних цен «дорогого» и «дешевого» жилья в районах и индекс расслоения представлены в таблице 8. Таблица 8. Изменение индексов стоимости «дорогого» и «дешевого» жилья по районам (для расчета которых используется 10% самых «дорогих» и 10% самых «дешевых» квартир) Район Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, % Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, % Изменение средней стоимости «дорогого» жилья, у.е. Изменение средней стоимости «дешевого» жилья, у.е. Алмалинский 2,35 -4,32 +1,43 -119 +16 Медеуский 2,55 -2,84 -1,92 -102 -27 Бостандыкский 2,33 -1,52 +0,33 -43 +4 Жетысуйский 2,12 +5,27 -0,25 +95 -2 Ауэзовский 1,71 +1,49 +1,33 +26 +13 Турксибский 1,80 -3,35 -5,00 -45 -38 Город 2,12 -0,94 -0,71 -21 -7 Максимальный индекс расслоения в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,55 раза выше «дешевого»), а минимальный — в Ауэзовском (в 1,71 раза). С 25 сентября 2011 г. в сегменте «дорогого» жилья стоимость сократилась на 52,3% (-2396 у.е./кв.м), а в сегменте «дешевого» — на 52,6% (-1145 у.е./кв.м). Выводы и прогноз : Итак, объемы предложения неуклонно растут, а ценовые показатели по городу продолжают снижаться. В связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя стоимость предложения продолжит сокращаться в пределах 3-5% в месяц. 3.3 Факторы, изменяющие стоимость объектов во времени Понятно, что стоимость единичного объекта изменяется в некоторых пределах относительно характерного для данного города (среднего) уровня. Поэтому остальные факторы следует сгруппировать по характеру их влияния на средний по совокупности объектов уровень. Во-первых, выделятся группа факторов, связанная со степенью развития рынка в данном городе. Во-вторых, экономические факторы необходимо разделелить на региональные (состояние экономики города) и национальные (макроэкономические параметры). В третьих, все факторы дифференциируются на группы по признаку быстродействия: долговременные, медленно меняющиеся, определяющие некий более или менее стабильный уровень цен, и кратковременные, средне или быстро меняющиеся, определяющие тенденции изменения цен. В результате все факторы объединяются в 4 группы: — факторы, зависящие от стадии развития рынка жилья; — факторы, зависящие от специфических особенностей города, региона (физические факторы); — факторы, зависящие от социально-экономических условий региона; — факторы, зависящие от макроэкономических условий в стране. Анализируя стадии развития рынка жилья, рекомендуется акцентировать внимание на росте цен, их стабильном состоянии или снижение. Ценовая ситуация на рынке недвижимости, подтверждается основными закономерностями развития рынка жилья. В городах, продвинутого рынка недвижимости — цены стабилизируются. В городах со слабым рынком — цены колеблются. Продолжается рост цен в городах, находящихся на стартовой и переходной стадиях развития рынка недвижимости. Снижаются цены, прежде всего в городах с депрессивным состоянием экономики: остановка крупных производств, снижение эффективности бизнеса в торговле, сфере обслуживания вследствие взаимных неплатежей предприятий и организаций, задержке выплат населению. Интересно отметить, что практически во всех городах отмечается существенное превышение предложения жилья над спросом. Этот фактор, считающийся определяющим в ценообразовании. Анализируя специфические особенности рассматриваемого региона, города