Особенности и перспективы развития регионального ипотечного кредитования (на примере ПАО «СКБ-банк»)

метки: Кредит, Ипотечный, Ипотека, Модель, Кредитование, Развитие, Проблема, Средство

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Тольяттинский государственный университет»

Институт финансов, экономики и управления

(институт)

Кафедра «Финансы и кредит»

(кафедра)

38.03.0 Экономика

(код и наименование направления подготовки, специальности)

Финансы и кредит

(наименование профиля, специализации)

БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА

на тему Особенности и перспективы развития регионального ипотечного кредитования (на примере ПАО «СКБ-банк»)

Студент(ка) Г.М. Юдина

(И.О. Фамилия) (личная подпись)

Руководитель Ю.А. Анисимова

(И.О. Фамилия) (личная подпись)

Консультанты

(И.О. Фамилия) (личная подпись)

(И.О. Фамилия) (личная подпись)

Допустить к защите

Заведующий кафедрой д.э.н., доцент А.А. Курилова ________________

(ученая степень, звание, И.О. Фамилия) (личная подпись)

«_____»______________________20_____г.

Тольятти 207 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Тольяттинский государственный университет»

Институт финансов, экономики и управления

Кафедра «Финансы и кредит»

УТВЕРЖДАЮ

Зав. кафедрой «Финансы и кредит»

____________ А.А. Курилова

(подпись) (И.О. Фамилия)

« ____ »_______________ 20___ г.

ЗАДАНИЕ

на выполнение бакалаврской работы Студент Юдина Галина Михайловна . Тема Особенности и перспективы развития регионального ипотечного кредитования (на примере ПАО «СКБ-банк») 2. Срок сдачи студентом законченной бакалаврской работы 09.0.207 г. 3. Исходные данные к бакалаврской работе Отчет по практике, Конституция РФ, ФЗ, постановления и распоряжение правительства РФ, Учебники, Интернет ресурсы. 4. Содержание бакалаврской работы Введение; Теоретические и методические основы ипотечного кредитования, . Становление ипотеки как современного финансового института, .2 Понятия, виды, процедуры и модели ипотечного кредитования; 2 Проблемы и перспективы ипотеки в России на современном этапе, 2. Текущая ситуация в ипотечном кредитовании, 2.2 Развитие ипотечного кредитования на примере ПАО «СКБ-банк»; 3 Пути совершенствования ипотечного кредитования в России, 3. Разработка рекомендаций по повышению доступности ИЖК, 3.2 Рекомендации для ПАО «СКБ-банк» по увеличению ИЖК; Заключение; Список литературы; Приложение. 5. Ориентировочный перечень графического и иллюстративного материала Диаграммы: Количество кредитных организаций с ИЖК в региональном разрезе, Региональное распределение выданных ипотечных кредитов, Динамика спроса на ИЖК в 202-206 гг., Динамика кредитного портфеля ПАО «СКБ-банк», Динамика ИЖК ПАО «СКБ-банк», Динамика суммы ежемесячного аннуитетного платежа, Особенности динамики платежей по ИЖК, Динамика стоимости ИЖК в зависимости от типа платежа. 6. Консультанты по разделам 7. Дата выдачи задания « 2 » ноября 206 г. Руководитель бакалаврской работы

Анализ и проблемы развития ипотечного кредитования (на примере ПАО Сбербанк)

... ипотечного кредитования на примере ПАО Сбербанк и проведена сравнительная оценка ипотечного продукта данной кредитной организации с продуктами других популярных банков. В третьем разделе рассмотрен современный опыт развития ипотечного кредитования зарубежных ... о выполненной работе. 1 Теоретические аспекты и проблемы ипотечного кредитования 1.1 Экономическое содержание ипотечного кредитования В ...

(подпись) (И.О. Фамилия) Задание принял к исполнению

(подпись) (И.О. Фамилия) МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Тольяттинский государственный университет»

Институт финансов, экономики управления

(институт, факультет)

Финансы и кредит

(кафедра)

УТВЕРЖДАЮ

Зав. кафедрой «Финансы и кредит»

_____________ А.А. Курилова

(подпись) (И.О. Фамилия)

«_____»______________206 г.

КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН

выполнения бакалаврской работы

Студента Юдиной Галины Михайловны по теме «Особенности и перспективы развития регионального ипотечного кредитования (на примере ПАО «СКБ-банк»)»

Наименование Плановый Фактический Отметка о Подпись

раздела работы срок срок выполнения выполнении руководителя

выполнения раздела

раздела Согласование темы ВКР 5..206 Задание на выполнение 2..206 ВКР Размещение главы 25..206 ВКР Размещение 2 главы 30..206 ВКР Размещение 3 главы 06.2.206 ВКР Размещение первой 5.2.206 версии ВКР Размещение ВКР с 26.2.206 внесенными изменениями по результатам предзащиты Итоговый вариант ВКР 09.0.207

Руководитель бакалаврской работы

(подпись) (И.О. Фамилия) Задание принял к исполнению

(подпись) (И.О. Фамилия)

Аннотация

Тема бакалаврской работы: «Особенности и перспективы развития регионального ипотечного кредитования (на примере ПАО «СКБ-банк»)».

Бакалаврская работа состоит из 83 страниц, 3 глав, 8 рисунков, таблиц, 3 приложений, 29 источников.

Ключевые слова: ипотека, ИЖК, ИЦБ, ипотечные ценные бумаги, ипотечное жилищное кредитование, залог приобретаемой недвижимости, покупка жилья, платежеспособность, кредитоспособность заемщика, доступность жилья и ипотеки, массовость, линейка ипотечных продуктов, метод погашения.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в переломные моменты и периоды экономического кризиса. Как инструмент экономики, она делает возможным осуществление регулярных инвестиций в жилищный сектор, способствуя, таким образом, подъему в строительстве, восстановлению и развитию смежных отраслей, а также решению социальных проблем. Ипотечное жилищное кредитование в России находится на очередной ступени своего развития, но пока не пользуется широким спросом у населения.

Цель бакалаврской работы состоит в изучении особенностей и перспектив развития ипотечного кредитования в России.

Проблемы объекта исследования:

Ипотечное кредитование банка

... отраслей экономики. Объектом работы является ОАО «-». Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ипотечного кредитования, теоретические основы и механизмы формирования ипотечного жилищного кредитования. Целью исследования работы является рассмотрение ипотечного кредитования на ...

• — низкий объем ипотечного кредитования в РФ (3-0% населения страны в год);
• — ипотечное жилищное кредитование недоступно основной массе населения;
• — высокие ипотечные риски кредиторов;
• — отсутствие у банков собственных долгосрочных ресурсов;
• — несовершенство законодательства, проблемы взаимодействия субъектов рынка;
• — программы и планы базируются на неполных и недостоверных статистических данных, что затрудняет достижение государством поставленных целей, поэтому экономика страны на протяжении нескольких лет находится в стагнации.

Результаты работы:

• — выявлены ограничивающие развитие ипотечного жилищного кредитования в России проблемы и внесены предложения по их решению;
• — разработаны продукты и даны рекомендации, которые позволят ПАО «СКБбанк» увеличить объемы ипотечного кредитования и снизить кредитные риски.

В масштабах государства необходимо повысить уровень жизни россиян, снизить размер процентных ставок до уровня развитых западных стран (3-5%), внести коррективы в учет, статистику, законодательном и нормативноправовом аспекте, оптимизировать и стандартизировать взаимоотношения субъектов ипотечного рынка.

Для оптимизации структур института ипотеки необходимо установление свободной конкуренции между его субъектами, расширение линейки продуктов ИЖК для разных слоев населения и категорий жилищных объектов.

Содержание

Введение……………………………………….……………………………………..6 Теоретические и методические основы ипотечного кредитования……….… . Становление ипотеки как современного финансового института ………… .2 Понятие, виды, процедуры и модели ипотечного кредитования…………9 2 Проблемы и перспективы ипотеки в России на современном этапе…………..27 2. Текущая ситуация в ипотечном кредитовании…..………………………….27 2.2 Развитие ипотечного кредитования на примере ПАО «СКБ-банк» ……..34 3 Пути совершенствования ипотечного кредитования в России………………….42 3. Разработка рекомендаций по повышению доступности ИЖК ……………42 3.2 Рекомендации для ПАО «СКБ-банк» по увеличению ИЖК.……………..52 Заключение…………………..…………………………………………………………57 Список использованной литературы………………………………………….…..62 Приложения……………………………………………………………………….…66

Введение

Ипотека в рыночной экономике является важнейшим индикатором, отражающим динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем. Она играет важную социально-значимую роль в экономике, поскольку ориентирована на социально активный средний класс. От присутствия ипотеки выигрывают и заемщик, у которого появляется возможность получить крупный кредит для покупки жилой недвижимости, и банк, функционирующий устойчивее со стабильными доходами и низкими рисками. Будучи инструментом экономики, ипотека делает возможным осуществление регулярных инвестиций в жилищный сектор, способствуя, таким образом, подъему в строительстве, восстановлению и развитию смежных отраслей, а также решению социальных проблем. Востребованность ипотечного кредитования заключается в отсутствии многолетнего срока ожидания перед тем, заселиться в новое жилье.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в переломные моменты и периоды экономического кризиса, когда в банковском секторе также возникают проблемы. В атмосфере всеобщего недоверия, из-за рисков неплатежей, повальных банкротств бизнеса на фоне политической и экономической нестабильности ипотека призвана стать связующим звеном на рынке жилья, повысив, таким образом, интеграцию участников ИЖК, надежность капиталовложений, а также объемы жилищного строительства и иных отраслей экономики.

Рынок загородного жилья. Развитие ипотечного кредитования в России

... жилье и увеличением числа потребителей, предпочитающих постоянное или временное проживание загородом, а также окончательным формированием и доступностью услуг в системе рынка ипотечного кредитования. Итоги кризиса для рынка загородной недвижимости ... сегментов рынка загородной недвижимости и отставания предложения жилья эконом-класса была не только проблемная общеэкономическая ситуация в России, но и ...

В данной работе осуществлено исследование одного из представителей банковской системы РФ ПАО «СКБ-банк». Как многие коммерческие банки, он в основном осуществляет краткосрочное кредитование физических лиц. Однако в его кредитном портфеле представлен ряд ипотечных продуктов, что позволяет ему преодолевать возникающие в экономике страны кризисные ситуации. ПАО «СКБ-банк» обладает федеральной сетью из 8 точки продаж в 5 субъекте РФ. Территория Уральского ФО представлена 95 офисами в 29 городах Свердловской, 20 городах Тюменской, ЯНАО и ХМАО, 3 городах Челябинской, а также городе Курганской области. Акционерами банка на 22.2.206 является АО «Группа Синара» (93,74%) и АО «Волжский трубный завод» (5,33%).

Вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое может служить инструментом создания среднего класса и социальной базой решения демографической проблемы в России. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических проблем, существующих в нашей стране. По мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеются наряду с большими перспективами и существенные проблемы, без решения которых, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы бакалаврской работы.

Цель бакалаврской работы заключается в изучении механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации.

Ключевыми элементами бакалаврской работы являются: Глава – Теоретические и методические основы ипотечного кредитования; . Рассмотрено становления ипотеки как финансового института, которое включает в себя историю возникновения и развития ипотеки в России, общие сведения о взаимодействии участников рынка; .2 Кратко рассмотрены понятия, виды, процедуры и модели ипотечного кредитования, а также возникающие риски; Глава 2 – Проблемы и перспективы ипотеки в России на современном этапе; 2. Освещена текущая ситуация по данным Росстата и Банка России, проведен анализ динамики ипотечного кредитования и колебания спроса, в том числе по регионам. Изучена степень вовлеченности в ипотечное кредитование населения РФ; 2.2 Рассмотрено развитие ипотечного кредитования на примере ПАО «СКБбанк». Дана краткая характеристика банка, рассмотрена линейка ипотечных продуктов, осуществлен анализ динамики кредитного портфеля, ключевых показателей и надежности банка. Глава 3 – Пути совершенствования ипотечного кредитования в России; 3. Проведен анализ доступности жилья и ипотеки в Свердловской области, по данным Росстата с использованием формул программы «Жилище» рассчитаны коэффициенты доступности жилья по регионам, проведен сравнительный анализ динамики аннуитетного и дифференцированного платежей. Даны рекомендации по повышению доступности ипотеки в России; 3.2 На основании осуществленных исследований разработаны и даны рекомендации для ПАО «СКБ-банк».

Ипотечное кредитование в России на примере банка ОАО «Сбербанк»

... перспективы развития рынка ипотечного кредитования. Объектом исследования является ипотечное кредитование в России на примере банка ОАО «Сбербанк». Данная тема хорошо просвещена в различных источниках. 1. Особенности ипотечного кредитования 1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования кредитование ипотечный россия Ипотека как элемент хозяйственной ...

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

• — рассмотреть теорию и историю ипотеки;
• — изучить развитие ипотечного кредитования на примере ПАО «СКБ-банк»;
• — проанализировать доступность ипотечного жилищного кредитования и жилья в Свердловской области;
• — выводы и предложения.

Объект бакалаврской работы — рынок ипотечного кредитования в России.

Предмет рассмотрения – особенности и перспективы взаимоотношений участников ипотечного кредитования, доступность жилья и ипотеки в региональном разрезе. А также проблемы в ипотечном кредитовании ПАО «СКБ-банк» и путь их решения.

Практическая значимость бакалаврской работы заключается в том, что полученные в процессе ее выполнения данные могут быть использованы ПАО «СКБ-банк» при разработке новых ипотечных продуктов.

Краткое изложение содержания работы:

С момента возрождения российской ипотеки в 90-х годах XX века сформировалась ее законодательная и нормативно-правовая база. За это время ипотечное кредитование претерпело множественные преобразования, но так и не приобрело массового характера. На протяжении десятилетий его доступность для россиян не менялась в лучшую сторону, поскольку банки сталкивались с рядом экономических, инфляционных, валютных, политических и прочих рисков, которые частично снимаются при помощи ипотечного страхования. На сегодняшний день процентная ставка по кредиту составляет 5-20% сроком до 30 лет с первоначальным взносом 0-70% стоимости приобретаемого жилья. На государственном уровне принимаются меры, способствующие некоторому расширению доступности ипотеки, в частности субсидируются процентные ставки, однако этих мер недостаточно, поскольку за пять лет ипотекой ежегодно смогли воспользоваться около 0% населения. В России используются гибриды моделей ипотечного кредитования, из опыта западных стран и только формируется основа их применения для населения со средними доходами и ниже. В основном ипотекой в России могут воспользоваться заемщики с доходом выше среднего.

Исследование показало, что развитие ипотечного кредитования по регионам осуществляется неравномерно и подвержено колебаниям спроса. За исследуемый период многие кредитные организации были лишены лицензий, проведенный на этом фоне анализ ПАО «СКБ-банк» выявил наличие проблем, которые обострились в связи с финансово-экономическим кризисом, если годом ранее банк обладал хорошей надежностью, то сейчас она снизилась. Для самостоятельного выпуска ИЦБ у банка нет собственных долгосрочных ресурсов, а ипотека является дополнительным продуктом, как у большинства коммерческих банков.

Анализ доступности жилья и ипотеки выявил наличие их высокой стоимости и низкой доступности для заемщиков. Стоимость жилья закладывается строительной индустрией и ее завышению способствуют следующие факторы: коррупция, непрофильные посредники, узкий охват территорий возводимого жилья, импорт строительных материалов, длительные сроки получения разрешения на строительство, ненадлежащий учет жилого фонда, несовершенство законодательства и нормативной базы. Необходимо налаживать экономическую ситуацию по стране в целом, поскольку развитие малых городов остановилось, строительство домов не ведется, а жилой фонд нуждается в обновлении.

Анализ рынка недвижимости в регионе

... прибыли. Сектор недвижимости - основа национального богатства страны, имеющий массовый и национальный характер по количеству собственников. Знание экономики недвижимости крайне необходимо ... недвижимости, таких как предложение населения, жилья, способы приобретения недвижимости, характеристики спроса и предложения на недвижимость недвижимость на рынке. Методы исследования. При написании данной работы ...

Сравнительный анализ методов погашения кредита выявил снижение его стоимости при применении дифференцированного платежа. Продукты на его основе могут способствовать увеличению спроса на ипотеку даже при существующих процентных ставках. Значительное увеличение числа ипотечных кредитов может вызвать лишь снижение процентных ставок наряду с ростом благосостояния заемщиков на фоне экономического подъема в стране.

Период исследований 20-205 гг.

Научной и методической основой бакалаврской работы послужили законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

Аналитической базой обоснования концептуальных положений бакалаврской работы, обеспечения достоверности содержащихся в нем выводов и предложений явились статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, информационные сайты, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

В ходе исследований в рамках бакалаврской работы применялись различные методы: финансовый, логический анализ, системный, физический подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, эвристический, табличный метод и другие. Теоретические и методические основы ипотечного кредитования

. Становление ипотеки как современного финансового института

Доступное жилье нужно современному человеку как основа экономической стабильности, поэтому возможность его получить стимулирует эффективность и производительность труда. Как информирует Росстат, в 203 г. 27% семей стеснены в жилищных условиях, с несовершеннолетними детьми — 48%, 6% граждан констатировали состояние своего жилья как плохое или еще хуже. Из вышеперечисленных семей лишь 30% способны поменять жилищные условия к лучшему. В 204 г. общий объем ветхого и аварийного жилого фонда составил 93,3 млн. кв. метров. Износ жилого фонда страны значительно превышает число вновь возводимого жилья, что наиболее характерно для небольших городов, где строительство фактически остановилось. Из-за низкой платежеспособности населения и таких же объемов жилищного строительства спрос на жилье значительно превышает предложение, что в рыночных условиях провоцирует увеличение разрыва между продажной ценой и себестоимостью строительства. Так в 204 г. средняя цена реализации жилья превысила его среднюю себестоимость на 32%, темп роста цен на него опередил тот же показатель по строительным материалам и реальным располагаемым доходам населения. Существующий в целом по стране низкий уровень жизни позволяет только небольшой части россиян обзавестись квартирой на собственные и кредитные средства, еще меньше получают его за счет бюджета. В условиях рынка основными источниками пополнения жилищного фонда страны являются собственные средства граждан. Поэтому возникает потребность в долгосрочном кредитовании на жилищное строительство, которое максимально защищено от воздействия инфляции и обеспечено своевременным возвратом. Таким требованиям соответствует ипотечный кредит, который также способствует ускоренному развитию экономики, перераспределяя между субъектами финансовые ресурсы. Таким образом, сглаживается воздействие кризисов и обеспечивается устойчивое экономическое развитие страны.

Деньги, кредит и банки

... замещению денег в обращении так называемыми квази деньгами. К квази деньгам относят ликвидные долговые обязательства государства, крупных корпораций и банков: векселя, депозитные сертификаты, облигации, чеки и т.п. ... Средство платежа. Выделение этой функции связано с участившимися случаями продажи товаров в кредит, а также большим количеством платежей, совершаемых в безналичной форме. Когда движение ...

Исторически слово «ипотека» впервые упоминается в Греции конца VII – начала VIII вв. до н. э. [26]. В 62 году правитель Драконт принял так называемые «драконовские законы», когда посягателей на частную собственность строго наказывали. В 594 году до н.э. афинский мудрец Солон осуществил реформы, по ним за долги человек отвечал не личной свободой, а имуществом. На земле должника устанавливался столб, именуемый hipotethica. Размещенная на нем надпись гласила, что эта земля является обеспечением требований кредитора.

Как только в Российской Империи появилась частная собственность на землю, долгосрочный кредит на ее покупку стал просто необходим. С момента, когда крепостное право отменили, ипотека сделала резкий эволюционный рывок, поскольку получившим свободу в 86 г. крестьянам понадобились ссуды для покупки земель. Как следствие, более 20 миллионов свободных человек смогли воспользоваться займом в объеме 80% от стоимости земли сроком на 49 лет под 6% годовых. Конец XIX века оказался воистину золотым для долгосрочного кредитования, а в России сложилась надежная ипотечная система. К 97 г. банковская система выглядела так: двадцать один Земельный банк, Государственный Крестьянский Поземельный Банк, Дворянский Банк, Особый Отдел Государственного Дворянского Банка и восемнадцать частных банков. Настали тяжелые времена для государства: военные конфликты, катастрофическая ситуация в экономике, девальвация и нарастающее напряжение в обществе, закончившиеся в результате государственным переворотом и Октябрьской революцией. Положение усугубилось разрушением сложившейся системы и разворотом ориентиров страны на 80 градусов: частная собственность попала под табу, банки национализированы или вовсе прикрыты, кредитные взаимоотношения централизованы, а ипотека к концу 98 г. перестала существовать.

Историческое возрождение российской ипотеки произошло более 70 лет спустя — в 90-х годах XX века. Термин «ипотека» впервые упоминается в тексте ФЗ РФ «О залоге» от 29 мая 992 г. № 2872 — , раздел II глава 2 которого, отведены залогу предприятия, строения, здания, сооружения и других объектов, напрямую связанных с землей, то есть ипотеке. Целое десятилетие было представлено катастрофически низким уровнем доступности жилья, ограниченностью числа субъектов ИЖК, и, соответственно, минимальным числом заемщиков. Усугубляло проблему недостаточное финансирование госбюджетом строительной индустрии, высокие темпы инфляции, отрицательные реальные процентные ставки, низкие доходы населения. Поскольку формирование законодательных актов для фактически нового государства только началось, у игроков ипотечного рынка возникали существенные проблемы из-за высоких кредитных рисков, например в области наложения взыскания на имущество. До 995 г. ипотечных кредиторов в стране насчитывались единицы, поэтому существовало слишком мало кредитных продуктов наряду с высокими процентными ставками 4-5% годовых. К 998 г. экономика России показала некоторую стабильность, поэтому долгосрочное кредитование стало перспективнее выглядеть для банков, и объем ипотечного кредитования расширился. На фоне социальноэкономического подъема стал меняться и сектор недвижимости, поэтому был принят соответствующий закон [6]. Одним из первых постановлений 2000 г. Правительство РФ одобрило систему развития ИЖК, согласно федеральной целевой программе «Свой дом». Согласно концепции ИЖК осуществляется на срок от 3 и более лет, с суммой, не превышающей 70% рыночной стоимости покупаемого жилья, которое становится предметом залога, отчасти повысила доступность ипотеки и подтолкнула к последующей эволюции ИЖК в России. По данным ЦБ РФ, начиная с 2004 г. объем ИЖК стабильно рос, с 2005 г. ипотечный рынок перешел в фазу бурного подъема — за год выдано кредитов на 30 млрд. рублей, ИЖК выдали свыше 200 банков, на сумму, превышающую ,5 млрд. рублей, причем многие разрабатывали собственные продукты [22]. Так, проблема количества была снята, а задача качества, предполагающего массовость производства, осталась открытой. Понеся потери из-за неоплаченных населением ссуд (кризис 2008-200 гг.), банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам ростом процентных ставок, страхованием залога и обязательным первоначальным взносом. За период благоприятных законотворческих и экономических условий 200-203 гг. были созданы предпосылки ускоренного развития ипотеки в России: выросли объемы рынка, снизилась просроченная задолженность на балансах банков по ИЖК. С ростом уровня доходов россиян, увеличилось число желающих приобрести недвижимость за счет своих накоплений и заемных средств с 23,6% в 200 г. до 28,4% в 203 г. По данным Банка России в 205 г. КО выдано 699,49 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 57,76 млрд. рублей, что на 30,9% меньше объемов 204 г. и на 34% ниже в денежном эквиваленте. Средняя ставка ИЖК в 205 г. 3,35%. Поскольку за кредитный бум 202204 гг. накопления россиян иссякли, а реальные доходы снизились, то 205 г. охарактеризовался сильным сокращением объемов ИЖК.

Деньги кредит банки

... но в отличие от ипотеки, приобретаемое жилье не становится залогом для банка. Кредит на недвижимость – это хорошая альтернатива для возможных заемщиков, не желающих по каким-нибудь причинам ... получать деньги по более сложным программам. Актуальность темы дипломной работы заключается в том, что с повышением уровня доходов населения возрос интерес и различных видов потребительского кредита. В ...

Экономика России в целом, и банковская система в частности, продемонстрировали неплохую устойчивость, благодаря государственной поддержке и накопленному опыту, почерпанному из прошлых экономических кризисов. Граждане России не забирали судорожно депозиты, зная, что их накопления в безопасности — все вклады застрахованы [2]. Однако на протяжении 20 лет существования в России ипотечное кредитование так и не приобрело массового характера. При незначительном росте или снижении благосостояния населения процентная ставка оставалась на уровне 5-20%. Для решения существующих проблем создана Стратегия развития ИЖК в России до 2020 г. [4]. Она основана на концентрации общих для всех участников направлений, правил, перспектив, формулировке первоочередных целей, задач государства до 2020 г. и ориентирована, в частности, на развитие возведения жилья, системы ИЖК, социальных ипотечных программ, долгосрочных ресурсов.

В системе ипотечного кредитования задействованы банки, заемщики, строительные, страховые компании, государство и т.д. Взаимодействие вышеперечисленных субъектов способствует перераспределению и вливанию денежных ресурсов в реальный сектор экономики. Активный рост возведения недорогого жилья может привести к расширению производства отечественных стройматериалов, разработке новых технологий, развитию смежных отраслей экономики страны. Главные субъекты ИЖК:

Заемщики – это граждане РФ, вступившие в договорные отношения с кредитными организациями или НКО, для приобретения жилой недвижимости. Они заинтересованы в получении более доступного ипотечного кредита, стоимость которого будет не слишком обременительна и позволит своевременно возвратить ссуду.

Оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании

... ипотечного кредитования; изучить методики оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования; определить стоимость оценки недвижимости. Структура дипломной работы: Дипломная работа состоит из введения, основной части, заключения и списка литературы. Объектом исследования в данной аттестационной работе ...

Кредиторы — это банковские и иные организации, осуществляющие ИЖК в соответствии с законодательством РФ. Основные функции банка: выдача населению ипотечных кредитов в соответствии с установленными требованиями и нормами законодательства РФ.

Инвесторы – как юридические (ПФ, страховые, паевые фонды и т.д.), так и физические лица, покупающие ипотечные ценные бумаги. Вкладывая денежные средства в ипотечные ценные бумаги, инвесторы рассчитывают на надежность вложений и стабильный доход.

Правительство – формирует законодательно-нормативную базу, определяет направление для устойчивого и эффективного развития системы ИЖК. Остальные участники рынка ИЖК:

Продавцы недвижимости – собственники жилья или их представители, это могут быть как физические, так и юридические лица.

АИЖК – специализируется на рефинансировании кредиторов, выдающих ИЖК, занимается эмиссией ипотечных ценных бумаг, привлекает инвестиции в область ИЖК, взаимодействует с банками по вопросам разработки и оптимизации кредитных продуктов с точки зрения доступности и защищенности от рисков.

Государственные органы осуществляют регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включая куплю-продажу недвижимости, смены собственника, ипотечного договора и права ипотеки. Хранят и в случае необходимости предоставление информацию по правам собственности и обременению залогом жилья остальным участникам рынка.

Страховые компании – это организации, лицензированные на ведение имущественного страхования (в т.ч. заложенной недвижимости), личного страхование заемщиков и гражданско-правовой ответственности участников рынка ИЖК.

Оценщики – это юридические и физические лица, владеющие правом деятельности в области высококвалифицированной оценки недвижимости, в т. ч. предмета залога;

Риэлтерские компании – это организации, оказывающие профессиональные посреднические услуги в сфере купли-продажи недвижимости. Они осуществляют подборку подходящих для заемщиков и продавцов объектов недвижимости, участвуют в заключении сделок куплипродажи, в подготовке торгов по реализации объектов недвижимости с наложенным взысканием, принимают участие в реализации недвижимости по поручению иных участников рынка ИЖК.

Обслуживающие структуры системы ИЖК – нотариальные конторы, паспортные службы и т.д., осуществляющие юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства (в т.ч. в объекте залога).

Выдачей ипотеки занимаются как специализированные, так и коммерческие кредитные организации. Специфика долгосрочного кредита такова, что он сопровождается рядом рисков, которые минимизируются банками через проверку платежеспособности заемщика, залог приобретаемого имущества и ипотечное страхование. Требования банков к потенциальным заемщикам зачастую сводятся к следующему:

• — возраст от 2 года до 65 лет (на момент окончания срока действия кредитного договора);
• — стаж работы на последнем месте не менее 4-х месяцев, непрерывный не менее года (в ПАО «СКБ-банк»), отсутствие длительных перерывов в стаже будет плюсом (трудовая книжка);
• — уровень дохода и его документальное подтверждение (справка по ф. 2-НДФЛ или банка, а также банковская выписка с зарплатного счета), от наличия «белого» и «серого» дохода зависит максимальная сумма кредита и размер процентной ставки;
• — первоначальный взнос обязателен и составляет 0-30%;
• — уровень процентной ставки зависит от наличия «белого» и «серого» дохода, валюты и срока кредита, наличия первоначального взноса, типа процентов;
• — срок кредита до 30 лет почти все банки разрешают досрочное погашение задолженности по ипотеке;
• — супруг (а) заемщика выступает в качестве созаемщика или поручителя.

В данном случае при расчете суммы кредита учитывается размер совокупного дохода семьи. — гражданство, регистрация и фактическое проживание в РФ. — наличие страховки (в ПАО «СКБ-банк» страхование жизни и здоровья заемщика необязательно, но стоимость кредита увеличивается на 2%).

Роль страховых компаний при ипотечном кредитовании заключается в снижении рисков участников ИЖК. Это позволяет банкам увеличивать объем кредитования и подстраховывает заемщиков на случай возникновения проблем с возвратом кредита. Ипотечное страхование имеет следующие составляющие: страхование заложенного имущества, жизни и трудоспособности заемщика, титула. Страхование объекта недвижимости осуществляется на случай пожара, наводнения, землетрясения и т.д., чтобы он не потерял своей стоимости при эксплуатации заемщиком. Страхование жизни и потери трудоспособности – один из ключевых видов ипотечного страхования и является обязательным при получении кредита на покупку жилья во всех банках. Страхование титула (риск утраты права на собственность) минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает юридическую безопасность сделки. Также осуществляется страхование ответственности заемщика и финансового риска кредитора.

Для оформления ипотеки в банке заемщику нужно предоставить полный пакет документов. В случае положительного решения по кредиту ему на руки выдается документ, который будет подтверждением для продавца о том, что банк действительно одобрил кредит. На поиски жилья, как правило, даётся 3-4 месяца после одобрение теряет силу. Далее на найденное жилье продавец должен предоставить в банк заемщика-покупателя все документы по квартире: свидетельство о праве собственности, копию лицевого счёта, копию паспорта. Со своей стороны кредитная организация проверяет юридическую чистоту недвижимости и назначает день сделки. Далее оценочной компанией определяется среднерыночная стоимость квартиры. В день сделки покупатель и продавец в офисе банка подписывают все документы (кредитный договор, договор купли-продажи), которые подаются на регистрацию в государственные органы юстиции. Через несколько дней заемщик предоставляет банку свидетельство о праве собственности на данное жилье с пометкой о залоге с уже оформленной страховкой. Только после этого банк перечисляет деньги на счёт продавца. Далее на протяжении всего кредитного периода заемщик регулярно вносит предусмотренные графиком платежи.

Число выданных ипотечных кредитов зависит как от объемов вновь возводимого жилья, так и состояния уже существующего жилищного фонда. Роль строительных организаций в данном случае состоит в том, чтобы пополнять жилищный фонд новыми объектами и поддерживать жилищный фонд в надлежащем состоянии, создавать рабочие места для среднего класса, подстегивая, таким образом, экономическое развитие страны.

Ипотека является мощным инструментом экономического развития и общественного благополучия, поэтому необходимо его развивать, внедряя различные схемы и продукты для приобретения ипотекой массового характера. .2 Понятие, виды, процедуры и модели ипотечного кредитования

Ипотека — это долгосрочный кредит, обеспеченный залогом недвижимости (участка территории с принадлежащими ему природными, растительными ресурсами, зданиями, сооружениями и т.д., согласно ст. 30 ГК РФ).

Осуществление ипотечных операций регламентировано ФЗ РФ от 6.07.998 N 02-ФЗ (ред. от 23.06.206) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Срок ипотечного кредитования достигает 30 лет, а процентная ставка ниже, чем по другим видам кредита, но еще далека от совершенства (3-20%).

Сумма первоначального взноса может варьироваться от 0 до 70% стоимости приобретаемой недвижимости. Кредитные отношения оформляются в виде ипотечного договора и вместе с закладной (при наличии) регистрируются в соответствующих государственных органах.

Закладная — это именная ценная бумага, дающая право ее владельцу получить выполнение денежного обязательства, гарантированного ипотекой, а также право залога на обремененное ипотекой имущество. При неисполнении ипотечного обязательства она может быть передана в другие руки, путем продажи по инициативе кредитора объекта залога с публичных торгов. При этом ипотечный кредитор имеет преимущества по сравнению с другими в сумме, указанной в закладной.

Взаимодействие на ипотечном рынке должно соответствовать ряду принципов: прибыльность, возвратность, защита от инфляции и рисков, доступность для заемщика.

Рынок ИЖК – это совокупность ипотечных ссуд, выдаваемых банками и прочими организациями населению для покупки недвижимости с залогом последней или другого имущества, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью пополнения ипотечных ресурсов. Рынок закладных подразделяется на первичный и вторичный рынок. В первом случае в обращении находятся первичные закладные, а во втором осуществляется их купля-продажа. Дополнительно рынок закладных подразделяется по типу объекта залога (ипотечные рынки жилья, доходной, коммерческой, промышленной недвижимости и т.д.).

По существу реализация экономического взаимодействия участников ИЖК происходит на первичном рынке недвижимости и регламентируется кредитным договором между его субъектами. ИЖК осуществляется, прежде всего, для приобретения строящегося и готового жилья, также кредитуются строители и владельцы будущего жилья.

При всех сложностях покупка жилья по ипотеке дает ряд преимуществ:

• — можно не копить нужную сумму долгие годы, а пользоваться жильем сразу после оплаты первоначального взноса и оформления договора;
• — освободившиеся деньги можно использовать по своему усмотрению;
• — можно сдавать жилье внаем, таким образом, компенсируя часть ежемесячного платежа.

Для принятия решения о выдаче ипотеки банк обращает внимание на такие основные моменты как: . Оценка уровня платежеспособности заемщика, его возможности своевременного погашения кредита (анализ доходов и расходов клиента) на основании следующих квалификационных отношений:

• — сумма ежемесячного аннуитетного платежа по ИЖК к совокупному доходу заемщика должна быть не более 40%;
• — ежемесячное долгосрочное обязательство заемщика, за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому имуществу, к совокупному доходу не может превышать 60%, 2.

Подготовка и проверка документов на соответствие требованиям банка, первоначальная оценка уровня кредитоспособности, платежеспособности заемщика. 3. Андеррайтинг – это оценка возможностей клиента в дальнейшем обслуживании выданного кредита. Для этого рассчитывается сумма кредита, соразмерная с возможностями заёмщика. Здесь учитываются такие особенности заемщика как: тип трудоустройства, уровень ежемесячного дохода, есть ли созаемщики или поручители, состав семьи, присутствие несовершеннолетних иждивенцев и др.

4. Отношение суммы предоставляемого кредита к стоимости залогового имущества должно быть не более 70% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Объект залога проходит банковскую проверку на юридическую чистоту, оценивается его физическое состояние и стоимость.

Андеррайтинг включает в себя несколько этапов, на протяжении которых сотрудники банка тщательно проверяют платежеспособность кандидата в заёмщики. Сначала делается проверка предоставленных заемщиком документов: паспорта, справки о доходах формы 2-НДФЛ или по форме банка, трудовой книжки, свидетельства о браке, согласия мужа или жены на взятие кредита, свидетельства о наличии в собственности заёмщика недвижимости и автомобиля. Важно предусмотрительно приложить выписку с основного счета в банке или указать в заявке номер зарплатной карты банка-кредитора, указать диплом о получении высшего образования и документы, способные подтвердить положительную кредитную историю. На этом первая часть андеррайтинга с поверхностной проверкой заканчивается, а в результате уже видна общая картина доступности ипотеки для данного конкретного клиента.

Второй частью является проверка внутри банка, представляющая собой запрос сотрудника банка по заёмщику в бюро кредитных историй, где имеются все данные о когда-либо взятых клиентом кредитах, просрочкам по ним и штрафных санкциях. Кроме того сотрудникам банка может быть доступна информация о задолженности клиента по платежам за квартплату и прочие коммунальные услуги. Особо тщательно изучается доход потенциального клиента — насколько он высок и надёжен, что видно из стажа работы, образования, нынешней должности и её стабильности на рынке труда. Таким образом, банк подстраховывается на случай, если заёмщика уволят с текущего места работы, то он без особых затруднений найдёт себе новую должность и оплата кредита не прервется. Для этого сотрудники банка нередко делают телефонные звонки в организацию, где работает заемщик, чтобы лично переговорить с директором или главным бухгалтером. Кроме того, большинство банковских учреждений пропускают каждого кандидата через собственную службу безопасности, дабы удостовериться в чистоте клиента перед законом. Важная цель андеррайтинга — это безопасность банка от неблагонадёжных заёмщиков, и предостережение для самих клиентов от непосильных долгов. Доход клиента должен быть таким, чтобы кроме первоначального взноса в 30% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества, он мог покрыть расходы по кредитной сделке (комиссии, страховка, услуги риэлтора, оценщика и т.д.).

Поскольку не все доходы потенциальных клиентов официально отражены в бухгалтерском учёте работодателя, многие банки используют иные способы, подтверждающие благосостояние, например, такие, как:

• — справка о доходах в свободной форме или по форме банка;
• — устное подтверждение руководства организации-работодателя;
• — текущие подтверждаемые расходы либо анализ доходов организации для руководителей, ИП и крупных акционеров.

Правила андеррайтинга для всех стандартны, но могут пересматриваться на усмотрение каждого конкретного банка. Банки стремятся к сокращению срока рассмотрения кредитных заявок и обычно знают все нюансы андеррайтинга, что снижает временные затраты на работу над кредитным делом, например, Сбербанк для этих целей использует «Кредитную фабрику». Лишь при наличии всех перечисленных условий возможно положительное решение по ипотечному кредиту. После выдачи кредита в течение всего кредитного периода банк отслеживает своевременность платежей и контролирует состояние объекта залога.

Специфика долгосрочного кредитования заключается в том, что оно сопровождается рядом рисков. Для управления рисками по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию, банки увеличивают срок кредита, используют залог приобретаемой по ссуде жилой недвижимости, применяют аннуитетный способ погашения займа.

Ипотечные риски возникают по ряду причин: экономических, инфляционных, валютных, налоговых, политических. А также могут быть связаны с рисками ценных бумаг, неполучения прибыли, проблемами банковской ликвидности, неплатежеспособности заемщика, падением цен на недвижимость и прочее. Риски подразделяются на обобщенные (инфляционный, рыночный) и пограничные. В комплексе они прямо или косвенно воздействуют друг на друга. Кроме того, риски подразделяются на:

• — Систематические — без специфического или местного характера (большинство ипотечных рисков);
• — Несистематические — свойственны определенной местной экономике.

Основные риски: . Кредитный – возникает при общих неблагоприятных условиях в экономике страны, оборачиваясь нарушением графика погашения задолженности или полным невыполнением заемщиком своих обязательств перед кредитором. Для минимизации рисков осуществляется андеррайтинг, страхование клиента, а при необходимости заемщик переселяется в более дешевое жилье на условиях коммерческого краткосрочного займа. 2. Процентный – характерен для долгосрочного кредитования с фиксированным процентом. Риск потерь в данном случае может возникнуть как при росте (снижение привлекательности ИЖК для заемщиков), так и при снижении (риск досрочного погашения) рыночной процентной ставки. Для уменьшения процентного риска используются модели ИЖК с корректируемой процентной ставкой. 3. Досрочного погашения – проистекает из риска снижения процентной ставки и связано с недополученным процентным доходом со стороны кредитора. Чтобы обезопасить себя, банки устанавливают повышенные процентные ставки, оговаривают в кредитном договоре штрафные санкции или запрет на досрочное погашение в течение определенного времени. Досрочное погашение, прежде всего, выгодно заемщику и не выгодно банку. Ведь при аннуитетных платежах вначале выплат, заемщик платит основную часть по процентам, а сам долг при этом погашается очень медленно и до 90% выплаченных средств уходят на обслуживание долга. Поэтому многие добросовестные заемщики стараются погасить основной долг раньше срока. 4. Ликвидности – возникает при недостаточном поступлении денежных средств по займам (особенно с отсрочкой платежа), которые нужны кредитору для выполнения его текущих обязательств. 5. Правовой – возникает при изменениях на законодательном уровне норм и правил ИЖК, которые имеют непосредственное влияние на взаимоотношения участников рынка и стоимость кредита.

К функциям ИЖК относятся:

• — Обеспечение заемщикам доступного ИЖК, которое заключается в стабильном пополнении кредитных ресурсов за счет объектов вторичного рынка;
• — Перенаправление финансовых потоков от инвесторов к потребителям;
• — Привлечение в обращение свободных денежных средств;
• — Стабилизирование кредитно-финансового положения страны;
• — Развитие строительного комплекса, создание новых рабочих мест и т.д.;
• — Решение социально-жилищных проблем.

Условия ИЖК могут различаться в зависимости от используемой модели. В зарубежной практике известны два главных типа ИЖК – модель ипотечной компании и сберегательного банка. Первая подразумевает выпуск ипотечных облигаций, обеспеченных недвижимостью и приносящих фиксированный доход, подразделяется на одноуровневую и двухуровневую модель.

При одноуровневой модели требования по ипотечным кредитам остаются в портфеле кредитора. Он производит эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции по привлечению денежных средств, в том числе заемные, а в качестве обеспечения исполнения использует уже собственные долговые обязательства имеющихся у него прав требования по ипотечным кредитам. Такая модель одновременно проста и несовершенна, поскольку процентные ставки по ИЖК напрямую зависят от общего экономического положения в государстве и устанавливаются банками по соответствующим показателям, так же как и срок кредита. Такая модель ИЖК широко представлена во многих развивающихся странах, а также в значительной степени в Великобритании, Франции, Испании, Израиле и др. Для стран, где преобладает одноуровневая модель ипотечной компании и отсутствуют иные более прогрессивные модели, рынок ипотечных услуг монополизирован, что проявляется в завышении процентных ставок и коротких сроках кредита.

При двухуровневой модели ипотечной компании или как ее еще называют «американской» на первом уровне работает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а на втором — банки и иные осуществляющие ипотечную деятельность кредитные организации. Банк уступает права по ИЖК агентству, получая взамен определенную денежную сумму, а АИЖК скупает ипотечные кредиты, формирует в пулы и выпускает на их основе ипотечные ценные бумаги. Присутствует определенная уязвимость двухуровневой модели, поскольку участники рынка ИЖК тесно взаимосвязаны и в случае нарушения обязательств одним из них срабатывает эффект «карточного домика». Поэтому одноуровневая модель ипотечной компании экономически более устойчива. В нашей стране модель такого типа находится в зачаточном состоянии, поскольку практикуется лишь тремя кредитными организациями.

Модель сберегательного банка основана на механизме ссудосберегательного кредитования (соответствующие ассоциации, строительные общества, кредитные союзы).

Источниками финансирования ИЖК являются денежные вливания вкладчиков по жилищно-накопительным договорам заемщиков, а также государственные дотации. То есть кредитные ресурсы банка формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков, а не заимствуются на открытом рынке. Например, желая улучшить свои жилищные условия в Германии нужно за 2-0 лет до момента приобретения недвижимости начинать делать целевые накопления в специальных банках и сберегательных кассах. Далее, к накопленным средствам 45-50% от стоимости жилья, заемщик получает государственную дотацию в размере 0% и льготный кредит оставшейся части на 0-5 лет [29]. При этом банк ограничивает возможность получения займа в пределах суммы сбережений клиента. При такой модели ИЖК момент приобретения жилья отодвигается на несколько лет, что в некоторой степени снижает стимул к его покупке. Поскольку данная модель стабильна, она не зависит от колебаний на финансовых рынках и цен заемных средств, что позиционирует ее как более надежную. Гибрид данной модели применяется и в России (ипотека с долевым участием).

В России преобладает двухуровневая модель ипотечной компании АИЖК на первом уровне и банки на втором. Сформированы соответствующая законодательная и нормативно-правовая базы выпуска и обращения закладных. Поскольку в нашей стране преобладают рыночные отношения, доходы населения за небольшим исключением остаются недостаточными для осуществления крупных покупок даже в кредит, поэтому используется сразу несколько моделей покупки жилья. Выбор «американской» модели получил приоритетное развитие в России из-за ее быстроты и масштабности, тогда как модель сберегательного банка требует значительного периода накоплений средств населением до момента покупки.

Двухуровневая модель ипотечной компании основывается на механизмах спекулятивного характера рыночных отношений и сопровождается повышенными рисками, проявляющимися взлетами (высокие доходы) и падениями (снижение или отсутствие доходов).

Такая модель не обеспечивает стабильного ипотечного кредитования основной массы населения России со средними доходами и ниже, поскольку дестабилизирует ситуацию на рынке и способствует удорожанию недвижимости. Главными критериями для благополучного функционирования любых моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансовокредитной системы, развитость рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, а также активное участие государства как гаранта устойчивости рынка ИЖК. 2 Проблемы и перспективы ипотеки в России на современном этапе

2. Текущая ситуация в ипотечном кредитовании

Большинство современных проблем России в ипотечном кредитовании и не только зародилось в 90-е годы ХХ века, когда появилась необходимость возобновления долгосрочного жилищного кредитования, но в связи с отсутствием собственной законодательно-правовой базы была взята за основу двухуровневая американская модель ИЖК. Основными препятствиями развития ипотеки можно считать низкую платежеспособность населения, несовершенство систем ипотечного рынка, строительной индустрии, ЖКХ и законодательства.

По данным с сайта Банка России в первом полугодии 206 г. банками выдано 389,8 тыс. ИЖК на 664,5 млрд. рублей, что на 44,2% больше 205 г. Август 206 г. охарактеризовался растущим спросом на ИЖК связанным с активным участием банков в программе государственной поддержки на фоне улучшения ценовых условий ипотечного рынка. Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях, снизилась с 2,99 до 2,66% за квартал, та же динамика характерна для ИЖК под залог прав требования по ДДУ (с ,84% до 0,87%).

Объем выданных займов в августе достиг максимума с марта 206 г. (25 млрд. рублей), увеличившись за месяц на 3%. За период январь-август 206 г. кредитными организациями выдано ИЖК на сумму 899,5 млрд. рублей, что на 37,8% больше, чем годом ранее.

Период 20-205 гг. выдался тяжелым для кредитных организаций, в целом по России их число уменьшилось с 978 до 733 (Приложение А.).

Количество участников ипотечного рынка при этом в течение исследуемого периода продемонстрировало нестабильную динамику, показав в итоге снижение с 658 до 559. Функционирование ипотечного кредитования в региональном разрезе, судя по рисунку , происходит, мягко говоря, неравномерно, и в основном, сконцентрировано в Москве (262), лидирует Центральный ФО (305), для сравнения в Уральском ФО 3 кредитная организация (Приложение А.2).

Дальневосточный ФО 2

Сибирский ФО 35

Уральский ФО 3

Приволжский ФО 78

Регион

Северо-Кавказский ФО 8

Кол-во КО с ИЖК

Южный ФО 34

С-Петербург 30

Северо-западный ФО 49

Москва 262

Центральный ФО 305

0 00 200 300 400 Единиц

Рисунок – Количество кредитных организаций с ИЖК в региональном разрезе

Ввиду большого числа банков, а значит, высокой конкуренции в Москве вероятнее всего встречаются ипотечные продукты по более привлекательным условиям, чего нет в регионах. Так получилось потому, что развиваются в основном Москва и центральные районы страны – строятся заводы, производства, возводятся жилые дома. В целом по России за 20-205 гг. кредитных организаций выдающих ипотеку стало на 5% меньше. При более подробном рассмотрении динамика в частности по Уральскому ФО за исследуемый период выглядит следующим образом: Свердловская область потеряла 9% (3), Тюменская 40% (9), Челябинская 23% (7) и только Курганская прибавила 00% (2).

Чтобы нагляднее представить картину происходящего в ипотечном кредитовании, составлена таблица (Приложение Б.).

По полученным данным можно сделать вывод, что его динамика в 202-205 гг. была нестабильной. Сравнивая показатели 202 г. и 204 г. очевидно, что количество и объем выданных кредитов показали максимальный рост на 46% и 72% соответственно. Приобретенные права требования увеличились на 3%. За весь изучаемый период просроченная задолженность не превысила 3,4% от объема выданных кредитов, что внушает оптимизм.

Рассмотрим более подробно количественные характеристики ипотечного кредитования в зависимости от региона страны. Для этого воспользуемся данными ЦБ РФ (Приложение Б.2).

Результаты отражены на рисунке 2.

300000

250000

Центральный ФО

200000

Северо-Западный ФО

Единицы

Южный ФО

50000

Приволжский ФО

Северо-Кавказский ФО

00000

Уральский ФО

Сибирский ФО

50000

Дальневосточный ФО

Года

20 202 203 204 205

Рисунок 2 — Региональное распределение выданных ипотечных кредитов

Очевидно, что по числу выданных ипотечных кредитов лидирует Приволжский ФО (76 036), на втором месте Центральный ФО (62 035), третье место занимает Сибирский ФО (98 30), на последнем месте СевероКавказский ФО (6 968).

За исследуемый период количество выданных ИЖК в целом по России увеличилось на 34%, лидирует по данному показателю Северо-Западный ФО (74%), аутсайдер – Уральский ФО (%).

Из проведенного исследования выяснилось, что количество в регионе кредитных организаций не имеет прямого влияния на число выдаваемых ИЖК, поскольку объем кредитования зависит от нескольких факторов, в частности от наличия региональных целевых программ и объемов вновь возводимого жилья. Притом, что число участников ипотечного кредитования сокращалось, количество вновь выдаваемых ссуд наоборот росло, поскольку с рынка уходили неконкурентоспособные и неблагонадежные банки.

Ипотечное кредитование, как любой вид кредита, подвержен колебаниям спроса. Для отслеживания таких тенденций составлена таблица и рисунок 3. Таблица – Особенности изменения количества ИЖК в зависимости от месяца в году

Период Количество выданных КО ИЖК на -е число месяца 206/202

202 203 204 205 206 в%

Январь 520 658 690 050 823 75 02 064 699 49 34

Февраль 28 243 33 580 47 662 43 06 37 6 3

Март 73 249 83 762 7 70 92 052 7 235 60

Апрель 26 750 42 067 97 896 35 62 88 259 48

Май 84 53 20 950 29 566 84 43 260 958 4

Июнь 239 63 269 452 369 809 228 96 322 482 34

Июль 294 868 335 20 448 63 280 440 389 830 32

Август 352 542 409 887 538 045 338 52 454 888 29

Сентябрь 46 659 484 39 620 874 396 47 528 08 26

Октябрь 475 235 556 099 703 77 46 82 602 375 26

Ноябрь 543 09 637 642 796 585 526 707 н/д Декабрь 6 06 77 498 88 772 594 92 н/д Итого за год: 3 866 428 4 570 56 5 837 09 4 292 0 3 600 670

Из проведенных исследований, очевидно, что для динамики ИЖК характерно резкое сокращение до минимумов в январе, это может быть связано с длительными праздничными выходными и предшествующими декабрьскими максимумами. В феврале рост числа ИЖК возобновляется и в течение года имеет стабильную тенденцию к росту.

200 000,00

000 000,00

Количество штук

800 000,00

600 000,00 202

203

400 000,00

204

200 000,00 205

0,00 206

Месяц

Рисунок 3 — Динамика спроса на ИЖК в 202-206 гг.

Ежемесячная динамика ипотечного кредитования за 20-205 гг. демонстрировала прирост за исключением 204 г., когда всего было выдано на 27% кредитов меньше, чем в предыдущий год с приростом лишь в январе (23%).

В данном случае наглядно просматривается влияние отрицательных тенденций мирового финансового кризиса. Поскольку с марта по октябрь 206 г. возобновился и просматривается устойчивый рост ИЖК, возможно, это указывает на преодоление кризиса, что возможно найдет подтверждение в будущем.

Ипотечное кредитование, как любой другой вид кредита является инструментом перераспределения благ и ориентирован на конечного потребителя — население РФ. Для определения степени вовлеченности населения в ипотечные кредитование за период 202-206 гг. по данным Росстата, нужно вычислить отношение годового количества выданных ипотечных кредитов к общей численности населения. В расчетах использовались данные таблицы , результаты отражены в таблице 2.

Таблица 2 – Охват ИЖК с учетом общей численности населения РФ

№ Наименование

202 г. 203 г. 204 г. 205 г. 206 г. Итог за 5 лет п/п показателя

Численность Прирост населения РФ, млн. 43 43,3 43,7 46,3 46,5 населения РФ на

чел. за год 2,4%

Процент граждан, Воспользовалось

воспользовавшихся ИЖК 5,3%

ИЖК по отношению к населения РФ (в 2 2,7 3,2 4 2,9 2,5*

общей численности расчете на одного

населения (таб. человека)*

(Итого за год)/гр.)

Процент граждан, Воспользовалось

воспользовавшихся ИЖК 45,9%

ИЖК по отношению к населения РФ 3 общей численности 8, 9,6 2 8,7 7,5* (семья из 3-х

населения (за единицу человек)*

берется семья из 3-х

человек (т.е. гр.2 x 3))

* В расчет не включены данные за ноябрь – декабрь 206 гг.

В итоге получилось, что в среднем ежегодное приобретение жилья с помощью ипотеки в РФ осуществляет примерно 3-0% населения. За неполные пять лет им воспользовалось от 5,3% до 45,9%. На первый взгляд все выглядит неплохо, если бы не разрыв в 30,6%. В российской статистике об ИЖК используются сведения, исходя из предполагаемого среднестатистического состава семьи из трех человек, на основании этого даются прогнозы и формируются госпрограммы. Повторные покупки одними и теми же лицами (известны факты покупок до пятидесяти квартир и более), могут быть включены в общее число выданных кредитов (таблица 2, гр. 3), что искажает результаты госпрограмм и реальную доступность ИЖК для населения.

Недвижимость представляет собой дорогостоящее и выгодное капиталовложение, а поскольку цена на нее не подвержена резким и непредсказуемым колебаниям, использование ее в качестве залога является одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Не смотря на это, банки опасаются кредитовать граждан, так как постепенно снижается их благосостояние и платежеспособность, да и сами граждане не торопятся оформлять заявки на ИЖК, из-за опасения относительно способности погашать заем в столь долгосрочной перспективе с неподъемными процентами. Для снижения банковских рисков необходимо решить проблемы, связанные с организацией должной процедуры обращения взыскания на заложенное жилье и выселения при неуплате кредита. В принципе взаимоотношения между банком и заемщиком при ипотеке похожи на отношения арендодателя и нанимателя жилья, когда при просрочке платежа нанимателя выселяют, и он ищет себе другое жилье. В случае с ИЖК казалось бы тоже должно происходить нечто подобное. Однако, на современном этапе, когда при длительном сроке кредитования заемщик вынужден ежемесячно выплачивать, прямо скажем, огромные платежи просто бесчеловечно. Решение, которое устроит обоих – это досудебное урегулирование конфликта интересов, начиная от изменения условий кредитного договора, заканчивая поиском доступного жилья для выселяемых заемщиков, чтобы не выгонять людей на улицу. Для реализации последнего, а также снижения бюрократии при оформлении ИЖК, возможно создание в ипотечном банке риэлтерского и других специализированных подразделений.

Накопление средств на первоначальный взнос по ИЖК уже давно ведется населением с использованием застрахованных банковских вкладов, вот только для масштабного кредитования на срок от 0 до 30 лет у российских банков нет собственных долгосрочных ресурсов. Решит проблему активизация самостоятельного выпуска банками ипотечных облигаций, что позволит привлечь инвесторов, ведь чем больше денежных средств будет у банка, тем больше он сможет выдать ИЖК под более низкие проценты. Тридцать пять банков уже сегодня в ограниченном объеме проводят операции по рефинансированию кредитов и только три с сохранением актива ИЖК на балансе (Приложение В), но это практически не влияет на рынок ипотечного кредитования. Ограниченность проведения такого рода операций вызвана не только экономическими факторами, но и отсутствием должного правового регулирования. 2.2 Развитие ипотечного кредитования на примере ПАО «СКБ-банк»

ПАО «СКБ-банк» на 0.0.206 г. обладает федеральной сетью из 8 точки продаж в 5 субъекте РФ [25]. Территория Уральского ФО представлена 95 офисами в 29 городах Свердловской, 20 городах Тюменской, ЯНАО и ХМАО, 3 городах Челябинской, а также городе Курганской области. Масштабы сети способствуют наращиванию клиентской базы, спектра и качества услуг, осуществлению межрегиональных программ, а также комплексному обслуживанию предприятий из ряда крупнейших. В результате проверки в одной из крупнейших и авторитетнейших в мире аудиторских компаний установлено, что банк соответствует основным критериям по международным стандартам. Объем собственных средств банка на января 206 г. составил 5,25 млрд. рублей, нетто – активы по итогам года составили 28,9 млрд. руб., что характеризует банк как успешного и надежного партнера. Размер привлеченных средств по итогам 205 г. составил 4,3 млрд. рублей. В качестве источников формирования ресурсов банк использует средства акционеров, ЦБ РФ, прочих организаций, банков и физических лиц, а также долговые обязательства. Кроме того банк практикует инвестирование в дочерние и зависимые организации, ценные бумаги. Банк предлагает частным лицам кредиты: потребительские с обеспечением и без (в т.ч. в рамках корпоративной программы), кредитная карта. Вклады: «Исполнение желаний» 9,3%, «Счастливая монета» — 9%, «Обыкновенное чудо!» — %, «Пенсионный!» — 7%, «Активный счет» — 6,8% и «До востребования» — 0,0%. Для предпринимателей и бизнеса представлена линейка кредитов: «Стабильный рост», «Стабильный рост — КЛЗ». Депозиты: «Стандартный депозит» и «Депозит Овернайт», «Депозит с возможностью частичного изъятия суммы депозита», «Депозит с возможностью пополнения суммы депозита», «Депозит с возможностью пополнения и досрочного расторжения». К услугам клиентов также расчетные, дисконтные и процентные векселя банка. Для корпоративных клиентов: кредитный продукт «Овердрафт», «Разовый кредит», «Кредитная линия», «Синдицированное кредитование».

Методика оценки заемщиков и критерии отбора ПАО «СКБ-банк» стандартны и отображены в главе . Пакеты необходимых документов представлены в приложениях Г-Е. Банк предлагает клиентам линейку ипотечных продуктов, которая включает в себя приобретение строящегося жилья и покупку на вторичном рынке (таблица 3).

Погашение кредитов осуществляется как аннуитетным, так и дифференцированным способом. Аннуитетный метод погашения подразумевает фиксированную сумму платежа на протяжении всего срока кредита. При дифференцированном способе процент начисляется на оставшуюся после внесения ежемесячного платежа сумму кредита и постепенно уменьшается.

Таблица 3 — Продукты ипотечного кредитования ПАО «СКБ-банк» на 07..206 г.

№ Кредитный Сумма Срок Процен Цель кредита Первонача Количест Подтвер Досрочное п/п продукт кредита кредита тная льный во ждение погашение

ставка взнос заемщико доходов

в Кредит на свое от 500 000 36-20 от 5% Покупка готового Нет 3 Да Да, без

жилье под рублей месяцев жилья, земельного (залог) ограничени

залог участка и строи- йи

имеющейся тельство на нем комиссии

квартиры** индивидуального

жилого дома. 2 Ипотечное от 350 000 от 3 до 30 от 5% Покупка у от 20% 3 Да Да, на

кредитование рублей лет юридического основании

на первичном лица на заявления

рынке* первичном рынке без

готового ограничени

помещения. по йи

договору купли- комиссии

продажи.и ДДУ

договору уступки

прав требования. 3 Ипотечный от 350 000 44, 240 и от 4% Приобретение Нет 3 Да Да, без

кредит на рублей 360 недвижимости (залог) ограничени

приобретение месяцев йи

недвижимости комиссии

на вторичном

рынке*** 4 Ипотека на от 350 000 от 36 до 3,5% (5 Приобретение Нет 3 Да Да, без

новое жилье в рублей 360 из них паев ограничени

жилищно- месяцев субсиди йи

строительном и комиссии.

кооперативе Правите

«Рощинский» льства

по льготной СО)

ставке*

* Аннуитетный способ погашения ** Аннуитетный или дифференцированный способ погашения на выбор *** Дифференцированный способ погашения

Для изучения особенностей кредитного портфеля банка составлена таблица 4 и отображена его динамика (рисунок 4).

Из полученных данных, очевидно, что банк в основном ориентирован на краткосрочное кредитование физических лиц, поскольку в его кредитном портфеле преобладают продукты потребительского кредитования, составляющие в 205 г. 79,46%. Второе место занимает корпоративное кредитование (9,%), третье — кредиты малому и среднему бизнесу (7%).

Ипотечное кредитование располагается на четвертом месте (3,3%).

Таблица 4 — Анализ кредитного портфеля ПАО «СКБ-банк» за 20-205 гг. в тыс. руб.

Продукт На 3.2.20На 3.2.202На 3.2.203 На 3.2.204На 3.2.205 Потребительские

37 597 697 5 04 33 58 497 722 56 555 783 67 834 64 кредиты Корпоративные

• — 9 240 789 6 827 83 6 650 357 7 764 385 кредиты Кредиты, выданные предприятиям малого — 23 070 382 2 38 734 378 586 5 968 565 и среднего бизнеса Ипотечные кредиты 2 9 062 3 067 902 3 03 496 2 888 592 2 828 242 Кредитные карты и
• — 6 388 278 6 53 3 2 275 506 97 347 кредитные линии Кредит на покупку

8 086 2 657 430 — автомобилей Итого 40 56 845 92 784 4 95 829 678 79 748 824 85 367 80

20000000

Автокредит

00000000

Кредитные карты и

80000000 кредитные линии Тыс. руб.

Ипотечные

60000000

Малому и среднему

40000000 бизнесу

Корпоративные

20000000

0 Потребительский

20 202 203 204 205

Годы

Рисунок 4 — Динамика кредитного портфеля ПАО «СКБ-банк» за 20-205 гг.

Для количественной оценки динамики ипотечного кредитования рассчитаем абсолютные приросты, темпы роста и темпы прироста за период 20-205 гг. и составим таблицу 5 и рисунок 5 по следующим формулам: ) Абсолютный прирост:

2) Темп роста:

;

3) Темп прироста:

;

Таблица 5 — Динамика ипотечного кредитования ПАО «СКБ-банк» за 20-205 гг.

Выдано Абсолютный Темп роста, Темп прироста,

ипотечных прирост, ∆yi ТР, в % ТПР, в % Период кредитов, в

тысячах базисный цепной базисный цепной базисный цепной

рублей

2 3 4 5 6 7 8 20 2 9 062 — — — — — 202 3 067 902 56 840 56 840 05,39 05,39 5,39 5,39 203 3 03 496 20 434 -36 406 04,4 -,9 4,4 -,9 204 2 888 592 -22 470 -42 906 -0,77 -4,7 -0,77 -4,7 205 2 828 242 -82 820 -60 350 -2,85 -2,09 -2,85 -2,09

3 00 000

3 050 000

3 000 000

2 950 000

Тыс. руб.

2 900 000

2 850 000

2 800 000

2 750 000

2 700 000

20 202 203 204 205

Годы

Рисунок 5 — Динамика ИЖК ПАО «СКБ-банк» в 20-205 гг.

За период 20-202 гг. объем ипотечного кредитования увеличился на 5,38%, достигнув максимума (3 067 902 тыс. руб.).

В последующие годы образовалась понижательная тенденция с минимальным значением в 205 г. (2 828 242 тыс. руб.), что на 7,8% меньше пика 202 г. Падение спроса на ИЖК обусловлено экономическим кризисом в стране, инфляцией, снижением цен на нефть и уровня доходов населения.

Проанализируем надежность ПАО «СКБ-банк» по данным баланса банка ф.0 (Приложение К) и международной методике CAMELS, представленной следующими группами показателей:

• — коэффициенты оценки достаточности капитала — определяют размер собственного капитала банка, необходимый для гарантии его надежности для вкладчиков, и соответствие реального размера капитала необходимому («C» Capital adequacy);
• — коэффициенты оценки качества активов определяют степень возвратности активов и внебалансовых статей, а также финансовое влияние проблемных займов («A» — Asset quality);
• — коэффициенты оценки деловой активности — качества управления работой банка, реализуемой политики, соблюдения законов и инструкций («M» Management);
• — коэффициенты оценки финансовой стабильности – показатели доходности с точки зрения ее достаточности для будущего роста банка («E» — Earnings);
• — коэффициенты оценки ликвидности показывают способность банка своевременно выполнять требования о выплатах по обязательствам, и готовность удовлетворять потребность в кредите без потерь («L» — Liquidity);
• — коэффициенты чувствительности к риску позволяют определить, как повлияет на финансовое состояние банка изменение процентных ставок («S» Sensitivity to risk).

Расчет и результаты отражены в таблице 6. Большинство коэффициентов достаточности капитала меньше рекомендуемых значений, кроме К4 (9,64%), что означает недостаточность собственных средств в структуре пассивов, в т. ч. для обеспечения надежности средств вкладчиков. Коэффициенты ликвидности L, L2, L5 – выше нормы, L3 и L4 ниже нормы, что свидетельствует о недостаточном уровне высоколиквидных активов и неспособности банка одновременно погасить все его обязательства. Таблица 6 – Банковский анализ по методике Camels за 202-205 гг., в % [28]